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房地產宏觀調控的手段范文第1篇

［關鍵詞］房地產調控；反思；新思維

［中圖分類號］F293 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）2-0041-02

1 我國房地產宏觀調控的再認識

1.1 房地產宏觀調控的概念

房地產宏觀調控是指國家運用經濟、法律和行政等手段,從宏觀上對房地產業(yè)進行指導、監(jiān)督、調節(jié)和控制,促進房地產市場供需總量、供需結構平衡,實現房地產業(yè)與國民經濟協(xié)調發(fā)展的管理活動。從調控體系上可將宏觀調控分為政策調控和戰(zhàn)略調控。房地產宏觀政策調控,是從經濟角度,運用貨幣政策、財政政策、稅收政策與土地政策等措施對市場行為進行經濟性約束。房地產宏觀戰(zhàn)略調控,是從法律和行政角度,對房地產市場環(huán)境與房地產市場系統(tǒng)全局進行引導和規(guī)劃。

1.2 房地產戰(zhàn)略調控與政策調控的主要區(qū)別

調控手段差異。政策調控是對房地產市場行為等進行經濟性約束和懲罰,對市場失誤進行糾正,對市場失靈進行補充,對市場失效進行調整。戰(zhàn)略調控是對房地產市場行為進行引導、懲罰和制度安排,具有強制性和法律性。

調控目標差異。政策調控旨在對房地產市場價格波動進行調節(jié),維持市場短期局部的穩(wěn)定,協(xié)調發(fā)展房地產投資市場和消費市場。戰(zhàn)略調控旨在制訂房地產發(fā)展規(guī)劃、房地產市場戰(zhàn)略調整,維持房地產市場總供需總量平衡,促進其平穩(wěn)健康發(fā)展；同時優(yōu)化供需結構,保證中低收入人群住房需求。

1.3 房地產戰(zhàn)略調控的必要性

戰(zhàn)略調控有利于調整房地產經濟與國民經濟的關系。當前我國發(fā)展房地產業(yè)主要從總量上加大房地產業(yè)投資,由于房地產是國民經濟的支柱產業(yè),國民經濟過分依賴于房地產業(yè)。而戰(zhàn)略調控是從結構上對房地產業(yè)進行調整,提高房地產業(yè)的增加值,促進房地產經濟的發(fā)展,實現房地產業(yè)對國民經濟的貢獻。

戰(zhàn)略調控有利于推進城市化進程。我國城市化進程緩慢,城鄉(xiāng)二元經濟結構明顯,城市化與房地產業(yè)發(fā)展不協(xié)調,而政策調控僅調控區(qū)域性和短期性市場波動。戰(zhàn)略調控則是從整個房地產市場出發(fā),制訂房地產長期發(fā)展規(guī)劃,實現房地產業(yè)與城市化的協(xié)調發(fā)展。

戰(zhàn)略調控有利于協(xié)調城市規(guī)劃和城市經濟的發(fā)展。當前我國城市經濟的發(fā)展,只是盲目地追求房地產開發(fā),而忽視城市規(guī)劃,造成城市規(guī)劃與城市經濟發(fā)展不協(xié)調。政策調控只是用經濟手段實現資源合理配置,而戰(zhàn)略調控則是用法律和行政手段加強城市建設和城市規(guī)劃的約束性,從而更好地協(xié)調城市規(guī)劃和城市經濟的發(fā)展。

2 我國房地產宏觀調控主要問題及反思

(1)房地產宏觀調控政策本身的問題。一是房地產宏觀調控政策失靈問題。其一,宏觀調控政策滯后性。宏觀調控政策從制定到實施需要一段過程,包括問題的發(fā)現、調控政策的制定、實施。而市場的易變性、波動性會使得政策無法執(zhí)行,形成滯后性。其二,宏觀調控政策靈活性較差。宏觀經濟政策是面向整體市場,解決短期經濟問題。而房地產市場是區(qū)域性較強的市場,易造成部分區(qū)域適應性差。即使各地方政府依據中央政策制定地方調控細則,也只是一紙空文。另外,還可能由于政策制定者對市場問題把握不準。其三,宏觀調控政策執(zhí)行不力。“上有政策,下有對策”,在政策執(zhí)行過程中,部門利益與地方利益沖突、調控細則歪曲調控政策、政策執(zhí)行者不作為、政策執(zhí)行不到位等。二是房地產宏觀調控失效問題。其一,宏觀調控政策經濟約束性失效。宏觀經濟政策主要是因為利用土地、貨幣、財政、稅收政策等對違反市場行為者進行經濟性懲罰。在實施懲罰過程中,會因“尋租”、“招商引資”政策、經濟懲罰力度不夠使得執(zhí)行大打折扣,造成投資回報遠大于經濟性懲罰,致使政策經濟性約束性失效。其二,宏觀調控政策片面性。綜觀我國已出臺的宏觀經濟政策,皆是針對某個具體問題或現象。其三,宏觀調控政策作用時間短。我國宏觀調控實施后,會在短期內產生一定效果,之后問題會更嚴重,主要是因為宏觀經濟政策僅在短期內影響部分房地產市場主體行為。

