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房地產(chǎn)公司策劃方案范文第1篇

關(guān)鍵詞：銷售人員；激勵(lì)；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F272.92 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2015）33-0029-01

1 銷售人員激勵(lì)理論綜述

福特?沃克提出了激勵(lì)的基本模式，認(rèn)為激勵(lì)越充分，銷售人員就越愿意努力工作，從而帶來良好的績(jī)效；良好的績(jī)效表現(xiàn)將會(huì)給銷售人員帶來更多的獎(jiǎng)賞；更多的獎(jiǎng)賞最終產(chǎn)生更大的滿足感；滿足感又反過來產(chǎn)生更大的激勵(lì)作用。邁克?L?馬林等研究發(fā)現(xiàn)，銷售管理人員應(yīng)和銷售人員之間應(yīng)建立強(qiáng)烈的信任關(guān)系。塔拉洛佩茲等通過研究組織文化和社會(huì)關(guān)系在銷售人員管理中的重要性，發(fā)現(xiàn)不同的組織文化和社會(huì)關(guān)系組合，能夠融洽組織關(guān)系，提升銷售人員的工作滿意度。里克弗？格森等研究經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期如何認(rèn)識(shí)和獎(jiǎng)勵(lì)卓越員工，指出應(yīng)長(zhǎng)期會(huì)保持員工的專業(yè)知識(shí)、技能和關(guān)系維持。查爾斯?M?福特雷爾從心理學(xué)的角度做出研究，認(rèn)為薪酬是一種心理契約，這種契約影響銷售人員對(duì)組織的歸屬感以及對(duì)組織的承諾。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)銷售人員激勵(lì)領(lǐng)域做了諸多探討。一是從激勵(lì)需求角度進(jìn)行分析，認(rèn)為對(duì)工資是最具獎(jiǎng)勵(lì)價(jià)值的。二是將激勵(lì)分為物質(zhì)激勵(lì)和精神激勵(lì)，認(rèn)為激勵(lì)制度的基礎(chǔ)是物質(zhì)激勵(lì)，激勵(lì)制度的保證是精神激勵(lì)。三是在激勵(lì)效果測(cè)評(píng)上，應(yīng)對(duì)員工薪酬激勵(lì)狀況進(jìn)行測(cè)評(píng)。

2 L公司激勵(lì)現(xiàn)狀與問題

2.1 L公司簡(jiǎn)介

L房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、房屋租賃、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。注冊(cè)資金5 000萬(wàn)元，具有獨(dú)立法人資格。擁有各類專業(yè)人才200多名，其中高層管理人才占7%，中層管理人才占15%。公司已在當(dāng)?shù)厝€城市建成有多個(gè)享有盛譽(yù)的優(yōu)秀項(xiàng)目，得到了廣大業(yè)主的信任，贏得了良好的社會(huì)聲譽(yù)。目前公司已形成了一套較完善的管理系統(tǒng)，擁有一支規(guī)模龐大、紀(jì)律嚴(yán)明的銷售隊(duì)伍，其核心業(yè)務(wù)部門是銷售部，員工大多為年輕人，平均年齡在28周歲。

2.2 L公司銷售人員現(xiàn)階段的激勵(lì)方案

L公司現(xiàn)階段針對(duì)銷售人員采用的激勵(lì)政策為：①薪酬激勵(lì)：直接薪酬，包括底薪、提成和年終獎(jiǎng)；間接薪酬：五險(xiǎn)一金、有薪假期、節(jié)日福利和餐補(bǔ)。②非薪酬激勵(lì)方面：職務(wù)晉升；培訓(xùn)激勵(lì)；榮譽(yù)激勵(lì)。

2.3 L公司銷售人員激勵(lì)存在的問題

①精神激勵(lì)不夠系統(tǒng)、科學(xué)。目前公司對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì)主要是通過物質(zhì)利益來滿足員工的需要，認(rèn)為既然給員工發(fā)放了工資和獎(jiǎng)金等報(bào)酬，員工就應(yīng)該努力工作，而沒有在精神上給予員工激勵(lì)。員工沒有得到充分的認(rèn)可與贊賞。非薪酬激勵(lì)手段利用不足，沒有發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。②績(jī)效考核制度不夠完善。公司現(xiàn)有的考核體系是粗放型考核，沒有將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)細(xì)化成企業(yè)中長(zhǎng)期目，沒有將部門的關(guān)鍵考核目標(biāo)落實(shí)到各個(gè)銷售分部和項(xiàng)目部以及每個(gè)銷售人員。注重考查的是銷售人員的工作業(yè)績(jī)，而忽略了工作能力與工作態(tài)度的考核。業(yè)績(jī)導(dǎo)向打擊了工作努力但業(yè)績(jī)平平的員工。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系不健全，缺乏個(gè)性化。③激勵(lì)制度為包含員工的職業(yè)規(guī)劃。公司內(nèi)部的晉升機(jī)制不明確，員工缺乏清晰的職業(yè)規(guī)劃。

3 L公司銷售人員激勵(lì)對(duì)策探討

3.1 堅(jiān)持激勵(lì)機(jī)制優(yōu)化的原則

①公平性原則。在工作中，要一視同仁，不能有任何不公的言語(yǔ)和行為。②正激勵(lì)與負(fù)激勵(lì)相結(jié)合的原則。參考市場(chǎng)情況，科學(xué)擬定標(biāo)準(zhǔn)，以獎(jiǎng)勵(lì)為主，輔以負(fù)激勵(lì)。③結(jié)果考核與過程考核并重原則。要尊重并發(fā)掘銷售人員的個(gè)性能力和創(chuàng)造力，有目的的控制銷售過程中的各個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)而不是全部的銷售過程。

3.2 實(shí)施有效的物質(zhì)激勵(lì)

物質(zhì)激勵(lì)模式需要保證在公平公正基礎(chǔ)上對(duì)員工表現(xiàn)進(jìn)行考量評(píng)估。物質(zhì)激勵(lì)是對(duì)本我的激勵(lì)，在公司整個(gè)激勵(lì)制度中應(yīng)占據(jù)重要的地位。薪酬的直接目的是吸引并保持符合企業(yè)需求條件的員工，提高勞動(dòng)質(zhì)量以及激發(fā)勞動(dòng)積極性，間接目的包括妥善處理人際關(guān)系以及建立和諧的公司內(nèi)部人際及勞資關(guān)系。公司一方面要調(diào)查同行業(yè)的工資水平，以富有競(jìng)爭(zhēng)力的薪資吸引和留住員工，消除員工對(duì)工資的不滿情緒。另一方面，要將薪酬與績(jī)效聯(lián)系起來，讓員工認(rèn)識(shí)到薪酬的多少是自己工作績(jī)效好壞的回報(bào)。同時(shí)還要以創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織為契機(jī)鼓勵(lì)員工學(xué)習(xí)更多更新的知識(shí)和技能，將薪酬與員工學(xué)習(xí)聯(lián)系起來，以應(yīng)對(duì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的挑戰(zhàn)。

