前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計要點范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計要點范文第1篇

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀模式

Abstract: the real estate industry is the endowment of endowment pattern, one of the market mechanism is the endowment system innovation crystallization, is the endowment insurance system under the conditions of market economy, and actively expand the investment field continuously break institutional ills and the market and capital operation results. And real estate is a composite of endowment real estate, is "endowment + real estate development of integrated model. This paper mainly in the real estate development and the current focus on pension points analysis.

Keywords: endowment real estate development present situation mode

中圖分類號： F293.3文獻標識碼：A文章編號：

養(yǎng)老地產(chǎn)概念的提出，始于上世紀七八十年代率先進入老齡化社會的經(jīng)濟發(fā)達國家。其狹義的含義就是將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開發(fā)項目之中，以滿足日益增長的特定市場需求。廣義的概念則包括了養(yǎng)老地產(chǎn)獨有的居住功能、服務(wù)功能、養(yǎng)老保險的保障功能以及逆向融資功能等。

一、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

進入21世紀，隨著我國人口老齡化時代的來臨，我國政府加大了對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入力度。僅2009 年一年，國家就建立并逐步推廣了“新農(nóng)?！钡娜耩B(yǎng)老保險制度。目前已經(jīng)在10%以上的縣展開了對60歲以上的農(nóng)民發(fā)放國家基本養(yǎng)老金；在部分省市逐步開展了向80歲以上老人發(fā)放月度生活津貼； 在全國新建了 1000 多家養(yǎng)老院和其他養(yǎng)老機構(gòu)，使10多萬五保老人開始進入養(yǎng)老機構(gòu)受到養(yǎng)老護理；加強了全國養(yǎng)老行業(yè)的組織建設(shè)，成立了全國性的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)會和三個行業(yè)性聯(lián)盟，即長期照料行業(yè)聯(lián)盟、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟以及研究界推進的研究、 護理、 實踐一條龍聯(lián)盟。

同時，政府正在就養(yǎng)老地產(chǎn)的逆向融資產(chǎn)品委托保監(jiān)會積極進行研究，以解決有房無錢老人晚年生活費用支出問題；對涉及養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)所關(guān)聯(lián)的土地供應(yīng)、稅收政策、合作基金的設(shè)立以及服務(wù)行業(yè)標準征求意見；在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃上則提出了以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機構(gòu)養(yǎng)老為補充，構(gòu)建符合中國國情的“9073”養(yǎng)老格局（即： 90% 通過家庭照顧實現(xiàn)養(yǎng)老，7%通過社區(qū)照顧養(yǎng)老，3%入住養(yǎng)老機構(gòu)集中養(yǎng)老）的指導(dǎo)思想。雖然說政府所做的以上工作還沒有真正解決目前困擾我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心問題，許多工作還處在研究、探索階段。但傳達出的政策信息是：政府正致力于我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)妥發(fā)展，相關(guān)扶持政策將隨著工作進度的加快逐步推出，房地產(chǎn)行業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)，其政策時機已經(jīng)逐步成熟。

從另一個角度分析，經(jīng)過了連續(xù)幾年的房價暴漲，在抑制住房投機政策的高壓下，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著一次大的調(diào)整。雖然沒有人能夠預(yù)料此次調(diào)整的周期和調(diào)整的深度，但多元化的住房供給政策（保障房、廉租房、商品房并舉） ，必將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠的影響。同時我們應(yīng)該看到，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大概還有15～20年的時間可以開發(fā)，這個階段買房的主力是70后和80后，當(dāng)90后成長起來時，他們雙方父母家里都有房子，他們并不需要買房，需求量也就減少了很多。而那時中國已經(jīng)進入老齡化的高峰期，養(yǎng)老地產(chǎn)或許將成為今后相當(dāng)長一段時期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的主力板塊。因此，養(yǎng)老住宅的開發(fā)與建設(shè)不僅是將來，也是現(xiàn)在迫在眉睫的事情。只是由于現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的金融政策、土地政策、配套政策的支持還沒有完全到位，商業(yè)模式也不夠成熟，一旦條件具備，養(yǎng)老地產(chǎn)將會是爆發(fā)式增長，每一個房地產(chǎn)商現(xiàn)在就應(yīng)該未雨綢繆，早作考慮和準備。

二、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)注要點

作為我國房地產(chǎn)新型的投資領(lǐng)域和營銷項目，其全新的增長點和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢自不必說，必須要冷靜思考的是這個項目內(nèi)在的風(fēng)險性，這是對于這個新型行業(yè)尤其是關(guān)乎我國養(yǎng)老制度這種關(guān)乎社會特定群體穩(wěn)定的重要項目類型，必須要全面估算其中可能遇到的問題。

1. 研究開發(fā)模式

比照發(fā)達國家較為成熟的經(jīng)驗和國內(nèi)部分城市正在探索的相關(guān)案例，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)大體可分為兩類模式：第一類是由社會養(yǎng)老機構(gòu)開發(fā)并管理的模式，如動用國家養(yǎng)老基金或保險基金開辦的養(yǎng)老院，其特點是服務(wù)功能齊備，建設(shè)標準較高的養(yǎng)老院，投資大，回收周期長，帶有國家補貼性質(zhì)；第二類是在房地產(chǎn)開發(fā)項目中配建專門的老年住宅，其特點是分布面廣，兼顧子女相鄰而居，符合中國的文化傳統(tǒng)，但操作與管理比較復(fù)雜。

2、平衡投入與產(chǎn)出

作為一個新興市場和新興產(chǎn)業(yè)項目，養(yǎng)老地產(chǎn)在獲得全新的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的同時，還存在著作為新興產(chǎn)業(yè)模式所固有的不確定性和風(fēng)險性，而在投資、管理、營銷等一系列組織行為中還存在著巨大的變數(shù)。在養(yǎng)老地產(chǎn)這一鏈條中，各種企業(yè)類型都會因為面對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所先前固有的高投入、長周期、經(jīng)濟環(huán)境在投資期間多變等復(fù)雜的不確定因素，而導(dǎo)致其為了應(yīng)對這些潛在的投資風(fēng)險而制定和確定科學(xué)合理的用來計算投入產(chǎn)出比的模型，而這種行為的難度是可想而知的。由于養(yǎng)老地產(chǎn)與以往各種地產(chǎn)類型執(zhí)行的完全是不同的管理方法和營銷手段，沒有現(xiàn)成執(zhí)業(yè)經(jīng)驗的地產(chǎn)投資企業(yè)集團必然造成當(dāng)前相關(guān)公司明確的盈利模式的暫時缺位。雖然地產(chǎn)投資相關(guān)企業(yè)資本的長期性很好的迎合了投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)期限較長的特征，這也是時下能夠支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基本認可和辨識依據(jù)。

