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優(yōu)先受償申請(qǐng)書范文第1篇

第一條  根據(jù)《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），制定本細(xì)則。

第二條  本細(xì)則適用于在本市因土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓或繼承而享有土地使用權(quán)的企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人。

轉(zhuǎn)讓在中國(guó)境外進(jìn)行的，土地使用權(quán)受讓人應(yīng)同樣遵守本細(xì)則。

第三條  根據(jù)《辦法》第七條規(guī)定，設(shè)立上海市房地產(chǎn)登記處。

市房地產(chǎn)登記處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)上海市土地管理局和上海市房產(chǎn)管理局的相關(guān)登記工作。

第四條  市房地產(chǎn)登記處負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓中以下各類登記事務(wù)：

（一）土地使用權(quán)的出讓；

（二）土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈(zèng)與、交換）、繼承和抵押；

（三）地上建筑物和其他附著物的租賃。

第五條  房地產(chǎn)登記的責(zé)任人（以下簡(jiǎn)稱登記責(zé)任人）為：

（一）土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中的受讓人；

（二）土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物的繼承人；

（三）土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)的抵押人和抵押權(quán)人；

（四）租賃地上建筑物、其他附著物的承租人；

（五）其他相關(guān)活動(dòng)的利益關(guān)系人。

第六條  登記責(zé)任人必須按《辦法》及本細(xì)則，向市房地產(chǎn)登記處辦理房地產(chǎn)登記。

市房地產(chǎn)登記處負(fù)責(zé)登記和保持記錄準(zhǔn)確。因登記責(zé)任人提交錯(cuò)誤的或虛假的文件以及延誤登記而產(chǎn)生的后果，由登記責(zé)任人負(fù)責(zé)。

第七條  當(dāng)土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)以在市房地產(chǎn)登記處的登記順序?yàn)闇?zhǔn)；但在本細(xì)則第九條規(guī)定的期限內(nèi)登記的，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)以合同生效日為準(zhǔn)。

第二章  登  記

第八條  房地產(chǎn)登記的文件為：

（一）土地使用權(quán)有償出讓合同和變更合同（包括補(bǔ)充合同）；

（二）土地使用權(quán)（連同地上建筑物、其他附著物，下同）的出售、交換合同；

（三）土地使用權(quán)贈(zèng)與、繼承的證明；

（四）土地使用權(quán)抵押合同及注銷抵押文件；

（五）出讓合同期滿時(shí)，注銷合同的文件；

（六）土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證；

（七）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物的其他有關(guān)文件，包括相關(guān)的債務(wù)契約，房屋預(yù)售、出售、租賃等房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有關(guān)文件，建筑物的使用管理維修公約等；

（八）與本條上述各項(xiàng)相關(guān)的法院文書和政府主管部門的文件；

（九）登記責(zé)任人認(rèn)為需要登記而市房地產(chǎn)登記處準(zhǔn)予登記的其他文件。

上述各項(xiàng)登記文件，如有外文簽署的文本，由登記責(zé)任人負(fù)責(zé)翻譯為中文，并以中文本為準(zhǔn)。

第九條  房地產(chǎn)登記的期限：

（一）發(fā)生在中國(guó)境內(nèi)的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中的各項(xiàng)文件，必須在文件生效日起三十天內(nèi)登記；

（二）發(fā)生在中國(guó)境外的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中的各項(xiàng)文件，必須在文件生效日起六十天內(nèi)登記。

本條所指生效日，除我國(guó)法律規(guī)定或合同條款約定外，均指文件簽署日。

第十條  超過(guò)第九條規(guī)定期限三十天登記的（不滿三十天以三十天計(jì)），加倍收取登記費(fèi)；超過(guò)規(guī)定期限六十天登記的，按登記費(fèi)的三倍收??；余類推，但最高收費(fèi)額不超過(guò)登記費(fèi)的五倍。

第十一條  登記責(zé)任人可委托他人登記，但必須出具有效的委托證書。

第十二條  房地產(chǎn)登記的程序：

（一）登記責(zé)任人或人應(yīng)向市房地產(chǎn)登記處填交登記申請(qǐng)書，并提交應(yīng)登記文件的副本或影印件，同時(shí)交驗(yàn)應(yīng)登記文件的原件；

（二）市房地產(chǎn)登記處驗(yàn)閱后開具收件收據(jù)，將應(yīng)登記文件登記在案，并在登記文件上加蓋登記印鑒；

（三）登記責(zé)任人或人在送入登記申請(qǐng)書及交驗(yàn)文件十天后，可到市房地產(chǎn)登記處領(lǐng)取蓋有登記印鑒的文件原件。

第十三條  凡在市房地產(chǎn)登記處辦理登記事項(xiàng)，按規(guī)定繳付登記費(fèi)。

第三章  查  閱

第十四條  在市房地產(chǎn)登記處登記在案的所有文件均可公開查閱。查閱人應(yīng)填寫查閱申請(qǐng)書，繳付查閱手續(xù)費(fèi)。

第十五條  查閱人不得將查閱的文件帶離市房地產(chǎn)登記處，并應(yīng)遵守市房地產(chǎn)登記處的查閱制度。

第十六條  凡需要復(fù)制查閱的文件，應(yīng)填寫復(fù)制申請(qǐng)書，繳付復(fù)制費(fèi)，復(fù)制件應(yīng)經(jīng)市房地產(chǎn)登記處印鑒證明。

