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房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；質(zhì)量管理；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)空前繁榮，大量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涌現(xiàn)。然而房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量受諸多因素的影響，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、人員素質(zhì)、材料質(zhì)量、施工管理、施工工藝、施工環(huán)境等均會(huì)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量造成不同程度的影響，另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資具有不可逆轉(zhuǎn)性，項(xiàng)目質(zhì)量若達(dá)不到預(yù)期要求會(huì)造成不可挽回的經(jīng)濟(jì)損失，直接影響了施工項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。可見房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理是一項(xiàng)復(fù)雜性、專業(yè)性、系統(tǒng)性極強(qiáng)的工作。因而研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有效管理模式、管理對(duì)策，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)極為關(guān)鍵。本文從全過(guò)程管理的角度對(duì)如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理與控制進(jìn)行了探討，分別從決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工驗(yàn)收階提出了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理與控制對(duì)策。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策階段的質(zhì)量管理與控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段主要是編制房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告以及項(xiàng)目策劃書等，決策階段的質(zhì)量控制與管理是否到位，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是成功有著重要的影響。為了做好決策階段的質(zhì)量管理與控制，應(yīng)就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建立前期工作成果質(zhì)量評(píng)審制度，以便對(duì)項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目策劃等進(jìn)行嚴(yán)格的審核，并在審核過(guò)程中吸取相關(guān)部門及專家的建設(shè)性意見，從而對(duì)決策階段的工作成果進(jìn)行優(yōu)化和完善。前期工作成果質(zhì)量評(píng)審應(yīng)包括自我評(píng)審、內(nèi)部評(píng)審和專家評(píng)審三個(gè)環(huán)節(jié)：首先，編制前期報(bào)告的工作人員首先對(duì)自身工作成果進(jìn)行評(píng)價(jià)和總結(jié)；其次，負(fù)責(zé)編制前期報(bào)告的組織應(yīng)對(duì)工作成果進(jìn)行審核評(píng)價(jià)；最后，再由開發(fā)企業(yè)組織相關(guān)專家對(duì)前期工作成果進(jìn)行評(píng)審，提出完善建議并做好相關(guān)記錄。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理與控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)房地產(chǎn)工程的質(zhì)量有著決定性的影響，強(qiáng)化設(shè)計(jì)質(zhì)量控制對(duì)于避免工程病害、減少變更、控制工期均有重要的意義。對(duì)此，應(yīng)強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量的跟蹤和審核，首先，設(shè)計(jì)人員應(yīng)對(duì)招標(biāo)文件、設(shè)計(jì)合同、相關(guān)批文、施工技術(shù)規(guī)范、地質(zhì)勘探資料等進(jìn)行深入研究和審核；其次，施工設(shè)計(jì)完成后開發(fā)商及相關(guān)部門應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，一方面要分析設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性、可行性和功能性，另一方面也要注意設(shè)計(jì)方案中是否存在過(guò)分設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)不足的問(wèn)題，并就如何進(jìn)一步修正和完善設(shè)計(jì)方案提出意見和建議以彌補(bǔ)設(shè)計(jì)方案的不足，提升項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量管理與控制

施工階段是決定工程質(zhì)量的關(guān)鍵階段，該階段的質(zhì)量控制應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：一）強(qiáng)化過(guò)程控制。過(guò)程控制就是對(duì)工作過(guò)程和階段性成果進(jìn)行比較,找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差;運(yùn)用合同說(shuō)明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較,找出偏差;運(yùn)用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過(guò)程順序進(jìn)行比較找出偏差;運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行跟蹤,得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。

