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土地出讓管理?xiàng)l例范文第1篇

關(guān)鍵詞：基礎(chǔ)鋼筋利用率；土壤電阻率；接地電阻；自然接地體

Abstract: In this paper, the grounding resistance of the formula in the basis of derivation, Urumqi, building foundations reinforced utilization and the grounding resistance of the formula obtained under different soil conditions, and the formula.

Keywords: reinforced the basis of utilization; soil resistivity; grounding resistance; natural grounding

中圖分類號(hào)：TM473文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

烏魯木齊市建筑物特別是高層建筑日益增多，把建筑物混凝土基礎(chǔ)中的鋼筋用作自然接地體已經(jīng)非常廣泛,但是建筑物基礎(chǔ)鋼筋的利用率與接地電阻的關(guān)系研究還是一個(gè)空白。工程中，在設(shè)計(jì)自然接地體時(shí)缺少一個(gè)定量的計(jì)算而致使許多建筑物的接地設(shè)計(jì)結(jié)果中都需外加人工接地體。為能夠給設(shè)計(jì)部門提供一個(gè)參考值,減少一些不必要的人力、物力和財(cái)力的損失，針對(duì)不同的土壤電阻率，建筑物基礎(chǔ)鋼筋利用率與接地電阻的關(guān)系研究是很必要的。

1自然接地體

自然接地體是指具有兼作接地功能的但不是為此目的而專門設(shè)置的與大地有良好接觸的各種金屬構(gòu)件、金屬井管、鋼筋混凝土中的鋼筋、埋地金屬管道和設(shè)施等的統(tǒng)稱 [1] 。

自然接地體優(yōu)點(diǎn)很多，如耐腐蝕性能好、需要投入資金少、使用性能良好等特點(diǎn)。因此，自然接地體成為建筑物接地的首選方式 [2] 。

1.1建筑物基礎(chǔ)用作防雷條件

當(dāng)建筑物基礎(chǔ)內(nèi)的兩根位置為對(duì)角的主鋼筋作引下線時(shí)，其直徑要求大于等于12mm。連接鋼筋通常采用綁扎法或焊接法，對(duì)于引下線和外引連接板之間的連接應(yīng)該使用焊接 [3]。

建筑物基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作為自然接地體時(shí)需要注意以下幾點(diǎn)內(nèi)容：

(1) 閉環(huán)由樁基和建筑物基礎(chǔ)內(nèi)的鋼筋組成，若不存在基礎(chǔ)鋼筋時(shí)， 連接體可以利用40mmx4mm鍍鋅扁鋼進(jìn)行替代。在條件允許時(shí)，在進(jìn)行施工時(shí)可以將有混凝土樁內(nèi)包含的所有鋼筋與閉環(huán)連接。

(2)當(dāng)只有一根鋼筋用作接地裝置時(shí)，其半徑不應(yīng)大于等于5mm。通常在施工時(shí)，如前文所述利用基礎(chǔ)兩根主鋼筋作接地體。

(3)建筑物基礎(chǔ)內(nèi)的鋼筋作為接地體．則該建筑物基礎(chǔ)內(nèi)的鋼筋深度應(yīng)在地面以下深度不小于0.5m。

(4)當(dāng)基礎(chǔ)鋼筋作被用作自然接地體時(shí)，接地電阻≤10Ω，但其它接地系統(tǒng)共用接地體時(shí)，接地電阻應(yīng)≤lΩ[4]。

1.2基礎(chǔ)鋼筋做自然接地體

自然接地體與人工接地體相比，自然接地體表現(xiàn)出了很多的優(yōu)點(diǎn)，具體論述如下：

制作方便。自然接地體充分利用了基礎(chǔ)鋼筋和鋼筋混凝土柱內(nèi)的鋼筋，通過(guò)焊接將二者連接，組成引下線。在需要引出時(shí)，直接將鋼筋或者扁鋼焊接上即可。

節(jié)約鋼材。自然接地體充分利用了基礎(chǔ)和柱內(nèi)的鋼筋，極大的節(jié)省了人工接地體需要的額外鋼材，因此大量節(jié)約了鋼材。

安全可靠，不易損壞。自然接地體利用建筑物的基礎(chǔ)鋼筋，由于基礎(chǔ)鋼筋在建筑物中起到了至關(guān)重要的作用，在設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)其有特定規(guī)范。因此自然接地體安全可靠，不易損壞。

應(yīng)用范圍廣。在各種功能的建筑物中均可使用，使用范圍廣，同時(shí)局限性小 [5]。

2接地電阻

接地裝置屬于隱蔽工程。接地電阻就是土壤中有電流從接地體流入時(shí)，所反應(yīng)出來(lái)的電阻值。

2.1建筑物接地電阻的要求

建筑物接地可以根據(jù)GB 50057-1994規(guī)范來(lái)進(jìn)行劃分，一共可以被分為三種：

A方式，基礎(chǔ)接地的作用僅僅是防雷接地，要求接地阻值≤10Ω；B方式，防雷接地、低壓供電系統(tǒng)的共用接地裝置，要求共用接地阻值≤4Ω；C方式，防雷接地與各類電氣系統(tǒng)共同使用接地裝置，要求共用接地阻值≤1Ω[6-7]。

