前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇土地使用權(quán)評估方法范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

土地使用權(quán)評估方法范文第1篇

[關(guān)鍵詞]劃撥土地 價格 評估

一、劃撥土地使用權(quán)及其價格內(nèi)涵認識的發(fā)展過程

1.過去對劃撥土地使用權(quán)的認識

在國務(wù)院55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中,對劃撥土地使用權(quán)的定義是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。該條例中第四十七條規(guī)定:“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的,市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán),并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。

2.過去對劃撥土地使用權(quán)的評估及引發(fā)的問題

基于以上對劃撥土地使用權(quán)的認識、理解,在土地評估中,對劃撥上地使用權(quán)的價格內(nèi)涵就有了如下界定。劃撥土地使用權(quán)價格評估在土地評估行業(yè)的發(fā)展進程中大概經(jīng)歷了兩個階段:第一階段是從單純的土地評估興起,將土地作為一項固定資產(chǎn)而不是無形資產(chǎn)對其評估。開始,至1996年以前。劃撥土地使用權(quán)的評估與出讓等有償方式取得土地使用權(quán)的評估在方法上相同,價格內(nèi)涵也一致,其土地使用權(quán)價格包括土地取得費、土地開發(fā)費和土地增值收益三部分,且劃撥土地使用年期未進行界定;第二階段是1996年以后至今。劃撥土地使用權(quán)的評估方法未變,但價格內(nèi)涵與前一階段相比,對土地使用年期進行了設(shè)定,依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定根據(jù)評估對象的土地用途,分別作不同使用年期的設(shè)定。而上述評估方法及界定的價格內(nèi)涵所得出的評估結(jié)果就可能導(dǎo)致出讓等有償方式取得土地使用權(quán)價格低于或等于劃撥土地使用權(quán)價格,而眾所周知,以出讓、租賃等有償使用方式取得的土地,除了要支付土地補償費、安置補助費及相關(guān)稅費外,還要向當(dāng)?shù)卣患{土地出讓金、租金,或交納紅利;而劃撥方式取得的土地則只支付土地補償費、安置補助費及相關(guān)稅費。這就造成這樣的事實:在取得土地時,以出讓、租賃等有償方式取得土地的費用高于以劃撥方式取得土地的費用,而在評估土地價格時,出讓、租賃等有償使用土地價格又等于或低于劃撥土地價格。

二、劃撥土地使用權(quán)價格評估內(nèi)涵

1.根據(jù)國土資源部國土資的[2001〕44號文中“……可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本,評定劃撥土地使用權(quán)價格,……”表明,劃撥土地使用權(quán)價格有兩個基本的組成部分,即土地平均取得成本和開發(fā)成本,除此之外沒有更明確的規(guī)定。而在實際當(dāng)中,企業(yè)的資金利息和投資利潤是與資金投入相伴生的,在劃撥土地使用權(quán)價格的評估中也同樣要考慮土地使用者對土地投入所產(chǎn)生的利息和利潤。2.劃撥土地使用年期的確定。眾所周知,在宗地價格評估中,都要對所評估的地價進行價格定義,也就是說,要把你所評估的地價內(nèi)涵界定清楚。對同一宗土地來說,不同的地價定義,會得到不同的估價結(jié)果,而在地價內(nèi)涵中有一項就是對土地使用年期的界定。因此劃撥土地使用權(quán)價格的評估作為一種類型的宗地評估,也要對評估宗地使用年期進行界定。目前,對劃撥土地使用權(quán)價格評估中的使用年期的界定有兩種看法:一是根據(jù)評估宗地的設(shè)定用途設(shè)定其使用年期為該設(shè)定用途的法定最高出讓年期;二是根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定“……以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制……”,亦即劃撥土地使用年期應(yīng)設(shè)定為無限年期。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定,我國土地一級市場的土地由政府統(tǒng)一供應(yīng),進入二級市場的土地必須是以有償方式取得才能轉(zhuǎn)讓。因此,劃撥土地一旦要用于經(jīng)營,進入二級土地市場都必須要轉(zhuǎn)為有償使用(如出讓、租賃、國家授權(quán)經(jīng)營、國家作價出資入股等幾種方式),而無論采用哪一種有償使用方式均有使用年期的限制。因此,為了能與有償使用土地一定年期的價格相比較,劃撥土地使用權(quán)價格評估中也應(yīng)設(shè)定有限使用年期,一般地,其年限的設(shè)定與國家法定同類用途的最高出讓年期一致。

三、劃撥土地使用權(quán)的評估方法

1.成本法。在用成本法計算出讓土地價格時,土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,應(yīng)歸國家所有,相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時支付的平均成本。因此,劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地成本價格,包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關(guān)稅費、利息和利潤。

2.收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上,以一定的還原利率,折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》對如何計算土地純收益的計算方法尚無明確規(guī)定。因此,可以通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)租賃和租金水平來間接計算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規(guī)定,是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn),所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金,可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正,求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權(quán)價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。

3.市場比較法?？梢灶A(yù)見,隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益的日益增強,劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多,劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區(qū)域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。

4.用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計算。目前,很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金,出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權(quán)價格=劃撥土地使用權(quán)價格+土地使用權(quán)出讓金,可以得出:劃撥土地使用權(quán)價格=出讓土地使用權(quán)價格×(1-出讓金比例)。

5.綜合法。也就是從多個方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價格的影響因素,如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀?、本地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評估方法進行測算,綜合分析后,剔除不適宜的測算方式,對合理測算結(jié)果進行算術(shù)平均或加權(quán)平均,求得劃撥土地使用權(quán)價格。

參考文獻:

土地使用權(quán)評估方法范文第2篇

[關(guān)鍵詞]國有企業(yè)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；無形資產(chǎn)評估；價值評估

據(jù)我國國有資產(chǎn)管理部門的推算和匯總。近年來各種原因?qū)е碌膰匈Y產(chǎn)流失數(shù)字驚人。如何在國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中防范國有資產(chǎn)流失已經(jīng)成了當(dāng)前一個熱門話題。對于需要進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的國有企業(yè)而言，只有在準(zhǔn)確的資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)上進行國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，才能體現(xiàn)公平、公正，才不會造成國有資產(chǎn)流失。

一、資產(chǎn)價值評估方法的評價與選擇

當(dāng)前確定國有企業(yè)資產(chǎn)價值普遍使用的方法是資產(chǎn)評估。資產(chǎn)評估是國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定程序。我國對資產(chǎn)評估的方法大致有這樣四種：收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價法、清算價格法。

(一)收益現(xiàn)值法

收益現(xiàn)值法是將評估對象剩余壽命期間每年(或每月)的預(yù)期收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價值的方法。運用收益現(xiàn)值法必須建立在資產(chǎn)具有獨立獲得預(yù)期收益的能力、資產(chǎn)未來的收益能夠用貨幣來計量、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險能夠用貨幣衡量等前提條件下。收益現(xiàn)值法適用范圍較小，一般是用于企業(yè)整體資產(chǎn)評估以及可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。

(二)重置成本法

重置成本法是現(xiàn)時條件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，估算資產(chǎn)價值的方法。使用重置成本法進行資產(chǎn)評估，受到一定的限制，該方法要滿足繼續(xù)使用假設(shè)。而且待評估的資產(chǎn)必須是可以再生和復(fù)制、可以隨時間推移、可重建和重構(gòu)的具有有形或無形損耗的單項資產(chǎn)，或者是可重置和重構(gòu)的整體資產(chǎn)。

(三)現(xiàn)行市價法

現(xiàn)行市價法是通過市場調(diào)查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產(chǎn)作為比較對象，分析比較對象的成交價格和轉(zhuǎn)讓條件，進行對比調(diào)整，估算出資產(chǎn)價值的方法。使用該方法需要有一個充分發(fā)育的、活躍的資產(chǎn)市場，同時參照物以及與被評估資產(chǎn)可以比較的有關(guān)指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以收集到的。隨著我國資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場不斷發(fā)展，會非常廣泛地運用現(xiàn)行市價法進行自查評估。

(四)清算價格法

清算價格法適用于依照中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定，經(jīng)人民法院宣告破產(chǎn)的企業(yè)的資產(chǎn)評估。評估時應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)清算時其資產(chǎn)可變現(xiàn)的價值，評定重估價值。清算價格法與現(xiàn)行市價法基本相同，所不同的是停業(yè)或者破產(chǎn)時。企業(yè)將資產(chǎn)拍賣、出售，清算價格往往大大低于現(xiàn)行市場價格。在國外，清算價格法并不獨立使用。一般將清算價格法和現(xiàn)行市價法共同使用，稱為市場法。清算價格法主要用于企業(yè)破產(chǎn)、企業(yè)抵押、企業(yè)清理等幾種情況。