二）推行技術(shù)責(zé)任制。為了提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量控制成效，應(yīng)在施工過(guò)程中推行施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)責(zé)任制，將施工質(zhì)量目標(biāo)合理細(xì)分，將細(xì)化的技術(shù)控制目標(biāo)和施工質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到每個(gè)施工班組乃至每個(gè)施工人員，使施工現(xiàn)場(chǎng)人人各司其職。技術(shù)人員與施工管理人員應(yīng)及時(shí)與各班組管理人員進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通，掌握施工過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題并及時(shí)解決，同時(shí)每道工序完成后要進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收檢查，對(duì)不符合要求的部分進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)救并對(duì)相應(yīng)施工人員和班組進(jìn)行懲罰，對(duì)施工質(zhì)量控制情況良好的班組和個(gè)人予以適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。三）強(qiáng)化施工工藝控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工工藝（施工工序）是經(jīng)過(guò)科學(xué)的研究和設(shè)計(jì)的，要使工程施工質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求應(yīng)嚴(yán)格按照工藝要求進(jìn)行施工。首先，對(duì)于影響項(xiàng)目整體質(zhì)量的關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)，應(yīng)安排專人管理和控制，強(qiáng)化全過(guò)程控制，嚴(yán)格按照施工規(guī)范和設(shè)計(jì)要求進(jìn)行操作；其次，現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)質(zhì)檢人員要及時(shí)提取施工產(chǎn)品相關(guān)數(shù)據(jù)，判斷施工質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，并就下一步的質(zhì)量控制對(duì)策工作進(jìn)行計(jì)劃和研究。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段的質(zhì)量管理與控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段的質(zhì)量管理應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：一）分項(xiàng)竣工驗(yàn)收。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目中較為關(guān)鍵的分項(xiàng)工程，應(yīng)按照施工合同和設(shè)計(jì)要求對(duì)施工成果進(jìn)行驗(yàn)收和評(píng)定，嚴(yán)格按規(guī)范要求選擇檢查點(diǎn)數(shù),然后計(jì)算出檢驗(yàn)項(xiàng)目和實(shí)測(cè)項(xiàng)目的合格或優(yōu)良百分比,最后確定出該分項(xiàng)工程的質(zhì)量等級(jí),從而確定能否驗(yàn)收；二）分部工程驗(yàn)收。分項(xiàng)工程驗(yàn)收后，通過(guò)分項(xiàng)工程驗(yàn)收結(jié)果按照工程質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可得出分部工程是否符合質(zhì)量等級(jí)要求，從而判斷是否可以驗(yàn)收；三）竣工驗(yàn)收。分項(xiàng)工程驗(yàn)收和分部工程驗(yàn)收后，對(duì)分項(xiàng)工程和分部工程驗(yàn)收所得質(zhì)量等級(jí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，在依據(jù)工程設(shè)計(jì)要求、工程外觀質(zhì)量等判斷項(xiàng)目的外觀、結(jié)構(gòu)功能、安全性是否合設(shè)計(jì)質(zhì)量等級(jí)的要求，并判斷是否可以驗(yàn)收。

五、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量是決定其投資收益和社會(huì)效益的關(guān)鍵因素，因而強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理與控制有著很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量受房地產(chǎn)項(xiàng)目從決策到竣工各個(gè)環(huán)節(jié)的影響，因而實(shí)施全過(guò)程控制不失為提升項(xiàng)目質(zhì)量管理成效的有效途徑，本文將房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分為決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工驗(yàn)收階四個(gè)環(huán)節(jié)，并分別提出了相應(yīng)的控制對(duì)策，期望為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程質(zhì)量控制提供可行的參考。

參考文獻(xiàn)：

[1]章贊順、劉慶鋒.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理和質(zhì)量控制.[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2012（4）：11

[2]喬景文.論房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量控制.[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2011(11):15

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)管理；重要性；特點(diǎn)；要點(diǎn)

法。

一、房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要性

經(jīng)過(guò)幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了巨大成就，經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)的加快，使房地產(chǎn)業(yè)面臨著與世界接軌的趨勢(shì)。任何行業(yè)中，管理都在發(fā)揮著總攬大局的作用，無(wú)論是一個(gè)企業(yè)還是一個(gè)工程，如果沒有好的管理者或者管理，他們的工作安排將會(huì)出現(xiàn)混亂及無(wú)法控制的局面，無(wú)法形成井井有條的工作環(huán)境。

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了人民生活水平的逐漸提高，也逐漸提高了人們對(duì)于住房水平的要求，當(dāng)前住房不僅是休息的地方，還成為了人們休憩心靈的港灣，是人們尋求放松和休閑時(shí)的最佳場(chǎng)所。房地產(chǎn)開發(fā)管理在這樣的趨勢(shì)下，地位日漸重要起來(lái)。

房地產(chǎn)開發(fā)管理工作受到工程施工進(jìn)度、工程施工質(zhì)量以及對(duì)工程施工的成本的控制等多方面的影響，并且對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響，優(yōu)秀的管理在保證施工順利進(jìn)行的同時(shí)還起到了增強(qiáng)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的作用。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展、消費(fèi)者生活水平的日益提高，人們對(duì)于自身所居住的環(huán)境要求也在逐漸提高。為了滿足人們對(duì)于的居所的需求，房地產(chǎn)的開發(fā)商需要充分地意識(shí)到開發(fā)管理的在房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中所起到的重要作用。房地產(chǎn)質(zhì)量是人們不斷追求的一項(xiàng)指標(biāo)，企業(yè)也要根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要，以科學(xué)的方法管理房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格和規(guī)范的質(zhì)量管理，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)管理具有以下基本特點(diǎn)：

