市土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)
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市土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)范文第1篇
凡在我市行政區(qū)范圍內(nèi)開展國有、集體土地征收工作，均委托土地征收所轄行政區(qū)域內(nèi)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處具體負(fù)責(zé)實施，但有下列情形之一的除外：
1、凡涉及所征收土地用于商服、住宅等經(jīng)營性用地的，以及省國土資源廳和市委、市政府要求其它應(yīng)以土地收購儲備中心為土地征收實施主體報批土地的，委托市土地收購儲備中心實施土地征收。
2、對特定區(qū)域內(nèi)其它用途的土地實施土地征收的,委托專門征地機構(gòu)實施土地征收。
二、征地補償標(biāo)準(zhǔn)
市政府委托的各征地機構(gòu)可根據(jù)《省人民政府關(guān)于調(diào)整耕地年產(chǎn)值和征地補償標(biāo)準(zhǔn)的通知》、《市人民政府關(guān)于調(diào)整耕地年產(chǎn)值和征地補償標(biāo)準(zhǔn)的通知》、《市人民政府關(guān)于城市片區(qū)開發(fā)建設(shè)征地拆遷補償安置指導(dǎo)意見》、《市人民政府關(guān)于合福高速鐵路段征地補償拆遷安置意見》等文件及相關(guān)的法律法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定征地補償標(biāo)準(zhǔn)。
1、實施區(qū)片綜合地價區(qū)域內(nèi)征收土地補償標(biāo)準(zhǔn)，按被征收土地類別標(biāo)準(zhǔn)給予相應(yīng)補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）征地補償標(biāo)準(zhǔn)（不含地上附著物補償費）按區(qū)片綜合地價執(zhí)行，地上附著物補償費按《區(qū)片綜合地價區(qū)域外征地補償標(biāo)準(zhǔn)》的地上附著物補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
2、城市建設(shè)用地范圍內(nèi)但不在實施區(qū)片綜合地價區(qū)域內(nèi)征收土地補償標(biāo)準(zhǔn)，按被征收土地類別標(biāo)準(zhǔn)給予相應(yīng)補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）按2.6萬元/畝計算，其中土地補償費1.5萬元/畝，安置補助費0.5萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.6萬元/畝。
3、城市建設(shè)用地范圍外征收土地補償標(biāo)準(zhǔn)：按征收區(qū)域內(nèi)所確定的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值測算，具體征地標(biāo)準(zhǔn)詳見附表。
注：城市建設(shè)用地范圍界定按（2005-2020）城市總體規(guī)劃予以確定。
4、征用國有農(nóng)、林業(yè)、牧、果、茶、漁場土地的，可參照上述征地補償標(biāo)準(zhǔn)，向土地使用權(quán)人支付征地補償費用。
5、房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物的拆遷補償安置辦法
第一類：征收國有土地上的房屋，其征收補償安置應(yīng)按國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定執(zhí)行。
第二類：征收集體土地上的房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物的，其征收補償費，按重置價格并結(jié)合成新程度予以確定。具體標(biāo)準(zhǔn)參照市建設(shè)、物價主管部門的房地產(chǎn)交易行情執(zhí)行。
三、回?fù)埽粲茫┑剡m用范圍及標(biāo)準(zhǔn)
在城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，征收農(nóng)民集體土地用于商服、住宅等經(jīng)營性開發(fā)用地的，回?fù)鼙徽魇辙r(nóng)民集體土地總面積7.5%的土地，作為被征收土地農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織生產(chǎn)生活用地，該回?fù)艿赝恋厝〉贸杀居杀换負(fù)艿霓r(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織支付。回?fù)艿鼗負(fù)苊娣e大于等于10畝且獨立成片的土地可直接予以相應(yīng)面積回?fù)?，其他原則上應(yīng)以地塊規(guī)劃指標(biāo)折算成相應(yīng)建筑面積方式予以回?fù)?；征收農(nóng)民集體土地用于工業(yè)、重點工程、公共管理與公共服務(wù)用地等用途的，原則上不給予回?fù)艿亍?/p>
四、嚴(yán)格土地征收工作經(jīng)費范圍和標(biāo)準(zhǔn)
市政府委托的專門征地機構(gòu)在征收土地中，須由所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助征收的，可按下述標(biāo)準(zhǔn)，由市政府委托的專門征地機構(gòu)按征收土地的用途和面積向協(xié)助征地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府支付征地工作經(jīng)費：
