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國(guó)有土地房屋評(píng)估方法范文第1篇

一、征收對(duì)象范圍的界定

觀點(diǎn)一：征收范圍局限于城市規(guī)劃范圍內(nèi)的集體土地，主要為城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部的集體土地。觀點(diǎn)二：除上述范圍外，包括城市規(guī)劃范圍外，為軍事設(shè)施、公路、鐵路、水利設(shè)施等公益性質(zhì)的建設(shè)需要將集體土地收歸變?yōu)?a href="http://www.83352.cn/haowen/296341.html" target="_blank">國(guó)有土地的范圍。觀點(diǎn)三：拆遷行為完全消失，所有集體土地變?yōu)閲?guó)有土地的行為均界定為征收。

筆者傾向于觀點(diǎn)三，現(xiàn)行的《土地管理法》和《物權(quán)法》中均未出現(xiàn)拆遷，僅出現(xiàn)征用及征收。為了和上位法一致，更為了符合群眾抵制拆遷的呼聲，拆遷將會(huì)退出歷史舞臺(tái)，相關(guān)行為將全部界定為征收。

二、征收行為依據(jù)是否僅為公益性建設(shè)需要

觀點(diǎn)一：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中明確“為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定?！逼渲辛信e了征收的六種行為，集體土地可參照國(guó)有土地征收條例劃定僅公益性建設(shè)可征收。這也符合《物權(quán)法》第42條的規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)”。觀點(diǎn)二：集體土地征收的依據(jù)不僅僅是公共利益的需要，還包括城市規(guī)劃范圍內(nèi)的城市建設(shè)和城市開發(fā)。

筆者傾向于觀點(diǎn)二，工業(yè)化及城市化發(fā)展需要擴(kuò)大城區(qū)范圍，需提供土地供其發(fā)展。工業(yè)產(chǎn)業(yè)將會(huì)逐漸搬離城市中心區(qū)，逐步向城市擴(kuò)散，最終會(huì)擴(kuò)散到城市周邊的集體土地，國(guó)家一定要為工業(yè)發(fā)展提供最基本的生產(chǎn)條件——場(chǎng)地。城市化發(fā)展可以集約利用現(xiàn)有城區(qū)土地，但國(guó)有土地征收條例相關(guān)法文致使非公益性質(zhì)的城建開發(fā)很難開展，因此集體土地征收條例勢(shì)必要為城市化擴(kuò)張?zhí)峁┛尚兄贰?/p>

雖然集體土地征收條例一旦將城市規(guī)劃納入征收前提之一，將與《物權(quán)法》抵觸。但《物權(quán)法》范圍涵蓋過大，實(shí)際操作中主要依據(jù)相關(guān)下位法條文；而且集體土地征收條例的出臺(tái)本身就會(huì)引發(fā)原有法律條文的修訂工作和具體實(shí)施規(guī)范的制定，征收條例推遲出臺(tái)的原因之一也是相關(guān)法規(guī)的修訂、重新制定及撤銷工作。因此，盡管將城建開發(fā)納入集體土地征收條例會(huì)與《物權(quán)法》沖突，但筆者依然傾向于將此條例納入城市建設(shè)的需要。

三、補(bǔ)償組成范圍構(gòu)成

1.現(xiàn)行補(bǔ)償組成范圍

《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《物權(quán)法》均明確規(guī)定征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

集體土地所有權(quán)歸村鎮(zhèn)集體，因此土地補(bǔ)償費(fèi)歸村鎮(zhèn)集體，安置補(bǔ)助費(fèi)一般也歸村鎮(zhèn)集體，專款專用于失地農(nóng)民的安置。征收農(nóng)用地的情況下農(nóng)戶直接得到附著物和青苗補(bǔ)償，征收宅基地的情況下農(nóng)戶直接得到附著物即房屋補(bǔ)償，占用的宅基地補(bǔ)償方式和價(jià)格一般由各省市制定相關(guān)規(guī)定。北京市依據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》和《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》使用宅基地區(qū)位價(jià)補(bǔ)償農(nóng)戶被占用的宅基地。

2.爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題及觀點(diǎn)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》確定的補(bǔ)償范圍包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。而且，該條例明確規(guī)定被征收人可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以選擇貨幣補(bǔ)償。

現(xiàn)行的集體土地拆遷補(bǔ)償組成的范圍與現(xiàn)行的國(guó)有土地征收補(bǔ)償組成范圍大相徑庭，集體土地上征收補(bǔ)償?shù)慕M成是借鑒國(guó)有土地上征收補(bǔ)償構(gòu)成，還是沿用《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《物權(quán)法》中的補(bǔ)償構(gòu)成思路？針對(duì)國(guó)有土地上征收不涉及的安置問題、被征收的宅基地補(bǔ)償問題和補(bǔ)償款中歸屬于村鎮(zhèn)集體部分的管理和使用問題如何解決？

筆者認(rèn)為：補(bǔ)償?shù)慕M成會(huì)借鑒國(guó)有土地征收條例補(bǔ)償范圍構(gòu)成，并且涵蓋國(guó)有土地征收條例中沒有的安置費(fèi)和青苗補(bǔ)償，但可能會(huì)以新的名稱出現(xiàn)；條例可能會(huì)參照城鎮(zhèn)居民的養(yǎng)老金方式將安置補(bǔ)助費(fèi)對(duì)接為社會(huì)保障費(fèi)用或者安置保障費(fèi)用，讓失地農(nóng)民領(lǐng)取養(yǎng)老金；歸屬于村鎮(zhèn)集體的補(bǔ)償款的管理和使用問題，此次征收條例不一定能做出具體規(guī)定，主要原因是各地地方性差異較難統(tǒng)一，可能會(huì)明確原則性指導(dǎo)方向；條例會(huì)明確被征收農(nóng)戶可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以選擇貨幣補(bǔ)償。

四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何補(bǔ)償

由于我國(guó)法律規(guī)定宅基地只能每戶一處，但是歷史原因造成部分農(nóng)戶可能有一處以上宅基地。農(nóng)戶宅基地被征收后，會(huì)出現(xiàn)以下幾種情況：1.被征收人宅基地被征收后，他處有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他處沒有宅基地且農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整宅基地。針對(duì)上述三種可能情況，集體土地征收條例如何處理？

觀點(diǎn)一：借鑒《江蘇省集體土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，被征收人住宅被征收后，他處有宅基地或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，對(duì)集體土地上被征收房屋的補(bǔ)償按房屋重置價(jià)格結(jié)合成新給予補(bǔ)償。觀點(diǎn)二：不考慮被征收人他處是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地，對(duì)集體土地上被征收房屋的補(bǔ)償按房屋重置價(jià)格結(jié)合成新給予補(bǔ)償；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，征收人需提權(quán)調(diào)換房屋，放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，除去房屋重置成新價(jià)格補(bǔ)償之外另獲得宅基地補(bǔ)償價(jià)格。

筆者認(rèn)為：部分被征收人擁有一處以上宅基地，是歷史原因造成的歷史問題，只要是合法取得的就不能追溯。另外，筆者傾向性認(rèn)為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，按房屋重置價(jià)格結(jié)合成新給予補(bǔ)償；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，征收人需提權(quán)調(diào)換房屋，放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，另獲得宅基地補(bǔ)償價(jià)格，宅基地補(bǔ)償價(jià)格以區(qū)位價(jià)或者估價(jià)規(guī)范技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或者其他計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及名目發(fā)放。

