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房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制中存在的問題

(一)缺乏完整的開發(fā)成本控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)在市場的競爭日漸白熱化烈，企業(yè)開發(fā)項目的風險也隨之增加，收益則慢慢降低。而一些房地產(chǎn)企業(yè)因為沒有制定出自身的持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，所以無法明確開發(fā)成本的控制目標，缺乏完整的開發(fā)成本控制體系，造成開發(fā)成本控制工作極為盲目，成本控制無法充分發(fā)揮有效監(jiān)督和管理作用。

(二)成本控制意識薄弱

一直以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更注重開發(fā)成本的事后核算，而忽視了成本的動態(tài)變化，即企業(yè)缺少必要的成本控制意識，造成房地產(chǎn)企業(yè)在管理開發(fā)成本時意識極為弱化，損失驚人。另外還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層也未能意識到開發(fā)成本控制的重要性，造成無法針對開發(fā)項目進行科學全程的成本控制工作。

(三)成本控制制度建設滯后

我國許多房地產(chǎn)企業(yè)本身對于開發(fā)成本的設計階段的管理意識淡薄，加上企業(yè)的成本控制制度建設得不完善，造成開發(fā)成本的預測、決策等缺乏規(guī)范性或可操作性差；企業(yè)編制的開發(fā)成本預算缺乏科學性和嚴肅性，同樣導致在設計、招標、施工等階段的開發(fā)成本控制和管理缺乏目的性。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有運用現(xiàn)代化的成本控制手段，導致提供的開發(fā)成本信息做不到全面、準確，也加大了開發(fā)成本控制的難度。

強化房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的有效途徑

(一)設計階段開發(fā)成本控制的有效途徑

從開發(fā)項目的設計階段就針對開發(fā)成本進行有效的控制，這是控制開發(fā)成本的核心。設計階段時出具的項目施工圖是開展其他項目工作的指導，所以項目設計定稿也就意味著項目的開發(fā)成本已經(jīng)確立了。設計階段必須編制項目設計預算，經(jīng)由設計預算能夠充分掌握解項目造價的全部構成，繼而分析項目資金如何分配才能合理。在編制出詳細設計預算后，要對項目的每個單一工程的造價進行估算，然后與成本計劃指標進行對照，及時發(fā)現(xiàn)其中存在的差異并及時采取相應的改進措施，使項目的設計更經(jīng)濟和合理。從項目設計階段開展成本控制，就必須及時和設計人員進行交流和溝通，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立相應的激勵機制和獎罰手段來鼓勵設計人員認真開展設計工作；企業(yè)必須建立科學有效專門針對設計階段的管理制度，從管理制度層面上對項目設計質(zhì)量和開發(fā)成本控制提出明確的要求；企業(yè)還需完善設計標準，制定設計評審制度，并嚴格執(zhí)行評審制度和設計管理制度，以做好設計階段的開發(fā)成本控制工作。

(二)招標階段開發(fā)成本控制的有效途徑

招標是項目開展科學的項目管理和成本控制的關鍵點，項目工程的招投標主要分為設備材料采購及項目兩方面的招標。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)由招標進行工程發(fā)包，而承包企業(yè)則必須開展良性競爭，房地產(chǎn)企業(yè)從眾多企業(yè)中優(yōu)選出管理水平和技術能力過硬、信譽度好、報價合理的承建企業(yè)完成項目建設工作，雙方以合同制約彼此在招標階段的行為。房地產(chǎn)企業(yè)為選擇出真正適合自身的承包商來完成項目，就必須在招標之前制定規(guī)范且統(tǒng)一的招標文件及標準，確保投標企業(yè)可以平等競爭。招標階段的開發(fā)成本控制主要從如下方面著手：其一，必須考察招標企業(yè)、針對建材開展市場調(diào)查，并組織相關人員開會研究項目的設計圖紙。相關的考察工作、調(diào)查工作及圖紙研究工作則必須要求招標人員認真履行其相應的職責，以避免低劣和信譽度差的企業(yè)混入其中；其二，房地產(chǎn)盡可能開展工程量清單招標。工程量清單招標可以確保標的的質(zhì)量，招標人員還要反復審查項目造價的合理性和科學性，以確定將開發(fā)項目的標的控制在于相對合理的工程造價范圍內(nèi)；其三，謹慎簽訂中標合同。房地產(chǎn)企業(yè)必須認真審核中標后的合同條款內(nèi)容，盡可能細化條款的各項規(guī)定，合同工期要合理，要重視以中標價作為基點，開展相應的談判和協(xié)商，以確定合同相關條款內(nèi)容。

(三)施工階段開發(fā)成本控制的有效途徑

房地產(chǎn)企業(yè)施工階段要投入巨額的資金和資源以保證項目正常施工。通常房地產(chǎn)項目都有著工程量多、牽涉面廣、施工周期長的特點，加上所面對的外部環(huán)境如政策規(guī)定、材料設備價格及市場的變化幅度大，如果不能有效以上這些因素，則可能會導致項目開發(fā)成本的增加。因此工程施工階段的成本控制必須做好，主要從如下方面著手進行。

1、強化工程變更管理

在整個房地產(chǎn)工程項目的建設過程中，工程變更是非常重要的環(huán)節(jié)，需引起重視。作為工程管理人員與造價人員，應加強配合，共同協(xié)商變更問題；但是考慮到房地產(chǎn)項目具有技術復雜、周期長等特征，在項目實施過程中的變更問題不能完全避免；針對變更較大的項目，需要做好技術分析、經(jīng)濟分析，全面考慮設計單位與監(jiān)理單位的實際資源狀況，客觀分析由此對工程成本造成的影響；同時，變更問題需要在合同條款中標明，增強變更的約束性、合理性。

2、及時支付工程款

為確保工程款支付不影響項目的施工進度，施工企業(yè)必須及時上報工程進度月報，詳細列清本月內(nèi)的完成的分項工程量及工作量，現(xiàn)場跟蹤企業(yè)則跟蹤審計其報表，保證及時支付工程款，避免影響項目進度，增加成本。

3、做好竣工驗收

建設單位必須依照竣工驗收相應的法律法規(guī)、項目設計文件及相應的驗收規(guī)范等認真開展工程竣工驗收工作，嚴格控制項目竣工驗收的質(zhì)量關，這同樣控制開發(fā)成本的必要途徑。

本文作者：李瑞德作者單位：北京綠地京城置業(yè)有限公司