第四章  附  則

第十七條  登記、查閱及復(fù)制的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另行制訂。

優(yōu)先受償申請(qǐng)書范文第2篇

    第二條  本辦法所稱房產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款中優(yōu)先受償。

    第三條  本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)抵押。

    第四條  市房產(chǎn)管理局是市人民政府房產(chǎn)行政主管部門，負(fù)責(zé)房產(chǎn)抵押的管理。

    第五條  房產(chǎn)抵押必須遵循自愿互利和誠(chéng)實(shí)信用的原則，設(shè)定的房產(chǎn)抵押不得違反國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)。

    第六條  依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。

    以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

    第七條  下列房產(chǎn)不得設(shè)立抵押：

    （一）未取得房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書的；

    （二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房產(chǎn)；

    （三）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

    （四）確定為拆遷的；

    （五）依法被查封、扣押或監(jiān)管的；

    （六）房產(chǎn)行政主管部門認(rèn)為不宜抵押的。

    第八條  房產(chǎn)抵押必須簽訂書面合同，并辦理抵押登記。

    以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)抵押，須經(jīng)土地管理部門登記后，到房產(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記。

    以出讓方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)抵押，由房產(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記后，交到土地管理部門備案。

    抵押合同自房產(chǎn)行政主管部門登記之日起生效。

    第九條  設(shè)定房產(chǎn)抵押須持下列證件及手續(xù)進(jìn)行抵押登記：

    （一）抵押房屋的房屋所有權(quán)證書；

    （二）抵押房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證書；

    （三）抵押人的身份證明及法人資格證明；

    （四）抵押登記申請(qǐng)書；

    （五）抵押合同；

    （六）房產(chǎn)行政主管部門認(rèn)為應(yīng)提供的其他證件。

    第十條  房產(chǎn)抵押獲準(zhǔn)登記時(shí)，抵押人應(yīng)將房屋所有權(quán)證書交由登記部門留存。由登記部門簽發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證，交由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)。

    第十一條  登記部門的登記資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱抄錄或者復(fù)印。

    第十二條  抵押物的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可委托抵押登記的管理部門指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

    第十三條  共有房屋抵押時(shí)除出具房屋所有權(quán)證、共有權(quán)保持證外，還須出具共有人書面協(xié)議。

    第十四條  抵押人用已出租的房屋抵押時(shí)，要事先通知承租人，原租賃契約或合同繼續(xù)生效。抵押人因不能清償債務(wù)，抵押房產(chǎn)被處分或拍賣時(shí)，原承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。租賃期限未滿的，承租人有權(quán)繼續(xù)按原租賃契約或合同承租。

    第十五條  抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)抵押房產(chǎn)拆建、改建、更換租戶、轉(zhuǎn)讓或者以其他形式進(jìn)行處分。

    抵押權(quán)人不得使用抵押房產(chǎn)，或者以抵押房產(chǎn)與第三者簽訂其他契約或合同。

    第十六條  抵押期間抵押人是法人的，若發(fā)生合并、分立、更名等變更的，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方當(dāng)事人，并從變更之日起十五日內(nèi)向房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理抵押變更登記。

    抵押人為自然人的，在抵押期間發(fā)生死亡的，其繼承人或受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)自取得繼承或遺贈(zèng)有效證件之日起十五日內(nèi)，到房產(chǎn)行政主管部門辦理抵押變更登記。

    變更后的抵押當(dāng)事人應(yīng)享有和承擔(dān)原抵押當(dāng)事人相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。

    第十七條  抵押期滿，抵押人能夠清償債務(wù)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自清償之日起十五日內(nèi)到房產(chǎn)行政主管部門辦理抵押注銷登記。

    第十八條  已設(shè)定抵押的房產(chǎn)，其土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房產(chǎn)所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

    抵押的房產(chǎn)所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，在依法拍賣該房產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

    第十九條  同一處房產(chǎn)設(shè)定若干個(gè)抵押權(quán)的，其抵押價(jià)值之和，不得超過(guò)該房產(chǎn)的總值。清償順序按抵押物登記先后而定，順序相同的按照債權(quán)比例清償。

    第二十條  抵押人隱瞞抵押的房產(chǎn)存在共有關(guān)系、權(quán)屬有爭(zhēng)議、已被查封、扣押或已作抵押等情況，抵押人應(yīng)承擔(dān)由此而產(chǎn)生的法律責(zé)任。

    第二十一條  房產(chǎn)抵押發(fā)生糾紛，當(dāng)事人雙方可協(xié)商解決，協(xié)商不成的可向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

    第二十二條  本辦法由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

優(yōu)先受償申請(qǐng)書范文第3篇

關(guān)鍵詞：商品房；預(yù)抵押；商業(yè)銀行；風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F830.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1674-0017-2012（5）-0042-04

預(yù)抵押登記是《物權(quán)法》中規(guī)定的預(yù)告登記制度的一種，是為了維護(hù)當(dāng)事人的合法物權(quán)，在商品房未取得產(chǎn)權(quán)證書前，因借款人（購(gòu)房人）向商業(yè)銀行申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款的需要而設(shè)定的非正式抵押登記，其目的旨在防范一房多貸。對(duì)于個(gè)人住房貸款，目前商業(yè)銀行的普遍做法是：借款人（購(gòu)房人）與商業(yè)銀行簽訂《個(gè)人住房借款合同》的同時(shí)，簽訂《抵押合同》，以借款人所購(gòu)商品房為抵押物。但鑒于該商品房尚未取得產(chǎn)權(quán)證書，因此，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行預(yù)抵押登記，待商品房取得完整的產(chǎn)權(quán)證書后，再辦理正式抵押登記。在預(yù)抵押至正式抵押登記之間的還款期限內(nèi)，為防止借款人違約，發(fā)放貸款的商業(yè)銀行還會(huì)與借款人和銷售商品房的開發(fā)商簽訂擔(dān)保協(xié)議，要求開發(fā)商在房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理完畢之前，對(duì)借款人（購(gòu)房人）的該筆個(gè)人住房借款承擔(dān)連帶保證責(zé)任，俗稱階段性擔(dān)保。在這個(gè)過(guò)程中，看似商業(yè)銀行已經(jīng)為貸款采取了“人?！奔啊拔锉！钡榷嘀赜行Т胧?，但在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行仍面臨著對(duì)預(yù)抵押房屋能否行使優(yōu)先受償權(quán)、能否配合開發(fā)商單方撤銷預(yù)抵押登記、能否要求借款人承擔(dān)預(yù)抵押登記費(fèi)用、預(yù)抵押商品房被查封等諸多風(fēng)險(xiǎn)，亟需商業(yè)銀行給予足夠重視。

