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房地產(chǎn)融資渠道論文范文第1篇

關(guān)鍵詞：融資渠道；銀行信貸；房地產(chǎn)信托；股權(quán)融資；債券融資

近年來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已然成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性行業(yè)。為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了不少GDP。過(guò)去幾年，房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國(guó)固定資產(chǎn)投資的20%以上，并貢獻(xiàn)10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險(xiǎn)。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問(wèn)題。本文主要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行分析。

一、我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

1．銀行貸款

目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售的整個(gè)過(guò)程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有55%的資金直接來(lái)自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來(lái)自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來(lái)源于銀行部分加上的話，來(lái)源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過(guò)高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。為此，政府開(kāi)始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號(hào)文”開(kāi)始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、2005年“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”相繼出臺(tái)，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國(guó)家開(kāi)始實(shí)行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，雖然這一措施并不是專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的，而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無(wú)遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對(duì)資金瓶頸，開(kāi)發(fā)商有待拓寬融資渠道。

2．房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。

緊縮性的宏觀政策使對(duì)銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國(guó)各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國(guó)投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等?，F(xiàn)階段我國(guó)信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對(duì)一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達(dá)到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。后者則是針對(duì)雖然自有資金己達(dá)到國(guó)家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。

2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財(cái)產(chǎn))信托投資計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)信托)，實(shí)際募集資金總計(jì)115.?866億元，平均每個(gè)房地產(chǎn)信托募集1.?18億元，與2003年相比總額增長(zhǎng)93.?4%。

不過(guò)，目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問(wèn)題，以及信托計(jì)劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看信托資金是一個(gè)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的渠道，是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個(gè)很好的補(bǔ)充，這種模式將會(huì)發(fā)展成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。

3．上市融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負(fù)債率都在75%以上。因此，通過(guò)直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。

更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金，買殼上市的目的是通過(guò)增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來(lái)源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.?5%?。06年到07年國(guó)內(nèi)股市高奏凱歌，房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn)，這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬(wàn)余家，而我國(guó)境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。4．海外房產(chǎn)基金

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國(guó)的海外基金已超過(guò)100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些海外基金一般會(huì)挑選國(guó)內(nèi)有實(shí)力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合作開(kāi)發(fā)。截至2006年1-11月份累計(jì)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長(zhǎng)21.6%。應(yīng)該說(shuō)海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴，有助于融資方式的多樣化。

但目前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的投資還存在著一些障礙。

另外海外資金在政策上得不到支持，中國(guó)并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過(guò)多涌入，2006年和2007年間國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》、《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國(guó)的運(yùn)作困難重重。

5．債券融資

房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場(chǎng)直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動(dòng)性，因此，在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國(guó)的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級(jí)階段，債券融資額總量方面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前，我國(guó)房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場(chǎng)不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性、可信性還有問(wèn)題。這些都影響了企業(yè)通過(guò)債券融資的規(guī)模。07年中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》標(biāo)志著我國(guó)公司債券發(fā)行工作的正式啟動(dòng)，發(fā)行條件較原來(lái)寬松很多。《試點(diǎn)辦法》施行之后，房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。

二、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議

1．建立多層次房地產(chǎn)融資體系

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問(wèn)題是建立一個(gè)穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)，目前唯一的住房?jī)?chǔ)蓄銀行是天津市中德儲(chǔ)蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門檻相對(duì)較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過(guò)上市融資。近年來(lái)在國(guó)家對(duì)金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所，才能真正減少對(duì)銀行貸款的依賴。

2．加緊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開(kāi)始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國(guó)獨(dú)缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)銀行還沒(méi)有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)貸款。我們國(guó)家的房地產(chǎn)信托實(shí)際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過(guò)銀行是吸收存款來(lái)的，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金是通過(guò)批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開(kāi)始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會(huì)成長(zhǎng)起來(lái)。

3．完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

國(guó)家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全，規(guī)定不具體。從整體上看，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過(guò)程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒(méi)有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系，對(duì)新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來(lái)源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范。才能使我國(guó)的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

總之在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發(fā)展路線。但面臨現(xiàn)實(shí)的困難，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中融資中介機(jī)構(gòu)不健全，金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏，法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國(guó)家在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和管理的同時(shí)，進(jìn)一步完善法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)，采用多種融資途徑方法。

參考文獻(xiàn)

[1]楊凌志.房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展[J].山西建筑,2007(33).

房地產(chǎn)融資渠道論文范文第2篇

［摘要］近幾年來(lái)，房地產(chǎn)持續(xù)升溫，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，對(duì)構(gòu)建和諧的房地產(chǎn)行業(yè)起到了非常重要的作用。文章從理論出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前政策，詳細(xì)分析了國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

［關(guān)鍵詞］經(jīng)濟(jì)政策房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響

近幾年，隨著房地產(chǎn)投資的急劇增溫和房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，房地產(chǎn)成了炙手可熱的話題。無(wú)庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位。而據(jù)研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)絕大部分資金來(lái)源于銀行貸款。這種對(duì)銀行完全依賴的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，一方面讓房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)日益集中到商業(yè)銀行，另一方面很容易通過(guò)銀行信貸加以膨脹。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫越吹越大時(shí)，一國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也就越來(lái)越大。在此形勢(shì)之下，有必要用宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控來(lái)控制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分。

