前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇關(guān)于土地出讓金的政策范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

關(guān)于土地出讓金的政策范文第1篇

關(guān)鍵詞：土地出讓金制度；土地出讓金收入；土地出讓金支出；性質(zhì)

上個(gè)世紀(jì)90年代以來，以土地出讓金制度為核心的土地制度改革取得了很大的成績(jī)，激發(fā)了多元經(jīng)濟(jì)主體的活力，盤活了土地資源。本文在梳理土地出讓金制度實(shí)施以來的法律規(guī)章和總結(jié)實(shí)踐做法的基礎(chǔ)上，對(duì)土地出讓金收入和支出的性質(zhì)進(jìn)行重新審視和界定，在此基礎(chǔ)上，視圖為土地出讓金制度改革和研究提供新的研究視角。

一、土地出讓金收入內(nèi)涵的歷史演變及其性質(zhì)探討

（一）土地出讓金收入內(nèi)涵的歷史演變

1988年《憲法》和《土地管理法》確立了我國(guó)國(guó)有土地有償使用制度。1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。關(guān)于土地出讓金收入管理，1989年財(cái)政部的《國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓收入管理暫行實(shí)施辦法》對(duì)土地使用權(quán)出讓收入的內(nèi)涵和外延作了界定：各級(jí)政府土地出讓主管部門將國(guó)有土地出讓給單位或個(gè)人，按規(guī)定向單位或者個(gè)人收取的土地出讓價(jià)款，包括土地金、續(xù)期土地出讓金、合同改約補(bǔ)償金。1992年下半年，財(cái)政部出臺(tái)《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》，第一次將出讓土地使用權(quán)所得稱為“土地出讓金”。2006年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，對(duì)土地使用權(quán)出讓收入定義進(jìn)行了完善：政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部?jī)r(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

（二）土地出讓金收入的形成過程

我國(guó)《憲法》第十條規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外，屬于集體所有；宅基地和自留山、自留地，也屬于集體所有?！锻恋毓芾矸ā返谒臈l、四十三條規(guī)定，國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途；任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。《土地管理法》第二條規(guī)定：國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予被征地農(nóng)村集體和個(gè)人合理補(bǔ)償和妥善處理。《土地管理法》第五十八條規(guī)定了國(guó)家可以收回國(guó)有土地使用權(quán)的情形，并對(duì)土地使用權(quán)人進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。在這一憲制和法律架構(gòu)下，建設(shè)用地的供給來源分為征用農(nóng)地而增加的增量部分和城市內(nèi)部挖掘、儲(chǔ)備的存量部分，依靠行政特權(quán)形成土地儲(chǔ)備，使地方政府成為城市建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)的唯一供應(yīng)者，然后進(jìn)行開發(fā)整理并按照市場(chǎng)原則和所有權(quán)原則向建設(shè)用地需求者供地，如圖1所示。

（三）土地出讓金收入的性質(zhì)

在快速工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，我國(guó)建設(shè)用地的供給大都來源于增量土地儲(chǔ)備，即農(nóng)業(yè)土地非農(nóng)化，本文以此為例從權(quán)力來源上界定地出讓金收入的性質(zhì)。

土地出讓金制度作為我國(guó)國(guó)有土地有償使用制度，促進(jìn)了土地資源優(yōu)化配置和高效使用，但就其目前的土地產(chǎn)權(quán)配置手段來看，土地出讓金收入不僅僅以所有權(quán)原則和市場(chǎng)等價(jià)原則進(jìn)行的，存在著不對(duì)稱的隱形產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系。

第一，國(guó)家是集體建設(shè)用地的唯一接受者，國(guó)家憑借公權(quán)力公共利益對(duì)私人產(chǎn)權(quán)的強(qiáng)勢(shì)地位而非市場(chǎng)機(jī)制強(qiáng)制性征用農(nóng)地，并按照國(guó)家規(guī)定給予農(nóng)民征收補(bǔ)償和相關(guān)安置，付出較低成本——本文稱之為集體土地所有權(quán)行政補(bǔ)償價(jià)格，獲得土地所有權(quán)，使集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地。

第二，國(guó)家是建設(shè)用地使用權(quán)的唯一供給者。國(guó)家憑借土地用途管制和供地計(jì)劃等土地管理制度，使地方政府成為城市建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)的唯一供應(yīng)者，這時(shí)地方政府完全按照市場(chǎng)等價(jià)原則和所有權(quán)原則，向土地使用者出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

圖2模擬并比較了集體土地向城市建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的兩種情景：競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)和完全壟斷市場(chǎng)。橫軸表示流轉(zhuǎn)面積，縱軸為農(nóng)地非農(nóng)化流轉(zhuǎn)的成本或價(jià)格。假設(shè)集體土地向城市建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中成本保持不變，表現(xiàn)為水平的農(nóng)地非農(nóng)化邊際成本曲線MC。

第一種情景：在符合規(guī)劃的條件下，集體建設(shè)用地直接入市。由于土地的地理位置固定性、土地供給不可再生性等壟斷因素的存在，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)介于完全競(jìng)爭(zhēng)和完全壟斷之間的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，需求曲線（平均收益曲線）和邊際收益曲線分別為D和MR（用虛線表示），根據(jù)市場(chǎng)均衡條件MR=MC，市場(chǎng)在E點(diǎn)達(dá)到均衡時(shí)的價(jià)格和流轉(zhuǎn)面積分別為P0、Q0；

第二種情景：“先征后讓”的農(nóng)地非農(nóng)化。在規(guī)劃?rùn)?quán)（農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批）的配合下，國(guó)家運(yùn)用征收權(quán)將集體農(nóng)用地征收為國(guó)有城市建設(shè)用地，按照農(nóng)地非農(nóng)化邊際成本曲線MC給農(nóng)民補(bǔ)償（用C0表示）后，再以市場(chǎng)方式出讓給土地使用者。在這一情景下，政府是城市建設(shè)用地的唯一供給者，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)為完全壟斷市場(chǎng)，需求曲線（平均收益曲線）和邊際收益曲線分別為D*和MR*（用實(shí)線表示），此時(shí)市場(chǎng)在E*點(diǎn)達(dá)到均衡時(shí)的價(jià)格和流轉(zhuǎn)面積分別為P*、Q*，如圖2所示。

在第一種情景下，集體土地所有者與城市建設(shè)用地需求者直接進(jìn)行市場(chǎng)化自由交易，此時(shí)集體建設(shè)用地價(jià)格為P0。第二種情況，政府在“先征后讓”的“征地—出讓”行為中，集體土地所有權(quán)補(bǔ)償價(jià)格為C0，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格為P*，獲得一個(gè)剩余收益為（P*-C0）。第二種情況與第一種情況相比，集體土地所有者收益損失（P0-C0），建設(shè)用地需求者付出的成本提高了（P*-P0），兩者之和為（P*-C0）。（P*-C0）即是政府通過“先征后讓”獲得的農(nóng)地非農(nóng)化開發(fā)增值收益。根據(jù)對(duì)30多個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)，從獲取土地的成本到出讓土地的收益，平均是18倍。同樣的分析原理適用于存量土地供給情況。

