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土地使用權(quán)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文第1篇

一,目前儲(chǔ)備土地的來(lái)源和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

(一)儲(chǔ)備土地的來(lái)源

按照xx市政府第33號(hào)令《xx市市區(qū)土地儲(chǔ)備暫行辦法》所規(guī)定的范圍,目前xx市儲(chǔ)備土地的來(lái)源主要有:①因單位搬遷,解散,撤銷,破產(chǎn)或其他原因停止使用的原劃撥國(guó)有土地;②市政府指令征購(gòu)的土地;③以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;④因國(guó)家建設(shè)代征而未處置的土地;⑤被依法收回的國(guó)有土地;⑥土地使用權(quán)人申請(qǐng)市土地儲(chǔ)備中心回收的土地;⑦其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的土地.從以上市政府所規(guī)定的土地儲(chǔ)備范圍我們可以看出,儲(chǔ)備土地的來(lái)源不僅包括城市存量土地,而且還包括城市增量土地.

但是,從土地儲(chǔ)備中心實(shí)際運(yùn)作的情況來(lái)看,儲(chǔ)備土地的來(lái)源范圍和渠道還不夠?qū)挄?根據(jù)xx市土地儲(chǔ)備中心成立一年來(lái)所儲(chǔ)備的24宗土地情況統(tǒng)計(jì)表1(略),可以發(fā)現(xiàn)主要存在3個(gè)突出的問(wèn)題:

1.儲(chǔ)備土地規(guī)劃用途單一.目前儲(chǔ)備土地的規(guī)劃用途基本為居住用地,占總土地儲(chǔ)備量的96.6%.這使得土地儲(chǔ)備中心難以發(fā)揮在政府調(diào)控土地市場(chǎng)中的作用,同時(shí)也不利于土地資源的合理調(diào)配,今后應(yīng)向工業(yè)用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.

2.儲(chǔ)備土地來(lái)源單一.以往所回收的土地除一宗為集體土地外,其余都來(lái)自市區(qū)停產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)用地,占總量的90.7%.事實(shí)上,舊城改造,城中村改造,城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)都可以提供儲(chǔ)備土地來(lái)源,市區(qū)擴(kuò)大過(guò)程中新增建設(shè)用地也應(yīng)該逐步納入土地儲(chǔ)備范圍.

3.城市土地一級(jí)市場(chǎng)未壟斷.目前在xx市區(qū)雖然建立了土地儲(chǔ)備制度,但是土地儲(chǔ)備中心尚未完全壟斷一級(jí)市場(chǎng),沒(méi)有做到"一個(gè)口子進(jìn),一個(gè)口子出".由于城市建設(shè)飛速發(fā)展,基礎(chǔ)設(shè)施,公共設(shè)施和景觀設(shè)施的需求量非常大,相應(yīng)需要投入巨額資金進(jìn)行建設(shè)和改造.于是市政府采用以土地?fù)Q資金的政策,給相關(guān)部門一部分土地,由其先自籌資金進(jìn)行建設(shè),待可出讓土地拍賣后再回收資金.除了土地儲(chǔ)備中心外,能夠?qū)κ袇^(qū)國(guó)有存量土地進(jìn)行回收整理開發(fā)和制定供應(yīng)計(jì)劃的部門主要有xx市城市建設(shè)發(fā)展投資有限公司,xx市交通建設(shè)投資有限公司,xx市河道整治投資有限公司等3個(gè)公司,它們分別隸屬于xx市建委,xx市交通局和xx市河道辦.截止XX年9月底,各部門所控制的土地總面積和可出讓土地面積如表2(略)所示.在一級(jí)市場(chǎng)上多頭供應(yīng)土地不利于政府調(diào)控土地供應(yīng)總量,制約了土地儲(chǔ)備功能的實(shí)現(xiàn).