一、金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響分析

1）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

加息會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，但對(duì)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響也不盡相同。負(fù)債結(jié)構(gòu)不同，融資渠道不同以及資金實(shí)力不同的房地產(chǎn)企業(yè)受加息的影響也不同。對(duì)于那些負(fù)債率較高，融資渠道單一，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較差的房地產(chǎn)企業(yè)，加息后企業(yè)的經(jīng)營(yíng)要面臨強(qiáng)大的壓力。

2）對(duì)消費(fèi)者的影響

加息無(wú)疑會(huì)增加其還貸壓力，促使某些消費(fèi)者提前還貸或部分提前還貸。據(jù)新浪財(cái)經(jīng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有七成左右的被調(diào)查者認(rèn)為央行未來(lái)還將繼續(xù)加息，而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費(fèi)者的還貸成本增加了許多。

3）對(duì)房?jī)r(jià)的影響

房?jī)r(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將趨于本文來(lái)源：文秘站 平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。加息對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)意味著購(gòu)房支出的增加，這實(shí)際上是央行在削減對(duì)貸款購(gòu)房者的支持力度，降低其購(gòu)買力。而購(gòu)買力的降低必然會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)需求，這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過(guò)高的房?jī)r(jià)，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房?jī)r(jià)回歸理性。

1、存款準(zhǔn)備金率政策

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率會(huì)對(duì)貨幣供應(yīng)總量產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)：當(dāng)提高存款準(zhǔn)備金率時(shí)，貨幣乘數(shù)減小，商業(yè)銀行可運(yùn)用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應(yīng)以一定比率減少。但是據(jù)商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款并未因房?jī)r(jià)上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的資金渠道目益多樣化，對(duì)銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過(guò)提高法定準(zhǔn)備金率從而使銀行減少貸款來(lái)間接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)可能收效甚微。

1） 積極影響

上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對(duì)減少商業(yè)銀行的流動(dòng)性具有立竿見(jiàn)影的政策效果。從這個(gè)角度來(lái)看，提高存款準(zhǔn)備金率 0.5％能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)貸款的增長(zhǎng)速度，進(jìn)而加速和鎖定近兩個(gè)月來(lái)各種調(diào)控政策的政策效率。

2）消極影響

調(diào)整存款準(zhǔn)備金率在理論上可以遏制投資過(guò)快，但同時(shí)也將帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。張家鵬指出，就目前國(guó)際市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)分析，中國(guó)和印度的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于快速的上升趨勢(shì)，投資回報(bào)率較高，如果央行單方面的減少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，就可能給國(guó)際上的一些投資家?guī)?lái)機(jī)會(huì)，這樣歐美大量游資將會(huì)大量涌入中國(guó)，對(duì)樓市起到推波助瀾的作用。 2、匯率調(diào)整

我國(guó)人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)影響國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)上的資金流動(dòng)．投資者的投資動(dòng)機(jī)也會(huì)隨著匯率的變動(dòng)發(fā)生改變。而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè),因此人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)我國(guó)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生多方面的影響。

1）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的影響

匯率預(yù)期的變動(dòng)將對(duì)一國(guó)的資本化率產(chǎn)生重要影響。資本在國(guó)際問(wèn)流動(dòng)的原因是追逐利益和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，因而匯率的變動(dòng)會(huì)影響資本的流動(dòng)，特別是短期資本的流動(dòng)。

2）對(duì)房?jī)r(jià)的影響

供需和投機(jī)是影響房?jī)r(jià)的兩個(gè)主要因素，而匯率的變動(dòng)直接影響的是供需及投機(jī)行為這兩個(gè)方面。目前由于人民幣存在較強(qiáng)的升值預(yù)期．這使得大量的海外熱錢通過(guò)各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)并將其快速轉(zhuǎn)化為人民幣資產(chǎn)．等待人民幣的升值預(yù)期的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到獲利得目的。

3）對(duì)房地產(chǎn)自身價(jià)值的影響

在當(dāng)前．我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是大規(guī)模開(kāi)發(fā)的高端房產(chǎn)，其銷售市場(chǎng)不僅僅是局限于國(guó)內(nèi)還面向國(guó)際。因而當(dāng)人民幣匯率發(fā)生變化時(shí)，對(duì)那些高端房產(chǎn)的自身價(jià)值就會(huì)產(chǎn)生很大的影響，它們的自身價(jià)值會(huì)因?yàn)槭艿饺嗣駧艆R率的浮動(dòng)而發(fā)生變化，從對(duì)擁有者會(huì)而產(chǎn)生額外的盈利。

3、稅收政策

清算土地增值稅給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的最大變數(shù)是因?yàn)槟玫貢r(shí)間不同，成本不同，導(dǎo)致的稅款額度不同。拿地時(shí)間較早的項(xiàng)目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早和捂地時(shí)間越長(zhǎng)稅費(fèi)越高。一旦清算土地增值稅開(kāi)始執(zhí)行，一些以長(zhǎng)期囤積土地為獲利方式的地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槌钟型恋貢r(shí)間較長(zhǎng)，差價(jià)較大，可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。

4、調(diào)整住房貸款政策

這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動(dòng)產(chǎn)信用控制工具。常見(jiàn)的控制方法有：規(guī)定金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的最高限額、最長(zhǎng)期以及首期付款和分期還款的最低金額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)對(duì)策