一、預(yù)抵押登記制度概述

預(yù)抵押登記制度是德國(guó)民法學(xué)者在中世紀(jì)創(chuàng)設(shè)的，后來(lái)陸續(xù)被瑞士、日本及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法理論所吸納，成為民法中的一項(xiàng)重要的物權(quán)制度。該制度是預(yù)告登記制度的一種，是指通過(guò)對(duì)涉及在建工程等不動(dòng)產(chǎn)的抵押合同進(jìn)行預(yù)告登記，賦予其公示力，以保護(hù)將要取得抵押權(quán)的合同當(dāng)事人的一種民事法律制度。

（一）我國(guó)法律有關(guān)預(yù)抵押登記的規(guī)定

預(yù)抵押在我國(guó)法律規(guī)定中并不是一個(gè)明確的概念。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：“以預(yù)購(gòu)商品房抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！薄斗课莸怯涋k法》第六十七條的規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：1、預(yù)購(gòu)商品房；2、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；3、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；4、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形?！睆纳鲜鰲l文可以看出，我國(guó)的預(yù)抵押登記是指為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，并使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無(wú)效，以保障將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)。

（二）預(yù)抵押登記的性質(zhì)

對(duì)于預(yù)抵押登記的性質(zhì)，在國(guó)內(nèi)法學(xué)界主要存在以下三種觀點(diǎn)：一是請(qǐng)求權(quán)保全制度說(shuō)：該觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)抵押登記不是設(shè)定物權(quán)，而是以保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)為目的的具有物權(quán)效力的法律手段。二是準(zhǔn)物權(quán)說(shuō)：該觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)抵押權(quán)是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或稱之為準(zhǔn)物權(quán)。三是債權(quán)物權(quán)化說(shuō)：該觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)抵押權(quán)綜合了物權(quán)和債權(quán)的特性，預(yù)抵押登記使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。筆者同意上述第二種觀點(diǎn)，因?yàn)轭A(yù)抵押權(quán)乃是基于其物權(quán)的本質(zhì)才被規(guī)定在《物權(quán)法》中的，同時(shí)，其又具有債權(quán)的請(qǐng)求特性。但不論學(xué)術(shù)界對(duì)預(yù)抵押登記性質(zhì)的界定如何，都無(wú)法掩蓋其保護(hù)合法的、可期待權(quán)人利益的目的。

（三）預(yù)抵押登記的效力

預(yù)抵押登記的效力在整個(gè)預(yù)抵押登記制度中處于核心地位。我國(guó)預(yù)抵押登記制度僅規(guī)定了預(yù)抵押登記后請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利保全效力：即預(yù)抵押登記后，未經(jīng)預(yù)抵押權(quán)人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。但在國(guó)際上實(shí)行預(yù)抵押登記制度的國(guó)家和地區(qū)，普遍認(rèn)為預(yù)抵押登記應(yīng)具有以下幾方面的效力：1、權(quán)利保全效力，即預(yù)抵押登記后，未經(jīng)預(yù)抵押權(quán)人同意處分不動(dòng)產(chǎn)的行為無(wú)效。2、順位保全效力，即當(dāng)預(yù)抵押登記推進(jìn)到本登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預(yù)抵押登記的日期來(lái)確實(shí)的。3、破產(chǎn)保護(hù)效力，即在相對(duì)人破產(chǎn)，但請(qǐng)求權(quán)的履行期限尚未屆至或履行條件并未成就時(shí)，預(yù)抵押權(quán)人可以將作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外，從而使該請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗其他債權(quán)人、優(yōu)先于破產(chǎn)債權(quán)的效力。4、預(yù)警效力，即通過(guò)預(yù)抵押登記使得第三人認(rèn)識(shí)到預(yù)抵押權(quán)人日后成為本登記權(quán)利人的可能性，從而不敢為妨害預(yù)抵押登記所保全的權(quán)利（或權(quán)利順位）的行為，而且，也不能以不知預(yù)抵押登記為由進(jìn)行抗辯。

（四）預(yù)抵押登記的意義

我國(guó)法律設(shè)立預(yù)抵押登記制度具有以下兩方面的意義：一是保護(hù)預(yù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)預(yù)抵押事實(shí)進(jìn)行登記，可以對(duì)抵押人任意處分抵押物的權(quán)利進(jìn)行限制，當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男屑s定義務(wù)，抵押權(quán)人依照規(guī)定可以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。二是保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。預(yù)抵押登記作為一種具有公信力的公示手段，經(jīng)過(guò)登記可以向社會(huì)公眾宣告不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)抵押的事實(shí)，從而達(dá)到保護(hù)交易安全和善意第三人的合法權(quán)益的目的。

二、商業(yè)銀行因預(yù)抵押登記面臨的風(fēng)險(xiǎn)