1、房地產(chǎn)開發(fā)管理是一項(xiàng)復(fù)雜且系統(tǒng)的工作。房地產(chǎn)開發(fā)管理具有多個(gè)組成部分，工作需要跨越多個(gè)組織，運(yùn)用多個(gè)學(xué)科知識(shí)來(lái)解決所出現(xiàn)的問(wèn)題。房地產(chǎn)開發(fā)管理工作可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)較少，執(zhí)行過(guò)程中存在未知因素較多，未知因素又常具有不確定性。并且需要將不同經(jīng)歷、不同組織的工作人員合理地組織在一個(gè)具有臨時(shí)性的組織當(dāng)中，在成本、科學(xué)技術(shù)、進(jìn)度等相對(duì)嚴(yán)格條件下實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)等。這些復(fù)雜多變的因素都體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，并且其復(fù)雜性與其他的生產(chǎn)管理存在很大的不同。

2、房地產(chǎn)開發(fā)管理有其壽命周期。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的本質(zhì)是對(duì)一次性的房地產(chǎn)工作的計(jì)劃和控制，保證預(yù)定目標(biāo)在規(guī)定期限內(nèi)完成。一旦工程的目標(biāo)得到滿足，項(xiàng)目本身就失去了存在的價(jià)值而最終解體。因此房地產(chǎn)開發(fā)管理具有一種人們可以預(yù)知的壽命周期。

3、壽命周期中的房地產(chǎn)開發(fā)管理有明確的階段順序。房地產(chǎn)開發(fā)管理具有較明確的階段，這些階段一般可以通過(guò)其任務(wù)的類型來(lái)劃分，或者由關(guān)鍵的決策劃分。根據(jù)每個(gè)階段項(xiàng)目的內(nèi)容不同，階段的定義以及劃分也產(chǎn)生了區(qū)別。一般認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每個(gè)具體階段應(yīng)結(jié)合管理上的不同特點(diǎn)，及時(shí)提出要需完成的多種任務(wù)。

4、房地產(chǎn)開發(fā)管理具有創(chuàng)造性。房地產(chǎn)開發(fā)管理具有一次性特點(diǎn)，因此在承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)必須積極發(fā)揮創(chuàng)造性。這是房地產(chǎn)開發(fā)管理與一般的具有重復(fù)性的管理工作的重要區(qū)別。房地產(chǎn)開發(fā)管理的創(chuàng)造性依賴于科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展和進(jìn)步要解決復(fù)雜多變的項(xiàng)目問(wèn)題，必須依靠和綜合利用多種學(xué)科的研究成果，多種技術(shù)相結(jié)合，借以實(shí)現(xiàn)問(wèn)題的解決和項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

三、各個(gè)階段房地產(chǎn)開發(fā)管理的要點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，房屋質(zhì)量?jī)?yōu)劣，直接決定著廣大消費(fèi)者切身利益以及社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者要在牢固樹立起質(zhì)量第一的觀念的同時(shí)，還要以具有長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略的目光去研究和探尋技術(shù)管理領(lǐng)域中的措施及策略。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)一般分為幾個(gè)階段，下面就房地產(chǎn)開發(fā)管理項(xiàng)目中的重要階段進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

1、房地產(chǎn)開發(fā)建議書階段。建議書是指建設(shè)中某一項(xiàng)所提及的建議性文件，是提出對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)總體輪廓的設(shè)想，為推薦的擬建項(xiàng)目給出必要說(shuō)明是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建議書的主要作用，主要從宏觀角度上，考慮投資該項(xiàng)目建設(shè)的必要性?？错?xiàng)目的建設(shè)是否符合國(guó)家的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃及要求，與此同時(shí)初步地對(duì)是否具備項(xiàng)目建設(shè)的條件進(jìn)行分析，對(duì)投入人力以及物力的價(jià)值作進(jìn)一步地深入研究，以供相關(guān)的部門進(jìn)行選擇并最后確定是否有必要進(jìn)入下一步的可行性研究階段的工作，其主要的內(nèi)容包含地點(diǎn)、資源、資金、方案、規(guī)模、以及建設(shè)周期等。因此要對(duì)這一階段進(jìn)行盡可能詳盡的調(diào)查與研究，方能為下一階段的操作提供可靠保證。

2、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究階段。一般由房地產(chǎn)開發(fā)的單位委托，經(jīng)過(guò)審定的有關(guān)工程設(shè)計(jì)和咨詢類單位來(lái)完成房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究。經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的分析擬建項(xiàng)目以及比較多種擬建方案，進(jìn)一步提出客觀科學(xué)的評(píng)價(jià)意見，經(jīng)咨詢單位與房地產(chǎn)雙方確認(rèn)可行后，最終進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告的撰寫工作?？尚行匝芯康膱?bào)告經(jīng)批準(zhǔn)后，可以作為投資項(xiàng)目的確定以及設(shè)計(jì)文件的編制的主要依據(jù)?？尚行匝芯繄?bào)告是一項(xiàng)具有科學(xué)性質(zhì)的研究工作，絕不可跳過(guò)這一階段，盲目地決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)工作。