（一）征收土地用于商服用地、住宅等經(jīng)營性用地和工業(yè)用地的
1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經(jīng)費支付標(biāo)準(zhǔn)為3000元/畝。
2、征收土地面積100畝至500畝的，征地工作經(jīng)費支付標(biāo)準(zhǔn)為2000元/畝。
3、征收土地面積500畝以上的，征地工作經(jīng)費支付標(biāo)準(zhǔn)為1000元/畝。
（二）征收土地用于公共管理與公共服務(wù)用地的
1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經(jīng)費支付標(biāo)準(zhǔn)為2000元/畝。
市土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)范文第2篇
一、工作原則
（一）政府主導(dǎo)原則。鎮(zhèn)舊城改造工程房屋征收補償工作，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關(guān)規(guī)定，在廣泛征求群眾意見的基礎(chǔ)上，經(jīng)過充分論證，由政府統(tǒng)一組織實施。
（二）統(tǒng)籌兼顧原則。項目建設(shè)的土地及房屋征收補償和安置，兼顧國家、集體和個人三方面的利益。
（三）保障居民利益的原則。努力保障群眾生產(chǎn)生活的連續(xù)性，生活的相對穩(wěn)定性及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)性。
二、工作要求
（一）建立重大項目土地及房屋征收安置目標(biāo)責(zé)任制度、督查制度、工作有效報告制度和工作績效考評制度。
（二）高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求的開展土地及房屋征收補償和安置工作，妥善安排搬遷戶的生產(chǎn)生活。
（三）結(jié)合實際，努力營造和諧的土地及房屋征收補償和安置氛圍，在依法、公開、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收補償和安置任務(wù)。
三、征收范圍及對象
鎮(zhèn)原綜合廠全部區(qū)域
四、征收期限
2012年1月15日——2012年4月15日。
五、征收補償和安置原則
根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關(guān)的法律法規(guī)和政策，對征收范圍內(nèi)有合法產(chǎn)權(quán)的成片空地，采取貨幣補償方式進(jìn)行征收；對具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋，按照房地合一的原則，采取貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行征收補償和安置。被征收的土地和房屋的用途及性質(zhì)以土地及房屋的所有權(quán)記載的用途及性質(zhì)為準(zhǔn)。
違法、違章建（構(gòu)）筑物和超批準(zhǔn)期限的臨時建（構(gòu)）筑物不予補償。
（一）土地征收原則及補償標(biāo)準(zhǔn)
通過有償出讓取得土地使用權(quán)的，根據(jù)《省土地管理條例》第三十二條規(guī)定：“以有償方式取得土地使用權(quán)利，按合同約定的土地使用年限扣除已使用年限的有償費用后，剩余費用退還原土地使用者”。并結(jié)合土地開發(fā)及利用的實際情況，參照土地評估價給予貨幣補償。
通過行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，按照當(dāng)時取得國有土地使用權(quán)的土地成本價與其后期土地開發(fā)整理所投入的資金（以有關(guān)部門核準(zhǔn)或測算價為準(zhǔn)）兩項之和給予貨幣補償。
依法辦理部分手續(xù)，但未取得國有土地使用權(quán)證的，按實際發(fā)生的費用，憑原始憑證據(jù)實補退。
（二）房屋征收原則及補償標(biāo)準(zhǔn)
1.住房征收原則及補償標(biāo)準(zhǔn)
對具有合法產(chǎn)權(quán)的住房，采取貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式進(jìn)行安置，被征收人可任選一種補償安置方式。
（1）貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)
對具有合法產(chǎn)權(quán)的住房貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》，《省城市房屋拆遷管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)劃對其進(jìn)行現(xiàn)場評估，以評估價為依據(jù)，參照相關(guān)規(guī)定給予補償。
對具有部分產(chǎn)權(quán)的住房及附著建（構(gòu)）筑設(shè)施，地上附著物按照有關(guān)規(guī)定給予適當(dāng)補償（補償標(biāo)準(zhǔn)詳見附表一）
住房征收獎勵：對積極配合政府工作，在規(guī)定時間內(nèi)簽訂征收協(xié)議的，被征收人給予獎勵，其獎勵標(biāo)準(zhǔn)為（見附表三）。
（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換
根據(jù)本項目的總體規(guī)劃，居民住房在本項目范圍內(nèi)回遷安置。
①被征收人選擇回遷安置住房的按房屋建筑面積1：1.2的原則進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；安置時，被征收人根據(jù)補償安置協(xié)議簽訂時間的先后順序按規(guī)定選房。
