前言：想要寫(xiě)出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇小區(qū)物業(yè)管理范文，相信會(huì)為您的寫(xiě)作帶來(lái)幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫(xiě)作思路和靈感。

小區(qū)物業(yè)管理范文第1篇

1.1“候鳥(niǎo)”人群住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

1.1.1業(yè)主方存在問(wèn)題“候鳥(niǎo)”人群住宅小區(qū)的業(yè)主85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在職人員，他們?cè)谌齺嗁?gòu)置物業(yè)的目的就是為了享受生活，所以他們對(duì)物業(yè)管理的要求相對(duì)較高。但通過(guò)對(duì)卓達(dá)、天澤湖畔、清平樂(lè)、半山半島等中高檔小區(qū)的走訪(fǎng)調(diào)查得知“候鳥(niǎo)”式業(yè)主的物業(yè)維權(quán)意識(shí)普遍不高。因?yàn)樗麄兠磕甓贾辉谌齺喿∫粌蓚€(gè)月，所以沒(méi)有業(yè)主提議成立業(yè)主委員會(huì)。對(duì)于平時(shí)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)糾紛，業(yè)主的處理方法一般是去小區(qū)物業(yè)投訴然后不了了之，再就是以拒交物業(yè)費(fèi)來(lái)表示自己的不滿(mǎn)，很少有業(yè)主運(yùn)用法律來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。1.1.2物業(yè)公司存在問(wèn)題在對(duì)三亞市“候鳥(niǎo)”式住宅小區(qū)的走訪(fǎng)調(diào)查得知，三亞市物業(yè)管理公司在日常管理中存在以下幾種問(wèn)題：①誠(chéng)信體系建設(shè)不完善。小區(qū)業(yè)主經(jīng)常會(huì)懷疑物業(yè)公司把自己所交納的物業(yè)管理費(fèi)用據(jù)為己有，在冬季過(guò)后返回北方生活時(shí)不放心把空置的房屋交給物業(yè)公司管理，有些業(yè)主想把空置的房屋租出去時(shí)寧可找中介機(jī)構(gòu)也不相信物業(yè)。②服務(wù)透明度不夠。物業(yè)公司在對(duì)小區(qū)公共設(shè)備維修時(shí)可能會(huì)因?yàn)楣妹娣e達(dá)不到使用“公共設(shè)備維修基金”的條件而需要向業(yè)主收取一定的維修費(fèi)，只是告知維修什么、應(yīng)該分?jǐn)偠嗌馘X(qián)，但是沒(méi)有公布維修費(fèi)使用的明細(xì)列表公告。③智能化辦公程度低。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有部分物業(yè)公司的賬目記錄、物業(yè)費(fèi)收取及歸檔還處在純手工工作階段。據(jù)某物業(yè)工作人員所述，在每月集中收取物業(yè)費(fèi)時(shí)經(jīng)常會(huì)把賬目記錯(cuò)，這樣無(wú)疑加大了物業(yè)從業(yè)人員的工作量，也增加了產(chǎn)生財(cái)務(wù)問(wèn)題的可能性。④從業(yè)人員綜合素質(zhì)不高。在我國(guó)，專(zhuān)業(yè)的物管服務(wù)人員還較，所以物業(yè)公司在招聘時(shí)可供選擇的員工多數(shù)是對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足的外行，加之對(duì)這部分員工的培訓(xùn)工作做得也不到位，導(dǎo)致物業(yè)從業(yè)人員綜合素質(zhì)不高的局面。

1.2三亞市家庭旅館物業(yè)管理存在的問(wèn)題

1.2.1業(yè)主方存在問(wèn)題家庭旅館的業(yè)主一般都是個(gè)體投資商，他們?cè)谌齺嗁?gòu)置房屋的目的就是為了投資，獲取豐厚的利潤(rùn)是他們的主要目標(biāo)。所以他們?cè)诮?jīng)營(yíng)家庭旅館時(shí)會(huì)盡可能的降低成本，對(duì)物業(yè)不會(huì)有特殊的要求。但是因?yàn)槿粘Ｉ钪惺褂梦飿I(yè)的是流動(dòng)性極大的旅客，僅依靠小區(qū)的保安是不能保障旅客居住安全的，所以經(jīng)常會(huì)發(fā)生旅客在入住家庭旅館期間財(cái)物失竊的現(xiàn)象。此外，因?yàn)榧彝ヂ灭^使用者復(fù)雜多變給小區(qū)公共設(shè)施，如游泳池、文娛活動(dòng)室等的管理帶來(lái)了諸多不便。1.2.2物業(yè)公司存在的問(wèn)題物業(yè)公司對(duì)家庭旅館這一特殊使用人群的管理沒(méi)有單獨(dú)的一套物業(yè)管理辦法，也沒(méi)有對(duì)入住小區(qū)的旅客有任何規(guī)定要求，這不僅會(huì)給小區(qū)其他業(yè)主帶來(lái)諸多不便，也給小區(qū)的公共安全埋下了許多隱患。

1.3三亞市住宅小區(qū)物業(yè)管理第三方存在問(wèn)題

所謂物業(yè)管理第三方是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和政府物業(yè)相關(guān)主管部門(mén)，他們?cè)谖飿I(yè)管理的健康發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用。1.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司存在問(wèn)題雖然國(guó)家有明文規(guī)定要嚴(yán)格實(shí)施“建管分離”，但通過(guò)對(duì)三亞市眾多小區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三亞市前期介入的物業(yè)公司大部分都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)公司或是和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期合作的物業(yè)管理公司，沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格的招投標(biāo)，鑒于三亞市業(yè)主組成的特殊性，物業(yè)前期介入后幾乎就不在更換物業(yè)公司了，所以就形成了“誰(shuí)建誰(shuí)管”的不良局面。1.3.2政府物業(yè)相關(guān)主管部門(mén)存在問(wèn)題政府的宏觀調(diào)控對(duì)物業(yè)行業(yè)健康有序的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，尤其是像三亞這種本土居民、候鳥(niǎo)居民、旅游暫住居民混居，旅游物業(yè)優(yōu)于普通物業(yè)發(fā)展的特殊物業(yè)發(fā)展情況，政府的宏觀調(diào)控力度和廣度都要加大，但據(jù)三亞目前的狀況而言，政府的管理力度還有待加強(qiáng)。