3、房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)工作階段。房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)工作是在技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面，對(duì)擬建項(xiàng)目的實(shí)施工作進(jìn)行的全面且詳細(xì)的安排，是具體化的決策內(nèi)容，是作為組織施工建設(shè)的依據(jù)，是房地產(chǎn)基本建設(shè)過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。值得注意的是設(shè)計(jì)工作的展開，要根據(jù)具體的工藝條件和現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)進(jìn)行。不了解客觀實(shí)際情況就開展設(shè)計(jì)工作會(huì)導(dǎo)致施工中產(chǎn)生諸多問(wèn)題 ，且提高了施工建設(shè)的成本。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段。該階段主要工作為施工建設(shè)及招標(biāo)。曾出現(xiàn)過(guò)的許多劣質(zhì)建筑工程，主要應(yīng)歸咎于此階段。根據(jù)國(guó)家相關(guān)工程建設(shè)的規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)禁止讓利、墊資等非法行為的出現(xiàn)，積極進(jìn)行工程建設(shè)的公開招標(biāo)。應(yīng)避免公開招標(biāo)下的私自議標(biāo)，甚至一些沒有完整的施工設(shè)計(jì)圖的私下議標(biāo)行為。私自議標(biāo)的狀況下會(huì)由于資金不足等原因，導(dǎo)致施工方如果按照正常施工計(jì)劃將無(wú)法收回施工建設(shè)的成本，這樣的情況促使施工單位必然會(huì)采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質(zhì)材料等來(lái)完成建設(shè)項(xiàng)目，最終對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生極大隱患。

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段。作為房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目周期中的最后一個(gè)階段的是竣工驗(yàn)收階段，它是對(duì)建設(shè)工作的全面考核，也是對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)工作是否符合房地產(chǎn)方的設(shè)計(jì)要求的檢查以及對(duì)工程質(zhì)量的重要檢驗(yàn)環(huán)節(jié)，甚至是保證建筑工程的整體質(zhì)量的最后關(guān)卡?？⒐さ尿?yàn)收階段對(duì)項(xiàng)目發(fā)揮投資效果，促進(jìn)工程建設(shè)的及時(shí)投產(chǎn)，以及總結(jié)工程建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)起著不可替代的作用。

結(jié)束語(yǔ)

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加快，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了極好的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也必然面臨著日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)和管理過(guò)程中，要不斷規(guī)范自身的行為，對(duì)國(guó)家的法定法規(guī)嚴(yán)格遵守和實(shí)行，從而得到廣大人民群眾的認(rèn)可，才能夠使企業(yè)得到長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 趙瑞云，楊輝.淺析房地產(chǎn)開發(fā)管理[J].山西建筑，2013，（36）.

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文第3篇

一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程主要包括四個(gè)階段:從項(xiàng)目構(gòu)思到批準(zhǔn)立項(xiàng)定義為項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段;從批準(zhǔn)立項(xiàng)到開始施工定義為設(shè)計(jì)、計(jì)劃招標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段,從開始施工到交付使用定義為實(shí)施階段(預(yù)售活動(dòng))。從交付使用到責(zé)任結(jié)束定義為竣工驗(yàn)收和交付使用階段(物業(yè)管理),各個(gè)階段在實(shí)施的過(guò)程中都存在一系列問(wèn)題。

(一)工程項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段存在的主要問(wèn)題。

這一階段是影響整個(gè)工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中,項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒有符合業(yè)主的意圖,并與投資目標(biāo)相背離,直接影響到項(xiàng)目的決策質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量。項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)文件等,沒有嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),方針、政策進(jìn)行編制,而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告,支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報(bào)告而很少進(jìn)行定量分析(包括財(cái)務(wù)分析),分析后沒有結(jié)論,往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。

(二)工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段存在的主要問(wèn)題。

現(xiàn)今的工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)過(guò)程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量低、設(shè)計(jì)深度不夠的現(xiàn)象,導(dǎo)致各專業(yè)施工過(guò)程中遇到相互妨礙無(wú)法施工的現(xiàn)象。施工圖設(shè)計(jì)是對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化,是具體施工過(guò)程的指導(dǎo)文件,施工圖設(shè)計(jì)深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文,而且在這一階段一些工程沒有勘察報(bào)告就進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu),變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。另外在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段,目前,我國(guó)的建設(shè)監(jiān)理主要是對(duì)項(xiàng)目施工階段的監(jiān)理,設(shè)計(jì)監(jiān)理做的較少,這一問(wèn)題已嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。