二、國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中的價值評估難點分析

國有資產(chǎn)的特殊性決定了國有資產(chǎn)的資產(chǎn)評估不可能是一帆風(fēng)順的，而這其中土地處置問題、無形資產(chǎn)評估問題，以及評估委托人問題又是國有企業(yè)資產(chǎn)評估中較為棘手的問題。

(一)土地處置問題

對待產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中，國有企業(yè)擁有的土地使用權(quán)的處置問題。因其使用權(quán)來源的不同而存在不同的解決途徑和辦法。若土地使用權(quán)來源屬出讓方式。則在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中并不涉及土地處置問題，僅需根據(jù)該地塊的客觀區(qū)域因素和個別因素采用合適的評估方法進行評估。對劃撥土地使用權(quán)的處置方式，根據(jù)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第三條規(guī)定：“對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資(人股)和保留劃撥用地方式予以處置”。而在這幾種處置方式下，評估時所采用的方式及途徑也不盡相同，具體敘述如下：

1　對采取保留劃撥用地方式進行處置的，無需對原賬面劃撥土地使用權(quán)的價格進行具體的評定估算。但為了合理體現(xiàn)改革前國有企業(yè)的資產(chǎn)范圍，仍需對劃撥土地使用權(quán)原賬面金額按現(xiàn)行會計制度和會計準(zhǔn)則進行核實，并以核實后的金額作為評估值列示，納入改革資產(chǎn)范圍。

2　對采取國有土地租賃方式進行處置的，應(yīng)首先將國有企業(yè)原賬面存在的劃撥土地使用權(quán)價值進行剝離，然后另行對國有土地使用的租金水平進行評估，并將該租金水平評估結(jié)果一并運用于改革方案當(dāng)中。以規(guī)范國有土地租賃行為，并防止國有資產(chǎn)的流失。

3　對采取國有土地使用權(quán)出讓方式進行處置的，對土地使用權(quán)進行評估時。又存在兩種程序和途徑：第一種將該國有土地使用權(quán)納入改革資產(chǎn)范圍，也應(yīng)納入評估范圍。在這種情況下：首先，確定該土地使用權(quán)的價值定義，以土地使用權(quán)來源屬出讓性質(zhì)為假設(shè)，并根據(jù)地塊實際情況和規(guī)劃條件對土地使用權(quán)在出讓方式下的用途及使用期限進行假設(shè)；然后，以這些假設(shè)作為估價提前，對該國有土地使用權(quán)采用合適的土地估價方法進行評估，并將評估值直接列示于資產(chǎn)負債中無形資產(chǎn)項下；最后，對土地使用者(國有企業(yè))應(yīng)補交的地價進行反映或列示。第二種不將該國有土地使用權(quán)納入改革范圍，也即不納入評估范圍。不將國有土地使用權(quán)納入改革范圍(評估范圍)時，還應(yīng)滿足一個前提：即房地產(chǎn)市價中大于建筑物實體價格的那部分，均是由土地使用權(quán)貢獻或創(chuàng)造的。將劃撥土地使用權(quán)與其對應(yīng)的建筑物分開評估(即土地使用權(quán)不納入改革評估，而另行評估后形成土地處置方案報批)才不會出現(xiàn)價值遺漏情形，才不會導(dǎo)致國有資產(chǎn)的流失。

(二)無形資產(chǎn)評估問題

無形資產(chǎn)具有非實體性、壟斷性、效益性和不確定性、完整性等特點。無形資產(chǎn)評估時考慮的因素主要有：1、無形資產(chǎn)取得的成本；2、機會成本，即無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、出售后失去市場的損失收益的大??；3、效益因素成本，即從無形資產(chǎn)補償角度考慮的，但無形資產(chǎn)更重要的是其創(chuàng)造收益；4、使用期限；5、技術(shù)成熟程度；6、轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素；7、內(nèi)外無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度；8、市場供需狀況；9、同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價格水平。無形資產(chǎn)評估值的高低，還取決于無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓的價款支付方式、各種支付方式的提成基數(shù)、提成比例等，在評估無形資產(chǎn)時，應(yīng)綜合考慮。

(三)價值評估委托人問題

由于國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的價格總體上決定于企業(yè)總資產(chǎn)減去負債后的凈資產(chǎn)價值。政府作為股權(quán)的出讓者，越高的買價意味著越多的利益。而對于股權(quán)的購買者或者擬進入的私人投資者而言，情況恰好相反。相關(guān)利益主體的利益沖突使得轉(zhuǎn)讓雙

方都試圖確保價值評估有利于自身。并且當(dāng)所有的參與者都相信道德風(fēng)險會不可避免的影響評估人對資產(chǎn)的評估時，認定評估人便成為所有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的關(guān)注焦點。

根據(jù)《國有企業(yè)改革重組調(diào)查研究報告》的展示，在中央控股改革企業(yè)中，由企業(yè)母公司代表企業(yè)最終所有者利益，執(zhí)行評估機構(gòu)委任權(quán)的占據(jù)了相當(dāng)大的部分，這樣的企業(yè)占中央控股改革企業(yè)樣本總數(shù)的35％。而在地方控股改革企業(yè)中，母公司作為評估機構(gòu)委托人的比例可以達到43％，同時還有37％的地方企業(yè)由地方政府親自選擇委任評估機構(gòu)。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓機構(gòu)也是企業(yè)價值評估委托人中的重要部分，而企業(yè)管理者代表自身利益委任價值評估機構(gòu)的情況最為少見?！秶衅髽I(yè)改革重組調(diào)查研究報告》顯示，通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓機構(gòu)委托評估機構(gòu)評估改革企業(yè)資產(chǎn)所得到的評估價值相對最高，凈資產(chǎn)評估價值與賬面價值比值的平均水平可以達到83％，而依據(jù)其他委托人聘請的評估機構(gòu)的評估結(jié)果計算出的該比值卻只有68％。這一統(tǒng)計結(jié)果一方面體現(xiàn)了在中國的產(chǎn)權(quán)改革過程中，許多國有企業(yè)的資產(chǎn)都存在被低估的可能性。另一方面也顯示產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓機構(gòu)在資產(chǎn)評估過程中低估資產(chǎn)的動機最小。改革企業(yè)價值低估行為的動機主要來自于企業(yè)收購者甚至政府官員的尋租行為，這也同時解釋了為什么中央政府鼓勵和要求在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中心實施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程，而不是由地方政府或公司私自組織實施。

本文認為對國有企業(yè)資產(chǎn)進行評估的評估機關(guān)應(yīng)該都是當(dāng)?shù)貒匈Y產(chǎn)管理委員會授權(quán)獨立主體，然后通過招標(biāo)的形式來邀請這些單位，同時將審計單位、評估單位要分開。最后要將資產(chǎn)評估、審計不良資產(chǎn)的報審公開化。讓資產(chǎn)評估成為一種“陽光”工程。

三、對國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中價值評估的幾點建議

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓工作是國有企業(yè)改革順利進行的一個必要的前提，同時也是一項復(fù)雜的經(jīng)濟行為。其影響因素眾多，要想使產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓取得徹底的成功，不留下任何的隱患，需要各方面的積極配合和支持。筆者對今后國有企業(yè)改革提出了以下幾個方面的建議：為促進我國今后國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及其價值評估的健康發(fā)展。

(一)樹立正確的國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和價值實現(xiàn)的觀點

突破對國有企業(yè)“有進有退”的狹隘理解。實現(xiàn)以退為進，退中求進，即在國有股權(quán)和比重上退，在國有經(jīng)濟的總體實力、控制力和影響力上進。突破“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和企業(yè)重組是市場行為，政府無所作為”的認識誤區(qū)。政府作為國有企業(yè)的出資人，理應(yīng)按市場規(guī)律組織推進其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和重組；并且只有政府才能解決轉(zhuǎn)讓重組中的條塊分割、債務(wù)處理、人員安置、分離辦社會職能等諸多難題，才能協(xié)調(diào)多個部門參與改革的行動、審批權(quán)限的行使和各自利益的調(diào)整。突破對國有資產(chǎn)保值增值的片面理解。固化、呆滯、虧損、潛虧是最大的流失，只有流動、重組、盤活才能保值增值。國有資產(chǎn)存在于企業(yè)并有效利用是保值增值，存在于能為社會公眾利益服務(wù)的社會保障、基礎(chǔ)設(shè)施、政策性安排(如安置就業(yè)、補償職工)等其他形式也是保值增值。

(二)完善國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的外部環(huán)境和國有資產(chǎn)的評估機制