②產(chǎn)權(quán)置換優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)
超過安置面積10平方米（含10平方米）以內(nèi)的，按安置房綜合成本價優(yōu)惠購買；超過10平方米以上的按照市場價格下浮3%優(yōu)惠購買。
③回遷安置住房的標(biāo)準(zhǔn)為符合國家建筑標(biāo)準(zhǔn)的合格工程，裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房（標(biāo)準(zhǔn)另行公布）。
2.經(jīng)營性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原則及補償標(biāo)準(zhǔn)
居民個人擁有的兩證齊全的營業(yè)房(底層鋪面)實行原地回遷。辦公、商場、賓館、出租住房、工廠、倉庫等進(jìn)行評估，以評估為依據(jù)，給予一次性貨幣補償，不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
果木及青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)：對具有合法產(chǎn)權(quán)土地上種植相關(guān)果木、青苗等的，按國家有關(guān)規(guī)定給予補償（補償標(biāo)準(zhǔn)詳見附表二）
七、其他
（一）辦理征收補償協(xié)議時，被征收人需要提交房產(chǎn)證，土地使用證，戶口冊及身份證等相關(guān)證件；此次征地前單位或個人擅自與村集體購買土地且未辦理規(guī)劃和用地手續(xù)的土地屬違法占地，原則上不予補償；合法劃撥或交易的國有土地按取得成本價給予補償。土地補償款直接支付給土地使用權(quán)人。
（二）征收沒有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保法律執(zhí)行。
（三）房屋有租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)與房屋租賃人解除租賃關(guān)系，方可簽訂征地補償安置協(xié)議；
（四）被征收人搬遷時，不得擅自拆除房屋內(nèi)的門窗，水電，煤氣表等設(shè)施；
（五）被征收人必須自行交納房屋搬遷前使用的水電，煤氣，有線電視，電話費等費用，如未交清以上費用的，在補償費總款中扣除。
（六）回遷房屋產(chǎn)權(quán)證辦理的契稅，辦證費、工本費在產(chǎn)權(quán)調(diào)換等平方面積內(nèi)由征收人支付，超過部分，按規(guī)定支付。
九、工作保障措施
（一）堅決貫徹執(zhí)行《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條的規(guī)定，對違反土地管理法律法規(guī)，阻撓國家建設(shè)征用土地、房屋及超過征收期限拒絕征收的，依照相關(guān)法律法規(guī)予以征收。
（二）征收公告后，被征收房屋存在租賃關(guān)系的，由租賃雙方自行解除關(guān)系，沒有抵押權(quán)的由房屋產(chǎn)權(quán)人自行解除抵押；存在產(chǎn)權(quán)糾紛的由雙方當(dāng)事人自行解決，房屋征收部門不承擔(dān)房屋租賃、抵押及糾紛所產(chǎn)生的任何經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
（三）征收公告后，對仍在項目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)新建（改擴(kuò)建）房屋的，依法實施拆除，對其所造成的經(jīng)濟(jì)損失不予補償。
市土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)范文第3篇
關(guān)鍵詞：土地征收；補償制度；可持續(xù)發(fā)展；和諧社會
一、我國土地征收補償制度的發(fā)展現(xiàn)狀
（一）《憲法》中有關(guān)土地征收補償原則的缺失
盡管《憲法》于2004年給予“土地征收”以合理地位，即“國家為了公共利益的需要可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”，對于未來理論的完善及實踐的操作具有指導(dǎo)意義，但仍顯不足。如未明確補償原則、土地征收標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、補償結(jié)果差異性很大，失地農(nóng)民的權(quán)益未受到平等保護(hù)。
（二）《土地管理法》中有關(guān)土地征收補償規(guī)定的遺憾
1.土地征收目的不明確
（1）《土地管理法》第2條將土地征收的前提界定在以“公共利益為目的”，但何謂公共利益，并沒有做出直接而明確的規(guī)定，反而由于“公共利益”自身是一個復(fù)雜、多變且具有高度抽象性的法律概念，導(dǎo)致實踐操作中缺乏可行性，某些政府部門借故進(jìn)行權(quán)力尋租，置失地農(nóng)民利益于不顧。
（2）《土地管理法》允許單位和個人為建設(shè)需要，依法申請使用包括“國家征用的原屬于農(nóng)民集體土地”在內(nèi)的國有土地。這意味著即使是為滿足非公共利益需要，征收農(nóng)民土地也是合情合理合法之事。
2.補償范圍小、補償標(biāo)準(zhǔn)低
補償范圍和補償標(biāo)準(zhǔn)是補償雙方最為關(guān)心的核心問題。其處理的得當(dāng)與否將直接影響公、私利益能否平衡兼顧、國家建設(shè)能否順利展開。
（1）補償范圍。我國將土地征收補償范圍嚴(yán)格限定在土地補償、安置補償、地上附著物和青苗的補償，即與被征收土地有直接聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)損失上，而與被征收土地有間接聯(lián)系以及因此而延伸的一切附帶損失均未列入補償范圍。這與國際的通行做法甚為不符，作為農(nóng)民生存基本、生命依托的土地的“延伸價值”不能被忽視。