(三)工程實(shí)施階段存在的主要問(wèn)題。

該階段主要包括施工招標(biāo)及施工建設(shè),我國(guó)曾出現(xiàn)過(guò)許多豆腐渣工程,主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個(gè)問(wèn)題,其一,招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)沒有嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行,有些業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格,暗箱操作,甚至貪圖一時(shí)的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計(jì)單位。其二,建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件,把關(guān)檢驗(yàn)不嚴(yán)格,不合格品投入使用,另外施工的機(jī)械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點(diǎn)和技術(shù)要求進(jìn)行選擇,管理使用和保養(yǎng)。其三,監(jiān)理工程師的選擇沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查,導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項(xiàng)目監(jiān)理,監(jiān)理人員素質(zhì)低,監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范,因而在監(jiān)督管理過(guò)程中不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,留下隱患。其四,竣工驗(yàn)收和交付使用階段存在的主要問(wèn)題。在項(xiàng)目最后階段,質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗(yàn)收、項(xiàng)目后評(píng)估和物業(yè)管理。項(xiàng)目經(jīng)理在正式竣工驗(yàn)收之前,沒有進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)驗(yàn)收,在實(shí)際工作中各單位竣工驗(yàn)收工作沒有根據(jù)合同和設(shè)計(jì)圖紙的要求,使房地產(chǎn)項(xiàng)目投產(chǎn)延遲,影響了投資效益的發(fā)揮。且項(xiàng)目后評(píng)估階段沒有邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會(huì),對(duì)項(xiàng)且質(zhì)量管理過(guò)程進(jìn)行分析、找出差距,判明原因,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),編寫后評(píng)價(jià)報(bào)告,而且沒有項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性,客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)和從業(yè)背景,客戶服務(wù)流于形式,客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度,客服人員對(duì)小業(yè)主的投訴沒有認(rèn)真對(duì)待,服務(wù)態(tài)度差等問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的建議和對(duì)策

(一)工程項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段的質(zhì)量控制。

提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報(bào)告是否符合項(xiàng)目建議書或業(yè)主的要求。進(jìn)行可行性研究報(bào)告的審查,應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的專家審查制度,由政府依法委托與工程建設(shè)無(wú)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會(huì),專家委員會(huì)直接對(duì)國(guó)家負(fù)責(zé),對(duì)于不合理的方案專家委員會(huì)可以行使否決權(quán)。

(二)工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制。

在選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)單位過(guò)程中應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān),業(yè)主可通常組織一個(gè)多人評(píng)選委員會(huì),由該委員會(huì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試。負(fù)責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計(jì)單位,在幾家設(shè)計(jì)單位都拿出不同方案后,由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì),評(píng)選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

(三)建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制

嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì),樹立“嚴(yán)格沒計(jì)質(zhì)量管理”的思想。負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)間的協(xié)調(diào)工作,對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評(píng)審,確保設(shè)計(jì)圖紙能按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文進(jìn)行設(shè)計(jì),滿足工程實(shí)體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。效仿國(guó)外加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案本身質(zhì)量的監(jiān)督,建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計(jì)階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督。

(四)工程實(shí)施階段的質(zhì)量控制。

招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須嚴(yán)格按國(guó)家有美規(guī)定進(jìn)行,聘請(qǐng)專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計(jì)招標(biāo)文件的編寫,咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖,按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計(jì)招標(biāo)文件,明確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)要求,并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標(biāo)工作。在招標(biāo)方法的選擇上可以效仿國(guó)外招標(biāo)時(shí)采用的最低價(jià)中標(biāo)法。嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量,對(duì)投入品的訂貨、采購(gòu)、檢查、驗(yàn)收、取樣、試驗(yàn)均應(yīng)進(jìn)行全面控制,從組織貨源,優(yōu)選供貨廠家,直到使用認(rèn)證,做到層層把關(guān)。

在落實(shí)人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)對(duì)施工人員的動(dòng)態(tài)管理,把握人員進(jìn)場(chǎng)的考核,監(jiān)督與評(píng)定等,施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識(shí),嚴(yán)格執(zhí)行IS09000體系標(biāo)準(zhǔn)。竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量控制。項(xiàng)目收尾階段是項(xiàng)目生命周期的最后階段,其主要確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施的結(jié)果是否達(dá)到了預(yù)期的要求,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)口的移交與清算。該階段實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收,依據(jù)質(zhì)量計(jì)劃中的要求,遵循國(guó)家頒發(fā)的有關(guān)工程項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)地對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評(píng)定和辦理驗(yàn)收交接手續(xù),并對(duì)不合格項(xiàng)目提出處理辦法,以保證項(xiàng)目產(chǎn)品符合設(shè)計(jì)質(zhì)量要求。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是對(duì)建設(shè)完成后的項(xiàng)目的實(shí)際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋,是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)行管理科學(xué)化的手段,建議在每個(gè)項(xiàng)目結(jié)束前都要做一個(gè)項(xiàng)目的總結(jié)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文第4篇