2.2不同土壤條件對(duì)接地電阻的影響

土壤條件是接地電阻測(cè)量重要的影響因素，尤其當(dāng)土壤濕度變化較大時(shí)，其對(duì)接地電阻的影響更大。在同一地區(qū)的不同時(shí)期進(jìn)行測(cè)量，測(cè)量數(shù)據(jù)偏差較大。

因此對(duì)接地電阻測(cè)量時(shí)，應(yīng)選擇大地導(dǎo)電能力最差時(shí)進(jìn)行。所謂導(dǎo)電能力最差即在大地較為干旱時(shí)，因?yàn)檫@時(shí)由于大地干旱導(dǎo)致的土壤含水率最小，可以得到精確可信的數(shù)值。

3不同土壤條件下基礎(chǔ)接地中接地電阻的計(jì)算

假設(shè)當(dāng)土壤電阻率均勻，此時(shí)可以認(rèn)為混凝土和土壤二者的電阻率相等,則求其單根鋼筋時(shí)的接地電阻公式[8]為

其中ζ為土壤電阻率；

H為鋼筋長(zhǎng)度；

γ為鋼筋半徑。

當(dāng)土壤電阻率不能假設(shè)成為均勻土壤的電阻率時(shí)，需要利用雙層土壤模型來(lái)近似的表示實(shí)際土壤。此時(shí)單根鋼筋的接地電阻的測(cè)量公式[9]為

式中

r為鋼筋半徑，m：

l為單根鋼筋的長(zhǎng)度，m；

hup為土壤ρ1ρ2的分界面到地面的深度，即上層土壤的厚度，m；

ρ1為上層土壤電阻率，Ω•m；

ρ2為下層土壤電阻率，Ω•m。

3.1烏魯木齊氣候和土壤狀況

烏魯木齊市屬中溫帶大陸性干旱氣候，該氣候的主要特征為：溫差大，寒暑變化劇烈；降水少，且隨高度垂直遞增；冬季時(shí)常會(huì)有逆溫層。年平均降水量為194mm，七八月氣溫最高，一月氣溫最低。極端氣溫最高47.8℃，最低-41.5℃。

作者根據(jù)對(duì)烏魯木齊市土壤溫度、濕度和接地電阻連續(xù)兩年不間斷監(jiān)測(cè)得知：土壤溫度和濕度在不同月份變化較大，土壤溫度和濕度的差別，會(huì)導(dǎo)致相同地區(qū)接地電阻數(shù)值相差較大。

因此，在測(cè)量接地電阻時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮不同時(shí)期的土壤電阻率對(duì)接地電阻的影響。

3.2烏魯木齊市不同土壤中建筑物基礎(chǔ)鋼筋利用率與接地電阻的關(guān)系

基礎(chǔ)鋼筋利用率即為在接地網(wǎng)的建設(shè)中對(duì)基礎(chǔ)鋼筋的使用情況，可以理解為接地網(wǎng)使用的基礎(chǔ)鋼筋的數(shù)量與基礎(chǔ)鋼筋總量之比。公式為

其中 w為基礎(chǔ)鋼筋利用率； m為接地裝置中基礎(chǔ)鋼筋數(shù)量； M為基礎(chǔ)鋼筋總量。

則根據(jù)本文前部分?jǐn)⑹?，土壤電阻率不均勻時(shí)，基礎(chǔ)鋼筋利用率與接地電阻的關(guān)系為

式中 ；

M為基礎(chǔ)鋼筋總量；

為鋼筋利用率

r為鋼筋半徑，m：

l為單根鋼筋的長(zhǎng)度，m；

hup為土壤ρ1ρ2的分界面到地面的深度，即上層土壤的厚度，m；

ρ1為上層土壤電阻率，Ω•m；

ρ2為下層土壤電阻率，Ω•m。

4結(jié)論

利用上述公式對(duì)接地電阻進(jìn)行計(jì)算，所得的接地電阻與作者監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，所得數(shù)據(jù)如下表

接地電阻計(jì)算值（Ω） 接地電阻實(shí)測(cè)值（Ω） 相對(duì)誤差

1 22.1 22.7 -2.6%

2 57.9 56.7 2.1%

3 95．9 94.4 1.6%

根據(jù)相對(duì)誤差分析得知：計(jì)算數(shù)值與測(cè)量數(shù)據(jù)相近，因此證明了公式的正確性。從而，解決了烏魯木齊市在不同土壤條件下，建筑物基礎(chǔ)鋼筋利用率與接地電阻關(guān)系的問(wèn)題。并且該計(jì)算方法簡(jiǎn)單易行，且精度較高，并為設(shè)計(jì)自然接地體時(shí)的定量的計(jì)算提供了依據(jù)，為以后的工程應(yīng)用提供了參考。

參考文獻(xiàn)

[1]周圣軍. 建筑物自然接地體設(shè)計(jì)常見問(wèn)題與防雷設(shè)計(jì)[J].低壓電器，2009（16）：1-3.

[2]劉文琛.自然接地體在實(shí)踐中的應(yīng)用[J].氣象研究與應(yīng)用，2009,31（z1）:171-172.