(2)房地產宏觀調控引發(fā)的問題。一是房地產市場環(huán)境問題。其一,宏觀調控使房地產市場經濟環(huán)境更加惡劣。一方面宏觀調控使得房地產投機回報率增加,投資炒房和囤房盛行,房地產市場儼然是住房投機市場而非消費市場。特別是大量制造業(yè)資本或者其他重要實體經濟資本投資樓市,加劇了市場投機行為。另一方面宏觀調控使得開發(fā)商大建高檔住房,而高檔住房成交拉動房價,使得中端房價也跟隨上升,中端住房出現泡沫。因此,調控使得房價越調越高,住房越來越困難,房地產市場環(huán)境變得更加惡劣。其二,房地產宏觀調控政策法律環(huán)境受到質疑。我國房地產宏觀政策效用大減,2006年的國八條和國六條實施后,房價出現短暫回調后又升到較高水平。使得人們質疑政府宏觀調控政策。多次調控表明,房地產宏觀調控并不能引領房地產市場走向、改變房價走勢及保障中低收入人群的住房權利。二是房地產市場系統(tǒng)問題。其一,房地產市場投機預期高漲。宏觀政策調控使得房價不跌反漲,投機者信心高漲。根據消費者行為理論,消費者(投機者)“買漲不買跌”,于是投機者看漲預期形成,大量投機資本進入樓市,房價越炒越高。其二,我國房地產市場住房投資功能強于消費功能。目前樓市投機盛行,政府宏觀調控不力,使得購買住房主要是為投資而非消費。宏觀調控使得購房者購房越來越困難,消費市場逐漸萎縮,投資市場成為主流。其三,投資者與消費者矛盾更加激烈。一方面是開發(fā)商與消費者的矛盾,征稅增加開發(fā)成本,而開發(fā)商會將稅收納入房價,將賦稅轉嫁給了購房者,房價越高,購房越困難,開發(fā)商與購房者矛盾僵化。另一方面是投機者與購房者的矛盾,如為抑制投資,提高稅率,但同時增加了自住、投機購房者的購買成本,可投機者掌握大量資本,并不受其影響,他們只需投資回報率大于銀行或其他投資回報率,就不愿退出房地產投機市場,反而使自住需求減少。結果造成一方面投機者擁有大量空置房,另一方面購房者又買不起房,于是二者矛盾愈演愈烈。

3 完善我國房地產宏觀調控新思維

3.1 繼續(xù)改進和完善我國房地產宏觀政策調控

(1)彌補房地產宏觀調控政策的不足。第一,重視對宏觀調控效果評價,制定更加準確有效的宏觀經濟政策。準確有效的宏觀經濟政策可以解決政策失靈問題,宏觀經濟政策要適時、針對性地執(zhí)行,嚴格執(zhí)行制定的宏觀經濟政策。第二,加大宏觀調控政策配套措施,提升宏觀調控執(zhí)行力。執(zhí)行力關系到效果與目標的差異。要力求避免執(zhí)行力大打折扣、宏觀調控政策執(zhí)行不作為的現象,做到公開、公平、公正執(zhí)行,努力構建宏觀調控政策監(jiān)督體系。第三,著重分析抑制住房需求的弊端,積極引導住房需求。

(2)完善房地產宏觀政策調控機制。第一,完善稅收政策調控機制。稅收的重要功能是使收入、生產要素再分配。對房地產征稅,主要應增加住房投資成本,而不是增加住房消費成本。目前我國住房稅收調控既抑制投機,也增加住房消費成本,由此引發(fā)住房難問題。因此,很有必要對住房持有和住房流轉交易分別設計征稅。只有增大持有投資住房的稅收成本,才能抑制投資投機行為,即讓投資房地產的收益小于成本,才會抑制投機。第二,完善土地出讓機制,最大限度地為保障性住房建設提供資金支持。我國土地現行的“招拍掛”出讓機制,造成了房價的不斷提高,建議在操作上可以采取商品房等用地沿用現行的價高者得的招拍掛方式,保障性住房的土地出讓而采取應價低者得。商品房等用地最高價招拍掛,可以實現土地效率最大化,并且可將這部分資金再投入保障房建設,以解決中低收入人群住房難問題。

3.2 逐步啟動和發(fā)展我國房地產宏觀戰(zhàn)略調控

(1)從戰(zhàn)略調控的現實意義上正確引導我國住房需求。一是正確認識住房需求與住房需要,需要且有支付能力才構成需求。因此,購買住房的需要并不等于住房需求。實際上,我國樓市多數住房需要都被錯誤地理解為住房需求。二是引導中國住房觀念,“安居樂業(yè)”是指有居住權而非住房所有權。因此,只要能滿足居住,租房也能實現“安居樂業(yè)”。三是年輕人要認識到購買住房是一種奢侈而非必需。根據房價收入比4~6倍的國際經驗,我國的房價收入比大多在10倍以上,再加上CPI的持續(xù)高漲,使得年輕人住房和資金購買力下降。對于剛畢業(yè)的大學生,工資較低,短期內難以承擔高房價。因此,購買住房只是一種奢侈而非必需,只有當改善住房需要變成需求時,住房才由奢侈轉為必需。

(2)從戰(zhàn)略調控的理論基礎上,保障我國中低收入人群的住房消費權利。中低收入人群住房難問題,既是經濟問題,也是社會問題。經濟問題由市場解決,社會問題由政府解決。因此,完善住房商品房分配制度,努力滿足住房改善需求和住房投資需求的住房消費權利。更要加大保障房建設和完善保障房分配制度,努力建設以消費功能為主,投資功能為輔的房地產市場。并且實行透明、公開和動態(tài)的保障房分配制度,設定保障標準和進入退出機制設計,即無購買商品住房能力時,中低收入人群自動進入保障房分配；當有能力購買商品房時,又能主動退出保障房分配。還要擴大輿論影響,即從輿論上嚴懲不符合保障房人群卻購買保障房的行為。

參考文獻：

［1］黃烈佳.房地產宏觀調控目標分析［J］.產業(yè)觀察,2006(4).

