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摘要：房地產(chǎn)項目是一項系統(tǒng)化、復(fù)雜化、專業(yè)化的工作，其風(fēng)險和收益往往成正比。在房地產(chǎn)項目投資管理過程中，需加強風(fēng)險控制與管理。文章表述的房地產(chǎn)投資特指一般商住用地的拿地決策，具體研究房地產(chǎn)項目投資過程中的風(fēng)險特征，分析房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險因素，并提出對策，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；投資；風(fēng)險因素；風(fēng)險管理

1房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的特性

1.1多樣性與組合性

房地產(chǎn)投資項目投資周期較長，會受到外部因素的干擾，且這種干擾遠大于其他投資因素，如經(jīng)濟態(tài)勢、宏觀經(jīng)濟動向、城市需求、行業(yè)競爭、法律法規(guī)等，這使房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險具有多樣性與組合性特征。

1.2不確定性

房地產(chǎn)投資的周期長、涉及面廣，故不確定性是其非常重要的一個特點。簡而言之，無法準(zhǔn)確地對其進行預(yù)估和分析。另外不可抗力和經(jīng)濟危機等因素，也會對房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響，因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險具有不確定性。

1.3變現(xiàn)性差

在房地產(chǎn)項目投資建設(shè)過程中，資金需求量大且前期投入較多，而其實現(xiàn)營收的方式較為單一，主要是通過銷售變現(xiàn)，以實現(xiàn)盈利，其與債券、股票等隨時可以變現(xiàn)的方式具有很大的差異，要想短期變現(xiàn)，很可能會造成嚴(yán)重損失，即變現(xiàn)性較差。

1.4激勵性強

在需求端層面，房地產(chǎn)投資依然是消費者需求端的重要選擇。特別是在一、二線城市，項目周邊既有的配套，遠期規(guī)劃的想象空間，依然是商品房二級市場的有力支撐。由此可以印證高風(fēng)險行業(yè)可以帶來高利潤的特征，一般而言，房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險也會給投資者很強的激勵性。

2房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的產(chǎn)生因素

2.1外部環(huán)境

房地產(chǎn)市場會受到外部環(huán)境因素的影響，外部環(huán)境因素主要是指企業(yè)或項目以外的因素對房地產(chǎn)投資造成的影響。因為房地產(chǎn)開發(fā)是一個綜合性的過程，可能會受很多外部因素的干擾，主要表現(xiàn)為政策因素、需求端因素和供給端因素。（1）政策因素。國家政策對房地產(chǎn)的發(fā)展具有舉足輕重的作用，主要分為土地出讓政策、交易政策、城市規(guī)劃等。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，土地價格是房地產(chǎn)項目投資總額最重要的構(gòu)成。土地成交價不僅對房地產(chǎn)項目投資的現(xiàn)金流出產(chǎn)生重要影響，同時也影響項目的銷售價格預(yù)期，國家通過調(diào)整供地節(jié)奏，對土地出讓價格進行干預(yù)，進而影響房地產(chǎn)項目投資收益，與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的交易政策也會實時受到政府的干預(yù)。比如，項目是否能綁定車位銷售，限購、限貸手段，二手房交易的屆滿年限等。此外，城市規(guī)劃也是房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的重要因素。規(guī)劃的變動和主導(dǎo)規(guī)劃政府官員的變更，都會影響目標(biāo)項目在客戶心目中的價值預(yù)期。（2）需求端因素。需求端因素主要體現(xiàn)在消費者的潛在基數(shù)、收入、消費習(xí)慣等方面，需要房地產(chǎn)投資企業(yè)對需求端，也就是客戶做深入的分析和研究。在人口凈流入的城市、區(qū)域，就具備對商品房住宅的潛在需求量，而在人口凈流出的區(qū)域，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險系數(shù)較高。居民的收入情況直接影響客戶對購房總價的承受能力，在居民收入不高、購買力受限的區(qū)域，房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險較大。（3）供給端因素。供給端因素也會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生一定的影響，主要由前端建設(shè)和后端銷售兩個部分組成。前端建設(shè)是房地產(chǎn)投資項目建設(shè)成本的主要組成部分。特別是在一些土地價格較低的三、四線城市，建設(shè)成本占總投資額的比重相對較高，而建設(shè)成本又是地產(chǎn)項目融資資金的主要投入項，也是項目運營的主要管控點。若遇上材料價格、人工成本大幅度上漲，而當(dāng)?shù)氐姆績r增幅無法覆蓋成本的不可預(yù)見性增長，那么房企的項目投資收益將難以實現(xiàn)投研預(yù)期。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部因素