3、健全優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈

當(dāng)前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)還處于摸索階段，因此首要的任務(wù)是應(yīng)推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的形成，從而促進養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)。目前我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條尚處于形成過程中，如建設(shè)資金投入、建設(shè)用地提供、設(shè)施設(shè)備配備適老化用品購置、運營管理引進等環(huán)節(jié)都有待進一步銜接?？梢哉f，完善的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條是促進養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)和建設(shè)的重要前提，只有相關(guān)完整的環(huán)節(jié)能夠得到順利銜接，才能有效促進養(yǎng)老地產(chǎn)的順利發(fā)展。目前既需要建設(shè)良好的信息平臺來銜接各個環(huán)節(jié)，同時也需要政府出臺支持政策來培育各環(huán)節(jié)的成長。針對產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化健全，還要通過制定針對性的產(chǎn)業(yè)標準，需要有關(guān)部門制定政策和標準以加強規(guī)范和引導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，從而應(yīng)對在實際建設(shè)中所遇到的由于產(chǎn)品多樣化和建設(shè)主體多元化所造成的水平不均衡問題。同時國家還要出臺各種政策來鼓勵養(yǎng)老機構(gòu)的健康發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)布局下養(yǎng)老項目的多樣化和有序化。

總之，養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式之一，是市場機制下養(yǎng)老制度創(chuàng)新的結(jié)晶，是養(yǎng)老保險制度在市場經(jīng)濟條件下積極拓展投資領(lǐng)域、不斷破除體制性弊病而走向市場化、資本運營方式的結(jié)果。而養(yǎng)老地產(chǎn)是一種復(fù)合型地產(chǎn)，是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的開發(fā)集成模式。其內(nèi)涵是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整的鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務(wù)的整個流程之中，為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的復(fù)合人居生活。養(yǎng)老地產(chǎn)模式的興起和繁榮體現(xiàn)了地產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)全市場覆蓋地產(chǎn)營銷模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s的主題式、細化式的市場覆蓋營銷模式，是新型地產(chǎn)營銷模式與社會保障體制創(chuàng)新的完美結(jié)合。

養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計要點范文第2篇

關(guān)鍵詞：老齡社會；老年住宅；設(shè)計要點

中圖分類號： TU2 文獻標識碼： A 文章編號：

2013年2月，全國老齡工作委員會辦公室在北京我國第一部老齡事業(yè)發(fā)展藍皮書——《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告（2013）》。該報告指出，2012年我國老年人口數(shù)量達到1.94億，老齡化水平達到14.3%，預(yù)計2013年老年人口數(shù)量將突破2億大關(guān)，達到2.02億，老齡化水平達到14.8%。通常，國際上將65歲以上的人口比率超過總?cè)丝诘?%，稱為“老齡化社會”，而超過了14%就被稱為“老齡社會”。中國無疑已經(jīng)成為世界上第一個步入“老齡社會”的發(fā)展中超級大國。

隨著養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老院、托老所、老年公寓成為不少老人的選擇。在商品住宅高速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)開發(fā)的個性化需求不斷凸顯，如何打造適合老年人居住的住宅成為不少房地產(chǎn)開發(fā)商開始思索的問題。

近年來，我國對老年住宅的開發(fā)有了初步嘗試。比較有代表性的老年住宅有：廣州的頤年園、北京的東方太陽城――這兩個樓盤是國內(nèi)比較大的退休社區(qū)；浦東老年公寓、上海假日老年公寓——這兩個項目為酒店式服務(wù)的老年公寓；上海松江社會福利院——該項目是按照星級賓館標準設(shè)計的“賓館型”養(yǎng)老院。

我國對老年住宅的開發(fā)已經(jīng)邁開步伐，那么，如何讓老年人住宅更適合老年人居住，更能滿足老年人的獨特需求呢？本文旨在從老年住宅的相關(guān)設(shè)計細節(jié)對此問題進行分析。

一、消防安全設(shè)計

從近年來火災(zāi)發(fā)生及死亡群體分析，老年人已成為火災(zāi)的高危群體。因此，老年群體的消防安全設(shè)計尤為重要。

（一）提高耐火等級控制樓層布置。按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，老年人建筑一般應(yīng)采用一、二級耐火等級，如為三級耐火等級則不應(yīng)超過二層或設(shè)置在三層及三層以上樓層或地下、半地下建筑內(nèi)，如為四級耐火等級不應(yīng)設(shè)置在二層。老年人建筑應(yīng)采用耐火極限不低于2.00h的不燃燒體墻和不低于1.00h的樓板與其他場所或部位隔開，當(dāng)墻上必須開門時應(yīng)設(shè)置乙級防火門。

（二）優(yōu)化疏散走道及疏散樓梯的布置。一是優(yōu)化疏散布置，疏散走道盡量采用環(huán)形走道和外廊設(shè)計，保證每一間老人居室均有門通向外廊或者外陽臺，便于等待外界消防救援。二是加強避難空間的設(shè)計，老年人建筑有必要考慮安全避難空間設(shè)計，避難空間可利用建筑物的庭院，以及屋頂平臺、屋頂花園、階梯形建筑和退臺式建筑的樓頂平臺等設(shè)置，它們平時可以作為老年人的休閑交流場所，火災(zāi)時則可用來避難。三是在超過二層的公共走道及室內(nèi)顯著位置配置自救呼吸口罩、應(yīng)急照明設(shè)備、輔助逃生設(shè)施。

（三）控制裝修材料的選用。老年人建筑的內(nèi)部裝修材料應(yīng)采用不燃、難燃材料，以減少火災(zāi)荷載，盡量避免采用燃燒時產(chǎn)生大量濃煙和有毒氣體的材料。建筑頂棚應(yīng)采用石膏板、瓷磚、鋁板等A級裝修材料，墻面、地面、裝飾織物應(yīng)采用燃燒性能不低于B1級的裝修材料。老年人建筑內(nèi)的廚房、燒水間等明火作業(yè)部位應(yīng)單獨設(shè)置，隔墻應(yīng)采用耐火極限不低于2小時的不燃燒體。配電線路宜采取穿金屬管、封閉式線槽或難燃塑料管，同時設(shè)置漏電火災(zāi)報警系統(tǒng)。

（四）提高消防設(shè)施的配置。老年人建筑均應(yīng)設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，通過煙感、聲光、消防廣播等報警和警報裝置，第一時間發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，及時疏散。

二、無障礙設(shè)計

無障礙設(shè)計直接關(guān)系到老年人的生活安全性和便捷性，它的范圍很廣，坡道、樓梯、電梯、地面、衛(wèi)生間……哪里有老年人活動，哪里就應(yīng)該有無障礙的考慮。

為了研究老年人住宅市場，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的領(lǐng)頭羊——萬科地產(chǎn)曾做了一份很詳細的《萬科關(guān)于老年住宅研究報告》，里面就充分考慮了一些無障礙設(shè)計的要素。

該《住宅研究報告》別提及老年人住宅開發(fā)要設(shè)計專門的無障礙坡道。在有臺階的地方應(yīng)設(shè)置坡度平緩的臺階和斜面，在坡道的起點及終點應(yīng)留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。坡道側(cè)面凌空時，在欄桿下端宜設(shè)高度不小于50mm的安全檔臺。引道有臺階時應(yīng)設(shè)置斜坡，斜坡的寬度應(yīng)為輪椅可通行的寬度，鞋面坡度應(yīng)平緩。臺階坡度要平緩，踏步踢面高不宜大于120mm。