房地產宏觀調控的手段范文第2篇

關鍵詞：國家宏觀調控 房地產市場 影響

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

近年來，我國的經濟得到了飛速的發(fā)展，人們的物質生活水平也越來越高，促進了我國房地產事業(yè)的快速發(fā)展。為了能夠有效的抑制房地產經濟泡沫的逐漸膨脹，我國的相關部門運用宏觀調控中的經濟政策來規(guī)范房地產市場的發(fā)展，控制房地產價格，維護房地產發(fā)展的秩序，使房地產事業(yè)能夠得到快速穩(wěn)定的發(fā)展，最終實現房地產市場和國家經濟發(fā)展相互協(xié)調。

一、國家宏觀調控對房地產市場的影響和作用

我國經濟水平和人們生活水平的提高，雖然一定程度的提高了我國的綜合國力，但是也相應的帶來了對經濟發(fā)展的不利影響。因此，這就需要國家的相關部門采取宏觀調控的政策，比如采取變動稅收和支出、變動貨幣量等相關政策，來有力的維護市場經濟發(fā)展秩序，緩和經濟矛盾。比如在“國五條”中明確提出，要堅定我國房地產市場調控政策不動搖，樓市調控由供求關系管理轉向預期管理等內容。

1.宏觀調控中的財政政策對房地產市場的影響和作用

財政政策，指的是我國的相關部門采用變動稅收和支出的手段，來對總需求產生影響，進而對我國的國民收入和就業(yè)產生影響。在房地產事業(yè)發(fā)展最為蓬勃時，通過提高稅率、增加稅收、政府減少支出等一系列的財政政策，來減少投資者獲得的利潤、提高房地產的投資成本，從而有效的控制房地產的發(fā)展，減少潛在消費者，緩和經濟市場矛盾，避免由于房地產發(fā)展過快而引發(fā)的其他問題，最終對我國國民經濟的發(fā)展產生影響。

2.宏觀調控中的貨幣政策對房地產市場的影響和作用

貨幣政策，指的是中央銀行加大對貨幣供給量的控制，從而對利率和相關的需求產生影響。貨幣政策主要包括了存款準備金政策和再貼現率政策。其中，存款準備率政策，指的是我國運用提高或者降低銀行存款準備率的方法手段，來增加或者減少銀行貨幣供給量，進而影響到利率、投資。比如，國家為了有效的控制房價的上升，可以提高銀行的存款準備金，增加銀行存款，減少銀行的貸款數量，進而提高銀行利率、減少投資者貸款，最終有效的緩和房地產市場的競爭力，避免其他問題的出現。再貼現率政策，指的是我國的中央銀行對商業(yè)銀行或者其他的金融機構進行的放款利率。中央銀行運用再貼現率政策，對商業(yè)銀行的貨幣供給量進行調控，對利率的升降產生影響，對房地產市場投資者資金的流動也產生一定的影響，從而有效的對房地產的投資、需求以及貸款等進行控制，抑制房地產的快速發(fā)展，控制房價，進而有效地解決民生問題。

二、國家宏觀調控對房地產價格的影響和作用

隨著我國房地產業(yè)的快速發(fā)展，促進了我國國民經濟的發(fā)展。房地產價格也在不斷上漲，尤其是近年來，大部分地區(qū)的房價得到了大幅度的上升，因此。國家通過采取宏觀調控的政策，有效的將房價控制在一定范圍內。

1.目前我國房地產價格的發(fā)展現狀

在我國相關部門的2013年我國經濟預測報告中，可以了解到，目前，我國的房地產在國家的宏觀調控政策下，預計今年全國的商品房的平均銷售價格在每平方米6200元左右，和去年相比，同比上升7.6%，并且房價的整體走勢為前期高后期低。其中，我國的一線和二線城市商品房的售價呈持續(xù)上漲趨勢，三線和四線城市的商品房價格均呈下降趨勢。

2.宏觀調控對房地產價格的影響和作用

（1）宏觀調控政策中的稅收調控政策

房地產價格的上漲導致物價水平上升，主要表現在兩個方面。一方面，房地產市場的繁榮發(fā)展和房地產的價格上升，會一定程度的促進房地產相關行業(yè)的物價上升，比如建筑材料行業(yè)、鋼鐵行業(yè)等物價的上升。這些房地產相關行業(yè)的物價上升，又會促進其它行業(yè)的產品或者服務價格水平的提高，進而形成一系列的連鎖反應，從而出現通貨膨脹現象。另一方面，由于人們居住需要住房、企業(yè)辦公需要寫字樓等原因，房地產價格的上漲會不同程度的增加居民居住、公司辦公以及企業(yè)生產的成本。另外，由于人們居住環(huán)境的成本提高，人們對工資的需求也越來越高，進而又提高了企業(yè)的生產經營成本。因此，在控制房地產的價格控制過程中，運用國家的宏觀調控政策中的稅收調控政策，對房地產中的保有階段進行累進課稅的手段，有效的抑制房地產的投資力度，從而平穩(wěn)或者降低房價。

（2）宏觀調控政策中的保障性住房調控政策

保障性住房調控政策，指的是在我國建設大量的經濟適用房、廉租房以及限價房等具有保障性的住房，運用國家宏觀調控的手段，提高房地產在市場上的供給量，尤其是對我國中低層收入者的住房供給，從而有效的控制房價。通過運用宏觀調控政策中的保障性住房調控政策，能夠保障中低收入階層人們的住房，控制房價的快速增長，從而促進國民經濟的良好發(fā)展。

（3）宏觀調控政策中的最高限價法調控政策

由于我國的房地產供給的自然壟斷程度很高，因此，可以通過運用最高限價法調控政策對房價進行調控。具體的操作方式是，房地產開發(fā)商在向當地政府買土地的過程中，當地政府在相關的土地合同上要明確規(guī)定該塊土地用地有房價的控制上限，在此背景下，進行“價高拍賣”的土地拍賣方式。房地產開發(fā)商如果違反了相關的土地合約，房價超出了所限制的范圍，那么就要采取相應的懲罰措施對其進行嚴格的懲罰。在我國運用宏觀調控政策的手段進行房價的控制過程中，首先要采用稅收調控政策和保障性住房調控政策，最高限價法在前者不能發(fā)揮作用時，考慮最高限價法的調控政策。