(二)征購(gòu)?fù)恋氐?a href="http://www.83352.cn/haowen/291504.html" target="_blank">補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

目前,xx市土地儲(chǔ)備中心在征購(gòu)和回收土地時(shí),對(duì)土地,地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償,補(bǔ)償方法按照市政府第33號(hào)令執(zhí)行,分50萬(wàn)元/畝,40萬(wàn)元/畝,30萬(wàn)元/畝3個(gè)檔次進(jìn)行補(bǔ)償.一般對(duì)于住宅,商業(yè)用途的土地,在環(huán)城河以內(nèi)的按50萬(wàn)元/畝補(bǔ)償,環(huán)城河以外的按40萬(wàn)元/畝進(jìn)行補(bǔ)償;對(duì)于回收后作為綠化用地的,一律按30萬(wàn)元/畝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償.這種補(bǔ)償辦法簡(jiǎn)單,方便,易于操作,但是對(duì)于某些土地使用者,特別是通過(guò)出讓途徑獲得土地的使用者不公平,使儲(chǔ)備中心取得土地的阻力較大.土地回收時(shí)間延長(zhǎng),增加了儲(chǔ)備的成本.另外,根據(jù)目前的補(bǔ)償政策,在土地出讓后有一部分土地收益返還給原土地使用者,即土地儲(chǔ)備中心所儲(chǔ)備的土地在權(quán)益方面留有尾巴,增加了將來(lái)土地增值收益分配的復(fù)雜性.

3個(gè)檔次的土地回收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),在土地儲(chǔ)備制度建立之初,不失為一種簡(jiǎn)便易行的補(bǔ)償方法,但隨著土地儲(chǔ)備制度的逐步規(guī)范和完善,這種補(bǔ)償方法的不合理性已日益顯現(xiàn),主要表現(xiàn)在沒(méi)有體現(xiàn)回收土地之間的多種差異性:

1.土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)差異.由于歷史的原因,我國(guó)土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜,有有償劃撥,無(wú)償劃撥和有償出讓等方式,用地單位的土地權(quán)益和成本差異很大.目前許多用地單位的土地取得成本加上土地和建筑物的投入成本,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于所規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),如果按照目前規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行回收,回收難度就特別大.

2.土地原用途差異.回收補(bǔ)償?shù)膶?shí)際操作是按新規(guī)劃用途為住宅,商業(yè)用地的地塊,以環(huán)城河為界,以內(nèi)為50萬(wàn)元/畝,以外為40萬(wàn)元/畝;規(guī)劃用途是綠化,道路用地的統(tǒng)一按30萬(wàn)元/畝進(jìn)行補(bǔ)償.而沒(méi)有考慮土地的現(xiàn)有用途和用地單位的實(shí)際土地收益.

3.土地區(qū)位和綜合價(jià)值差異.3個(gè)檔次的補(bǔ)償分類不能充分體現(xiàn)級(jí)差地租理論,因?yàn)橥诃h(huán)城河內(nèi)的不同地塊,其交通條件,地理位置,商服繁華度和公共服務(wù)設(shè)施的完善程度差別是較大的,因而其價(jià)格差別也是很大的.因此,單純以環(huán)城河為界劃分的方法就不盡科學(xué),更應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)考慮土地級(jí)別范圍.

4.原土地使用單位差異.原土地使用單位包括企業(yè),事業(yè)單位,政府機(jī)關(guān)等,企業(yè)又分為國(guó)營(yíng)企業(yè),集體企業(yè)和個(gè)體企業(yè)等,他們?nèi)〉猛恋氐姆绞胶屠眯б嬗泻芏嗖町?企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)情況和社會(huì)負(fù)擔(dān)也不同,但目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有考慮這些情況,增加了回收土地的難度.

可見,制定合理,科學(xué),可操作的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急,既體現(xiàn)了城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作的客觀需要,也對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和利益平衡有直接的影響.

二,土地征購(gòu)的臺(tái)理范圍和具體方式

(一)合理的土地征購(gòu)范圍

從我國(guó)土地所有制的形式,土地儲(chǔ)備機(jī)制的功能定位以及杭州等地土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)看,合理的土地征購(gòu)范圍應(yīng)是由政府完全壟斷一級(jí)土地市場(chǎng),即所有城市存量土地和增量土地在出讓前都只能從土地儲(chǔ)備中心這"一個(gè)口子進(jìn),一個(gè)口子出".根據(jù)xx市區(qū)土地本身的特點(diǎn),我們認(rèn)為xx市合理的土地征購(gòu)范圍應(yīng)包括4個(gè)方面:

