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房地產(chǎn)論文范文第1篇

關(guān)鍵詞:客戶滿意房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理

作為一種提升企業(yè)競爭力的工具,客戶關(guān)系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已經(jīng)引起了房地產(chǎn)業(yè)界的極大關(guān)注,并且在一些知名的房地產(chǎn)公司得到了應(yīng)用。但是,目前還有很多人對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要實(shí)施CRM持反對態(tài)度經(jīng)濟(jì)論文。這些人之所以持有這種觀點(diǎn),主要是因?yàn)樗麄儧]有正確認(rèn)識到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶滿意的意義。因此,正確認(rèn)識房地產(chǎn)客戶滿意的構(gòu)成要素和意義對于房地產(chǎn)業(yè)成功引入客戶關(guān)系管理,有著重要作用。

客戶滿意的概念

“滿意”是一個(gè)心理學(xué)術(shù)語,是指人的一種肯定性的心理狀態(tài)。這種狀態(tài)是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿意的前提是外界的這種刺激,包括物質(zhì)、精神及二者結(jié)合的刺激。因此,市場營銷學(xué)大師菲利普•科特勒(PhilipKotler)給客戶滿意下了一個(gè)定義:“客戶滿意是指一個(gè)人通過對一個(gè)產(chǎn)品的可感知的效果(或結(jié)果)與他的期望值相比較后形成的感覺狀態(tài),是可感知的效果和期望值之間的差異函數(shù)?！?/p>

客戶滿意與否是一種心理評價(jià)的過程,它具有以下特征:

主觀性?？蛻魸M意與否并不是由企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)水平所唯一決定的。它在很大程度上受客戶主觀因素的影響。客戶的需求、期望、性格、好惡、情緒、經(jīng)濟(jì)地位、教育程度等因素對客戶的滿意程度都有著重要影響。

不穩(wěn)定性?？蛻魸M意與否不是一成不變的,而是隨著社會經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展及個(gè)人消費(fèi)水平、鑒賞能力的提高而不斷變化。昨天令客戶十分滿意的產(chǎn)品,在明天可能成為客戶抱怨的對象。所以,企業(yè)不能沉醉于現(xiàn)有的較高的客戶滿意度水平,應(yīng)該居安思危,不斷地改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù),持續(xù)地提高客戶滿意度,這樣才能在競爭中占據(jù)并保持不敗之地。

多層次性。客戶滿意是客戶對企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)的心理評價(jià),這種評價(jià)是多層次的而不是單一指標(biāo)的?？蛻魸M意從橫向上包括理念滿意、行為滿意、視聽滿意、產(chǎn)品滿意和服務(wù)滿意;從縱向上包括物質(zhì)層滿意、精神層滿意和社會層滿意等三個(gè)逐漸遞進(jìn)的層次。因此,實(shí)施客戶滿意戰(zhàn)略應(yīng)該注意到各個(gè)層面,努力實(shí)現(xiàn)客戶的全面滿意。

客戶滿意的構(gòu)成要素

由于“客戶滿意學(xué)”剛剛興起不久,而且東西方文化存在著明顯的差異。因此,有關(guān)客戶滿意構(gòu)成要素的理論,學(xué)術(shù)界還沒有形成一致的看法。日本產(chǎn)能大學(xué)的持本志行教授提出了客戶滿意的構(gòu)成要素。持本志行提出的構(gòu)成要素是從實(shí)體項(xiàng)目進(jìn)行分析,有所側(cè)重也就有所忽略,但總體上不失為一種優(yōu)秀的分析方法。本文借鑒這種方法,對房地產(chǎn)客戶滿意構(gòu)成要素做出分析(如圖1所示)。

與房地產(chǎn)有關(guān)的項(xiàng)目。包括房價(jià),樓盤的評價(jià)績點(diǎn)。樓盤的評價(jià)績點(diǎn)包括戶型、裝修、地段、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等因素。這些內(nèi)容是房地產(chǎn)品固有的品質(zhì)特性。它們構(gòu)成了房地產(chǎn)品的核心質(zhì)量,是影響客戶滿意的首要因素。

與印象有關(guān)的項(xiàng)目。包括客戶對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況的評價(jià),對房地產(chǎn)品的評價(jià),對企業(yè)形象的評價(jià)?？蛻舾鶕?jù)宣傳媒體、親友同事了解到的信息,再結(jié)合自己與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接觸的親身體驗(yàn),會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出評價(jià),形成一種印象。這種印象的好壞,一方面受到客戶主觀因素的影響,例如,由于每個(gè)客戶的需求和偏好不同,他們會對同一企業(yè)的房地產(chǎn)品做出不同的評價(jià);另一方面,還受到客戶接觸到的外界信息的客觀性、全面性的影響,虛假的、片面的外界信息會使客戶對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出不正確的評價(jià)。

與服務(wù)有關(guān)的項(xiàng)目。這里主要是指在營銷和銷售過程(從客戶同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一次接觸,到簽訂認(rèn)購合同)、房產(chǎn)的使用過程中,企業(yè)對客戶提供的服務(wù)以及為增進(jìn)客戶關(guān)系所設(shè)計(jì)的各項(xiàng)活動。

客戶滿意的意義

滿意的客戶通過持續(xù)的重復(fù)購買、新客戶的推薦,能夠給企業(yè)帶來收益。這是眾多企業(yè)追求客戶滿意的原因。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,客戶滿意的意義也在這兩個(gè)方面得以體現(xiàn)。如圖2所示,客戶從購買到滿意,再從滿意到忠誠,最后向自己的親朋好友傳播口碑,這個(gè)過程會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來豐厚的利潤。

重復(fù)購買的產(chǎn)生。對于購房客戶來說,很多客戶已經(jīng)開始二次置業(yè),甚至三次置業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全有機(jī)會再次向他們推銷房產(chǎn)。對于租賃客戶而言,他們購買的是房地產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。房地產(chǎn)的使用權(quán)這種商品的購買和消費(fèi)是一個(gè)持續(xù)的過程,客戶與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間存在一種長期的契約關(guān)系。獲得客戶的滿意就意味著這種契約關(guān)系的延續(xù),也可以說是重復(fù)購買的發(fā)生。企業(yè)因此而獲得收益。