三、宏觀調控政策存在的不足及建議

目前，隨著國民經濟的高位運行，宏觀調控的難度也越來越大。在國家出臺的宏觀調控政策中，出現了地方政府對于中央的宏觀調控政策響應度不高的現象，對于宏觀調控政策的實施效果具有一定的影響。

由于各地地方政府控制著許多資源和國有企業(yè)，他們不僅是宏觀調控的對象，而且還是宏觀調控政策的執(zhí)行者。一些地方政府以本地區(qū)的局部利益為出發(fā)點來考慮問題，對于不符合本地利益的宏觀調控政策，采取消極甚至抵制的態(tài)度，嚴重影響了宏觀調控政策的實施效果。

因此，加強各地政府對科學發(fā)展觀的貫徹和落實力度；將以往的經濟建設型政府轉變?yōu)楣卜招驼?；健全完善地方政府之間的政府職能、行政體制、財政體制以及產權等制度；

增強政府宏觀調控的能力等，從而有力的促進公關調控政策的順利進行，充分發(fā)揮出宏觀調控政策的積極作用。

參考文獻：

[1] 王輝龍,王先柱.房價、房租與居民的買租選擇:理論分析與實證檢驗[J]. 現代經濟探討. 2011(06)

[2] 張所續(xù).我國銀行信貸政策對房地產市場的影響[J]. 資源與產業(yè). 2011(02)

房地產宏觀調控的手段范文第3篇

【關鍵詞】房地產；宏觀調控；土地財政；房產稅

一、我國房地產宏觀政策調控政策體系簡介

我國房地產宏觀調控目標主要有兩個：一是經濟增長目標；二是社會公平穩(wěn)定目標。調控政策主要包括經濟政策、行政政策及一些宣傳引導手段。通過經濟政策（主要是貨幣、財政政策等）進行調節(jié)，以行政政策（主要是規(guī)劃、計劃等）進行管理和指導，同時配合信息宣傳活動進行引導，以實現對房地產業(yè)的政策調節(jié)。經濟政策和行政政策各具特色，相互聯系，相互補充，共同構成了我國房地產宏觀經濟調控政策體系，如圖1所示。

在我國房地產宏觀調控政策中，經濟政策主要包括貨幣政策、財政政策和土地政策。經濟政策主要是通過影響房地產市場的供求進而調控房地產價格的。供求關系決定價格是市場的基本規(guī)律，房地產市場在運行中也必然受到這一市場規(guī)律的支配。政府可以通過調節(jié)一些經濟參數，如價格、稅收、利率、折舊率等影響企業(yè)的投資和消費者的需求，達到調控目標。行政政策的作用路徑不同于經濟政策，其主要是針對開發(fā)商施加影響，不適用于一般消費者。主要可以通過限制直接限制房價的方式，限制房產結構等方式調控房地產市場?，F階段我國政府主要采取經濟政策調控，一般只有當房地產業(yè)發(fā)展影響我國國民經濟正常發(fā)展時，才會采取行政政策手段。

二、我國現階段房地產調控政策遇到的困境分析

近幾年來，我國出臺了一系列房地產宏觀調控，但效果不容樂觀。

可以看出，今年來我國房地產價格依然以強勁的勢頭持續(xù)走高，房價漲幅也隨調控政策起伏不定，很多調控政策的實施都只是起到暫時抑制房價的作用。造成這種困境的原因主要有以下幾個方面。

1.隨著我國城市化進程的發(fā)展，土地資源愈發(fā)緊缺。這對城市建設用地提出了艱巨的挑戰(zhàn)。我國地少人多，房地產開發(fā)用地緊張。目前我國人均耕地約1.43畝，不足世界平均水平的40%。我國人口基數大，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，本就捉襟見肘的土地供應將更為緊張。這種情況導致土地價格大幅上漲，繼而導致房價持續(xù)攀高。

2.我國經濟發(fā)展對房地產業(yè)過度依賴。長期以來，我國房地產業(yè)被設計成國民經濟的支柱性產業(yè)，導致了我國經濟對房地產的過度依賴。我國現行的土地批租制度使得出賣土地成為地方的主要財政收入。因此，房地產業(yè)為地方政府創(chuàng)造了巨大的經濟業(yè)績和財政收入。2012年前11個月，我國130個主要城市土地市場總土地出讓金額達1.18萬億元，與2011年同期相比減少了30%。以此推及全國所有城市，2012年全國地方政府的土地財政總收入可能會比2011年減少上萬億。這樣，各地方政府成了房地產宏觀調控最大利益受損方，因此地方政府在實施調控政策時的積極性不強，執(zhí)行力度不大，這對調控效果產生很大影響。在經濟增長和社會公平穩(wěn)定雙重目標追求下，政府往往更注重經濟增長，其結果必然造成地產市場的持續(xù)升溫和房價的不斷推高。

3.我國貧富差距懸殊，目前政府房產業(yè)稅收政策不完善。我國目前最貧困人口約占總人口20%，但他們占收入或消費的份額卻只有4.7%，然而占總人口20%的最富裕人口所占收入或消費的份額卻高達50%。富人有一次性付款買好幾套房子的經濟實力，而窮人則可能幾輩子的收入也買不起一套房子。在在這種大背景下，政府出臺的房地產調控的金融稅收等政策往往會大打折扣。比如提高首付比例和房貨利率，這使得買房的經濟起點提高。對于富人來說買房本不差錢，一次性全額付款也沒關系，而對于窮人來說，高額的首付和高的房貸利率對其構成了巨大的經濟壓力。提高房貨首付比例和利率不僅不能限制富人炒房，反而給窮人增加購房壓力，導致更多的人買不起房。變相的給了少數富人買更多房子的機會。至于通過征收二手房交易稅來抑制房價的政策就更收效甚微了。價格由供求關系決定，當前房地產市場需求遠遠大于供給。此時征收交易稅對對抑制房價毫無影響，市場的力量會導致賣方完全稅收轉嫁給下家。這樣，相當于政府直接向買方征稅，這在一定程度上進一步促使了我國居民收入差距的擴大。