此外，該《住宅研究報告》特別強調(diào)在電梯修建環(huán)節(jié)也要考慮無障礙因素。超過三層的老年住宅要配備電梯，電梯尺寸要適應(yīng)擔(dān)架的長度，電梯最小尺度應(yīng)為1.4m×1.35m。電梯間應(yīng)設(shè)置椅子，方便等候電梯時，老年人乘坐。應(yīng)在電梯轎廂壁上離地0.9m和0.75m處設(shè)置扶手。電梯按鈕操作盤宜設(shè)在適合乘坐輪椅者使用的高度，且兩側(cè)都可以進行操作。

該《住宅研究報告》還提及樓梯的寬度不應(yīng)小于1.2m，可滿足兩人攙扶老人通過。平臺凈寬不應(yīng)小于樓梯凈寬，踏步沿口不應(yīng)突出，做成圓角，樓梯帶有500mm—600mm的暗示區(qū)。扶手半徑以30mm—40mm為宜，扶手與墻之間應(yīng)有40mm—50mm的空隙。扶手可設(shè)置900mm和750mm兩種高度。

三、室內(nèi)裝修設(shè)計

（一）墻、地面裝修

老年人隨著生理、心理的變化，動作變得遲緩，反應(yīng)不能隨心，事故易發(fā)率較高。為防止不測事故的發(fā)生，墻地面飾面材料的選型和構(gòu)造處理尤為重要。一般應(yīng)選用能防止老年人打滑、磕碰、扭傷、擦傷的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纖及散發(fā)有害有毒氣味的裝修材料。

老年人住宅墻面應(yīng)采用那些即使擦著身體也很難擦傷的墻面材料。墻體陽角部位宜做成圓角或切角，且在1.8m高度以下做與墻體粉刷齊平的護角。

為老年人移動的方便性，應(yīng)取消陽臺內(nèi)外地面的高差。設(shè)計推拉門、折疊門時，也應(yīng)使用地下埋沒式門軌或采用吊掛式門軌以保證地面的平整。

（二）廚、衛(wèi)產(chǎn)品的選擇

廚房內(nèi)的操作通常需要站立半小時到1小時，這會使很多老人感到勞累，因此老年人使用的廚房，操作臺面高宜0.75m—0.80m，臺面寬度不應(yīng)小于 0.50m，臺下凈空前后進深不應(yīng)小于0.2m，以保證老年人可以坐著進行操作。廚房吊柜離地高度為1.40 m—1.50m，深度比案臺退進0.25m，以方便老年人取用；輪椅使用者的廚房吊柜離地高度1.20m為宜。

老年人應(yīng)采用使用方便的坐便器，沖水手柄設(shè)在易于操作的位置。

老年人握力下降，應(yīng)選擇形狀便于操作的水龍頭，可使用便于調(diào)節(jié)水溫的杠桿式水龍頭或自動水龍頭。熱水龍頭應(yīng)用色彩予以明顯標識，以免老年人操作不當(dāng)而燙傷。

參考文獻：[1]吳玉韶.中國老齡事業(yè)發(fā)展報告（2013）.社會科學(xué)文獻出版社.

養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計要點范文第3篇

關(guān)鍵詞：老齡化社會；室內(nèi)設(shè)計；思考

1老齡化室內(nèi)設(shè)計的定義

目前所處的21世紀是老齡化社會。社會養(yǎng)老與家庭養(yǎng)老相結(jié)合這是當(dāng)今面臨和未來發(fā)展必然面臨的一種趨勢，因此專門為老年人設(shè)計的建筑成為重點。老年人室內(nèi)設(shè)計從老年人的心理和生理需求出發(fā)，建造出設(shè)施便利，容易辨別，使用便利，居家等特點來滿足老年人心態(tài)和身體的雙重發(fā)展。

2老齡化社會室內(nèi)設(shè)計對空間和便利性的思考

2.1關(guān)心老年人的居住環(huán)境刻不容緩

我國60歲以上老年人口數(shù)目日漸增多。關(guān)愛老年人生活品質(zhì)，關(guān)注老年人生活現(xiàn)狀及居住條件已經(jīng)成為下一輩的年輕人義不容辭的責(zé)任。也是我國作為一個悠久歷史文明古國百事孝為先的重要標志。按照年齡劃分可以分為成年人和未成年人。成年人更喜歡獨立的居住環(huán)境，因為更加安靜和隱私。而老年人因為年齡增長，各方面身體機能開始下滑，可能有些時候會出現(xiàn)不便和需要幫忙的情況，他們獨立生活的能力比起年輕的時候衰退很多。因而無論是住宅小區(qū)還是在社會上為老年人設(shè)置的敬老院，都應(yīng)該提供足夠的配套措施，滿足他們?nèi)粘Ｉ畹男枨?，畢竟他們還要在這里住好多年，因而住宅區(qū)要設(shè)計的人性化讓人感覺到輕松的氛圍?？梢詥为氃O(shè)計陽臺，老年人喜歡花花草草。并且向陽的環(huán)境更有助于老年人身心愉悅。因而符合老齡化室內(nèi)設(shè)計的要點之一是有一定的空間但也要相對便利。

2.2老齡化室內(nèi)設(shè)計要通風(fēng)和采光好

老年人居住的室內(nèi)一定要注意通風(fēng)和采光。陰暗的環(huán)境更容易讓人產(chǎn)生孤獨和消極的心理。一定要早晨起床能第一眼見到明媚的陽光，且通風(fēng)好。因為老年人更喜歡在家里做飯，好的通風(fēng)能夠保證廚房的油煙盡快散去，以免給客廳和臥室的空氣帶來不利的影響。

2.3室內(nèi)設(shè)計的視覺上要符合老年人的特點

老年人的室內(nèi)設(shè)計不必有太多亮眼的顏色，年輕人喜歡追求時尚和活力，明亮的空間能讓他們的生活充滿積極和樂觀。老年人隨著年紀增長會出現(xiàn)視力減退了，老花眼等癥狀。為他們設(shè)計的房間應(yīng)該有明確的辨識度。室內(nèi)設(shè)計在聽覺上充分兼顧老年人的需求。選擇一些適用于老年人操作的便于內(nèi)部和外界交互聯(lián)系的音頻設(shè)備。關(guān)注老年人觸覺和體表的感受。在老年人室內(nèi)居住設(shè)計中最好使用木地板，木地板在夏天比地磚更容易感覺涼爽而在冬天容易保溫。