2三亞市住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題解決對(duì)策

2.1三亞普通住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題解決對(duì)策

2.1.1業(yè)主方存在問(wèn)題的解決對(duì)策業(yè)主在日常生活和工作中應(yīng)多關(guān)心小區(qū)的建設(shè)，應(yīng)該意識(shí)到成功的小區(qū)建設(shè)不僅可以提高業(yè)主的居住水平，還可以讓物業(yè)保值增值。在業(yè)主對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理全面認(rèn)識(shí)和了解以后就會(huì)逐漸的改變對(duì)物業(yè)公司的態(tài)度進(jìn)而接受現(xiàn)代物業(yè)公司入駐小區(qū)。2.1.2物業(yè)公司存在問(wèn)題的解決對(duì)策物業(yè)公司在進(jìn)行日常的管理工作的同時(shí)應(yīng)該分析一下公司所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，明確公司定位。針對(duì)普通小區(qū)這個(gè)尚待開(kāi)發(fā)的物業(yè)市場(chǎng)，物業(yè)公司應(yīng)看到它的前景，積極的做好物業(yè)管理的宣傳，普及居民的物業(yè)管理知識(shí)，開(kāi)拓低收入階層市場(chǎng)，為將來(lái)公司的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。

2.2“候鳥(niǎo)”人群住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題解決對(duì)策

2.2.1業(yè)主方存在問(wèn)題解決對(duì)策業(yè)主要學(xué)會(huì)用法律的武器合法維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織，可以檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作，召集和主持業(yè)主大會(huì)，對(duì)小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理問(wèn)題處理方案進(jìn)行表決，同時(shí)也可以協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主進(jìn)行溝通，是業(yè)主維權(quán)的主要法人代表，也是業(yè)主和物業(yè)公司溝通的橋梁，所以業(yè)主委員會(huì)的成立對(duì)于小區(qū)的和諧建設(shè)是很有必要的[1]。2.2.2物業(yè)公司存在問(wèn)題解決對(duì)策①完善誠(chéng)信體系建設(shè)。業(yè)主和物業(yè)公司之間的相互信任是物業(yè)公司開(kāi)展日常管理工作的前提，物業(yè)公司在日常的管理活動(dòng)中應(yīng)多與業(yè)主溝通，及時(shí)了解業(yè)主所需，及時(shí)向業(yè)主反饋房屋托管的情況，適當(dāng)時(shí)也可以在小區(qū)宣傳欄張貼物業(yè)公司成功的房屋托管案例，以?xún)?yōu)化物業(yè)公司在業(yè)主心目中的形象。②增大物業(yè)服務(wù)透明度。物業(yè)公司應(yīng)定期向業(yè)主公布《物業(yè)費(fèi)使用明細(xì)表》，對(duì)于小區(qū)公共設(shè)施維修費(fèi)用的收取應(yīng)列預(yù)算表，打消業(yè)主的顧慮，樹(shù)立物業(yè)公司服務(wù)業(yè)主，不以公謀私的良好形象。③采用智能化辦公。通過(guò)電腦網(wǎng)絡(luò)提供各種管理服務(wù)，不僅可以收取網(wǎng)絡(luò)信息使用費(fèi)和各種服務(wù)費(fèi)，而且也從根本上改變了自身的傳統(tǒng)形象，提升了物業(yè)管理的科技含量、檔次和社會(huì)地位。④對(duì)員工進(jìn)行嚴(yán)格的上崗培訓(xùn)。物業(yè)公司要在其員工上崗前培養(yǎng)他們的服務(wù)意識(shí)，端正他們的工作態(tài)度以及鍛煉他們工作崗位所需的專(zhuān)業(yè)技能，讓物業(yè)公司的日常管理工作井然有序。⑤積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)公司要意識(shí)到僅僅依附于房地產(chǎn)公司是不能讓公司持續(xù)發(fā)展下去的，只有參與正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才能讓公司不斷完善自身的組織結(jié)構(gòu)、管理方法，才能不斷地進(jìn)行改革創(chuàng)新。

2.3三亞市家庭旅館物業(yè)管理問(wèn)題解決對(duì)策

2.3.1業(yè)主方存在問(wèn)題解決對(duì)策業(yè)主方應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度思考問(wèn)題，跟小區(qū)物業(yè)協(xié)作，安裝獨(dú)立的保全系統(tǒng)，并通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)及時(shí)提供家庭旅館旅客的相關(guān)信息，在保障小區(qū)安全的同時(shí)也可以為自己贏得良好的聲譽(yù)。2.3.2物業(yè)公司存在問(wèn)題解決對(duì)策物業(yè)公司應(yīng)積極地拓展自己的業(yè)務(wù)范圍，針對(duì)家庭旅館這一特殊物業(yè)制定出一套適合其居住人群高流動(dòng)性、高復(fù)雜行特征的物業(yè)管理模式，加強(qiáng)小區(qū)治安管理，給旅游人群和正常居住業(yè)主提供一個(gè)可以和諧共處的環(huán)境。

2.4三亞市住宅小區(qū)物業(yè)管理第三方存在問(wèn)題解決對(duì)策

小區(qū)物業(yè)管理范文第2篇

棗莊市共有住宅小區(qū)902個(gè)，已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)329個(gè)，主要指2008年以來(lái)的新建住宅項(xiàng)目，建筑面積約2600萬(wàn)平方米；機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自行管理的小區(qū)127個(gè)，建筑面積約540萬(wàn)平方米；社區(qū)居民自行管理的小區(qū)446個(gè)，建筑面積約1200萬(wàn)平方米，其中機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和居民自行管理小區(qū)絕大多數(shù)為老舊小區(qū)。

（一）房屋產(chǎn)權(quán)形式多樣

棗莊市老舊小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房、房改售房、直管公房、回遷房等。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個(gè)人、房管部門(mén)、單位產(chǎn)權(quán)人、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

（二）部分小區(qū)硬件條件相對(duì)落后

棗莊市部分老舊小區(qū)建成年代比較早，硬件條件比較差，比如市中區(qū)文化四村，該小區(qū)建成于1984年，雖然地處市中區(qū)中心地帶，但多以陳舊的低矮樓房為主，規(guī)劃比較滯后，綠化面積較小、缺少機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位、體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)空間較小，且無(wú)物業(yè)管理，門(mén)面管理混亂、安全隱患嚴(yán)重。