典型案例：自然人李某與A公司簽訂了《商品房買賣合同》，并向B銀行申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款。為了防止違約，B銀行在與李某簽訂了《個(gè)人住房借款合同》后，又同其簽訂了《抵押合同》，并向抵押登記部門申請(qǐng)辦理了商品房預(yù)抵押登記，李某承擔(dān)了登記費(fèi)用80元。隨后，B銀行又與A公司簽訂了《保證合同》。在合同履行過(guò)程中，因李某失蹤，造成貸款逾期。B銀行在追索欠款過(guò)程中了解到：李某因與他人的經(jīng)濟(jì)糾紛，導(dǎo)致預(yù)抵押的房屋被C法院預(yù)查封。因聯(lián)系李某未果，B銀行遂要求A公司承擔(dān)保證責(zé)任，但A公司認(rèn)為：該房屋已辦理預(yù)抵押登記，其承擔(dān)的也僅是保證責(zé)任，根據(jù)“物保優(yōu)于人?！痹瓌t，B銀行應(yīng)首先主張預(yù)抵押權(quán)。鑒于此，B銀行向法院申請(qǐng)行使預(yù)抵押權(quán)，但法院認(rèn)為：該抵押登記只是預(yù)抵押，非正式抵押，且抵押物處于查封狀態(tài)，因此無(wú)法通過(guò)法院執(zhí)行直接行權(quán)，必須另案。數(shù)月后，因房?jī)r(jià)上漲，A公司希望回購(gòu)該房屋。經(jīng)協(xié)商，B銀行扣劃了A公司保證金賬戶內(nèi)的資金替李某歸還了欠款。隨后，B銀行向抵押登記部門出具了撤押通知，預(yù)抵押權(quán)解除。半年后，李某出現(xiàn)，并提訟，要求法院判令：1、A公司回購(gòu)房屋的行為和B銀行單方撤銷預(yù)抵押的行為無(wú)效。2、B銀行向其退還辦理預(yù)抵押登記的費(fèi)用80元。3、兩被告共同承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

此案即是涉及商品房預(yù)抵押登記的典型案例。其中，商業(yè)銀行面臨著預(yù)抵押權(quán)如何實(shí)現(xiàn)、能否單方撤銷預(yù)抵押、預(yù)抵押物的查封及預(yù)抵押登記費(fèi)用的承擔(dān)等多重風(fēng)險(xiǎn)。

（一）商業(yè)銀行能否行使預(yù)抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

如上述案例所述，在預(yù)售商品房抵押貸款中，如借款人違約，銀行要求借款人提前歸還全部貸款本息時(shí)，如果此時(shí)預(yù)售商品房抵押僅進(jìn)行了預(yù)抵押登記而尚未辦理正式抵押登記，銀行是否能行使預(yù)抵押權(quán)？這在我國(guó)各地法院存在不同看法。如2010年《浙江省高級(jí)人民法院民二庭關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于商事審判若干疑難問(wèn)題的理解〉的通知》（浙法民二[2010]15號(hào)）中指出：“按揭購(gòu)房法律關(guān)系涉及銀行、購(gòu)房人、房地產(chǎn)開發(fā)商三方，其中購(gòu)房人與銀行之間存在抵押借款關(guān)系。與現(xiàn)房抵押不同，按揭購(gòu)買期房的抵押登記應(yīng)屬于物權(quán)法第二十條所規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，在按揭購(gòu)房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證并辦理正式的抵押登記之前，銀行的抵押權(quán)尚未確立，當(dāng)按揭購(gòu)房者斷供違約時(shí)，銀行有權(quán)解除合同，提前收回全部貸款；銀行對(duì)抵押期房主張優(yōu)先受償權(quán)的，應(yīng)等期房變現(xiàn)房后辦理正式的房屋抵押登記，并根據(jù)物權(quán)法第一百九十五條的規(guī)定，以抵押房屋折價(jià)或者以拍賣、變賣房屋所得的價(jià)款優(yōu)先受償?！备鶕?jù)此通知規(guī)定：作為預(yù)抵押權(quán)人的商業(yè)銀行并無(wú)優(yōu)先受償權(quán)，其只能等待抵押物從期房變成現(xiàn)房，并且辦理正式的抵押登記后，方能就該房屋主張優(yōu)先受償權(quán)。但是，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：大多數(shù)個(gè)人住房貸款形成逾期的原因，皆是因?yàn)樯唐贩繝€尾或無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書所致，且此時(shí)開發(fā)商均處于資不抵債情況。如法院必須要求預(yù)售商品房變成現(xiàn)房，并辦理了正式的抵押登記之后，方能主張優(yōu)先受償權(quán)，那么，我國(guó)商業(yè)銀行預(yù)售商品房抵押貸款業(yè)務(wù)將面臨巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商業(yè)銀行單方撤銷預(yù)抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

在商業(yè)銀行追索債務(wù)的過(guò)程中，只要開發(fā)商履行了還款責(zé)任，則借款人與商業(yè)銀行之間的《借款合同》關(guān)系即告終結(jié)，而開發(fā)商則享有了就所還貸款向借款人（購(gòu)房人）追償?shù)臋?quán)利。但此時(shí)商品房已預(yù)售給購(gòu)房人，并也辦理了預(yù)告登記，那么此時(shí)開發(fā)商享有的債權(quán)與購(gòu)房人可期待的所有權(quán)能否相互抵消呢？原先的預(yù)抵押登記是否無(wú)需作為抵押權(quán)人的商業(yè)銀行出具任何證明即告自動(dòng)失效呢？縱觀《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律法規(guī)，對(duì)此均無(wú)明確規(guī)定。

（三）預(yù)抵押房屋被預(yù)查封的風(fēng)險(xiǎn)