客戶推薦的產(chǎn)生。不管客戶是否有二次置業(yè)的可能,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以從他們身上發(fā)掘銷售機(jī)會。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)值巨大,對客戶來說購買的風(fēng)險(xiǎn)比較大,在購買之前他們會進(jìn)行多方面的咨詢和多次選擇,而朋友或同事的購買經(jīng)歷則是一個(gè)重要的參考信息。所以說,一個(gè)滿意的客戶會起到很好的宣傳效果,他們對周圍的人的影響作用遠(yuǎn)比廣告、售樓書、樣板房要大,并且不需要花錢。

此外,由于不滿的客戶會向熟人述說他們的購買經(jīng)歷,因而給企業(yè)帶來負(fù)面的影響。這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)業(yè)中的影響作用要大于其它行業(yè):一旦有一位客戶不滿,企業(yè)失去的不僅是他一個(gè)人,而有可能是這個(gè)客戶周圍的所有人。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的客戶滿意是十分重要的。

客戶滿意增長模型

實(shí)施客戶關(guān)系管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)質(zhì)上是進(jìn)行了一項(xiàng)重要變革——增加了為企業(yè)提供在以降低客戶不滿和增加客戶滿意為目的而進(jìn)行的客戶滿意度測量活動中所得的信息的流程,從而構(gòu)建起客戶滿意增長的模型,如圖3所示。為了使客戶滿意度增加,企業(yè)應(yīng)該首先收集到關(guān)于客戶需求、期望和習(xí)慣的信息。這些信息來源有:市場分析的結(jié)果;通過對客戶進(jìn)行調(diào)查、與客戶會談以及對特定客戶群體的關(guān)注而了解到的客戶的需求和令客戶滿意的信息;來自于服務(wù)失敗報(bào)告或客戶抱怨整理資料的客戶不滿意信息。其次,應(yīng)該根據(jù)這些信息開發(fā)房地產(chǎn)品,這一點(diǎn)可以借助質(zhì)量功能展開(QualityFunctionDeployment,QFD)來實(shí)現(xiàn)。第三,應(yīng)該對客戶抱怨和服務(wù)失敗報(bào)告中的問題提出解決方案,改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn):

房地產(chǎn)論文范文第2篇

金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)某種意義上是對孿生兄弟，世界金融危機(jī)不可避免地波及到中國，而房地產(chǎn)行業(yè)則受到顯著影響。

2008年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷一場夢魘。受世界金融危機(jī)影響，2008年，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開工面積等都出現(xiàn)同比下降的態(tài)勢。從全國范圍看，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長的直接貢獻(xiàn)度在降低。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅呈逐月下降走勢，且下降幅度明顯，到12月份成為負(fù)數(shù)。伴隨著價(jià)格的調(diào)整，房地產(chǎn)市場陷入低迷，突出表現(xiàn)在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：2008年1-12月，全國商品房銷售面積為62088.9萬平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房銷售面積為55886.5萬平方米，同比減少20.3%，期房銷售面積為42459.7萬平米，同比減少18.7%；商品房銷售額24071.4億元億元，同比下降19.5%，其中的住宅銷售額為20424.1億元，同比減少20.1%，期房銷售額為17714.6億元，同比減少19.6%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，2008年商品房的銷售額和銷售面積比上年均有了不同程度的萎縮，且下滑的幅度還是較大，對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展前景并不很好。

2房地產(chǎn)稅收

房地產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)行為和收益為征收對象的稅種，是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者需要交納的稅種。房地產(chǎn)稅收是我國財(cái)政收入的重要來源之一，更是我國調(diào)控房地產(chǎn)市場，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為、調(diào)節(jié)國家財(cái)富分配的重要經(jīng)濟(jì)杠桿。房地產(chǎn)稅收對住房市場的影響有兩個(gè)特殊的方面，一個(gè)是對家庭借貸的影響，一個(gè)是對住房價(jià)格的影響。高房價(jià)鼓勵(lì)了納稅人增加借貸而不是股權(quán)，而對漲價(jià)的預(yù)期也提高了購房的借貸的預(yù)期收益率。但是，稅收對住房價(jià)格的影響程度，因?yàn)榉秶透鞣N手段的復(fù)雜性很難估計(jì)出來?？梢源_定的是，資本利得稅、財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)與贈與稅、銷售稅或增值稅都對房價(jià)有著很大的影響。

3我國房地產(chǎn)稅收體制改革的探索

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度是1994年經(jīng)過稅費(fèi)改革之后實(shí)行的制度。十幾年來，該稅收體系指導(dǎo)我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了一個(gè)相當(dāng)繁榮的時(shí)期，為我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和環(huán)境的變化，我國原有的房地產(chǎn)稅收體制已經(jīng)出現(xiàn)了一些問題，尤其在金融危機(jī)下，該體系已不能有效地發(fā)揮其調(diào)控房地產(chǎn)市場，控制房價(jià)的作用。國際貨幣基金組織指出，消除與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收扭曲可以提高效率并有助于避免宏觀經(jīng)濟(jì)失衡。因此，在當(dāng)前環(huán)境下我國有必要對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行改革，以更加適應(yīng)環(huán)境的變化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（1）居民購房優(yōu)惠收稅

在金融危機(jī)期間，對國民購買商品房可暫免征收稅收，或?qū)嵭胁糠郑ɑ蛉~）退稅政策，以更加優(yōu)惠的稅收政策惠及于全體國民。

（2）二手房營業(yè)稅實(shí)行差額收稅

現(xiàn)行的對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。這條規(guī)定，在市場蕭條時(shí)，使得二手房交易雙方處于僵持狀態(tài)，所以在這一時(shí)期，繼續(xù)對二手房交易實(shí)行全額征收營業(yè)稅對二手房交易起的是阻礙作用。因此建議對二手房銷售的，不管是購買后超過幾年，其營業(yè)稅都改全額征收為差額征收的政策，這不僅符合營業(yè)稅的立法精神和發(fā)展方向，同時(shí)也有利于繁榮房地產(chǎn)市場，增加房地產(chǎn)稅收來源。

