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一、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的衡量指標(biāo)

（一）房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)房地產(chǎn)自身的特性決定了房地產(chǎn)投資具有投資金額大，回收周期長(zhǎng)；不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)較大；流動(dòng)性較差；具有增值保值性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，甚至?duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都起到舉足輕重的作用。從國(guó)家的角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善城市的環(huán)境；從個(gè)人角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資可以促進(jìn)家庭合理消費(fèi)，規(guī)避通貨膨脹的影響。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，從宏觀角度講，房地產(chǎn)投資可以帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，包括建材產(chǎn)業(yè)、裝修設(shè)計(jì)，提供了更多的就業(yè)崗位，并且能改善城市面貌，從微觀角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資可以幫助家庭合理消費(fèi)，規(guī)避通脹帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的衡量標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可以從總量和人均兩個(gè)層面進(jìn)行衡量：在一定時(shí)期內(nèi)，一國(guó)或地區(qū)實(shí)際產(chǎn)出（GDP來(lái)表示）的增加；在一定時(shí)期內(nèi)，一國(guó)或地區(qū)人均實(shí)際產(chǎn)出（人均GDP來(lái)表示）的增加。

二、房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)増長(zhǎng)的能動(dòng)作用

（一）我國(guó)近年房地產(chǎn)投資于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家RJF.Harrod曾經(jīng)論述：“投資能夠增加一個(gè)社會(huì)的資本存量和生產(chǎn)能力，并且影響這個(gè)國(guó)家未來(lái)的供給能力，同時(shí)他能促進(jìn)社會(huì)有效需求的增加，帶動(dòng)社會(huì)總收入的增加，所以投資一直在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮著不可替代的重要作用，”投資作為固定資產(chǎn)投資中的重點(diǎn)，可以顯著地影響整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)，1998年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了空前的發(fā)展，從而使之成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高位增長(zhǎng)的重要因素之一，如表1所示。就最近幾年數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，我國(guó)每年的GDP由房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接拉動(dòng)的至少要占到三個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資在2005年的時(shí)候幾乎占了當(dāng)年GDP的13%,房地產(chǎn)業(yè)無(wú)可爭(zhēng)議的成為中國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)?！吨袊?guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書》于2007年4月正式,房地產(chǎn)投資在2006年約為1.97萬(wàn)億元,占當(dāng)年全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的17.8%，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長(zhǎng)率為22.1%.而國(guó)際慣例則公認(rèn)房地產(chǎn)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為5%時(shí)是較為合理的。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額增量對(duì)GDP增長(zhǎng)速度貢獻(xiàn)率來(lái)說(shuō),這一指標(biāo)在1998年為8.03%,而在2010年則達(dá)到了19.93%,房地產(chǎn)業(yè)在這十多年的發(fā)展中為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了巨大的力量。

（二）房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的能動(dòng)作用1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)推動(dòng)作用。根據(jù)“波紋效應(yīng)”理論，當(dāng)家庭財(cái)富發(fā)生地區(qū)轉(zhuǎn)移時(shí)，會(huì)集中體現(xiàn)在一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)上升，會(huì)吸引更多的企業(yè)增加該地區(qū)的房地產(chǎn)投資，并且有增值城市，美化城市的作用。一個(gè)城市的房地產(chǎn)投資必然會(huì)對(duì)這個(gè)城市的硬件條件產(chǎn)生良好的影響，而且能吸引更多的投資者，所以，合理的房地產(chǎn)投資能夠確實(shí)改善人民的居住環(huán)境，真正地提高人民生活水平，同時(shí)這種投資還可以改善城市的商業(yè)環(huán)境、對(duì)商業(yè)發(fā)展有積極的作用，從而強(qiáng)力促進(jìn)該城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度[2]。2.相關(guān)產(chǎn)業(yè)推動(dòng)作用。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大的特點(diǎn)，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展健康平穩(wěn)，與其相關(guān)的其他行業(yè)也會(huì)得到充足的發(fā)展后勁，我們可以看到不論是房地產(chǎn)業(yè)本身還是與它相關(guān)聯(lián)的行業(yè),建材、室內(nèi)設(shè)計(jì)、金融、化工、機(jī)電、金屬、等家電制造業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)還會(huì)影響周邊旅游業(yè)、輕工業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)以及其他社會(huì)公益機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)均在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門中處于平均數(shù)以上;有近50多個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)直接或間接相關(guān)的行業(yè)部門，房地產(chǎn)行業(yè),產(chǎn)值每增加一個(gè)百分點(diǎn)就會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加二至三個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)如果能夠繁榮發(fā)展就可以對(duì)以上產(chǎn)業(yè)都起到推進(jìn)的作用。毫不夸張地說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)現(xiàn)階段的不可動(dòng)搖的支柱產(chǎn)業(yè)地位，帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。