[3]郁碩彥. 高層建筑電氣工程中接地系統(tǒng)的探討[J]. 中國(guó)高新技術(shù)企業(yè),2008(11):82-84.

[4]姜艷蘭.高層建筑防雷接地方式的探討[J].吉林建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào),2003(01).

[5]徐龍成。自然接地體接地技術(shù)與應(yīng)用[J]. 中國(guó)科技信息, 2007(17):80-81.

[6]中華人民共和國(guó)機(jī)械工業(yè)部．GB 50057—1994建筑物防震設(shè)計(jì)規(guī)范[S]．2000年版．北京：中國(guó)計(jì)劃出版社,2001．

土地出讓管理?xiàng)l例范文第2篇

為進(jìn)一步加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，保障城市建設(shè)順利進(jìn)行，根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際，提出如下意見：

一、規(guī)范拆遷管理行為

（一）城市房屋拆遷工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制，各區(qū)政府及市發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、國(guó)土、房管、物價(jià)、民政、公安、工商、稅務(wù)、城管執(zhí)法等部門應(yīng)各司其職，密切配合，保障順利進(jìn)行。

（二）拆遷人應(yīng)根據(jù)拆遷預(yù)評(píng)估報(bào)告，按規(guī)定向市房屋拆遷主管部門交納拆遷補(bǔ)償安置專儲(chǔ)資金后方可實(shí)施房屋拆遷。城建重點(diǎn)工程、土地儲(chǔ)備項(xiàng)目及重大拆遷項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償安置專儲(chǔ)資金不低于50%。市房屋拆遷主管部門負(fù)責(zé)專項(xiàng)儲(chǔ)存專儲(chǔ)資金，依照與拆遷人、金融機(jī)構(gòu)簽訂的協(xié)議，設(shè)立專門帳號(hào)進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)接受財(cái)政部門的監(jiān)督。拆遷人嚴(yán)格執(zhí)行協(xié)議，保證專儲(chǔ)資金的安全。（三）拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，按照《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十九條的規(guī)定執(zhí)行。（四）市拆遷主管部門及房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)行政主管部門要加強(qiáng)對(duì)房屋拆遷實(shí)施單位、評(píng)估機(jī)構(gòu)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，實(shí)行企業(yè)信用檔案制度和業(yè)績(jī)考核制度。凡因房屋拆遷實(shí)施單位、評(píng)估機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)延長(zhǎng)拆遷期限的，一律不得承接新的服務(wù)項(xiàng)目，并依法予以嚴(yán)厲查處。

（五）未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，擅自將住宅房屋破門（窗）開店改為經(jīng)營(yíng)用房的，工商部門不予辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。凡列入舊城改造計(jì)劃的“棚戶區(qū)”范圍內(nèi)的房屋，市有關(guān)部門原則上不予辦理房屋改、擴(kuò)建，戶口遷入及房屋分戶等手續(xù)。拆遷過(guò)程中弄虛作假、蓄意騙取拆遷補(bǔ)償安置資金的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法查處。

（六）市拆遷主管部門會(huì)同房產(chǎn)、國(guó)土等部門組建*市房屋拆遷評(píng)估鑒定專家委員會(huì)，負(fù)責(zé)市區(qū)房屋拆遷評(píng)估技術(shù)指導(dǎo)、鑒定工作。委員會(huì)主要由資深的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成，名單定期公布。房屋拆遷評(píng)估報(bào)告經(jīng)鑒定的，其鑒定意見應(yīng)當(dāng)作為房屋拆遷行政裁決的依據(jù)。

二、完善拆遷補(bǔ)償政策

（一）住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發(fā)之日止，不滿五年被拆遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人增加補(bǔ)償金額。*市市區(qū)具體標(biāo)準(zhǔn)為拆遷房屋評(píng)估額的15％。住宅房屋的竣工日期，以建設(shè)單位辦理竣工驗(yàn)收備案日期為準(zhǔn)。

（二）被拆遷人（含公房承租人）只有一處住房且實(shí)際居住，拆遷補(bǔ)償款達(dá)不到最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)拆遷人在拆遷范圍內(nèi)公示、核準(zhǔn)，按照*市市區(qū)住宅房屋拆遷補(bǔ)償最低6萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。住宅房屋拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化進(jìn)行調(diào)整并公布。

（三）被認(rèn)定為經(jīng)濟(jì)特困（享受城市低保）的被拆遷人，拆遷補(bǔ)償款低于6萬(wàn)元的，可以選擇獲得最低補(bǔ)償款6萬(wàn)元后自行解決住房，也可以選擇由拆遷人使用拆遷補(bǔ)償款異地購(gòu)買成套使用面積不小于國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的最小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)的房屋予以安置。

（四）被拆遷人只有一處住房且實(shí)際居住，獲得的拆遷補(bǔ)償款低于8萬(wàn)元（含8萬(wàn)元）的，可以依據(jù)《*市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理的意見》（徐政發(fā)〔2003〕164號(hào)）規(guī)定，向市房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。

（五）非住宅房屋拆遷補(bǔ)償采取貨幣補(bǔ)償方式。同時(shí)符合下列條件的非住宅房屋，認(rèn)定為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：