（2）補償標(biāo)準(zhǔn)。如斟酌《土地管理法》對于補償范圍內(nèi)各項費用的補償標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，可發(fā)現(xiàn)以下不足：
第一，補償標(biāo)準(zhǔn)被束之高閣，缺乏靈活性與適應(yīng)行。依據(jù)價值規(guī)律可知：當(dāng)商品供小于求時，其價格高于價值。在我國嚴(yán)格限制農(nóng)用地供給量、城鎮(zhèn)建設(shè)用地量激增的今天，土地使用權(quán)的市場價格必然一路走高。而法定的、缺乏彈性的補償標(biāo)準(zhǔn)使補償額度固定化，脫離于市場價格之外。
第二，補償標(biāo)準(zhǔn)忽視了土地的“新興”價值。依現(xiàn)有法律，我們是以傳統(tǒng)糧經(jīng)作物測定前三年的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值作為基礎(chǔ)來衡量補償費的具體數(shù)額，較少顧及到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的特點。隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的不斷發(fā)展，農(nóng)用地可以種植一些高價值的經(jīng)濟(jì)作物，可以發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)等新型農(nóng)業(yè)，其產(chǎn)出已不是普通的糧食或蔬菜價值可比的。顯然，傳統(tǒng)土地補償額的計算方法當(dāng)然不能客觀地反映出被占耕地的實際價值，往往偏低。
3.補償方式單一
現(xiàn)有的補償方式主要是一次性現(xiàn)金補償，對被征地農(nóng)民離開土地后生活、工作的安排，思想意識的轉(zhuǎn)變較少或未曾顧及，有限的金錢補償并不能解決失地農(nóng)民的實際問題。
4.補償程序不完善
（1）征地前失地農(nóng)民參與、知情權(quán)缺失。《土地管理法》第48條規(guī)定，征地補償安置方案確定后，進(jìn)行公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。這種事后聽證，忽略了農(nóng)民的知情權(quán)和參與權(quán)，使公告環(huán)節(jié)及聽取工作十分不規(guī)范，往往流于形式。即使農(nóng)民對征地的認(rèn)定、補償費的確定和勞動力的安置等有不同的意見，農(nóng)民的發(fā)言權(quán)也是微乎其微的。因為依據(jù)《土地管理法實施條例》第25條的規(guī)定，征地部門可手持“公共利益”這一尚方寶劍“先斬后奏”，即使農(nóng)民對于補償安置方案有意見、生活出路未解決，都可以先行征地。
（2）征地后農(nóng)民的司法救濟(jì)途徑不暢。《土地管理法實施條例》第25條規(guī)定：“對補償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征地的人民政府裁決?！比绱艘?guī)定很難讓農(nóng)民信服：在出現(xiàn)征地爭議、糾紛時，身兼征地決策者與土地爭議裁決者雙重身份的政府部門能秉公處理，給百姓以滿意的答復(fù)。
二、可持續(xù)發(fā)展下土地征收補償制度的完善
（一）合理界定公共利益范圍
根據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則的精神，追求資源的代際公平和合理利用，在土地征收中盡量減少對耕地資源的破壞，必然是應(yīng)有之意；而合理界定公共利益范圍，對政府的土地征收權(quán)進(jìn)行有效的制衡便成為落實可持續(xù)發(fā)展原則的重中之重。一方面，在實體規(guī)則的制定上，為明確授權(quán)可將“公共利益的需要”直接指向國家安全和國防軍事用地，科學(xué)及文化教育事業(yè)、體育、氣象、公共衛(wèi)生等社會公共事業(yè)用地，公共道路交通、文物古跡保護(hù)、公共水源及引水排水環(huán)境保護(hù)等城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，具有公益性的國家重大經(jīng)濟(jì)建設(shè)項目用地之需；為避免立法的不足，還可以用一兜底性條款予以補充，如“其他以公共利益為目的用地”。為使得概念更加周延、嚴(yán)謹(jǐn)，可考慮設(shè)立一個排除性條款，明確排除不屬于公共利益范圍的用地，避免以“公共利益”為名，無視私權(quán)存在。
另一方面，可從程序規(guī)則入手，明確認(rèn)定“公共利益”的審定程序。首先，為保證界定過程中的民主性、科學(xué)性、公開性，可預(yù)先告知被征地人土地征收的相關(guān)信息，保證公眾的知情權(quán)；對涉及公共利益的土地征收，應(yīng)當(dāng)務(wù)必保證聽證程序的順利進(jìn)行，廣泛征求相關(guān)當(dāng)事人的意見；為督促征地決策者積極履行職責(zé)，必須以完善的責(zé)任機制為后盾，嚴(yán)格落實權(quán)責(zé)統(tǒng)一制度。其次，引入事后審查模式，借助司法機關(guān)，這一權(quán)威、獨立、公正的第三方對被征地人的利益進(jìn)行維護(hù)，對征地行政機構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督。
（二）注重社會公平，保障失地農(nóng)民的利益
市土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)范文第4篇
關(guān)鍵詞：征地補償公路建設(shè)