投資控制

問(wèn)題 對(duì)策中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 引言

房地產(chǎn)與老百姓的生活息息相關(guān)，是構(gòu)成我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的重要支柱產(chǎn)業(yè)，歷來(lái)受到多方關(guān)注，是學(xué)者和專家研究和討論的熱點(diǎn)話題。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何從決策階段到最后施工階段做好全過(guò)程投資控制，是保證房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目最大利潤(rùn)空間的根本保障。本文即分析目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資控制現(xiàn)狀中存在的問(wèn)題，并提出相應(yīng)對(duì)策。一、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資特點(diǎn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，需要耗費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力，項(xiàng)目投資少則數(shù)千萬(wàn)，多則數(shù)十億，投資額度相當(dāng)巨大，任何房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，而且對(duì)當(dāng)?shù)睾捅拘袠I(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有重大的推動(dòng)作用。每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目因其用途、功能和所處環(huán)境的不同，其對(duì)設(shè)備配置、空間布局以及內(nèi)外裝飾的要求也不盡相同。因此，各個(gè)項(xiàng)目在人工以及材料、機(jī)械消耗上會(huì)有很大區(qū)別，每個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在投資控制方面也存在明顯差異。二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在全過(guò)程投資控制中存在的問(wèn)題分析房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目屬于一種商業(yè)行為，其最終目的是為了追求利潤(rùn)，因此控制好投資成本，對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)意義重大。但是從目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，無(wú)論是投資決策階段，還是設(shè)計(jì)施工階段，在項(xiàng)目成本控制方面都存在各種各樣的問(wèn)題，具體闡述如下：2.1投資決策階段通常先由建設(shè)單位在項(xiàng)目建議書階段，向公司投資計(jì)劃部提出投資估算，再由建設(shè)單位委托設(shè)計(jì)單位和勘察設(shè)計(jì)單位編制可行性研究報(bào)告，并編制投資估算。但是從目前來(lái)看，很多房地產(chǎn)開發(fā)公司直接將這個(gè)步驟省略了，全憑感覺和個(gè)人經(jīng)驗(yàn)作出投資計(jì)劃，有的即使按步驟提出了投資計(jì)劃，但是內(nèi)容相當(dāng)簡(jiǎn)單，往往容易造成漏項(xiàng)。而在可行性研究階段，主要以經(jīng)濟(jì)分析和方案為主，設(shè)計(jì)院在此階段的投資估算本身的準(zhǔn)確性就較差，而建設(shè)單位一般都不是投資估算和造價(jià)控制的行家，有時(shí)為了所報(bào)項(xiàng)目能獲批，特意要求設(shè)計(jì)單位低估投資估算，由此增加了投資估算的不準(zhǔn)確性。2.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段該階段理應(yīng)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量進(jìn)行審查，規(guī)范設(shè)計(jì)概算辦法，制定限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等。但是在實(shí)際工作中，一般都由設(shè)計(jì)人員根據(jù)設(shè)計(jì)委托書進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，選擇相應(yīng)的方案進(jìn)行設(shè)計(jì)，根據(jù)不同的階段向造價(jià)人員提供造價(jià)依據(jù)，進(jìn)行預(yù)算。設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)中一般都比較注重設(shè)計(jì)產(chǎn)品安全實(shí)用，技術(shù)先進(jìn)，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的產(chǎn)值，而對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性不夠重視，不抓設(shè)計(jì)中的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和成本控制工作，造價(jià)人員對(duì)工程概況、現(xiàn)場(chǎng)情況又了解甚少，無(wú)法將各種影響因素考慮全面，這樣使得投資預(yù)算與投資估算一樣，缺乏準(zhǔn)確性，經(jīng)濟(jì)性不強(qiáng)。2.3施工招投標(biāo)階段當(dāng)前在招投標(biāo)過(guò)程中存在著嚴(yán)重的惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，沒有嚴(yán)格按照行業(yè)規(guī)范堅(jiān)持公開、公正、公平的原則，而是利用不正當(dāng)手段進(jìn)行交易，大搞人情和關(guān)系工程，工程造價(jià)很難控制在合理范圍內(nèi)。比如在招標(biāo)工程中，建設(shè)單位為了減少建設(shè)資金，利用僧多粥少的市場(chǎng)現(xiàn)象，進(jìn)行暗箱操作，讓個(gè)別施工單位通過(guò)低價(jià)中標(biāo)。而中標(biāo)后的施工單位為了爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化，獲得額外收入，想方設(shè)法增加現(xiàn)場(chǎng)簽證及技術(shù)變更，甚至以次充好、偷工減料企圖蒙混過(guò)關(guān)，使得工程造價(jià)偏離市場(chǎng)價(jià)的同時(shí)，工程質(zhì)量也留下隱患。。2.4施工階段施工單位在施工過(guò)程中，制定的工程造價(jià)控制目標(biāo)往往缺乏科學(xué)性、合理性。在材料價(jià)格方面的管理相當(dāng)落后，材料采購(gòu)和儲(chǔ)存量計(jì)算方法不科學(xué)，采購(gòu)時(shí)機(jī)把握不準(zhǔn)確，并且現(xiàn)在建材市場(chǎng)的材料價(jià)格很容易失真，使得施工單位的材料成本很難控制。另外在施工組織方面，很多施工單位在人力、財(cái)力和機(jī)械設(shè)備方面沒有達(dá)到最優(yōu)配置，利用率不高，資源閑置現(xiàn)象嚴(yán)重，這在很大程度上增加了工程成本。三、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)對(duì)投資控制問(wèn)題的對(duì)策探討 3.1 決策階段的投資控制正確決策是合理投資的前提，也是控制項(xiàng)目投資的基礎(chǔ)。要達(dá)到項(xiàng)目投資的合理性，首先，要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，由公司總設(shè)計(jì)師室配合土地投標(biāo)的主控部門對(duì)地塊進(jìn)行實(shí)地考察，并結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審，然后根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、調(diào)研、計(jì)算和論證，形成項(xiàng)目建議書，為最高決策者提供決策依據(jù)。