3.3 注重對(duì)員工的精神激勵(lì)

物質(zhì)激勵(lì)是基礎(chǔ)，精神激勵(lì)是根本。公司必須必須根據(jù)員工渴望滿足的各種精神需要的心理動(dòng)機(jī)，充分尊重并考慮員工的不同精神需求，留住優(yōu)秀、關(guān)鍵人才。公司可采用下列措施：①通過實(shí)行民主式領(lǐng)導(dǎo)來激勵(lì)銷售人員。銷售人員是公司的核心組成部分，公司必須為他們創(chuàng)造和提供表達(dá)自我意見的渠道，在銷售決策過程中應(yīng)充分汲取、采納不同銷售人員的正確建議，使其內(nèi)在真實(shí)想法得到關(guān)注與重視，從而激發(fā)他們的工作積極性和創(chuàng)造性。②通過適度授權(quán)來達(dá)到激勵(lì)目的。適度授權(quán)具有權(quán)宜授權(quán)的性質(zhì)，具有信任下級(jí)的心理學(xué)特征，符合員工內(nèi)心參與管理的要求和愿望。③通過認(rèn)可與贊賞加強(qiáng)銷售人員的內(nèi)在自豪感。公司可以通過樹立優(yōu)秀銷售標(biāo)兵榜樣，實(shí)施“每季度一星”的評(píng)選，以優(yōu)秀銷售人員的成就感和自豪感來激發(fā)大家的工作積極性，使大家明確自己的努力方向，從而形成整個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)積極向上的風(fēng)氣。④通過溝通來激勵(lì)銷售人員，努力營(yíng)造一個(gè)上下、水平溝通順暢的氛圍，建立各種正式或非正式的渠道，便于銷售人員交換信息、交流營(yíng)銷方法，激發(fā)大家的榮譽(yù)感和歸屬感。

3.4 綜合運(yùn)用多種激勵(lì)方法

公司在堅(jiān)持物質(zhì)激勵(lì)與精神激勵(lì)并重的同時(shí)，還要根據(jù)本企業(yè)的特點(diǎn)而采用不同的激勵(lì)機(jī)制，如賦予工作以更大的挑戰(zhàn)性，培養(yǎng)員工的工作激情；運(yùn)用參與激勵(lì)，打造員工對(duì)公司的歸屬感，滿足員工自尊和自我實(shí)現(xiàn)的需要；運(yùn)用榮譽(yù)激勵(lì)，以榮譽(yù)鞭策先進(jìn)繼續(xù)奮進(jìn)，感召其他員工與其競(jìng)爭(zhēng)。激勵(lì)的方式多種多樣，公司應(yīng)主動(dòng)發(fā)現(xiàn)適合本企業(yè)的方式，通過各種激勵(lì)方式的綜合運(yùn)用，擬訂相應(yīng)的制度，打造優(yōu)秀的企業(yè)文化，在激發(fā)員工的積極性和創(chuàng)造性、達(dá)到預(yù)期激勵(lì)效果上可以事半功倍，使企業(yè)得到進(jìn)一步的發(fā)展。

3.5 完善績(jī)效考核制度

績(jī)效考核是銜接銷售人員個(gè)人努力與組織獎(jiǎng)勵(lì)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。銷售人員的績(jī)效考核的作用體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一方面通過評(píng)價(jià)，可以使績(jī)效優(yōu)秀的銷售人員獲得相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，增強(qiáng)其成就感與自豪感和工作滿意度；另一方面，通過評(píng)價(jià)可以對(duì)績(jī)效不佳者實(shí)施懲戒，是公司負(fù)激勵(lì)手段的依據(jù)。L公司原有的績(jī)效考核體系主要側(cè)重在業(yè)績(jī)的量化考核方面，但實(shí)際工作中，有很多內(nèi)容是無法量化的。在激勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì)中，可以采用業(yè)績(jī)考核和素質(zhì)考核并重來進(jìn)行。所以，為打造一個(gè)完善的績(jī)效考核體系，應(yīng)建立一個(gè)更加科學(xué)的績(jī)效考核體系。

3.6 設(shè)置合理的職業(yè)通道

①制定明確的發(fā)展計(jì)劃，為員工提供職業(yè)發(fā)展空間，幫助員工制定職業(yè)生涯規(guī)劃，作為長(zhǎng)期激勵(lì)的一種重要方式。②賦予挑戰(zhàn)性的工作，有目的地開展銷售人員工作輪換，豐富銷售人員的工作內(nèi)容，使有能力的銷售人員擔(dān)任責(zé)任更大的工作，實(shí)現(xiàn)他們的事業(yè)目標(biāo)。③制定和落實(shí)培訓(xùn)需求計(jì)劃。

4 結(jié) 語(yǔ)

銷售人員是聯(lián)系客戶與企業(yè)的一個(gè)重要橋梁和媒介?，F(xiàn)今民營(yíng)企業(yè)往往忽視銷售人員的激勵(lì)問題，最終難以提升企業(yè)績(jī)效。實(shí)施有效的物質(zhì)激勵(lì)、注重對(duì)員工的精神激勵(lì)、綜合運(yùn)用多種激勵(lì)方法、完善績(jī)效考核制度以及設(shè)置合理的職業(yè)通道，是打造一支優(yōu)秀銷售隊(duì)伍的關(guān)鍵。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)公司策劃方案范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)研發(fā)部設(shè)計(jì)單位

Abstract: as everyone knows, the design work in the real estate project is mainly caused by the construction unit by inviting bidding selected design institute to complete the. Design Institute is in accordance with the construction unit design task book and power of attorney of project planning and design, complete the standard is to satisfy the requirements of the contract, and to meet the national standard and the request of the government at the same time. Design management is as real estate developer sown implementation of project investment in the development of targeted management activities. The only investment real estate developers is the fund, investment objective is to earn more profits. The project is a tool for making money, the operation of the project is because developers ever fount into money and energetic.