五、評(píng)估規(guī)范依據(jù)及價(jià)格

1.評(píng)估規(guī)范依據(jù)

已有的評(píng)估規(guī)范包括：《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》。目前，國(guó)有土地上的評(píng)估適用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》；集體土地上的評(píng)估適用《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》。

選擇什么評(píng)估規(guī)范的核心問題是依據(jù)被征土地原用途、原質(zhì)量進(jìn)行估價(jià)還是按照規(guī)劃所確定的征收后用途進(jìn)行估價(jià)，是按照征收前的集體土地估價(jià)，還是按照征收后的國(guó)有土地估價(jià)。對(duì)此，江蘇省進(jìn)行了試點(diǎn)研究，出臺(tái)了《江蘇省集體建設(shè)用地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，規(guī)定針對(duì)城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地征收，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)被收購(gòu)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，按照征收后的用途進(jìn)行估價(jià)。目前，其他地區(qū)均未明確依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》評(píng)估集體土地，通常制定一套新的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠補(bǔ)，例如北京市、杭州市。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的配套條文《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，雖未明確估價(jià)規(guī)范為《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，但其第13條“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估”；其實(shí)，這已經(jīng)明確了估價(jià)技術(shù)的參照體系為《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

那么集體土地的估價(jià)規(guī)范體系會(huì)參照已有六個(gè)規(guī)程規(guī)范的哪一個(gè)？

筆者認(rèn)為處理的方法有兩種：或參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》利用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，但不會(huì)明確按照國(guó)有土地還是按照集體土地評(píng)估這類敏感問題；抑或提出新的名稱，出臺(tái)相應(yīng)的集體土地上房屋征收評(píng)估辦法，提出新的評(píng)估技術(shù)方法。

2.與國(guó)有土地是否同地同價(jià)

集體土地征收最大的爭(zhēng)議是：是否做到農(nóng)村集體土地和城市國(guó)有建設(shè)用地同地同價(jià)或者換句話說同房同價(jià)，按國(guó)有土地上被征收類似房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估？

對(duì)此，現(xiàn)有的各地政策千差萬別。江蘇省進(jìn)行了試點(diǎn)研究，出臺(tái)了《江蘇省集體建設(shè)用地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，其中規(guī)定針對(duì)城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地征收，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或者原址產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，根據(jù)同房同價(jià)原則，按國(guó)有土地上被征收類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。但江蘇省同房同價(jià)的規(guī)定中與宅基地?fù)碛刑帞?shù)掛鉤。

集體土地征收條例是否會(huì)明確提出集體土地與國(guó)有土地同地同價(jià)？

筆者認(rèn)為：我國(guó)現(xiàn)行土地制度確定土地制度分全民所有制和集體所有制，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。集體土地征收條例可能不會(huì)明確同地同價(jià)，避免與土地制度和現(xiàn)行法律相抵觸，但集體土地征收條例的出臺(tái)必將引起集體土地上被征收人獲得更多的補(bǔ)償價(jià)款。

國(guó)有土地房屋評(píng)估方法范文第2篇

一、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中立評(píng)估

社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)作的同時(shí)，肩負(fù)著社會(huì)責(zé)任，其專業(yè)化功能最大限度的發(fā)揮在于其專業(yè)化和中立化?！对u(píng)估辦法》第3條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)(以下稱評(píng)估專家委員會(huì))成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見負(fù)責(zé)。任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避”。在現(xiàn)實(shí)中，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)具有監(jiān)督檢查職責(zé)。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產(chǎn)行政管理部門可能或多或少會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)“施加影響”。為了落實(shí)該條規(guī)定的中立評(píng)估精神，建議建立房屋征收異地執(zhí)業(yè)制度，擴(kuò)大異地評(píng)估范圍。如果存在影響中立評(píng)估情形的，在訴訟中，人民法院應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)、嚴(yán)格司法審查，從證據(jù)的合法性上予以否定，真正發(fā)揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網(wǎng)”的不正?，F(xiàn)象。

二、被征收人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)有更多的選擇權(quán)

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。為了減少地方政府對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的公正評(píng)估產(chǎn)生影響，改變過去拆遷管理部門指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法，《評(píng)估辦法》第4條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定”。征收部門應(yīng)當(dāng)聯(lián)系一級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)和三級(jí)資質(zhì)大約5家以上的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為備選評(píng)估機(jī)構(gòu)，體現(xiàn)政府公平補(bǔ)償?shù)膽B(tài)度，提高征收工作的公信力。征收部門通過公告公布備選的評(píng)估公司及基本情況，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交由被征收人簽名的確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的材料。為了公平競(jìng)爭(zhēng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。在評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇上，應(yīng)該使被征收人有更多的選擇權(quán)。

三、評(píng)估委托合同明確約定權(quán)利與義務(wù)

《評(píng)估辦法》第6條規(guī)定，按照法定程序選定或者確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)后，房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。房屋征收評(píng)估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象范圍、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容?！对u(píng)估辦法》第7條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開展評(píng)估工作。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。《評(píng)估辦法》第8條規(guī)定，評(píng)估的目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值，或者為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)?！对u(píng)估辦法》第16條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。

四、確保評(píng)估結(jié)論合法、合規(guī)、符合實(shí)際

房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在紀(jì)檢監(jiān)察參與或監(jiān)督之下，組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布，這是陽(yáng)光征收的重要內(nèi)容，通過公布接受監(jiān)督，通過監(jiān)督實(shí)現(xiàn)公平、防止腐敗。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。對(duì)于產(chǎn)權(quán)證為住宅，但已經(jīng)依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》的規(guī)定，考慮經(jīng)營(yíng)年限、納稅情況、經(jīng)營(yíng)狀況、住宅房屋價(jià)格、經(jīng)營(yíng)性用房?jī)r(jià)格等因素，綜合分析作出評(píng)估報(bào)告?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條規(guī)定，對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，先由市、縣級(jí)人民政府責(zé)令國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)、城管、征收等部門調(diào)查、認(rèn)定和處理。在處理的基礎(chǔ)上，評(píng)估機(jī)構(gòu)再進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