（三）存在部分住宅樓無(wú)物業(yè)管理的現(xiàn)象

由于各種歷史原因以及產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，以榮華里小區(qū)為例，該小區(qū)從90年代開(kāi)始分四期建設(shè)，財(cái)政局宿舍屬于有物業(yè)管理的住宅樓可以看到業(yè)主的生活環(huán)境得到了提高，財(cái)產(chǎn)人身安全得到了保證，綠化和房屋設(shè)施設(shè)備、娛樂(lè)設(shè)施設(shè)備得到了完善。反之，而作為商品房出售的榮華里二、三期沒(méi)有物業(yè)管理的住宅樓只有用“臟、亂、差”來(lái)形容，也影響了市容市貌。

（四）部分居民觀念陳舊，物業(yè)管理交費(fèi)意識(shí)淡薄

多年來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無(wú)償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的后勤部門(mén)或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢(qián)，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交，住房消費(fèi)意識(shí)淡薄，需要改變陳舊的觀念。目前，老市委、老政府宿舍包括東郊小區(qū)在內(nèi)都是由機(jī)關(guān)事務(wù)管理局進(jìn)行管理，業(yè)主并不承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。

（五）老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改造資金無(wú)來(lái)源

老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如對(duì)小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級(jí)的不同，資金量少則幾十萬(wàn)，多則上百萬(wàn)。資金問(wèn)題是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重要問(wèn)題。目前，建成于20世紀(jì)80年代的文化一、二、三、四村，龍門(mén)里、青松里、光明新村等小區(qū)亟待進(jìn)行整治改造。

（六）小區(qū)公共部分侵權(quán)行為引起業(yè)主之間糾紛

個(gè)別業(yè)主在進(jìn)住小區(qū)后存在著違章搭建、毀綠種菜等破壞小區(qū)整體面貌的行為，從而引發(fā)其他大部分業(yè)主的不滿(mǎn)。而物業(yè)公司除了進(jìn)行勸阻外，無(wú)任何行政執(zhí)法權(quán)來(lái)對(duì)其進(jìn)行制約。物業(yè)的無(wú)授權(quán)管理行為，往往成為和而不解的導(dǎo)火索，往往導(dǎo)致這些個(gè)別行為與群體之間的對(duì)峙，從而進(jìn)一步增加物業(yè)管理工作的難度，擴(kuò)大了矛盾糾紛，影響了小區(qū)的和諧建設(shè)。

（七）業(yè)主委員會(huì)成立困難，運(yùn)作難度大

通過(guò)了解，棗莊市中區(qū)2005年前建成的小區(qū)中成立了業(yè)委會(huì)的只有華山小區(qū)、君府花園、光明園、蘋(píng)果花園4個(gè)小區(qū)。在成立了業(yè)委會(huì)的4個(gè)小區(qū)中，只有光明園業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司相互協(xié)調(diào)正常運(yùn)作，蘋(píng)果花園業(yè)委會(huì)由于經(jīng)濟(jì)收入不公開(kāi)，業(yè)主意見(jiàn)較大，處于半癱瘓狀態(tài)，另兩個(gè)則完全形同虛設(shè)沒(méi)有開(kāi)展工作。在調(diào)查中有的小區(qū)業(yè)主入住13年都沒(méi)有辦法成立業(yè)委會(huì)，有的小區(qū)業(yè)主出于個(gè)人利益拉成幾團(tuán)，相互爭(zhēng)斗，干擾了業(yè)委會(huì)的正常有序成立。而有些業(yè)主的自我保護(hù)維權(quán)意識(shí)淡薄，不關(guān)心業(yè)委會(huì)的成立，認(rèn)為成立不成立不關(guān)他的事。

二、老舊小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題分析

（一）法律法規(guī)落實(shí)難

2009年出臺(tái)的《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》在實(shí)際的操作過(guò)程中難以落實(shí)，原因主要是《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》高估了業(yè)主的法治意識(shí)和主動(dòng)參與業(yè)主委員會(huì)實(shí)施民主管理的意愿，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的復(fù)雜性缺乏充分的分析和把握。

（二）物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應(yīng)、科技含量低、管理行為不規(guī)范

由于物業(yè)管理工作起步較晚，目前“小、散、亂”諸侯割據(jù)的狀況十分突出，多數(shù)物業(yè)管理公司都達(dá)不到正常的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有70%以上的物業(yè)管理企業(yè)處于虧損或虧損邊緣?？茖W(xué)技術(shù)在物業(yè)管理過(guò)程中的推廣應(yīng)用率極低，勞動(dòng)密集型依然是物業(yè)管理的主導(dǎo)模式。部分物業(yè)企業(yè)的行為不規(guī)范，存在著服務(wù)不到位、收費(fèi)與服務(wù)不相符現(xiàn)象，一定程度上損害了業(yè)主的合法權(quán)益。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括對(duì)保安、保潔、保綠、對(duì)房屋設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對(duì)各種費(fèi)用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠人工方式進(jìn)行管理，不但要耗費(fèi)極大的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間，而且難以達(dá)到規(guī)范化的管理效果。

三、對(duì)策

（一）實(shí)行屬地管理

近幾年，棗莊市按照物業(yè)管理“縱向到底、橫向到邊”的總體指導(dǎo)思想，2011年出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》，明確了物業(yè)管理重心下移，管理窗口前置，規(guī)定了社區(qū)物業(yè)管理工作原則，即“區(qū)（市）政府負(fù)責(zé)，街道辦事處組織，社區(qū)居委會(huì)落實(shí)，主管部門(mén)指導(dǎo)監(jiān)督，屬地管理，條塊結(jié)合”，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極發(fā)揮街道辦事處、社區(qū)物業(yè)管理在基層物業(yè)管理中的重要作用。

（二）推行“四位一體”物業(yè)管理模式

近年來(lái)，棗莊市著力推廣了在社區(qū)居委會(huì)黨支部領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司共同參與的“四位一體”物業(yè)管理模式，積極發(fā)揮“社區(qū)居委會(huì)黨支部、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司”四方面力量，共同致力搞好社區(qū)物業(yè)管理工作，特別是在解決物業(yè)矛盾糾紛問(wèn)題上，更顯這四方合力的重要性。棗莊市中區(qū)創(chuàng)新了“四位一體”物業(yè)管理模式為“4+X”聯(lián)席會(huì)議制度，同時(shí)將物業(yè)管理納入社共網(wǎng)格化管理。全面推廣“四位一體”物業(yè)管理模式，為老舊小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理提供了社會(huì)各方共同參與社區(qū)物業(yè)管理的全新平臺(tái)。