Keywords: real estate project design management and design R & D and design units

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

前言：房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，設(shè)計(jì)管理的不合理會(huì)影響項(xiàng)目的整體進(jìn)度，導(dǎo)致工程停滯，成本增加等損失。房地產(chǎn)行業(yè)是需要把社會(huì)各種資源合理整合到一起才能完成一個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目，而其中的設(shè)計(jì)工作是自始至終貫穿下來的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商在選擇設(shè)計(jì)公司的時(shí)候要多方考量。下面談?wù)劚救藢?duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中設(shè)計(jì)管理的看法。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需的社會(huì)資源及設(shè)計(jì)單位的選擇

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源整合的行業(yè)，而在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中需要整合的企業(yè)主要包括負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查的策劃公司、地質(zhì)勘察院、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、建筑工程總承包公司、專項(xiàng)分包公司、園林市政工程施工單位等。

1.2 一個(gè)項(xiàng)目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，有很多個(gè)階段，每一個(gè)階段對(duì)設(shè)計(jì)的要求是不一樣的，因此作為房地產(chǎn)開發(fā)商要愿意出更高的成本來與一家有實(shí)力的高水平的設(shè)計(jì)單位合作。但是往往高水平的設(shè)計(jì)單位都有著豐富的相關(guān)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，所以就要考察項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師是否配合房地產(chǎn)開發(fā)商，能否聽從建設(shè)單位的指導(dǎo)和意見，從而能夠順利實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位的設(shè)計(jì)目標(biāo)和主要意圖。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃

2.1 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成通常需要經(jīng)歷三個(gè)階段：一是前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、二是施工建設(shè)階段、三是經(jīng)營(yíng)階段。項(xiàng)目的策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)，需要經(jīng)過全面、細(xì)致、深入的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究。沒有完善的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無法進(jìn)行項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)也就無從談起。因此一個(gè)成功的項(xiàng)目取決于周密的調(diào)查研究。房地產(chǎn)開發(fā)商需要委托一家專業(yè)的策劃公司對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查研究并收集相關(guān)的基礎(chǔ)資料，同時(shí)要求策劃公司能及時(shí)捕捉市場(chǎng)的變化和發(fā)展趨勢(shì)，并體現(xiàn)到項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，在實(shí)際施工前做出及時(shí)有效的改變。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計(jì)過程的控制和管理

3.1 在設(shè)計(jì)管理中，房地產(chǎn)開發(fā)商要從根本上了解設(shè)計(jì)的過程，從而能夠控制并監(jiān)督設(shè)計(jì)，最終達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)。然而設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來的方案須報(bào)政府部門審批通過后才可施工，這就要求設(shè)計(jì)人員對(duì)國(guó)家及地方的法律法規(guī)進(jìn)行充分的了解，多借鑒同類項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，以保證設(shè)計(jì)方案能在最短的時(shí)間內(nèi)審批通過。而這一階段所包括的內(nèi)容主要有規(guī)劃報(bào)審總圖、市政設(shè)計(jì)方案、景觀綠化初步設(shè)計(jì)、建筑單體初步設(shè)計(jì)等。

3.2 在設(shè)計(jì)方案審批通過后，接下來就是要制定工程施工的總體計(jì)劃，也就是設(shè)計(jì)施工圖。施工圖設(shè)計(jì)主要包括市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。施工圖應(yīng)該囊括整個(gè)項(xiàng)目的范圍，乃至各部位的節(jié)點(diǎn)、防水、防火等都應(yīng)做好細(xì)致的說明。這就要求設(shè)計(jì)院的各專業(yè)的設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)施工圖的時(shí)候，要做好溝通和協(xié)調(diào)的工作，盡量將出現(xiàn)問題的幾率降到最低，以免在施工過程中發(fā)現(xiàn)專業(yè)間的設(shè)計(jì)矛盾，從而影響施工進(jìn)度。設(shè)計(jì)專業(yè)包括五個(gè)即建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、水、電等。

4、房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)研發(fā)部的工作內(nèi)容和重要性

4.1 在一個(gè)房地產(chǎn)公司里面一般都會(huì)有設(shè)計(jì)研發(fā)部，該部門就是房地產(chǎn)公司里面的設(shè)計(jì)部門，主要工作包括設(shè)計(jì)單位的落實(shí)、設(shè)計(jì)任務(wù)書的擬定、設(shè)計(jì)合同的洽談、設(shè)計(jì)招投標(biāo)、設(shè)計(jì)的過程管理、圖紙審核、設(shè)計(jì)交底以及與設(shè)計(jì)院的溝通聯(lián)系等。同時(shí)負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程的組織工作；負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的進(jìn)度跟蹤和設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制與審查；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)單位之間的關(guān)系，及時(shí)將“設(shè)計(jì)變更通知單”發(fā)放給相關(guān)部門；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)研發(fā)資料庫(kù)的建立和管理。研發(fā)部要把房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)意圖全面系統(tǒng)的貫徹給設(shè)計(jì)院，以保證設(shè)計(jì)工作能夠順利有序的進(jìn)行。

4.2 在相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成后，設(shè)計(jì)研發(fā)部要將相關(guān)的圖紙資料提供給審計(jì)部門，審計(jì)部會(huì)根據(jù)所提供的圖紙資料列出工程量清單，確定項(xiàng)目的投資預(yù)算。同時(shí)設(shè)計(jì)研發(fā)部要按照設(shè)計(jì)合同中的要求對(duì)圖紙進(jìn)行自審，并組織總經(jīng)理、工程部、營(yíng)銷部、審計(jì)部等相關(guān)部門對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審，做出評(píng)審意見，設(shè)計(jì)研發(fā)部再將圖紙的評(píng)審意見反饋給設(shè)計(jì)單位從而完善設(shè)計(jì)方案。而工程部也會(huì)組織設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行圖紙會(huì)審和交底，由監(jiān)理公司和施工單位提出圖紙中存在的問題，由設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位對(duì)提出的問題予以回復(fù)。

4.3 實(shí)際施工過程中需要設(shè)計(jì)發(fā)生變更的，由相關(guān)部門填寫申請(qǐng)單并轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)研發(fā)部，設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，要求其進(jìn)行更改，在得到設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)變更通知單后由設(shè)計(jì)研發(fā)部送工程部、審計(jì)部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。若是營(yíng)銷部發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙與將來經(jīng)營(yíng)銷售有矛盾和沖突的時(shí)候，要與設(shè)計(jì)研發(fā)部聯(lián)系，由設(shè)計(jì)研發(fā)部針對(duì)具體的問題與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，提出修改方案，反饋給營(yíng)銷部，經(jīng)確認(rèn)后將修改申請(qǐng)?zhí)峤唤o設(shè)計(jì)研發(fā)部，由設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，設(shè)計(jì)單位進(jìn)行更改，在得到設(shè)計(jì)變更通知單后由設(shè)計(jì)研發(fā)部送工程部、審計(jì)部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。

5、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)各單位的職責(zé)