五、明確房地關(guān)系

被征收房屋的價(jià)格理所當(dāng)然包括土地的價(jià)格及地上建筑物的價(jià)格，《評(píng)估辦法》第11條規(guī)定，征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。如何理解“其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)”成為評(píng)估中難以回避的問題，筆者建議采用容積率或者四至來衡量較為妥當(dāng)。容積率或者四至以內(nèi)的土地的價(jià)值應(yīng)當(dāng)包含在房屋的價(jià)值之內(nèi)，不再重復(fù)計(jì)算其價(jià)值；此外的土地應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的使用權(quán)，另行評(píng)估進(jìn)行補(bǔ)償。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第121條規(guī)定：“因?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得補(bǔ)償”。《物權(quán)法》第148條規(guī)定，征收房屋的，應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的土地出讓金。可見，對(duì)于土地的補(bǔ)償，法律規(guī)定是明確的。建設(shè)用地使用權(quán)作為獨(dú)立的用益物權(quán)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，也會(huì)隨著土地的增值而增值。而且，當(dāng)該項(xiàng)權(quán)利被提前收回時(shí)，將會(huì)造成當(dāng)事人預(yù)期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無論建在哪里，其建筑成本不會(huì)有太大的區(qū)別，而且，使用的時(shí)間越長(zhǎng)其殘值就越少。真正具有價(jià)值區(qū)別并不斷升值的是處于不同區(qū)位的土地使用權(quán)，政府對(duì)于房屋的征收，其目的也是為了取得建設(shè)用地，建設(shè)用地使用權(quán)也是財(cái)產(chǎn)權(quán)。房屋和土地的關(guān)系在征收補(bǔ)償、抵押、拍賣中無法回避，筆者認(rèn)為完整的房屋與土地的關(guān)系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、選擇對(duì)被征收人有利的評(píng)估方法

房地產(chǎn)評(píng)估包括市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法，進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)

收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。選用不同的評(píng)估方法會(huì)有不同評(píng)估結(jié)果，在規(guī)則并不明確的情況下，一般以對(duì)被征收人有利的結(jié)果為準(zhǔn)?！对u(píng)估辦法》第14條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

七、評(píng)估的監(jiān)督救濟(jì)程序

房屋征收部門將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)修正?！对u(píng)估辦法》第17條規(guī)定，分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。送達(dá)評(píng)估報(bào)告在實(shí)踐中存在被征收人拒簽現(xiàn)象較為普遍，建議采取公證留置方式送達(dá)?！对u(píng)估辦法》第19條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明?！对u(píng)估辦法》第20條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問題?！对u(píng)估辦法》第21條規(guī)定，原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人?！对u(píng)估辦法》第22條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定?！对u(píng)估辦法》第25條規(guī)定，評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。《評(píng)估辦法》第32條規(guī)定，在房屋征收評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的違法違規(guī)行為，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費(fèi)的，由政府價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》規(guī)定處罰。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條規(guī)定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補(bǔ)償決定，被征收人不服的可以向上級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無法回避對(duì)評(píng)估報(bào)告的審查，在司法實(shí)踐中，有些法院過于依賴評(píng)估報(bào)告，缺乏對(duì)評(píng)估報(bào)告能動(dòng)的審查，這既是理論的迷茫，也是被動(dòng)司法的表現(xiàn)。評(píng)估報(bào)告屬于優(yōu)勢(shì)證據(jù)，應(yīng)該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現(xiàn)能動(dòng)的司法審查功能。

八、協(xié)助與配合

因房屋征收評(píng)估、復(fù)核評(píng)估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提供其查閱或者復(fù)印產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)送評(píng)估報(bào)告。被征收人應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)資料，配合評(píng)估機(jī)構(gòu)入戶勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明有關(guān)情況。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第59條規(guī)定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據(jù)，原告依法應(yīng)當(dāng)提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據(jù)，人民法院一般不予采納。征收評(píng)估程序視為征收的行政程序，向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供對(duì)其有利的相關(guān)資料，屬于被征收人的舉證權(quán)利，在行政程序中享有舉證權(quán)利而不及時(shí)舉證，在將來的訴訟中這一舉證權(quán)利將被剝奪。在評(píng)估師工作的過程中，個(gè)別人對(duì)評(píng)估師侮辱謾罵的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。

國(guó)有土地房屋評(píng)估方法范文第3篇

一、房地產(chǎn)抵押的特點(diǎn)

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占用權(quán)的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法優(yōu)先獲取抵押房地產(chǎn)的拍賣所得。房地產(chǎn)抵押同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出讓、贈(zèng)予、繼承等其它類型的交易不同，其具備以下特點(diǎn)：

1.抵押期間的房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)并不轉(zhuǎn)移，抵押人仍然享有該宗房地產(chǎn)的占有、使用、收益權(quán)。

2.抵押權(quán)人只有在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，才能行使處置權(quán)，其時(shí)效在債務(wù)到期后，而不是抵押期間的任何時(shí)間。

3.抵押房地產(chǎn)只是債權(quán)的一種擔(dān)保形式，抵押權(quán)人在債務(wù)清償時(shí)擁有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而不是一定能獲得抵押房地產(chǎn)拍賣所得的全部?jī)r(jià)款。

二、抵押客體的范圍

1994年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下稱《房地產(chǎn)法》），對(duì)房地產(chǎn)抵押的范圍規(guī)定如下：

1.依法取得的房地產(chǎn)其占有范圍的土地使用權(quán)可與房屋所有權(quán)同時(shí)設(shè)抵押。

2.當(dāng)所抵押房地產(chǎn)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得時(shí)，抵押權(quán)人可在抵押房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款扣除了應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金之后，優(yōu)先受償。

但《房地產(chǎn)法》規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同取得后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！边@一規(guī)定將銀行貸款所支持開發(fā)的成果排除在償債物保證之外。

1995年通過的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》）再次增加了房地產(chǎn)的抵押范圍，其規(guī)定如下：

1.抵押人所有、第三人所有、抵押人依法處分的房屋和其它地上定著物所有權(quán)和占有范圍內(nèi)的不論出讓或劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)可同時(shí)抵押。

2.抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包者同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可單獨(dú)抵押。

3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房屋抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押，但不準(zhǔn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房屋單獨(dú)抵押。

《擔(dān)保法》盡管作出了上述放寬性的調(diào)整，但仍然繼續(xù)承認(rèn)“簽約后地上新增房屋不屬抵押物”的規(guī)定。

2007年頒布的《物權(quán)法》對(duì)房地產(chǎn)的抵押范圍作了再次明確，它不僅規(guī)定了在建工程可以設(shè)定抵押，還增加了“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其它財(cái)產(chǎn)”這一規(guī)定。只要某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)符合抵押財(cái)產(chǎn)的條件，即抵押人有權(quán)處分，具有可讓與性，便于管理和實(shí)施，就應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其屬于抵押物的范圍。這不僅符合私法自治的原則，也是滿足不斷變化的經(jīng)濟(jì)生活需要。

經(jīng)歸納，房地產(chǎn)的法定抵押范圍可包括：

1.出讓素地（地上無房屋）使用權(quán)單獨(dú)抵押。

2.出讓土地（地上有建筑工程、新增房屋）使用權(quán)單獨(dú)抵押。

3.出讓土地使用權(quán)連同地上房屋所有權(quán)同時(shí)抵押。

4.房屋所有權(quán)連同其所占范圍內(nèi)劃撥土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

5.依法承包并獲得發(fā)包者同意抵押的各種荒地使用權(quán)單獨(dú)抵押。

6.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房屋所有權(quán)設(shè)抵押時(shí)，其所占用范圍內(nèi)的農(nóng)地使用權(quán)同時(shí)抵押。