1、轉(zhuǎn)換市場(chǎng)機(jī)制，開(kāi)拓資金資源渠道

資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要因素，迫切需要通過(guò)多渠道的融資活動(dòng)來(lái)滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿(mào)組織和金融市場(chǎng)多元化的機(jī)會(huì)尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過(guò)資本市場(chǎng)融資或再融資，可緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需要壓力。

2、走聯(lián)合開(kāi)發(fā)，合作經(jīng)營(yíng)，集中和規(guī)?；缆?/p>

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)高投入，高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，特別需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化經(jīng)營(yíng)，以提高其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3、改善經(jīng)營(yíng)管理，消除短視觀念，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)需要完善內(nèi)部機(jī)制，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。從長(zhǎng)遠(yuǎn)放眼，做好項(xiàng) 目的長(zhǎng)期規(guī)劃，提高企業(yè)開(kāi)發(fā)效率，提高創(chuàng)新能力，把觀念由做“項(xiàng)目”、做“產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到做“企業(yè)”上來(lái)。

參考文獻(xiàn)：

［1］朱崇實(shí). 金融法教程［m］. 北京：法律出版社,

房地產(chǎn)融資渠道論文范文第3篇

關(guān)鍵詞：銀行信貸；房地產(chǎn)；證券化；金融市場(chǎng)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)融資渠道及其單一，主要依靠商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款。據(jù)不完全測(cè)算，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上超過(guò)50%的資金都是來(lái)源于銀行信貸。雖然在理論上有諸多渠道可以融資，但是上市融資、信托融資、債券融資、基金融資的作用微乎其微。發(fā)行企業(yè)債券要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)部門的嚴(yán)格審核，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券更加困難。2004年基金融資隨著信托融資的發(fā)展雖然有了進(jìn)步，但作用仍然很小。從全世界來(lái)看，依靠銀行信貸為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供單一融資渠道只有東南亞、南亞的一些發(fā)展中國(guó)家，這種模式下一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生劇烈波動(dòng)，就必然導(dǎo)致嚴(yán)重的金融危機(jī)，嚴(yán)重的金融危機(jī)甚至導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重衰退。

（一）我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的可行性

1．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)改革成功為房地產(chǎn)證券化提供了前提條件我國(guó)土地使用制度和住房制度的改革為住房抵押貸款證券化提供了前提條件。隨著土地使用制度改革的不斷深入，用地單位或居民逐步擁有了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，通過(guò)承租國(guó)有土地，補(bǔ)交土地出讓金的方式擁有了土地使用權(quán)，可以在法律范圍內(nèi)自行處理。例如土地入股、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵押等。我國(guó)的稅收制度、會(huì)計(jì)制度也在不斷進(jìn)行改革，信用體系建設(shè)正在進(jìn)行，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估體制及其機(jī)構(gòu)的引進(jìn)、信用擔(dān)保制度的建立使我國(guó)房地產(chǎn)證券化基本具備了建立其信用制度的條件。2．快速發(fā)展的房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)為房地產(chǎn)證券化提供客觀條件（1）快速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)。從整個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)看，我國(guó)金融體制改革不斷深化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。（2）繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。我國(guó)的房地產(chǎn)從20世紀(jì)80年代開(kāi)始興起，20世紀(jì)90年展壯大，在20多年的發(fā)展中取得了舉世矚目的成就。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下資金向收益高的行業(yè)流動(dòng)是必然規(guī)律，這在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)的尤為明顯，各行各業(yè)紛紛投資房地產(chǎn)。（3）不完善的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)操作現(xiàn)象，自2001年以來(lái)連續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)金融政策。3．我國(guó)已初步具備實(shí)施房地產(chǎn)證券化的微觀基礎(chǔ)（1）我國(guó)住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)基本成熟。住房抵押貸款是最容易進(jìn)行證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，其原始債務(wù)人信用較高，資金流動(dòng)性穩(wěn)定，安全性高，各國(guó)的資產(chǎn)證券化無(wú)不起源于住房抵押貸款證券化，而我國(guó)隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來(lái)，住房抵押貸款不斷上升，已初步形成規(guī)模。（2）走向規(guī)范的資本和證券市場(chǎng)。以買賣發(fā)行各種債券和股票的資本市場(chǎng)在我國(guó)已形成基本框架，并對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行發(fā)揮了重要的作用，也因資本市場(chǎng)證券品種豐富而使房地產(chǎn)融資形式有多樣化的選擇。我國(guó)的證券市場(chǎng)已初具規(guī)模，形成了以眾多證券公司組成的證券發(fā)行市場(chǎng)和上海、深圳兩地證券交易所、STAQ系統(tǒng)和NET系統(tǒng)為代表的證券交易市場(chǎng)，硬件和軟件均達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，這就為房地產(chǎn)證券的交易提供了良好的發(fā)展空間。