（3）暫停征收土地增值稅

我國土地增值稅是1993年底開征的，數(shù)十年來幾乎流于形式，有名無實(shí)，所征收的稅款屈指可數(shù)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅已經(jīng)體現(xiàn)在企業(yè)損益之中，而且計(jì)算土地增值稅又類似于企業(yè)所得稅的所得額，再行征收，就會導(dǎo)致重復(fù)征收。更重要的是，土地增值稅征收手續(xù)煩鎖，難以做到公平公正，再繼續(xù)拖沓下去會影響稅務(wù)機(jī)關(guān)的公信力。因此，在金融危機(jī)的大環(huán)境下，可以暫停征收土地增值稅。

（4）大膽改革創(chuàng)新，構(gòu)建符合科學(xué)發(fā)展觀的稅收征管機(jī)制

不管經(jīng)濟(jì)形勢如何變化，但我們要遵循“依法治稅、強(qiáng)化征管”的執(zhí)法理念，以改革創(chuàng)新的勇氣，積極探索適應(yīng)新形勢發(fā)展要求的稅收征管機(jī)制，構(gòu)建符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的征管新模式，拓寬稅收職能作用的發(fā)揮方式。

論文關(guān)鍵詞：金融危機(jī)房地產(chǎn)稅收改革

論文摘要：受金融危機(jī)的影響，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。文章從稅收制度的角度，分析了我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，并對如何改變房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，提出了若干房地產(chǎn)稅收制度的改革建議。

Abstract:Financialcrisis''''sinfluence,ourcountryrealestatemarketiscontinuedmurky.Thearticlefromthetaxrevenuesystem''''sangle,hasanalyzedourcountryrealestatepresentsituation,andhowtochangetherealestatemarketpresentsituation,putforwardcertainrealestatetaxrevenuesystem''''sreformproposal.

Keywords:Financialcrisisrealestatetaxrevenuereform

參考文獻(xiàn):

[1]常莉．房地產(chǎn)稅收改革對房地產(chǎn)業(yè)影響的效應(yīng)研究[D]．西北大學(xué)，2008

[2]藍(lán)慶新．金融危機(jī)對我經(jīng)濟(jì)的影響及應(yīng)對[J]．中國國情國力，2008（4）

[3]杜雪軍，吳次芳，黃忠華．我國房地產(chǎn)稅與房價(jià)關(guān)系的實(shí)證研究[J]．技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2008

房地產(chǎn)論文范文第3篇

房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的作用主要表現(xiàn)在兩方面：第一，促進(jìn)資金的循環(huán)使用率，好的財(cái)務(wù)管理可以使資金使用率提高，減少使用周期，優(yōu)化融資，避免盲目的資金投放，保障公司的資金充裕，提升公司競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的最大化作用。第二，有效的控制項(xiàng)目的成本，財(cái)務(wù)管理可以根據(jù)工程預(yù)算的控制和調(diào)整，找出適合投資項(xiàng)目的上限和范圍，對公司的投資做到有效的成本控制。

2房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的問題

2.1資金投入周期長，風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)的利潤豐厚但投入資金和風(fēng)險(xiǎn)性大，從土地開發(fā)到工程竣工周期較長，資金投入量大，投入面廣，潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素多。而房屋銷售的金額較大，房款大多通過分期付款的方式償還，資金回籠慢，加重了房地產(chǎn)公司的資金壓力，一些用于商業(yè)的還需增加裝修費(fèi)用和物業(yè)的聯(lián)系費(fèi)用，更加重房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)運(yùn)行。而在長期工程周期中，會引發(fā)很多不確定的因素，而房地產(chǎn)公司的調(diào)整能力差，工程項(xiàng)目一旦開始就很難抽回資金，給公司帶來了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2.2不夠重視成本和費(fèi)用管理

在房地產(chǎn)公司中所指的成本和費(fèi)用管理是指對經(jīng)營費(fèi)用和產(chǎn)品成本的預(yù)算、控制、分析和計(jì)劃的管理活動。主要作用是挖掘出房地產(chǎn)公司的資金潛力，實(shí)施節(jié)約目標(biāo)，有效控制各項(xiàng)費(fèi)用的用途和支出，保證公司的競爭力。但實(shí)際的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中，沒有做到全過程的費(fèi)用控制管理，甚至有些擅自增減調(diào)整預(yù)算，導(dǎo)致各部門的最初預(yù)算和最終決算出現(xiàn)差異，打亂整個(gè)財(cái)務(wù)計(jì)劃性的管理。

2.3財(cái)務(wù)管理體系復(fù)雜

房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)體系比一般的物業(yè)管理公司或小企業(yè)涉及面更廣，物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理主體對象是業(yè)主，很少有對各方投資成本的管理，而房地產(chǎn)公司包含了土地征用費(fèi)、安撫費(fèi)、工程費(fèi)用和后期的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及安裝費(fèi)用，這些費(fèi)用的主體對象不同，財(cái)務(wù)關(guān)系表現(xiàn)也不同，例如前期與土地?fù)碛姓叩年P(guān)系，工程建設(shè)中與設(shè)計(jì)方、承包方、施工方、材料方及監(jiān)理方的關(guān)系，后期與工商部門及買房者的關(guān)系，財(cái)務(wù)體系龐大關(guān)系復(fù)雜。而房地產(chǎn)公司又因投入過大，常常出現(xiàn)邊建設(shè)邊銷售的情況，增加了財(cái)務(wù)的債權(quán)管理。

3房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的解決對策

3.1降低資金成本

房地產(chǎn)公司的周期長，資金需求量大，常常采用融資進(jìn)行資金的周轉(zhuǎn)，融資能使公司的資金周轉(zhuǎn)方便，但是通過借債進(jìn)行，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，而貸款會產(chǎn)生利息增加財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。所以在進(jìn)行工程的成本預(yù)算方面，應(yīng)經(jīng)過詳細(xì)的研究和分析，科學(xué)合理的進(jìn)行成本控制，針對不同的承包商采用不同的財(cái)務(wù)管理方案，有效的減少工程成本支出。作為財(cái)務(wù)人員必須熟練掌握核算和結(jié)算的信息，管理、控制和監(jiān)督資金成本，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理配置公司資本。