其次，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的內(nèi)部評(píng)審。根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場(chǎng)分析的指標(biāo)，認(rèn)真比較項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模（總建筑形式和面積、公建配套設(shè)施面積、綠化面積、車位數(shù)量等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）和開發(fā)建設(shè)周期，并確認(rèn)其可行性。在確保決策正確后，需要對(duì)項(xiàng)目資金來(lái)源和籌集方法進(jìn)行控制，因?yàn)橘Y金來(lái)源不同其籌資成本也不同，因此必須保證房產(chǎn)項(xiàng)目的資金籌集不僅可行，而且經(jīng)濟(jì)。3.2 設(shè)計(jì)階段的投資控制在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)做好設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)分析與對(duì)比，合理確定設(shè)計(jì)概算和材料設(shè)備價(jià)格分析與選型等工作，優(yōu)先選擇技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)參數(shù)。對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)評(píng)審，主要考慮的因素有： 功能適應(yīng)性對(duì)比。對(duì)比業(yè)主的功能需求，選擇能滿足功能要求的方案； （1）結(jié)構(gòu)類型優(yōu)選。根據(jù)地質(zhì)條件及建筑造型等，在滿足使用要求的前提下，通過(guò)對(duì)比和分析房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目投資，優(yōu)先選擇較經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)類型； （2）材料設(shè)備比選。在滿足各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)要求的前提下，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、詢價(jià)，推薦選用經(jīng)濟(jì)合理、性能穩(wěn)定、符合環(huán)保要求的材料和設(shè)備； （3）建筑外立面優(yōu)選 。通過(guò)建筑外立面?zhèn)溥x方案的經(jīng)濟(jì)分析和對(duì)比，選用經(jīng)濟(jì)合理的建筑外立面，并在滿足外觀要求的情況下，盡量減少建筑物的線條，避免過(guò)于追求標(biāo)新立異，以節(jié)省項(xiàng)目投資。3.3 施工招投標(biāo)階段的投資控制在招投標(biāo)階段，應(yīng)考慮將項(xiàng)目作為整體進(jìn)行招標(biāo)，由工程總承包進(jìn)行分包，這樣不僅便于管理，而且可以降低管理和設(shè)備等費(fèi)用。如果由業(yè)主直接發(fā)包給多個(gè)獨(dú)立承包商，這些獨(dú)立承包商之間必然會(huì)產(chǎn)生很多糾紛，相互之間的協(xié)調(diào)工作既耗時(shí)、耽誤工期，而且增加了投資成本。因此為更好地控制項(xiàng)目成本，應(yīng)盡可能地將項(xiàng)目作為一個(gè)整體發(fā)包，當(dāng)然對(duì)于項(xiàng)目各項(xiàng)工作專業(yè)性較強(qiáng)、相互之間交叉較少、銜接性和配合度較好，則可以考慮劃分標(biāo)段發(fā)包。如果采用分標(biāo)段進(jìn)行招標(biāo)，應(yīng)合理劃分各標(biāo)段的招標(biāo)范圍，明確各標(biāo)段合同包的工作界限和責(zé)任，確定總承包單位，制定總承包單位與分包單位的管理流程，達(dá)到控制投資和保證工期的目的。3.4 施工階段的投資控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文第5篇