綜上所述，若把土地出讓金收入只看作是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部?jī)r(jià)款，是片面的，靜態(tài)的，忽略了中國(guó)特殊國(guó)情和土地出讓金制度的復(fù)雜性。土地出讓金收入是土地收購(gòu)制度——儲(chǔ)備制度——市場(chǎng)交換制度等制度安排的產(chǎn)物，是“先征后讓”的結(jié)果，是土地使用權(quán)市場(chǎng)出讓價(jià)格與行政所有權(quán)（使用權(quán)）補(bǔ)償價(jià)格的剪刀差，本質(zhì)上是國(guó)家通過規(guī)劃?rùn)?quán)、征收權(quán)等公權(quán)力汲取的土地開發(fā)增值收益，這與國(guó)家稅收在權(quán)力來源上具有相似性，皆屬于公共財(cái)政管理范圍。

二、土地出讓金支出管理制度的歷史演變及其性質(zhì)探討

土地出讓金收入是一種政府性收入，理應(yīng)納入公共財(cái)政管理范圍，在理論上是毋庸置疑的，同時(shí)研究土地出讓金支出結(jié)構(gòu)和流向及其性質(zhì)，也有助于推進(jìn)土地出讓金支出管理制度的創(chuàng)新及判斷其在宏觀經(jīng)濟(jì)政策的作用。

首先，關(guān)于土地出讓金收入在各級(jí)政府之間的分配，國(guó)務(wù)院1989年5月出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓收入管理的通知》規(guī)定土地出讓金收入地方和中央按照6：4分成；兩個(gè)月后，財(cái)政部公布的《國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓收入管理暫行實(shí)施辦法》規(guī)定土地出讓金收入上繳中央比例降為32%；1992年下半年，財(cái)政部出臺(tái)《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》，將土地出讓金收入上繳中央財(cái)政部門的比例下調(diào)為5%；1994年實(shí)行分稅制后，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)行分稅制財(cái)政管理體制的決定》將土地出讓金收入作為地方固定收入，并在此后逐漸被學(xué)者稱為地方財(cái)政的“第二財(cái)政”。這也符合政府間收入劃分的國(guó)際慣例，來源于不動(dòng)產(chǎn)的政府收入一般歸屬于地方政府。

其次，關(guān)于土地出讓金的使用和支出管理，1989年5月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓收入管理的通知》、1995年《關(guān)于加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金征收管理的通知》都明確規(guī)定，土地出讓金上繳國(guó)庫(kù)，?？顚Ｓ?，專項(xiàng)用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。《國(guó)務(wù)院關(guān)于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)有關(guān)問題的通知》（[2004]8號(hào)）規(guī)定土地出讓金用于農(nóng)業(yè)開發(fā)的比例，按各市不低于土地出讓平均收益的15%確定。2006年9月出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》明確要求2007年1月1日起，土地出讓收入全額納入地方基金預(yù)算管理，支出一律通過地方基金預(yù)算，實(shí)行徹底的“收支兩條線”管理?！蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（財(cái)綜〔2009〕74號(hào)）規(guī)定市縣財(cái)政、國(guó)土資源管理部門在編制土地出讓支出預(yù)算時(shí)，要確保足額支付征地和拆遷補(bǔ)償支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出，重點(diǎn)向新農(nóng)村建設(shè)傾斜，逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重；要嚴(yán)格按照規(guī)定將土地出讓凈收益的10%用于補(bǔ)充城市廉租住房保障資金。隨著土地出讓金制度的實(shí)施，土地出讓金收支管理制度日趨嚴(yán)格和完善。根據(jù)中國(guó)土地出讓金支出實(shí)踐情況來看，一般來說，地方政府獲得土地出讓金收入后，要先行支付各種土地規(guī)費(fèi)和征地補(bǔ)償，此后如有凈收益，則多用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。土地出讓金純收益的近30%用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在土地出讓金收益的分配格局中，農(nóng)民只得到5%-10%，村級(jí)集體得到25%-30%，而60%-70%為各級(jí)政府和中間商獲取。

通過以上法律規(guī)章和規(guī)定可以看出，土地出讓金在支出過程中發(fā)揮著收入再分配的公共財(cái)政功能，首先，一部分支出用于集體土地土地價(jià)所有權(quán)行政補(bǔ)償價(jià)格；其次，一部分支出用于彌補(bǔ)土地出讓前的生地變成熟地的土地開發(fā)成本；最后，還要支付土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的各種稅費(fèi)和交易成本。這三者在國(guó)民收入流程中的作用類似于總需求中的政府購(gòu)買。剩余的部分為政府獲取的土地純收益，一部分成為城市基礎(chǔ)設(shè)施投資、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資的資金來源，其在國(guó)民收入流程中的作用類似于總需求中的政府購(gòu)買；還有一部分用于提取農(nóng)村社會(huì)保障基金、廉租房等用途，其在國(guó)民收入流程中的作用類似于轉(zhuǎn)移支付。由于我國(guó)處于快速工業(yè)化和城市化階段，土地出讓金收入大多來源于增量土地供給，即農(nóng)地非農(nóng)化的先征后讓方式，此方式下的土地出讓金收入的支出結(jié)構(gòu)及其在國(guó)民收入流程的作用如圖3所示。

三、結(jié)論和啟示

第一，土地出讓金收入是土地收購(gòu)制度——儲(chǔ)備制度——市場(chǎng)交換制度等制度安排的產(chǎn)物，是“先征后讓”的結(jié)果。在價(jià)值形態(tài)上，土地純收益表現(xiàn)為土地使用權(quán)市場(chǎng)出讓價(jià)格與行政所有權(quán)（使用權(quán)）補(bǔ)償價(jià)格的剪刀差，本質(zhì)上是國(guó)家通過公共利益對(duì)私人產(chǎn)權(quán)的強(qiáng)勢(shì)地位對(duì)相關(guān)土地先征后讓方式汲取的土地開發(fā)增值收益，這與國(guó)家稅收在權(quán)力來源上具有相似性，屬于公共財(cái)政管理范圍。

第二，根據(jù)土地出讓金收入的性質(zhì)，土地出讓金制度是以國(guó)家“公共利益”對(duì)“私人財(cái)產(chǎn)”處于強(qiáng)權(quán)地位下的土地征收制度為杠桿的，這與西方國(guó)家主要依賴公平、自由市場(chǎng)手段配置土地資源方式有區(qū)別的。根據(jù)其來源確定其分配方向和“誰受損，誰理應(yīng)受到補(bǔ)償”原則，既不違背公共利益對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)權(quán)地位，也能體現(xiàn)“公產(chǎn)私產(chǎn)地位平等”物權(quán)法的精神。這就要求提供保證土地出讓金制度下的公共利益與私人利益平等博弈的制度，包括解決公共利益與私人利益矛盾的司法訴訟渠道。就目前的土地出讓金支出結(jié)構(gòu)和模式看，其支出方向理應(yīng)從城市基礎(chǔ)建設(shè)投資退出，向失地農(nóng)民社會(huì)保障、農(nóng)村基礎(chǔ)建設(shè)等新農(nóng)村建設(shè)方向轉(zhuǎn)移。