7.出讓土地使用權(quán)連同地上在建工程或新增房屋與其它定著物抵押。

三、抵押標(biāo)的權(quán)屬

房地產(chǎn)自然地理位置的固定性決定了房地產(chǎn)交易中可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)或其它權(quán)益。而實(shí)質(zhì)上我們?cè)u(píng)估的也僅是這些無形的權(quán)益的價(jià)值。所以，如果房地產(chǎn)抵押標(biāo)的的權(quán)屬不清，將可能使評(píng)估人員或抵押權(quán)人遭遇很大的風(fēng)險(xiǎn)，而且還可能根本失去房地產(chǎn)抵押的實(shí)際意義。

因此，明晰產(chǎn)權(quán)是至關(guān)重要的。評(píng)估時(shí)應(yīng)先查看待估抵押標(biāo)的權(quán)屬是否符合國(guó)家的法律、法規(guī)，是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議，是否按政府的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，取得了房地產(chǎn)權(quán)屬證書。進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估，應(yīng)收集以下資料作為評(píng)估的基本依據(jù)。

1.存量房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估，應(yīng)有《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》等。

2.出讓的土地使用權(quán)抵押價(jià)值的評(píng)估，應(yīng)有《土地出讓合同》、《國(guó)有土地使用證》及交納土地出讓金憑證等。

3.在建工程抵押價(jià)值的評(píng)估，應(yīng)有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《土地出讓合同》、《國(guó)有土地使用證》及交納土地出讓金憑證等。如果用于銷售的商品房還應(yīng)有《商品房預(yù)售許可證》等。

經(jīng)過以上權(quán)證查驗(yàn)，房地產(chǎn)的權(quán)屬才能基本清楚，但是還要注意房地產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)或是否存在缺陷和暇疵。有關(guān)的缺陷和暇疵還應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中詳細(xì)說明、交待清楚，這樣才能有效地維護(hù)房地產(chǎn)抵押雙方的合法權(quán)益。

四、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中應(yīng)注意的幾個(gè)具體問題

1.房地產(chǎn)抵押中價(jià)值的構(gòu)成與其它情形下房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成的不同

房地產(chǎn)抵押是對(duì)債權(quán)的一種擔(dān)保形式，房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)能充分保證對(duì)抵押人債務(wù)的清償能力。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)是在處置抵押物時(shí)可實(shí)際用于償債的部分。由于在處置抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款中土地使用權(quán)出讓金和稅金將優(yōu)先交付國(guó)家，剩余部分才能使債權(quán)人優(yōu)先受償。因此，在用成本法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)計(jì)入應(yīng)交國(guó)家的土地使用權(quán)出讓金和稅金，在用市場(chǎng)比較法和收益法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，也應(yīng)從比較價(jià)值和收益折現(xiàn)價(jià)值中扣除土地使用權(quán)出讓金和稅金。

2.評(píng)估時(shí)的預(yù)測(cè)分析

資產(chǎn)以及一般性的房地產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)讓、出租等其它類型的價(jià)值評(píng)估，是對(duì)財(cái)產(chǎn)當(dāng)前現(xiàn)實(shí)價(jià)值的評(píng)估。而房地產(chǎn)抵押評(píng)估是為了對(duì)債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，該價(jià)值評(píng)估是對(duì)未來債務(wù)清償價(jià)值的評(píng)估，因此房地產(chǎn)抵押評(píng)估應(yīng)充分考慮未來抵押期間房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況。

3.抵押房地產(chǎn)土地使用權(quán)的狀況以及土地使用權(quán)出讓金的交付

土地價(jià)值一般占到商品房房?jī)r(jià)總價(jià)的20～40，因此地價(jià)是房地產(chǎn)抵押價(jià)值的一個(gè)重要組成部分。而地價(jià)中包含的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金是不能作抵押的。房地產(chǎn)抵押人得到的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)性質(zhì)可能是國(guó)有的，也可能是集體的；取得土地使用權(quán)的方式可能是有償?shù)?，也可能是無償?shù)模褐Ц兜耐恋厥褂脵?quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓金可能是全部的，也可能是部分的。這些都將影響房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值。因此，在評(píng)估前，一定要弄清這些情況，才能準(zhǔn)確地進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。比如：集體所有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，需要辦理國(guó)家征用手續(xù)，因此在決定集體土地上的房屋抵押價(jià)值時(shí)，不僅要扣除土地使用權(quán)出讓金，還要扣除有關(guān)的征地費(fèi)用；對(duì)于無償劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)，在評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)，一定要扣除補(bǔ)償?shù)貎r(jià)的費(fèi)用；對(duì)于有償出讓的土地使用權(quán)，在評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)，一定要了解其出讓金的交付情況等等。各地政府對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓金支付的要求也是各不相同的，有要求一次付清的，有要求分若干次付清的，也有補(bǔ)交多少出讓金，相應(yīng)批準(zhǔn)多少面積房產(chǎn)銷售的。因此，評(píng)估人員一定要注意分清上述各種情況，不應(yīng)因地價(jià)情況不明而造成估價(jià)不實(shí)。

4.關(guān)于房地產(chǎn)的再次抵押

按照《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，同一宗房地產(chǎn)可以設(shè)定兩個(gè)以上的抵押權(quán)，即同一房地產(chǎn)可以向兩個(gè)以上的債權(quán)人抵押，且債權(quán)額可以超出抵押房地產(chǎn)的評(píng)估值。因此，評(píng)估人員在評(píng)估再次抵押房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)在報(bào)告中明確說明是否已扣除前一次擔(dān)保的債權(quán)金額，以免發(fā)生誤導(dǎo)。

5.關(guān)于個(gè)人住房擔(dān)保貸款的特殊性

個(gè)人住房擔(dān)保貸款是購(gòu)房人在先付首期房款后，與銀行簽訂以其所購(gòu)房屋作為抵押物的抵押貸款，銀行將余款一次性貸給購(gòu)房人，購(gòu)房人在一定期限內(nèi)分次償還。其抵押特點(diǎn)是：①抵押折扣率一般較低，一般是50～70；②抵押期較長(zhǎng)，最長(zhǎng)年限可達(dá)30年；③還款形式為按月或季分次償還。因此對(duì)個(gè)人住房抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，評(píng)估基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)選用住房交付日期。只有這樣，才能使住房的抵押價(jià)值與住房的買賣價(jià)格的狀態(tài)條件相一致。

參考文獻(xiàn)：

國(guó)有土地房屋評(píng)估方法范文第4篇

【關(guān)鍵詞】貸款抵押評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn)

2012年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，出口下滑、基本建設(shè)與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)乏力等減速因素拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面國(guó)內(nèi)消費(fèi)也不能有效拉動(dòng)內(nèi)需，許多上市龍頭公司相繼虧損。在此經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，銀行信貸資產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)度增加，防范銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要性不言而喻。信貸資產(chǎn)的安全依賴于對(duì)信貸操作過程的把關(guān)和控制，而抵押物評(píng)估就是其中關(guān)鍵一環(huán)，也是銀行信貸資產(chǎn)安全的最后一道防火線，對(duì)保障信貸資產(chǎn)安全及防范金融風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。本文主要從如何科學(xué)評(píng)估抵押物價(jià)值著手闡述，控制風(fēng)險(xiǎn)，保障銀行信貸資產(chǎn)安全。

一、 把好抵押物入口關(guān) ，防控抵押物產(chǎn)權(quán)帶來的風(fēng)險(xiǎn)