（三）加大財(cái)政資金投入

棗莊市于2007年出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造和舊住宅區(qū)整治的實(shí)施意見(jiàn)》，市政府以“文化四村”作為老舊住宅小區(qū)綜合整治試點(diǎn)，積極探索老舊小區(qū)綜合整治改造經(jīng)驗(yàn)?！拔幕拇濉苯?jīng)過(guò)綜合整治改造后，小區(qū)“路不平、污水流、燈不明、停車(chē)難、環(huán)境差”等問(wèn)題得到了徹底改變。

（四）依法成立業(yè)主委員會(huì)，為老舊小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理提供組織保障

針對(duì)業(yè)主積極性不高，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立難的這一現(xiàn)狀，嘗試在業(yè)主委員會(huì)籌備及成立的前期，由街道社區(qū)人員充實(shí)進(jìn)去，組織小區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法進(jìn)行選舉，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)及政府部門(mén)進(jìn)行溝通，承擔(dān)組織、監(jiān)督等職責(zé)，方便業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)行，及業(yè)利的有效實(shí)現(xiàn)。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)動(dòng)作正常時(shí)，自動(dòng)退出。

（五）培育以人為本的物業(yè)服務(wù)理念，構(gòu)建和諧平等物業(yè)服務(wù)關(guān)系

物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)和諧氛圍的形成起著至關(guān)重要的作用。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立以人為本的服務(wù)理念，嚴(yán)格按照政策法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同，公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)依據(jù)，盡職盡責(zé)的為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系應(yīng)該定位于魚(yú)水關(guān)系，成為業(yè)主親密的朋友和至親的伙伴。物業(yè)企業(yè)還要進(jìn)一步提高自身素質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)，增強(qiáng)與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關(guān)部門(mén)配合，進(jìn)一步提高協(xié)調(diào)能力，全力支持社區(qū)建設(shè)，開(kāi)展健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)鄰里交流，加強(qiáng)鄰里團(tuán)結(jié)。

（六）加強(qiáng)輿論宣傳，為老舊小區(qū)實(shí)行業(yè)物業(yè)管理營(yíng)造良好的氛圍

一是宣傳貫徹落實(shí)《物權(quán)法》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、市人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》，提高業(yè)主、物業(yè)企業(yè)及全民的法律意識(shí)，使社會(huì)各方面充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是一種有償服務(wù)，可以帶來(lái)巨大的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，營(yíng)造一個(gè)全社會(huì)了解物業(yè)管理、接受物業(yè)管理、關(guān)心物業(yè)管理、支持物業(yè)管理的良好氛圍，積極營(yíng)造出一個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)化的良好氛圍，為物業(yè)管理的健康發(fā)展奠定良好的社會(huì)環(huán)境。二是深入調(diào)研，為建立健全業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理的監(jiān)督體系提供有力的依據(jù)。三是強(qiáng)化黨委政府及社區(qū)居委會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，提升城市管理整體水平。

（七）打造物業(yè)服務(wù)品牌，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)積極介入老舊小區(qū)物業(yè)管理

小區(qū)物業(yè)管理范文第3篇

受委托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法 》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等國(guó)家、地方有關(guān)法律 、法規(guī) 和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)龍城工業(yè)園實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條 物業(yè)基本情況

座落位置：

總建筑面積：

物業(yè)類(lèi)型：工業(yè)園；

第二條 委托管理事項(xiàng)

（一）房屋建筑本體共用部位（樓外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（二）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)；

（三）本物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車(chē)場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（四）公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)；

（五）車(chē)輛行駛及停泊（不包括車(chē)輛保管責(zé)任）；

（六）配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，（但不含人身，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）；

（七）社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)；

（八）物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；

（九）法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)；

（十）甲方要求符合法規(guī)和政策規(guī)定的其他事項(xiàng)；

第三條 合同期限

本合同期限為——年。自——日起至——日止。

第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

（一）與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告；

（二）對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門(mén)認(rèn)定，有權(quán)終止合同；

（三）委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取繳催改措施；

（四）本物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（五）甲方在合同生效之日起按政府規(guī)定向乙方提供管理用房 （其中包括辦公用房、員工宿舍、等其它管理用房），由乙方無(wú)償使用；

（六）甲方在合同生效之日起按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用戶(hù)資料等），并在乙方管理期滿(mǎn)時(shí)予以收回；

（七）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（八）負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛及有關(guān)歷史遺留問(wèn)題；

（九）協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育；

（十）甲方承擔(dān)自用面積及配套服務(wù)場(chǎng)所的管理費(fèi)、水電費(fèi)、公共水電費(fèi)等其他公共分?jǐn)傎M(fèi)用；

（十）法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）根據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法，規(guī)章制度，實(shí)施細(xì)則，自主開(kāi)展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶(hù)）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。

（二）遵照國(guó)家，地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

（三）負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施，設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

（四）有權(quán)依照法規(guī)政策，本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；

（五）有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人；

（六）接受物業(yè)管理主管部門(mén)及有關(guān)政府部門(mén)的監(jiān)督，指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；

（七）至少每3個(gè)月向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬明細(xì)。

（八）對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

（九）建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；

（十）開(kāi)展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；

（十一）本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及有關(guān)財(cái)產(chǎn)，各類(lèi)管理檔案及有關(guān)資料。

（十二）不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身，財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)。

（十三）完成甲方符合法規(guī)和政策規(guī)定的其他要求事項(xiàng)。

第六條 管理目標(biāo)

1、房屋及公共設(shè)施完好率85%以上；（不包含設(shè)備設(shè)施老化及非管理責(zé)任造成的損壞）

2、每年進(jìn)行不少與兩次物業(yè)用戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查，用戶(hù)滿(mǎn)意率達(dá)不低于80%； 3、管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率100%；

第七條 管理服務(wù)費(fèi)用

1、本物業(yè)已出租給企業(yè)的面積按0、00元/㎡/月由乙方直接向企業(yè)計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)；