第三，從土地出讓金收入的支出實(shí)踐情況來看，缺乏具有合理依據(jù)的土地出讓金收入分配的理論支撐，沒有技術(shù)方案的制度設(shè)計(jì)如同紙上談兵。政府到底憑借哪些權(quán)力可以取得土地使用權(quán)出讓收益中的增值收益；農(nóng)業(yè)土地向建設(shè)用地用途轉(zhuǎn)變的發(fā)展權(quán)增值收益，該如何計(jì)算，該歸誰所有。現(xiàn)行集體農(nóng)地所有權(quán)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)性等等都應(yīng)該其合理的邏輯理論依據(jù)，而目前學(xué)術(shù)界和政界在這方面還沒有給予清晰的論證和結(jié)論，這也是土地出讓金制度的研究和改革方向。

第四，通過研究土地出讓金收支性質(zhì)可以清晰地看到土地出讓金收支在國(guó)民收入流程中的循環(huán)路線。從國(guó)民收入循環(huán)流程視角看，土地出讓金收入使得資金從私人部門流入政府部門，相當(dāng)于國(guó)民收入的漏出量；土地出讓金支出通過轉(zhuǎn)移支付和政府購(gòu)買，使資金從政府部門流入私人部門，相當(dāng)于國(guó)民收入的注入量，這為土地出讓金收入?yún)⑴c國(guó)民收入經(jīng)濟(jì)循環(huán)的研究提供了新的視角。土地出讓金收入作為政府公共財(cái)政收入的重要來源，其支出發(fā)揮收入再分配功能，用于社會(huì)生產(chǎn)性質(zhì)或者收入再分配的支出項(xiàng)目，可以服從國(guó)家宏觀調(diào)控的需要。因此，土地出讓金制度可以作為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，應(yīng)當(dāng)成為我國(guó)土地出讓金管理政策的著眼點(diǎn)之一。

參考文獻(xiàn)：

1.安徽省財(cái)政廳課題組.基于產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)視角的土地出讓金研究[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2006（94）.

2.趙國(guó)玲.“土地財(cái)政”的效應(yīng)分析[J].生態(tài)經(jīng)濟(jì)，2008（7）.

3.靳相木.土地出讓金制度改革的三個(gè)視角及其綜合[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題，2010（10）.

關(guān)于土地出讓金的政策范文第2篇

內(nèi)容摘要:本文探討了我國(guó)實(shí)行土地出讓金制度帶來的問題,并分析了目前關(guān)于物業(yè)稅研究的若干分歧,提出應(yīng)當(dāng)從把握好物業(yè)稅改革出臺(tái)的時(shí)機(jī)、妥善處理原土地出讓金、實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡等方面來推進(jìn)物業(yè)稅改革。

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅 改革 探討

土地出讓金制度存在的問題與物業(yè)稅的引入

我國(guó)分稅制改革以來,地方政府缺乏穩(wěn)定的收入來源,地方主體稅種不穩(wěn)定(易剛,2008),在實(shí)踐中,地方政府為彌補(bǔ)支出缺口,紛紛將土地出讓收入金作為當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的重要來源,造成了一系列的負(fù)面效應(yīng)。我國(guó)目前實(shí)行的是一次性出讓30-70年期限的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度,地方政府能夠在短期獲取大量的收入,同時(shí)也帶來了以下問題:

(一)地方政府行為短期化

當(dāng)屆政府通過出售土地使用權(quán)獲取了大筆的可支配財(cái)政收入,而當(dāng)城市土地出售殆盡時(shí),后屆政府將沒有足夠的收入來維持地方政府正常運(yùn)轉(zhuǎn),提供充分公共品的供給。這種制度如果長(zhǎng)期實(shí)行將會(huì)影響到當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的穩(wěn)定性,不利于土地這一不可再生資源的高效利用。這一潛在風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)在2007年以來的金融危機(jī)的沖擊下凸顯出來,一些地方政府在房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)乏力、土地出讓收入銳減的情況下,已經(jīng)面臨支出困難。

(二)存在財(cái)經(jīng)違紀(jì)和腐敗的風(fēng)險(xiǎn)

大量的土地出讓收入以預(yù)算外收入的形式游離于預(yù)算控制之外,將孕育著財(cái)經(jīng)違紀(jì)和腐敗的風(fēng)險(xiǎn)。目前按照我國(guó)預(yù)算管理制度,土地出讓金作為地方的預(yù)算外收入而存在,處于人大預(yù)算監(jiān)督之外,在一部分地區(qū),土地出讓金甚至被挪用、貪污,或者成為有關(guān)部門的小金庫(kù)被揮霍掉。

(三)房?jī)r(jià)上漲與居民收入水平脫離

近幾年,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民可支配收入的上漲幅度,我國(guó)的居民房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。按國(guó)際慣例,居民房?jī)r(jià)收入比一般為4-6倍,但對(duì)北京、上海等城市的大多數(shù)人來說,這個(gè)指標(biāo)早已超過了10倍。以北京為例,2007年每個(gè)家庭可支配的收入是6.6萬元,而四環(huán)內(nèi)房子均價(jià)是每平方米1.84萬元,房?jī)r(jià)收入比是27.8倍,即便是六環(huán)外的房?jī)r(jià),也比國(guó)際房?jī)r(jià)收入比的警戒線高出一倍。而其中開發(fā)商一次性支付的40-70年的土地使用費(fèi)用(土地出讓金),其數(shù)額接近房?jī)r(jià)的50%(張瓊、彭杏芳,2007)。

(四)孕育金融風(fēng)險(xiǎn)

從防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)來看,一旦過熱的地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),將出現(xiàn)大量的不良貸款,可能帶來金融風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)際范圍內(nèi),2007年,美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款危機(jī)引起金融市場(chǎng)震蕩,眾多美國(guó)金融機(jī)構(gòu)減記巨額資產(chǎn)。 2008年,美國(guó)第五大投資銀行貝爾斯登公司被摩根大通公司收購(gòu),美國(guó)最大住房抵押貸款融資機(jī)構(gòu)“房利美”和“房地美”遭政府接管,美國(guó)第四大投資銀行雷曼兄弟控股公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù),第三大投資銀行美林公司被美國(guó)銀行收購(gòu),陷于破產(chǎn)邊緣的保險(xiǎn)巨頭美國(guó)國(guó)際集團(tuán)將被政府接管。