在司法實(shí)踐中，有一種常見情況，即預(yù)抵押給商業(yè)銀行的商品房，因?yàn)榈盅喝嘶蜷_發(fā)商的其他訴爭(zhēng)，導(dǎo)致該商品房被預(yù)查封，如在此預(yù)查封期間，商業(yè)銀行欲行使預(yù)抵押權(quán)，應(yīng)如何應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)？依據(jù)《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》的規(guī)定可知，下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。根據(jù)此規(guī)定，設(shè)定了預(yù)抵押權(quán)的商品房也可能因?yàn)榈盅喝说姆巧婕氨镜盅褐骱贤P(guān)系的其他訴爭(zhēng)使得該房屋成為被法院采取強(qiáng)制措施的標(biāo)的物，從而給發(fā)放個(gè)人住房貸款并辦理了預(yù)抵押登記手續(xù)的貸款銀行造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）預(yù)抵押登記費(fèi)用承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，如果購(gòu)買的是預(yù)售商品房，則在整個(gè)購(gòu)房過(guò)程中，有兩處環(huán)節(jié)會(huì)產(chǎn)生抵押權(quán)登記費(fèi)用：一是購(gòu)房者簽訂《商品房買賣合同》后，在辦理按揭時(shí)，與貸款銀行共同申請(qǐng)辦理商品房預(yù)抵押權(quán)登記，此時(shí)產(chǎn)生一次登記費(fèi)；二是商品房竣工交付后，購(gòu)房者需要與貸款銀行共同申請(qǐng)辦理房屋抵押權(quán)登記，此時(shí)又產(chǎn)生一次登記費(fèi)。目前，商業(yè)銀行的普遍做法是：兩次登記費(fèi)用均由抵押人（即貸借款人或購(gòu)房人）承擔(dān)。但隨著近兩年金融消費(fèi)者對(duì)金融服務(wù)和收費(fèi)的不斷質(zhì)疑，由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。

三、商業(yè)銀行防范預(yù)抵押登記風(fēng)險(xiǎn)的措施

預(yù)抵押制度在司法實(shí)踐中，將會(huì)面臨各種各樣層出不窮的問(wèn)題，作為最常見的預(yù)抵押權(quán)人--商業(yè)銀行，風(fēng)險(xiǎn)與收益共存。因此，商業(yè)銀行應(yīng)時(shí)刻認(rèn)清法律關(guān)系，合理合法規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保預(yù)抵押權(quán)及其衍生的優(yōu)先受償權(quán)不被侵蝕。

（一）行使預(yù)抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)防范

《物權(quán)法》既然規(guī)定了預(yù)抵押制度，那么其根本目的無(wú)非是為了保護(hù)正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和金融秩序，維護(hù)購(gòu)房人和放貸商業(yè)銀行的正當(dāng)利益。一旦抵押人違約，首要的救濟(jì)措施就是依據(jù)《抵押合同》行使預(yù)抵押所賦予的優(yōu)先受償權(quán)，只是鑒于抵押物的狀態(tài)為在建工程，沒(méi)有正式的產(chǎn)權(quán)證書，就否定了商業(yè)銀行的抵押權(quán)人的地位，是片面和不公正的。正是基于商品房的在建狀態(tài)，作為購(gòu)房人才對(duì)其享有可期待的所有權(quán)，為了保護(hù)這種期待權(quán)，防止一房多賣，《物權(quán)法》明確了預(yù)告登記制度；同樣，仍然是為了保護(hù)后繼的放貸銀行的可期待的抵押權(quán)，防止一房多貸，《物權(quán)法》又明確了預(yù)抵押登記制度。因此，商業(yè)銀行對(duì)即便是在建工程的商品房仍然享有不可動(dòng)搖的抵押權(quán)，可據(jù)此優(yōu)先受償。而且，《擔(dān)保法》也規(guī)定：抵押權(quán)設(shè)定后，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。由此可以看出，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)人最主要的權(quán)利，也是抵押權(quán)最主要的效力，抵押權(quán)人若無(wú)此權(quán)利，抵押權(quán)將失去存在的意義。因此，作為商業(yè)銀行，可在訴訟中向受理法院詳細(xì)闡明這一法理關(guān)系，明示作為預(yù)抵押權(quán)人享有的處分抵押物的權(quán)利，確保優(yōu)先受償權(quán)可以順利主張。

（二）單方撤銷預(yù)抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)防范

從法理上分析，簽訂《抵押合同》的雙方當(dāng)事人是商業(yè)銀行和購(gòu)房人，因此，解除該合同主體依然也只能是商業(yè)銀行和購(gòu)房人。同時(shí)，無(wú)論辦理預(yù)抵押登記還是正式的抵押登記，均需要商業(yè)銀行和購(gòu)房人一起向登記部門共同申請(qǐng)，那么撤銷抵押時(shí)，操作程序依然需要作為抵押人的購(gòu)房人向登記部門申請(qǐng)，由作為抵押權(quán)人的商業(yè)銀行確認(rèn)后，方可撤銷。如果商業(yè)銀行單方申請(qǐng)撤銷抵押，一是登記部門不接受，二是如抵押人與他人存在糾紛，商業(yè)銀行將難辭其咎。因此，作為抵押權(quán)人的銀行如何在充分保護(hù)債權(quán)的前提下，最大限度減少支出，并有效提高辦事效率，是一個(gè)十分棘手的問(wèn)題。根據(jù)目前的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，最穩(wěn)妥的做法莫過(guò)于：通過(guò)法院的生效法律文書解決問(wèn)題。具體做法為：無(wú)論是購(gòu)房人、開發(fā)商、商業(yè)銀行或與購(gòu)房人有利害關(guān)系的第三人，任何一方以訴訟方式要求解除《購(gòu)房合同》、《借款合同》和《抵押合同》，商業(yè)銀行在訴訟中均應(yīng)堅(jiān)持以下觀點(diǎn)：即請(qǐng)求人民法院務(wù)必在《民事判決書》或《民事調(diào)解書》等法律文書中寫明：商業(yè)銀行在全部貸款結(jié)清后，應(yīng)向房屋預(yù)抵押登記部門出具《同意撤銷抵押申請(qǐng)書》，撤銷爭(zhēng)議房屋的預(yù)抵押登記。如人民法院不愿將此明確，而僅在相關(guān)法律文書中表明：由購(gòu)房人配合辦理撤銷預(yù)抵押手續(xù)。那么。商業(yè)銀行則不能主動(dòng)撤押，只能要求申請(qǐng)人向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，在執(zhí)行過(guò)程中，由法院執(zhí)行部門直接去房屋登記部門辦理撤押手續(xù)。但此時(shí)商業(yè)銀行仍然面臨風(fēng)險(xiǎn)，必須嚴(yán)密跟蹤執(zhí)行程序，避免在貸款未全部清償?shù)那闆r下，預(yù)抵押權(quán)被強(qiáng)制撤銷。