從我國目前有關(guān)企業(yè)并購的法律條文來看，還缺乏有關(guān)國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方面的系統(tǒng)規(guī)定，在國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的實施過程中還有許多細節(jié)與現(xiàn)行法律相抵觸，且存在各地區(qū)規(guī)定不盡相同的問題。因此必須要盡快制定出相關(guān)的法律法規(guī)，使國有企業(yè)改革有法可依。同時建立一套完善的社會保障體系來接收國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后分流出來的員工，為國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造良好的條件。針對在國有企業(yè)實施產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中存在的信息不對稱、管理層“道德風(fēng)險”等問題，一定要加大力度強化對產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程的監(jiān)督，以加強國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中信息披露的透明度。要健全國有資產(chǎn)評估機制，防止國有資產(chǎn)的流失。確立合理、公正的資產(chǎn)評估機制，是當(dāng)前規(guī)范國有企業(yè)改革的重點。因此在改革的實施過程中一定要確立公平合理的價格，尤其需要健全國有企業(yè)無形資本的評估機制，在我國國有企業(yè)改革中的資產(chǎn)評估中往往強調(diào)有形資產(chǎn)忽視無形資產(chǎn)。這樣使得國有資產(chǎn)流失現(xiàn)象嚴(yán)重。所以在今后的改革中必須為無形資產(chǎn)的評估建立一套系統(tǒng)的程序。

土地使用權(quán)評估方法范文第3篇

關(guān)鍵詞：東莞市 土地出讓 評估方法

中圖分類號：F205 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1004—4914（2012）06—213—03

一、土地出讓評估的工作流程簡介

東莞市內(nèi)在對招拍掛出讓土地的底價或起始價進行評估時，一般的做法是：

1.市國土資源局負責(zé)組織地價評估，通過招標(biāo)方式選定土地評估機構(gòu)，評估機構(gòu)采用市場比較法、剩余法、成本法等方法評估招拍掛底價或起始價，提交市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組審核，再由市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策，根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策，擬定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標(biāo)、競買保證金，并報市人民政府批準(zhǔn)實施。標(biāo)底或者底價不得低于國家規(guī)定的最低價標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)交的土地出讓金數(shù)額也是由市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策確定。

2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。市國土資源局組織（或通知）委托有資質(zhì)的評估公司對地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格進行評估；市國土資源局擬訂協(xié)議出讓方案后報市政府審批。

二、出讓評估中使用的評估方法的種類

當(dāng)?shù)貨]有制定有關(guān)國有土地使用權(quán)招拍掛出讓的底價或起始價的評估辦法，但由于東莞未公布地價指數(shù)等參數(shù)，土地管理部門人員并不認可評估使用基準(zhǔn)地價修正法，允許的評估方法主要有：市場比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對于成交價上限的評估工作目前還未開展。

對于原土地使用者的土地補償費用，允許采取的估價方法有：市場比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益法。

東莞市內(nèi)的工業(yè)用地項目與其他經(jīng)營性用地項目在確定底價或起始價時估價方法有所不同，區(qū)別是：

1.工業(yè)用地項目一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。

2.其他經(jīng)營性用地項目中的住宅一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；商業(yè)服務(wù)業(yè)以市場比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運輸用地可以參照工業(yè)用地一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。

具體到用地類型，土地出讓評估，一般采用評估方法主要有：（1）住宅：一般以市場比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業(yè)服務(wù)業(yè)（含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔，市場比較法的案例所在地區(qū)選取范圍可以適當(dāng)擴大。（3）工礦倉儲用地：對具有買賣或租賃交易案例的，應(yīng)同時選用市場比較法或收益還原法進行評估，在租賃交易案例不充分時，可以采用成本逼近法。

三、評估目的的表述

出讓土地市場價值的評估目的表述為：評估待估宗地的土地使用權(quán)市場價值，為委托方土地出讓提供價值參考。

四、采用市場比較法評估的要點

1.可比案例的選擇。采用市場比較法評估出讓土地價值，選擇市場比較案例時，判斷某區(qū)域與估價對象屬于同一供需圈依據(jù)與估價對象具有替代關(guān)系、價格會相互影響的適當(dāng)范圍。

在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設(shè)定特別交易條件的成交案例作為比較案例。

以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問題，導(dǎo)致評估方法的使用受到很大的限制。由于原規(guī)劃只是一種假設(shè)，沒有實施，往往限制了收益還原法等評估方法的使用。

在東莞有兩大發(fā)展園區(qū)，即松山湖科技產(chǎn)業(yè)園和虎門港工業(yè)園，雖然在地理位置上都分屬幾個不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但各自已形成總部集聚效應(yīng)；與所處的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間經(jīng)濟聯(lián)系不大，因此在評估此類土地出讓價值時可比案例的選取，盡量選取同一園區(qū)的案例，不用所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的案例。

我們的解決辦法主要是：在使用市場比較法及剩余法選取可比案例時可以適當(dāng)擴大可比案例的區(qū)域范圍，特別是注意對可比案例用地類型、容積率等因素進行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評估對象修正幅度限制在20%以內(nèi)，同時修正參數(shù)的取值要做有理有據(jù)。

另外，此糞土地出讓的問題主要就是對政策的把握問題，評估價格變動的空間很小，因此評估中注意要向委托方索取相關(guān)的政策文件及出讓稅費的計算表。選定比較實例后，要認真閱讀出讓公告，了解成交價的內(nèi)涵（包含哪些稅費及未含哪些稅費），應(yīng)建立價格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式（應(yīng)修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。

2.可比案例的因素修正。需要進行交易日期修正時，可以編制日期修正系數(shù)表進行修正，交易日期修正系數(shù)一般根據(jù)同類用途的地價指數(shù)進行確定，地價指數(shù)的確定可以參照“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測”的城市或區(qū)域的地價增長率。，同時結(jié)合當(dāng)?shù)亟谕恋亟灰浊闆r和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢綜合確定，對于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異。

交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、作價出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議4種方式的成交價可能有較大差異。協(xié)議出讓的價格可能偏低：拍賣出讓價格最高且可能偏高；招標(biāo)出讓和掛牌出讓的，價格可能是居中價，且最可能是合理價。我們的做法是：以待估宗地為基準(zhǔn)，每增加或下降一個級別，指數(shù)增加或減少2。

交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場價格，公開透明進行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購買、有條件出售或購買、交易稅費的負擔(dān)等等特殊情況。對由于不符合正常市場值的交易情況所帶來的價格偏差進行糾正，分析各種情況下對土地交易產(chǎn)生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場方向修正。根據(jù)該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測定各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。

對各可比案例交易價格進行各項影響因素修正后，所得到的各個比較實例的價格可選用以下方法之一來確定比準(zhǔn)價格：簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。但由于一般估價實務(wù)中選取的可比案例不會很多，因此中位數(shù)法與眾數(shù)法并不適用。在評估實務(wù)中，如可比實例修正過程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡單算術(shù)平均法：如各可比實例修正過程差異顯著，則應(yīng)采用加權(quán)算術(shù)平均法，此時應(yīng)通過分析比較案例與委估對象的相似度、貼近度、比較修正的準(zhǔn)確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價格的權(quán)重。

五、采用成本逼近法評估的要點

評估出讓土地市場價值時，除了工業(yè)用地、公益設(shè)施用地等外，還通常對于倉儲用地、軍事設(shè)施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。

成本法運用中存在的難點：（1）土地取得費的測算中對涉及到的土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費的土地政策法規(guī)的適用性、合理性的把握，采用的相關(guān)稅費的合理性；如土地用途是林地，就不應(yīng)再計算耕地占用稅；如果一宗地內(nèi)有各種各樣的農(nóng)地類型，各類農(nóng)地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費及所應(yīng)交納的耕地占用稅。（2）對投資利潤率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問題。

六、采用收益還原法評估的要點

1.收益案例的選擇。采用收益還原法評估待出讓的商業(yè)綜合體用地，如果缺乏可比案例來測算未來商業(yè)綜合體總收益，可以選用小型商業(yè)店鋪作為比較案例。

如果選用小型商業(yè)店鋪，應(yīng)通過以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業(yè)店鋪案例應(yīng)和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業(yè)店鋪案例從事的行業(yè)盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業(yè)店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應(yīng)收集三年以上的租賃資料，如果是營業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營運資料（所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長期收益趨勢），并對之進行分析。在當(dāng)前的經(jīng)濟形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負收益。因此在確定選用小型商業(yè)店鋪收益時，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益，權(quán)益人提供的資產(chǎn)負債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會不真實，這時須認真鑒別，可查閱其審計報告。同時，對會計報表進行調(diào)整，將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會計處理數(shù)據(jù)調(diào)整為估價數(shù)據(jù)（例如會計折舊與估價折舊不同）。

在東莞市內(nèi)，純土地租賃交易量較少。一般可通過現(xiàn)場調(diào)查、房地產(chǎn)中介、網(wǎng)絡(luò)及報紙等媒介得到土地租賃案例。