3.2創(chuàng)立財(cái)務(wù)制度

我國的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理水平較低，管理制度不明確，為使公司提升自身的競爭力必須加強(qiáng)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)人員必須做到對項(xiàng)目資金的分析和研究，對風(fēng)險(xiǎn)不僅能預(yù)測，還能做到有效的降低；建立財(cái)務(wù)監(jiān)督管理制度，全面監(jiān)督公司的經(jīng)營活動，對籌集資金和降低資本進(jìn)行合理有效的分配；完善公司財(cái)務(wù)部的制度，使全部人員參與監(jiān)督并嚴(yán)格執(zhí)行。

3.3優(yōu)化融資，重視信用

房地產(chǎn)公司優(yōu)化融資的方法有以下兩種：第一，借助信托，房地產(chǎn)公司可以通過信托公司募集大量的資金，減少了貸款的利息和風(fēng)險(xiǎn)。第二，統(tǒng)一管理資金，財(cái)務(wù)管理中應(yīng)注重公司總部和分部的資金均勻情況，對閑置資金要充分利用，實(shí)現(xiàn)資金的最大化效益。在公司方面應(yīng)注重企業(yè)信譽(yù)，以便取得低利息的融資和貸款資金，方便企業(yè)運(yùn)營和資金運(yùn)轉(zhuǎn)。

3.4協(xié)調(diào)關(guān)系，加強(qiáng)財(cái)務(wù)檢查

財(cái)務(wù)預(yù)算工作是依靠公司全員進(jìn)行的，所以財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)處理好與各部門的關(guān)系，使其積極配合，順利完成財(cái)務(wù)預(yù)算工作。房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)層也需重視和支持財(cái)務(wù)預(yù)算工作，可單獨(dú)設(shè)置預(yù)算執(zhí)行和審計(jì)部門，協(xié)助財(cái)務(wù)預(yù)算的順利開展。財(cái)務(wù)管理中還應(yīng)定期進(jìn)行檢查和考核，對階段性的資金投入進(jìn)行重點(diǎn)管理，對有問題的資金應(yīng)立即匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，加強(qiáng)回收資金的銜接使用，分析研究新項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，做好資金的項(xiàng)目運(yùn)行方案，提升資金循環(huán)使用率，降低成本費(fèi)用，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。

4結(jié)束語

房地產(chǎn)論文范文第4篇

(1∶500用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖)及地籍(權(quán)屬)調(diào)查⑴測繪單位施測1∶500用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖。1∶500用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖用于地籍(權(quán)屬)調(diào)查，作為地籍宗地調(diào)查的底圖和宗地圖地物的數(shù)據(jù)來源。1∶500用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖測繪主要有平面控制測量和地籍房產(chǎn)要素測量，由專業(yè)測繪單位完成，只要無超用地紅線、無違章，手續(xù)完整，對于購房者影響不大;⑵委托人驗(yàn)收1∶500用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖;⑶委托人申請地籍(權(quán)屬)調(diào)查委托人持經(jīng)驗(yàn)收合格的1∶500用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖及前面委托人需提供的該房屋相關(guān)的用地、房屋等資料，向廈門市測繪與基礎(chǔ)地理信息中心申請地籍(權(quán)屬)調(diào)查。

二房屋面積測算

《廈門市房產(chǎn)面積測算細(xì)則》中房產(chǎn)面積的精度分為兩級。各級面積的限差和中誤差不超過下表計(jì)算的結(jié)果。

(1)外業(yè)測繪前準(zhǔn)備工作

外業(yè)前準(zhǔn)備工作是一項(xiàng)重要的工作，對委托方提供的資料進(jìn)行查閱，查看其商品房預(yù)售許可證或竣工備案證明通過時(shí)間，以確定面積計(jì)算適用的規(guī)范和細(xì)則。外業(yè)測繪記錄數(shù)據(jù)所用圖紙是否是經(jīng)過規(guī)劃部門審核的圖紙，測繪所須的工具是否帶齊，聯(lián)系被測單位的工作人員，進(jìn)行溝通，現(xiàn)場配合，安排好現(xiàn)場測繪的先后順序。

(2)外業(yè)測量房屋尺寸

首先是測量第一層的外廓尺寸，控制外框，這樣控制住了分層的面積，確保每層的面積準(zhǔn)確。若以上各層有退層或挑樓，外業(yè)一定要測量其退進(jìn)或挑出的尺寸，挑出尺寸一般不好直接測量，可從房屋內(nèi)部測量。地下室也不能直接測量其外廓尺寸，可測量其內(nèi)墻面的距離加兩邊外廓墻厚，外廓墻厚可按審定的設(shè)計(jì)圖紙墻厚確定。異形房屋的外廓尺寸可用全站儀采集坐標(biāo)，編輯圖形，計(jì)算外框的面積。測量完一層外廓尺寸后，再測量內(nèi)部尺寸。內(nèi)部尺寸的測量要求測量每個(gè)房間、廚、衛(wèi)、廳等各個(gè)空間的長、寬及戶內(nèi)墻厚度、外墻厚度，分戶墻的厚度要盡量量取。每戶從南到北、從東到西的四至墻的內(nèi)墻面的距離能一次性量取的要直接測量，測量所得尺一寸與該戶每個(gè)空間在同一方向尺寸加戶內(nèi)墻厚度之和應(yīng)在誤差范圍之內(nèi)，同時(shí)應(yīng)滿足直接測量每戶四至墻的內(nèi)墻面的距離加分戶墻厚之和與外廓全長尺寸的較差也在誤差范圍之內(nèi)。對于不同內(nèi)部格局的層要分別測量其內(nèi)部尺寸。