2、甲方承擔(dān)空置物業(yè)面積的物業(yè)管理費(fèi)，乙方按0元/㎡/月計(jì)收；

3、房屋本體維修基金的收取以物業(yè)主管部門(mén)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：電梯房按0、25元/㎡/月標(biāo)準(zhǔn)收取房屋本體維修基金、樓層房按0、15元/㎡/月標(biāo)準(zhǔn)收取房屋本體維修基金；房屋本體維修基金的使用只涉及公共部位及公用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護(hù)；如龍城工業(yè)園房屋及設(shè)備維修費(fèi)用超過(guò)人民幣壹仟元整或當(dāng)本體維修基金已提前使用完畢的情況下，則由乙方提出申請(qǐng)，經(jīng)與甲方議定方案后實(shí)施，所需費(fèi)用由甲方承擔(dān)；

4、甲方應(yīng)于每月5日前通過(guò)銀行直接轉(zhuǎn)賬或到乙方辦公場(chǎng)所繳納現(xiàn)金等方式，向乙方繳納當(dāng)月物管費(fèi)、房屋本體維修基金和上月水電費(fèi)，甲方逾期不能正常轉(zhuǎn)賬或繳納現(xiàn)金的，則由乙方按日收取0、5%的違約金；

5、管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有調(diào)整則按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第八條 收款收費(fèi)項(xiàng)目約定

1、甲方委托乙方與龍城工業(yè)園所有入園企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，并負(fù)責(zé)向企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的解釋工作及協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)，由乙方直接向龍城工業(yè)園所有入園企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)、房屋本體維修基金、水電費(fèi)、電梯使用費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)和相關(guān)保證金；

2、乙方無(wú)法處理的收款收費(fèi)問(wèn)題，由甲方協(xié)助乙方進(jìn)行處理。

第九條 違約責(zé)任

1、若各級(jí)政府對(duì)龍城工業(yè)園的政策有變動(dòng)需要解除本合同的，或因政府采購(gòu)、招標(biāo)等原因需要更換物業(yè)公司而解除雙方合作關(guān)系的，甲方在得知消息后應(yīng)提前三個(gè)月告知乙方；

2、若發(fā)生上述情況后，甲方不能及時(shí)通知乙方，所造成的一切后果、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、法律責(zé)任均由甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)；

3、如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。

4、如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。

5、因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門(mén)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）

6、甲，乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

第十條 其他事項(xiàng)

（一）雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書(shū)面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

（二）合同規(guī)定的管理期滿(mǎn)，甲乙雙方如解除合同應(yīng)提前六個(gè)月書(shū)面通知對(duì)方，本合同自然終止。如無(wú)疑義則合同自動(dòng)順延。

（三）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

（四）本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門(mén)調(diào)解，調(diào)解不成的，提交仲裁委員會(huì)依法裁決。

（五）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律，法規(guī)和政策執(zhí)行。

（六）本合同正本連同附件共一頁(yè)，一式三份，甲，乙雙方及物業(yè)管理主管部門(mén)（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

（七）本合同自簽訂之日起生效。

小區(qū)物業(yè)管理范文第4篇

關(guān)鍵詞：管理模式；小區(qū)物業(yè)管理；城市

城市小區(qū)的物業(yè)管理模式不僅在住宅小區(qū)的管理中占據(jù)重要地位，同時(shí)它也是城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)部門(mén)，物業(yè)管理的資產(chǎn)相比較與其他部門(mén)的資產(chǎn)要高出很多，而城市小區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量將直接影響城市的管理和環(huán)境的完善。從而影響我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。因此加強(qiáng)城市小區(qū)物業(yè)管理模式的管理水平是城市發(fā)展中重點(diǎn)解決的問(wèn)題，針對(duì)物業(yè)管理模式存在的問(wèn)題提出相應(yīng)的解決措施對(duì)城市發(fā)展具有重要意義。

一、城市小區(qū)物業(yè)管理模式存在的主要問(wèn)題

1.在小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中業(yè)主和物業(yè)之間存在矛盾

城市小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾主要是由于兩者之間的交通渠道狹窄，造成溝通不暢。對(duì)于城市新建的小區(qū)，在物業(yè)管理過(guò)程中需要考慮很多細(xì)節(jié)問(wèn)題，如水暖、電力的供應(yīng)等。物業(yè)管理部門(mén)對(duì)待緊急問(wèn)題處理的不及時(shí)，和業(yè)主之間不能進(jìn)行有效溝通，就會(huì)對(duì)業(yè)主的正常生活產(chǎn)生影響，從而引起雙方矛盾的產(chǎn)生。

2.政府職能部門(mén)權(quán)責(zé)不夠明確對(duì)物業(yè)管理工作阻礙

城市小區(qū)物業(yè)管理缺乏比較系統(tǒng)、完整的法律體系，在物業(yè)管理的實(shí)際工作中缺少政策法規(guī)的保障，在實(shí)施過(guò)程中沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，造成管理工作不及時(shí)，在解決實(shí)際問(wèn)題缺少具體的措施依據(jù)。政府對(duì)相關(guān)物業(yè)管理部門(mén)沒(méi)有明確劃分職責(zé)，造成業(yè)主發(fā)生問(wèn)題就會(huì)去找政府解決，給政府加大了工作難度。另外政府對(duì)物業(yè)管理方面的監(jiān)管也不夠及時(shí)，相關(guān)的監(jiān)管機(jī)制也有待完善[1]。

3.物業(yè)管理企業(yè)存在的弊端對(duì)物業(yè)管理工作的阻礙

物業(yè)管理企業(yè)自身的局限性，導(dǎo)致在城市小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中收費(fèi)困難，和個(gè)別業(yè)主之間關(guān)系緊張。而造成這類(lèi)問(wèn)題的原因是由于業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)薄弱、物業(yè)管理中不恰當(dāng)?shù)墓芾矸绞綄?duì)業(yè)主造成的不滿(mǎn)、個(gè)別業(yè)主自身經(jīng)濟(jì)水平的限制、物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)時(shí)不到位、物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)制度不透明等。另外物業(yè)管理工作人員方面的影響也對(duì)城市小區(qū)物業(yè)管理模式產(chǎn)生阻礙。由于傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的深入影響，物業(yè)管理工作人員的素質(zhì)和服務(wù)意識(shí)薄弱，企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的不健全，導(dǎo)致物業(yè)管理工作人員的物業(yè)管理能力難以適應(yīng)市場(chǎng)的需求，再加上經(jīng)濟(jì)收入不高，造成物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)重缺乏高素質(zhì)和管理技能的專(zhuān)業(yè)人才。嚴(yán)重影響物業(yè)管理的人才隊(duì)伍的建設(shè)[2]。