如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評估出讓土地價值的。因為除了通過土地租賃案例進行測算外，我們還可以通過以下方法解決：（1）我們可以通過調(diào)查獲得房地產(chǎn)的客觀收益后，減除合理費用，再扣減建筑物的貢獻值，即扣減房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數(shù)據(jù)。（2）對于經(jīng)營（生產(chǎn)）性企業(yè)的土地純收益。可以通過調(diào)查獲取企業(yè)經(jīng)營（生產(chǎn)）純收益和非土地資產(chǎn)純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業(yè)經(jīng)營（生產(chǎn)）純收益可以通過年經(jīng)營（生產(chǎn)）總收入減去年經(jīng)營（生產(chǎn)）總費用得到。

2.收益還原法中的難點：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩(wěn)定數(shù)據(jù)。（2）土地費用如何準(zhǔn)確測算。（3）土地還原利率的取值等，最易發(fā)生的技術(shù)錯誤是對土地純收益的測算。

3.解決方法：（1）土地純收益的測算可以通過土地租賃合同或估價對象所在供需圈內(nèi)與估價對象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例進行調(diào)查，了解片區(qū)土地平均租金水平（2）房地產(chǎn)出租采用的是“一費制”，即房產(chǎn)稅（按年租金的12%計）、營業(yè)稅（按租金的5%）、城市維護建設(shè)稅（按營業(yè)稅的7%或5%）、教育費附加（按營業(yè)稅的3%）等合計得出綜合稅率，進而測算出土地費用。（3）通過安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值法和投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法估算房地產(chǎn)的還原利率。

4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價對象所在供需圈內(nèi)與估價對象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設(shè)施用地等。

七、采用剩余法評估的要點

1.根據(jù)我們的估價經(jīng)驗，采用剩余法評估出讓土地市場價值時，以下問題容易被忽視或最容易犯錯誤：（1）估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值時，未能根據(jù)現(xiàn)時的房地產(chǎn)價格及走勢、政策影響，預(yù)測建成后售價；未能在符合估價基準(zhǔn)目的政策規(guī)定的前提下合理預(yù)測銷售時間；未能根據(jù)市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時間價值問題來合理預(yù)測銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長情況；未注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計算售價或租金時應(yīng)使用可售面積。（2）估算開發(fā)成本時，開發(fā)周期和投資進度安排的確定應(yīng)參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進行確定。對于大型開發(fā)項目，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金；計算開發(fā)成本時未使用總建筑面積。

2.一直懸而未決的問題是：（1）如何合理地估算利潤率，選取的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)怎樣才算合理？（2）采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對待開發(fā)土地價值進行測算時。價值時點的不同可能導(dǎo)致開發(fā)價值的差異等。

八、在特殊出讓評估時的一些做法

1.在政府征收評估中的做法是：（1）對于原土地使用者的土地補償費用，在評估和核定時以現(xiàn)狀用途和規(guī)模為主，適當(dāng)考慮未來的規(guī)劃用途和建設(shè)規(guī)模。（2）東莞市內(nèi)測算補繳地價款時，以確定變更的批準(zhǔn)日為估價時點，采用割差法，先計算變更之后及之前兩種情況下的總地價，對兩者進行比較，其差值即為應(yīng)補繳的地價款。（3）在出讓土地評估過程中，是評估的價值類型是出讓市場價。

2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價評估思路與無此項配建的住宅地價評估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對保障性住房用地的出讓成本和稅費及售價要根據(jù)政策，另列考慮。（2）如果估價對象周邊建有或擬建保障性住房項目，它將對估價對象價值主要產(chǎn)生以下影響：一是售價降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環(huán)境變差，降低估價對象的價值。

對于這些影響的量化主要是體現(xiàn)在商品房的售價降低方面。

九、在出讓評估中應(yīng)關(guān)注的問題及建議

1.關(guān)注征收補償?shù)日叻ㄒ?guī)的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設(shè)用地的拆遷征收相關(guān)政策法規(guī)在估價基準(zhǔn)日是否已失效或變更。對于同在有效期內(nèi)的政策法規(guī)，要根據(jù)待估宗地的特點，相關(guān)法規(guī)的適用性進行取舍；同時注意相關(guān)法規(guī)的法律沖突問題，在選用時要與委托方溝通，盡量取得委托方認可的書面意見，減少糾紛發(fā)生的可能性。

2.關(guān)注集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和國有土地使用權(quán)出讓在評估處理上的差異。

3.關(guān)注規(guī)劃批準(zhǔn)書上的用地類型和實際出讓的用地類型不一致的情況，解決評估的合法性問題。如中小學(xué)校用地的評估，按《土地利用現(xiàn)狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務(wù)用地——科教用地項下的教育用地，而規(guī)劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學(xué)幼兒園用地。筆者認為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務(wù)用地的最高出讓為年限50年，出讓評估時應(yīng)以公共管理與公共服務(wù)用地的最高年限50年進行評估。這并不違反評估的合法性原則。

4.對于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問題。在使用市場比較法時注意對可比案例用地類型、容積率等進行修正，修正參數(shù)的取值要做到有理有據(jù)。

5.在土地出讓評估中要遵循實質(zhì)重于形式的原則，加強估價對象及可比案例的現(xiàn)場勘查工作，對于不同類型的教育用地的出讓評估，采用不同的價格內(nèi)涵和評估方法。（1）對于幼兒園用地（R61）的評估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》，待估宗地規(guī)劃性質(zhì)為幼兒園用地（R61）。據(jù)估價師現(xiàn)場勘查，估價對象是開發(fā)商應(yīng)建設(shè)規(guī)劃部門對住宅配套建設(shè)的政策要求，而購買用來建設(shè)社區(qū)幼兒園的，是居住區(qū)內(nèi)為小區(qū)配套使用的居住級以下的幼兒園用地（R61），與規(guī)劃用途相符，評估價格就往居住用地（R2）價格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對土地用途、容積率及使用年限的修正。評估方法采用市場比較法及收益還原法。（2）對于中學(xué)用地的評估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》，待估宗地規(guī)劃用途為中小學(xué)及幼兒園用地（R6），據(jù)《東莞市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區(qū)級以下的教育設(shè)施用地，如幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等用地。而據(jù)估價師現(xiàn)場察勘，待估宗地實際上是居住區(qū)以外的中學(xué)用地。結(jié)合評估的目的，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2007）規(guī)定，應(yīng)歸屬公共管理與公共服務(wù)用地中的科教用地，因此評估設(shè)定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區(qū)域的科研用地等作為可比案例，評估價格就往科教用地上靠，評估時要特剮注意的是對土地用途的修正。評估方法采用市場比較法及成本逼近法。

6.若同一估價對象委托幾家土地評估機構(gòu)同時進行評估，解決各評估機構(gòu)之間評估結(jié)果的差異問題，基本方法有以下兩點：一是參與出讓評估工作的土地估價師們要認真學(xué)習(xí)評估理論和不斷更新知識，提高評估業(yè)務(wù)能力，減少差錯的發(fā)生；二是中標(biāo)的幾家機構(gòu)在有關(guān)部門及協(xié)會的組織下共同探討，采用相同的評估方法及采用相近的評估參數(shù)，特別是土地還原率、收益率等參數(shù)。

以上是筆者對政府土地出讓評估的一些想法和做法，懇請評估師批評指正。同時希望評估行業(yè)協(xié)會能在今后舉辦多種形式的學(xué)術(shù)交流活動，鼓勵機構(gòu)之間估價師的交流。如可以讓評估師把在評估工作中遇到的技術(shù)難題上傳到網(wǎng)站、微博、QQ群等，讓廣大評估師們共同探討。使我們評估行業(yè)內(nèi)形成愛評估、懂評估、互教互助的學(xué)習(xí)氛圍，樹立行業(yè)專業(yè)健康向上的形象，使各評估機構(gòu)和行業(yè)不斷發(fā)展壯大。

土地使用權(quán)評估方法范文第4篇

關(guān)鍵詞：建設(shè)用地使用權(quán)；續(xù)期；土地出讓金；建議

中圖分類號：D922.33 文獻標(biāo)識碼：A

原標(biāo)題：中國建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度的現(xiàn)狀和優(yōu)化對策研究

收錄日期：2016年6月7日

一、引言

改革開放之后，在社會主義公有制體制下，城市土地歸國家所有的基礎(chǔ)上，我國充分借鑒香港地區(qū)的土地批租制度，將土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，使用權(quán)可以有期限的轉(zhuǎn)讓、上市流通，但卻給土地使用權(quán)到期問題留下了隱患。于1990年，我國出臺了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，其明確規(guī)定了土地使用權(quán)出讓的最高年限――70年，而且立場為有償續(xù)期，對于不能續(xù)期土地，國家將會無償取得土地使用權(quán)以及地上建筑物。由于《暫行條例》規(guī)定的地上建筑物也由國家無償取得引起爭議較大，在1995年《城市房地產(chǎn)管理法》中作出了一定的修改，明確規(guī)定只有因公共利益需要，才可不予批準(zhǔn)土地續(xù)期的申請。但是對于土地使用權(quán)到期未申請續(xù)期的問題，繼續(xù)保留了土地使用權(quán)由國家無償收回的規(guī)定，而對于地上建筑物和附著物卻未曾提及。由于2000年之后，陸續(xù)有建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的出現(xiàn)，民眾對此問題越來越關(guān)心，最終2007年《物權(quán)法》出臺?！段餀?quán)法》對民眾普遍關(guān)心的住宅用地給予了答復(fù)，規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期自動續(xù)期。