1.進(jìn)入城市建設(shè)用地范圍的農(nóng)村集體土地.農(nóng)村集體土地對(duì)于城市建設(shè)用地來(lái)講屬于增量土地范疇.一般包括以下幾種農(nóng)村集體土地:①因城市擴(kuò)大征用郊區(qū)農(nóng)村集體土地;②因規(guī)劃和城市建設(shè)的需要,征用"城中村"的集體土地;③因城市建設(shè)和規(guī)劃的需要征用集體企業(yè)土地.對(duì)集體土地變?yōu)閲?guó)有土地,土地儲(chǔ)備中心應(yīng)嚴(yán)格按照《土地管理法》進(jìn)行征用,并貫徹保護(hù)耕地的原則.對(duì)于"城中村",根據(jù)城市規(guī)劃要求和原則,應(yīng)該實(shí)施"撤村建居"的戰(zhàn)略.

2.城市存量土地中的劃撥土地.城市存量土地中,大部分是歷史上國(guó)家以劃撥方式交給企業(yè)和單位使用的土地,可以由土地儲(chǔ)備中心代表國(guó)家收回,它是土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備的主要內(nèi)容.劃撥土地使用者的土地主要包括:①因單位搬遷,解散,撤銷,破產(chǎn),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其他原因調(diào)整出的劃撥國(guó)有土地;②因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃,舊城改造和土地整理,市政府指令收購(gòu)的土地;③土地使用權(quán)人申請(qǐng)土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)的土地;④其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的國(guó)有劃撥土地3,城市存量土地中沒(méi)有經(jīng)過(guò)出讓和劃撥的土地.由于歷史原因,城市存量土地中還有一些產(chǎn)權(quán)沒(méi)有歸屬任何單位的國(guó)有土地,應(yīng)該進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系.主要包括:①市區(qū)范圍內(nèi)無(wú)主土地;②市政府代征的土地;③土地使用期限到期被政府依法收回的土地;④市土地管理部門依法收回的荒蕪,閑置的國(guó)有土地;⑤土地違法案件經(jīng)依法查處,依法沒(méi)收的土地;⑥以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地.

4.出讓土地中被政府收購(gòu)的土地.土地儲(chǔ)備中心的儲(chǔ)備土地來(lái)源除了增量土地和存量土地中尚未有償出讓的部分外,還應(yīng)向土地的二,三級(jí)市場(chǎng)開拓儲(chǔ)備土地的來(lái)源,即已經(jīng)出讓給土地受讓人并進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)的土地.包括土地受讓人土地開發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地和銀行抵押處置的土地等.對(duì)于這些土地,土地儲(chǔ)備中心根據(jù)土地市場(chǎng)供應(yīng)計(jì)劃和城市發(fā)展規(guī)劃,必要時(shí)可以在土地市場(chǎng)收購(gòu),或者行使政府優(yōu)先購(gòu)買權(quán),以達(dá)到政府調(diào)控土地市場(chǎng)的目的.

儲(chǔ)備土地進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系后,應(yīng)由土地拆遷公司及時(shí)完成拆遷,平整,開發(fā),配套等土地整理工作,以便熟地進(jìn)行出讓.

(二)土地征購(gòu)方式及其操作程序

根據(jù)儲(chǔ)備土地的來(lái)源和對(duì)象,其具體征購(gòu)方式有土地征用,土地回收,土地置換和土地購(gòu)買等4種.

1.土地征用.國(guó)家根據(jù)城市建設(shè)和發(fā)展需要,按照《土地管理法》,將原集體所有土地征用為國(guó)家所有,具體由土地儲(chǔ)備中心實(shí)施.其具體操作方式如圖1(略).

2.土地回收.土地儲(chǔ)備中心代表政府按照法律,法規(guī)等收回土地使用權(quán)的行為和過(guò)程.土地回收的主要對(duì)象是城市存量土地,可以是無(wú)償?shù)?但多數(shù)情況下是需要補(bǔ)償?shù)?其操作程序如圖(略).

3.土地置換.土地儲(chǔ)備中心根據(jù)市政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)布局,對(duì)原來(lái)在城區(qū)內(nèi)不符合城市規(guī)劃或?qū)ζ髽I(yè)再發(fā)展有阻礙的企業(yè)和單位進(jìn)行用地布局調(diào)整,用儲(chǔ)備土地置換出原企業(yè)或單位的土地.土地置換的操作程序如圖3(略).