（二）我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的必要性

1.房地產(chǎn)證券化的實(shí)施有利于商業(yè)銀行轉(zhuǎn)移金融風(fēng)險(xiǎn)推行房地產(chǎn)證券化，金融機(jī)構(gòu)成為房地產(chǎn)投資者與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者之間重要的中介機(jī)構(gòu)，整個(gè)金融系統(tǒng)就有了一種新的流動(dòng)機(jī)制，銀行可以較快的收回資金，擴(kuò)大融資來(lái)源渠道，便于其進(jìn)行負(fù)債管理，同時(shí)提高金融機(jī)構(gòu)的自有資產(chǎn)比率，增加表外業(yè)務(wù)收入。通過(guò)證券化組合的出售和購(gòu)入，商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)被分散給了其他機(jī)構(gòu)投資者或廣大散戶，提高了金融系統(tǒng)的安全性，從而能夠推動(dòng)我國(guó)金融市場(chǎng)的良性、有序運(yùn)行。2.房地產(chǎn)證券化的實(shí)施有利于我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展房地產(chǎn)證券化作為房地產(chǎn)融資手段的一種創(chuàng)新，通過(guò)證券形式將房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)，對(duì)于積累社會(huì)閑散資金，促進(jìn)個(gè)人儲(chǔ)蓄向房地產(chǎn)投資的轉(zhuǎn)化具有深遠(yuǎn)的意義，同時(shí)房地產(chǎn)證券化為一般投資者提供了共享房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)收益的機(jī)會(huì)，增添了一種新的投資工具，有力的推動(dòng)了我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展。

（三）總體上看我國(guó)房地產(chǎn)證券化的可行性與必要性及其發(fā)展障礙和對(duì)市場(chǎng)的理性預(yù)期

首先，我國(guó)證券市場(chǎng)逐步成熟，為房地產(chǎn)證券化的實(shí)施提供了一定的經(jīng)驗(yàn)。證券市場(chǎng)的發(fā)展使得參與市場(chǎng)的各方積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，也為理性投資者的培養(yǎng)打下了良好的基礎(chǔ)。其次，我國(guó)房地產(chǎn)證券化的組織體系與制度條件初具雛形。發(fā)展房地產(chǎn)證券化的市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施及配套服務(wù)正在逐步完善，如商業(yè)銀行抵押貸款商業(yè)化住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，保險(xiǎn)公司、信托投資公司提供的金融服務(wù)漸趨完善等。但是房地產(chǎn)證券化是一項(xiàng)復(fù)雜、專業(yè)化程度高、技術(shù)性較高的系統(tǒng)工程，這在我國(guó)還是一項(xiàng)新生事物，其特殊的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要各方面的制度安排。目前我國(guó)在法律、會(huì)計(jì)、稅收制度及風(fēng)險(xiǎn)防范等配套環(huán)境方面還難以對(duì)房地產(chǎn)證券化形成良好的支持，這將是開(kāi)展房地產(chǎn)證券化的現(xiàn)實(shí)障礙。所以房地產(chǎn)證券化在我國(guó)的發(fā)展雖不具備大規(guī)模的推廣條件，卻也有一些有利因素，這些有利因素為開(kāi)展房地產(chǎn)證券化品種的試點(diǎn)提供了必要條件，房地產(chǎn)證券化的進(jìn)一步試點(diǎn)是完全可行的，等試點(diǎn)成功積累了足夠的經(jīng)驗(yàn)后再大范圍推廣將是比較穩(wěn)妥的路徑選擇。

參考文獻(xiàn)：

[1]沈沛主編：《資產(chǎn)證券化研究》海天出版社1999年版.

[2]王開(kāi)國(guó)：《資產(chǎn)證券化論》上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社1999年版.

[3]曹建元主編：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論》，北京大學(xué)出版社2003年.

[4]吳福明：《房地產(chǎn)證券化探索》上海人民出版社1998年版.

房地產(chǎn)融資渠道論文范文第4篇

內(nèi)容摘要:在我國(guó),商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道,這種格局無(wú)論是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,還是對(duì)于銀行業(yè),都隱藏著巨大的危機(jī),房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)多元化的必要性凸顯。本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸現(xiàn)狀,房地產(chǎn)泡沫引起銀行危機(jī)的傳導(dǎo)機(jī)制,并探討了房地產(chǎn)融資對(duì)銀行信貸過(guò)度依賴的危害及其規(guī)避措施。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)融資銀行信貸

目前,我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種,但房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道還是銀行。在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中,商業(yè)銀行通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式,參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程,直接和間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。這種單一的融資格局,無(wú)論是對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展,還是對(duì)于銀行業(yè),都隱藏著巨大的危機(jī)。

房地產(chǎn)泡沫引發(fā)銀行危機(jī)的傳導(dǎo)機(jī)制

首先,由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或者政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持或者本幣升值使得資產(chǎn)類價(jià)格低估,房地產(chǎn)業(yè)作為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)價(jià)格上揚(yáng)趨勢(shì),市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資回報(bào)預(yù)期開(kāi)始上升,吸引大量資金流入房地產(chǎn)業(yè)。市場(chǎng)上部分人開(kāi)始出現(xiàn)投機(jī)心理,認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲,于是加入到買房者的隊(duì)伍中,市場(chǎng)人氣聚集,房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面繼續(xù)擴(kuò)大,開(kāi)發(fā)商趁機(jī)漲價(jià),房地產(chǎn)價(jià)格被進(jìn)一步推高,房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期得以實(shí)現(xiàn)。此時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)偏離基礎(chǔ)價(jià)值,泡沫出現(xiàn),并隨著價(jià)格的上升逐步膨脹。