2.4老年人居住空間要方便居家

與年輕人追求的標新立異的室內(nèi)設(shè)計相比，實用性是針對老人設(shè)計的標準。尤其是在客廳和臥室，擺放的家具應(yīng)當(dāng)大氣和安全，不能占用超出一半的空間，盡可能留出更多的空間自由活動。為了便利起見，衛(wèi)生間和臥室的距離不能太遠，必要的時候可以在主臥內(nèi)部增設(shè)一個小衛(wèi)生間。老年人較為勤儉節(jié)約，為他們設(shè)計的房子應(yīng)當(dāng)使用實用性強和價格適中的材料去裝潢，一味的追求新奇和創(chuàng)意。這樣的材料很大程度上增加了居住成本。老人喜歡住在寬敞明亮的地方，整體的布局大氣、簡單、大方、結(jié)構(gòu)不要太復(fù)雜，不能擺太多的物品影響活動環(huán)境，這是為了保證他們做飯和正常洗漱都很方便。家居陳設(shè)應(yīng)該整齊有序，對于有些腿腳不便，需要坐輪椅的老人，更需要留出足夠的空間供他們活動。住房的樓梯設(shè)計應(yīng)采用斜坡和樓梯結(jié)合的形式，坡度要適宜老人行走，腿腳不便的老人便可以自己通過斜坡來達到上樓的目的。走道的寬度不宜小于1.20m，這樣有很大的空間便于老人行走，舒展身體。另外在走道上距離地面0.90m處應(yīng)設(shè)置圓形桿狀扶手，直徑0.04～0.05m。這是為了防止老年性縮瞳現(xiàn)象引起的視力模糊，當(dāng)老人出現(xiàn)不適狀況時，便可通過圓形扶手進行緩解，扶手直徑的長度，正適合老人把握。家居空間地板需要設(shè)計的平整，防滑。出入口的高度差盡可能的減小，特別是在衛(wèi)浴，廚房空間，應(yīng)該盡量的避免建筑過高的門檻，臺階等阻礙。房門的寬度不應(yīng)過于窄小，要方便輪椅使用者的進出和活動空間。房門應(yīng)該采用外開式，這樣在老人出現(xiàn)意外危險狀況時，方便我們給予及時的救助。家居空間以及一些擺設(shè)應(yīng)該按照我國老年人的尺寸進行合理設(shè)計。例如，浴盆外的地面我們應(yīng)該著重注意，要鋪上防滑墊，讓老人避免摔倒。在浴室內(nèi)還需加入便捷的取暖，散氣等工具。

3養(yǎng)老室內(nèi)設(shè)計的未來趨勢

為了保障老年人的身心健康，未來為老年人設(shè)計的房子，很有必要提供安裝一些專業(yè)的醫(yī)療設(shè)備。老年人如果有一天生病了，就可以在家里靜養(yǎng)，得到子女的細心照料。省去在醫(yī)院的大筆開支，并且能隨時使用廚房做出可口的飯菜。對于臥床老人而言，是十分方便和舒適的。方便了老人的生活也讓他們在心理生更好的感受到來自家人的照顧。老人因為體力有限，需要更多的休息和靜養(yǎng)，當(dāng)生病無法下床活動時，吃飯、喝水、閱讀甚至娛樂都要在床上進行。我們可以學(xué)習(xí)德國先進的健康床，和一般室內(nèi)安放的床不同的是，這種床配備了智能離床監(jiān)測系統(tǒng)，配有手持的控制器以及不同檔位的按鈕。老年人可以自行控制獨立操作，方便安全。這種舒適的家居系統(tǒng)設(shè)施，符合老年人生理需求的特點，無論是日常養(yǎng)老，還是病患照料，對于老年人來說都是一大福音。這種專業(yè)的類似于醫(yī)院的醫(yī)療床一旦擁有，更極大的便利老人們的生活。讓他們更好的休息，生活更加舒適與安心。這需要一定的資金和技術(shù)的優(yōu)化。但隨著室內(nèi)設(shè)計的不斷優(yōu)化，相信在不久的將來我們能為老年人設(shè)計專屬于他們的智能化居家環(huán)境。

4結(jié)束語

針對老齡化的專門室內(nèi)設(shè)計的舉措和建議有利于為老年人生活提供便利，讓他們在安全，愉悅的環(huán)境里安度晚年。這些人性化的室內(nèi)設(shè)計是我們?yōu)槔夏耆税捕韧砟曜龀龅呐?，同時作為子女，盡照顧老年人的責(zé)任和義務(wù)，時常陪伴他們給他們帶來溫暖也是我們在行動上應(yīng)該做到的。

作者:張笑爽 單位:金地集團

參考文獻：

養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計要點范文第4篇

一、住房反向抵押保險的內(nèi)涵機理論述

為了方便我國老年人將房產(chǎn)迅速抵押給金融機構(gòu)，進一步靈活獲取現(xiàn)金流支持功效，且保留原來的所有權(quán)，涉及住房反向抵押保險應(yīng)運而生。

首先，透過宏觀角度觀察，其可以認定是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的居民，將其房產(chǎn)抵押給貸款機構(gòu)，借用相對自由的貸款形式，進行各項生活開支滿足的抵押貸款。實際貸款的人員不單單限定在老年人群體，還可以是生活貧困的中青年及其余特殊人群，其實際擁有的房產(chǎn)自然被作為還貸的唯一保障。

其次，在微觀層面下，就是指超出一定年齡的老年人，將私有產(chǎn)權(quán)的自住房抵押給金融機構(gòu)，換取貸款之后進行生活中不同支出滿足的行為流程。在簽訂抵押貸款合同環(huán)節(jié)中，如若老年所有者突然辭世或是自愿搬出之后，金融機構(gòu)便可以透過出租和變賣途徑，進行預(yù)設(shè)的本金、利息收取。在確認貸款給付金額的最大值期間，需要金融機構(gòu)主動聯(lián)合當(dāng)時市場利率標準、借款人實際年齡、房產(chǎn)價值等因素加以綜合式驗證，至于支付方式包括一次性或是終身年金等。

二、在我國杭州地區(qū)開放住房反向抵押保險服務(wù)的可行性研究

（一）住房反向抵押對杭州整體社會保障功能的不斷強化補充

現(xiàn)階段，我國杭州地區(qū)人口老齡化問題十分嚴重，包括未富先老、老年女性問題提出、老齡化和少子化相向增速、空巢化和中年化提速、養(yǎng)老保險體系建設(shè)步伐較為緩慢、老年人健康狀況不容樂觀等，單純聯(lián)合杭州市情加以對比校驗，想要將其中人口老齡化問題順利克制，就必須結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟實力和養(yǎng)老體制等加以反復(fù)論證，使得老齡化引發(fā)的一切民生問題得以緩解，而住房反向抵押保險模式，主張在盤活老年人自有房屋這類存量資產(chǎn)和避免國家財政支出任意擴張基礎(chǔ)上，為此類人群提供定期養(yǎng)老金支付，能夠更好地令我國養(yǎng)老資金過度缺乏和養(yǎng)老保障功能弱化問題克制。

（二）住房私有率和產(chǎn)權(quán)可交易性的提升，為住房反向抵押保險提供物質(zhì)支持

第一，如今我國杭州城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率已經(jīng)高達90%，后期更帶有明顯的增長趨勢，如此充足的房源，對于拓展當(dāng)?shù)刈》糠聪虻盅罕ｋU業(yè)務(wù)，提供了較大的支持動力。