4.土地購(gòu)買.土地儲(chǔ)備中心在土地二,三級(jí)市場(chǎng)上,根據(jù)土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃,在同等條件下,優(yōu)先購(gòu)買土地使用權(quán),增加土地儲(chǔ)備的活動(dòng).土地購(gòu)買主要有如下幾種情況:①土地受讓人進(jìn)行土地開發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地;②銀行抵押需處置的土地;③市場(chǎng)交易價(jià)格明顯偏低的土地.土地購(gòu)買的操作程序如圖4(略).

從上面的4種土地征購(gòu)方式我們可以看到,各種征購(gòu)方式基本上都經(jīng)過(guò)申請(qǐng),權(quán)屬核定,征詢,實(shí)施補(bǔ)償,變更權(quán)屬等幾個(gè)階段.但由于每種征購(gòu)方式適用范圍不同,每個(gè)階段的操作方式和內(nèi)容有所不同,土地儲(chǔ)備中心應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行具體操作.

三,土地征購(gòu)過(guò)程中土地補(bǔ)償?shù)脑瓌t和標(biāo)準(zhǔn)

從目前城市土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)轉(zhuǎn)情況來(lái)看,土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定是關(guān)鍵,同時(shí)也是難點(diǎn).因?yàn)橥恋貎?chǔ)備制度是一種創(chuàng)新,我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)目前還沒(méi)有專門對(duì)其性質(zhì)進(jìn)行規(guī)定,各城市的做法也不相同.因此,我們只能從土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵入手,分析其影響因素,從而確定一些基本原則,并針對(duì)不同征購(gòu)方式探討具體的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn).

(一)土地征購(gòu)過(guò)程中土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵

土地補(bǔ)償?shù)谋举|(zhì)是對(duì)原土地使用人有關(guān)土地經(jīng)濟(jì)權(quán)益的補(bǔ)償,與土地產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系.直接影響土地補(bǔ)償?shù)姆ǘ?quán)利主要包括土地所有權(quán),土地使用權(quán),土地處置權(quán)和土地發(fā)展權(quán).

我國(guó)現(xiàn)行《憲法》明確規(guī)定城市范圍內(nèi)土地為國(guó)家所有,農(nóng)村土地歸集體所有,國(guó)家建設(shè)占用集體土地要通過(guò)征用.因此,征購(gòu)集體土地需要對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償,征購(gòu)城市存量土地中的國(guó)有土地不需要對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償.因?yàn)檎饔眉w土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)家規(guī)定,并帶有強(qiáng)制性,所有權(quán)的補(bǔ)償是不完全的.土地使用權(quán)是指土地使用者按照土地出讓合同或劃撥使用的規(guī)定對(duì)土地經(jīng)營(yíng)管理并獲取土地收益的權(quán)利,它受有關(guān)法律法規(guī)明確的約束和保護(hù),所以土地補(bǔ)償構(gòu)成中應(yīng)包含土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格.土地處置權(quán)包括最終處置權(quán),出讓和劃撥權(quán),用地約束調(diào)整權(quán),轉(zhuǎn)讓權(quán),出租權(quán),抵押權(quán)和繼承權(quán)等,對(duì)于擁有劃撥土地使用權(quán)的原土地使用者完全不具備土地處置權(quán).因此,如果被收購(gòu)?fù)恋厥莿潛芡恋厥褂脵?quán),土地補(bǔ)償不應(yīng)包括土地處置價(jià)格.對(duì)于擁有劃撥土地使用權(quán)的原土地使用者相應(yīng)的擁有轉(zhuǎn)讓權(quán),出租權(quán),抵押權(quán)和繼承權(quán),這在出讓合同中有明確規(guī)定,土地補(bǔ)償中應(yīng)包括與其相應(yīng)的土地處置權(quán)價(jià)格.土地發(fā)展權(quán)指土地在規(guī)劃或最優(yōu)利用條件下的價(jià)格.我國(guó)實(shí)施土地儲(chǔ)備制度實(shí)踐過(guò)程中,收購(gòu)雙方對(duì)土地補(bǔ)償分歧最大的就是發(fā)展權(quán)價(jià)格是否包含在土地補(bǔ)償構(gòu)成中,由此可能導(dǎo)致收購(gòu)價(jià)格數(shù)倍的變化.我國(guó)目前設(shè)置的土地權(quán)利體系沒(méi)有直接發(fā)展權(quán).但從現(xiàn)行法律法規(guī)及土地增值的成因分析,土地發(fā)展權(quán)應(yīng)是國(guó)家的權(quán)力,被收購(gòu)?fù)恋氐脑褂谜?無(wú)論是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)都不擁有土地發(fā)展權(quán).