項(xiàng)目竣工后的驗(yàn)收工作由建設(shè)單位組織，監(jiān)理單位主持，施工單位重點(diǎn)匯報(bào)工程的基本情況，工程是否按照設(shè)計(jì)圖紙、合同內(nèi)容和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，工程質(zhì)量是否達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收規(guī)范以及自檢自評(píng)情況?？辈靻挝缓驮O(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)變更作出說明，對(duì)本工程是否按照?qǐng)D紙要求以及設(shè)計(jì)變更要求進(jìn)行施工，是否滿足設(shè)計(jì)要求，對(duì)是否同意驗(yàn)收發(fā)表意見。監(jiān)理單位主要匯報(bào)對(duì)工程整個(gè)施工過程的監(jiān)理情況，重點(diǎn)是對(duì)材料、設(shè)備進(jìn)行審查，各分項(xiàng)分部工程是否按照?qǐng)D紙和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，工程是否達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收規(guī)范，是否同意驗(yàn)收并對(duì)工程質(zhì)量評(píng)估發(fā)表意見。建設(shè)單位介紹業(yè)主對(duì)勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等單位的監(jiān)督管理情況，對(duì)工程實(shí)物的監(jiān)督管理情況，就工程能否通過驗(yàn)收及工程質(zhì)量評(píng)定發(fā)表意見。

6、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作是貫穿始終的，從開始的制定策劃方案到制作設(shè)計(jì)任務(wù)書再到規(guī)劃圖紙和施工圖紙的審核以及施工工程中出現(xiàn)重大問題作出的設(shè)計(jì)變更，都離不開房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位對(duì)問題做出的及時(shí)準(zhǔn)確的反饋，從而保證工程的施工工作能夠順利進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程當(dāng)中是起著舉足輕重的作用的。

參考文獻(xiàn)

王劍芳.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題及對(duì)策研究[J]. 特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2006

房地產(chǎn)公司策劃方案范文第3篇

通過學(xué)習(xí)中海地產(chǎn)闕洪波總著作《房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程管理與實(shí)戰(zhàn)解析系列叢書》對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期的管理工作有了更深刻的理解，更加深入的了解了對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)單位希望達(dá)到的建設(shè)目的、分判的切入點(diǎn)、關(guān)注重點(diǎn)，加深對(duì)項(xiàng)目履約過程中甲方要求有了更清晰的認(rèn)識(shí)，為后期投標(biāo)、談判打開了一扇窗。

中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入存量市場(chǎng)階段已成為大家的共識(shí)，該階段的明顯特征在于城市化和城市群的分化、房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化、投資能力和投資質(zhì)量的分化、產(chǎn)品力和服務(wù)的分化以及企業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)能力的分化。當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展已經(jīng)不能單純依靠于高杠桿兒投資拉動(dòng)、快周轉(zhuǎn)提高周轉(zhuǎn)率，亦或是成本控制，而是需要充分從市場(chǎng)和客戶的角度出發(fā)，做好市場(chǎng)研究和研判、做好客戶洞察及價(jià)值創(chuàng)造、做好全業(yè)務(wù)、全系統(tǒng)的高質(zhì)量高效運(yùn)行。作為從業(yè)者我們都應(yīng)靜下心來思考我們的業(yè)務(wù)究竟是什么？我們?nèi)绾味x客戶？客戶的核心價(jià)值是什么？我們又該如何面對(duì)未來的滿足?？蛻粜枨?，我們需要真正打通專業(yè)和業(yè)務(wù)間的壁壘，需要整體性系統(tǒng)性的去思考、建設(shè)和構(gòu)建我們的業(yè)務(wù)，通過我們的深度洞察和創(chuàng)新，充分利用信息化數(shù)字化等新技術(shù)，更加科學(xué)和精細(xì)的管理全鏈條業(yè)務(wù)并創(chuàng)造其應(yīng)有的價(jià)值，以確保戰(zhàn)略的一致性和執(zhí)行的有效性。

每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都存在著企業(yè)現(xiàn)金流、凈利潤(rùn)、客戶滿意度、利益相關(guān)方滿意度、口碑和品牌、城市形象與友好度等重要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，正如作者所言，工程管理不是地產(chǎn)開發(fā)的最核心環(huán)節(jié)，但是它承上啟下，對(duì)于銷售、對(duì)質(zhì)量、對(duì)信心、對(duì)文化、對(duì)團(tuán)隊(duì)、對(duì)項(xiàng)目成敗都有重大作用。

《項(xiàng)目策劃與工程管理》緊緊圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，從項(xiàng)目全局和整體的角度來闡述，那如何做好項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目管理，完美地將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目策劃有機(jī)融為一體，在諸如流水與回頭、主樓結(jié)構(gòu)優(yōu)先有效工序穿插等專業(yè)實(shí)操方面，展現(xiàn)出對(duì)業(yè)務(wù)深刻理解和深度的專業(yè)功底，時(shí)至今日仍記憶猶新。

本書從項(xiàng)目策劃到施工安排、流水作業(yè)再到工程質(zhì)量安全管理，內(nèi)容豐富全面，基本覆蓋了房地產(chǎn)工程管理的全部?jī)?nèi)容。從房地產(chǎn)企業(yè)全面有效掌控項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的角度，分享了項(xiàng)目策劃與工程管理的系統(tǒng)，請(qǐng)思考和總結(jié)，對(duì)局部與整體進(jìn)度與質(zhì)量成本與效果，這些在項(xiàng)目實(shí)際過程中經(jīng)常出現(xiàn)的矛盾給出了精彩而令人信服的解答，讓很多似是而非的觀念予以明晰。對(duì)房地產(chǎn)工程管理業(yè)務(wù)和工程施工人員，加上有志于此專業(yè)的年輕從業(yè)人員，講述項(xiàng)目策劃以及怎樣實(shí)施的全部相關(guān)內(nèi)容，基于案例，既有項(xiàng)目策劃與管理，這技術(shù)方面及施工所需的整體安排，又有均衡流水施工的詳細(xì)分析，當(dāng)然還包括必不可少的質(zhì)量安全原則和管理全面而系統(tǒng)。

《合約體系與成本管控》通過合約體系、成本管控、合約十四條、成本管理、合約管理、集采管理等章節(jié)來闡述以正確的成本觀為指導(dǎo)，最優(yōu)成本管控的時(shí)間才具備可能如何做到，首先必須要建立一整套完善科學(xué)符合各自公司文化的合約體系。凡合約一定是雙方或多方的約定，項(xiàng)目的發(fā)展本質(zhì)上是所有合約參與主體努力兌現(xiàn)各自責(zé)任的過程，因此好的合約體系應(yīng)當(dāng)讓各類合作方結(jié)成伙伴關(guān)系，通過合約明確職責(zé)所在，互相尊重，互相配合，共同達(dá)到目標(biāo)，合約14條，清晰地介紹了合約全過程，內(nèi)容“簡(jiǎn)潔、直接、科學(xué)、專業(yè)、全面”，而且非常具備可操作性。