第二，杭州在響應(yīng)國家政策基礎(chǔ)上順勢啟動二手房交易市場，加上住房體制改革的逐層深化，不管是二手房交易程序或是交易費用都得到適當(dāng)?shù)乜s減，方便銀行在合同到期且獲取抵押住房產(chǎn)權(quán)過后，在市場進行自由交易，快速收回貸款本息，最終為我國杭州住房反向抵押保險業(yè)務(wù)系統(tǒng)化開辦，提供較為強勁的物質(zhì)支持能效。

（三）保險業(yè)已有的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)為杭州住房反向抵押保險提供充分的技術(shù)指導(dǎo)

首先，隨著我國經(jīng)濟競爭體制的不斷完善，有關(guān)保險公司都開始建立專業(yè)化精算機構(gòu)，當(dāng)中優(yōu)質(zhì)化人才數(shù)不勝數(shù)，尤其是在精算模型和壽險生命表成功設(shè)計應(yīng)用過后，住房反向抵押保險中的各類服務(wù)產(chǎn)品定價，開始得到強勁的技術(shù)支持，涉及日后多元化業(yè)務(wù)推進期間面臨的風(fēng)險也稍微緩解。在進行對應(yīng)細化業(yè)務(wù)延展期間，長壽、利率、房價波動風(fēng)險因素接踵而至，對于杭州住房反向抵押保險產(chǎn)品定價結(jié)果影響極為深入。產(chǎn)品定價畢竟是該類貸款業(yè)務(wù)布置的基礎(chǔ)，如若定價過低，申請人最終獲取的貸款數(shù)額將不夠理想，無法順利激活申請主體熱情，市場需求因此陷入黯淡危機；相反情況下，貸款機構(gòu)會遭受貸款無法收回的危機。

其次，在布置住房反向抵押保險業(yè)務(wù)的初始階段，往往需要投入較大數(shù)額的資金，在回收期過于漫長背景下，負責(zé)此類業(yè)務(wù)開辦的貸款機構(gòu)便同步保留長期富裕的資金流。截至至今，我國杭州保險行業(yè)的保費收入得以大幅度提升，尤其是閑置資金規(guī)模得以有機擴張，共同為日后保險公司開放住房反向抵押保險養(yǎng)老服務(wù)項目，創(chuàng)設(shè)了和諧的外部保護環(huán)境。

最后，保險公司擁有的分支機構(gòu)眾多，為日后杭州住房反向抵押保險提供便利，至此過后市場基礎(chǔ)得以穩(wěn)固，此類業(yè)務(wù)隨時能夠借助保險公司全新業(yè)務(wù)體系架構(gòu)，開展推廣銷售、售后服務(wù)、客戶維護等事務(wù)，如此宏達的銷售體系，必然會換取杭州住房反向抵押保險業(yè)務(wù)量系統(tǒng)化增長結(jié)果。

三、杭州保險業(yè)辦理住房反向抵押保險業(yè)務(wù)期間遺留的風(fēng)險因素驗證解析

住房反向抵押保險，實際上便是一類保留人壽、養(yǎng)老保險，和不動產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)特性的業(yè)務(wù)形式，當(dāng)中的工作要點便是貸款發(fā)放環(huán)節(jié)?，F(xiàn)如今我國杭州地區(qū)合法的貸款發(fā)放機構(gòu)，包括市區(qū)內(nèi)的銀行、小額貸款公司等，他們由于技術(shù)和經(jīng)濟實力限制，在較長一段時間內(nèi)，只能進行人壽保險保單質(zhì)押貸款，至于不動產(chǎn)抵押貸款發(fā)放或是其余貸款功能發(fā)揮能力，尚且還不理想。尤其是在養(yǎng)老層面上，杭州居民傳統(tǒng)應(yīng)對方式便是子女為父母養(yǎng)老送終，并在最后合法繼承老人房產(chǎn)，住房反向抵押保險業(yè)務(wù)則存在子女角色替代之嫌，無疑令當(dāng)?shù)乩夏耆巳后w產(chǎn)生嚴峻的抵觸心態(tài)。加上杭州住房反向抵押保險業(yè)務(wù)規(guī)范條款日漸增多，年輕人理解梳理期間尚且存在思維模糊跡象，老年人也只能望而止步了。至于杭州保險業(yè)開辦住房反向抵押保險過程中面臨的主要風(fēng)險問題將具體如下：

（一）利率風(fēng)險

關(guān)于這部分風(fēng)險問題，強調(diào)的是因為市場利率變動的不確定性，而引發(fā)的金融機構(gòu)收益的波動現(xiàn)象，不管是實施固定或是浮動利率，最終都會過渡成為開拓住房反抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)的風(fēng)險挑戰(zhàn)。

在此期間，如果是住房反向抵押保險合同中采取固定利率，一旦說市場利率水平提升期間，貸款主體則會同步失去區(qū)域投資機會，機會成本至此大幅度提升。相比之下，當(dāng)采用浮動利率之時，在基準利率和應(yīng)記利息同步提升，至于最終貸款發(fā)放的年金卻始終居高不下，持續(xù)到貸款到期過后，累積本息數(shù)額則非常容易超出房產(chǎn)價值，令貸款主體面臨嚴重的經(jīng)濟損失危機。經(jīng)過我國宏觀調(diào)控能力的不斷強化，現(xiàn)下我國杭州中央銀行開始主動加快利率調(diào)整速度，因為住房反向抵押保險產(chǎn)品周期不斷增加，使得其面臨的利率風(fēng)險不斷增大。

（二）房價波動、房產(chǎn)價值評估和變現(xiàn)風(fēng)險

所謂房價波動風(fēng)險，實質(zhì)上就是說住房反向抵押保險合同生效之后，因為房地產(chǎn)價格波動，貸款主體被迫面對的風(fēng)險問題。持續(xù)到此類貸款到期之時，如果說房產(chǎn)實際處置價值超出了累計貸款額度，貸款本息便得到合理償付，金融機構(gòu)收益顯著；相反，金融機構(gòu)將承擔(dān)較大的經(jīng)濟損失壓力。盡管說在理論層面之上，土地資源稀缺、土地價格增值幅度等，都會超出房屋價值貶值速率，一時間令得房產(chǎn)價格維持在相對穩(wěn)定的范疇之內(nèi)，但實際上杭州房價暴跌風(fēng)暴已經(jīng)迅速席卷而來。所以說，相關(guān)業(yè)務(wù)辦理主體，切勿因為杭州房地產(chǎn)價格短時間內(nèi)的穩(wěn)定結(jié)果，而隨意地將注意力從房價波動風(fēng)險防范轉(zhuǎn)移到別處。

同時，在住房反向抵押保險合同成功簽訂過后，借款人的抵押房產(chǎn)會依照法定程序和年金給付額計算規(guī)則，被進行價值評估，畢竟此類合同期限過長，加上房價評估流程繁瑣，和現(xiàn)階段我國房屋價格機構(gòu)專業(yè)度不足等問題限制，最終估價失誤幾率較高，包括貸款年金給付額過高或是過低結(jié)果，隨后引發(fā)更大的房產(chǎn)價值評估風(fēng)險。在合同到期之后，貸款機構(gòu)有必要介入二手房市場，并針對特定房屋的殘值加以拍賣變現(xiàn)，如此才能順利收回貸款并從中謀取經(jīng)濟利益，因為現(xiàn)下我國房地產(chǎn)二級市場體系尚且不夠完善，使得抵押的房產(chǎn)最終出售變現(xiàn)的機會變得更小了。