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略導(dǎo)向及投研從業(yè)者的素質(zhì)和研判。房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略導(dǎo)向及在房企中從事投研工作的人員從業(yè)素質(zhì)和研判方向，對房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策具有導(dǎo)向性作用。比如，在企業(yè)擴張性戰(zhàn)略的引導(dǎo)下，項目的落地與投研人員的業(yè)績直接掛鉤，往往會驅(qū)動投研從業(yè)人員過分樂觀地預(yù)測銷售的價格預(yù)期、去化周期，過分壓低建設(shè)成本、期間費用的投入，從而造成項目土地受讓價格偏高，增加項目的整體運營風(fēng)險。此外，在遵循穩(wěn)健型戰(zhàn)略企業(yè)從事投研工作的從業(yè)者，在多數(shù)情況下往往過分規(guī)避與風(fēng)險的博弈，對未來的銷售價格預(yù)期、去化流速持保守態(tài)度，從而產(chǎn)生喪失超額投資回報機會的風(fēng)險。（2）房地產(chǎn)企業(yè)對自身運營效率的把控。房地產(chǎn)項目進入實施期后，企業(yè)運營對投研測算的預(yù)期收益是否能實現(xiàn)，起著重要作用。如果運營效率較低，建設(shè)速度較慢，難以快速銷售，就可能導(dǎo)致項目資本金的沉淀周期較長，資金利息增加，其預(yù)期收益必受到不良影響。另外，如果項目整體完成快速去化及交付結(jié)利，在市場總體上行、房價普遍上漲的前提條件下，可能會失去獲取超額回報的機會，全項目的銷售凈利潤率也會受到一定的影響，但其將回籠的資金用于新的項目開發(fā)，提高資金的利用率，其總體回報率則可能更高。

3房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的對策

3.1深化項目分析，做實項目可行性分析

可行性研究分析是房地產(chǎn)項目投資決策的重要工作，應(yīng)進行深入的可行性研究分析，了解目標(biāo)地塊與所在城市周邊區(qū)域的地緣、經(jīng)濟關(guān)系，以及地塊現(xiàn)有配套和遠期規(guī)劃的情況。同時，應(yīng)加大對市場環(huán)境數(shù)據(jù)的搜集力度，建立土地及房地產(chǎn)的一二級市場的全方位數(shù)據(jù)庫。對于需求端部分，應(yīng)著重參考目標(biāo)地塊周邊地產(chǎn)項目的客戶情況，結(jié)合城市居民的消費水平、收入水平精準(zhǔn)定位目標(biāo)客戶。結(jié)合企業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化制訂符合市場定位的產(chǎn)品方案，包括戶型、面積、配比、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)等，深化方案的落地性。此外，對于目標(biāo)成本（建安成本、期間費用）的把握，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，結(jié)合公司標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)值做測算安排。要讓工程、成本、招采、產(chǎn)品設(shè)計、營銷等職能部門參與項目的投研工作，當(dāng)項目取得后，各職能部門可以第一時間開展工作，以實現(xiàn)項目快速啟動、快速報建，縮短項目前期工作時間，進而縮短項目開發(fā)周期，提高項目投資回報[1]。