4.部分房地產宏觀調控政策產生了很大負面影響。部分房地產宏觀調控政策未根據我國房地產市場現狀設計，產生了很大負面影響。一些房地產調控政策設計初衷是為了抑制“投機型需求”，但忽視了政策對房地產供給的巨大負面作用。例如在房地產宏觀調控中，房地產行業(yè)向金融機構貸款被限制，這大大阻礙了房地產供應商的發(fā)展。2011年度銀行幾乎停止了90%以上的房地產按揭貸款的發(fā)放，這導致2011年因缺少資金而破產退市的房地產公司多達6000多家。近幾年來我國房價上漲過快，最根本的原因還在于住房供求的不均衡。因此，從長期來看，如果房地產市場供應不能繼續(xù)增加，房地產市場的剛性需求仍將是住房價格的最有力支撐。人們對未來房地產供應緊缺的預期將不會變化，房價上漲壓力依然很大。

此外，房地產市場本應該是這樣一種壟斷競爭型市場：既能使房地產業(yè)達到規(guī)模效率，又可以使其性價比在比較激烈的競爭中提升。然而，隨著調一些控政策的實施，導致房地產市場洗盤嚴重，已初步形成寡頭壟斷的市場格局。一些大的房地產開發(fā)商可以憑借其雄厚的資本，在城市或者全國形成房地產市場的資源壟斷。

三、我國當前房地產業(yè)宏觀調控的出路

1.加快土地稅制改革，合理規(guī)劃，提高土地配置效率。世界上有很多發(fā)達國家都有像中國現階段一樣去依靠土地財政，千方百計地去抬高地價賺取更多的土地出讓金去創(chuàng)造經濟業(yè)績和財政收入。但國外主要通過對存量土地征收物業(yè)稅、房產稅等方式創(chuàng)造財政收入。國外中央政府限制地方政府對土地的處置權，土地出讓由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，這樣既能大大降低地方政府對土地財政的依賴性，又能在一定程度上保護耕地，使地方政府轉向追求傳統(tǒng)的工業(yè)和農業(yè)經濟的可持續(xù)發(fā)展。同時，土地征稅制度的改革，對存量土地征收物業(yè)稅、房產稅，還能增加房地產“投機性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機，降低房價的作用。因此，我國房地產業(yè)可以借鑒新加坡、德國經驗，合理規(guī)劃房地產用地，以開發(fā)中小戶型為主，著更集約的原則來進行房地產開發(fā)，提高土地的配置效率，堅持走資源節(jié)約型道路，滿足人民群眾安居樂業(yè)的需要。

2.逐步改革地方政府績效評估體系。重視對社會公平目標的追求，建立更科學的績效評估體系。同時，實施對地方政府的房地產調控的問責制把控制住房價格過快上漲、增加保障房建設等內容納入經濟社會發(fā)展工作的目標責任制，切實強化對地方政府行為的約束，多管齊下，促使地方政府將房地產宏觀調控政策落到實處。

3.加快對現有稅制的改革，設計更合理的房地產業(yè)稅制。房地產稅的設計應當以抑制房地產市場的投資性需求為主要目標。對于我國當前的房地產市場來說，征收房產稅是一種長期有效的調控手段。房產稅的開征能大大增加以投資為目的消費者的稅收負擔，從而有效的抑制投機性需求。這種調控方式可以長期留存，并通過稅率的調整來收緊或放松。我國目前已在上海和重慶部分地區(qū)開展征收房地產稅的試點工作，且已取得了初步成效，當然也發(fā)現了一些問題。因此，要總結經驗，對房產稅征收范圍、稅率多少、房屋等級的界定、房屋的價值評估一些列問題，組織專家學者進一步探討并進行科學的評定，逐步去完善房地產稅制度。

此外，還應建立健全房地產業(yè)相關的行政法律法規(guī)，切實保障房地產宏觀調控政策的實施。并通過信息宣傳，輿論引導等手段使政府房地產宏觀調控政策為大眾所知，徹底深入人心。

參 考 文 獻

[1]金海燕.我國房地產宏觀調控政策運行過程研究.哈爾濱工業(yè)大學博士論文.2008（9）

[2]王兵.關于當前房地產宏觀調控政策的思考[J].科技信息（科學教研）.2007（15）

[3]余凱.中國房地產宏觀調控的難點問題和對策研究[J].經濟研究導刊.2013（4）

[4]周中元.國外房地產宏觀調控政策借鑒與啟示[J].特區(qū)經濟.2007（1）

房地產宏觀調控的手段范文第4篇

關鍵字:房地產；宏觀調控；必要性；法制化

一、房地產市場調控的必要性

政府對房地產經濟的宏觀調控就是指以政府為主體,通過經濟、法律、并輔之以計劃與行政的手段和機制,對整個房地產行業(yè)和房地產經濟運行所進行的宏觀調節(jié)和控制,以發(fā)揮房地產經濟在國民經濟中應有的作用,保證其健康可持續(xù)的發(fā)展。[1]

（一）房地產資源優(yōu)化配置的需要

市場經濟體制的基本要求是社會資源以市場配置為基礎,但市場配置資源有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補市場失靈,保證其健康運行,政府必須對市場經濟進行干預和調控。中國房地產經濟作為市場經濟中的一個子系統(tǒng),其資源配置在充分發(fā)揮市場機制調節(jié)作用的基礎上,同樣要受到政府的調節(jié)和控制,以保證房地產業(yè)健康發(fā)展。