然后,隨著市場(chǎng)上房地產(chǎn)價(jià)格上升預(yù)期的增強(qiáng),眾多企業(yè)和機(jī)構(gòu)通過(guò)借貸使大量信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)沖擊,使需求大增。房地產(chǎn)價(jià)格被迅速拉升,房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格以更快的速度、更大的幅度偏離其內(nèi)在價(jià)值,泡沫被進(jìn)一步吹大和積累。由于金融機(jī)構(gòu)貸款以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ),在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)繁榮時(shí),投資者更容易獲得房地產(chǎn)貸款,其貸款額也隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上升而不斷膨脹,金融機(jī)構(gòu)此時(shí)也容易被市場(chǎng)繁榮的景象所迷惑,放松了對(duì)貸款的審查。在價(jià)格過(guò)分偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí),泡沫成分被大量轉(zhuǎn)移給了商業(yè)銀行和其他的金融機(jī)構(gòu)。

最后,當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格被推到頂峰,價(jià)格停止上漲時(shí),部分理性的投機(jī)者開(kāi)始對(duì)高房?jī)r(jià)產(chǎn)生懷疑,政府部門也意識(shí)到事態(tài)的嚴(yán)重性,往往會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策。此時(shí),人們的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn),從眾和恐慌心理將導(dǎo)致房地產(chǎn)資產(chǎn)的全面拋售,房地產(chǎn)價(jià)格暴跌,泡沫在一瞬間迸裂,造成有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銀行出現(xiàn)呆賬、壞賬,銀行系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)失靈。

房地產(chǎn)對(duì)銀行資金過(guò)度依賴的危害

(一)使宏觀調(diào)控政策處于被動(dòng)地位

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè),屬于固定投資的范疇。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱時(shí),即固定投資過(guò)旺時(shí),政府要進(jìn)行宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)即成為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格一旦出現(xiàn)較大幅度下跌,開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間的博弈就會(huì)加劇,購(gòu)房人會(huì)采取停止還款的方式將銀行拖入博弈漩渦。例如為了控制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、降低通貨膨脹率,國(guó)家應(yīng)該采取緊縮性的財(cái)政或貨幣政策。但是中央銀行在宏觀調(diào)控中會(huì)考慮緊縮性的政策對(duì)商業(yè)銀行的影響,以滬為例,至2007年末,中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比例為32.2%,加上以房地產(chǎn)為抵押的其他貸款,銀行信貸不少于半數(shù)流入樓市。這意味著如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題,將波及不少于15萬(wàn)億信貸資金的安全。央行權(quán)衡利弊,所以采取一種微調(diào)的步伐。這種多方面的考慮加上政策效應(yīng)的滯后性,可能會(huì)錯(cuò)過(guò)政策效應(yīng)的最佳時(shí)期,使得宏觀調(diào)控根本不能減輕經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和使通貨膨脹率下降。

(二)形成對(duì)資源的不合理配置

房地產(chǎn)業(yè)的暴利,對(duì)社會(huì)資金產(chǎn)生了“虹吸效應(yīng)”,社會(huì)大量的過(guò)剩資金、銀行貸款、各行業(yè)中實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)被紛紛吸引到房地產(chǎn)市場(chǎng)上,會(huì)使生產(chǎn)投資相對(duì)萎縮,形成“產(chǎn)業(yè)空洞化”現(xiàn)象。對(duì)房地產(chǎn)的投資擠出了對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)品創(chuàng)新、高科技等其他亟需資金方面的投資。同時(shí),房地產(chǎn)還具有投資品和消費(fèi)品的特性,據(jù)統(tǒng)計(jì),住房消費(fèi)占家庭總消費(fèi)的比重高達(dá)65%-80%,隨著房?jī)r(jià)的上升,作為置業(yè)的消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上升,那他們就會(huì)消減其他生活及娛樂(lè)消費(fèi)以購(gòu)置房產(chǎn)或用于歸還住房抵押貸款。

(三)導(dǎo)致市場(chǎng)上房地產(chǎn)投機(jī)行為

在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)正反饋原理預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)進(jìn)一步繁榮,其投資開(kāi)發(fā)的動(dòng)機(jī)將不斷加強(qiáng);而在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升時(shí),銀行往往把房地產(chǎn)抵押貸款看作是優(yōu)質(zhì)貸款,并且放松對(duì)借款人資質(zhì)的審查,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以更容易獲得銀行貸款,這進(jìn)一步增強(qiáng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)機(jī),最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的群體投機(jī)行為。在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期,市場(chǎng)需求將大幅度上升,對(duì)土地的需求隨之上升,由于政府掌握著土地配置的權(quán)利,開(kāi)發(fā)商為爭(zhēng)奪土地將不惜采取各種方法,以致出現(xiàn)尋租和設(shè)租行為。

規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的措施

(一)加大房地產(chǎn)直接融資比例并減輕對(duì)商業(yè)銀行的間接融資比例

國(guó)家可采取措施建立適合國(guó)情的、多層次的房地產(chǎn)融資市場(chǎng),豐富投資工具,建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)嫁、分擔(dān)、分散機(jī)制,化解集中于商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。這種多元化的融資市場(chǎng)既包括擁有債券融資、股權(quán)融資兩種基本形式的一級(jí)市場(chǎng),還包括投資基金、信托證券等多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)。這些創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具不僅可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得其發(fā)展所需的資金,而且可以降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn),又可以讓金融市場(chǎng)上的投資者分享房地產(chǎn)行業(yè)高成長(zhǎng)性帶來(lái)的收益。金融多元化的最終目的是在金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)間建立一道防火墻,使得金融體系的風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)體系的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)互相傳遞并放大影響,既保持金融體系的安全性,又保持房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性,不會(huì)由于緊縮性的貨幣政策而出現(xiàn)“斷供”現(xiàn)象,不會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)由于某一政策的影響出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)。