抵押貸款中最常見的是房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備評(píng)估，不論是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還是審核機(jī)構(gòu)在接受資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)后，首要任務(wù)是明確待估資產(chǎn)是否已取得相應(yīng)的國(guó)家機(jī)關(guān)出具的產(chǎn)權(quán)證明文件，權(quán)屬是否清晰，從而有效防控由產(chǎn)權(quán)等引起的信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，一般要求委托方提供的資料有：（1）房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證或房地產(chǎn)證；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、紅線圖、土地轉(zhuǎn)讓合同、補(bǔ)償合同協(xié)議、建筑物報(bào)建批文、竣工驗(yàn)收等用以申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)文件資料；（3）經(jīng)鑒證的商品房預(yù)售契約。對(duì)于較大、較復(fù)雜的建筑工程（特別是工業(yè)建筑）還需準(zhǔn)備建筑安裝工程預(yù)決算資料、建筑施工圖和設(shè)備基礎(chǔ)圖、企業(yè)入賬會(huì)計(jì)憑證等。

設(shè)備評(píng)估時(shí)，一般要求委托方提供的資料有：（1）設(shè)備原值的會(huì)計(jì)資料；（2）大型設(shè)備或高精尖設(shè)備的有關(guān)資料，如：購(gòu)買合同、融資租賃合同；購(gòu)買發(fā)票；設(shè)備說明書、運(yùn)行記錄，事故記錄，大修理、技術(shù)發(fā)行記錄；（3）電梯、壓力容器年檢報(bào)告，以及相關(guān)資料；（4）進(jìn)口設(shè)備的進(jìn)口批文、進(jìn)口報(bào)關(guān)單，商檢鑒定書等文件；（5）機(jī)動(dòng)車行駛證等。

綜上，對(duì)納入評(píng)估的抵押物的核實(shí)非常重要，評(píng)估人員必須對(duì)抵押物產(chǎn)權(quán)進(jìn)行仔細(xì)、謹(jǐn)慎和嚴(yán)格的界定。 在查驗(yàn)上述資料時(shí)還應(yīng)注意抵押品必須是法律法規(guī)可以接受的財(cái)產(chǎn)，具有價(jià)值、能夠轉(zhuǎn)讓或變現(xiàn)、抵押人對(duì)抵押物具有處置權(quán)。對(duì)于產(chǎn)權(quán)尚未界定清晰的資產(chǎn)，應(yīng)要求資產(chǎn)占有單位辦妥產(chǎn)權(quán)界定的有關(guān)手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)歸屬證明，方能進(jìn)行評(píng)估，以防范權(quán)證不齊，產(chǎn)權(quán)不清的帶來的信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

在實(shí)際操作中還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

1.抵押人的名稱必須與產(chǎn)權(quán)證書上的所有權(quán)人的名稱一致，否則必須進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查，弄清來龍去脈并予以說明。

2、股份有限公司、有限責(zé)任公司、中外合資企業(yè)、具有法人資格的中外合作企業(yè)、外資獨(dú)資企業(yè)作為抵押人的，應(yīng)該出具由公司/企業(yè)章程確定的有權(quán)決議機(jī)構(gòu)做出關(guān)于同意抵押的文件。

3、抵押財(cái)產(chǎn)為兩人以上共有的，財(cái)產(chǎn)共有人應(yīng)出具同意抵押文件。

4、國(guó)有土地抵押必須經(jīng)國(guó)有相關(guān)部門批準(zhǔn)。

5、在抵押人最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前，抵押物評(píng)估必須慎重處理。對(duì)于尚未取得房產(chǎn)證的建筑物，必須要有建設(shè)項(xiàng)目證、建設(shè)工程規(guī)劃證、建筑工程施工許可證及土地證、地上建筑物照片等，以證明此項(xiàng)房地產(chǎn)或在建工程的產(chǎn)權(quán)所有者。

6、評(píng)估人員在驗(yàn)證抵押人的產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，還要親自驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書原件并在復(fù)印件上簽字注明“復(fù)印件與原件相符”字樣，以示負(fù)責(zé)。以避免抵押人將資產(chǎn)重復(fù)抵押而增加風(fēng)險(xiǎn)。

7、如果抵押人的產(chǎn)權(quán)是從別人手中轉(zhuǎn)讓的，但產(chǎn)權(quán)證書卻沒有過戶，此時(shí)除了要驗(yàn)證轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證之外，一定要在產(chǎn)權(quán)證書原件上進(jìn)行抵押登記和保留產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的原件，以防止產(chǎn)權(quán)的重復(fù)抵押和虛假合同，

8、從目前情況來看，大部分企業(yè)是以房地產(chǎn)作抵押，少數(shù)在房地產(chǎn)抵押的同時(shí)，也加以機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)作抵押。但應(yīng)注意某些市場(chǎng)價(jià)值極有限的專用資產(chǎn)及其他資產(chǎn)一般不用來作為抵押資產(chǎn)。

9、市場(chǎng)變現(xiàn)能力有限的資產(chǎn)不宜用為抵押資產(chǎn)。由于抵押資產(chǎn)存在最終變賣的可能，抵押權(quán)人一般要考慮其在市場(chǎng)上的流動(dòng)性，如有些無形資產(chǎn)雖然其價(jià)值很高（如許多商標(biāo)品牌評(píng)估價(jià)值都很高），但目前在我國(guó)市場(chǎng)上的流動(dòng)性卻十分有限，因此不宜用作抵押資產(chǎn)。

二、堅(jiān)持評(píng)估原則，防控評(píng)估人為因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估的一種，它理應(yīng)遵循資產(chǎn)評(píng)估的普遍原則：即獨(dú)立性、客觀性和科學(xué)性原則；應(yīng)遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則、替代性原則和公開市場(chǎng)原則等操作原則；還應(yīng)遵循主要權(quán)利益體變動(dòng)原則，即以被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為前提或假設(shè)前提，確定被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)上的市場(chǎng)公平價(jià)值原則。此外，從防控銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及抵押物評(píng)估自身業(yè)務(wù)性質(zhì)考慮，還應(yīng)重點(diǎn)遵循以下原則：

1.安全性原則。由于被抵押的資產(chǎn)在貸款全部還清以前具有物質(zhì)保證的功能，所以評(píng)估時(shí)要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產(chǎn)的非正常貶損甚至消失。因此評(píng)估時(shí)，除現(xiàn)時(shí)公平市場(chǎng)價(jià)值的考慮之外，對(duì)資產(chǎn)的使用、經(jīng)濟(jì)壽命、未來適用性等其他因素情況都要進(jìn)行預(yù)測(cè)。如對(duì)于附屬主體建筑的簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)、車庫(kù)、臨時(shí)建筑，或在合法建筑上增建的違章建筑等，雖有其現(xiàn)行價(jià)值，但不宜列入評(píng)估范圍；或雖然進(jìn)行了評(píng)估卻須予以特別說明，以防抵押期間這部分資產(chǎn)價(jià)值損失。