但凡企業(yè)，沒有不注重成本管控的，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒數(shù)百億甚至上千億的體量，再小的單方或人均成本變化，都可能帶來巨大的總額差異。然而要做好成本管控，首先應(yīng)當(dāng)樹立正確的成本觀。所謂正確的成本觀，就是認(rèn)清成本作為項(xiàng)目開發(fā)投入只必要存在，本身是中性的——越低并非越好，越高并非越壞——決定成本優(yōu)劣的關(guān)鍵在于適配。若項(xiàng)目進(jìn)度或質(zhì)量失控、客戶體驗(yàn)不佳、公司品牌榮譽(yù)受損則成本再低也絕非好事；若能緊緊圍繞客戶價(jià)值做好成本分配，真正大幅度提高客戶體驗(yàn)、提升銷售價(jià)格、加快銷售速度、提高項(xiàng)目利潤(rùn)水平，此時(shí)即使需要增加成本也應(yīng)當(dāng)敢于實(shí)施。與任何公司不論大小，也不論什么性質(zhì)。與是否是房地產(chǎn)公司無關(guān)，抑或即使房地產(chǎn)公司是否專注住宅，或者專注商業(yè)樓、或文體文化旅游項(xiàng)目、或者其他什么類型，統(tǒng)統(tǒng)無關(guān)，因?yàn)槿魏纬晒ζ髽I(yè)都一定關(guān)心關(guān)注合約，甚至付出一切，努力投入巨大精力去夢(mèng)想逐漸，心中理想的合約體系，從而方才有可能做好，做到成本管控。

《復(fù)雜項(xiàng)目之實(shí)戰(zhàn)演練》通過上篇：實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)目分享（北京中海廣場(chǎng)、深圳兩館、復(fù)雜工程建設(shè)的若干思考）。下篇：高塔項(xiàng)目策劃，通過項(xiàng)目概況、設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)管理、工程實(shí)施策劃方案、合約策劃與策略、監(jiān)理職責(zé)與質(zhì)量管理，闡述復(fù)雜工程真正復(fù)雜之處在于環(huán)境、政策、資源、團(tuán)隊(duì)等大量不確定因素集中交匯，使得項(xiàng)目地平穩(wěn)開展，始終面臨極為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，對(duì)于業(yè)主而言，其管理難度較普通項(xiàng)目呈指數(shù)倍增長(zhǎng)。沒有前期科學(xué)策劃、資源有效保障、過程有力統(tǒng)籌、各單位有序推進(jìn)這個(gè)項(xiàng)目絕不如期如愿落地的可能。從建設(shè)方全局，全面管理角度出發(fā)的復(fù)雜工程實(shí)戰(zhàn)、大量的技術(shù)問題處理方案及經(jīng)驗(yàn)分享。更難能可貴之處在于作者對(duì)于大型復(fù)雜工程的核心管理問題的思考——建設(shè)方、總承包、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理等不同主體之間的伙伴關(guān)系，建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、幕墻等不同專業(yè)之間的分工合作。

房地產(chǎn)公司策劃方案范文第4篇

3.1評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的目的

構(gòu)建科學(xué)的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，是房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)性工作。構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)的目的是為了描述系統(tǒng)狀態(tài)或方案效果，為決策提供相關(guān)信息。所謂指標(biāo)體系是由一系列相互聯(lián)系、相互制約的指標(biāo)組成的科學(xué)完整的總體，各指標(biāo)間相互關(guān)系是該系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)立的原則

(1)系統(tǒng)性原則房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的高低是由多種因素共同作用決定的，既有內(nèi)部因素的影響，也有外部環(huán)境的制約，是所有因素綜合作用的反映，因此房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)立必須遵循系統(tǒng)性的原則。

（2）科學(xué)性原則房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是一個(gè)龐大的工程，涉及的評(píng)價(jià)指標(biāo)很多，并且每一級(jí)的評(píng)價(jià)指標(biāo)又涉及很多的因素，這些評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)定應(yīng)滿足科學(xué)性的要求。首先，評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)定應(yīng)符合國(guó)際慣例，向國(guó)際權(quán)威的評(píng)價(jià)結(jié)構(gòu)過渡，又要符合房地產(chǎn)營(yíng)銷的特性；其次，評(píng)價(jià)指標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)自身狀況和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的理論概括和抽象；再次，評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)應(yīng)規(guī)范科學(xué)、有充分的理論依據(jù)。

（3）針對(duì)性原則該營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)立必須針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷的特點(diǎn)進(jìn)行，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷自身的特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定在借鑒營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，還必須針對(duì)房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的特點(diǎn)。

3.3房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的邏輯框架

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是由房地產(chǎn)營(yíng)銷的各方面特征及其相互關(guān)系的多個(gè)指標(biāo)所構(gòu)成的具有內(nèi)在結(jié)構(gòu)的有機(jī)整體。在參考國(guó)內(nèi)外關(guān)于市場(chǎng)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)的相關(guān)文獻(xiàn)和對(duì)房地產(chǎn)公司深入調(diào)查之后，將房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系分為三層，既包括目標(biāo)層（A）、準(zhǔn)則層（Bi，i＝1，2，……，n）和指標(biāo)層（Bij，j＝1，2，……，n），同時(shí)確定衡量指標(biāo)層各個(gè)指標(biāo)的具體評(píng)價(jià)因素。

3.4指標(biāo)構(gòu)建的方法

指標(biāo)體系的建立主要是指標(biāo)選取及指標(biāo)之間結(jié)構(gòu)關(guān)系的確立。對(duì)于營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系這樣一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)，指標(biāo)的選取和指標(biāo)體系的確定比較困難，既要求對(duì)相關(guān)理論（房地產(chǎn)全程營(yíng)銷理論，模糊綜合評(píng)價(jià)理論等）有深邃的把握，也要求必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn)。因此，本指標(biāo)體系的建立過程是定性分析和定量研究相結(jié)合。定性分析主要是從評(píng)價(jià)的目標(biāo)和原則出發(fā)，考慮評(píng)價(jià)指標(biāo)的充分性、穩(wěn)定性、可行性、必要性以及指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法的協(xié)同等因素，是主觀確定指標(biāo)和指標(biāo)結(jié)構(gòu)的過程。定量研究則是指通過一系列檢驗(yàn)，使指標(biāo)體系更加科學(xué)和合理的過程，二者相輔相成。本章在構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系時(shí)采用了德爾菲法，具體的構(gòu)建過程如下：