4.小區(qū)業(yè)主的綜合素質(zhì)問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理工作的阻礙

業(yè)主自身的素質(zhì)和物業(yè)管理意識(shí)的薄弱都會(huì)直接影響城市小區(qū)的的物業(yè)管理質(zhì)量。在實(shí)際物業(yè)管理調(diào)查過(guò)程中了解到，部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)存在不足，不能有效的利用法律的保障對(duì)自身權(quán)益加以維護(hù)，對(duì)具體的物業(yè)管理相關(guān)條例也并不了解，關(guān)于物業(yè)管理中小區(qū)的公共區(qū)域的管理、建立業(yè)主委員會(huì)等，也不夠重視。在業(yè)主進(jìn)行維權(quán)的過(guò)程中，由于部分業(yè)主的素質(zhì)較低，常常出現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理部門(mén)發(fā)生口水戰(zhàn)、打架事件等不文明和不合理的手段。不僅不利于自身權(quán)益的維護(hù)，還會(huì)造成雙發(fā)的人身傷害，加重業(yè)主和物業(yè)管理部門(mén)的矛盾[3]。

二、促進(jìn)城市小區(qū)物業(yè)管理模式發(fā)展的具體措施

1.改善業(yè)主和物業(yè)管理部門(mén)的關(guān)系

在城市小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中最重要的就是改善物業(yè)管理部門(mén)和業(yè)主之間的關(guān)系，為物業(yè)管理工作的開(kāi)展提供良好的平臺(tái)。在改善改善業(yè)主和物業(yè)管理部門(mén)的之間關(guān)系的時(shí)候需要加強(qiáng)兩者之間的交流，拓寬交流平臺(tái)。首先可以通過(guò)設(shè)置業(yè)主意見(jiàn)箱，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理部門(mén)的不滿(mǎn)和建議可以通過(guò)書(shū)信的形式投到意見(jiàn)箱中，物業(yè)管理部門(mén)在看到業(yè)主的意見(jiàn)和建議時(shí)及時(shí)的改正工作中存在的不足，為物業(yè)管理工作的有效開(kāi)展提供保障。其次可以借助通信設(shè)備，開(kāi)設(shè)物業(yè)管理服務(wù)專(zhuān)線(xiàn)，業(yè)主可以通過(guò)打電話(huà)的方式及時(shí)和物業(yè)管理部門(mén)溝通物業(yè)管理問(wèn)題。最后，可以建立小區(qū)物業(yè)管理論壇網(wǎng)站，隨著計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，人們對(duì)網(wǎng)絡(luò)的依賴(lài)性逐漸增強(qiáng)，物業(yè)管理部門(mén)可以利用這一趨勢(shì)，在論壇網(wǎng)站中大家可以暢所欲言，加強(qiáng)和業(yè)主之間的溝通，減少由于兩者缺少溝通而產(chǎn)生的矛盾問(wèn)題，同時(shí)也有利于物業(yè)管理工作的高效開(kāi)展[4]。

2.加強(qiáng)政府相關(guān)部門(mén)的導(dǎo)向作用

在城市小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中，政府要充分發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，建立健全物業(yè)管理相關(guān)的政策和法規(guī)機(jī)制，根據(jù)城市小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際情況，制定切實(shí)有效的解決方案。另外加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的宣傳和引導(dǎo)，制定統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范，滿(mǎn)足業(yè)主的物業(yè)管理方面需求，通過(guò)多媒體社交媒介和多媒體設(shè)備進(jìn)行物業(yè)管理方面的知識(shí)宣傳，提高業(yè)主的物業(yè)管理意識(shí)。政府在落實(shí)物業(yè)管理政策法規(guī)的過(guò)程中還應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管力度，可以建立小區(qū)的物業(yè)管理資金賬戶(hù)，對(duì)于建設(shè)小區(qū)的消耗可以通過(guò)使用物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)資金，而物業(yè)管理資金的征收對(duì)象則是小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主，物業(yè)根據(jù)相應(yīng)的比例和消費(fèi)的支出科學(xué)合理的進(jìn)行征收，另外物業(yè)管理部門(mén)對(duì)資金的去向和用途做出明細(xì)的報(bào)表，便于業(yè)主及時(shí)監(jiān)督[5]。

3.完善物業(yè)管理企業(yè)的管理職能

物業(yè)管理企業(yè)在城市小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中也不斷創(chuàng)新、增強(qiáng)自身的實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，滿(mǎn)足社會(huì)發(fā)展的需求。在物業(yè)管理方面，需要不斷創(chuàng)新管理手段，引進(jìn)先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)到實(shí)際物業(yè)管理工作中，如統(tǒng)計(jì)分析技術(shù)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)技術(shù)、辦公自動(dòng)化、計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等，為城市小區(qū)物業(yè)管理提供技術(shù)保障。在物業(yè)管理人才隊(duì)伍建設(shè)方面，加強(qiáng)培訓(xùn)物業(yè)管理人員的物業(yè)經(jīng)營(yíng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、公共關(guān)系、房產(chǎn)法律等方面的知識(shí)，提高物業(yè)管理人員的管理技能。同時(shí)還要加強(qiáng)培訓(xùn)操作人員的服務(wù)技能、治安保衛(wèi)、設(shè)備維護(hù)、清潔衛(wèi)生等方面的技能。另外還可以從社會(huì)、學(xué)校招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才，以此優(yōu)化物業(yè)管理企業(yè)的人才隊(duì)伍[6]。

4.提高業(yè)主素質(zhì)和物業(yè)管理意識(shí)

城市小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中受業(yè)主的影響較大，因此要注重提高也很足自身的綜合素質(zhì)和物業(yè)管理意識(shí)。提升業(yè)主自身綜合素質(zhì)的途徑有很多，業(yè)主可以從身邊的小事做起，養(yǎng)成不隨意亂扔、亂放生活垃圾等良好的生活習(xí)慣。愛(ài)護(hù)小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施。另外還可以成立業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)和業(yè)主之間溝通的紐帶，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)將集體的意見(jiàn)和建議反應(yīng)給物業(yè)，避免在物業(yè)和業(yè)主在溝通中產(chǎn)生過(guò)激的行為，保證物業(yè)管理工作的正常進(jìn)行。

三、結(jié)論

綜上所述，我國(guó)城市小區(qū)物業(yè)管理模式發(fā)展還有待完善，在實(shí)際物業(yè)管理過(guò)程中仍存在許多問(wèn)題，因此，相關(guān)管理部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)城市小區(qū)物業(yè)管理模式的研究，針對(duì)存在的問(wèn)題做出具體合理有效的解決措施，提高我國(guó)城市物業(yè)管理水平，推動(dòng)我國(guó)城市的發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)

[1]　馬思.五洲花園社區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[D].電子科技大學(xué)，2013.