房地產(chǎn)價(jià)格最近幾年的迅速上漲,我國(guó)積累了大量的住房信貸,房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展不僅關(guān)系到本行業(yè)的發(fā)展,而且關(guān)系到我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。對(duì)此,理論界提出未來將物業(yè)稅作為地方的主體稅種,并借此完善分稅制,充實(shí)地方稅源。

研究物業(yè)稅如何設(shè)計(jì),如何從目前的土地拍賣出讓形式平穩(wěn)過渡到征收物業(yè)稅的新形式,對(duì)于完善我國(guó)財(cái)政分權(quán)體制,保證地方政府的財(cái)政穩(wěn)定性和對(duì)于保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展,防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)將起著重要的作用。

物業(yè)稅的研究現(xiàn)狀分析

(一)物業(yè)稅能夠克服地方政府行為的短期化

地方政府依靠土地出讓金方式籌集財(cái)政資金,帶來了未來財(cái)政收入的不可持續(xù)性,造成地方政府行為的短期化,以物業(yè)稅的形式將為地方政府提供可持續(xù)的財(cái)政收入形式。國(guó)內(nèi)學(xué)者注意到了目前地方政府在財(cái)政收入方面對(duì)土地出讓收入的依賴及其造成的一系列的負(fù)面影響:地方政府行為短期化,當(dāng)屆政府出售更多的土地就可以獲取更多的收益,造成政府寅吃卯糧。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),2003年全國(guó)土地收益已達(dá)5200億元,占到了當(dāng)年預(yù)算內(nèi)收入的1/4。2003年和2004年的土地出讓金純收益都占到了全國(guó)預(yù)算外收入和地方預(yù)算外收入的1/2左右,“成交價(jià)款”的規(guī)模更是超過了預(yù)算外收入的規(guī)模(白彥鋒,2007)。高地價(jià)推動(dòng)了目前的高房?jī)r(jià)。

出售的土地資源消耗殆盡后,針對(duì)未來地方政府可能出現(xiàn)的收入危機(jī),不少學(xué)者提出了開征物業(yè)稅來加以增加地方政府的收入(白彥峰,2007)。

(二)關(guān)于原體制下土地出讓金能否歸并到新體制的物業(yè)稅中存在爭(zhēng)論

從目前實(shí)行的土地批租制度轉(zhuǎn)軌到物業(yè)稅制度,關(guān)于以前一次性轉(zhuǎn)讓40-70年土地使用權(quán)所獲得的巨額土地收入中是否與新體制下的物業(yè)稅有重合部分,學(xué)者存在很大分歧。

一些學(xué)者從理論分析出發(fā),把地租與稅費(fèi)看作是政府分別執(zhí)行土地所有者和公共服務(wù)提供者所應(yīng)當(dāng)獲取的收入,認(rèn)為兩者是完全不同的經(jīng)濟(jì)范疇。土地出讓金是國(guó)家憑借土地所有者一次性獲取的地租收入,是市場(chǎng)范疇,而物業(yè)稅是公共分配范疇(傅光明,2006;陳志勇、姚林,2007;何振一,2004 ),而將土地出讓金并入物業(yè)稅將不利于土地資源的節(jié)約使用(鐘曉敏、葉寧,2005)。即物業(yè)稅可以認(rèn)為是未來地方政府的一種新增的財(cái)政收入。

另外一些學(xué)者對(duì)此持完全不同的看法,他們從目前地方政府獲得的巨額土地出讓收入、土地成本在房?jī)r(jià)構(gòu)成中的高比例出發(fā),認(rèn)為目前土地批租制度下的土地出讓金將可以直接轉(zhuǎn)化成新體制下應(yīng)該繳納的財(cái)產(chǎn)稅(吳俊培,2004),對(duì)于已購(gòu)住房已經(jīng)一次納土地出讓金的原有住房免除物業(yè)稅或者給予優(yōu)惠(陳琳,2007),有的學(xué)者指出事實(shí)上地方政府進(jìn)行地方公共設(shè)施建設(shè)的資金主要來自于土地出讓金,既然引致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值提升的地方公共建設(shè)資金來自于不動(dòng)產(chǎn)擁有者支付的土地出讓金,在此基礎(chǔ)上就應(yīng)當(dāng)免除物業(yè)稅,否則就是事實(shí)上的重復(fù)征稅(何秋仙,2007)。有的學(xué)者根據(jù)2003年十六屆三中全會(huì)關(guān)于《完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中所指出的“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”的原則性指導(dǎo)意見,指出目前對(duì)房屋、土地征收的房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅,以及政府對(duì)開發(fā)商憑借政治權(quán)利征收的費(fèi)用如綠化費(fèi)、防洪費(fèi)、人防設(shè)施費(fèi)等合并為物業(yè)稅。

(三)對(duì)于開征物業(yè)稅是否能起到降低房?jī)r(jià)等作用尚未達(dá)成共識(shí)

一些學(xué)者認(rèn)為,通過提高房地產(chǎn)所有者的使用成本,從而大幅降低購(gòu)房成本;通過規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi),降低開發(fā)商的開發(fā)成本;同時(shí)物業(yè)稅是對(duì)社會(huì)財(cái)富的存量征稅,能夠在一定程度上發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配的功能(陳琳,2007)。

另一派觀點(diǎn)認(rèn)為,目前我國(guó)不宜對(duì)房地產(chǎn)稅期望過高,在大城市中,房地產(chǎn)屬于稀缺性資源,在租房需求比較旺盛的地區(qū),房地產(chǎn)投資者可以很容易地將增加的稅收轉(zhuǎn)嫁到租房者身上(陳金磊、李雪淋,2007),通過設(shè)置物業(yè)稅制止房地產(chǎn)投機(jī)的設(shè)想可能落空。對(duì)于自用型住房,征收物業(yè)稅卻是會(huì)加大他們的負(fù)擔(dān)(艾茜,2007)。這種結(jié)果與原先設(shè)計(jì)的通過設(shè)立物業(yè)稅調(diào)節(jié)住房消費(fèi)的初衷背道而馳,結(jié)果是原先擁有很多住房投資者通過提高租金將物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到租房者身上,而擁有真實(shí)需求的自用房者卻負(fù)擔(dān)了新增的物業(yè)稅成本,結(jié)果就是打擊了窮人,而影響不了富人。另外,由于房地產(chǎn)價(jià)格屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié),在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱,有大量人口需要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市,住房需求剛性情況下,降低開發(fā)商的成本未必能夠最終降低購(gòu)房者的支出,結(jié)果只能是增加房地產(chǎn)商的利潤(rùn)。

