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一、房地產(chǎn)的概述

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹。房地產(chǎn)為建筑物，土地，兩者之上的不動(dòng)部分以及各種的權(quán)益，本身具有有限性、差異性、固定性、增值性等特性。當(dāng)其建成之后具有區(qū)域的固定性，在未被拆除之前，一直在建成之地，不會(huì)發(fā)生像交通工具那樣的明顯性移動(dòng)。土地的稀缺和建筑技術(shù)的局限使房地產(chǎn)成為了一種有限資產(chǎn)，具有了保值增值特性，同時(shí)房地產(chǎn)由于質(zhì)量和資金的定位的不同，質(zhì)量和形式也存在不同，而且當(dāng)前隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)正在逐漸向投資品轉(zhuǎn)變。

2.房地產(chǎn)的價(jià)值屬性。房地產(chǎn)涉及到市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位、土地獲得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資貸款、建筑施工、市場(chǎng)營(yíng)銷、住房銷售、物業(yè)管理、買賣中介等方面，在進(jìn)行這些過(guò)程時(shí)會(huì)引起大量的資金流動(dòng)，使得房地產(chǎn)成為了實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的一個(gè)混合體。當(dāng)前，人們的投資觀念發(fā)生了變化，投資對(duì)象由原來(lái)的債券、股票等逐漸轉(zhuǎn)變成為房地產(chǎn)、藝術(shù)品等稀缺物品；人口的不斷增加，購(gòu)房需求量的不斷上升，數(shù)量的有限使得房地產(chǎn)具有長(zhǎng)期增值特點(diǎn)，因此具備投資功能。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1.宏觀經(jīng)濟(jì)因素。宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響包括經(jīng)濟(jì)周期、國(guó)民收入、通貨膨脹、利率、等方面的影響。經(jīng)濟(jì)良好的環(huán)境下，房地產(chǎn)會(huì)得到快速的發(fā)展，發(fā)展即會(huì)帶來(lái)價(jià)格提高；在經(jīng)濟(jì)不景氣的環(huán)境下，房地產(chǎn)發(fā)展受阻，價(jià)格會(huì)發(fā)生下跌，因此經(jīng)濟(jì)周期影響房地產(chǎn)的價(jià)格。居民的可支配收入增多會(huì)引起房地產(chǎn)需求量的上升，因此房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)上升。通貨膨脹會(huì)引起價(jià)格的上漲，房屋建造過(guò)程中各種成本必然會(huì)上升，從而也推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。利率下降時(shí)會(huì)引起房屋的融資成本下降，開發(fā)商會(huì)積極向銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，這使得房地產(chǎn)的供給量變大，從而導(dǎo)致價(jià)格下跌。與此同時(shí)購(gòu)房成本下降也會(huì)帶動(dòng)居民購(gòu)房的積極性，從而推動(dòng)了價(jià)格的上漲。

2.政府行政因素。政府行政因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響包括土地價(jià)格調(diào)控、信貸等方面。土地價(jià)格直接影響著房屋的價(jià)格，政府為了GDP的增長(zhǎng)，會(huì)對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，如果調(diào)控增長(zhǎng)則房地產(chǎn)的價(jià)格即會(huì)增長(zhǎng)；同時(shí)信貸的變化也影響著房地產(chǎn)的價(jià)格，變多則會(huì)刺激房地產(chǎn)行業(yè)變得活躍，隨之價(jià)格即會(huì)上升，相反則降低，因此政府政策行為影響著房地產(chǎn)的價(jià)格變化。

3.其他影響因素。其他的影響因素可以包含為社會(huì)環(huán)境和自然環(huán)境兩方面，治安、居民的心理，人口數(shù)量等社會(huì)環(huán)境也對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格起著一定的影響，良好的社會(huì)環(huán)境會(huì)增加房屋的需求量，從而推動(dòng)房地產(chǎn)的價(jià)格上升。房屋所處的地域位置，氣候環(huán)境，衛(wèi)生情況等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成影響，例如長(zhǎng)三角、珠三角等沿海地區(qū)的房屋價(jià)格普遍就高于中西部地區(qū)，北京、上海、廣東等一線城市的房?jī)r(jià)普遍高于二、三線城市。

三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)特征

房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售過(guò)程大部分的資金都是來(lái)自銀行信貸，銀行在給予房地產(chǎn)行業(yè)信貸支持的同時(shí)也面臨著一定的信貸，銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)特征可以分為以下幾個(gè)方面。

1.房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的傳遞。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的傳遞特點(diǎn)主要體現(xiàn)在信貸業(yè)務(wù)每一個(gè)環(huán)節(jié)、步驟把關(guān)，相關(guān)銀行工作人員的業(yè)務(wù)能力等出現(xiàn)差錯(cuò)而引起的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)大幅度下跌時(shí)，將會(huì)引起開發(fā)商，信貸客戶等出現(xiàn)大量的違約，形成的信貸風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)蔓延到以房地產(chǎn)為抵押的一些業(yè)務(wù)，從而形成具有流動(dòng)性的信貸風(fēng)險(xiǎn)。而且，發(fā)生波動(dòng)性較大的信貸風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)銀行的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生影響，造成銀行危機(jī)，嚴(yán)重情況還會(huì)波及到經(jīng)濟(jì)主體，帶來(lái)沒(méi)必要的經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退。