2.真實(shí)性原則。由于抵押期間被抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的未來不確定性，所在評(píng)估時(shí)務(wù)必核實(shí)抵押人產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。排除任何不真實(shí)的因素，以保證抵押權(quán)人的合法權(quán)益。對(duì)于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況應(yīng)予以詳細(xì)調(diào)查，并在評(píng)估報(bào)告中說明。而對(duì)不能提供任何產(chǎn)權(quán)證明和可以辨別的虛假情況，不能認(rèn)可其資產(chǎn)權(quán)屬，不能評(píng)估其價(jià)值。

3.保守性原則。由于抵押貸款的自身特性，我們對(duì)抵押資產(chǎn)的未來收益或市場(chǎng)狀況不應(yīng)予以樂觀的估計(jì)。盡管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或經(jīng)驗(yàn)表明抵押資產(chǎn)（如房地產(chǎn)）價(jià)值可能上升。但在評(píng)估時(shí)仍以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為評(píng)估值，對(duì)未來的升值不予考慮。然而對(duì)未來可能的減值則應(yīng)給予充分的重視。

抵押貸款，銀行注重的是資金的收回，其目的并不是得到抵押物，對(duì)于抵押貸款評(píng)估來說，其一般在企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)失敗，貸款難以收回時(shí)風(fēng)險(xiǎn)加大。對(duì)此，評(píng)估師應(yīng)保持應(yīng)有的職業(yè)道德和職業(yè)謹(jǐn)慎，遵循資產(chǎn)評(píng)估各項(xiàng)一般原則，重點(diǎn)關(guān)注抵押貸款評(píng)估的三原則：安全性、真實(shí)性、保守性，充分關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力，采用市場(chǎng)調(diào)查、同行業(yè)咨詢、借助于專家?guī)椭炔扇〉姆椒ㄓ行Х婪督鹑陲L(fēng)險(xiǎn)。

三、 科學(xué)選取評(píng)估方法，有效防范抵押物評(píng)估價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

資產(chǎn)評(píng)估的主要有市場(chǎng)比較法、重置成本法、收益法等幾種基本方法。貸款抵押物資產(chǎn)評(píng)估時(shí)應(yīng)綜合考慮抵押物資產(chǎn)特點(diǎn)、市場(chǎng)價(jià)格、變現(xiàn)難易程度，選用合適的方法進(jìn)行評(píng)估。由于貸款抵押物資產(chǎn)評(píng)估有其特殊的性質(zhì)，因此在選取評(píng)估方法時(shí)應(yīng)有所側(cè)重。市場(chǎng)比較法是市場(chǎng)發(fā)育完善狀況下資產(chǎn)評(píng)估普遍采用的方法。重置成本法適用的范圍是沒有收益、市場(chǎng)上又很難找到交易參照物的評(píng)估對(duì)象。收益現(xiàn)值法是將評(píng)估對(duì)象剩余壽命期間每年（或每月）的預(yù)期收益用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。收益現(xiàn)值法通常用于有收益企業(yè)的整體評(píng)估及無形資產(chǎn)評(píng)估等。

不同的資產(chǎn)抵押，應(yīng)采用不同的評(píng)估方法，評(píng)估方法不同，選用的數(shù)據(jù)、參數(shù)都會(huì)有所不同，所以評(píng)估結(jié)果也會(huì)有不小的差別。在以抵押貸款為目的評(píng)估中，根據(jù)具體抵押資產(chǎn)的情況，評(píng)估人員必須考慮每一種適用于抵押貸款評(píng)估的方法，從而決定哪種方法最適合。具體操作時(shí)應(yīng)注意以下問題：

1、針對(duì)整體商品房（已辦理土地使用權(quán)出讓，具有完全產(chǎn)權(quán)）作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估，可采用市場(chǎng)法和收益法。

2、行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押評(píng)估時(shí)，可采用房產(chǎn)與土地開發(fā)費(fèi)用（征地或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及前期費(fèi)用）分別估價(jià)再綜合的方法，可用成本法和市場(chǎng)比較法或收益法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額減去土地出讓金的方法。

3、部分（局部）房產(chǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)方法可選用成本法、市場(chǎng)比較法或收益法。

4、作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)方法可選用成本法、市場(chǎng)比較法或收益法。

5、在建工程已完工部分作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)方法可選用成本法、市場(chǎng)比較法或假設(shè)開發(fā)法。

6、在評(píng)估中，評(píng)估人員一般應(yīng)注意到某些特定的、特別目的和特別設(shè)計(jì)的資產(chǎn)，因其特有的性質(zhì)、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分時(shí)，這種資產(chǎn)很少在公開的市場(chǎng)上出售，因而在價(jià)值上受到嚴(yán)格的限制或沒有市場(chǎng)價(jià)值。如專門的煉油廠、發(fā)電廠或特殊生產(chǎn)企業(yè)中的一些專有資產(chǎn)，在抵押時(shí)不能按照市場(chǎng)價(jià)值定義評(píng)估，而應(yīng)采用重置成本折余法評(píng)估。

貸款抵押價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前的某一日期，而抵押期限一般會(huì)有一年以上的時(shí)間，一旦發(fā)生處置清償，需實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，是在未來的某一時(shí)點(diǎn)，因此，應(yīng)側(cè)重對(duì)預(yù)期可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素考慮，而對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素，較少或不予考慮，采用保守性原則選擇估價(jià)的各項(xiàng)參數(shù)值。

抵押物資產(chǎn)評(píng)估一般價(jià)值較大，在評(píng)估時(shí)稍有疏忽就會(huì)嚴(yán)重影響評(píng)估結(jié)果。必要時(shí)最好選用兩種或兩種以上方法評(píng)估，相互驗(yàn)證后確定評(píng)估值。

四、總述

在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，防范銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要性不言而喻，作為以經(jīng)營(yíng)資金為主的金融機(jī)構(gòu)，希望貸款人能如期還本付息，而達(dá)到經(jīng)營(yíng)資金盈利的目的。但能否收回使用價(jià)值和流通價(jià)值一致的現(xiàn)金，正是金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)所在，一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產(chǎn)則存在相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，還需付出相應(yīng)的處理費(fèi)用。

防范銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)從各操作環(huán)節(jié)進(jìn)行全面控制，作為其中最后的、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的貸款抵押物評(píng)估，作者在實(shí)際業(yè)務(wù)操作實(shí)踐中感悟到，做好關(guān)鍵點(diǎn)防控：即把好評(píng)估資產(chǎn)的入口關(guān)，防范產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)；堅(jiān)持估價(jià)原則，防控人為風(fēng)險(xiǎn)；科學(xué)選取評(píng)估方法、有效防控資產(chǎn)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)等三個(gè)環(huán)節(jié)，可以有效防范貸款抵押物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，從而降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)有土地房屋評(píng)估方法范文第5篇

摘要：我國(guó)城市房屋征收制度較西方國(guó)家起步晚，相關(guān)法律規(guī)范不夠完善，盡管我國(guó)于2011 年頒布并實(shí)施了新的房屋征收與補(bǔ)償條例和評(píng)估辦法，房屋征收糾紛依然層出不窮。本文從我國(guó)城市房屋征收現(xiàn)狀入手，通過分析現(xiàn)有房屋糾紛案件在評(píng)估價(jià)格層面上的矛盾點(diǎn)，從而構(gòu)建城市房屋征收補(bǔ)償價(jià)格影響因素體系，旨在使征收補(bǔ)償價(jià)格更加合理公正，緩和征收人與被征收人之間的利益紛爭(zhēng)，減少房屋征收糾紛等惡性事件的發(fā)生。