（三）信用風(fēng)險

首先，逆向選擇。強調(diào)的是，在簽訂住房抵押貸款合約之前，身體狀況良好和預(yù)期壽命較長的老年人往往會蜂窩而至，使得借款人平均余命嚴重超出預(yù)設(shè)均值范疇，由此會產(chǎn)生大量的定律失效問題，令貸款機構(gòu)陷入給付額、成本增加的風(fēng)險。

其次，道德風(fēng)險。主要指住房反向抵押保險發(fā)放過后，借款人員房屋維護積極性驟減，使得此類房產(chǎn)實際抵押價值大打折扣，直到低于貸款本息累計額為止。另外，因為信息嚴重不對稱和高成本因素限制，令貸款機構(gòu)日后監(jiān)督工作難以順利展開。

四、杭州住房反向抵押保險保險業(yè)務(wù)拓展過后應(yīng)對上述問題的策略內(nèi)容補充

（一）發(fā)展利率保險機制

首先，適當(dāng)發(fā)揮壽險、養(yǎng)老險企業(yè)在資產(chǎn)長期性控制的優(yōu)勢，主動進行資產(chǎn)負債監(jiān)管，令住房反向抵押保險業(yè)務(wù)下的現(xiàn)金流，能夠在合理時間范圍內(nèi)和其余業(yè)務(wù)產(chǎn)生的反向現(xiàn)金流，加以自由銜接融合，使得日后單位期限中的現(xiàn)金流出入結(jié)果，不管是在數(shù)額、期限或是比例形態(tài)上，都能夠充分協(xié)調(diào)地加以匹配。

其次，建立利率保險管理機制，就是所謂的貸款人向保險公司支付特定數(shù)額的保險費用過后，如若貸款到期后實際利率超出預(yù)設(shè)指標，那么超出的部分將交由保險公司承擔(dān)。

（二）快速健全杭州房地產(chǎn)二級市場拍賣制度

主要就是督促當(dāng)?shù)卣鲃拥剡M行房屋估價專業(yè)化機構(gòu)建設(shè)，使得二手房拍賣交易工序流程得以有機簡化，順勢降低過高的交易成本，輔助辦理住房反向抵押保險業(yè)務(wù)的保險公司，將收回的抵押房產(chǎn)予以快速變現(xiàn)。在此基礎(chǔ)上，充分聯(lián)合保險公司精算技術(shù)和人才優(yōu)勢，避免今后住房反向抵押保險產(chǎn)品定價出現(xiàn)任何不必要的誤差跡象，同時制定實施嚴謹?shù)娘L(fēng)險可控的貸款比例，真正地將貸款到期過后的本息累計額度穩(wěn)定在房屋價值內(nèi)部。

（三）利用壽險中的生存保險進行借款人預(yù)期壽命風(fēng)險緩解

主要就是確保最終此類保險的受益人為貸款機構(gòu)，在必要情況下應(yīng)用由貸款機構(gòu)在住房出售所得中扣除的手段，令貸款機構(gòu)透過生存保險中獲取的經(jīng)濟效益，能夠及時劃入到借款人還款金額之中，此時如若保險實際收益和出售住房收益之和，超出前期貸款總額，當(dāng)中的差額部分，需要直接交付給借款主體的財產(chǎn)繼承人員。透過借款主體角度觀察界定，盡管說此類保險額外增加一部分費用，但是的確為其提供一定的保障。而對于貸款機構(gòu)來講，此類保險能夠令長壽風(fēng)險順利地過渡轉(zhuǎn)移到保險公司之中。至于保險公司，尤其是在住房反向抵押保險業(yè)務(wù)布置拓展之后，其隨時可以從中收取較為可觀的經(jīng)濟效益。

歸結(jié)來講，反向抵押貸款保險業(yè)務(wù)在美國已有較長時期的開辦，這一模式借鑒引入我國，將只是一個時日選擇的問題。以上對住房反向抵押保險方式這一金融創(chuàng)新在中國推行的必要性和可行性進行了探討，但推行中將面臨的長壽風(fēng)險、利率風(fēng)險、道德風(fēng)險、政策風(fēng)險、住宅價值變動風(fēng)險等也應(yīng)該引起我們的重視。所以，反向抵押貸款的發(fā)展和完善繼而再到實踐的應(yīng)用，尚有一條很長、很艱辛的路要走，它迫切需要專家學(xué)者的大力參與，需要政府和相關(guān)部門的積極倡導(dǎo)，爭取使之早日成為現(xiàn)實，真正為廣大社會公眾謀取實利。

養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計要點范文第5篇

幾個月前，他成了浙江一家房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的有限合伙人（LP）。雖然對“私募”、“有限合伙”等諸多概念認識都還不是那么清楚，但李書平還是一次性投了3000多萬元。

“這些年在全國各地炒房，連本帶利大概就這么多。”李書平說，自2010年開始，他將手中的房源逐步變現(xiàn)，卻始終沒有找到新的投資領(lǐng)域?！斑@部分資金就是作為資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)里最穩(wěn)健的部分，你看現(xiàn)在哪個行業(yè)能替代房地產(chǎn)？”

2009年到2010年，李書平嘗試過用房地產(chǎn)信托替代炒房?！伴_始感覺還不錯，保險，收益又高?！崩顣秸f，他認購的信托產(chǎn)品中，有一款的預(yù)期收益高達25%。后來，房地產(chǎn)信托越來越多，選擇余地卻越來越小，“有幾個項目看著不錯，找當(dāng)?shù)嘏笥汛蚵犚幌虑闆r，就是不敢買。以前開發(fā)商發(fā)信托，就像去吊生理鹽水、葡萄糖，后來發(fā)信托就像是為急救病人輸血?！?/p>

李書平說，在過去多年的炒房過程中，他有了一群專門的炒房團朋友?！按蠹叶紡臉鞘谐槌鲑Y金，也嘗試過其他投資，但始終沒有找到合適的行業(yè)?！?/p>

直到2011年底，李書平才在同鄉(xiāng)的介紹下，找到了一個讓自己認為滿意的投資方向- - -私募房地產(chǎn)基金。

“風(fēng)險低，收益高。發(fā)起人以前就是個開發(fā)商，實力不強但口碑不錯，也有人脈?？梢缘蛢r在市區(qū)搞一塊地建別墅，等樓市回暖了，絕對能賺錢，就算賣不掉，自己住也好?！?/p>

李書平說，他參與的私募基金，只針對這一 個項目。這樣的模式，在江浙民間很流行。

他也有疑惑：這個從海外引進的房地產(chǎn)投資“新模式”，與以往的信托究竟有什么樣的不同？

房地產(chǎn)“私募”亂局

2007年修訂后的《合伙企業(yè)法》頒布實施，打通了中國私募基金投融資渠道，使得PE的股權(quán)合作有法可依。

直到2010年，由于樓市調(diào)控和房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)展受阻，房地產(chǎn)私募基金才開始大發(fā)展。