不可否認，上述法律法規(guī)的出臺具有積極意義，建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題似乎得到了解決。然而仔細分析就會發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的規(guī)定太籠統(tǒng)，根本不具有可執(zhí)行性。比如說《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地期滿“自動續(xù)期”，何為自動？是手續(xù)上的自動還是連土地出讓金都無需繳納。這些根本性的問題《物權(quán)法》均未提及，這也導(dǎo)致了建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題成為社會持續(xù)關(guān)注的焦點。

二、我國建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期現(xiàn)狀及問題

（一）現(xiàn)狀。深圳市一塊商業(yè)用地是我國最早一批土地使用權(quán)到期的案例，該使用年限為20年的土地于2001年底到期。然而在歷時3年之后，續(xù)期問題才算得到解決，即深圳市出臺了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》。續(xù)期的基本原則是土地有償續(xù)期，續(xù)期期限為該用途房產(chǎn)法定最高使用年限減去已使用年限，續(xù)期費用為續(xù)期時基準(zhǔn)地價的35%，一次性支付。

此后，青島市的住宅小區(qū)也出現(xiàn)了住宅用地使用權(quán)到期的現(xiàn)象。雖然有業(yè)主主動向相關(guān)部門提出了續(xù)期申請，主管人員卻以無法律依據(jù)可解決，暫時將問題擱置，以至于時至今日仍沒有提出解決辦法。

2016年1月底新疆克拉瑪依市的園丁小區(qū)某商鋪土地使用權(quán)到期。政府規(guī)定續(xù)期的原則是土地出讓金按最新公布的該地區(qū)的基準(zhǔn)地價收??；在準(zhǔn)予業(yè)主續(xù)期前，會征詢土地規(guī)劃局的意見，只有該片區(qū)土地暫無規(guī)劃的前提下，才準(zhǔn)予續(xù)期，同時著手委托獨立的第三方基于該市基準(zhǔn)地價進行評估。

2016年3月16號，溫州市鹿城區(qū)內(nèi)600多套住宅用地使用權(quán)到期或即將到期。溫州市國土局規(guī)定在國家沒有具體實施細則的情況下，目前只能參照國有土地出讓的做法，根據(jù)第三方評估機構(gòu)評估出的單位地價或折算出的樓面地價，算出總的土地出讓金。然而，基于這種方法評估出的數(shù)宗土地使用權(quán)續(xù)期交易，即將要繳納的土地出讓金竟然占到房價的1/3或有甚者達一半左右，業(yè)主們普遍表示不能接受如此昂貴的續(xù)期費用。

（二）問題。從我國目前試點地區(qū)建設(shè)用地使用權(quán)到期的案例來看，地方政府采用的均為有償續(xù)期，但是綜合分析各個地區(qū)政策，存在著以下三個方面的問題：

1、續(xù)期費用標(biāo)準(zhǔn)。從溫州和深圳市的土地使用權(quán)到期案例的對比中可以發(fā)現(xiàn)：建設(shè)用地使用權(quán)到期后，續(xù)期問題的關(guān)鍵已經(jīng)不在于是否有償，而在于如何有償，即有償之后怎樣才能做到不給社會公眾增加較大的負擔(dān)。深圳市制定的續(xù)期費用標(biāo)準(zhǔn)較低，以基準(zhǔn)低價為依據(jù)，下浮一定比例繳納土地出讓金，屬于公眾可以接受的范圍內(nèi)，而溫州市制定的續(xù)期費用標(biāo)準(zhǔn)以房價為依據(jù)，公眾普遍覺得不能接受。因此，到底是按照續(xù)期時點該地區(qū)同類基準(zhǔn)地價還是按照初始繳納土地出讓金時點該地區(qū)同類基準(zhǔn)地價，是按照續(xù)期時點該地區(qū)同類基準(zhǔn)地價下浮一定比例繳納還是按照續(xù)期時點該地區(qū)同類地塊的市場價格繳納續(xù)期費用，法律沒有做出明確的規(guī)定，采取了回避的態(tài)度。

2、續(xù)期期限。建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，是按照法律規(guī)定的最高使用年限續(xù)期，還是另外規(guī)定一個其他年限續(xù)期，亦或是以地上房屋的剩余使用壽命為期限續(xù)期，《物權(quán)法》對此并沒有做出明文規(guī)定，因此我們無從得知具體續(xù)期的期限。《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》中載明續(xù)期期限不得長于國家規(guī)定的該用途房產(chǎn)法定最高使用年期減去已使用年期，然而該規(guī)定是否合理有待商榷。

3、續(xù)期次數(shù)?？梢钥闯?，上述案例均未提及到續(xù)期次數(shù)。毫無疑問，續(xù)期的主要目的就是為了解決建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑所有權(quán)之間的矛盾。若允許的續(xù)期期限較長，則可能一次續(xù)期就能解決此矛盾；反之，則可能要數(shù)次續(xù)期才能解決，最終達到土地所有權(quán)人與建設(shè)用地使用權(quán)人的利益平衡。因此，續(xù)期次數(shù)與續(xù)期期限息息相關(guān)。同樣，相關(guān)法規(guī)對于續(xù)期次數(shù)也沒有做出具體規(guī)定。

三、我國建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題原因分析

我國當(dāng)前建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期出現(xiàn)的問題有多種原因?qū)е?，但究其根本，主要是政府與業(yè)主的利益平衡、房地產(chǎn)本身的性質(zhì)以及法律頂層設(shè)計方面的缺陷與不足造成的。

（一）政府與業(yè)主的利益平衡。之所以會出現(xiàn)上述問題，原因就在于政府與業(yè)主存在著不同的利益訴求。地方政府希望能夠多收土地出讓金，滿足財政支出；而業(yè)主則出于自身的利益考慮，希望少繳納土地出讓金。具體來說：若使用權(quán)到期后要收回，政府必然希望無償收回，相反業(yè)主則希望補償金越高越好。若使用權(quán)到期后準(zhǔn)予續(xù)期，業(yè)主必然希望續(xù)期期限越長越好，而政府則更愿意適當(dāng)縮短期限；同時業(yè)主肯定希望續(xù)期費用從低為好，而政府則更愿意足額收取。所以，改進建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度真正要克服的困難是，如何在政府與廣大業(yè)主的利益博弈中，找到一種合適的續(xù)期措施，實現(xiàn)主體雙方之間的利益平衡和社會公共利益的最大化。

（二）房地產(chǎn)本身的性質(zhì)。房地產(chǎn)估價時，其價格等于建筑物的價格加上一定期限土地使用權(quán)的價格。具體評估中，又有三種評估方法可選：采用市場法時，選取比較案例要考慮到其剩余土地使用期限與待估案例的房地產(chǎn)相同；采用成本法時，剩余土地使用期限的不同會影響到建筑物的折舊年限；采用收益法時，剩余土地使用期限會影響到未來計算收益的期限。因此可以看出，土地使用年限對房地產(chǎn)價格有巨大影響。當(dāng)前我國整體經(jīng)濟不容樂觀，正處于陣痛轉(zhuǎn)型期。2015年的GDP增速僅為6.9%。而房地產(chǎn)業(yè)又在國民經(jīng)濟中起到支柱作用，房地產(chǎn)業(yè)的興衰將會直接拖累我國GDP的增長。是故當(dāng)下任何有關(guān)于土地使用權(quán)政策的出臺都將導(dǎo)致房屋價格的波動，繼而影響整個房地產(chǎn)市場。因此，考慮到房地產(chǎn)本身特殊的性質(zhì)，為了維護目前經(jīng)濟環(huán)境的穩(wěn)定，《物權(quán)法》決定對建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題采用模糊的回避態(tài)度。模糊就代表著不確定，那么公眾就有可能預(yù)期土地使用期限不會受到影響，繼而也不會波及房地產(chǎn)市場。實際上政府確實達到了目的，青島市黃島開發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)到期土地使用權(quán)至今未有解決方案，然而小區(qū)居民生活如常，目前小區(qū)內(nèi)房子的交易和抵押都沒有問題，可以像其他正常房屋一樣買賣。