（二）加強房地產業(yè)在國民經濟中的重要地位和作用的需要

房地產業(yè)在國民經濟中的重要地位和作用決定了必須對它實施政府宏觀調控。房地產同國民經濟的其他產業(yè)的關聯度大,是基礎性、先導性產業(yè),房地產業(yè)的發(fā)展狀況,直接影響這些相關產業(yè)的發(fā)展。隨著房地產業(yè)創(chuàng)造的產值在國民生產總值中所占比重的增長,房地產經營收入日益成為政府財政收入的重要組成部分,所以房地產業(yè)成為國民經濟的重要支柱產業(yè)。

（三）保證我國房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的需要

我國房地產經濟處于起步階段,其發(fā)展的幼稚性也要求對它實施政府宏觀調控。這種幼稚性主要表現在如發(fā)展不穩(wěn)定、地區(qū)間發(fā)展不平衡等方面、房地產供給結構不合理,需求增長過快[2]。

二、目前我國對房地產市場宏觀調控存在的缺陷

(一)調控政策或措施本身缺乏合法性

新一輪宏觀調控政策在性質上均屬于規(guī)范性文件，根據不完全統(tǒng)計，其內容違反《行政處罰法》、《房地產管理法》、《土地管理法》、《擔保法》等法律強制性規(guī)范之處不下幾十處，且調控政策內容含混不清，缺乏確定性，經常用一些常識性概念表達專業(yè)性問題，缺乏應有的確定性和嚴謹性，在法律責任上很難界定。。雖然《營業(yè)稅暫行條例》賦予了國務院調整營業(yè)稅稅目、稅率及減免稅項目的權限，但是如此頻繁地修改同一課稅要素，也會使稅收法定原則所要求的稅收制度的穩(wěn)定性受到損害，納稅人對于納稅的基本預期變得不確定，嚴重影響了政府的稅收方面的誠信形象。

（二）要素的非市場化而商品的市場化

房地產開發(fā)的土地、資金，甚至勞動力基本上非市場化，而建筑材料、商品房銷售則完全市場化。影響房價最根本因素的土地價格仍然完全由各級政府控制。因為各方的利益價值取向不同，直接影響了政府統(tǒng)籌協(xié)調部門價值取向和行為的能力。從市場來看，產品市場化和要素的非市場化以及壟斷結構，影響房地產市場的深化發(fā)展。例如我國的利率還沒有市場定價。土地在招拍掛之前，很多是通過劃撥、協(xié)議定價等非市場方式進行的。這就使得國內商品房的定價是相當不確定的，基本只好由開發(fā)商來主導。炒高房價、過度投機，由此得以實現。

（三）公權力與開發(fā)商的聯姻，造成了地方政府與開發(fā)商共同分享房市財富的局面

在經濟全球化、競爭日益激烈的大背景下，哪種產業(yè)能使地方GDP數量上升最快呢?當然是房地產業(yè)。地方政府對土地的壟斷權保證了這種"生意"只賺不賠。房地產又能帶動鋼鐵、家電、家具、建材、中介、金融、室內裝修等相關行業(yè)發(fā)展，從而產生巨大的乘數效應。因此，在地方政府看來，發(fā)展房地產業(yè)既能使地方GDP快速上升，又能緩解地方財政在支出上的困境，這就導致了地方政府在執(zhí)行中央政策上， "上有政策，下有對策"。

三、對房地產市場進行宏觀調控的經濟法思考

（一）我國的特有的調控手段--"土地政策"與其他手段的配合

我國土地公有制表現為兩種形式，即城市土地國家所有制和農村土地集體所有制。實施土地用途管制、農地嚴格非農化、建設用地統(tǒng)一供應，使政府可以通過調節(jié)土地供應總量、土地用途管制等途徑，達到抑制或鼓勵市場需求，有效地引導投資總量和結構，實現調控經濟運行的目標。因此，要想充分利用土地政策又要講求實效必須注意提高預見性并重視其與其他政策的配合使用，主要是與金融政策、稅收政策、價格政策之間的相互配合。[3]

1.與金融政策的配合

決定房地產供應量和供應速度有兩大因素：土地供應狀況和資金供應狀況，對應的就是在調控過程中應強化土地政策和金融政策的配合。其傳導過程可以描述為以下兩大途徑： 一方面，由于首付款提高，部分原計劃購房的人會因首付款不足而延遲住房消費、部分投資者和投機者會因首付款增加而減少購房套數會購房面積，從而導致住房需求下降；另一方面，由于利率提高，貸款成本增加、投資收益降低，投資者和投機者的住房需求會得到抑制。

2.與稅收政策的配合

稅收不僅是國家參與社會財富再分配、籌集財政資金的主要渠道，更是國家宏觀調控的重要手段。國家通過稅種、稅率等稅收手段，對社會經濟流向起著導引作用。對哪種產業(yè)免征稅或減稅，意味著國家鼓勵該產業(yè)，反之則意味著國家抑制或放緩該產業(yè)的發(fā)展，這是一種非常敏感的經濟杠桿。

3.與價格政策的配合

在市場經濟條件下，價格主要通過市場而形成。價格隨供求關系的變化而圍繞價值波動。如果價格非因供求原因而過分偏離價值，或因價格壟斷出現暴利，或因任意低價競銷、傾銷而擾亂正常的市場秩序，必然破壞市場機制。作為反映和調節(jié)國家價格總水平的價格管理關系也必然的成為了此次宏觀調控的對象。

"新八條"規(guī)定加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應，經濟適用住房價格要嚴格實行政府指導價。