(3)內(nèi)業(yè)整理房屋測量草圖

當(dāng)室內(nèi)分段測量的數(shù)據(jù)需要按比例進(jìn)行配賦時(shí)，為與外業(yè)測量草圖數(shù)據(jù)不相互混淆，我們需要另繪制一張經(jīng)過配賦的房屋測量草圖。這張房屋測量草圖我們采用電腦繪制，使用CAD繪制1∶1的雙線圖，墻體厚度按實(shí)際厚度繪制，圖上按規(guī)范注記有權(quán)屬人、項(xiàng)目名稱、房產(chǎn)分區(qū)號、房屋坐落、幢號、比例尺、房屋結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、草圖所在層次、北方向，各開間的凈空尺寸、墻體厚度、實(shí)際開門處，并用紅色封閉實(shí)線體現(xiàn)各權(quán)屬單元的四至范圍，當(dāng)有計(jì)算一半面積的地方(如陽臺)時(shí)紅色封閉線為虛線形式，這樣就能區(qū)分計(jì)算全部建筑面積或計(jì)算一半建筑面積的范圍。并且在封閉線內(nèi)注記各室號，或是公共建筑部位的名稱，如樓梯，注記梯并在后加流水編號以區(qū)別。繪制四至紅色封閉線后，就可計(jì)算出各封閉線內(nèi)的面積，并標(biāo)注在草圖上，一目了然。

(4)轉(zhuǎn)入分層分戶管理系統(tǒng)進(jìn)行分戶面積定義分?jǐn)?/p>

分層分戶管理系統(tǒng)最大的特點(diǎn)是能根據(jù)功能區(qū)自動分?jǐn)偯娣e。經(jīng)過配賦后的草圖，并繪制四至紅線后，把四至線轉(zhuǎn)入分層分戶管理系統(tǒng)，形成分層分戶圖，在圖上定義各戶室的門牌號、戶室號、功能區(qū)號，直接計(jì)算各戶室面積、自動生成外半墻面積，自動標(biāo)注各邊長，然后點(diǎn)擊分?jǐn)偯畎存I自動完成分?jǐn)?，即可打印戶室面積信息表。戶室面積信息表內(nèi)含有各戶室的套內(nèi)面積、公攤面積、建筑面積合計(jì)、用地分?jǐn)偯娣e。此表是房產(chǎn)測繪最重要的表格。

三檢查驗(yàn)收為了保證測繪產(chǎn)品的準(zhǔn)確性、盡量減小誤差

最終測繪成果產(chǎn)品要經(jīng)過測繪單位二級檢查后才能提交給委托方驗(yàn)收。一級檢查是最重要的檢查，在自檢互查的基礎(chǔ)上由專職或兼職檢查人員承擔(dān)，檢查的內(nèi)容分外業(yè)檢查和內(nèi)業(yè)檢查。外業(yè)檢查主要檢查測量尺寸的準(zhǔn)確性，屬抽查，主要數(shù)據(jù)應(yīng)抽查20%以上，還要做隨機(jī)巡查，看有否漏、多、錯(cuò)的地方。內(nèi)業(yè)檢查是100%檢查，核對測量數(shù)據(jù)與設(shè)計(jì)是否一致、公共設(shè)備房與設(shè)計(jì)是否一致、面積計(jì)算是否準(zhǔn)確、分?jǐn)偡桨甘欠穹霞夹g(shù)規(guī)范。一級檢查后方能提交二級檢查。提交二級檢查的資料包括成果封面、目錄、項(xiàng)目概要、宗地地籍圖、分?jǐn)傉f明表、樓層面積表、戶室面積信息表、共用數(shù)據(jù)采集表、分層分戶圖、房屋測量草圖。其中分?jǐn)傉f明表概述了本項(xiàng)目的開發(fā)商、項(xiàng)目名稱、坐落、采用的規(guī)范、分?jǐn)偟脑瓌t、各公共建筑部位分?jǐn)偟姆桨福鞴δ軈^(qū)的分?jǐn)傁禂?shù)。上述資料按順序整理好后，提交二級檢查。二級檢查在一級檢查的基礎(chǔ)上進(jìn)行，檢查、核對面積計(jì)算是否準(zhǔn)確、分?jǐn)偡桨甘欠穹霞夹g(shù)規(guī)范，資料是否完整、齊全，樣式是否統(tǒng)一。經(jīng)過二級檢查后，成果資料提交給委托方做最終驗(yàn)收，委托方驗(yàn)收完后寫出《廈門市房產(chǎn)測量成果最終驗(yàn)收書》，驗(yàn)收書中要把檢查的內(nèi)容、方式，檢查的依據(jù)、檢查的情況，檢查的結(jié)論;各產(chǎn)權(quán)單元?jiǎng)澐峙c該房屋建筑現(xiàn)狀是否一致、無誤;各產(chǎn)權(quán)單元門牌是否無誤，單元號是否無誤;測量數(shù)據(jù)誤差是否在規(guī)范之內(nèi)，是否可滿足面積測算精度要求;共有共用面積計(jì)算是否正確，分?jǐn)偡桨甘欠穹弦?各產(chǎn)權(quán)單元的套內(nèi)面積和公攤面積計(jì)算是否正確;各產(chǎn)權(quán)單元的土地分?jǐn)偯娣e計(jì)算是否正確;對此成果資料是否有異議寫入驗(yàn)收書中。

四申請最終成果

房地產(chǎn)論文范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)；動力機(jī)制；路徑選擇

一、引言

“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”（IndustrialEcology）是一個(gè)新興的研究領(lǐng)域，以一種較高層級的用以研究產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和自然系統(tǒng)互動關(guān)系的系統(tǒng)研究方法。運(yùn)用生態(tài)學(xué)的原理和方法來分析和考察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論不僅是研究方法上的創(chuàng)新，而且還有利于對房地產(chǎn)可持續(xù)生存與發(fā)展的系列性問題作本源性和趨勢性的解剖分析。

二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的內(nèi)涵

英國生態(tài)學(xué)家泰斯勒（A.C.Tansley，1935）首先定義生態(tài)：又稱生態(tài)系統(tǒng)(ecosystem)，是指在一定時(shí)間和空間范圍內(nèi)，生物與非生物環(huán)境通過能量流動和物質(zhì)循環(huán)所形成的一個(gè)彼此關(guān)聯(lián)、相互作用并且有自動調(diào)節(jié)機(jī)制的統(tǒng)一整體。