以上研究進(jìn)展無論在理論和實(shí)踐中都存在較大的分歧,因此物業(yè)稅在我國(guó)還處于討論、空轉(zhuǎn)試行階段,無法推出。

推進(jìn)物業(yè)稅改革應(yīng)當(dāng)注意的問題

(一)明確物業(yè)稅的功能定位

不少學(xué)者注意到了土地批租方式帶來的地方政府短期收入劇增、長(zhǎng)期收入得不到保障等問題,提出了通過設(shè)立物業(yè)稅解決地方政府行為短期化的問題,然而一些學(xué)者對(duì)于物業(yè)稅的收入功能強(qiáng)調(diào)過多,而對(duì)于國(guó)外,事實(shí)上把物業(yè)稅作為地方政府公共服務(wù)的基金卻提及較少,未能將地方政府通過物業(yè)稅的收入與其服務(wù)有效性聯(lián)系起來。在這種情況下,新增的物業(yè)稅無疑為地方政府解決未來可能出現(xiàn)的財(cái)政危機(jī)提供了一部分新的收入來源,然而卻缺乏對(duì)于地方政府運(yùn)轉(zhuǎn)績(jī)效的有效考核手段,如果無法提高政府的運(yùn)轉(zhuǎn)效率,即使從短期來說解決了地方政府的財(cái)政危機(jī),長(zhǎng)期來看,當(dāng)這部分收入消耗殆盡,可以預(yù)見的是地方政府將會(huì)不斷提高財(cái)產(chǎn)稅率以至采取土地私有化方式為其低效率付出代價(jià),從納稅人那里不斷獲取稅收或者產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入,這事實(shí)上違背了設(shè)立財(cái)產(chǎn)稅的初衷。

從短期來看,實(shí)行物業(yè)稅無疑會(huì)降低地方政府可利用的財(cái)源,在實(shí)踐中目前地方政府對(duì)于實(shí)行物業(yè)稅并不熱衷,在當(dāng)前的情況下地方政府寧愿采取土地批租制度獲取更多的收入。然而可以預(yù)見到的是,當(dāng)越過某個(gè)平衡點(diǎn),地方政府預(yù)見到通過物業(yè)稅獲取的收入更多或者可出售土地消耗殆盡時(shí),地方政府將成為物業(yè)稅的積極推動(dòng)者。

部分學(xué)者和地方政府僅僅關(guān)注到物業(yè)稅的開辟新財(cái)源的功能而忽視建立分級(jí)財(cái)政體系,反映地方公共服務(wù)水平、籌集維護(hù)地方政府運(yùn)轉(zhuǎn)資金的功能,有可能在未來使物業(yè)稅偏離應(yīng)該具有的軌道,使物業(yè)稅的開征面臨很多困難。

(二)妥善處理好物業(yè)稅改革與土地出讓金制度的銜接問題

不少學(xué)者從理論上分析土地出讓收入與財(cái)產(chǎn)稅的本質(zhì)區(qū)別,其分析過程無疑有很大的可取之處,然而深入探討將會(huì)發(fā)現(xiàn)該結(jié)論強(qiáng)調(diào)了理論概念區(qū)分的極端重要性,對(duì)于我國(guó)改革歷程和體制演變過程缺乏細(xì)致的分析,其間忽略的問題卻是極其重要的。

我國(guó)改革開放以前,地方政府同時(shí)作為國(guó)有土地的所有者和地方公共服務(wù)的提供者,采取的是直接的土地劃撥體制。跟國(guó)營(yíng)企業(yè)大一統(tǒng)的財(cái)政體制相類似,城市的建設(shè)基金也由政府統(tǒng)一安排。

在國(guó)營(yíng)企業(yè)大一統(tǒng)的財(cái)政體制下,國(guó)營(yíng)企業(yè)上交的利潤(rùn)按照現(xiàn)在的觀點(diǎn)應(yīng)當(dāng)看作目前體制下國(guó)家作為所有者的收益和公共管理者的稅收合二為一的,按照目前的觀點(diǎn),這同樣是兩類性質(zhì)完全不同的收入,對(duì)于利潤(rùn)和稅收的本質(zhì)區(qū)別涇渭分明,但并沒有妨礙改革開放前三十年在我國(guó)高度集中的財(cái)政體制中一直在實(shí)行。

而改革開放以來,我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制逐步由計(jì)劃體制轉(zhuǎn)軌到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。我國(guó)實(shí)行了土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度,地方政府的建設(shè)基金也來自于土地出讓收入,從資料中也可以看出地方政府對(duì)于土地出讓金收入的依賴程度,即過渡時(shí)期的國(guó)有土地出讓收入理應(yīng)理解為雙重職能的收入,包括作為國(guó)有土地的所有者的地租收入和同時(shí)作為地方公共服務(wù)的提供者一次性收取多年的城市建設(shè)維護(hù)基金,而此部分在西方國(guó)家的財(cái)政體制下恰恰歸屬于物業(yè)稅的范疇。

例如,我國(guó)對(duì)于國(guó)有企業(yè)的改革,區(qū)分了國(guó)家作為所有者的收益和公共管理者的稅收,實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)的可流動(dòng)性,目前對(duì)于企業(yè)的所得稅降到25%,顯著地與改革開放前企業(yè)幾乎沒什么剩余資金的情況迥異。

沿著這種思路分析下去,我國(guó)土地出讓金制度獲取的高額收入應(yīng)當(dāng)視為包含新體制下土地出讓金和承諾提供一定時(shí)期的公共服務(wù)而預(yù)先一次性收取的物業(yè)稅。那么,我國(guó)開征物業(yè)稅,就需要對(duì)于已經(jīng)征收過土地出讓金的物業(yè)所有者給予減免一定時(shí)期的物業(yè)稅的優(yōu)惠,否則就會(huì)造成物業(yè)所有者的雙重負(fù)擔(dān)。

關(guān)于我國(guó)現(xiàn)行土地出讓金的功能

現(xiàn)有的部分研究中偏重于理論分析,但數(shù)據(jù)支持方面稍顯欠缺。如果僅從理論出發(fā)將國(guó)家土地出讓金收入與物業(yè)稅區(qū)分是可行的,然而如果通過有關(guān)城市的數(shù)據(jù)加以實(shí)證研究將發(fā)現(xiàn),現(xiàn)有的不同性質(zhì)用途的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的巨大差異和地方政府對(duì)于土地出讓金的依賴的現(xiàn)狀,不支持我國(guó)現(xiàn)行體制下土地出讓金僅僅包括地租的說法。

若現(xiàn)行的土地出讓金僅僅是地租,反映由于城市土地的稀缺性,且國(guó)家作為國(guó)有土地所有者職能和社會(huì)公共事務(wù)的職能能夠完全分開,則可推論如下:國(guó)家作為土地所有者以土地出讓金的形式獲取收入,而國(guó)家所提供的公共服務(wù)的費(fèi)用由物業(yè)稅來統(tǒng)籌。一個(gè)理性的地方政府在選擇出讓不同用途的土地時(shí),相鄰地段土地的稀缺性是相同的,其單位面積的年租金應(yīng)該相等,否則政府傾向于將土地出售給年租金高的用途的需求者,以至于其他用途的需求者不得不以提高支付的租金方式到同一水平獲取土地使用權(quán),或者政府給予補(bǔ)貼。同樣一個(gè)理性的投資者在選擇投資不同用途的土地時(shí),對(duì)于相鄰地段,土地的稀缺性應(yīng)該是相同的,他只愿意支付其相等的單位面積年租金,除非政府愿意給予某種補(bǔ)貼。