（三）預(yù)抵押物被查封的風(fēng)險(xiǎn)防范

從我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)來(lái)看，查封僅是《民事訴訟法》規(guī)定的一項(xiàng)普通的強(qiáng)制措施，其目的主要是為了限制抵押人處分該房屋的權(quán)利，并不能限制優(yōu)于抵押人權(quán)利的預(yù)抵押權(quán)人的權(quán)利。換言之：如果在法院查封期間，出現(xiàn)了預(yù)抵押權(quán)人需要行使預(yù)抵押權(quán)的情形時(shí)，預(yù)抵押權(quán)人仍然依法享有將抵押物以法定方式變現(xiàn)，并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。只是此時(shí)由于存在法院查封，如果預(yù)抵押權(quán)人優(yōu)先受償后仍有余款，則此部分余款不能直接歸還抵押人，而應(yīng)作為抵押人的財(cái)產(chǎn)對(duì)抵押人的其他落后于預(yù)抵押權(quán)的債權(quán)進(jìn)行清償。同時(shí)，對(duì)于同一房屋上設(shè)立的兩個(gè)預(yù)抵押權(quán)，則先登記的優(yōu)于后登記的，在執(zhí)行時(shí)亦有順位上的區(qū)別。因此，預(yù)抵押的房屋被查封，并不能成為法院拒絕執(zhí)行預(yù)抵押權(quán)的充分理由，一旦出現(xiàn)法院拒不執(zhí)行的情況，應(yīng)立即啟動(dòng)復(fù)議或異議程序。

（四）預(yù)抵押登記費(fèi)用承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)防范

根據(jù)2008年4月國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部的《關(guān)于規(guī)范房屋登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的通知》（發(fā)改價(jià)格[2008]924號(hào)）第五條明確，“房屋登記費(fèi)向申請(qǐng)人收取”，但“按規(guī)定需由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)的，只能向登記為房屋權(quán)利人的一方收取”。據(jù)此規(guī)定，因預(yù)抵押登記產(chǎn)生的費(fèi)用，只能由預(yù)抵押權(quán)人——貸款銀行來(lái)承擔(dān)。但現(xiàn)實(shí)中，各家銀行無(wú)一例外均是約定由借款人（購(gòu)房者）繳納，如果根據(jù)上述規(guī)定，則必須由發(fā)放貸款的商業(yè)銀行來(lái)承擔(dān)。尤其是2012年以來(lái)，國(guó)家發(fā)改委等監(jiān)管部門加大了對(duì)商業(yè)銀行各項(xiàng)收費(fèi)的檢查力度，因此，商業(yè)銀行應(yīng)立即著手改變現(xiàn)有做法，有效防止投訴或違規(guī)等聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

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The Analysis on the Risk Prevention of Commercial Banks from the System of Pre-registration of Mortgage of Commercial Houses

REN Ying

（Shaanxi Provincial Branch of China Construction Bank，Xi'an Shaanxi 710002）

優(yōu)先受償申請(qǐng)書范文第4篇

第一條為改善農(nóng)村融資條件，加快我市畜牧業(yè)發(fā)展，結(jié)合我市實(shí)際，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條本辦法所指畜禽舍抵押借款是指本市范圍內(nèi)的養(yǎng)殖戶以自有或擬建的畜禽舍作抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的生產(chǎn)流動(dòng)資金和畜禽舍建設(shè)資金貸款。

第三條畜禽舍抵押借款的同時(shí)，畜禽舍使用壽命期內(nèi)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)抵押。

第四條辦理畜禽舍抵押借款必須遵守國(guó)家法律法規(guī)及有關(guān)信貸規(guī)章、制度和原則，在平等協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂抵押借款合同。

第二章畜禽舍抵押借款的申請(qǐng)

第五條申請(qǐng)畜禽舍抵押借款的條件：

借款人依照本辦法設(shè)定抵押的畜禽舍，必須取得由市畜牧局頒發(fā)的畜禽舍所有權(quán)證、村委與養(yǎng)殖戶簽訂的土地承包合同及市國(guó)土部門頒發(fā)的設(shè)施農(nóng)業(yè)用地備案證書。

第六條依照本辦法開展貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定對(duì)借款人的資信進(jìn)行審查，保障按期收回貸款。

第七條畜禽舍抵押借款由借款方提出申請(qǐng)，并向金融機(jī)構(gòu)提供以下需要審查的資料：

（一）借款人經(jīng)營(yíng)情況及有效證明，屬于個(gè)人借款的同時(shí)提交家庭主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)狀況、年經(jīng)濟(jì)收入情況；