（三）法律頂層設(shè)計。關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期滿以后如何處理的問題，我國的法律規(guī)定主要集中在《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《管理法》）以及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）中，其中《管理法》和《暫行條例》賦予了建設(shè)用地使用權(quán)人的續(xù)期請求權(quán)，同時也賦予了政府由于公共利益可以收回的權(quán)利。然而對于公共利益的范圍，法律卻沒有給出嚴(yán)格限定。而《物權(quán)法》僅針對住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題做出了修改，即使用權(quán)期限屆滿的可以自動續(xù)期。雖然為住宅建設(shè)用地到期續(xù)期時省去了手續(xù)上的麻煩，但對是否有償以及續(xù)期期限、費用等，上述法律均未做出規(guī)定，不具有可操作性。

四、對我國建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題的建議

（一）減少地方財政對土地收入的依賴。在許多城市，地方財政收入中有相當(dāng)一部分收入來自于土地出讓收入。毋庸置疑，建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期后，房價相應(yīng)會有一定程度的下降，隨之而來的連鎖反應(yīng)是開發(fā)商對土地價格的預(yù)期降低，最終導(dǎo)致政府出讓土地的出讓金收入減少。政府為了彌補初始出讓金的減少損失，有動機提高建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期費用。因此，要想解決政府與眾多業(yè)主之間的利益訴求沖突，就必須減少地方財政對土地收入的依賴，土地資源是有限的，靠土地收入來維持財政收入不是長遠之計。政府應(yīng)該本著民生民主的原則，為民讓利，為出讓金收入的減少提前做好準(zhǔn)備。

（二）及早制定相關(guān)法律法規(guī)。由于目前關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的法律均未對續(xù)期期限做出明確規(guī)定，從而使得剩余土地使用年限處于一種不確定的狀態(tài)。短期來看這種模糊化的處理似乎可以在一定程度上緩和房地產(chǎn)市場的波動，然而隨著時間的推移，將會涌現(xiàn)出大批到期的土地使用權(quán)，到時這種不確定的剩余使用年限必將對房地產(chǎn)的價格造成巨大的沖擊。人們之所以愿意以高價購買商品房，最重要的原因就是他們認為可以永久持有包括土地在內(nèi)的房屋。一旦他們被明確告知土地使用權(quán)到期后是要續(xù)期繳費的，便會產(chǎn)生巨大的心理落差。法律明確的距離土地使用權(quán)到期日愈近，他們愈會感到措手不及。因此，我國應(yīng)該及早制定并出臺相關(guān)的法律法規(guī)，只有這樣人民才能提前做好充分準(zhǔn)備，政府相關(guān)部門才可以在處理建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題上有法可依、依法辦事，我國的房地產(chǎn)市場才可以健康蓬勃的發(fā)展。

（三）合理規(guī)劃續(xù)期費用。從目前到期續(xù)期現(xiàn)狀來看，業(yè)主們還是愿意繳納土地出讓金的，關(guān)鍵是費用高低問題。筆者建議在規(guī)劃續(xù)期費用時，要考慮以下四個問題：

一是要照顧好只擁有一套住房（120平方米及以下）剛性需求的業(yè)主。建議對只擁有一套普通住房（120平方米及以下）的業(yè)主免征土地出讓金；而對于擁有一套120平方米以上的普通住房業(yè)主，對超過部分征收土地出讓金；第二套房、商業(yè)性住房均征收土地出讓金。

二是要確定繳費標(biāo)準(zhǔn)。目前理論界大多數(shù)贊同以基準(zhǔn)地價為繳費標(biāo)準(zhǔn)，而基準(zhǔn)地價中包含了土地資源價格、征地費用和配套費三部分，業(yè)主續(xù)期時政府無需再投入征地費及配套設(shè)施費，因此筆者認為以基準(zhǔn)地價作為繳費標(biāo)準(zhǔn)不合適，應(yīng)該以土地資源價格作為續(xù)期標(biāo)準(zhǔn)。由于征地費和配套設(shè)施費在實際工作中難以準(zhǔn)確獲得，所以在具體實施時也可以以基準(zhǔn)地價的一定比例繳納土地出讓金。

三是要確定每戶業(yè)主應(yīng)分攤的土地面積。正確劃分歸屬于業(yè)主自身專有和共享部分的比例，正確計算其實際所占有的土地面積，最終準(zhǔn)確得出每個業(yè)主對應(yīng)的較為合理的續(xù)期費用。

四是要考慮續(xù)期年限。筆者認為應(yīng)以房屋的剩余使用壽命作為續(xù)期期限的上線，實際的續(xù)期期限由業(yè)主和政府協(xié)商確定。即使是擁有一套普通住房（120平方米及以下）的業(yè)主也不可能永久免費使用土地使用權(quán)。倘若如此，土地實質(zhì)上轉(zhuǎn)變成了私有，違背了我國憲法土地國有的規(guī)定，而以房屋的剩余使用壽命作為續(xù)期期限的同時也達到了政府要保護公眾私有財產(chǎn)以及剛性需求的目的。該方法的最大困境就是由誰確定建筑物的剩余使用壽命，筆者認為應(yīng)由政府委托獨立的第三方定期對土地使用權(quán)即將到期的房屋進行評估確定。此時便顯現(xiàn)出該方法的弊端，即評估的成本問題。然而，換個角度來看評估實際上又是一舉兩得的事，不僅有助于續(xù)期年限的解決，而且降低了業(yè)主的安全隱患。同時，位于同一小區(qū)的房屋其剩余使用壽命基本相仿，所以無需對所有房屋進行評估，因此定期確定房屋的剩余使用壽命是有可行性的。

建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期不僅是一個簡單的與土地交易和房地產(chǎn)相關(guān)的法律問題，其順利解決與否，更切實關(guān)乎著人民的安居樂業(yè)和社會的和諧穩(wěn)定。國家應(yīng)及時制定相關(guān)法律法規(guī)，本著保障民主民生、資源有效利用、有效控制成本的原則，從而達到促進社會和諧、經(jīng)濟發(fā)展的目的。

主要參考文獻：

[1]安體富，竇欣.我國土地出讓金：現(xiàn)狀、問題及政策建議[J].南京大學(xué)學(xué)報，2011.1.

[2]田洋.收益法的應(yīng)用：城市住宅土地使用權(quán)續(xù)期繳費研究[D].青島理工大學(xué)碩士論文，2013.

[3]楊繼業(yè).我國建設(shè)用地使用權(quán)期限制度的完善[D].華中科技大學(xué)碩士論文，2013.

[4]王強.我國城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題研究[D].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)碩士論文，2015.

[5]張舟，唐健，譚榮.到期管理：多目標(biāo)下的平衡――國有建設(shè)用地使用權(quán)到期管理制度的完善與改進[J].中國土地，2014.4.

[6]沈博.自動續(xù)期對住宅房地產(chǎn)估價的影響與思考[J].中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)，2008.1.

土地使用權(quán)評估方法范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房屋拆遷現(xiàn)代制度經(jīng)濟學(xué)產(chǎn)權(quán)交易成本國有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)

一、引言

新制度經(jīng)濟學(xué)理論體系擴張了傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)的解釋力，已成為一種能更準(zhǔn)確和全面地解釋現(xiàn)實世界的經(jīng)濟學(xué)工具。盛洪（1993）用兩個詞概括了其理論核心，一個是“產(chǎn)權(quán)”，即受制度保護的利益，產(chǎn)權(quán)制度既涉及對產(chǎn)權(quán)的界定，有涉及對產(chǎn)權(quán)的保護；另一個是“交易費用”，即指達成契約和保證契約執(zhí)行費用。

眾所周知，房屋拆遷工作對于我國現(xiàn)代化建設(shè)、城市面貌更新及國有土地使用的合理布局等有著舉足輕重的意義。然而拆遷工作又直接關(guān)系到人民群眾的切身利益，對于被拆遷者的國有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的不明晰界定，導(dǎo)致了拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的確定機制不完善，進而降低了拆遷工作效率，嚴(yán)重增加了拆遷工作的交易成本，甚至引發(fā)了大量拆遷雙方的矛盾糾紛，對社會穩(wěn)定造成不利影響。因此，在此基礎(chǔ)上提出切合實際的建議措施，以圖為建立健全房屋拆遷的法律法規(guī)，處理好加快城市改造、提高城市品位和居民生活質(zhì)量與保護被拆遷人合法權(quán)益的關(guān)系提供借鑒。

二、實施拆遷行為的必要性分析

對于問題交互性質(zhì)的認識將有利于人們更理性地判斷某一行為的潛在收益和損失?？扑梗?960）在分析涉及對他人產(chǎn)生有害影響的工商行為時深刻指明損害問題具有交互性質(zhì)，即外部侵害不僅起因于侵害者的行為，也起因于被侵害者的存在，避免對受損害方的損害將會使實施損害的一方遭受損失，關(guān)鍵在于避免較嚴(yán)重的損害。因此，在分析拆遷行為給房屋所有權(quán)人帶來損失的同時，更應(yīng)考察不實施拆遷行為給社會凈收益帶來的損失，唯有權(quán)衡兩者輕重，才能更好地理解實施拆遷行為增加社會總價值的戰(zhàn)略意義。