[2]　陳沫.社區(qū)工作介入自管物業(yè)小區(qū)的研究[D].華中科技大學(xué)，2012.

[3]　任霞.內(nèi)蒙古達(dá)拉特旗住宅小區(qū)物業(yè)管理研究[D].內(nèi)蒙古師范大學(xué)，2013.

[4]　代青.長(zhǎng)房小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[D].湖南大學(xué)，2013.

[5]　單紅艷.基于WEB的小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)平臺(tái)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[D].吉林大學(xué)，2014.

小區(qū)物業(yè)管理范文第5篇

（一）昆山高新區(qū)老小區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀

1.基本情況

由于這些老小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)薄弱、居住人員素質(zhì)不高、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)困難等原因，正規(guī)物業(yè)公司不愿接手，只得由街道社區(qū)自行管理。物業(yè)人員由年齡較大的保安、保潔組成，目前共有1719人。管理模式普遍為最簡(jiǎn)單的“看看大門(mén)、搞搞衛(wèi)生、修修補(bǔ)補(bǔ)”，與正規(guī)物業(yè)公司差距較大。

2.保障機(jī)制基本以財(cái)政投入為主

老小區(qū)改造、社區(qū)零星維修、門(mén)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)全部由財(cái)政安排；保潔經(jīng)費(fèi)扣除各街道社區(qū)物業(yè)收費(fèi)外的差額部分由財(cái)政安排。門(mén)衛(wèi)及保潔經(jīng)費(fèi)按“人數(shù)×定額標(biāo)準(zhǔn)”的形式核定。

（二）昆山高新區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理中的問(wèn)題

當(dāng)前老小區(qū)物業(yè)管理矛盾較突出、糾紛不斷，雖然社區(qū)和業(yè)主主觀上有一定原因，但物業(yè)管理體制、物業(yè)服務(wù)理念、經(jīng)費(fèi)保障體制也都存在著一些問(wèn)題。

1.管理體制不順暢、獎(jiǎng)懲力度不夠

①無(wú)相關(guān)的職能管理機(jī)構(gòu)。全區(qū)未設(shè)立相應(yīng)的工作部門(mén)或領(lǐng)導(dǎo)小組，無(wú)法統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，缺乏通盤(pán)考慮，各街道社區(qū)各自為政。②街道社區(qū)既是“裁判員”又是“運(yùn)動(dòng)員”。社區(qū)工作人員要花大量的精力投入到物業(yè)管理雜務(wù)中，經(jīng)常出現(xiàn)加班上門(mén)收取保潔費(fèi)的現(xiàn)象。這讓原本只是監(jiān)督物業(yè)管理的社區(qū)變成了自已動(dòng)手搞物業(yè)，如果與社區(qū)居民產(chǎn)生物業(yè)糾紛，容易影響到社區(qū)其他方面的工作。③街道社區(qū)缺少自。具體體現(xiàn)在1097個(gè)老小區(qū)門(mén)衛(wèi)全部由市綜治委統(tǒng)一招錄（為解決本地戶(hù)籍50歲左右人員就業(yè)問(wèn)題），工資待遇由市統(tǒng)一制定，街道社區(qū)只有建議權(quán)、無(wú)決定權(quán)。④業(yè)主委員會(huì)組建難。老小區(qū)基本無(wú)業(yè)主委員會(huì)。除了街道社區(qū)指導(dǎo)和監(jiān)督工作不到位，還有老小區(qū)居住人員的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。老小區(qū)大多以本地老年人、學(xué)區(qū)房居住人員、外來(lái)人員租住為主，相當(dāng)一部分業(yè)主都不居住在本小區(qū)，對(duì)是否成立業(yè)主委員會(huì)并不關(guān)心。

2.物業(yè)服務(wù)水平低、理念舊

①服務(wù)水平低，收費(fèi)難、多。亂停車(chē)、環(huán)境差、侵占公共空間等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，造成業(yè)主拒絕繳費(fèi)，形成惡性循環(huán)。由于物業(yè)服務(wù)水平低，導(dǎo)致物業(yè)類(lèi)投訴占全區(qū)投訴總量的40%左右；收費(fèi)率在50%以上的小區(qū)個(gè)數(shù)只有49個(gè)，占總數(shù)的23%，有的街道物業(yè)費(fèi)收入甚至出現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。②服務(wù)理念舊，質(zhì)量差、意識(shí)弱。雖然各街道有物業(yè)管理中心，但真正運(yùn)作的只有朝陽(yáng)街道，其他街道基本只是空架子。集體收入意識(shí)弱，對(duì)屬于社區(qū)收入的商家進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、廣告費(fèi)等缺乏管理，免收賣(mài)人情現(xiàn)象較多。

3.財(cái)政負(fù)擔(dān)較重、保障機(jī)制等缺乏創(chuàng)新

保安保潔經(jīng)費(fèi)由于工資水平提高，總量增支較大，2011-2014年均增長(zhǎng)16.01%。雖然財(cái)政投入大、負(fù)擔(dān)重，但不治本，無(wú)法促進(jìn)老小區(qū)向建立現(xiàn)代物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變，關(guān)鍵就是保障機(jī)制缺乏創(chuàng)新。①預(yù)算制度不適用。我區(qū)的配套資金及保潔經(jīng)費(fèi)預(yù)算參照市級(jí)“人數(shù)×定額標(biāo)準(zhǔn)”模式，其實(shí)對(duì)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的核定并不適用。因?yàn)槎~一經(jīng)確定，大家都知曉全年收入，客觀上造成“養(yǎng)懶養(yǎng)散”的現(xiàn)象，缺乏收入考核的彈性。②重改造，輕保養(yǎng)。近年來(lái)我區(qū)用于老小區(qū)屋頂、立面、道路等硬件的改造力度非常大，使很多老小區(qū)面貌煥然一新。但幾年過(guò)后，一些小區(qū)又重返臟亂差現(xiàn)象，公共設(shè)施損壞嚴(yán)重。究其原因主要是缺乏日常的保養(yǎng)和維護(hù)。安排給各街道每年的零星維修經(jīng)費(fèi)，根本不足以解決保養(yǎng)和維護(hù)問(wèn)題。③物業(yè)收費(fèi)票據(jù)不統(tǒng)一。物業(yè)收費(fèi)是提供服務(wù)后的有償收費(fèi)，原則上應(yīng)使用稅務(wù)發(fā)票，但大多數(shù)街道的物業(yè)管理中心不正常運(yùn)作，并且申領(lǐng)稅務(wù)發(fā)票會(huì)帶來(lái)繳稅問(wèn)題，因而造成物業(yè)收費(fèi)票據(jù)稅務(wù)發(fā)票、財(cái)政非稅票據(jù)并存的局面。