1、具有合法的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房批準(zhǔn)文件；

2、持續(xù)按照商業(yè)用地納稅。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房采取路線價(jià)法或市場(chǎng)比較法評(píng)估，不能采取上述方法的，可以采取收益法進(jìn)行評(píng)估；土地性質(zhì)為出讓的，評(píng)估時(shí)根據(jù)土地出讓協(xié)議剩余使用年限按比例扣除土地出讓金增值部分；土地性質(zhì)為劃撥的，評(píng)估時(shí)按照規(guī)定扣除土地出讓金增值部分的40%。非營(yíng)利性的科教、文化、衛(wèi)生和社會(huì)公共福利性公益事業(yè)用房以及工交倉(cāng)儲(chǔ)用房采取成本法進(jìn)行評(píng)估。

（六）住宅房屋改為非住宅房屋使用的，應(yīng)當(dāng)提供規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)文件，方可按照非住宅房屋補(bǔ)償；不能提供規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)文件的，經(jīng)拆遷人現(xiàn)場(chǎng)核準(zhǔn)后，按照以下辦法予以評(píng)估補(bǔ)償

1、住宅樓一層（包括平房）改為非住宅房屋使用的

（1）*年1月5日前持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照并實(shí)際連續(xù)作為非住宅房屋使用的，參照同類非住宅房屋，按照收益法予以評(píng)估，依法需扣除土地出讓金的，相應(yīng)扣除土地出讓金增值部分的40%。但拆遷補(bǔ)償款不得超過(guò)同類住宅房屋拆遷補(bǔ)償款的25倍。

（2）*年1月5日后取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)營(yíng)業(yè)一年以上的，參照同類非住宅房屋，按照收益法予以評(píng)估，依法需扣除土地出讓金的，相應(yīng)扣除土地出讓金增值部分的40%后，按一定比例予以補(bǔ)償：1至5年（含本數(shù)，下同）為60%，6至10年為70%，11至15年為80%，16年以上為90%。但拆遷補(bǔ)償款不得高于同類住宅房屋拆遷補(bǔ)償款的2倍。

2、二層及二層以上住宅房屋改為非住宅房屋使用的，按照住宅房屋予以評(píng)估補(bǔ)償安置。

3、住宅房屋改為非住宅房屋使用，被拆遷人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的，一律按住宅房屋予以安置。

三、依法實(shí)施強(qiáng)制拆遷轄區(qū)政府及市有關(guān)部門要認(rèn)真履行職責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行《*市城市房屋行政強(qiáng)制拆遷實(shí)施辦法》（徐政發(fā)〔*〕77號(hào)），按時(shí)完成行政強(qiáng)拆工作。市、區(qū)兩級(jí)法院應(yīng)依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）積極介入，及時(shí)啟動(dòng)司法強(qiáng)拆，充分發(fā)揮司法強(qiáng)拆的底線保證作用。

土地出讓管理?xiàng)l例范文第3篇

一、舊城改造房屋拆遷中政府行為分析

1　政府的“政府人”與“經(jīng)濟(jì)人”角色

在我國(guó)財(cái)政、行政分權(quán)化改革過(guò)革中,地方政府一方面有作為中央政府派出機(jī)構(gòu)的“政府人”屬性,具有行政權(quán)力;另一方面又具有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下缺失的“經(jīng)濟(jì)人”屬性。地方政府的雙重屬性直接導(dǎo)致了其行為的雙重特征:既要行使公共管理、履行公共服務(wù)職責(zé)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和公平,又要盡可能利用手中掌握的土地資源,追求地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最大化。

在舊城改造中,地方政府作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體往往會(huì)按照市場(chǎng)機(jī)制,將促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為其分配土地資源的準(zhǔn)則,向能獲得最大收益的地方配置,因此在行為上更多地體現(xiàn)出其“經(jīng)濟(jì)人”的特征。

2　房屋拆遷中的政府角色錯(cuò)位與缺位

在當(dāng)前城市房屋拆遷中,政府在各個(gè)階段角色定位模糊。在土地征收階段政府行使了對(duì)拆遷戶土地征收的權(quán)力,卻沒(méi)有承擔(dān)其對(duì)拆遷戶補(bǔ)償?shù)牧x務(wù);在土地出讓階段政府獲得了土地出讓收益,卻沒(méi)有完成土地上房屋的拆遷;在房屋拆遷實(shí)施階段,將矛盾交由房產(chǎn)商與拆遷戶自行解決,由房產(chǎn)商額外承擔(dān)起拆遷和補(bǔ)償談判的責(zé)任。由此可見,政府角色的缺失與錯(cuò)位。

3　《物權(quán)法》對(duì)政府角色的定位

《物權(quán)法》明確,對(duì)單位、個(gè)人房屋進(jìn)行拆遷,必須先依法對(duì)房屋進(jìn)行征收,征收、補(bǔ)償?shù)闹黧w是國(guó)家(政府),其法律關(guān)系是行政法律關(guān)系,必須遵守依法行政的要求。但現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》卻將補(bǔ)償主體定位為拆遷人,授權(quán)房屋拆遷管理部門在沒(méi)有依法征收的前提下就可給予拆遷人拆遷許可,將拆遷補(bǔ)償關(guān)系界定成民事法律關(guān)系,把對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置的法定義務(wù)轉(zhuǎn)移給拆遷人,使原本的行政法律關(guān)系變成了民事法律關(guān)系?！段餀?quán)法》出臺(tái)后,專家都認(rèn)為必須修改現(xiàn)行拆遷條例,核心是限制政府權(quán)力,增強(qiáng)政府責(zé)任。