中圖分類號： U412.1+4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
近十多年來,為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要,我國高速公路建設(shè)突飛猛進(jìn),取得了顯著的經(jīng)濟(jì)和社會效益。但是,如此大規(guī)模建設(shè)高速公路,必然要使用大量的土地，征收土地的補償以及對被征地農(nóng)民的安置，是我們遇到的主要問題，現(xiàn)在社會矛盾激化，政府由于資金及地方建設(shè)發(fā)展的需要，一直沒有出臺多層次的補償文件，補償費用滿足不了農(nóng)民日益增長的物質(zhì)需求，致使有些地方公路建設(shè)寸步難行，影響了高速公路建設(shè)。我們在高速公路建設(shè)中力爭以最少的資源占用滿足經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的要求。要合理利用土地資源，建設(shè)生態(tài)公路和景觀公路,走可持續(xù)發(fā)展之路。寧夏的高速公路建設(shè)仍將處于增長的階段。公路建設(shè)要提高土地利用效率，在路線設(shè)計時，要特別注意對土地尤其是耕地資源的影響。少占耕地、果園，多利用荒坡、荒地、灘涂等荒蕪?fù)恋?。?yán)格落實征地補償安置，保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，已成為我區(qū)交通、土地等有關(guān)部門著力解決的一個重要問題。
一、征地補償工作具有一定的地域性
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，因建設(shè)需要使用農(nóng)民集體所有的土地，必須辦理土地征收手續(xù)。并按照規(guī)定給予一定補償。因此，國家進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)占用農(nóng)民集體土地時，必須將集體所有的土地征收為國有。在征地過程中，不僅要給予集體土地所有者補償，還要安置在被征收土地上耕作的農(nóng)業(yè)人口。也就是說，征收土地的補償費用是被征收土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移價格。我區(qū)從90年代初起對土地實行有償使用以來，土地的增值效益非常明顯，土地資產(chǎn)已實現(xiàn)資本化，為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來許多深層次的矛盾，需要我們在工作中逐步調(diào)整解決。
1、征地補償存在差異性
目前全區(qū)各市縣在高速公路征收集體土地時，都采用政府統(tǒng)一征地的方式。由政府制定統(tǒng)一的征地補償標(biāo)準(zhǔn)，上報有批準(zhǔn)權(quán)的一級政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)用征收為國有建設(shè)用地后，由各市、縣政府再按項目分別以劃撥或有償出讓方式供地。
近年來，全區(qū)隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，對土地資源供需矛盾日益突出。城市人口增長較快等因素，一些基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共設(shè)施等新上項目的建設(shè)，以及工業(yè)園區(qū)和小城鎮(zhèn)建設(shè)的快速發(fā)展，對土地增量的供應(yīng)提出了更多的要求。各地為了招商引資，加快發(fā)展，在征收土地方面出臺了一系列相關(guān)政策。目前全區(qū)各地執(zhí)行的征地補償標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，征地補償標(biāo)準(zhǔn)差距較大，全區(qū)基本上是川區(qū)的征地補償標(biāo)準(zhǔn)高于南部山區(qū)，地級市市轄區(qū)的征地補償標(biāo)準(zhǔn)高于市、縣。這也與各市、縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、農(nóng)民生活水平以及土地類型、質(zhì)量、人均耕地等密切相關(guān)。
2、征地補償費用的確定情況
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，征收土地的補償費用的計算，是按土地的原用途及農(nóng)作物產(chǎn)值的倍數(shù)進(jìn)行補償，征收耕地的土地補償費標(biāo)準(zhǔn)是按照該耕地前三年平均年產(chǎn)值的6—10倍計算，安置補助費標(biāo)準(zhǔn)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，而每個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4—6倍計算。目前全區(qū)基本上按照自治區(qū)人民政府2005年第56次常務(wù)會議規(guī)定的“川區(qū)水澆地要達(dá)到地塊年標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)值的15倍以上；山區(qū)要達(dá)到10倍以上；同地同價，不得隨意降低?！钡难a償倍數(shù)計算土地補償標(biāo)準(zhǔn)。
二、征地補償工作中的障礙
近年來，各市、縣在落實征地補償安置，保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益上做了大量的工作，保證了國家建設(shè)用地需要，但是一些地方在征地工作中不同程度地存在著補償標(biāo)準(zhǔn)低、經(jīng)費不到位、安置不落實等問題，損害了被征地農(nóng)民的利益。