本著打造本地區(qū)最高品質(zhì)住宅與商業(yè)金融區(qū)的理念，我們花了大量的精力認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)查研究工作，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，充分考慮周邊生活環(huán)境、交通便利等因素科學(xué)選址，分析時(shí)，既考慮一次性投資費(fèi)用，又考慮經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。通過(guò)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)研究后，在對(duì)技術(shù)方案和項(xiàng)目建設(shè)條件研究的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)實(shí)用的分析、評(píng)價(jià)方法對(duì)擬建項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析和評(píng)價(jià)，落實(shí)擬建項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性和合理性，從而提出具有一定深度的項(xiàng)目建議書。在項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)后，高薪委托國(guó)外設(shè)計(jì)單位及工程咨詢公司進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制，在廣泛調(diào)查研究基礎(chǔ)上，及時(shí)準(zhǔn)確全面的向可行性研究單位提供擬建項(xiàng)目的各項(xiàng)建設(shè)條件，以便可行性研究單位按照約定的內(nèi)容、深度和進(jìn)度完成可行性研究報(bào)告編制。可行性研究報(bào)告提交后，及時(shí)組織有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)專家對(duì)可行性研究單位完成的可行性研究報(bào)告進(jìn)行審查，以保證可行性研究的嚴(yán)肅性、客觀性、真實(shí)性、科學(xué)性和可靠性，確?？尚行匝芯砍晒馁|(zhì)量達(dá)到或接近國(guó)際通行的可行性研究成果的標(biāo)準(zhǔn)。在注意本地區(qū)、不同時(shí)間差價(jià)的調(diào)整，注意在項(xiàng)目投資總額的綜合平衡的基礎(chǔ)上認(rèn)真編制和審查工程建設(shè)投資估算，既不有意高估冒算，以免積壓和浪費(fèi)資金，也不故意壓價(jià)少估，而后進(jìn)行投資追加，打亂基建投資計(jì)劃。

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)，所以在設(shè)計(jì)階段建設(shè)單位要克服重施工、輕設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)觀念。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段這一階段的設(shè)計(jì)費(fèi)支出只占建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的1％以下，但對(duì)工程造價(jià)的影響卻占75％以上，且往往容易被忽視。因此，建設(shè)單位應(yīng)將設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理作為全過(guò)程造價(jià)管理中的重點(diǎn)來(lái)抓。抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵，對(duì)工程造價(jià)的控制可以取得事半功倍的效果。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，是造價(jià)的源頭控制，也是最根本、最重要的控制。

項(xiàng)目招投標(biāo)階段是造價(jià)管理的重要組成部分，工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面。這里我僅就建設(shè)方在施工招投標(biāo)階段的的工程造價(jià)管理上應(yīng)注意的問(wèn)題加以說(shuō)明。首先應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格施工單位資質(zhì)審查，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行實(shí)地考察。其次建設(shè)方應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)工程招投標(biāo)管理，合理確定工程造價(jià)，對(duì)項(xiàng)目的“合理低價(jià)”做到心中有數(shù)，避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)標(biāo)。加強(qiáng)工程招投標(biāo)管理工作，科學(xué)合理地確定工程造價(jià)。要進(jìn)一步健全和完善招投標(biāo)制度，通過(guò)合法有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到合理確定工程造價(jià)的目的。在行業(yè)主管部門的有效監(jiān)督和招投標(biāo)各方的嚴(yán)格自律下，通過(guò)公平、公開、公正的原則，依法進(jìn)行招投標(biāo)工作。

在項(xiàng)目實(shí)施階段，造價(jià)管理不容忽視。工程實(shí)施階段是建筑物實(shí)體形成階段，是人力、物力、財(cái)力消耗的主要階段，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理來(lái)說(shuō)也是最難、最復(fù)雜的階段。由于工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期，政策性變化，材料設(shè)備價(jià)格，市場(chǎng)供求波動(dòng)大等，要提高建設(shè)質(zhì)量，控制工程造價(jià)，發(fā)揮投資效益，就要在工程實(shí)施階段加強(qiáng)工程建設(shè)的管理和監(jiān)督職能，從而加強(qiáng)了對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的全方位、全過(guò)程的造價(jià)控制。

綜上所述，建設(shè)單位對(duì)工程造價(jià)的管理始終應(yīng)貫穿于項(xiàng)目的全過(guò)程，要制定既能控制工程造價(jià)，又便于操作的造價(jià)管理制度。在工程建設(shè)的各個(gè)階段，時(shí)時(shí)要有控制投資的經(jīng)濟(jì)頭腦，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，把握住市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。（本文作者：蔣睿 單位：悅達(dá)地產(chǎn)有限公司）