實施拆遷行為給被拆遷者帶來的損失方面，暫不考察拆遷者（損害方）對于被拆遷者（受損害方）是否補償及補償是否合理，需考慮的是由于城市居民的房屋往往是一個家庭的命脈，承載著太多的東西，當(dāng)拆遷方實施拆遷行為時，大多數(shù)被拆遷者將只能選擇放棄原來市中心便利的生活設(shè)施和交通條件，到城市邊遠地區(qū)購買一套住房，這使得居民蒙受了原有物業(yè)和物業(yè)區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)喪失，以及因搬遷而造成的生活、工作、學(xué)習(xí)成本增加等損失。

此外考察不實施拆遷行為帶來的損失，亦即實施拆遷行為帶來的收益。由于拆遷制度的實施，我國許多城市實現(xiàn)了住房資金的良性循環(huán)，加快解決了住房困難，大部分危房、棚戶、簡屋得到了改造，居民的居住環(huán)境得到了較大的改善。因此，拆遷行為是我國進行舊城改造和城市更新的重要手段。另外，拆遷制度也使中國城市住房的所有制結(jié)構(gòu)發(fā)生了天翻地覆的變化，城鎮(zhèn)住房以公有制逐漸轉(zhuǎn)化為非國有為主，為房屋的市場交易奠定了基礎(chǔ)。因此，比較實施與不實施拆遷行為的各自損失，我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然目前拆遷制度受到了一定的詬病，但是放棄拆遷制度而將城市更新重新放歸私法領(lǐng)域也是不現(xiàn)實的。

為了更好地分析實施拆遷行為的必要意義，在此引入科斯（1960）提出的“合法的妨害”這一概念，即有些行為即使對別人造成了損害，只要該行為的當(dāng)事人采用了適宜的技術(shù)降低了侵害，受到侵害的人也只能承認這些行為的合法性，即他們只能忍受。這是法律根據(jù)對整個社會的成本與收益的考慮，作出的對私有產(chǎn)權(quán)適當(dāng)削弱的調(diào)整。于是，從提高社會凈收益的角度出發(fā)，受侵害一方應(yīng)當(dāng)允許并接受“合法的妨害”，即人民群眾應(yīng)當(dāng)對城市房屋拆遷行為報以支持和配合的態(tài)度。另外，由于相對于實力較弱的、分散的居民，拆遷方及地方人民政府顯然具有談判優(yōu)勢，這使得擁有“合法的妨害”權(quán)利的當(dāng)事人，會降低技術(shù)的適宜水平，從而使侵害的程度提高。對于國有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的不予以承認及不明晰界定導(dǎo)致被拆遷者損失加重的現(xiàn)象，便是拆遷方提高侵害程度行為的具體表現(xiàn)。

三、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的城市房屋拆遷問題

土地使用權(quán)是憲法確定的私有產(chǎn)權(quán)，在涉及對這種私人產(chǎn)權(quán)的征收、征用、拆遷時，就應(yīng)當(dāng)考慮補償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對房屋進行補償，不對土地進行補償，有關(guān)土地使用權(quán)的補償糾紛時有發(fā)生，從而影響了社會的穩(wěn)定。此外，不合理的法定拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)使得居民在缺乏合理依據(jù)的情況下根據(jù)自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會以此為依據(jù)提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財政負擔(dān)。

1、城市房屋拆遷的本質(zhì)及其所涉及的土地問題

為了考察國有土地使用權(quán)的獨立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，必須理解什么是產(chǎn)權(quán)。阿曼·阿爾奇安（1965）指出：“在任何社會里，資源的個人使用權(quán)（即產(chǎn)權(quán)）都能得到解釋，產(chǎn)權(quán)意味著對于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊（1972）認為：“產(chǎn)權(quán)不是指人與物之間的關(guān)系，而是指由物的存在及關(guān)于它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關(guān)系。產(chǎn)權(quán)安排確定了每個人相應(yīng)于物時的行為規(guī)范，每個人都必須遵守他與其他人之間的相互關(guān)系，或承擔(dān)不遵守這些關(guān)系的成本?！?/p>

土地使用權(quán)雖然是不完全物權(quán)，但仍然是獨立的財產(chǎn)權(quán)利，具有對世性的特征。土地使用權(quán)者直接和不特定多數(shù)人發(fā)生法律關(guān)系，也都可以獨立地行使物權(quán)請求以保護自己的合法權(quán)利，也可以自主決定將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，或在其權(quán)利上設(shè)定其他性質(zhì)的物權(quán)。土地使用權(quán)人實施上述法律行為時，不受土地所有權(quán)人即國家及社會任何其它個體或組織的干涉。因此，土地使用權(quán)是其使用權(quán)人的一項獨立產(chǎn)權(quán)。

盡管城市的土地按照憲法規(guī)定屬于國家所有，但這些國有土地上建立了各種不同所有權(quán)的房屋，這些房屋是因為擁有國有土地使用權(quán)而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，被拆遷人的財產(chǎn)價值構(gòu)成不僅涵蓋房產(chǎn)，更應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出土地的價值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質(zhì)卻是在公權(quán)力干預(yù)下的平等主體之間土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)交易?；谕恋厥褂脵?quán)的獨立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，其流轉(zhuǎn)交易應(yīng)依法實行有償轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)及拆遷行為應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金、城鎮(zhèn)拆遷費等相關(guān)費用，以平等協(xié)商、等價有償?shù)脑瓌t上取得土地使用權(quán)。

然而無論是相關(guān)法律理論，還是拆遷補償實踐，大多有意無意地偏離了拆遷的本質(zhì)。長期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產(chǎn)權(quán)人購買的只是地上建筑物的所有權(quán)，利用地方規(guī)章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補償。因此，國有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的不明晰界定導(dǎo)致了對于受損失方不合理的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，進而引發(fā)拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現(xiàn)，不利于社會的和諧發(fā)展。

2、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升

“交易成本包括事前發(fā)生的為達成一項合同而發(fā)生的成本和事后發(fā)生的監(jiān)督貫徹該合同而發(fā)生的成本”（R.Matthews，1986）。樊綱（1992）對交易成本的具體成本支出內(nèi)容進行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價成本，即為確定買者和賣者的真實要價而進行的討價還價過程，此外還應(yīng)包括因無法達成合同而產(chǎn)生的訴訟賠償?shù)确矫娴某杀局С?。交易與交換，無論是物品的交換還是勞務(wù)的交換，說到底都是一種權(quán)利即“產(chǎn)權(quán)”的交換，也就是放棄對某一物品的產(chǎn)權(quán)換得對另一物品的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)不明確，事實上從兩個方面使交易成本上升，一方面是造成交易對象之間發(fā)生議價博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升；另一方面，模糊的產(chǎn)權(quán)會阻礙交換行為的發(fā)生，導(dǎo)致交易規(guī)模的縮小，使人無法通過交易行為提高經(jīng)濟效率，這一由產(chǎn)權(quán)不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個方面，對土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升問題進行考察。

有形交易成本方面，假定拆遷方對其所致?lián)p失（包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)）負完全責(zé)任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因為對被損害權(quán)益的賠償總是能夠替代他們損失的市場價值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權(quán)即不用負完全賠償責(zé)任，他們就會堅持這一安排，這樣輪到被拆遷方設(shè)法減少損失，采取與拆遷方進行議價博弈的形式。進而，在議價過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對某個地塊進行拆遷，這個拆遷的程序是不可逆轉(zhuǎn)的，政府和開發(fā)商無論投入多大成本都必須將這個工作完成，此時，居民就不會擔(dān)心因為自己要價過高而使得開發(fā)商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰的情形下，原先的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)名存實亡，被拆遷方不合理地提高補償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預(yù)算范圍的有形交易成本。

無形交易成本方面，當(dāng)拆遷雙方就補償標(biāo)準(zhǔn)進行議價談判陷入僵局而無法達成拆遷協(xié)議契約，甚至引起雙方法律糾紛時，就產(chǎn)生了無窮大的無形交易成本。即當(dāng)我們以“機會成本”的觀點來看該問題時，產(chǎn)權(quán)界定不清楚，事實上阻礙交易的實現(xiàn)，使任何交易成為不可能，事實上使?jié)撛跓o形的交易成本無限大。

從這個意義上說，明確界定產(chǎn)權(quán)，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認并明晰界定被拆遷方應(yīng)有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，并為此建立公平合理的產(chǎn)權(quán)制度以保護公民的私人獨立產(chǎn)權(quán)，將會大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會資源配置效率。