（二）抵押畜禽舍的使用狀況及經(jīng)濟(jì)效益情況；

（三）市畜牧局頒發(fā)的畜禽舍所有權(quán)證、畜禽養(yǎng)殖備案登記表、村委與養(yǎng)殖戶簽訂的土地承包合同和國(guó)土部門頒發(fā)的設(shè)施農(nóng)業(yè)用地備案證書；

（四）抵押人對(duì)抵押物的權(quán)屬狀況、抵押狀況、同意處置抵押物等作出的承諾；

（五）金融機(jī)構(gòu)需要審查的其他有關(guān)資料。

第八條設(shè)定畜禽舍抵押時(shí)，抵押畜禽舍的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商確定，也可以由中介機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

第九條畜禽舍建設(shè)需申請(qǐng)借款的，自有資金不低于預(yù)算投資的30%。

第十條申請(qǐng)畜禽舍建設(shè)借款需向金融機(jī)構(gòu)提供以下審查資料：

（一）借款人經(jīng)營(yíng)情況及有效證明，屬于個(gè)人借款的同時(shí)提交家庭主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)狀況、年經(jīng)濟(jì)收入情況；

（二）畜禽舍建設(shè)預(yù)算及經(jīng)濟(jì)效益分析；

（三）土地承包合同、畜禽養(yǎng)殖項(xiàng)目審核表及設(shè)施農(nóng)業(yè)用地備案證書；

（四）金融機(jī)構(gòu)需要審查的其他有關(guān)借款人的資料。

第十一條借款建設(shè)的畜禽舍建成后，應(yīng)及時(shí)到市畜牧局確權(quán)發(fā)證。

第十二條所在地村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)借款人畜禽舍的建設(shè)和資金使用情況要搞好監(jiān)督。

第三章畜禽舍抵押借款的登記

第十三條畜禽舍抵押實(shí)行登記制度。由抵押人和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)，到市畜牧局辦理畜禽舍抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

第十四條辦理畜禽舍抵押登記，應(yīng)當(dāng)向市畜牧局交驗(yàn)下列文件或復(fù)印件：

（一）抵押登記申請(qǐng)書；

（二）抵押合同；

（三）《土地承包合同》、《畜禽舍所有權(quán)證》、《畜禽養(yǎng)殖備案登記表》、《設(shè)施農(nóng)業(yè)用地備案證書》。

第十五條抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也隨之消滅。

第十六條抵押合同發(fā)生變更或者終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到原辦理登記和記載的部門辦理變更或者注銷抵押登記和記載。

第四章畜禽舍抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

第十七條債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，抵押?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押畜禽舍折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償；未達(dá)成協(xié)議的，可以到畜牧局申請(qǐng)調(diào)解或向人民法院提訟，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。

第十八條抵押畜禽舍折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由抵押人清償。

第五章附則

優(yōu)先受償申請(qǐng)書范文第5篇

第一條  為加強(qiáng)對(duì)本市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

第二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上建設(shè)的房屋（含其他建筑物和地面附著物，下同）出售（包括預(yù)售）、出租、抵押等房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，適用本規(guī)定。

第三條  青島市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)市南、市北、臺(tái)東、四方、滄口五區(qū)內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行政管理工作；各縣級(jí)市、嶗山區(qū)、黃島區(qū)的房產(chǎn)管理部門及高科技工業(yè)園的房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)其轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行政管理工作。

青島市東部開發(fā)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的具體工作委托東部開發(fā)指揮部負(fù)責(zé)辦理。

第四條  中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人均可依照中華人民共和國(guó)的法律、法規(guī)和本規(guī)定在本市國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上從事房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其合法權(quán)益受法律法規(guī)和本規(guī)定保護(hù)。

第五條  在本市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押，該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押的期限，不得超過(guò)其使用范圍內(nèi)土地使用權(quán)出讓的期限。土地使用權(quán)期滿，該土地使用權(quán)及地塊上的房屋按有關(guān)規(guī)定無(wú)償收回。土地需繼續(xù)使用的，使用者（房屋購(gòu)買者）應(yīng)依法重新辦理有關(guān)手續(xù)。

第二章  房屋預(yù)售與出售

第六條  本市國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋，在竣工驗(yàn)收之前，凡符合下列條件之一的，經(jīng)房產(chǎn)管理部門注冊(cè)批準(zhǔn)后方可預(yù)售：

（一）除用地價(jià)款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到總投資額百分之二十以上的；

（二）建筑物設(shè)計(jì)地坪以下的基礎(chǔ)工程已經(jīng)完成的；

（三）青島市政府批準(zhǔn)的。

第七條  擬預(yù)售房屋，須由房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人或其委托人向房產(chǎn)管理部門提交書面申請(qǐng)書。申請(qǐng)書應(yīng)包括預(yù)售對(duì)象、擬預(yù)售房屋的位置、面積、預(yù)售價(jià)格等內(nèi)容。

房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人或其委托人提交預(yù)售申請(qǐng)書時(shí)，須同時(shí)提交下列文件資料：

（一）土地使用權(quán)有償出讓證件、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)批準(zhǔn)的《開工報(bào)告》；

（二）與工程承包單位或施工單位簽訂的房屋總承包合同或施工合同；

（三）銀行或注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具的證明達(dá)到本規(guī)定第六條規(guī)定投資額的文件資料或質(zhì)量監(jiān)督部門簽發(fā)的房屋基礎(chǔ)工程驗(yàn)收合格單；

（四）房屋預(yù)售計(jì)劃；

（五）房屋使用管理維修方面的文件資料；

（六）按規(guī)定應(yīng)提供的其他文件資料。

第八條  房產(chǎn)管理部門須在收齊前條所列文件資料之日起十日決定批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)，并書面通知預(yù)售人。