二、舊城改造房屋拆遷中政府角色的轉(zhuǎn)變

政府在舊城改造拆遷的利益博弈中,既是博弈的局中人,又是博弈規(guī)則的制定者和執(zhí)行者。所以解決舊城改造房屋拆遷中的矛盾,關(guān)鍵是政府要轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的角色,準(zhǔn)確定位。政府作為公共權(quán)力的執(zhí)行者以及公共利益的人,必須處理好拆遷中各利益主體的關(guān)系。

1　政府要從土地的經(jīng)營(yíng)者轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋氐墓芾碚?/p>

在舊城改造中,政府以公共利益的名義拆遷收回土地所有權(quán),此時(shí)政府代表的是公共利益,故政府不應(yīng)該有利用土地獲得巨額出讓收入的目標(biāo)。但在當(dāng)前我國(guó)財(cái)政、行政分權(quán)體制下,各地方政府的土地財(cái)政使政府成為了土地的經(jīng)營(yíng)者。實(shí)踐中地方政府利用其在土地一級(jí)出讓市場(chǎng)的壟斷地位,通過(guò)控制土地供給量、改變土地使用性質(zhì),以及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),使土地價(jià)值大幅增加,從中獲得巨大利益。從行政管理理論上來(lái)說(shuō),城市政府作為城市的主要管理者和行政機(jī)關(guān),應(yīng)該追求的是城市各階層整體利益,維護(hù)被拆遷人的權(quán)益。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,政府應(yīng)努力平衡公平與效率,糾正和彌補(bǔ)市場(chǎng)的不足,因此,政府應(yīng)歸位為土地管理者的角色。

2　政府要從拆遷利益分配的博弈者轉(zhuǎn)變?yōu)椴疬w過(guò)程的協(xié)調(diào)與管理者

從目前拆遷流程來(lái)看,政府通過(guò)規(guī)劃紅線,將居民房屋列為拆遷區(qū),并通過(guò)土地招拍掛獲得高額土地出讓金后,將后續(xù)的拆遷補(bǔ)償交由房產(chǎn)商與拆遷戶談判解決,且只有一個(gè)方向性的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房產(chǎn)商進(jìn)行引導(dǎo)與約束。房產(chǎn)商在追求自身收益最大化的內(nèi)在沖動(dòng)下,必然造成與拆遷戶之間尖銳的對(duì)立。

從城市房屋拆遷過(guò)程來(lái)看,在不同階段,政府所擁有的權(quán)力不同,相應(yīng)的其所承擔(dān)的責(zé)任也有差異。在土地征收階段,政府行使的是行政征收權(quán),所要承擔(dān)的責(zé)任是與土地征收相匹配的補(bǔ)償義務(wù);在土地出讓階段,政府行使的是城市一級(jí)土地出讓市場(chǎng)上壟斷供應(yīng)者的權(quán)力,獲得土地出讓收益,所要承擔(dān)的責(zé)任是要將所收回的土地成功出讓給房產(chǎn)商;而在房屋拆遷階段,政府所要行使的是對(duì)房屋拆遷的管理權(quán)力。政府只有在城市房屋拆遷不同階段承擔(dān)好自身應(yīng)該承擔(dān)的角色,做到不缺位、不錯(cuò)位,才能在城市房屋拆遷的不同階段更好地協(xié)調(diào)好不同主體,保證城市房屋拆遷的平穩(wěn)進(jìn)行。

土地出讓管理?xiàng)l例范文第4篇

剛才，市非稅局的銀局長(zhǎng)和市財(cái)政局的殷局長(zhǎng)都作了很好的發(fā)言，既客觀總結(jié)了去年工作，又對(duì)當(dāng)前工作進(jìn)行了科學(xué)全面部署，我完全同意。一年來(lái)，全市各收入單位和非稅局認(rèn)真貫徹落實(shí)《省非稅收入管理?xiàng)l例》，強(qiáng)化非稅收入“收支兩條線”管理，以組織收入為重點(diǎn)，以深化改革為動(dòng)力，以強(qiáng)化監(jiān)管為手段，較好地完成了市委、市政府下達(dá)的收入任務(wù)。下面，根據(jù)大會(huì)安排，我再?gòu)?qiáng)調(diào)三個(gè)方面的意見：