2.房地產(chǎn)信貸的順周期性。銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸供給是順周期性的，當(dāng)出現(xiàn)沖擊或政策緊縮引起房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)下降，貸款出現(xiàn)損失的情況時(shí)，銀行就會(huì)對(duì)相應(yīng)的監(jiān)管要求，增加銀行自身的資本量，結(jié)果即會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的信貸量減少，引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商、個(gè)人信貸用戶等違約率的上升，從而造成信貸風(fēng)險(xiǎn)增加。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好期間，銀行配置少量的資本，降低信貸要求，使得房地產(chǎn)行業(yè)的信貸量上升，銀行增加對(duì)房地產(chǎn)的融資使房地產(chǎn)發(fā)展更為繁榮，最終推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格上漲?？偠灾?，房地產(chǎn)信貸的順周期性增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)，使得銀行面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)信貸“短存長(zhǎng)貸”的結(jié)構(gòu)特征。房地產(chǎn)周期性波動(dòng)的上升階段，房地產(chǎn)的融資量會(huì)增加，此時(shí)銀行貸款條件的降低，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的額信貸額度，而且銀行等金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期將房地產(chǎn)的信貸看做一種優(yōu)質(zhì)中長(zhǎng)期貸款而對(duì)其增加信貸量，使得房地產(chǎn)貸款數(shù)量在商業(yè)銀行信貸信貸之中比重越來(lái)越大，這將會(huì)加重貸款長(zhǎng)期性和銀行資金來(lái)源短期性兩者間的矛盾，在一定程度上造成了銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不合理以及銀行中長(zhǎng)期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸的相互影響機(jī)制

1.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)銀行信貸的影響。1.1房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)銀行信貸供給的影響。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)銀行信貸的影響可以分為兩個(gè)方面，一方面價(jià)格的波動(dòng)影響了貸款物抵押值，抵押物的價(jià)值上升信貸的能力則會(huì)上升，相反如果價(jià)格下跌，抵押物的價(jià)值也隨之下降，從而降低了貸款的能力。另一方面房地產(chǎn)價(jià)格上升，銀行擁有充足的資本金，將會(huì)降低信貸條件，使信貸得以擴(kuò)增；當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格下跌時(shí)，銀行貸款不良現(xiàn)象將會(huì)上升，導(dǎo)致銀行資本金出現(xiàn)緊縮，最終將會(huì)導(dǎo)致信貸緊縮。1.2房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)銀行信貸需求的影響。從居民角度看，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升，居民的收入也會(huì)增加，可支配資金增多將會(huì)增強(qiáng)居民的購(gòu)買力，從而使得房地產(chǎn)需求量增加，最終房地產(chǎn)的信貸量將會(huì)增加。從投資者方面看，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷時(shí)，投資者往往會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)的投資，進(jìn)而減少理論銀行的信貸；相反，如果房地產(chǎn)發(fā)展較為繁榮，房?jī)r(jià)上漲則會(huì)推動(dòng)他們投資的積極性，導(dǎo)致銀行信貸量上升。

2.銀行信貸波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。2.1銀行信貸波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)分析。一般而言，投資者用于投資的資金來(lái)源于自己，面對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，也是投資者自己承擔(dān)，然而當(dāng)銀行給投資者進(jìn)行資金的借貸時(shí)，銀行往往不能清楚觀察投資的結(jié)果和過(guò)程，這導(dǎo)致了投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了銀行身上，而且投資者在面對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的降低往往會(huì)趨向于冒險(xiǎn)性或者偏好性的投資，這些風(fēng)險(xiǎn)性的投資將會(huì)推動(dòng)資產(chǎn)的價(jià)格上升。因此，各種資產(chǎn)無(wú)變化，資產(chǎn)投資需求上升的前提之下，將會(huì)是資產(chǎn)的價(jià)格發(fā)生上漲。2.2銀行信貸波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的具體表現(xiàn)。從房屋供給方面看，銀行對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)商進(jìn)行貸款將會(huì)提升房地產(chǎn)的投資規(guī)模，而且房地產(chǎn)開發(fā)商在得到銀行貸款之后可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，從而擴(kuò)大了房地產(chǎn)供給量，供給量的變化即會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的各種成本造成影響，最終房?jī)r(jià)即會(huì)變動(dòng)。從房屋需求方面看，房屋按揭貸款的發(fā)行增加了有能力購(gòu)房的居民數(shù)量，在房屋供給維持不變的情況下，居民購(gòu)買力增強(qiáng)會(huì)使房屋需求量增加，從而推動(dòng)房屋價(jià)格的上漲。

作者：王強(qiáng)單位：徽商銀行南京分行