所謂房地產(chǎn)私募基金，是投資人將資金委托給專業(yè)管理人投資于房地產(chǎn)開發(fā)或運營的一種合伙投資形式。私募地產(chǎn)基金投資房地產(chǎn)項目后，通過項目公司股權(quán)增值（土地溢價）和房地產(chǎn)項目銷售（品牌、產(chǎn)品溢價）實現(xiàn)收益。退出方式包括房地產(chǎn)項目銷售利潤分配、合作伙伴回購、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。

住建部的《人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展報告》說，2011年，人民幣房地產(chǎn)私募基金融資總規(guī)模已近千億元，較2010年增長了一倍。未來3年，中國房地產(chǎn)私募基金總規(guī)模可能達到5000億元。

“最夸張的一天，我接到6個短信，都是理財公司推薦房地產(chǎn)私募基金的。”在上海一家私募房地產(chǎn)基金負責(zé)項目開發(fā)的杜建軍告訴《望東方周刊》，這一度讓他對這個行業(yè)充滿了憂慮。

“漫天撒網(wǎng)尋找投資人，給人的感覺就是整個市場充滿了混亂、短期化的氛圍?！倍沤ㄜ娬f，在國外，房地產(chǎn)私募基金是富人的游戲，最低門檻也要幾百萬美元。

混亂的另一個表現(xiàn)，是開發(fā)商也頻繁收到短信。

“銀行的門關(guān)了，私募的門開了。項目缺錢怎么辦？* * *基金，專業(yè)收購優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目，為您解決資金難題。”指著一條開發(fā)商轉(zhuǎn)過來當(dāng)成“段子”的短信，杜建軍說，“這跟炒房有什么差別？”

2009年回國前，杜建軍在歐洲的私募房地產(chǎn)基金工作多年?！皣鴥?nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)私募，說是借鑒國外成熟做法，其實是自己重新搞了一套，這是非常危險的?！?/p>

和歐美相比，中國的房地產(chǎn)私募基金才剛剛起步。在美國，房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源超過80%依賴于基金直接融資，而在中國，這一比例為5%，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的70%來自于預(yù)售和銀行貸款。

錯配的基金和投資人

在基金來源上，國外基金募資對象主要是機構(gòu)投資者，如社?；?、保險基金、養(yǎng)老基金、退休基金、投資銀行等，即便是面對個人，大多也是通過家族基金、家族信托等形式來實現(xiàn)。

在國內(nèi)，基金的LP大多是企業(yè)和個人投資者，“企業(yè)中，有相當(dāng)多是中小房地產(chǎn)開發(fā)商，由于近年來土地價格大漲，且單次土地出讓的體量越來越大，實力較弱的開發(fā)商被排除出這個市場，但他們又不愿意離開熟悉的行業(yè)，于是就轉(zhuǎn)投私募房地產(chǎn)基金。個人投資者中，主要是企業(yè)老板、高管，其中也有房地產(chǎn)企業(yè)老板以個人名義的投資。”盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司首席投資官張健告訴《望東方周刊》。

國內(nèi)政策環(huán)境不成熟是導(dǎo)致這一局面的客觀原因。

目前，中國的銀行、證券公司、保險公司等機構(gòu)投資私募基金還受到政策限制。其中，保險公司是一個典型，《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》明文規(guī)定保險公司 “不得投資創(chuàng)業(yè)、風(fēng)險投資基金。不得投資設(shè)立或者參股投資機構(gòu)。”

“房地產(chǎn)私募基金在美國發(fā)展壯大，一個重要的宏觀環(huán)境是上世紀70年代通過的一系列法案，允許保險、養(yǎng)老基金等機構(gòu)

投資者投資房地產(chǎn)，并在80年代的稅改中，取消了個人投資不動產(chǎn)的一系列優(yōu)惠，從而使機構(gòu)投資者成為不動產(chǎn)的投資主體。” 穩(wěn)盛投資管理有限公司總經(jīng)理吳濤告訴《望東方周刊》。

而眼下的現(xiàn)實是：穩(wěn)盛所募集的人民幣基金中，資金的40%來自于機構(gòu)，60%來自個人投資者，“這和國際慣例正好相反。如此特殊的投資者結(jié)構(gòu)，使整個行業(yè)處于錯配的狀態(tài)。”

按照國外經(jīng)驗，機構(gòu)投資者與房地產(chǎn)私募基金最為契合。吳濤說，在國外，房地產(chǎn)私募基金的投資多為長線投資，體量大、時間長；一些機構(gòu)投資者都擁有大量現(xiàn)金，要求穩(wěn)定而長期的回報。

錯配，則讓國內(nèi)的房地產(chǎn)私募基金，在融資時不得不面對著“痛苦”的局面。

“做路演是件很痛苦的事，一是各種奇怪的問題都有，二是對風(fēng)險和回報的認識，投資者和基金管理者存在較大的心理落差?！睆埥≌f，2011年底，盛世神州成為第一只在國家發(fā)改委備案的私募房地產(chǎn)投資基金?！皞浒?，是為了獲得一個官方認可的身份，為吸引機構(gòu)資金做準備。”

被影響的運行軌跡

獨特的投資人結(jié)構(gòu)，影響著房地產(chǎn)私募基金的運行軌跡。

在國外，私募基金的投資多元。住宅、購物中心、辦公樓、商鋪、城市綜合體、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等各個領(lǐng)域，都有房地產(chǎn)私募基金的身影。

在中國市場，個人投資者最突出的特點，就是要求存續(xù)期短，快進快出。

上海智盈股權(quán)投資管理有限公司董事總經(jīng)理董偉海告訴《望東方周刊》，目前，即便是國內(nèi)銀行的私人銀行中心比較成熟的客戶，對房地產(chǎn)私募基金存續(xù)期也只傾向于2到3年，與國際上5年以上甚至更長的慣例相去甚遠。

中國的大多數(shù)私募基金集中于住宅市場，很大程度上就是因為目前只有住宅開發(fā)可以滿足這個投資節(jié)奏，并保證相當(dāng)高的收益。

“英國房地產(chǎn)市場較為成熟，該國的房地產(chǎn)私募基金，大多是持有以甲級寫字樓為代表的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的‘核心資產(chǎn)基金’，因為這類物業(yè)租客品質(zhì)好、租期長、收益高?！倍瓊ズＵf，此外，英國還有專門從事樓盤開發(fā)或不良資產(chǎn)改造處置的機會基金，還有基金專門從事樓盤開發(fā)、不良資產(chǎn)持有，“這類基金的預(yù)期年收益一般在20%以上，而核心資產(chǎn)基金2005年到2007年間，年回報率則在15%到20%左右，金融危機后，業(yè)內(nèi)普遍認為長期合理的年回報率區(qū)間在6%到8%之間?！?/p>