一、樹立信心，正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前面臨的形勢(shì)和問(wèn)題

今年，市委、市政府提出了非稅收入增長(zhǎng)12%的目標(biāo)，我們?cè)诳吹饺蝿?wù)艱巨的同時(shí)，更要樹立堅(jiān)定信心。從不利因素來(lái)看，受國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整影響，我市財(cái)政收入增長(zhǎng)面臨了極大困難與挑戰(zhàn)，去年全市僅煤炭稅費(fèi)一項(xiàng)就比前年同期減少近1000萬(wàn)元，下降了40%；今年隨著增值稅全面轉(zhuǎn)型、小規(guī)模納稅人征收率降低、企業(yè)所得稅稅率下調(diào)、營(yíng)業(yè)稅提高起征點(diǎn)，以及有可能出臺(tái)的個(gè)人所得稅提高扣除額標(biāo)準(zhǔn)等政策的實(shí)施，全市財(cái)政收入增長(zhǎng)又將會(huì)受到重大影響。從有利條件來(lái)看，雖然金融危機(jī)的深層次影響尚未消除，但全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，今年有望繼續(xù)增長(zhǎng)。同時(shí)，國(guó)家中部崛起、西部開發(fā)戰(zhàn)略、省湘西開發(fā)戰(zhàn)略深入實(shí)施，扶持力度繼續(xù)加大；加之今年國(guó)家將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，重點(diǎn)鼓勵(lì)和傾斜“三農(nóng)”、欠發(fā)達(dá)地區(qū)、民生和社會(huì)事業(yè)、結(jié)構(gòu)調(diào)整、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等，國(guó)家和省里支持的方向與我們需要加強(qiáng)的薄弱環(huán)節(jié)非常吻合，為我們爭(zhēng)取政策、爭(zhēng)取項(xiàng)目、加快發(fā)展提供了有利機(jī)遇。有壓力才有動(dòng)力，有難點(diǎn)才有重點(diǎn)，有差距才有追趕的目標(biāo)。面對(duì)新形勢(shì)和新問(wèn)題，我們必須要有清醒的認(rèn)識(shí)，在困難和任務(wù)面前，既要充分估計(jì)，又要堅(jiān)定信心，切實(shí)做好今年的各項(xiàng)工作。

二、突出重點(diǎn)，努力挖掘非稅收入增收潛力

為保證2011年度非稅收入任務(wù)的順利完成，我們要切實(shí)做好以下三個(gè)方面的工作：一是要加強(qiáng)對(duì)罰沒(méi)收入（物資）的管理。罰沒(méi)收入管理的好壞涉及政府形象，也體現(xiàn)財(cái)政部門和各執(zhí)法部門的管理水平。下一步的管理工作重點(diǎn)是規(guī)范執(zhí)法單位行為，健全各項(xiàng)管理制度。要逐步實(shí)行“罰繳分離”制度，健全罰沒(méi)收入收繳管理辦法，取消罰沒(méi)收入過(guò)渡賬戶，防止截留、挪用罰沒(méi)收入，保證罰沒(méi)收入及時(shí)、足額繳入金庫(kù)。嚴(yán)禁任何部門或單位下達(dá)罰沒(méi)指標(biāo)。建立健全罰沒(méi)物資的管理制度，規(guī)范罰沒(méi)物資的收繳、保管以及評(píng)估、拍賣和處置辦法。二是要加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)和國(guó)有資源收益的管理。強(qiáng)化對(duì)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的財(cái)政財(cái)務(wù)管理。建立健全行政事業(yè)單位資產(chǎn)配置、使用、調(diào)配和處置管理的新機(jī)制，整合資產(chǎn)管理、預(yù)算管理和財(cái)務(wù)管理；健全對(duì)國(guó)土收益、礦產(chǎn)資源收入、旅游資源收入等的管理制度，建立公共資源有償使用制度。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)有土地有償使用及其價(jià)格形成的有關(guān)規(guī)定，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)國(guó)有土地收益的征收和管理。規(guī)范土地收購(gòu)成本及征地補(bǔ)償成本管理，堅(jiān)持宗地核算原則。強(qiáng)化對(duì)土地出讓收入底價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督，嚴(yán)格土地出讓收入減免的審批程序。提高土地出讓合同的法律約束力，按規(guī)定征收土地出讓收入滯納金和土地閑置費(fèi)。強(qiáng)化礦產(chǎn)資源使用補(bǔ)償費(fèi)、探礦權(quán)采礦權(quán)使用費(fèi)和價(jià)款以及水資源有償使用收入的征管。三是要加強(qiáng)社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)的征收力度。征收社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)是國(guó)家推行計(jì)劃生育的一項(xiàng)必要的經(jīng)濟(jì)限制措施，不符合法律法規(guī)規(guī)定條件生育子女的公民依法繳納社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)，是對(duì)社會(huì)相應(yīng)增加的公共投入的補(bǔ)償，是從經(jīng)濟(jì)上承擔(dān)的法律責(zé)任。我們要嚴(yán)格執(zhí)行征收標(biāo)準(zhǔn)，做到應(yīng)收盡收，爭(zhēng)取今年全市社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)征收到位率達(dá)到80%，實(shí)現(xiàn)突破3000萬(wàn)元臺(tái)階。

三、明確責(zé)任，強(qiáng)化非稅收入征收管理

土地出讓管理?xiàng)l例范文第5篇

關(guān)鍵詞:“毛地掛牌、凈地交付”;概念;法律效力;法律風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào):D922．3;F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):2095－4379－(2016)10－0159－02