關(guān)鍵詞 ：城市房屋；補(bǔ)償價(jià)格；征收；影響因素

一、城市房屋征收現(xiàn)狀

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)可查到的近10 年城市建設(shè)情況數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)2004年的城市建成區(qū)面積為30406.19平方公里，征用土地面積為1612.56 平方公里，城市人口密度為865 人/平方公里；2012 年的城市建成面積為45565.76 平方公里，征用土地面積為2161.48 平方公里，城市人口密度為2307 人/ 平方公里。由此可知，2012年相比2004 年城市建成面積擴(kuò)大49.86%，征用土地面積擴(kuò)大34.04%，城市人口密度增長(zhǎng)4.33倍。

上圖數(shù)據(jù)直觀地展現(xiàn)了近10 年我國(guó)城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展。征用土地面積在近6年間以約10%的平均速度增長(zhǎng)，高于而年均征用土地面積僅占到年均城市建成區(qū)面積的4%～5%，這說明城市房屋征收在城市整改重建的進(jìn)程中扮演了極為重要的角色。城市化發(fā)展的同時(shí)，就會(huì)伴隨著城市布局改變、基礎(chǔ)化設(shè)施的興建等問題，與此同時(shí)，城市房屋征收的比例也在逐年提高。

由于城市房屋征收工作涉及范圍廣、相關(guān)利益者眾多且征收過程復(fù)雜等特殊性質(zhì)，城市房屋征收工作一直受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。無論是征收人、被征收人還是第三方利益相關(guān)人，在房屋征收這一過程中，關(guān)注的焦點(diǎn)就是房屋征收補(bǔ)償價(jià)格。房屋征收補(bǔ)償價(jià)格確定的過程，就是征收方與被征收方及第三方利益相關(guān)人之間利益博弈的過程。如果各方?jīng)]有就最終博弈結(jié)果即房屋征收價(jià)格達(dá)成一致，那么很容易轉(zhuǎn)化為城市房屋征收糾紛案件。

從目前已有的案例來看，房屋糾紛案件很容易惡化成為非死即傷的刑事案件，而這樣的糾紛案件往往耗時(shí)較長(zhǎng)。在一年、兩年甚至六年的時(shí)間里，利益各方由于種種原因僵持不下，任何一方都不愿降低要求或降低的數(shù)額仍不能被另一方所接受，最終，只能通過強(qiáng)拆的辦法解決。一旦使用了強(qiáng)拆手段，不論對(duì)被征收人、征收人還是政府乃至全社會(huì)，都會(huì)造成無法挽回的負(fù)面影響。

城市化進(jìn)程要繼續(xù)，房屋征收問題就不可避免。為了使房屋征收工作順利開展，構(gòu)建和諧、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)，2011 年國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)有土地房屋與征收補(bǔ)償條例》并正式實(shí)施。新條例的頒布，表明我國(guó)房屋征收行為的法律規(guī)范更加健全，部分房屋征收糾紛問題得到解決，我國(guó)城市化進(jìn)程更加順利。

首先，新條例中明確規(guī)定了房屋征收必須是出于保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的公共利益的需要，并且將公共利益的范圍進(jìn)行了詳細(xì)界定，明確規(guī)定政府是公共利益征收唯一補(bǔ)償主體；其次，新條例廢除了強(qiáng)制拆遷的行為，規(guī)定房屋征收糾紛案件只能通過司法程序、通過法律途徑加以解決，強(qiáng)制拆遷的行為將依法追究其刑事責(zé)任。最后，新條例還對(duì)評(píng)估公司提出了規(guī)定。評(píng)估公司作為獨(dú)立的第三方，應(yīng)采用合理的評(píng)估方法對(duì)被評(píng)估對(duì)象做出公正的評(píng)估，不受征收人或被征收任何一方的利益誘惑，違反規(guī)定的將追究其法律責(zé)任。

雖然新條例較之前有了很多實(shí)質(zhì)性變化，部分糾紛案件得以解決，但是，房屋征收糾紛并沒有全部得到解決，究其根本原因，本文認(rèn)為是征收補(bǔ)償價(jià)格的確定無明確的標(biāo)準(zhǔn)，以至于征收雙方無法就征收補(bǔ)償價(jià)格達(dá)成共識(shí)。

二、征收糾紛案件產(chǎn)生原因分析

在我國(guó)房屋征收進(jìn)程中，發(fā)生過的眾多的房屋征收糾紛案件，甚至有很多民事糾紛案件最后演變成了刑事案件。追根溯源來說，這類案件的發(fā)生是利益相關(guān)方在利益的驅(qū)使下進(jìn)行博弈的結(jié)果。因此下文擬通過對(duì)諸多征收糾紛案件的產(chǎn)生原因進(jìn)行深入分析，找出相關(guān)利益多方在評(píng)估價(jià)格層面上的矛盾點(diǎn)，從而為城市房屋征收補(bǔ)償價(jià)格影響因素體系的構(gòu)建奠定基礎(chǔ)。

（一）公益征收與非公益征收混同

導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的原因之一就是政府將原本由于公共利益目的征收的土地及地上附著物轉(zhuǎn)手賣給開發(fā)商，開發(fā)商利用土地進(jìn)行商業(yè)目的的開發(fā)。公共利益的征收與非公共利益的征收標(biāo)準(zhǔn)有所不同，給出的征收補(bǔ)償費(fèi)用自然相差甚多。如果以公共利益為目的的征收轉(zhuǎn)而用作非公共利益的開發(fā)投資，開發(fā)商和政府可以從中獲取巨額差價(jià)，而受到損害的卻是處于被動(dòng)地位的被征收人。當(dāng)被征收不甘于接受現(xiàn)狀，奮起反抗，那么糾紛案件便由此產(chǎn)生。

政府和開發(fā)商企圖通過利用公益征收之名進(jìn)行非公益征收是極為不明智的行為?？此普梢詮闹蝎@取土地差價(jià)，開發(fā)商可以獲取巨額利潤(rùn)，但當(dāng)被征收人拿起法律的武器捍衛(wèi)自身權(quán)益時(shí)，整個(gè)征收過程無疑會(huì)被迫暫停。那么由此產(chǎn)生的損失、帶來的社會(huì)負(fù)面影響則是不可預(yù)估的。

（二）評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)過低

按照規(guī)定，被征收的房屋應(yīng)由專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估的結(jié)果將作為征收補(bǔ)償費(fèi)用的依據(jù)。評(píng)估方法的不同，會(huì)使得評(píng)估結(jié)果有所不同。利用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的價(jià)值相對(duì)要高于利用成本法進(jìn)行的評(píng)估。