要檢驗(yàn)以上結(jié)論是否成立,只需要找到相鄰地段的不同性質(zhì)的土地單位面積的年租金是否相同。如果確實(shí)相同,可以認(rèn)為我國(guó)目前實(shí)行的的土地出讓金確實(shí)僅僅反映了土地的稀缺性,可以認(rèn)為是一種一次性收集的若干年的地租。反之,如果發(fā)現(xiàn)相鄰地段的不同性質(zhì)的土地單位面積的年租金存在較大的差距,就可以得出不同性質(zhì)的土地出讓金所包含的內(nèi)容是不同的這一結(jié)論。

我們得到的數(shù)據(jù)(數(shù)據(jù)來自于武漢市人民政府文件武政〔2004〕39號(hào))卻無法支持有關(guān)學(xué)者認(rèn)為國(guó)內(nèi)實(shí)行的土地出讓金僅僅是地租轉(zhuǎn)化形式的理論:

從地價(jià)的總體上來看,無論任何地段,地價(jià)均呈現(xiàn)商業(yè)用地價(jià)格大于住宅用地價(jià)格,住宅用地價(jià)格又高于工業(yè)用地價(jià)格,其中在選取的例子中最繁華地段三者比例為167:52:13(約13:4:1),然而在最偏遠(yuǎn)地段三者懸殊比例下降到16:11:6。

商業(yè)用地呈現(xiàn)最強(qiáng)的地域性,以年租金看,最高與最低約相差10余倍(167:16);住宅用地呈現(xiàn)較強(qiáng)的地域性,以年租金看,最高與最低約相差5倍弱(52:11),工業(yè)用地地段特征不強(qiáng),以年租金看,最高與最低約相差2倍強(qiáng)(13:6)。

在剔除政策優(yōu)惠修正后的數(shù)據(jù),在最偏遠(yuǎn)地段可以支持最邊遠(yuǎn)地段土地出讓金僅僅是地租的理論,而在城市中心地區(qū)明顯不符合實(shí)際情況。

該市在制定地價(jià)政策中,據(jù)其文件所稱執(zhí)行以下政策:“實(shí)行該體系的最低地價(jià),在基準(zhǔn)地價(jià)最低值的基礎(chǔ)上,商業(yè)、住宅等經(jīng)營(yíng)性用地下調(diào)10%,工業(yè)用地考慮到國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策下調(diào)了50%左右,并根據(jù)實(shí)際情況作了進(jìn)一步的修正”。則可以推斷出該市在最偏遠(yuǎn)地段的地價(jià)剔去上述實(shí)行的優(yōu)惠其地價(jià)比應(yīng)該約為4:3:3,接近1:1:1,即外推理論中的所謂不含任何其他壟斷租金的無差異地價(jià);而城中心經(jīng)修正后為13:4.5:2,即可認(rèn)為是6:2:1。

本出如下推斷:僅在最邊遠(yuǎn)地段能夠符合土地出讓金僅僅是地租的理論,即不同用途地價(jià)差異不大;而在城市中心地區(qū)明顯不符合實(shí)際情況。這樣的分析了主張我國(guó)土地出讓金僅僅是地租的理論,即目前我國(guó)土地出讓收入還包括其他的組成部分。

同一地段的土地如果應(yīng)用于不同種性質(zhì)用途能夠形成超額收益,是由于該地段的對(duì)于不同行業(yè)的便利程度不同,按照地租理論的解釋,這種級(jí)差收益的不同來自于政府公共服務(wù)的不同水平及其地段的不同,差額收益由級(jí)差地租及其各種稅費(fèi)來調(diào)節(jié)。事實(shí)上,這種級(jí)差收益的不同來自于政府以往對(duì)該地區(qū)的投資或者未來政府持續(xù)投資的預(yù)期和該地段離城市中心的距離。本文通過查到的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)相鄰地段的不同性質(zhì)的土地單位面積的年租金存在較大的差距。因此,可以推斷我國(guó)現(xiàn)行的土地出讓金制度事實(shí)上包括了政府投資與公共服務(wù)的因素,甚至在城市中心,此部分占據(jù)了主要部分,此部分也就是可以過渡到物業(yè)稅的那一部分收入。

參考文獻(xiàn):

1.陳淑云,王志彬.從李嘉圖等價(jià)命題看物業(yè)稅的開征[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2007(3)下

關(guān)于土地出讓金的政策范文第3篇

1.出讓行為不規(guī)范。主要表現(xiàn)在:一是土地出讓形式混亂。二是先占用后辦手續(xù)現(xiàn)象嚴(yán)重。三是土地出讓多頭管理。

2.征繳不力,欠繳嚴(yán)重。主要表現(xiàn)在:一是部分國(guó)有企業(yè)在改制、破產(chǎn)過程中,原劃撥土地改變了用途,應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金不按規(guī)定上繳。二是部分企業(yè)在取得土地使用權(quán)后不講誠(chéng)信、久拖不繳。三是征收機(jī)關(guān)手段不硬、措施不力。

3.多家供地、挪用土地出讓金。一段時(shí)間內(nèi),我縣除國(guó)土部門可以供地外,其他如縣城東區(qū)指揮部、西區(qū)指揮部等單位均可供地。多家供地,必然形成多頭管理,特別是指揮部為了保證招商引資、城市建設(shè)項(xiàng)目的完成,截留、挪用土地出讓出金的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

4.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)形同虛設(shè)。我縣雖然成立了土地儲(chǔ)備中心,但土地儲(chǔ)備資金無來源,應(yīng)當(dāng)進(jìn)入儲(chǔ)備中心的土地不進(jìn)入。土地儲(chǔ)備中心的職能被指揮部瓜分殆盡,中心人員成了指揮部的打工仔。

二、關(guān)于土地出讓金征管的幾點(diǎn)思考

1.明確征管責(zé)權(quán)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》([2006]100號(hào))“土地出讓收入由財(cái)政部門負(fù)責(zé)征收管理,可由國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)具體征收”之規(guī)定:國(guó)土部門主要是嚴(yán)把土地出讓政策關(guān),負(fù)責(zé)土地價(jià)格評(píng)估、招拍掛、出讓收入征收等工作;財(cái)政部門主要是嚴(yán)把土地出讓資金關(guān),負(fù)責(zé)土地出讓收入的征收、管理、使用等工作。在日常管理工作中,財(cái)政和國(guó)土部門應(yīng)相互支持、相互配合,真正使土地出讓收入征管工作分工明確、權(quán)責(zé)分明、有條不紊,做到事事有人管、人人有其責(zé)。