第九條  預(yù)售房屋，當(dāng)事人雙方應(yīng)簽訂房屋預(yù)售合同。

房屋預(yù)售合同不得違反國(guó)家的法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

第十條  房屋預(yù)購(gòu)人在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證之前，不得將預(yù)購(gòu)的房屋轉(zhuǎn)售。

第十一條  房屋預(yù)售人不得將已預(yù)售的房屋重復(fù)預(yù)售。

房屋預(yù)售人按預(yù)售合同規(guī)定所收取的預(yù)售款，必須優(yōu)先保證該預(yù)售房屋的建筑費(fèi)用。

第十二條  房屋竣工后，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人或其委托人應(yīng)報(bào)請(qǐng)建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收部門驗(yàn)收。在取得驗(yàn)收合格證書后，已經(jīng)預(yù)售的房屋，當(dāng)事人應(yīng)按預(yù)售合同的規(guī)定辦理房屋交付手續(xù)，并在辦理房屋交付手續(xù)之日起三十日內(nèi)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，未預(yù)售的房屋，其房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人或其委托人須到房產(chǎn)管理部門辦理注冊(cè)登記后，方可出售。

第十三條  出售房屋，買賣雙方應(yīng)簽訂房屋買賣合同。

房屋買賣合同除其他必備條款外，必須規(guī)定房屋使用管理維修的條款。

房屋買賣合同不得違反國(guó)家的法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

第十四條  房屋購(gòu)買人應(yīng)在房屋買賣合同簽訂之日起三十日內(nèi)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記過(guò)戶手續(xù)。

第十五條  被出售房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓中增值的，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值費(fèi)。

第三章  房屋出租

第十六條  本市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋可以出租。

第十七條  出租房屋，出租人與承租人須簽訂房屋租賃合同。

房屋租賃合同不得違反國(guó)家法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

房屋承租人應(yīng)在簽訂租賃合同之日起三十日內(nèi)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)租賃監(jiān)理登記手續(xù)。

第十八條  房屋承租人未經(jīng)出租人同意，不得將承租房屋轉(zhuǎn)租他人。

第十九條  出售已出租的房屋，在租賃合同規(guī)定的租賃期限內(nèi)，承租人的承租人的租賃權(quán)不受影響，但承租人同意終止租賃合同的除外。房屋購(gòu)買人和承租人應(yīng)依照原租賃合同的有關(guān)條款簽訂新的房屋租賃合同。

出售已出租的房屋，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但租賃合同中另有約定的除外。

第四章  房屋抵押

第二十條  本市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋可以抵押。

房屋抵押，可憑房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證或房屋預(yù)售合同及其他有關(guān)文件資料辦理抵押手續(xù)。

第二十一條  以共有房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，須取得其他共有人的書面同意；以按份共有的房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，須書面通知其他按份共有人，并以抵押人所有的份額為限。

第二十二條  以已出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)，應(yīng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效，但抵押人應(yīng)就保證執(zhí)行抵押合同與承租人達(dá)成書面協(xié)議。

第二十三條  房屋抵押，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定簽訂抵押合同、并在合同簽訂之日起三十日內(nèi)，由抵押人分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。

抵押合同不得違反國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同及房屋預(yù)售、出售、出租合同的有關(guān)規(guī)定。

第二十四條  抵押人不按抵押合同規(guī)定償還債務(wù)或在抵押合同有效期內(nèi)宣告解散或破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押房屋及土地使用權(quán)，并享有優(yōu)先受償權(quán)。

第二十五條  因處分抵押房屋及土地使用權(quán)而取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，應(yīng)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記過(guò)戶手續(xù)。

第五章  處  罰

第二十六條  違反本規(guī)定，有下列情形之一的，所簽合同無(wú)效，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令其停止違法行為，并可視其情節(jié)給予警告或處以5000元至30000元罰款。

（一）未經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售房屋的；

（二）將已預(yù)售的房屋重復(fù)預(yù)售的；

（三）房屋預(yù)購(gòu)人在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證之前轉(zhuǎn)售房屋的；

（四）未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格出售房屋的。

第二十七條  房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押后，不按規(guī)定辦理有關(guān)登記手續(xù)的，由房產(chǎn)管理部門或土地管理部門責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)，并可視情節(jié)輕重給予警告、1000元以下罰款的處罰。

第二十八條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可依據(jù)《行政復(fù)議條例》和《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院起訴。

第二十九條  行政管理機(jī)關(guān)的工作人員違反本規(guī)定和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、濫用職權(quán)，循私舞弊的，按有關(guān)規(guī)定給予相應(yīng)的行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章  附  則

第三十條  房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押合同，按有關(guān)規(guī)定需經(jīng)公證的，當(dāng)事人應(yīng)辦理公證手續(xù)。

第三十一條  本規(guī)定具體執(zhí)行中的問(wèn)題由青島市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第三十二條  本規(guī)定自之日起施行。

青島市人民政府關(guān)于修改部分政府規(guī)章行政處罰等條款的決定

（1998年8月24日  青政發(fā)〔1998〕137號(hào)）

全文

根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政處罰法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)決定對(duì)《青島市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理暫行規(guī)定》的行政處罰等有關(guān)內(nèi)容作如下修改：

1、第二十六條中的“違反本規(guī)定，有下列情形之一的，所簽合同無(wú)效，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令其停止違法行為，并可視情節(jié)輕重給予警告、責(zé)令退還收取的價(jià)款、罰款。罰款額度為房屋預(yù)售或出售款額的5％至20％”修改為“違反本規(guī)定，有下列情形之一的，所簽合同無(wú)效，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令其停止違法行為，并可視其情節(jié)給予警告或處以5000元至30000元罰款”。