（1）確定目標(biāo)采用德爾菲法進(jìn)行調(diào)查的目的是要通過調(diào)查確定一套適合房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

（2）設(shè)置指標(biāo)預(yù)選集在對(duì)目標(biāo)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行分解，分解出一系列與目標(biāo)有關(guān)的基本概念，如營(yíng)銷戰(zhàn)略、營(yíng)銷策略、營(yíng)銷推廣等等。然后再對(duì)這些概念進(jìn)行深入加工或進(jìn)一步分解，最后形成一系列描述目標(biāo)屬性的指標(biāo)。在得出指標(biāo)后,還要對(duì)指標(biāo)間的關(guān)系以及指標(biāo)與目標(biāo)間的關(guān)系進(jìn)行分析，對(duì)一些指標(biāo)群按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行聚類，最后得出一個(gè)初步的指標(biāo)集。這一階段要盡可能多地選取指標(biāo)以構(gòu)成候選指標(biāo)集。最后設(shè)置調(diào)查表對(duì)指標(biāo)體系進(jìn)行選擇。

（3）調(diào)查表的設(shè)計(jì)調(diào)查表是運(yùn)用德爾菲法向?qū)＜艺髟円庖姷闹匾ぞ吆托畔⒌闹饕獊碓?，它制定的?yōu)劣直接關(guān)系著調(diào)查結(jié)果的優(yōu)劣。本文設(shè)計(jì)調(diào)查表的目的，是在保證指標(biāo)全面性前提下，對(duì)設(shè)置的指標(biāo)預(yù)選集進(jìn)行指標(biāo)篩選，盡可能把那些對(duì)目標(biāo)影響很小的指標(biāo)剔除出去，以保證評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的效率，以盡量少的“主要”指標(biāo)來評(píng)價(jià)研究對(duì)象。

（4）選擇專家在調(diào)查表制定完之后，就要根據(jù)此選擇專家。專家選擇的如何，也是德爾菲法能否成功的關(guān)鍵之一，要想保證德爾菲法取得好的效果，在選擇專家時(shí)，應(yīng)選擇那些在市場(chǎng)營(yíng)銷領(lǐng)域、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域的專家和在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)策劃企業(yè)一線工作的營(yíng)銷人員和策劃人員。經(jīng)驗(yàn)證明，一個(gè)身居要職的專家匆忙填寫的調(diào)查表，往往不如一般專家經(jīng)過深思熟慮填寫的調(diào)查表更有價(jià)值。為保證專家的代表性，應(yīng)注意專家代表的構(gòu)成和分布。由于房地產(chǎn)營(yíng)銷的實(shí)踐性的特點(diǎn)，本次調(diào)查選擇專家30名，筆者請(qǐng)?jiān)摴句N售策劃部的8位管理和技術(shù)人員，策劃公司的6位資深工作人員，西北農(nóng)林科技大學(xué)經(jīng)管學(xué)院的3位老師和3位在讀碩士參與了房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的確定。

（5）發(fā)函在擬定好調(diào)查表后，將調(diào)查表交給各位專家，請(qǐng)他們盡快填寫并返回。

（6）回收調(diào)查表，綜合處理確定結(jié)果本次調(diào)查發(fā)出調(diào)查問卷30份，收回30份，回收率100%，并且對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)。

（7）指標(biāo)體系構(gòu)建各指標(biāo)經(jīng)過上述檢驗(yàn)，得到了較滿意的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

3.5房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)定

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷已處于全程營(yíng)銷階段，全程營(yíng)銷包括：制定房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略，市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，營(yíng)銷組合策略和營(yíng)銷實(shí)施保證五大部分組成，基本包括了市場(chǎng)營(yíng)銷中的各個(gè)主要環(huán)節(jié)[13]。所以，每個(gè)環(huán)節(jié)的營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力都會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力進(jìn)行評(píng)價(jià)就必須運(yùn)用一定的方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷各環(huán)節(jié)的營(yíng)銷能力進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，得出總體評(píng)價(jià)結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，依據(jù)全面性、靈活性、可測(cè)性和敏感性原則來確定市場(chǎng)營(yíng)銷評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。筆者在參考國(guó)內(nèi)外關(guān)于市場(chǎng)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)的相關(guān)文獻(xiàn)和對(duì)該房地產(chǎn)公司深入調(diào)查之后，確定該企業(yè)營(yíng)銷能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，見表3-1。

（1）房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略（B1）房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的狀況所作的企業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)定了營(yíng)銷活動(dòng)的基本方向，使?fàn)I銷能力聚焦，進(jìn)而使?fàn)I銷能力得到最大程度的發(fā)揮。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略的指標(biāo)層包括戰(zhàn)略目標(biāo)、土地戰(zhàn)略、資金戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略。a戰(zhàn)略目標(biāo)（B11）。評(píng)價(jià)戰(zhàn)略目標(biāo)從戰(zhàn)略目標(biāo)是否與企業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)一致和戰(zhàn)略目標(biāo)是否切合企業(yè)自身情況兩個(gè)因素來衡量[14]。b土地戰(zhàn)略（B12）。土地是房地產(chǎn)業(yè)的命脈。土地戰(zhàn)略通過土地的區(qū)位和土地獲得的成本兩個(gè)因素來衡量。c資金戰(zhàn)略（B13）。資金戰(zhàn)略通過融資渠道是否便捷，資金使用成本的高低，營(yíng)銷過程中有無資金缺乏現(xiàn)象這三個(gè)因素來衡量。d品牌戰(zhàn)略(B14)。品牌戰(zhàn)略通過品牌戰(zhàn)略規(guī)劃是否明確，項(xiàng)目品牌定位是否明確，項(xiàng)目品牌是否帶動(dòng)企業(yè)品牌的樹立三個(gè)因素來衡量[15]。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查（B2）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的前提和基礎(chǔ)，即是企業(yè)活動(dòng)的起點(diǎn)，又貫穿于企業(yè)營(yíng)銷策劃活動(dòng)的全過程，是企業(yè)營(yíng)銷策劃活動(dòng)必不可少的組成部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的指標(biāo)包括營(yíng)銷環(huán)境調(diào)查（B21），消費(fèi)者行為調(diào)查（B22），房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)查（B23），房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查（B24），房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查（B25）五部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的這五個(gè)指標(biāo)可通過市場(chǎng)調(diào)查信息的可利用度、可信度，市場(chǎng)調(diào)查的投入產(chǎn)出比，企業(yè)是否定期有目的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容是否全面來衡量[16]。