（三）房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控作用房地產(chǎn)投資的調(diào)控能夠起到對(duì)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的作用，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度出現(xiàn)過(guò)快或者停滯不前的情況的時(shí)候，政府就可以啟動(dòng)房地產(chǎn)投資政策來(lái)調(diào)控經(jīng)濟(jì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及范圍廣，能夠引起強(qiáng)烈的連鎖反應(yīng)，能夠快速地使經(jīng)濟(jì)充滿活力，在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到供給需求市場(chǎng)的活躍，由此促成經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，相反如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)發(fā)展過(guò)熱的狀態(tài)，那么政府便可以通過(guò)適當(dāng)?shù)恼邏褐品康禺a(chǎn)投資，如財(cái)政政策、稅收政策等措施，由于連鎖效應(yīng)的作用效果，方地產(chǎn)的抑制能夠給經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的腦袋理性的降降溫。

（四）投資過(guò)熱對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不良影響房地產(chǎn)投資固然對(duì)經(jīng)濟(jì)有非常強(qiáng)大的推進(jìn)作用，但是投資過(guò)熱，不但不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還會(huì)產(chǎn)生反作用?！皵D出效應(yīng)”,引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。人本身具有逐利的天性，房地產(chǎn)投資的本質(zhì)也是資本增值，社會(huì)上的資源會(huì)不斷涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，也是這個(gè)原因，個(gè)人或者盈利機(jī)構(gòu)但并不會(huì)考慮個(gè)人投機(jī)因素對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成什么影響，被可觀的利潤(rùn)而誘惑紛紛不自覺(jué)地加入到這場(chǎng)“淘金熱”之中，而社會(huì)資源包括資金的分配不合理，導(dǎo)致一些國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈產(chǎn)業(yè)的資源被大量擠出，出現(xiàn)“擠出效應(yīng)”，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不好的影響，嚴(yán)重會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)癱瘓，日本上世紀(jì)的房地產(chǎn)危機(jī)，企業(yè)購(gòu)買大量土地并作為資產(chǎn)保有而脫離交易市場(chǎng)，導(dǎo)致有效供給不足，土地價(jià)格持續(xù)上升；金融加速器機(jī)制起到推波助瀾的作用，最終經(jīng)濟(jì)泡沫破裂。我國(guó)1992～1993的房地產(chǎn)泡沫是最好的教訓(xùn)，房地產(chǎn)泡沫的破裂會(huì)造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的癱瘓。

三、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的反作用

整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形式比較好的情況下，各行各業(yè)的發(fā)展就會(huì)比較順利，人民收入增加，生活水平提高，消費(fèi)能力和消費(fèi)水平都得到了改善，市場(chǎng)內(nèi)需表現(xiàn)出供不應(yīng)求，隨之而來(lái)的價(jià)格租金上漲，會(huì)刺激房地產(chǎn)投資，使房地產(chǎn)不斷的發(fā)展，該傳遞效應(yīng)的本質(zhì)是投資乘數(shù)原理在起作用，傳遞效應(yīng)中各行各業(yè)的收入會(huì)轉(zhuǎn)化為下一行業(yè)收入，周而復(fù)始，層層影響，逐漸對(duì)房地產(chǎn)的資金投入起到促進(jìn)的積極作用，而房地產(chǎn)發(fā)展本身又會(huì)反過(guò)來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)衰退的情況之下，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求下降，導(dǎo)致租金和價(jià)格的降低，人們投資房地產(chǎn)的積極性也隨之降低，投資的減少也會(huì)加速經(jīng)濟(jì)的蕭條。

作者：路靜單位：中國(guó)人民大學(xué)