(二)加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管以完善商業(yè)銀行體系

房地產(chǎn)融資渠道論文范文第5篇

關(guān)鍵詞：融資結(jié)構(gòu)；公司績(jī)效；回歸分析

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。自2007年下半年以來(lái)，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了多次加息和提高存款準(zhǔn)備金率的政策措施，從開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者兩頭收緊信貸閘門，提高貸款條件，抑制投機(jī)需求。面對(duì)貨幣政策、土地政策、稅收政策等一系列房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策的抑制，房地產(chǎn)公司必須適當(dāng)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)以更好地適應(yīng)自身發(fā)展需要。因此，研究房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的融資結(jié)構(gòu)問(wèn)題就顯得越發(fā)重要。

本文以房地產(chǎn)行業(yè)上市公司為分析對(duì)象，將融資方式細(xì)分，通過(guò)建立房地產(chǎn)行業(yè)上市公司績(jī)效與融資方式之間的多元回歸模型，試圖揭示不同融資方式對(duì)公司績(jī)效不同程度的影響，挖掘出目前存在的融資結(jié)構(gòu)問(wèn)題，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司進(jìn)一步優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，使其趨于合理化。

一、樣本數(shù)據(jù)與研究方法

（一）樣本的選取與數(shù)據(jù)來(lái)源

本文選擇房地產(chǎn)行業(yè)共72家A股上市公司2004-2008第一季度共17個(gè)季度的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。為避免新股的影響，選取2004年之前包括2004年上市的A股公司，上市的年限較長(zhǎng)可以確保公司的行為相對(duì)成熟；為避免異常值的影響，剔除了2004-2008年度列為ST的公司。

本文所用數(shù)據(jù)均來(lái)源于樣本上市公司公布的各個(gè)年度的季報(bào)，半年報(bào)和年報(bào)，數(shù)據(jù)取自中國(guó)上市公司資訊網(wǎng)（省略）。由于原始數(shù)據(jù)存在著較強(qiáng)的季節(jié)性，我們對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了季節(jié)差分處理，以消除季節(jié)波動(dòng)的影響。實(shí)證部分的各個(gè)指標(biāo)值都是72家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的平均值，這樣得到17組各個(gè)指標(biāo)值的數(shù)據(jù)，能夠更好地反應(yīng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的情況。

（二）指標(biāo)選取

1.公司績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)。本文選擇總資產(chǎn)收益率（ROA）作為衡量公司績(jī)效的指標(biāo)，該指標(biāo)能較綜合的反映企業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的信息，具有極強(qiáng)的代表性。

2.反映融資結(jié)構(gòu)的指標(biāo)有多種，可以根據(jù)研究的目的和側(cè)重點(diǎn)不同來(lái)選擇。本文為了更好地反映不同融資方式對(duì)公司績(jī)效的不同影響，將融資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步細(xì)分，選擇了以下7個(gè)指標(biāo)來(lái)反映公司的融資結(jié)構(gòu)特征。

（1）商業(yè)信用融資率(CF)=（應(yīng)付票據(jù)+應(yīng)付賬款+預(yù)收賬款）/總資產(chǎn)。

（2）短期銀行信用融資率(SBF)=短期借款/總資產(chǎn)。

（3）長(zhǎng)期銀行信用融資率(LBF)=長(zhǎng)期借款/總資產(chǎn)。

（4）股權(quán)融資率(SF)=（股本+資本公積）/總資產(chǎn)。

（5）債券融資率(BF)=（應(yīng)付短期債券+應(yīng)付債券）/總資產(chǎn)。

（6）內(nèi)部融資率(IF)=（盈余公積+未分配利潤(rùn)+固定資產(chǎn)折舊）/總資產(chǎn)。

（7）財(cái)政融資率(FF)=（應(yīng)交稅金+遞延稅款貸項(xiàng)）/總資產(chǎn)。本文把稅金歸并于財(cái)政融資渠道。

賬面價(jià)值有時(shí)不能完全反映真實(shí)情況，但是由于主觀判斷以及市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變的性質(zhì)，本文研究時(shí)以上7個(gè)指標(biāo)仍然按照賬面價(jià)值計(jì)算。

二、實(shí)證分析

通過(guò)對(duì)這72家公司相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和計(jì)算，我們得到2004年至2008年度房地產(chǎn)行業(yè)上市公司不同方式平均融資率的各自比例數(shù)據(jù)，股權(quán)平均融資率、商業(yè)信用平均融資率、短期銀行信用平均融資率、長(zhǎng)期銀行信用平均融資率、內(nèi)部平均融資率、財(cái)政平均融資率、債券平均融資率依次為41%、17%、15%、10%、2%、1.5%、0.2%。在趨勢(shì)上，長(zhǎng)期銀行信用融資率穩(wěn)定小幅上漲，股權(quán)融資率有逐年下降的趨勢(shì)。

根據(jù)前面所選擇的解釋變量和被解釋變量，建立多元回歸模型，分析公司績(jī)效與融資結(jié)構(gòu)的關(guān)系，模型形式為：

ROAt=α+β1×CFt+β2×SBFt+β3×LBFt+β4×SFt+β5×BFt+β6×IFt+β7×FFt+εt

t表示季度

2004至2008各個(gè)季度房地產(chǎn)行業(yè)上市公司績(jī)效與融資結(jié)構(gòu)的多元回歸結(jié)果如下：

表1模型摘要

Model Summaryb

ModelRR SquareAdjustedR SquareStd.Error ofthe EstimateDurbin-Watson

1.892a.796.618.009019420491.710

表2方差分析

ANOVAb

ModelSum ofSquaresdfMean SquareFSig.