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目定位（B3）房地產(chǎn)項(xiàng)目定位是通過市場(chǎng)調(diào)研，營(yíng)銷策劃分析，依據(jù)消費(fèi)者需求的差異性，將房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為若干個(gè)子市場(chǎng)，在此基礎(chǔ)上確定企業(yè)的目標(biāo)顧客市場(chǎng)，作好市場(chǎng)定位，以保證設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品滿足消費(fèi)者的需求，制定的營(yíng)銷策略有的放矢。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的評(píng)價(jià)中主要選擇市場(chǎng)細(xì)分，目標(biāo)市場(chǎng)的選擇和定位，房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)三個(gè)指標(biāo)來進(jìn)行。a市場(chǎng)細(xì)分（B31）。市場(chǎng)細(xì)分通過市場(chǎng)細(xì)分是否科學(xué)合理，細(xì)分后市場(chǎng)是否具有差異性和可進(jìn)入性兩個(gè)因素來衡量。b目標(biāo)市場(chǎng)的選擇和定位（B32）。市場(chǎng)定位包含多方面的內(nèi)容。比如項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群的定位，房子是要賣給什么人的，對(duì)這些人進(jìn)行全面的分析，找出他們的需求；項(xiàng)目自身的定位，通過對(duì)市場(chǎng)的研究，結(jié)合項(xiàng)目的背景、先天條件、目標(biāo)客戶及區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目間的比較，確定項(xiàng)目的整體形象、文化內(nèi)涵、項(xiàng)目檔次、進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的功能進(jìn)行定位，包括室內(nèi)空間和室外空間，對(duì)功能進(jìn)行系統(tǒng)策劃，滿足客戶需要。市場(chǎng)定位是相對(duì)的而不是絕對(duì)的，定位的目的，是使項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的銷售具有一定購(gòu)傾向性，吸引目標(biāo)客戶。目標(biāo)市場(chǎng)的選擇和定位通過目標(biāo)市場(chǎng)是否符合企業(yè)自身的開發(fā)能力，目標(biāo)市場(chǎng)是否符合企業(yè)自身營(yíng)銷能力，目標(biāo)市場(chǎng)的選擇是否實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)三個(gè)因素來衡量[17]。c房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)（B33）。一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑方案的形成，要求制定者既要懂得市場(chǎng)，有豐富的房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)，對(duì)買家非常了解，對(duì)個(gè)人居住生活中的行為規(guī)律、喜好，社交特點(diǎn)非常了解，同時(shí)又要掌握建筑語(yǔ)言和專業(yè)知識(shí)，而這樣的人實(shí)際上是不存在的，所以規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案的形成，需要由房地產(chǎn)發(fā)展商和專業(yè)建筑設(shè)計(jì)師共同進(jìn)行。建筑設(shè)計(jì)的要求應(yīng)當(dāng)是具體而詳細(xì)的，在建筑上每一部分應(yīng)考慮哪些因素，應(yīng)該表現(xiàn)什么，項(xiàng)目要賦予的特色是什么，功能是什么，這些特色和功能如何體現(xiàn)，只有這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)者心中有數(shù)。設(shè)計(jì)師只是負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)出符合發(fā)展商要求的建筑，但如果發(fā)展商沒有提出明確的要求，他就無所適從，只能設(shè)計(jì)一個(gè)大眾化的、毫無特色的方案。因?yàn)橹挥邪l(fā)展商才清楚項(xiàng)目的定位，區(qū)域的環(huán)境，樓盤的特色和賣點(diǎn)以及成本控制的限度。再高明的設(shè)計(jì)者，如果沒有對(duì)他提出項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，沒有提出具體的設(shè)計(jì)要求，那么他只能按以往的經(jīng)驗(yàn)和猜測(cè)來設(shè)計(jì)，很難符合要求。建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)要求，往往為項(xiàng)目所有的優(yōu)勢(shì)打下了伏筆，做好了準(zhǔn)備。房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)通過小區(qū)規(guī)劃是否滿足目標(biāo)客戶的需要，房屋戶型是否滿足客戶需要，物業(yè)管理服務(wù)是否滿足客戶需要這三個(gè)因素來衡量[18]。

房地產(chǎn)公司策劃方案范文第5篇

（山西太行建設(shè)開發(fā)有限公司，山西 陽(yáng)泉 045000）

摘要：本文分析了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的基本內(nèi)涵和類別，從三個(gè)方面探討了房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策，并重點(diǎn)就集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了論述，具有一定的理論和實(shí)踐指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)管理；流程；決策

中圖分類號(hào)：F293.30

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1000-8772（2015）22-0159-02

在房地產(chǎn)行業(yè)，成熟的開發(fā)商總是很大程度能透過風(fēng)險(xiǎn)看到機(jī)會(huì)，但有些開發(fā)商卻被風(fēng)險(xiǎn)擋在了殿堂之外。不論是國(guó)家政策，還是行業(yè)政策，又或者是市場(chǎng)行情的變化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)都構(gòu)成或多或少的風(fēng)險(xiǎn)，為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須時(shí)刻關(guān)注政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)形勢(shì)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)研判，穩(wěn)妥應(yīng)對(duì)。

一、科學(xué)識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別首先是識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)事件，并進(jìn)行分類、量化等工作。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，常見的幾種風(fēng)險(xiǎn)為政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)在：

（1）政策風(fēng)險(xiǎn)。政府作為保護(hù)廣大人民的利益載體，在制定政策時(shí)，要充分考慮資源與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，當(dāng)然，還有政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在等等矛盾。而對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商來說，政策應(yīng)該是一種約束和控制的行為，企業(yè)必須要遵守相關(guān)的政策法規(guī)，同時(shí)要制定對(duì)于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充和操作的部門管理規(guī)章制度和規(guī)范性文件以及強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。

（2）項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)、創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)等。項(xiàng)目的定位是決策層根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，包括項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，是指導(dǎo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷策劃方案等工作的依據(jù)。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷推廣方案，基本上決定了項(xiàng)目的銷售前景。如果項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確、盲目開始項(xiàng)目建設(shè)，帶來的影響將是巨大的，也給管理控制帶來的巨大的難度。這是項(xiàng)目開發(fā)過程中最大的風(fēng)險(xiǎn)，屬項(xiàng)目的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)事件一旦發(fā)生，其管理非常困難，成本巨大，甚者能導(dǎo)致不可挽回的后果。