2.強(qiáng)化土地統(tǒng)一監(jiān)管。要建立土地出讓收入征管新秩序,防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失,就必須嚴(yán)格按照《土地管理法》的規(guī)定,由國(guó)土部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)土地的管理和監(jiān)督工作,進(jìn)一步壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),截?cái)喽嗉夜┑氐脑搭^。

3.建立土地儲(chǔ)備制度。首先,要加強(qiáng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),進(jìn)一步明確土地儲(chǔ)備中心的職責(zé),充分發(fā)揮其職能作用。其次,加大對(duì)土地儲(chǔ)備資金的投入。第三,土地儲(chǔ)備只能由土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行,其他單位不得從事此項(xiàng)業(yè)務(wù)。

4.加強(qiáng)土地出讓金管理。第一,國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)督促土地使用者嚴(yán)格履行土地出讓合同,確保將應(yīng)繳的土地出讓收入及時(shí)足額繳入國(guó)庫(kù)。第二,財(cái)政部門根據(jù)國(guó)務(wù)院的文件精神,一是將土地出讓收支全額納入基金預(yù)算管理。二是在國(guó)庫(kù)中設(shè)立專賬,專門核算土地出讓收入和支出情況。三是建立健全年度土地出讓收支預(yù)決算管理制度。

關(guān)于土地出讓金的政策范文第4篇

城鄉(xiāng)住房用地登記范圍包括已購(gòu)公有住房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房三大類。已購(gòu)公有住房指國(guó)家職工按照國(guó)家房改優(yōu)惠政策一次性取得房屋所有權(quán)的住房；商品房指房屋產(chǎn)權(quán)人按照市場(chǎng)價(jià)格取得房屋所有權(quán)的住房；經(jīng)濟(jì)適用住房指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)政策性的商品住房。

主要對(duì)象是：（一）對(duì)已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房及商品住宅房（樓）參與房改出售后未上市交易的，辦理土地登記手續(xù)，頒發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書；（二）上市轉(zhuǎn)讓的，補(bǔ)交土地出讓金，辦理土地變更手續(xù)，頒發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書；

二、方法步驟

（一）告知勘丈

1、通告或通知。此項(xiàng)工作開展前在縣電視臺(tái)進(jìn)行公告，也可到用地單位告知或由用地單位進(jìn)行申請(qǐng)。

2、申核資料。由售房單位提交有關(guān)售房資料、權(quán)屬證明材料及原土地證書，報(bào)縣國(guó)土資源局地籍股預(yù)審。

3、實(shí)地勘丈。在用地單位權(quán)屬來源合法、四至界限清楚和四鄰無爭(zhēng)議的情況下，現(xiàn)場(chǎng)勘丈繪制草圖，進(jìn)行分割登記。

（二）確定住房用地范圍

住房用地范圍的確定，采用單獨(dú)或先分割后分?jǐn)偟霓k法進(jìn)行。

（1）綜合宗地的分割。單位住宅區(qū)用地與辦公等其他用地為一宗地時(shí)，應(yīng)將住宅區(qū)用地分割單獨(dú)劃宗。

（2）宗地的設(shè)立。①土地登記以宗地為基本單元，無論平房或樓房凡能劃分出每個(gè)購(gòu)房者各自使用土地界線的均單獨(dú)劃宗；②不能為購(gòu)房者單獨(dú)劃宗的，則以整棟房用地或連片房屋用地設(shè)為共用宗地；③共用宗地?zé)o論是按棟劃宗還是連片劃宗，其共用宗地的用地面積，除包括房屋本身占地外，還應(yīng)包括宅間小路、宅間綠化、煤房等附屬用地在內(nèi)；④住宅區(qū)內(nèi)市政設(shè)施、交通道路用地、廣場(chǎng)、大面積的公共綠化用地單獨(dú)劃宗，不進(jìn)行面積分?jǐn)偂?/p>

（三）確定土地使用權(quán)面積

1、購(gòu)房者個(gè)人使用的土地面積由獨(dú)立使用土地面積和分?jǐn)偯娣e兩部分組成。

2、計(jì)算購(gòu)房者分?jǐn)偼恋孛娣e。

購(gòu)房者個(gè)人分?jǐn)偼恋孛娣e=購(gòu)房人房屋建筑面積與總建筑面積之比乘共用宗地面積。

共用宗地面積=本棟房屋建筑占地面積+附屬用地占地面積。

附屬用地為供本棟房屋獨(dú)立使用的宅間小路、宅間綠化等，凡能劃入宗地內(nèi)的附屬用地，原則上分?jǐn)偟綉簟?/p>

3、獨(dú)立與住宅區(qū)外的幼兒園、學(xué)校、商服用地、社區(qū)管委會(huì)或居委會(huì)等公共用地應(yīng)單獨(dú)劃宗，原則上確定給原產(chǎn)權(quán)單位。

4、不參加房改的公共性建筑所占土地，不參加面積分?jǐn)偂?/p>

（四）收費(fèi)。測(cè)繪費(fèi)、工本費(fèi)收費(fèi)按原甘肅省土地局、測(cè)繪局、原省物委、省財(cái)政廳《關(guān)于土地登記收費(fèi)及其管理辦法實(shí)施細(xì)則》（土發(fā)字[]025號(hào)）文件規(guī)定收取，即城鄉(xiāng)居民住房用地面積在100平方米（含100平方米）以下每宗地收取測(cè)繪費(fèi)13元。每超過1至50平方米，加收5元，最高不超過30元；工本費(fèi)個(gè)人每證5元。

土地出讓金：為減輕土地權(quán)利人在辦理住房用地登記時(shí)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，征收土地出讓金時(shí)，按正寧縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的5%進(jìn)行核算，即住宅用地一級(jí)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)按193元/平方米(12.9萬元/畝)核算，其土地出讓金為9.6元/平方米；二級(jí)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)按145元/平方米(9.6萬元/畝)核算，土地出讓金為7.2元/平方米；三級(jí)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)按115元/平方米(7.7萬元/畝)核算，土地出讓金為5.7元/平方米。該核算標(biāo)準(zhǔn)僅適用于按期限辦理城鄉(xiāng)住房用地登記的單位和個(gè)人，在單位統(tǒng)一辦理城鄉(xiāng)住房用地登記時(shí)，經(jīng)告知不辦理用地登記的個(gè)人而后逾期辦理的，按照城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)10%征收土地出讓金。

（五）登記發(fā)證。縣國(guó)土資源局在對(duì)報(bào)件齊全、面積核算準(zhǔn)確且已交清費(fèi)用的土地權(quán)利人在七日內(nèi)予以登記注冊(cè)，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)后，憑用地單位證明，發(fā)放土地證書