1Regression.0037.0004.461.026a

Residual.0018.000

Total.00315

a.Predictors:(Constant)，財(cái)政平均融資率，商業(yè)信用平均融資率，內(nèi)部平均融資率，債券平均融資率，短期銀行信用平均融資率，長(zhǎng)期銀行信用平均融資率，股權(quán)平均融資率

b.Dependent Variable:平均總資產(chǎn)收益率

顯示模型的擬合情況，相關(guān)系數(shù)（R）=0.892,判定系數(shù)（R Square）=0.796,調(diào)整判定系數(shù)（Adjusted R Square）=0.618，表明本多元回歸模型擬合度比較理想，判定系數(shù)（R Square）=0.796表明本回歸模型引入的自變量能夠解釋因變量變異性的79.6%，也就是說(shuō)因變量的變異中有79.6%是由自變量引起的。

判定系數(shù)為0.796，對(duì)方程檢驗(yàn)，F(xiàn)=4.461，P=0.026，有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。

表3回歸系數(shù)

Coefficientsa

a.Dependent Variable:平均總資產(chǎn)收益率

由標(biāo)準(zhǔn)回歸系數(shù)（Beta）可見(jiàn)，7個(gè)自變量對(duì)因變量（平均總資產(chǎn)收益率）的影響從大到小依次為財(cái)政平均融資率，長(zhǎng)期銀行信用平均融資率，股權(quán)平均融資率，商業(yè)信用平均融資率，短期銀行信用平均融資率，內(nèi)部平均融資率和債券平均融資率。對(duì)變量單獨(dú)檢驗(yàn)，自變量長(zhǎng)期銀行信用平均融資率和財(cái)政平均融資率對(duì)因變量平均總資產(chǎn)收益率有顯著性影響，P值分別為0.012和0.018。公司的負(fù)債比率與公司績(jī)效呈正相關(guān)。商業(yè)信用融資、短期銀行信用融資和長(zhǎng)期銀行信用融資以及債券融資都屬于負(fù)債融資，與公司績(jī)效呈正相關(guān)關(guān)系。

下面我們逐一分析每個(gè)自變量對(duì)因變量的不同影響和形成原因。

1.長(zhǎng)期銀行信用平均融資率P值最小，說(shuō)明其與平均總資產(chǎn)收益率顯著相關(guān)。短期銀行信用平均融資率與平均總資產(chǎn)收益率也呈正相關(guān)，但不明顯，這符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。雖然近年來(lái)國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)緊縮性貨幣政策，但是直接或間接來(lái)源于銀行的總資金仍占較大比重，銀行貸款穩(wěn)中有降，短期銀行借貸有所降低，但長(zhǎng)期銀行借貸依然保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來(lái)講，房地產(chǎn)上市公司多為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，資金投入量大，投資回收期長(zhǎng)，它們傾向于長(zhǎng)期銀行信用融資?？陀^地講，銀行貸款仍是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司融資的一個(gè)重要渠道，但隨著國(guó)家出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策，銀根緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司從銀行貸款的難度越來(lái)越大，勢(shì)必會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的融資結(jié)構(gòu)。

2.財(cái)政平均融資率對(duì)平均總資產(chǎn)收益率有顯著性影響。這表明房地產(chǎn)行業(yè)上市公司應(yīng)交稅金和遞延稅款貸項(xiàng)實(shí)際上構(gòu)成了企業(yè)從政府融通短期資金的一條主要渠道。這也從另一側(cè)面反映出了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司實(shí)施了一定的政策優(yōu)惠，比如稅收上的優(yōu)惠。國(guó)外的一些研究也表明房地產(chǎn)行業(yè)的合理發(fā)展與國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)政策，相關(guān)法律法規(guī)以及政府的支持有著密切關(guān)系。

3.房地產(chǎn)行業(yè)上市公司績(jī)效與股權(quán)平均融資率呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。股權(quán)融資并未給房地產(chǎn)行業(yè)上市公司績(jī)效帶來(lái)積極作用，這符合啄食理論的觀點(diǎn)，按照啄食理論，公司融資的最優(yōu)順序應(yīng)該是先內(nèi)部融資，然后債券融資，最后才是股權(quán)融資。對(duì)于股權(quán)融資與公司績(jī)效的負(fù)相關(guān)關(guān)系，我們可以從成本理論的角度來(lái)解釋，Jensen和Meckling(1976)認(rèn)為最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)選擇在使得股權(quán)融資和債務(wù)融資的成本達(dá)到最小的點(diǎn)上。成本源于公司內(nèi)部各利益集團(tuán)間的沖突，股東與管理層這兩類利益集團(tuán)的目標(biāo)效應(yīng)的不一致性會(huì)促使股東對(duì)管理層加以監(jiān)督和約束。在總資本一定的情況下，在較高的負(fù)債比例下，公司會(huì)面臨一定的破產(chǎn)壓力，會(huì)促使經(jīng)理努力工作，提高投資決策效率，減少管理層和股東之間的沖突，減少成本。反之，較低的負(fù)債權(quán)益比也就是股權(quán)融資所占比例上升時(shí)可能會(huì)使成本提高，從而影響到公司的績(jī)效。