3.2建立“投、建、營”一體化的項目實施機制

準(zhǔn)確的可行性研究報告不僅是投資決策的重要依據(jù)，也是項目運營階段的指導(dǎo)性綱領(lǐng)文件。因此，房企需要注意加強投資和運營的一體化管理。在項目運營過程中，應(yīng)以可行性研究報告階段為綱，提報項目啟動階段、項目建設(shè)預(yù)算、項目銷售價格測算階段的測算結(jié)果作為投評反饋依據(jù)。在項目實施過程中，應(yīng)定期將實際運行的情況與投研階段的測算進行評價，將投評結(jié)果的反饋與項目運營的有效性責(zé)任有機結(jié)合，實現(xiàn)項目的“投、建、營”一體化。

3.3加強信息技術(shù)的應(yīng)用

房地產(chǎn)項目投資過程中應(yīng)充分利用信息化技術(shù)進行風(fēng)險管理，發(fā)揮信息化技術(shù)優(yōu)勢，快速獲取投資項目的信息和國家政策，并且運用大數(shù)據(jù)、云計算等方式合理地進行項目匹配，為投資方提供可靠的投資建議。在項目運營過程中，利用信息化手段縮短審批時限，優(yōu)化審批流程，以提高審批效率及有效性。高效的審批流程能保障項目運營的連貫性，從而使項目在運營過程實現(xiàn)內(nèi)生動力的統(tǒng)一，從而實現(xiàn)投評的預(yù)期目標(biāo)。

3.4以“高周轉(zhuǎn)”的方式應(yīng)對遠期風(fēng)險

在國家“房住不炒”的政策下，房地產(chǎn)行業(yè)謀求“超額利潤”的暴利時代已成為過去式，因此，項目快速設(shè)計、快速建設(shè)、快速銷售、快速結(jié)利的“高周轉(zhuǎn)”模式往往能將遠期即將發(fā)生的風(fēng)險降至最低。這要求房企建立“項目執(zhí)行效率化”的工作模式，特別是設(shè)計、招采、報建等前期工作需要在投研階段適當(dāng)介入，將運營階段的生產(chǎn)要素投入項目建設(shè)、項目銷售及回款中。現(xiàn)金流的快速回正不僅能使企業(yè)的投資風(fēng)險得到最大程度的降低，提升資金的周轉(zhuǎn)效率，而且能為企業(yè)擴大再生產(chǎn)、區(qū)域項目再投資、進一步擴大區(qū)域市場份額提供資金保障[2-3]。

3.5構(gòu)建股權(quán)合作開發(fā)的模式以防范風(fēng)險

如今，房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，一線城市的集中供地強度逐漸提高，房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中度逐漸提升，對房企的資金實力、運營能力提出了更高的要求。一些央企、國企在集中供地下的“拿地優(yōu)勢”逐步體現(xiàn)。因此，知名度不高又注重風(fēng)險把控同時自身運營能力較弱的房企，可以采取股權(quán)合作方式，以“聯(lián)合拿地”的模式尋求與頭部房企的合作，依托頭部企業(yè)專業(yè)化、系統(tǒng)化的投研能力，以及成熟的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)、高效的操盤能力獲取投資收益。倘若將并表權(quán)交至合作方，還能規(guī)避“負債率”提高的風(fēng)險。

4結(jié)束語

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險逐步提升，因此要充分認識房地產(chǎn)投資內(nèi)部風(fēng)險、外部風(fēng)險的表現(xiàn)，并分析其原因，在投資前做好充分的投研工作，并將投研工作與運營工作有機結(jié)合，實現(xiàn)權(quán)責(zé)統(tǒng)一，以提升項目運營效率，增強項目的運營能力，有效規(guī)避風(fēng)險，獲取更多的投資收益。

參考文獻：

[1]李宏杰.房地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策管理的優(yōu)化[J].山西財經(jīng)大學(xué)學(xué)報,2021,43(S2):50-52.

[2]吳佳.房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險因素及其應(yīng)對措施[J].住宅與房地產(chǎn),2021(2):41-42.

[3]姚文博.房地產(chǎn)企業(yè)投資副中心城市風(fēng)險管理研究[D].西安:西安科技大學(xué),2015.

作者:許爾東男 單位:中交（廈門）投資有限公司