四、土地使用權(quán)明晰界定為被拆遷居民獨立產(chǎn)權(quán)的意義

明確的產(chǎn)權(quán)界定，提供了人們進行一切交易活動的基礎(chǔ)，它能有效減少和節(jié)約交易成本。進而，不同的產(chǎn)權(quán)界定所帶來的資源配置效率也是不同的，換句話說，一種界定可能比另一種更有效率或更無效率，并且存在著最佳產(chǎn)權(quán)界定。盛洪（1992）認為，“誰的行動給他人的既定經(jīng)濟利益帶來損失，誰就要負賠償責(zé)任，這便是達到最佳產(chǎn)權(quán)界定的簡化了的經(jīng)濟學(xué)規(guī)則”。

對于房屋拆遷問題而言，要達到最佳土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)界定，應(yīng)當(dāng)要從遭受利益損失的使用者的產(chǎn)權(quán)角度去考察，由于拆遷方的行為改變了既定的利益格局，為了使社會資源配置效率不受影響，必須負完全賠償責(zé)任。即政府及有關(guān)部門應(yīng)脫離房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)分離的思路，土地所有權(quán)公有化，并不意味著土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的公有化，應(yīng)當(dāng)按照出讓土地使用權(quán)的完全市場價格，將其基本或完全界定為居民的獨立產(chǎn)權(quán)。唯有如此，才能以最有利于社會資源配置為目的的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)界定方式，有效減少拆遷過程中因土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰所造成的有形和無形交易成本，使拆遷交易活動更容易、更順利、更高效率地進行。

同時，不能執(zhí)行的法律，只是一紙空文；不能有效地加以貫徹和保護的產(chǎn)權(quán)，只是“口頭”的產(chǎn)權(quán)。因此，為使界定產(chǎn)權(quán)不流于形式，還必須有效地保護產(chǎn)權(quán)，即能對破壞產(chǎn)權(quán)的行為進行有效的制裁。既然產(chǎn)權(quán)的概念本身是一個社會概念，是在人與人之間才能劃定的社會關(guān)系，那么也就需要以國家機器為物質(zhì)基礎(chǔ)的社會契約方式加以界定和保護，而產(chǎn)權(quán)制度便是這樣一種社會法律契約形式。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊（1972）指出：“產(chǎn)權(quán)制度是一系列用來確定每個人相對于稀缺資源使用時的地位和社會關(guān)系”。產(chǎn)權(quán)制度的價值，就是它所能避免的為爭奪產(chǎn)權(quán)而付出的代價和因產(chǎn)權(quán)未定帶來的資源配置的機會損失。因此，產(chǎn)權(quán)制度較之沒有產(chǎn)權(quán)制度是優(yōu)越的，有關(guān)拆遷立法和監(jiān)督執(zhí)行部門要在行政法規(guī)、地方規(guī)章和具體行動中真正明晰界定以及保護居民土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，加快建立起將土地房屋共同界為私人獨立產(chǎn)權(quán)的公民產(chǎn)權(quán)制度，推動城市房屋拆遷安置工作更好地為城市建設(shè)服務(wù)。

五、對我國城市房屋拆遷問題的對策性措施思考

1、以明晰界定被拆遷者土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)對拆遷法規(guī)進行修訂

國家應(yīng)當(dāng)盡快出臺《房屋拆遷管理法》，確保城市政府因公共利益的需要征收公民、法人和其他組織的國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時，能夠依照法律的規(guī)定進行，而不是依據(jù)現(xiàn)行的行政法規(guī)。修訂法規(guī)的核心任務(wù)是明確城市房屋拆遷安置屬民事范疇，應(yīng)遵循“有償”、“公平”、“平等”的原則，充分保護被拆遷人依法享有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，改變對依附于房屋所有權(quán)的土地使用權(quán)被無償征收的不合理狀況。

2、逐步完善土地使用權(quán)補償制度

應(yīng)當(dāng)在《土地管理法》及《城市房屋拆遷管理條例》中增加對土地使用權(quán)剩余年限補償以及區(qū)位變動補償?shù)木唧w規(guī)定，這既是尊重和保護私人財產(chǎn)的體現(xiàn)，也是市場經(jīng)濟中土地資源市場化發(fā)展的必然要求。同時，通過設(shè)定較為科學(xué)完善的價格評估程序，合理確定被拆遷房屋及依附土地的貨幣補償金額，充分保護被拆遷人的合法權(quán)益。由于作價補償時，必須考慮土地的價值因素，置換地段區(qū)位，應(yīng)以合理的土地評估價，給予被拆遷人公正合理的拆遷補償。因此，要全面推行市場化評估，拆遷房屋所依附土地的市場化評估要符合國家房地產(chǎn)評估規(guī)范的要求，緊跟動態(tài)的房地產(chǎn)市場。對于被拆遷房屋所依附土地和安置房屋所依附土地的評估，要參照同區(qū)位的房地產(chǎn)市場交易價格，采用同一的市場化評估方法，充分體現(xiàn)公平、公正原則。最后，具體費用的計算標(biāo)準(zhǔn)和方法應(yīng)該通過制定新的《行政征收法》以及相應(yīng)的實施細則來加以規(guī)定和明確。

3、政府應(yīng)合理定位并履行好自身職責(zé)

在土地管理過程中，政府扮演著雙重角色，即土地所有者和行政管理者。實踐中出現(xiàn)的很多問題都是因為沒有理順這兩種角色的關(guān)系，若要有效推進土地所有權(quán)與使用權(quán)分離、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度，政府必須正確行使土地所有權(quán)和行政管理權(quán)職責(zé)。拆遷是平等主體之間土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，拆遷補償應(yīng)由雙方當(dāng)事人依法平等協(xié)商確定。除非涉及公共利益拆遷外，政府應(yīng)保持中立。當(dāng)然，由于土地的國有性，國家作為土地所有權(quán)人和土地使用權(quán)人存在管理服從的行政關(guān)系。但是如果政府能夠嚴(yán)格區(qū)分其作為土地管理者與土地所有者的角色，做到“有所為、有所不為”，才不至于在實踐中出現(xiàn)政府職能“越位、缺位、錯位”的情況。具體到拆遷補償問題上，政府應(yīng)謹守其財產(chǎn)所有人的中立角色，尊重土地使用權(quán)人的私人獨立產(chǎn)權(quán)，做到“行政的歸行政，市場的歸市場”，讓拆遷人與被拆遷人自主談判，無法達成協(xié)議的依法裁決；同時作為管理者，政府要把自己的工作定位在努力做好協(xié)調(diào)關(guān)系、制定優(yōu)惠政策、提供信息等服務(wù)工作，做到不從拆遷中牟利，不充當(dāng)市場競爭的主體，不與投資主體之間存在經(jīng)濟利益或親緣關(guān)系，不搞暗箱操作，做到公開、公平、公正。因此，政府唯有成為超脫的居中管理者并努力踐行上述職責(zé)，才能使其重新樹立群眾公信力，更好地推動城市房屋拆遷安置工作。

4、推行被拆遷人參與機制：對擬建項目的社會評價制度

城市發(fā)展項目是引致城市拆遷的動因所在，因此，必須要做好項目評價工作，把好城市項目審批關(guān)。然而現(xiàn)有的城市建設(shè)拆遷制度似乎在引導(dǎo)公眾參與、協(xié)商、促進信息公開、減少負面社會影響等方面有所欠缺，在城市開發(fā)項目的規(guī)劃和建設(shè)過程中，缺乏對擬建項目進行必要的社會評價，難以識別開發(fā)中存在的社會問題。通過對擬定項目進行社會評價可以在拆遷戶與拆遷人之間建立一種協(xié)商機制，賦予拆遷戶協(xié)商權(quán)、發(fā)言權(quán)，把拆遷戶的意見體現(xiàn)在拆遷協(xié)議中，確保他們的利益不受侵犯，達到城市發(fā)展以城市居民為本的目的。

【參考文獻】

[1]盛洪：現(xiàn)代制度經(jīng)濟學(xué)（上下卷）[M]．北京大學(xué)出版社，2003．

[2]R.H.Coase.“TheProblemofSocialCost”[J]．Law&Economics，1960．

[3]ArmenAlchian.“SomeEconomicsofPropertyRights”[J]．Politico，1965（30）．

[4]樊綱：有關(guān)交易成本的幾個理論問題[J]．經(jīng)濟學(xué)動態(tài)，1992（5）.

[5]楊衛(wèi)國、程承坪：所有權(quán)、財產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)新辯——兼論馬克思所有制理論與現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論的異同[J]．經(jīng)濟財政，2007（1）.

[6]何虹：完善我國城市房屋拆遷補償范圍的思考[J]．城市發(fā)展研究，2006（5）.