4.商業(yè)信用平均融資率與公司績(jī)效呈正相關(guān)關(guān)系，這也是符合房地產(chǎn)行業(yè)公司現(xiàn)狀的。商業(yè)信用融資一般屬于無(wú)息負(fù)債，融資成本較低。預(yù)收賬款和應(yīng)付賬款是當(dāng)下開(kāi)發(fā)商獲取資金的常規(guī)模式。在目前金融政策從緊，開(kāi)發(fā)商融資能力和資金流動(dòng)率低的情況下，通過(guò)預(yù)收賬款以回籠資金是比較有效的，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司一般會(huì)大量使用商業(yè)信用融資，在融資中占很大比例。因此對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司商業(yè)信用融資會(huì)長(zhǎng)期存在并且是一個(gè)重要融資渠道。

5.內(nèi)部平均融資率與公司績(jī)效雖然呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，但其P值很高，表明對(duì)公司績(jī)效影響不顯著。內(nèi)部融資相對(duì)于股權(quán)融資，幾乎沒(méi)有融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)，也沒(méi)有負(fù)債融資帶來(lái)的稅收庇護(hù)效應(yīng)。內(nèi)部融資是企業(yè)的留存收益和折舊，在我國(guó)由于內(nèi)部融資主要取決于股利分配政策和公司的利潤(rùn)水平，受到股東的限制和公司利潤(rùn)水平的制約，內(nèi)部融資在融資結(jié)構(gòu)中的比率在理論上一般不高，不是企業(yè)融資的主要來(lái)源。即使對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)具有正效應(yīng)，也不能使經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有較大幅度的提高。因此，內(nèi)部融資比例與經(jīng)營(yíng)績(jī)效沒(méi)有明顯的相關(guān)關(guān)系。

6.最后，我們也得到了債券平均融資率與公司績(jī)效呈正相關(guān)關(guān)系，但相關(guān)性不顯著，這個(gè)結(jié)論與目前房地產(chǎn)行業(yè)上市公司債券融資量極少有很大關(guān)系。目前房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行規(guī)模很小是因?yàn)閲?guó)家對(duì)發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司及兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制。實(shí)際上債券融資對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司融資是有極大好處的。發(fā)行債券具有融資成本低的優(yōu)勢(shì)，有望大大降低企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，加強(qiáng)激勵(lì)約束，改善房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的融資結(jié)構(gòu)。債券融資其實(shí)為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司開(kāi)拓了一條符合當(dāng)前宏觀政策的融資渠道，國(guó)家相關(guān)部門應(yīng)該適當(dāng)?shù)姆艑挿康禺a(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行債券融資的條件，鼓勵(lì)房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行債券融資。

三、結(jié)論

本文對(duì)2004至2008年度房地產(chǎn)行業(yè)上市公司進(jìn)行了融資結(jié)構(gòu)的特征和變化趨勢(shì)分析，對(duì)融資結(jié)構(gòu)與公司績(jī)效的關(guān)系進(jìn)行了回歸分析。綜合以上特征分析和實(shí)證研究得出房地產(chǎn)行業(yè)上市公司融資結(jié)構(gòu)的基本特點(diǎn)：

1.房地產(chǎn)行業(yè)上市公司績(jī)效與長(zhǎng)期銀行信用融資率和財(cái)政融資率呈顯著正相關(guān)關(guān)系，長(zhǎng)期銀行信用融資率穩(wěn)定小幅上漲。財(cái)政融資在融資結(jié)構(gòu)中所占比例較低。

2.房地產(chǎn)行業(yè)上市公司績(jī)效與股權(quán)融資率和內(nèi)部融資率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。股權(quán)融資率有下滑趨勢(shì)。

3.債券融資比例極低，這主要是由于我國(guó)較嚴(yán)格的債券發(fā)行條件和我國(guó)上市公司信用評(píng)級(jí)制度還沒(méi)有真正建立所致。

4.債權(quán)融資分布不合理。銀行短期信用融資率和商業(yè)信用融

資率高于銀行長(zhǎng)期信用融資率，流動(dòng)負(fù)債遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于長(zhǎng)期借款，企

業(yè)潛在的償債風(fēng)險(xiǎn)較大。

通過(guò)前面的分析可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的融資結(jié)構(gòu)具有其行業(yè)特色，對(duì)資金的需求是多樣化的。因此，需要拓寬房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的融資方式，構(gòu)筑一個(gè)多層次的能夠?qū)崿F(xiàn)公司績(jī)效最大化的融資體系。除了股權(quán)融資，債券融資和銀行貸款外，應(yīng)該大力發(fā)展其他比較有潛力的融資方式，比如：房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券化、融資租賃、夾層融資和開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款等等。多渠道融資模式的形成，不僅可以為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)展提供多樣化的資金來(lái)源，而且有助于在資金的供給者和使用者之間建立起有效的資金監(jiān)管和投資管理體系，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司融資結(jié)構(gòu)逐步趨于完善。

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