近年來(lái)，隨著我國(guó)土地出讓制度的不斷健全完善，相關(guān)政策明確要求土地實(shí)行“凈地”出讓，禁止“毛地”出讓。但有些地方政府未能嚴(yán)格貫徹該落實(shí)。有的出讓合同中約定為“凈地”出讓，但實(shí)際為“毛地”出讓，有的出讓合同中約定“現(xiàn)狀出讓、凈地交付”等。究其原因，其中很重要的一條是在當(dāng)前發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)下行的背景下，地方政府財(cái)政吃緊，沒(méi)有足夠的資金進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)中的整理、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在暫時(shí)又無(wú)法擺脫土地財(cái)政的情況下，只能采取變通的方式出讓“毛地”?，F(xiàn)實(shí)當(dāng)中，大量出讓合同中出現(xiàn)了“現(xiàn)狀掛牌、凈地交付”、“毛地出讓、凈地交付”等表述方式。這類合同在履行過(guò)程中一旦產(chǎn)生糾紛，政府和土地受讓人對(duì)合同的性質(zhì)、效力、違約責(zé)任等均出現(xiàn)巨大分歧。本文正是基于這種土地出讓的現(xiàn)狀，以“毛地掛牌、凈地交付”為例，對(duì)這種模式的相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行研究探討。

一、“毛地”“凈地”概念

“毛地”和“凈地”雖不是法律術(shù)語(yǔ)，但在相關(guān)政策文件中對(duì)此已有表述，國(guó)土資源部《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》中規(guī)定，實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓。國(guó)土資源部、住房和建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》中規(guī)定，不得“毛地”出讓。因此，有必要對(duì)“凈地”、“毛地”的概念進(jìn)行定義，以便準(zhǔn)確適用。所謂“凈地”，根據(jù)《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，指市、縣政府供應(yīng)的土地應(yīng)當(dāng)?shù)赝恋貦?quán)利清晰，安置補(bǔ)償落實(shí)到位，沒(méi)有法律經(jīng)濟(jì)糾紛，地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確，具備動(dòng)工開發(fā)等所必要的基本條件［1］。“毛地”是相對(duì)于“凈地”而言的，是指擬出讓的土地或者權(quán)屬邊界條件不清晰、或者未征收拆遷安置完成、或者不具備交付條件，或者兼具以上三點(diǎn)中的兩點(diǎn)或全部。

二、“毛地”出讓與“凈地”出讓的歷史沿革

自土地有償使用制度建立以來(lái)，我國(guó)的土地出讓工作取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。土地財(cái)政在此背景下也應(yīng)運(yùn)而生，并且成為很多地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。但是2004年之前，由于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》賦予開發(fā)商拆遷人資格，加之地方政府的財(cái)政資金不足，土地的出讓大部分是“毛地”出讓，由開發(fā)商承擔(dān)拆遷工作。這種模式在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到了降低拆遷成本、提高拆遷效率、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮的效果。但很快，其弊端就顯示出來(lái)。一方面，由于開發(fā)商天然的利益最大化的本性，在拆遷過(guò)程中采用非法手段野蠻拆遷的情況頻現(xiàn)，嚴(yán)重侵害了被拆遷人的合法權(quán)益，造成社會(huì)負(fù)面影響，并在一定程度上影響了社會(huì)穩(wěn)定。另一方面，由于地價(jià)上漲，開發(fā)商囤地待漲的情況也愈發(fā)嚴(yán)重，造成土地大量閑置。同時(shí)，地方政府意識(shí)到，土地是否經(jīng)過(guò)一級(jí)開發(fā)，出讓價(jià)格有天壤之別。一項(xiàng)針對(duì)北京市中心城區(qū)地價(jià)的分析數(shù)據(jù)表明，當(dāng)政府出讓的地塊經(jīng)過(guò)了一級(jí)開發(fā)后，只需40%的土地出讓金就能覆蓋所有一級(jí)開發(fā)和土地整理的成本，60%的增值收益是由土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)生的。而當(dāng)政府出讓的土地未經(jīng)一級(jí)開發(fā)時(shí)，土地增值收益就會(huì)流向土地開發(fā)商，從而大幅減少政府的土地出讓收益［2］。在這種背景下，國(guó)務(wù)院以及相關(guān)部門出臺(tái)了一系列政策對(duì)此予以調(diào)整，實(shí)行“凈地”出讓政策?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》(［2004］)規(guī)定，嚴(yán)禁未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償，收回原土地使用權(quán)而直接供應(yīng)土地;國(guó)土資源部《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》(國(guó)地資電發(fā)［2007］36號(hào))規(guī)定，實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓;國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》(國(guó)地資發(fā)［2010］151號(hào))明確不得“毛地”出讓;國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》(2012年6月1日國(guó)土資源部令第53號(hào))中規(guī)定了土地出讓應(yīng)當(dāng)權(quán)利清晰、安置補(bǔ)償落實(shí)到位，沒(méi)有法律經(jīng)濟(jì)糾紛、地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確、動(dòng)工開發(fā)所必需的其他基本條件。