（二）調控理念的轉變--變"堵"為"疏"，獎懲結合

在很多人的觀念中，宏觀調控就是打壓、限制、禁止的代名詞，其實這樣的理解是錯誤的，現代宏觀調控已越來越多的采用了結構性調整，而不僅是用總量性調整來解決問題。在本次宏觀調控中，既有限制用地規(guī)模和貸款規(guī)模、提高土地獲取成本和融資成本等短期降溫措施，更有調整和改善住房供應結構、加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度等長期發(fā)展性規(guī)劃。這就在區(qū)分不同目的的需求者后，給予了他們不同的引導：對于自用需求，特別保障中低收入家庭的住房問題，避免他們對市場未來的悲觀預期，動搖支撐房價的重要基礎；對于以出租為目的的投資需求，引導投資者增強風險意識和對市場信息的捕捉能力，既要滿足他們投資房地產的要求，也要擴展投資渠道，分流資本，控制這部分投資對市場走勢和房價的影響力；對于投機需求，嚴格控制，增加他們獲取貸款的難度和貸款的成本，在過戶登記和物業(yè)轉讓等各個環(huán)節(jié)加大管理力度，嚴密監(jiān)控這部分資本的流向，避免他們誤導廣大需求者形成某種心理預期，造成房價的劇烈漲跌和市場的動蕩。總體上使廣大需求者相信，未來的市場供應不會驟減，購房選擇空間不會縮小，房地產市場有能力提供更多高品質的項目，且項目成本不會大幅增加。

參考文獻：

[1]張泓銘.房地產宏觀調控原理的基本思考[J].社會科學，2003（9）

[2]洪開榮. 房地產經濟學(第一版)［M］.武漢：武漢大學出版社,2006

[3]孟星.土地政策宏觀調控手段的重大創(chuàng)新[J].上海房地，2005（1）

[4]張守文.宏觀調控的周期變易[J].中外法學，2002（6）

[5]李昌麒.尋求經濟法真諦之路[A].李昌麒、胡光志.宏觀調控法若干基本范疇[C].北京：法律出版，2003.366

房地產宏觀調控的手段范文第5篇

關鍵詞：房地產 宏觀調控 地方政府

針對房價上漲過快的現狀，從2003年6月央行121號文件開始，中央出臺了一系列抑制房價過快增長的政策措施，比如，“121”文件、“831大限”、“71號”文件等等。但是至今為止，我國對于房地產調控的宏觀貨幣政策未取得預期的效果。政府在進行多次調控后，為什么還是未能有效規(guī)范房地產市場的發(fā)展呢?究其原因，我們認為這主要是由于宏觀調控手段和調控政策的著力點不完全正確。

一、我國近年來房價上漲過快的的原因分析

造成房價快速上漲的因素是多方面的，既有需求層面的，也有供給方面的。

1、市場需求過度旺盛

從需求方面講，住宅需求主要包括城市化進程加快帶來的剛性需求、城市居民改善住房條件的主動需求、城市拆遷改造帶來的被動需求以及部分投資者的投資和投機需求等。首先，從潛在需求來看，目前，中國剛剛進入城市化的加速階段，一直到2050年，中國都將處于城市高速發(fā)展的時期。城市化進程的加快，導致大量的流動人日涌入城市。專家估計，到實現“全面小康”的2020年，我國城市化水平將達到55～60％，城鎮(zhèn)居民將增長到8億至8.5億人，而我國現有城鎮(zhèn)居民4.9億人，也就是說未來15年左右將約有3～3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題。其次，從有效需求測算，不斷提高的居民收入水平和銀行貸款的低利率環(huán)境為城市居民改善住房提供了有利時機，原有城市人口存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米，如果假定有20％的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這20％要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國20％的城鎮(zhèn)家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個現實需求總量是5.4億平方米。這個需求是客觀存在的，是現在就有支付能力或借助于銀行信貸就具備支付能力的需求。此外，我國目前很多城市為了改善城市面貌，舊城改造和城市建設的力度很大，由此產生了大量的被動需求。最后，居民的投資性購房需求增加。由于房地產不僅具有消費品屬性，也具有投資品屬性，所以房地產市場上的需求除了自住性需求外，還存在著大量投資性需求。尤其是近年來，一方面居民可支配收入逐年提高，另一方面銀行存款利率較低。于是，大量社會資金在缺乏其他更好投資渠道的情況下，紛紛進入房地產市場，造成部分城市的房地產投資需求迅速擴大。

2、房地產供給結構失調，各級市場供給不足

長期以來我國住房供給結構不合理，經濟適用住房和廉租房供給比例太小，高價商品房的供給比例占據主導地位，大戶型、豪華型住房供過于求，而價格適中的中小戶型供應偏少。別墅高檔公寓每年的新開工面積相對于經濟適用房新開工面積的比重在不斷上升，前者每年增加，后者卻停滯不前甚至下降。這樣就形成了一種不合理的供給結構，即高檔住房偏多，而與絕大多數居民消費能力相適應的經濟適用房的供應明顯不足，在高檔住房“成本推動”和中低檔住房“需求拉動”的共同作用下，引起房價的全面上漲。

二、宏觀調控未能奏效的原因分析

造成宏觀調控未能奏效的原因是復雜的，既有政策上的問題，也有外部環(huán)境的原因，這里只從政策層面對房價調控效應不理想的原因進行探討，具體而言，政策層面的原因主要包括以下幾個方面：