Lowenthal和Kastenberg（1998）借鑒生態(tài)學(xué)中的分析工具、原則和視角應(yīng)用于產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)分析，建立標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)模型研究該系統(tǒng)中物質(zhì)、能量和信息流動對社會和環(huán)境的影響。產(chǎn)業(yè)生態(tài)理論的發(fā)展旨在提供一種新的理解產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)對于環(huán)境影響的概念框架。

借鑒上述的理論，本文將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)界定為：房地產(chǎn)交易主體與其生存和發(fā)展的內(nèi)外環(huán)境（即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境）之間相互作用、相互依賴以及相互影響而形成的一種動態(tài)平衡系統(tǒng)。

根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的定義，其內(nèi)涵概括起來可以提煉為以下三個(gè)方面：一是像其它生態(tài)系統(tǒng)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的發(fā)展也經(jīng)歷了由簡單到復(fù)雜、由低級到高級的發(fā)展和演進(jìn)過程。二是像其它生態(tài)系統(tǒng)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)平衡也是通過自身的自我調(diào)節(jié)機(jī)制來實(shí)現(xiàn)的。當(dāng)由于外部性存在以及政府等干預(yù)導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)失衡時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)就會自我調(diào)節(jié)使房地產(chǎn)交易主體及其環(huán)境自動達(dá)到新的動態(tài)平衡。三是像其它生態(tài)系統(tǒng)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的自調(diào)節(jié)能力也是有限度的。外部的影響超出生態(tài)系統(tǒng)所承受的極限就會破壞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的平衡。比如房地產(chǎn)過度炒作以及超過極限發(fā)展等都會導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)失衡，嚴(yán)重的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)失衡則會危及到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的安全，最終有可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)（見圖1）中，房地產(chǎn)交易主體的生存與發(fā)展過程中的行為選擇問題是其核心問題，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境是房地產(chǎn)交易主體活動所依賴的內(nèi)外部條件。房地產(chǎn)交易主體應(yīng)該是指房地產(chǎn)交易活動參與者，不僅僅是房地產(chǎn)產(chǎn)品交易的買賣雙方，絕非僅限開發(fā)商和消費(fèi)者；房地產(chǎn)交易主體既包括開發(fā)商、還包括中介機(jī)構(gòu)、政府、銀行、媒體等影響交易過程的所有主體。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境，包括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)外部環(huán)境和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的內(nèi)部制度環(huán)境。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)外部環(huán)境主要是指政治、法律、中介服務(wù)、信用、經(jīng)濟(jì)、文化等；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的內(nèi)部制度環(huán)境是指房地產(chǎn)交易主體的內(nèi)部治理、監(jiān)管機(jī)制等。

圖1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)

三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的動力機(jī)制

1．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)競合模型。先考慮房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)中兩個(gè)主體，兩個(gè)主體之間同時(shí)存在競爭與合作兩個(gè)方面，結(jié)合考慮，并由此建立模型。兩個(gè)主體之間競爭或合作，對某個(gè)主體的作用并非只是要么積極要么消極單一方面作用。競爭與合作都有可能刺激或者抑制其發(fā)展。用cij，hij分別表示j企業(yè)對i企業(yè)的相關(guān)影響系數(shù)，其中-

可求出該模型的不動點(diǎn)及穩(wěn)定條件（見表1）。

1-c211+c21<0或1-c12N2+c12<0表示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)中兩個(gè)主體之間的激烈競爭超過了主體間的有效合作，使得競爭對某一個(gè)主體過度抑制，最終導(dǎo)致某一主體消亡。1-c21N1+c21>0且1-c12N2+c12>0表示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)主體的合作非常有效，雖然存在競爭，但兩個(gè)主體能夠產(chǎn)生互補(bǔ)的優(yōu)勢，并由此長期發(fā)展。

表1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)競爭與合作模型的不動點(diǎn)及穩(wěn)定條件

2．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化模型。把房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中所有主體之間的競合關(guān)系，統(tǒng)一為兩種相反的力量作用。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的演化受這兩種力量的影響，并且往往需要根據(jù)兩種力量作用一段時(shí)間之后的情況來矯正下一階段演化的方向。簡化模型，只考慮一個(gè)變量對趨勢的偏離和反饋時(shí)間的滯后根，據(jù)此延時(shí)方程的特點(diǎn)，建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)演化的動力學(xué)模型：

其中，x（t）表示推動和阻礙房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化各種力量合并后的力量，dx/dt表示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化的速率，α是變動速率，τ表示時(shí)滯，F(xiàn)[x（t-τ）]表示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)生的控制關(guān)系，它由反饋信號x（t-τ）和反饋函數(shù)G組成。反饋函數(shù)具有控制目標(biāo)的上界和下屆，以滿足控制目標(biāo)的要求。（2）式說明，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)演化的快慢與推動和阻礙其演化的合并力量x（t）及控制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化的因素所產(chǎn)生的力量有關(guān)。在控制函數(shù)中存在時(shí)滯τ，這是由于反饋信息及調(diào)節(jié)必須在外在沖擊實(shí)施一段時(shí)間之后才能產(chǎn)生所決定的。

（2）式是一個(gè)單變量的延時(shí)方程，其特點(diǎn)是可以產(chǎn)生分岔和混沌等復(fù)雜行為。只要把方程中的延時(shí)操作寫作算子的形式，延時(shí)方程可被化為多變量的自治方程。根據(jù)混沌理論，在三個(gè)以上變量的自治方程中可能出現(xiàn)分岔和混沌，這個(gè)要求來自于微分方程解的唯一性。

若設(shè)

式中b為控制參數(shù)，σ是標(biāo)度參數(shù)，負(fù)號表示負(fù)反饋，則該模型可化為：

該模型是一個(gè)含有時(shí)滯的微分方程，其解可以是穩(wěn)定解，極限環(huán)解，多周期的長波解及混沌解。靜態(tài)分析中的長期均衡的概念可以被認(rèn)為是非線性動力系統(tǒng)中的不動點(diǎn)解，由于時(shí)滯和控制行為的過度反應(yīng)，穩(wěn)定狀態(tài)很難達(dá)到。這表明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)演化比上述的競合模型更加復(fù)雜，可以產(chǎn)生混沌這一極其復(fù)雜的行為。