三、“毛地掛牌、凈地交付”土地使用權(quán)出讓模式的法律效力

盡管諸多文件規(guī)定土地應(yīng)當(dāng)“凈地”出讓，但由于法律對(duì)“毛地”出讓未作禁止性規(guī)定，加之純“凈地”出讓需要地方政府前期大量的資金投入，一些地方“毛掛凈交”，即在“毛地”的情況進(jìn)行招拍掛形成土地交易。政府利用土地出讓金將“毛地”變?yōu)椤皟舻亍辈⒃谝?guī)定時(shí)間內(nèi)將“凈地”交付給開發(fā)商［3］。這種模式易造成對(duì)其性質(zhì)認(rèn)識(shí)的混亂，其到底是“毛地”出讓，還是“凈地”出讓。筆者認(rèn)為，這種模式屬于“毛地”出讓。理由是，不管是國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，還是國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》，均規(guī)定的是土地出讓前達(dá)到“凈地”條件。交付只是土地出讓合同中，出讓人履行合同中的一項(xiàng)義務(wù)。出讓合同簽訂后，雖然沒(méi)有辦理物權(quán)變更手續(xù)，但土地出讓的法律關(guān)系已經(jīng)成立。故簽訂土地出讓合同時(shí)未達(dá)到“凈地”條件的，均屬于“毛地”出讓。既然有如此多的文件規(guī)定不得“毛地”出讓，那么“毛地掛牌、凈地交付”合同是否無(wú)效呢?如果合同無(wú)效，對(duì)雙方承擔(dān)民事責(zé)任有巨大影響。同時(shí)，如果合同無(wú)效給國(guó)家造成一定損失，則政府官員有之嫌，如果數(shù)額巨大，甚至有可能構(gòu)成犯罪。因此，對(duì)于政府而言，明確認(rèn)識(shí)此類合同的效力非常重要。筆者認(rèn)為，“毛地掛牌、凈地交付”雖然違反了國(guó)家的政策規(guī)定，但從法律視角考察，其法律效力仍然是應(yīng)當(dāng)肯定的。理由是:第一、目前各地政府土地出讓均是按照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》等法律法規(guī)規(guī)定的形式進(jìn)行，程序合法。第二，該模式不符合合同法關(guān)于合同無(wú)效的規(guī)定。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部的文件雖然禁止“毛地”出讓，但因其性質(zhì)屬于規(guī)范性文件，不是法律或行政法規(guī)，不屬于法律的強(qiáng)制性禁止規(guī)定，不產(chǎn)生合同無(wú)效的法律后果。司法實(shí)踐中，人民法院對(duì)未達(dá)到“凈地”出讓的合同的效力也予以了認(rèn)定，如江蘇省高級(jí)人民法院(2014)蘇民終字第00374號(hào)判決即對(duì)未完成拆遷就出讓的土地出讓合同的效力予以了確認(rèn)。

四、“毛地掛牌，凈地交付”模式中，各方當(dāng)事人的法律風(fēng)險(xiǎn)

“毛地掛牌、凈地交付”模式中，背后往往隱藏著另外一個(gè)合同關(guān)系，即受讓人事先與政府簽訂土地一級(jí)開發(fā)合作協(xié)議。最普遍的情況是由受讓人提供房屋征收拆遷的全部資金，政府完成征收拆遷工作，受讓人參與土地摘牌，根據(jù)受讓人摘牌與否等不同情況確定受讓人的土地一級(jí)開發(fā)的投資回報(bào)。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的環(huán)境下，這種模式隱含著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于政府而言，如果選擇的開發(fā)商資金實(shí)力有限，在房屋征收拆遷過(guò)程中，很容易出現(xiàn)開發(fā)商資金不足導(dǎo)致房屋征收拆遷工作拖延，甚至不能完成的情況。一旦房屋征收拆遷不能完成，開發(fā)商也確定無(wú)力繼續(xù)投資，則政府就會(huì)面臨處理拆遷安置、支付巨額臨時(shí)安置費(fèi)等局面。而土地受讓人如果與政府簽訂土地一級(jí)開發(fā)合作協(xié)議時(shí)不夠謹(jǐn)慎，土地成本測(cè)算不夠精準(zhǔn)，也容易出現(xiàn)拆遷成本超出投資預(yù)算而無(wú)力承擔(dān)的情況。另外，如房屋征收拆遷工作進(jìn)展緩慢或者嚴(yán)重拖延，政府不能按約交付“凈地”也勢(shì)必出現(xiàn)投資成本加大，失去商業(yè)機(jī)會(huì)等情況。這兩種情況都極易造成項(xiàng)目擱淺的局面。一旦項(xiàng)目擱淺，則政府和土地受讓人都會(huì)產(chǎn)生巨大的損失。綜上，筆者認(rèn)為，“毛地掛牌、凈地交付”的出讓方式，是在特定歷史條件下的產(chǎn)物。其大量存在會(huì)產(chǎn)生諸如土地閑置、社會(huì)不穩(wěn)定因素增加等后果。建議立法機(jī)關(guān)對(duì)此情況研究論證后，以法律或行政法規(guī)的形式，對(duì)“毛地”出讓予以禁止，以確?！皟舻亍背鲎屨叩挠行鋵?shí)。

［參考文獻(xiàn)］

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［2］張弦．公私合作(PPP)的成敗之道［M］．北京:國(guó)家行政學(xué)院出版社，2015．