回報率有差別，風(fēng)險也相差很大。董偉海說，成熟的投資人能根據(jù)自己的風(fēng)險承受能力選擇不同的基金，而中國投資人雖然越來越成熟，但也有一些還沒有足夠的風(fēng)險意識，且過于注重追求更高的回報。

在投資模式上，國外基金主要是進行股權(quán)投資。主要有兩種模式，一類是收購房地產(chǎn)公司股權(quán)，再以項目銷售退出；一類是以可轉(zhuǎn)債形式投資，以開發(fā)商贖回退出。

相比之下，股權(quán)類投資的杠桿率更高，收益和風(fēng)險也更大。而債權(quán)投資則相對穩(wěn)定和安全。

在實際操作中，中國的房地產(chǎn)私募基金其實出現(xiàn)了較明顯的分化?！安簧傩』饘嶋H是以‘過橋貸款’為主營業(yè)務(wù)?！倍沤ㄜ娬f，所謂過橋貸款，是指一種短期的過渡性貸款形式。一般情況下，基金以股權(quán)形式介入項目的部分環(huán)節(jié)，如拿地環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)或是銷售環(huán)節(jié)。當(dāng)項目獲得銀行貸款，或是進入前期銷售后，開發(fā)商即以約定價格回購股份。

這類基金一般存續(xù)期較短，只有1到3年左右。

“簡言之，就是賺快錢?！倍沤ㄜ娬f，在二三線城市，一些中小開發(fā)商發(fā)起的私募基金，主要是把為公司自己項目提供過橋貸款當(dāng)成了設(shè)立基金最主要的目的。

“在這類案例中，所謂的股權(quán)投資實際上像是高利貸的角色?！倍沤ㄜ娬f，此類基金退出的主要途徑是開發(fā)商贖回，“是從開發(fā)商口袋里掏錢，真正的私募基金應(yīng)該和開發(fā)商一起賺錢，差別很大?！?/p>

還有一類典型的小型私募基金，則是由房地產(chǎn)行業(yè)投機資本成立的。“其實就是一群炒房客，掛著私募基金的名稱?！鄙衔奶峒暗哪切┮揽咳喊l(fā)短信尋找資金和項目的做法，大多出自于這兩類小型房地產(chǎn)私募基金。

“前者的風(fēng)險在于利益輸送，后者只能算是更加團隊化、專業(yè)化的炒房團?！倍沤ㄜ娬f。

模式“改良”

在董偉?？磥?，國內(nèi)的房地產(chǎn)私募基金行業(yè)在今后1到2年內(nèi)會有一輪洗牌。

“房地產(chǎn)私募基金第一次大規(guī)模出現(xiàn)是在2010年，按照一般的投資周期，2012年之后這些基金就會有初步的業(yè)績公布。這將帶來第一輪大淘汰?！倍瓊ズＵf。

在此之前，大型基金只能通過“改良” 運作模式來為投資人確立信心。

“一些開發(fā)商成為投資人之后，還是很相信自己的眼光和判斷。”吳濤說，這就促使諸多房地產(chǎn)私募基金形成了“特色”的運作模式：絕大多數(shù)基金必須先找好項目，然后再以項目為核心募集資金，所有資金必須一次到位且定向使用。有些基金甚至是一個基金專門針對一個項目。

而國際通行的做法，是投資者認可這個基金的操作團隊，就承諾出資（Commitment and CapitalCall）。基金將募集的資金形成資金池（Blind Pool），同時尋找投資項目，只要項目獲得投資決策委員會的認可，LP的資金就會迅速到位。

“國外投資人看的是團隊和過往業(yè)績，國內(nèi)投資人看的是項目。”吳濤說，國內(nèi)另一個普遍的做法，是GP（General Partner, 普通合伙人，負責(zé)經(jīng)營管理，承擔(dān)無限責(zé)任，有別于出資而不負責(zé)經(jīng)營管理的有限合伙人LP）需要擺出更高的“同舟共濟”的姿態(tài)。

根據(jù)國際慣例，私募股權(quán)基金GP的認繳比例通常為1%，表示自己愿意和LP共同分擔(dān)投資風(fēng)險。而在國內(nèi)，私募房地產(chǎn)基金的GP出資則要5%到10%。

另一個原因是基金回報高，GP也樂意多投資多獲益。

數(shù)據(jù)顯示，2010年，中國主要上市房地產(chǎn)企業(yè)資本利潤率為12%到15%，國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的目標年收益率一般在20%到25%。

“抄底”2012

在風(fēng)險控制的設(shè)計上，國內(nèi)大型私募基金的做法基本沿襲自國外。

其中核心要點就是項目投前的盡職調(diào)查；投資期間絕對控制目標公司股份和董事會，合理使用一票否決權(quán)；以及派駐財務(wù)經(jīng)理管理公司賬目、公司印章、證照等，保證?？顚Ｓ茫谟袖N售回款時嚴格控制資金。

在實際操作中，國內(nèi)的私募基金大多還會跟對方簽訂一個回購協(xié)議，這實際上是以股權(quán)投資的形式，僅僅承擔(dān)債權(quán)的風(fēng)險。

“在市場低迷的時候，這對投資人來說肯定是好事。但當(dāng)市場恢復(fù)正常時，股權(quán)投資還是應(yīng)該回歸傳統(tǒng)做法，既要高收益又不承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險的做法畢竟不能長久?！倍沤ㄜ娬f。

在收益分配上，國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金也大多沿用了國外通行做法，即以10%為門檻收益率，若基金收益低于10%，GP只收取管理費；若基金收益大于10%，則超額部分的20%為GP的績效收益。

這超額部分的20%，在諸多房地產(chǎn)集團中，將是一筆重要的利潤來源。

2011年，金地集團提出了一項名為“一體兩翼”的戰(zhàn)略架構(gòu)變革計劃，其核心就是“以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼，協(xié)同發(fā)展，成為復(fù)合型的地產(chǎn)開發(fā)商?！?/p>

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)正是其中的一翼。按照金地的規(guī)劃，到2016年，金融業(yè)務(wù)將給金地貢獻約20%的利潤。

“2012年，正是房地產(chǎn)私募基金抄底的好時機”，管理著一個“海外熱錢”基金的Clark Lu告訴《望東方周刊》，“房地產(chǎn)行業(yè)的資金緊張情況非常嚴重，銀行和信托的路都走不通，銷售回款難以指望，對私募基金卻是好消息。”

“現(xiàn)在基金接手樓盤的價格，大約是市場價的七折以下。”Clark Lu說，信托兌付到期是中小開發(fā)商如今最頭痛的問題。

公開資料顯示：2010年以來，房地產(chǎn)信托大規(guī)模發(fā)行，尤其是2010年3季度和4季度，發(fā)行規(guī)模到達頂峰。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多在1. 5年期到3年期之間，尤其是2年期的產(chǎn)品居多，多數(shù)產(chǎn)品在2011年4季度和2012年到期。

在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售受阻的市場背景下，開發(fā)商通過銷售回款方式償付投資人本息的常規(guī)兌付方案困難較大。在上一波信托融資高峰中，85%的信托產(chǎn)品融資方為中小開發(fā)商，融資方分散，且融資規(guī)模在10億元以下。