四、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的路徑依賴

所謂路徑依賴（pathdependency），是指具有正反饋機(jī)制的體系，一旦在外部偶然性事件的影響下被系統(tǒng)所采納，便會沿著一定的路徑發(fā)展演進(jìn)，而很難為其他潛在的甚至更優(yōu)的體系所替代。正反饋所顯示的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的自我強(qiáng)制機(jī)制以及其收益遞增可能產(chǎn)生多種“最優(yōu)狀態(tài)”。一旦某種隨機(jī)事情選擇了某一路徑，這種選擇就會可能被“鎖定”（lock—in），而不會選擇其它更為先進(jìn)的或合適的路徑。該理論最初是由生物學(xué)家提出的，并由布賴恩·阿瑟（BrianArthur）首先應(yīng)用到技術(shù)變遷的路徑分析上，諾斯（North，1990）又將其應(yīng)用到制度變遷中，并深入分析了自我強(qiáng)化機(jī)制所包括的因素，以及可能的制度變遷路徑。本文則試圖應(yīng)用路徑依賴?yán)碚摚瑢Ψ康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的演進(jìn)路徑進(jìn)行分析，揭示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化機(jī)制。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化可能進(jìn)入良性循環(huán)后的軌道，迅速優(yōu)化；也可能順著錯(cuò)誤的路徑走下去，甚至被鎖定在某種無效率的狀態(tài)中。要改變這種狀況，往往要借助于外部效應(yīng)，引入外生變量或依靠制度的變化。不同國家的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)最初的資源稟賦、市場結(jié)構(gòu)、技術(shù)特征、社會文明程度、文化背景等都有著一定的差別。中國房地產(chǎn)的市場化改革本身就是一個(gè)重大演變過程，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演變過程中利益多元化的形成及激勵(lì)與約束機(jī)制不健全事實(shí)上已使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化進(jìn)程中陷入了某種“路徑依賴”中，現(xiàn)存的制度框架使地方政府為了實(shí)現(xiàn)利益最大化而或明或暗地實(shí)施一系與中央宏觀調(diào)控相反的政策，新的利益的獲得將會進(jìn)一步加強(qiáng)這種制度體系。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的路徑依賴同樣具有客觀規(guī)律性，其運(yùn)行機(jī)理可以概括為給定條件，啟動機(jī)制，形成狀態(tài)，退出閉鎖等過程?！敖o定條件”指隨機(jī)偶然事件發(fā)生；“啟動機(jī)制”指該系統(tǒng)中的正反饋機(jī)制隨給定條件的成立而啟動，其表現(xiàn)為適應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)而產(chǎn)生的組織抓住制度框架提供的獲利機(jī)會，產(chǎn)生學(xué)習(xí)效應(yīng)，通過生態(tài)中組織間的相互締結(jié)契約，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)效應(yīng)，隨著以特定制度為基礎(chǔ)的契約的普遍履行，適應(yīng)性預(yù)期產(chǎn)生，使這項(xiàng)制度持續(xù)不下去的不確定性因素隨之減少?！靶纬蔂顟B(tài)”指正反饋機(jī)制的運(yùn)行使該生態(tài)系統(tǒng)出現(xiàn)某種狀態(tài)和結(jié)果，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)演進(jìn)的路徑?jīng)Q定于該系統(tǒng)的初始狀態(tài)，系統(tǒng)一旦采納某方案，該系統(tǒng)的演進(jìn)路徑便會出現(xiàn)前后連貫、相互依賴的特點(diǎn)；“退出閉鎖”指通過政府干預(yù)和一致行動，實(shí)現(xiàn)路徑替代。路徑依賴的運(yùn)行是由構(gòu)成它的要素策動的，這些要素包括：偶然性事件、行為主體、制度、市場、政府、壓力集團(tuán)和意識形態(tài)等；同時(shí)，生態(tài)系統(tǒng)演化是依賴房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。

五、中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的失衡

中國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)涉及眾多利益集團(tuán)的復(fù)雜生態(tài)系統(tǒng)，主要包括開發(fā)商、政府監(jiān)管部門、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、銀行、媒體機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者等。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)失衡主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)結(jié)構(gòu)失衡。從我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)結(jié)構(gòu)來看，目前存在“三主導(dǎo)型”非均衡特征：（1）銀行主導(dǎo)型融資結(jié)構(gòu)。我國房地產(chǎn)市場的融資結(jié)構(gòu)是以銀行信貸為主導(dǎo)的間接融資，間接融資比重高達(dá)70%以上且在逐年上升的非均衡現(xiàn)象。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡。低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用房缺乏與非高檔住宅高空置率，這種房地產(chǎn)市場“短缺與過?！辈⒋?，反映了住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性的非均衡現(xiàn)象。（3）土地市場政府壟斷。政府壟斷土地的一級市場，并介入國民經(jīng)濟(jì)成長的全過程。在城鄉(xiāng)分割的二元土地制度下，低價(jià)征用的土地成為高速城市化和工業(yè)化的驅(qū)動器；土地出讓收入成為地方政府財(cái)政收入和公共投資的重要來源；土地抵押成為城市基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資的主要融資工具。

二是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)交易主體結(jié)構(gòu)失衡。目前中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)中，有四個(gè)角色占據(jù)著主導(dǎo)地位，即發(fā)展商、銀行、地方政府和投機(jī)者，在它們的共同炒作下，房價(jià)瘋長；普通購房者幾乎失去話語權(quán)，排隊(duì)都不一定買到房；媒體的言論基本被開發(fā)商控制，同時(shí)開發(fā)商商和當(dāng)?shù)卣g有著某種默契，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣彩欠績r(jià)增長的既得利益者。當(dāng)中央政府意識到房價(jià)瘋漲對社會、對產(chǎn)業(yè)的危害時(shí)，出臺較強(qiáng)硬政策打壓樓市。銀行在房地產(chǎn)信貸中處于壟斷地位，制度的缺陷和銀行本身的問題使得銀行在房地產(chǎn)泡沫的形成和擴(kuò)張過程中扮演了推動危機(jī)的負(fù)面角色。