（3）項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)。這是任何項(xiàng)目都要面臨的風(fēng)險(xiǎn)類型，如果項(xiàng)目資金鏈出現(xiàn)問題，項(xiàng)目將會(huì)舉步維艱。所以，項(xiàng)目可行性報(bào)告要體現(xiàn)項(xiàng)目的資金曲線，制定合理的資金控制計(jì)劃，保證項(xiàng)目能夠有充足的資金運(yùn)行。但是由于項(xiàng)目的資金絕大多數(shù)來自于外部，如銀行、合作伙伴、金融市場(chǎng)等，因?yàn)闀?huì)受到金融市場(chǎng)的影響，在做資金計(jì)劃時(shí)，要保證能合理規(guī)避這些外部金融風(fēng)險(xiǎn)事件。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)管理是在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程框架內(nèi)進(jìn)行的管理活動(dòng)、行動(dòng)決策，這些管理事務(wù)本身都能給項(xiàng)目帶來致命的打擊，而且是重量級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)事件。如果管理不到位，帶來的項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、人力風(fēng)險(xiǎn)，還有前面的資金風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)因?yàn)楣芾韺?duì)項(xiàng)目產(chǎn)生致命的傷害。房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目特性非常明顯，房地產(chǎn)商應(yīng)該建立完善的項(xiàng)目管理體系，保證項(xiàng)目管理體系流程清晰、責(zé)任明確。同時(shí)要加強(qiáng)項(xiàng)目管理人員的項(xiàng)目管理知識(shí)。

（1）項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計(jì)階段，向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照通過驗(yàn)收而造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問題；施工階段，從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)有重大錯(cuò)誤，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對(duì)正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題；處理不及時(shí)，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后給客戶造成的質(zhì)量“隱患”（實(shí)際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛）；交房實(shí)物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實(shí)物質(zhì)量”問題等。

（2）項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)：在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)、銷售委托、購(gòu)房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項(xiàng)目的一次性（不可重復(fù)性）特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長(zhǎng)，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩。比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時(shí)候在“饑不擇食”的景況下，可能會(huì)因“省略過程”而不慎跌入“陷阱”。

三、科學(xué)控制房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于成功的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理，決策層首先需要能認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)予以重視，并做詳盡的風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃，并采用“以流程為中心”的管理方式，確保有效應(yīng)對(duì)突發(fā)事件及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)。

一個(gè)成功的全面風(fēng)險(xiǎn)管理流程能夠?yàn)槠髽I(yè)管理者提供一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理框架，以便其明確地考慮風(fēng)險(xiǎn)變化，幫助房地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)種種挑戰(zhàn)，從而判斷開發(fā)商愿意承受的風(fēng)險(xiǎn)量，并確保有到位的風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施，將風(fēng)險(xiǎn)限定在既定水平。

首先，作為風(fēng)險(xiǎn)管理開始，應(yīng)在項(xiàng)目開始時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，可以采用頭腦風(fēng)暴法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件識(shí)別以后進(jìn)行分類及量化，根據(jù)不同類型的風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行分類，根據(jù)成本影響進(jìn)行量化分級(jí)，形成風(fēng)險(xiǎn)清單。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)分類及風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分要根據(jù)各開發(fā)商的管理特點(diǎn)進(jìn)行劃分。?此外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于典型的資源整合型項(xiàng)目，其市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境等變數(shù)相對(duì)較大，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，要考慮到不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生。

其次，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)事件清單，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的編制，設(shè)置不同的風(fēng)險(xiǎn)閥值，風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備的方案，并明確崗位，監(jiān)控項(xiàng)目臨界值的跟蹤。這里是“準(zhǔn)備”方案，而不要“應(yīng)對(duì)”方案，強(qiáng)調(diào)是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件的控制，進(jìn)行主動(dòng)管理，而不是被動(dòng)的應(yīng)對(duì)。

再次，按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程，一方面要保證風(fēng)險(xiǎn)列表清單清晰，另一方面列表中風(fēng)險(xiǎn)清單在流程中得以體現(xiàn)，包括風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知，對(duì)比風(fēng)險(xiǎn)清單進(jìn)行對(duì)號(hào)，并制定準(zhǔn)備措施，流程的主體要責(zé)任明確。責(zé)任人按照流程規(guī)定的臨界值和項(xiàng)目的進(jìn)展及項(xiàng)目執(zhí)行情況進(jìn)行比較，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)事件的識(shí)別，并按照流程“準(zhǔn)備”的動(dòng)作進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)事件的解決。當(dāng)然，此流程是在組織決策層進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃的前提下進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的編制、風(fēng)險(xiǎn)控制與跟蹤，并根據(jù)不同房地產(chǎn)商不同的風(fēng)險(xiǎn)喜好進(jìn)行不同的流程設(shè)置。

在項(xiàng)目整體規(guī)劃下的風(fēng)險(xiǎn)管理流程體系的建立、風(fēng)險(xiǎn)清單的制定完成后，企業(yè)要將風(fēng)險(xiǎn)管理建立在持續(xù)測(cè)試和驗(yàn)證的基礎(chǔ)上，確保局部、重復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)控制管理活動(dòng)有效跟進(jìn)。

四、集團(tuán)企業(yè)如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)管理控制框架和流程是搭建在房地產(chǎn)企業(yè)組織之上的，所以，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理控制模型，會(huì)因?yàn)榻M織的不同而有所不同，切不可生搬硬套。比如，對(duì)于一般的項(xiàng)目型房地產(chǎn)公司，可以先做好前期的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃，把風(fēng)險(xiǎn)的臨界值檢查放置在項(xiàng)目日常績(jī)效評(píng)估工作中，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)清單中的風(fēng)險(xiǎn)就能做到預(yù)見性的管理了。

對(duì)于集團(tuán)式的大型房地產(chǎn)公司來說，就需要考慮建立基于企業(yè)管理體系下的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。比如，在項(xiàng)目前期，需要充分的做好風(fēng)險(xiǎn)清單以及風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備計(jì)劃的編制，在組織上設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理崗位，并設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理流程，流程范圍覆蓋項(xiàng)目相關(guān)的各個(gè)部門。區(qū)域分公司（或是子公司）要定期的審核風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告，如果遇高等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，要第一時(shí)間匯報(bào)到集團(tuán)公司。

保證信息能暢通的傳達(dá)是風(fēng)險(xiǎn)事件能得到妥善處理的最基本條件。定期的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告是項(xiàng)目核心的過程輸出產(chǎn)品之一，它能保證項(xiàng)目知識(shí)有效的利用。在風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告中不僅要有臨界值風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的內(nèi)容，還應(yīng)該有對(duì)所有發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件的描述和處理過程。上級(jí)（區(qū)域公司或是分公司、集團(tuán)公司）要對(duì)報(bào)告的真實(shí)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行檢查。