1、土地補償費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整難
隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速開展，大量的農(nóng)村集體土地被征收為國有建設(shè)用地，可耕種的土地資源少了，被征收土地的農(nóng)民的生產(chǎn)、生活受到了較大的影響，部分農(nóng)民的生活水平急劇下降，而征收土地的補償標(biāo)準(zhǔn)，尤其是安置費用標(biāo)準(zhǔn)則受到有關(guān)法律及地方政府規(guī)定的限制。目前我國征地補償標(biāo)準(zhǔn)是按照原用途給予補償?shù)?，采用的是“適當(dāng)補償”原則，僅僅站在國家建設(shè)的角度，卻較少考慮被征地農(nóng)民的利益。更重要的是，這一規(guī)定沒有考慮土地增值的部分。土地征收后用途的改變，通常會導(dǎo)致地價的飆升，對增值部分的分配因素，難以保證被征地農(nóng)民失地后生活水平不降低。還有些地方政府片面追求經(jīng)濟(jì)利益，將土地作為“第二財政”，低價征地，高價出讓以賺取高額利潤。面對巨大的土地增值收益的差距，被征地農(nóng)民與各級政府的矛盾沖突有激化的趨勢。
2、征地安置方式單一，被征地農(nóng)民缺乏社會保障
全區(qū)各市、縣對被征地農(nóng)民的安置補償，基本上都是采用一次性貨幣安置的方式，這種補償方式將補償費用付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民個人之后，就不再考慮失地農(nóng)民的日后生活，讓失地農(nóng)民自謀職業(yè)。再加上我區(qū)被征地農(nóng)民社會保障辦法還沒有出臺，目前全區(qū)只有銀川市、永寧縣、賀蘭縣、靈武市開展了被征地農(nóng)民社會保障工作，其它市縣特別是一些山區(qū)市、縣，征地補償費解決不了社會保障問題。同時由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，政府財力有限，以及政策措施不到位等原因，至今還沒有開展被征地農(nóng)民社會保障工作。
3、集約、節(jié)約用地意識薄弱，土地使用效率不高
各地交通部門由于發(fā)展的需要，超前快速的擴(kuò)大公路建設(shè)規(guī)模，不同程度的存在土地粗放、土地利用率低的現(xiàn)象。特別是有些項目綠地面積過大，投資強度低。急需對公路建設(shè)集約利用土地資源的引導(dǎo)。
三、對策與建議
為了妥善有效的解決以上提出的問題，根據(jù)國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，提出以下對策和建議：
1、完善和改革征地制度
現(xiàn)行的征地制度已經(jīng)不能適應(yīng)時代進(jìn)步的變革要求，無法切實保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格土地管理的指導(dǎo)方針，不斷進(jìn)行修正和完善。
一是建議抓住國家深化改革、嚴(yán)格土地管理的契機，盡快制訂、修改法律、法規(guī)。二是完善征地程序。要求各地在征地依法報批前，要將擬征地的用途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)和安置途徑告知被征地農(nóng)民；要建立完善征地聽證制度，保障被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)；同時，要制訂土地補償費在村集體內(nèi)部的分配辦法。
2、及時提高土地補償標(biāo)準(zhǔn)
《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》的有關(guān)規(guī)定，為保護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益提供了新的政策保障，確立公平補償原則。征地補償應(yīng)當(dāng)足以使被征地農(nóng)民保持原生活水平，即按照被征土地所承載的農(nóng)民的實際社會安置成本來確定補償標(biāo)準(zhǔn)，被征地農(nóng)民的生活費用、社會保障等費用都應(yīng)作為征地補償考慮的因素。針對現(xiàn)在各級政府制定的征地補償標(biāo)準(zhǔn)偏低，而且在制定標(biāo)準(zhǔn)時隨意性較大，應(yīng)由自治區(qū)人民政府出臺最低保護(hù)價補償制度，并且同時要求按征地面積數(shù)量支付被征地農(nóng)民的社會保障資金，征地補償時充分聽取農(nóng)民的意見。
3、建立被征地農(nóng)民社會保障制度
失地農(nóng)民問題事關(guān)改革發(fā)展穩(wěn)定的大局，為了更好的妥善安置失地農(nóng)民，切實保障他們的合法權(quán)益，從根本上解決被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活問題，提出幾點建議：
（1）、建立長效的保障機制。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的失地農(nóng)民實行農(nóng)轉(zhuǎn)非政策，全部納入城市戶籍管理，實行撤村建居，享受城市居民待遇，并逐步納入社會保險體系的保障安置辦法。這需要有關(guān)部門認(rèn)真研究有關(guān)政策，使失地農(nóng)民逐步實現(xiàn)土地征用與勞動力安置、建立社會失業(yè)和養(yǎng)老保險制度同步進(jìn)行，將失地農(nóng)民基本生活保障納入規(guī)范化、法制化管理軌道。