。

三、相關(guān)規(guī)定

1、凡是職工按房改政策規(guī)定購(gòu)買公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的，在辦理土地登記時(shí)，可暫不交納土地出讓金，但其土地使用權(quán)類型與房屋產(chǎn)權(quán)單位原土地使用權(quán)類型一致。

2、個(gè)人購(gòu)買的商品房已領(lǐng)取房屋使用權(quán)證書的，土地使用權(quán)確定給個(gè)人。在辦理土地登記時(shí)，商品房用地為出讓方式取得土地使用權(quán)的，按出讓土地使用權(quán)為購(gòu)房者辦理土地使用權(quán)證書；商品房用地為劃撥方式取得土地使用權(quán)的，由開發(fā)商補(bǔ)交出讓金后為購(gòu)房者確定出讓土地使用權(quán)。

3、已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房用地為劃撥用地的，上市交易的由新購(gòu)房者或原購(gòu)房者交納土地出讓金后按出讓土地使用權(quán)辦理土地使用權(quán)證書。

4、凡以出讓方式取得土地使用權(quán)的，上市交易時(shí)不再征收土地出讓金，直接辦理過戶手續(xù)。

5、用地單位應(yīng)提供的證明材料：

（1）用地單位申請(qǐng)；

（2）縣發(fā)改局立項(xiàng)批復(fù)；

（3）原單位國(guó)有土地使用權(quán)證書；

（4）參加房改的應(yīng)提供“成本價(jià)售房審批表”；

（5）土地出讓金收據(jù)；

關(guān)于土地出讓金的政策范文第5篇

2004年6月，河北省人民政府以《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)征地工作建立被征地農(nóng)民基本生活保障制度的通知》（冀政［2004］37號(hào)），提出設(shè)立征地調(diào)節(jié)資金。以統(tǒng)一墊付征地補(bǔ)償費(fèi)用、被征地農(nóng)民參加基本生活保障的補(bǔ)助、被征地農(nóng)民勞動(dòng)技能培訓(xùn)的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助。市（縣）政府承擔(dān)的費(fèi)用可在土地出讓金純收益中列支，集體承擔(dān)的費(fèi)用可從土地補(bǔ)償費(fèi)用中列支，個(gè)人承擔(dān)部分在征地安置補(bǔ)助費(fèi)中抵繳。

2004年，浙江省磐安縣出臺(tái)《統(tǒng)一征地管理辦法》，建立征地調(diào)節(jié)資金，從國(guó)有土地出讓金中一次性撥付500萬元，每年從土地出讓金收入中提取2％充實(shí)資金。征地調(diào)節(jié)資金主要用于墊付征地補(bǔ)償費(fèi)和被征地農(nóng)民參加基本生活保障的補(bǔ)助，以及被征地農(nóng)民勞動(dòng)技能培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)的補(bǔ)助。2009年4月，諸暨市人民政府出臺(tái)《諸暨市集體土地征收規(guī)定》（諸政發(fā)［2009］29號(hào)），提出市政府建立征地調(diào)節(jié)資金，專項(xiàng)用于政府補(bǔ)助被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)基金。征地調(diào)節(jié)基金主要從土地出讓等收入中籌措，籌措標(biāo)準(zhǔn)為：在全市范圍內(nèi)的出讓土地中，按經(jīng)營(yíng)性用地60．0萬元／hm2，其他用地22．5萬元／hm2，由市財(cái)政局、市國(guó)土資源局（市開發(fā)委）在宗地結(jié)算中提取。

2設(shè)立征地調(diào)節(jié)金分析

河北省、浙江省磐安縣、浙江省諸暨市等地政府都設(shè)立了征地調(diào)節(jié)資金，但使用范圍卻有所不同。河北省和浙江省磐安縣的征地調(diào)節(jié)金用于統(tǒng)一墊付征地補(bǔ)償費(fèi)和被征地農(nóng)民參加基本生活保障的補(bǔ)助，以及被征地農(nóng)民勞動(dòng)技能培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)的補(bǔ)助；浙江諸暨市設(shè)立的征地調(diào)節(jié)資金使用范圍更小，其專項(xiàng)用于政府補(bǔ)助被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)基金。各地征地調(diào)節(jié)資金的來源也不同，河北省的征地調(diào)節(jié)資金來源主要為土地出讓金純收益、土地補(bǔ)償費(fèi)用和征地安置補(bǔ)助費(fèi)；浙江省磐安縣和諸暨市的征地調(diào)節(jié)資金來源為土地出讓金收入。

根據(jù)三地征地調(diào)節(jié)資金的使用范圍、資金來源同口徑對(duì)比，河北省和浙江省諸暨市雖然征地調(diào)節(jié)資金的定義、范圍不同，但資金的實(shí)質(zhì)范圍更一致，即市（縣）政府承擔(dān)的費(fèi)用可在土地出讓金純收益中列支，集體承擔(dān)的費(fèi)用可從土地補(bǔ)償費(fèi)用中列支，個(gè)人承擔(dān)部分在征地安置補(bǔ)助費(fèi)中抵繳。浙江省磐安縣的征地補(bǔ)償費(fèi)和被征地農(nóng)民參加基本生活保障的補(bǔ)助資金，以及被征地農(nóng)民勞動(dòng)技能培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)的補(bǔ)助資金均來源于土地出讓金收入。

可以看出個(gè)人和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繳交的保障資金在征地補(bǔ)償費(fèi)中的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)提取，而土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)屬于征地補(bǔ)償費(fèi)，由征地單位繳交。設(shè)立征地調(diào)節(jié)金的地方，政府繳交部分的保障資金由當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尳鹬杏?jì)取，而未設(shè)立征地調(diào)節(jié)金的地方，則將政府繳交部分的保障資金計(jì)入建設(shè)項(xiàng)目單位征地成本，直接導(dǎo)致不同地區(qū)征地補(bǔ)償口徑不一致。征地調(diào)節(jié)金征收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與當(dāng)?shù)乇徽鞯剞r(nóng)民的基本生活保障資金掛勾，建議按被征地農(nóng)民的基本生活保障資金的30％計(jì)列。資金使用管理嚴(yán)格按照相關(guān)社會(huì)保障資金管理辦法執(zhí)行，專項(xiàng)用于被征地農(nóng)民的基本生活保障。

3結(jié)論和建議

水利水電建設(shè)項(xiàng)目資金主體通常來源國(guó)有資金，資金來源于省級(jí)以上和市（縣）等各級(jí)資金。政府繳交部分的保障資金是否計(jì)入建設(shè)項(xiàng)目征地成本直接影響各級(jí)資金分?jǐn)偦鶖?shù)。如政府繳交部分的保障資金計(jì)入項(xiàng)目征地成本，項(xiàng)目總投資增加，在上級(jí)補(bǔ)助比例一定的情況下，省級(jí)以上補(bǔ)助資金增加；如政府繳交部分的保障資金不計(jì)入征地成本，則相反，縣級(jí)財(cái)政負(fù)擔(dān)加重。