二、街道社區(qū)、財(cái)政部門(mén)對(duì)老小區(qū)管理的有益探索

（一）整合資源，充實(shí)街道物業(yè)管理中心

朝陽(yáng)街道抽調(diào)了5名正式工作人員到物業(yè)管理中心，開(kāi)通專(zhuān)門(mén)的服務(wù)熱線(xiàn)；招錄10多名有水電等有一技之長(zhǎng)的社工，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)老小區(qū)的物業(yè)報(bào)修。通過(guò)這些資源整合，統(tǒng)籌使用原分散在各社區(qū)的物業(yè)力量，改變了原先街道內(nèi)部各社區(qū)各管一塊的局面，得到了社區(qū)居民的肯定，街道2011-2014年的物業(yè)收費(fèi)也逐年上升。

（二）動(dòng)遷小區(qū)物業(yè)管理開(kāi)展的市場(chǎng)化改革，將為老小區(qū)提供借鑒

目前我區(qū)銘景苑、廟燈2個(gè)動(dòng)遷小區(qū)的物業(yè)管理，正在進(jìn)行市場(chǎng)化管理改革試點(diǎn)。具體做法是召集5個(gè)有一定資質(zhì)且經(jīng)考察平時(shí)管理較正規(guī)的物業(yè)公司進(jìn)行議標(biāo)確定。如試點(diǎn)順利并得以在動(dòng)遷小區(qū)推廣，那么此做法應(yīng)值得老小區(qū)借鑒。

（三）對(duì)老小區(qū)物業(yè)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助方式的創(chuàng)新也提上了議事日程

一是財(cái)政等部門(mén)正在調(diào)研老小區(qū)物業(yè)經(jīng)費(fèi)預(yù)算管理新模式，以亭林街道為試點(diǎn)測(cè)算?；舅悸肥呛硕ㄊ杖牖鶖?shù)，按物業(yè)面積計(jì)算物業(yè)經(jīng)費(fèi)差額補(bǔ)助。二是在2015年預(yù)算中專(zhuān)門(mén)安排了老小區(qū)養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)。

三、對(duì)財(cái)政支持老小區(qū)物業(yè)管理的建議

老小區(qū)物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)管理的重要內(nèi)容，是老小區(qū)居民最大的民生事業(yè)，而物業(yè)管理屬于《蘇州市政府向社會(huì)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)指導(dǎo)目錄》中的內(nèi)容之一。因此老小區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)走以政府投入為主，街道社區(qū)、物業(yè)公司、社區(qū)居民共同參與下的市場(chǎng)化改革之路。財(cái)政對(duì)老小區(qū)物業(yè)的支付應(yīng)促進(jìn)這一市場(chǎng)化改革。

（一）堅(jiān)守民生屬性的底線(xiàn)

老小區(qū)物業(yè)管理屬于民生事業(yè)屬性，是財(cái)政必須保障的公共事業(yè)范圍，這是做好老小區(qū)物業(yè)管理的底線(xiàn)。既要重視老小區(qū)的改造也要重視改造后的保養(yǎng)及維護(hù)；既要做好日常物業(yè)經(jīng)費(fèi)保障，也要放權(quán)街道社區(qū)；既不能參與物業(yè)人員招錄，也不能框定物業(yè)人員的待遇標(biāo)準(zhǔn)。

（二）堅(jiān)持循序漸進(jìn)的原則

①在認(rèn)真調(diào)研的基礎(chǔ)上搞好測(cè)算。做實(shí)做好測(cè)算方案，是推進(jìn)市場(chǎng)化改革的前提，財(cái)政、街道、區(qū)社區(qū)管理部門(mén)要形成合力。②先試點(diǎn)，成功總結(jié)后再推廣。在動(dòng)遷小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化試點(diǎn)成功后，可借鑒其經(jīng)驗(yàn)選擇一個(gè)有代表性的街道進(jìn)行試點(diǎn)，成功后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)形成制度再推廣。③轉(zhuǎn)變街道物業(yè)管理職能。在目前的情況下可參照朝陽(yáng)街道的成功做法，先充實(shí)街道的物業(yè)管理中心。市場(chǎng)化改革后街道只是物業(yè)管理的監(jiān)督部門(mén)，不再是“裁判員”兼“運(yùn)動(dòng)員”了。

（三）拓展規(guī)?；w化的運(yùn)作思路

亭林街道曾在去年對(duì)里厙新小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理改革的可行性研究。綜合測(cè)算年收入與年支出，結(jié)果是收不抵支。但測(cè)算的基數(shù)是維持目前的物業(yè)管理人員數(shù)量，單單保安就有20人（3個(gè)小區(qū)進(jìn)出口），如真正市場(chǎng)化后真的需要20個(gè)保安嗎？如以街道內(nèi)全部老小區(qū)作為整體測(cè)算呢？再拓展一下，如以昆山高新區(qū)全部老小區(qū)作為整體測(cè)算呢？市場(chǎng)化后由于老城區(qū)和城北地區(qū)的老小區(qū)大多比較集中，物業(yè)公司可統(tǒng)籌使用物業(yè)人員，遵循優(yōu)勝劣汰的公司化用人規(guī)則，肯定會(huì)出現(xiàn)減人增效的良好效果，財(cái)政資金的績(jī)效也將體現(xiàn)。如以街道為整體進(jìn)行市場(chǎng)化招標(biāo)運(yùn)作，將更加能保證物業(yè)公司的正常利潤(rùn)。另外，區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司也可組建相關(guān)子公司參與競(jìng)標(biāo)。財(cái)政部門(mén)力推的PPP模式也可在小區(qū)物業(yè)管理方面嘗試。

（四）拿出改革創(chuàng)新的決心