（2）、在促進(jìn)被征地農(nóng)民就業(yè)方面，對不具備生產(chǎn)生活條件地區(qū)的被征地農(nóng)民，要異地移民安置或有組織地開展勞務(wù)輸出，實現(xiàn)穩(wěn)定就業(yè)，并按規(guī)定享受推進(jìn)勞務(wù)產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)就業(yè)的相關(guān)扶持政策。凡從事經(jīng)營活動的用地單位，要建立創(chuàng)業(yè)基地或留出一定的經(jīng)營場所，用于安置被征地農(nóng)民就業(yè)。勞動保障部門要會同有關(guān)部門對轉(zhuǎn)移就業(yè)的被征地農(nóng)民免費提供一次性職業(yè)技能培訓(xùn)和職業(yè)技能鑒定服務(wù)。對被征地的特困城鄉(xiāng)家庭的青年勞動力，要納入就業(yè)培訓(xùn)援助對象，組織進(jìn)行中長期職業(yè)技能培訓(xùn)，實行定向就業(yè)。
（3）、在建立被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障制度方面，針對被征地農(nóng)民的特點，堅持"以土地?fù)Q保障的原則"，建立獨立于其它社會保障形式之外的養(yǎng)老保障制度，明確了政府、集體、個人、社會等多方籌資機制，根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)差異和參保人員不同年齡段，實行不同的資金籌集標(biāo)準(zhǔn)，在個人繼續(xù)繳費標(biāo)準(zhǔn)上給被征地農(nóng)民以自由選擇的權(quán)利，提出了建立以"個人賬戶為主，社會統(tǒng)籌為輔"的養(yǎng)老保障制度，明確了個人賬戶資金所有權(quán)歸個人所有，并按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的原則，建立相應(yīng)的養(yǎng)老關(guān)系轉(zhuǎn)移接續(xù)等配套措施。
市土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)范文第5篇
【關(guān)鍵詞】深圳市；征收評估；存在問題；對策
一、我市征收評估工作背景
（一）土地資源緊約束，征收工作成為城市建設(shè)用地供應(yīng)的關(guān)鍵
歷經(jīng)30余年的經(jīng)濟(jì)社會超常規(guī)快速發(fā)展，深圳市土地后備資源已嚴(yán)重不足，存量土地的二次開發(fā)利用已成為深圳市經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的主要保障。隨著全市軌道交通、路網(wǎng)建設(shè)、大型公共基礎(chǔ)設(shè)施等重大項目加速推進(jìn)以及舊改工作的深入，城市征收量和征收項目規(guī)模與日俱增， 征收工作進(jìn)入一個新的階段，日益成為社會各界關(guān)注的焦點。
（二）征收管理機制改革逐步深化，相適應(yīng)的制度建設(shè)滯后
隨著政府部門職能改革的推進(jìn)，市征收主管部門正逐漸淡出具體征收事務(wù)，進(jìn)行運動員向裁判員的角色轉(zhuǎn)換，更多征收事務(wù)向基層組織轉(zhuǎn)移。但由于我市各行政區(qū)之間尤其是原特區(qū)內(nèi)外存在經(jīng)濟(jì)實力、組織架構(gòu)和歷史遺留問題等差異性客觀因素，加之征收項目時間緊、任務(wù)重，導(dǎo)致各區(qū)、各項目在征收工作中因地制宜，其實施主體、實施方式、實施程序，或者實施標(biāo)準(zhǔn)等各不相同。另一方面，隨著事務(wù)性工作和權(quán)力的下放，各個承接征收重任的部門呈現(xiàn)出八仙過海各顯神通的態(tài)勢，征收顧問公司、評估公司、測繪公司等良莠不齊的社會力量的參與使得征地征收工作的組織機構(gòu)日趨復(fù)雜，管理難度越來越大。
（三）征收補償政策不完善，直接導(dǎo)致征收成本過高和社會矛盾
組織管理機制不統(tǒng)一、造成很多項目的征收補償工作進(jìn)度緩慢，補償安置方案有相關(guān)政策的趨勢，有的中介服務(wù)機構(gòu)管理不到位、個別從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)操守問題，導(dǎo)致違法違規(guī)情況時有發(fā)生。
二、存在問題
（一）被征收人的權(quán)益得不到充分保障
1、關(guān)于房地產(chǎn)確權(quán)問題
產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料對于評估物業(yè)的價格有很大的影響，但是在現(xiàn)行的有關(guān)政策法規(guī)中，針對征收涉及的物業(yè)確權(quán)主體、確權(quán)審批、確權(quán)程序、確權(quán)格式?jīng)]有統(tǒng)一的規(guī)范性文件或工作指引，各區(qū)、各項目的確權(quán)方法不盡一致，造成性質(zhì)相同的物業(yè)補償價格差距甚大，導(dǎo)致被征收人權(quán)益得不到充分保障，不利于社會公平，存在不少隱患。
2、關(guān)于保障承租人權(quán)益的問題
在征收工作實際操作過程中，征收人直接與被征收人（業(yè)主）簽訂補償協(xié)議。雖然在補償協(xié)議中要求業(yè)主對承租人進(jìn)行補償，但往往是承租人得不到任何補償。在現(xiàn)行有關(guān)搬遷費、安置補償費、停產(chǎn)停業(yè)補償費等非建筑物本體補償費用的相關(guān)政策法規(guī)中，沒有對如何分配補償資金進(jìn)行明確說明，承租人的權(quán)益常常無法保障，導(dǎo)致承租戶不配合清拆工作，甚至上訪鬧事。在香港、美國等征收政策完善地區(qū)，在征收時通常會分別對業(yè)主和租戶進(jìn)行補償，對承租人租約權(quán)益還會做出相應(yīng)適當(dāng)補償。
（二）部分相關(guān)政策不合理、政策之間存在不一致
1、青苗補償標(biāo)準(zhǔn)不一致的問題。