高的評(píng)估結(jié)果可以使被征收人得到相對(duì)更高的補(bǔ)償費(fèi)用，但如果評(píng)估結(jié)果過低，就會(huì)導(dǎo)致被征收人拿到的補(bǔ)償將費(fèi)用不足以在房地產(chǎn)市場(chǎng)中買到相同大小的房屋，從而造成安置困難。2003 年南京拆遷戶翁彪自焚事件、安徽農(nóng)民朱正亮因拆遷糾紛點(diǎn)火自焚事件，皆是由于評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的房屋價(jià)值評(píng)估結(jié)果過低所致。這些住在舊城區(qū)的居民，往往自身經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)較弱，本身沒有多少存款，如果他們接受了評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估結(jié)果，那么就意味著他們將要失去最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，并且不可能拿著過低補(bǔ)償金在市場(chǎng)上買到相同面積的房屋。那么這些被征收人自然是不能接受這樣的結(jié)果的，必然會(huì)與征收人進(jìn)行談判，由此便可能會(huì)產(chǎn)生糾紛。

（三）被征收人企圖謀取私利

靠舊房子被國(guó)家征收，一下子發(fā)了財(cái)，買了新房，過上了富裕生活的先例也有很多。攀比心理使一部分家住舊城區(qū)，生活條件亟待改善的人也盼著自己的房子可以被政府征收，好得到可觀的房屋補(bǔ)償費(fèi)用，住上寬敞明亮的新房子。比如在北京東城區(qū)的拆遷戶開出每平方米20萬元的天價(jià)補(bǔ)償要求、貴陽(yáng)“11·27 事件”中拆遷戶對(duì)自有的87 平方米的住房開出400 萬元的拆遷補(bǔ)償要求。正是有了這樣的想法，視房屋征收為改變生活的機(jī)會(huì)，漫天要價(jià)，認(rèn)為大鬧多給，小鬧小給，不鬧不給，才擾亂了房屋征收的進(jìn)程，給政府和開發(fā)商及其他等待還遷的居民造成損失。由于被征收人自己的心里價(jià)位與開發(fā)商給出的報(bào)價(jià)嚴(yán)重不符，造成了巨大心里落差，又不肯放棄，才走上了成為釘子戶的道路。最終不但沒有得到期望的補(bǔ)償費(fèi)用，還忍受著常人無法忍受的惡略居住環(huán)境，甚至給自己及家人的安危帶來威脅，損失最重的還是自己。

（四）其他特殊原因

房屋征收工作由于其特殊性，涉及的被征收對(duì)象數(shù)量也很多，每一個(gè)被征收對(duì)象的房屋及其家庭情況都千差萬別。但房屋征收的標(biāo)準(zhǔn)卻是統(tǒng)一的，用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)去適應(yīng)千差萬別的被征收對(duì)象，難免會(huì)引起無法解決的個(gè)性問題。因此，房屋征收政策只能解決普遍性問題，對(duì)于個(gè)性問題還應(yīng)就事論事，單獨(dú)分析，盡量化解個(gè)性問題，減少糾紛。

三、城市房屋征收補(bǔ)償價(jià)格影響因素體系構(gòu)建

條例中規(guī)定：房屋征收補(bǔ)償價(jià)格= 被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償+因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償+ 因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償+（補(bǔ)助與獎(jiǎng)勵(lì)）。

但本文認(rèn)為確定房屋征收補(bǔ)償價(jià)格的過程是復(fù)雜的，除了被征收房屋價(jià)值、臨時(shí)安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償之外，還有很多其他因素。房屋征收工作是改變被征收生活現(xiàn)狀的大事，房屋地理位置的改變可能會(huì)影響到被征收人的工作、被征收人子女的上學(xué)以及被征收人家庭使用基礎(chǔ)公共設(shè)施等方方面面。所以，本文認(rèn)為，對(duì)于征收補(bǔ)償價(jià)格，應(yīng)充分考慮被征收人的生活權(quán)，將城市生活標(biāo)準(zhǔn)與安置補(bǔ)償結(jié)合起來進(jìn)行考慮。當(dāng)然，由于房屋征收的特殊性，被征收人的情況千差萬別，不可能將因房屋征收工作而影響到的被征收人目前正常生活的所有因素都考慮進(jìn)來。本文只能選取對(duì)被征收人來說影響重大的，有普遍意義的生活權(quán)影響因素加以考慮。因此，本文選取了精神損害補(bǔ)償、被征收人子女上學(xué)補(bǔ)償以及被征收人家庭使用基礎(chǔ)性城市設(shè)施補(bǔ)償?shù)纫蛩丶右苑治觥?/p>

本文選取精神損害因素對(duì)征收補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行調(diào)整是出于對(duì)被征收心理的考慮。被征收人作為房屋征收項(xiàng)目中的被動(dòng)接受方，相對(duì)征收人處于弱勢(shì)地位，為了社會(huì)廣大利益犧牲自身利益，除了財(cái)產(chǎn)、金錢上的損失外，還有一種用金錢無法替代的情感因素在其中，即心理上的缺失感和被剝奪感。由于被征收的房屋大多是位于舊城區(qū)的老房子，很多房子都是老一輩的人傳承下來的，被征收房屋對(duì)于被征收人來說不止是一個(gè)房子，而是過往生活的載體與記錄者。被征收房屋的拆毀、改建，意味著切斷了被征收人的情感寄托。雖然金錢的補(bǔ)償并不能完全彌補(bǔ)被征收人因房屋征收而產(chǎn)生的心理影響，但一定程度的精神損害補(bǔ)償多少會(huì)對(duì)被征收人負(fù)面心理影響起到平衡作用。

政府決定對(duì)房屋進(jìn)行征收很大一部分原因是看中了被征收房屋的地理位置。這類房屋大多古老破舊卻位于城市繁華地段或交通要道，政府為了改變市容、修建基礎(chǔ)性城市設(shè)施，對(duì)位于該區(qū)域的房屋做出征收決定。由于地理位置優(yōu)越，這類房屋所在周邊的學(xué)校、圖書館、銀行、超市、菜市場(chǎng)、公交車等設(shè)施也較為齊全，居民生活便利。房屋被征收了，勢(shì)必要改變被征收人的居住環(huán)境、生活方式與習(xí)慣等，且被征收房屋一般面積較小，即使拿著現(xiàn)行市場(chǎng)條件下被征收房屋周邊新建商品房的補(bǔ)償金額，想要在該區(qū)域內(nèi)重新買房也需要自行加錢。如果被征收人的經(jīng)濟(jì)情況不允許，那么只能搬到相對(duì)偏遠(yuǎn)的地方重新購(gòu)房。所以，本文考慮對(duì)被征收人家庭使用基礎(chǔ)性城市設(shè)施進(jìn)行補(bǔ)償。

此外，被征收人搬離被征收的房屋，有可能會(huì)對(duì)被征收人子女上學(xué)產(chǎn)生影響。孩子上學(xué)對(duì)一個(gè)家庭來說是頭等大事，在征收房屋過程中，政府應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房屋的征收是否會(huì)對(duì)被征收人子女上學(xué)造成影響，應(yīng)積極落實(shí)被征收人子女上學(xué)的問題。故本文認(rèn)為應(yīng)考慮對(duì)被征收人子女上學(xué)這一因素進(jìn)行補(bǔ)償。

課題項(xiàng)目：

本文為湖州職業(yè)技術(shù)學(xué)院2014年校級(jí)課題研究成果（項(xiàng)目編號(hào)：2014JC08）。

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)：data.stats.gov.cn/workspace/index?m=hgnd.