1、調控措施著力點存在偏差

如前所述，我國房價上漲的原因既有供給層面的原因，也有需求層面的原因。但我們通過對我國2003～2006年政府出臺的一系列宏觀調控政策的疏理，發(fā)現宏觀調控措施著力點存在偏差?？傮w而言，2006年5月以前，我國對房地產市場的宏觀調控可以劃分為二個階段：第一個階段是2003年到2004年。2003年年以來，房地產業(yè)在發(fā)展過程中出現了部分地區(qū)房地產投資過熱、房價上漲過高的現象，尤其是上海、杭州等長三角地區(qū)，房價漲幅超過10％。于是從2003年6月央行121號文件開始，中央政府出臺了一系列調控政策。但從表2可以看出，這次調控主要是抑制供給，對需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，結果出現投資炒作和被動需求等非合理需求的快速增長，進而導致房價大幅上漲。第二個階段是2005～2006年初。2005年初，根據房地產市場出現的新情況和新問題，中央有關部門出臺了一系列涵蓋土地供應、開發(fā)、銷售、流通環(huán)節(jié)等房地產行業(yè)全過程的調控政策，調控手段從行政手段上升到諸如利率、稅收等經濟手段。本輪宏觀調控的重點是抑制房地產需求的過快增長，如開征房地產交易稅、提高房貸利率等都是著眼于需求方面的。但在供給方面，由于擔心投資過熱，在穩(wěn)定房價的政策下，政府采取一切措施防止投資增長率的反彈，控制房地產投資。結果是部分城市商品房價格在2005年下半年經歷了半年了冷冬后，2006年3月份開始回暖。

綜上所述，我國宏觀調控未達到預期效果的原因在于未對癥下藥，房價高漲既有需求層面的原因，也有住房供給方面的原因，而我們歷次調控都只針對供求的一個層面，因此，房價越調越高也就在情理之中。

2、調控手段存在不足

首先，調控手段運用較為單一，經濟手段和法律手段的運用力度不夠。例如2005年的宏觀調控，可以明顯看出居于主導地位的是行政手段，無論是七部委的《意見》還是“新舊國八條”、“61大限”都是中央政府向地方政府和社會公眾轉達的行政管理指令。在我國房地產融資體系、財稅體系以及房地產法律法規(guī)體系都存在著較大完善空間的情況下，不斷依靠一條條的行政指令進行宏觀調控顯然是隔鞋搔癢、未到要害。其次，調控手段缺乏細分。盡管在2005年出臺的一些調控政策中，已經出現了“區(qū)別對待”的條款，如對于營業(yè)稅的征收，但是區(qū)分度仍不夠明確，許多中西部欠發(fā)達地區(qū)不僅不應該緊縮調控反而應該出臺鼓勵性發(fā)展政策。另外，從保障居民居住需求的角度而言，調控對普通商品房的傾斜政策有所欠缺。在通過提高房屋貸款利率抑制投機時，沒有對不同收入的購房群體加以區(qū)分，使得普通消費者買房的壓力增大。而且普通消費者相較于投機商而言對房貸利率的敏感度是高出許多的，投機商可以通過提高炒賣價轉嫁彌補融資成本，而普通消費者卻因為貸款利率的上升壓力倍增。

3、地方政府對調控政策執(zhí)行不力

首先，自從我國實行土地拍賣制度以來，相當多的地方政府對“土地財政”產生依賴。資料顯示，土地有償轉讓收入已從1999年的114億元增長到2005年的3700億多億元，名副其實地成為了各級地方政府的“第二財政”。而實現土地效益最大化，追求“以地生財”，必須依靠高房價的拉動，因此，地方政府主觀上不希望房價下跌；其次，房地產業(yè)關聯性強，對GDP貢獻大。統(tǒng)計資料表明，2005年中國GDP增長的8個百分點中，有1.8個百分點是房地產業(yè)直接貢獻的。同時，中國房地產業(yè)還直接帶動了57個相關產業(yè)的產出增加。GDP增長率是衡量官員政績的重要指標，地方官員為追求政績不希望房價下跌。由于中央和地方政府二者之間管理目標存在差異，并由此導致一些地方政府對宏觀調控政策“陽奉陰違”、“拆招卸力”，甚至逆向調節(jié)。

三、完善我國房地產市場調控的建設

雖然本輪宏觀調控取得了一定的成效，但房地產市場發(fā)展中仍然存在一些突出問題。一是住房供應結構不合理仍十分突出。當前住房市場供應體系發(fā)展中的突出問題是與廣大中低收入家庭承受能力相適應的中低價位、中小戶型普通商品住房供應比例偏低。2006年1～6月份，40個重點城市上市預售房平均每套建筑面積達115平方米，適合當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用住房仍然供應不足。二是部分城市房價上漲仍然較快。國家統(tǒng)計局和發(fā)改委聯合的統(tǒng)計結果顯示，2007年一季度，全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.6％，其中，深圳12.6％、上海10.1％、北京9.0％、廣州8.0％；新建商品住房銷售價格同比上漲6.0％，其中，上海15.1％、深圳10.3％、北京9.8％、廣州9.0％、福州8.8％；三是住房保障制度不完善。我國目前住房保障制度建設相對滯后，低收入家庭住房難的問題沒有根本解決。具體體現在政策落實不到位，保障體系不健全，配套政策不完善。經濟適用住房以及廉租住房制度建設推進緩慢。

針對我國房地產目前仍然存在的問題，對我國房地產市場調控有以下建議：

1、大力培育房地產市場，進一步拓寬租售并舉的市場供應。同時，政府要給予中低價位、中小戶型普通住房建設一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供給。并制定普通住房定向銷售細則，在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用等方面給予優(yōu)惠，滿足普通居民購房需求，降低購房成本。

2、完善住房保障制度，滿足普通居民購房需求。一是根據低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。針對經濟水平不同的人群實施不同的住房保障制度。對低保人群實施廉租房政策；為低收入者提供經濟適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來源。三是完善配套政策，包括建立低收入人群的住房檔案和分配制度，根據實際需求安排住房投資和住房分配。