目前我市對涉及青苗補償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范性文件有《深圳市征用土地實施辦法》（深圳市人民政府令〔2002〕第121號）、《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》（深府〔2004〕102號）、此外有關(guān)的補償標(biāo)準(zhǔn)還有《深圳建設(shè)工程價格信息》等，補償標(biāo)準(zhǔn)眾多且各不相同。青苗補償標(biāo)準(zhǔn)眾多且不一致給征收工作增加了難度，一方面導(dǎo)致評估服務(wù)機構(gòu)在選擇補償標(biāo)準(zhǔn)時存在隨意性，另一方面導(dǎo)致相似的補償案例因采用不同的標(biāo)準(zhǔn)而得到不同的補償價格，出現(xiàn)價差，存在不公平性。
2、關(guān)于構(gòu)筑物及其它附著物參考價格不明晰的問題
構(gòu)筑物和其他附著物補償?shù)膮⒖純r格的內(nèi)涵不明晰。如圍墻的補償價格是否包括地基、水泥地坪的補償價格是否包括沙石墊層等，常常成為談判爭議的焦點。由于構(gòu)筑物、附著物種類繁多，建造成本也會隨市場不斷變化，必須對此類參考價格的內(nèi)涵進(jìn)行明確，或由評估確定補償價格。
（三）實務(wù)層面存在缺陷
1、關(guān)于資料真實性認(rèn)定問題
評估機構(gòu)在評估時除了自身收集評估資料外，還需大量有關(guān)工程和財務(wù)方面的資料，不少資料存在難以辨別真?zhèn)蔚那闆r，嚴(yán)重影響評估的準(zhǔn)確性。而在現(xiàn)行政策中沒有明確評估資料的提供主體、確認(rèn)主體、確認(rèn)程序等內(nèi)容。
2、關(guān)于帶資開發(fā)工程款認(rèn)定問題
由于歷史原因，我市不少土地通過帶資開發(fā)抵扣地價款或其它非現(xiàn)金支付方式取得。對于土地的取得成本，因為很多項目的帶資開發(fā)工程未做結(jié)算或無據(jù)可查，使得在評估時難以認(rèn)定其實際投入成本，從而無法確定相應(yīng)的地價款，導(dǎo)致土地權(quán)益不清。
3、關(guān)于土地?zé)o規(guī)劃指標(biāo)問題
很多劃撥用地或協(xié)議用地在出讓時尚無土地規(guī)劃指標(biāo)，評估時對規(guī)劃指標(biāo)的認(rèn)定存在爭議。目前征收實際操作中，通用的做法有以下三種：一是通過法定圖則確定；二是參照周邊相同性質(zhì)地塊的規(guī)劃指標(biāo)；三是由征收人直接對規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行認(rèn)定。除第一種方法外，后兩種方法都存在一定的風(fēng)險。
4、關(guān)于建筑物成新率確定問題
按照房地產(chǎn)估價規(guī)范，建筑物的折舊年限取土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)年限兩者之間的較短值。一般來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)年限要高于土地使用年限。實際操作中，經(jīng)常會出現(xiàn)有土地使用年限的地上建筑物和無土地使用年限的地上建筑物一起評估的情況，如果按照審計方面的要求，建筑物成新率采用直線折舊法（財務(wù)上的逐年攤消）進(jìn)行評估，結(jié)果導(dǎo)致有證物業(yè)的成新率低于無證物業(yè)的成新率，使得有證物業(yè)的價值低于無證物業(yè)，存在不合理性。
5、關(guān)于征收邊角地的評估方法問題
我市收地條例中只籠統(tǒng)地規(guī)定商品土地按市場價格評估補償，而未做其他具體條件限制。如果對已建成的宗地只征收一塊不影響建筑物主體的邊角地時，補償金額為按收地面積分?jǐn)偪偸袌龅貎r，這就可能導(dǎo)致評估補償金額過高的問題。
三、對策建議
（一）理順征收評估工作機制。
有必要開展全面的調(diào)研工作，研究制訂適用于全市征收統(tǒng)一的工作組織、工作程序及評估標(biāo)準(zhǔn)，理順我市征收評估工作機制。
（二）完善政策，促進(jìn)征收評估工作規(guī)范化。
為推進(jìn)征收評估工作規(guī)范化，亟需統(tǒng)一全市評估標(biāo)準(zhǔn)，完善相關(guān)政策，同一補償標(biāo)準(zhǔn)。首先要統(tǒng)一青苗補償標(biāo)準(zhǔn)，明確不同條件下的青苗補償方案，對青苗補償?shù)难a償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一和細(xì)化。第二，要開展房地產(chǎn)確權(quán)機制研究，對征收涉及房地產(chǎn)的確權(quán)主體、確權(quán)程序、確權(quán)方法進(jìn)行明確和統(tǒng)一。第三，探索承租人權(quán)益保障的有效方法，在搬遷費、安置補償費、停產(chǎn)停業(yè)補償費等非建筑物本體補償費用中保障承租人租約權(quán)益，明確補償資金分配方案。
（三）建立補償標(biāo)準(zhǔn)、價格內(nèi)涵的實時跟蹤機制。
根據(jù)市場變化和征收過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時調(diào)整相關(guān)補償標(biāo)準(zhǔn)，特別是對目前存在大量爭議的構(gòu)筑物及其它附著物參考價格標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化問題，要建立實時跟蹤機制。
（四）開展評估方法規(guī)范研究，規(guī)范征收評估行為。
對各種評估方法的選用進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)，避免各中介機構(gòu)隨意選用評估方法致使補償標(biāo)準(zhǔn)的彈性無限擴(kuò)大。
參考文獻(xiàn)