三是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)內(nèi)部制度環(huán)境失衡。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)內(nèi)部制度環(huán)境失衡主要體現(xiàn)幾個(gè)方面：（1）內(nèi)部治理機(jī)構(gòu)缺失。國有商業(yè)銀行產(chǎn)權(quán)虛置狀態(tài)，從公司治理的角度看產(chǎn)權(quán)虛置直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場交易主體之——銀行的治理結(jié)構(gòu)的有效性低下，地方政府盲目的形象工程，過度的行政干預(yù)導(dǎo)致內(nèi)部人控制盛行等弊病。（2）監(jiān)管部門制衡機(jī)制缺失。政府與銀行、中央銀行與商業(yè)銀行之間盤根錯(cuò)節(jié)的關(guān)系更強(qiáng)化了商業(yè)銀行信貸的順周期傾向。政府對商業(yè)銀行“大而不倒”的隱形承諾、對商業(yè)銀行資本金一而再再而三的彌補(bǔ)，中央銀行在宏觀調(diào)控中多方顧及商業(yè)銀行的利益，弱化了商業(yè)銀行的自我責(zé)任意識。房地產(chǎn)市場的多重監(jiān)管缺乏協(xié)調(diào)機(jī)制，甚至出現(xiàn)相反的調(diào)控政策。

四是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)外部環(huán)境失衡。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的外部環(huán)境主要包括法律環(huán)境、信用環(huán)境和體制環(huán)境等方面。首先，從法律環(huán)境來看，關(guān)鍵問題是缺乏有關(guān)房地產(chǎn)法制法規(guī)建設(shè)滯后市場的發(fā)展。其次，信用環(huán)境建設(shè)嚴(yán)重滯后，造成了我國房地產(chǎn)行業(yè)侵害消費(fèi)者現(xiàn)象嚴(yán)重。第三，體制環(huán)境問題。由于我國是一個(gè)行政主導(dǎo)型的國家，體制環(huán)境是直接影響我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的重要外部因素。多次調(diào)控后，房價(jià)不將反而不斷攀升，地方政府的公信力下降，中央政府的信譽(yù)和公信力受到國民的普遍質(zhì)疑。

六、優(yōu)化中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的路徑選擇

我國怎樣優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)路徑選擇，提高房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作能力，確保房地產(chǎn)業(yè)安全呢？筆者可以幾個(gè)方面入手：

一是加快房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。要解決房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)失衡問題，必須加快推動以銀行為主導(dǎo)的融資體系逐步向以市場為主導(dǎo)的融資體系轉(zhuǎn)變。銀行產(chǎn)權(quán)多元化、加強(qiáng)銀行信息披露和提高透明度改善銀行結(jié)構(gòu)治理。改革現(xiàn)行的金融體制，允許信托、基金、擔(dān)保、證券、保險(xiǎn)等一攬子金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場，形成風(fēng)險(xiǎn)分散承擔(dān)和利潤平均化的競爭性融資環(huán)境。打破市場封鎖和壟斷，促進(jìn)房地產(chǎn)資源在各市場之間的合理有序流動。改革“城鄉(xiāng)分割”的土地制度，減少政府對土地一級市場的壟斷，實(shí)行土地的“同地、同權(quán)、同價(jià)”，確保農(nóng)民以土地參與工業(yè)化和城市化的權(quán)利。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。

二是加快房地產(chǎn)市場交易主體完善步伐。要解決房地產(chǎn)交易主體失衡問題必須從對房地產(chǎn)市場交易參與主體的培養(yǎng)與改造入手。一要加強(qiáng)市場開放程度，豐富市場參與主體的數(shù)量與類型，促進(jìn)參與主體行為的市場化與需求的多元化，防止行為趨同導(dǎo)致市場缺乏活力或波動太大。二要大力培育房地產(chǎn)市場信息透明度，讓房地產(chǎn)市場的需求者——消費(fèi)者群體及時(shí)了解到房地產(chǎn)市場信息、增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)分析與預(yù)見能力。三要擴(kuò)大房地產(chǎn)市場交易主體的外延，采取措施使打擊炒房者和投機(jī)者。

三是加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)內(nèi)部制度環(huán)境的安排。一要加快土地市場轉(zhuǎn)讓制度。房地產(chǎn)的最基本我國土地屬國有，缺少一個(gè)公開、透明、有效的土地交易市場，地方政府“以地生財(cái)”的公司化經(jīng)營行為，使房地產(chǎn)價(jià)格從其價(jià)格鏈的最始端就被扭曲。二要進(jìn)一步房地產(chǎn)交易主體的公司治理結(jié)構(gòu)，建立起有效的績效激勵(lì)、風(fēng)險(xiǎn)控制和資本約束機(jī)制，促進(jìn)銀行健全經(jīng)營機(jī)制。三要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)監(jiān)管體制，協(xié)調(diào)土地市場調(diào)控與金融調(diào)控之間關(guān)系，提高房地產(chǎn)監(jiān)管效率。

四是加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)外部環(huán)境的培育。首先要抓緊修訂和完善以物業(yè)稅法等為代表的一系列基本法律法規(guī)，以保護(hù)投資人、貸款人等金融市場參與主體的合法權(quán)益；其次要建立完善統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場規(guī)章制度，包括會計(jì)、審計(jì)、稅收以及信息披露制度等，保證市場公正性，提高市場透明度。再次，要建立和完善信用評級機(jī)制，引導(dǎo)與培育信用評級機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)市場參與主體信用記錄和數(shù)據(jù)的積累和管理等；此外還應(yīng)該加強(qiáng)信用宣傳，增強(qiáng)市場參與主體的信用意識，培養(yǎng)市場信用文化。最后，要加快政府職能的轉(zhuǎn)變。把政府職能轉(zhuǎn)變的重點(diǎn)放在制度化、程序化、規(guī)范化建設(shè)上，使依法治國方略真正落到實(shí)處。

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