從土地補(bǔ)償內(nèi)涵構(gòu)成的分析中我們可以看出,在現(xiàn)行的法律法規(guī)下,土地的補(bǔ)償內(nèi)容可能涉及土地使用權(quán),部分土地處置權(quán)以及部分土地所有權(quán).根據(jù)收購(gòu)對(duì)象不同,具體的補(bǔ)償內(nèi)容是幾種權(quán)利的某種組合.

(二)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素

土地權(quán)益的大小不僅取決于權(quán)利的內(nèi)容,而且取決于這些權(quán)利帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益.因此,在制定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)結(jié)合宗地特點(diǎn),考慮以下幾個(gè)方面的因素:①土地區(qū)位因素.土地區(qū)位是某宗土地與其所處的周圍環(huán)境綜合作用的結(jié)果,根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn),一般都根據(jù)土地區(qū)位將城市土地進(jìn)行分級(jí).②土地用途.土地用途應(yīng)以土地目前現(xiàn)狀用途為準(zhǔn).這是因?yàn)閺睦碚撋戏治鲆蛞?guī)劃改變或被收購(gòu)導(dǎo)致的土地增值部分,屬于土地的外部增值與原土地占有或使用者無(wú)關(guān),其增值收益理應(yīng)歸社會(huì)公有或國(guó)家所有.另外從土地的權(quán)益分析因規(guī)劃改變或被收購(gòu)導(dǎo)致的土地增值部分,屬于土地發(fā)展權(quán)的權(quán)益,應(yīng)屬于土地所有者——國(guó)家.③土地使用權(quán)年限.由于土地價(jià)格是各年地租的總現(xiàn)值,在進(jìn)行土地補(bǔ)償時(shí)必然要考慮用地單位剩余的土地使用權(quán)年限.④土地成本.由于歷史原因,獲得同樣性質(zhì)的土地使用權(quán),其取得土地的成本不一樣,在土地補(bǔ)償中應(yīng)該考慮.

(三)確定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則

根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)及我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)模式,我們認(rèn)為確定儲(chǔ)備土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵循下面幾個(gè)原則:①產(chǎn)權(quán)原則.如上所述,土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵是土地產(chǎn)權(quán),土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與被補(bǔ)償土地經(jīng)濟(jì)主體對(duì)土地的權(quán)力和利益相一致.②土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償相分離原則.土地收購(gòu)過(guò)程中可能牽涉到土地補(bǔ)償,地上附著物補(bǔ)償,職工或住戶安置補(bǔ)償,企業(yè)異地安置補(bǔ)償以及企業(yè)債務(wù)分擔(dān)等經(jīng)濟(jì)關(guān)系.在實(shí)際操作中,對(duì)地上附著物補(bǔ)償和企業(yè)債務(wù)處理的內(nèi)涵比較清楚,國(guó)家和地方都有相關(guān)的規(guī)定.而安置補(bǔ)償與土地補(bǔ)償往往區(qū)別不開,導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)混亂.土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償是兩個(gè)完全不同的概念,土地補(bǔ)償主要考慮土地權(quán)益的大小;而安置補(bǔ)償則要考慮被收購(gòu)者的生活和居住水平,具有一定的計(jì)劃性和福利性.因此,二者的依據(jù)和作用完全不同.現(xiàn)實(shí)中,許多企業(yè)都把安置,搬遷,改制甚至企業(yè)扭虧的希望寄托在土地補(bǔ)償上,被收購(gòu)的土地主要是占據(jù)市中心區(qū)域,經(jīng)營(yíng)不善或?yàn)l臨倒閉的企業(yè)用地.對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō),即使其土地不被收購(gòu),政府仍需對(duì)其進(jìn)行安置,土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償要分別考慮.③增值貢獻(xiàn)原則.土地增值是指由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地投資而造成的土地價(jià)值提高.由經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市擴(kuò)張,政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投資和建設(shè)以及城市規(guī)劃等導(dǎo)致的土地增值,應(yīng)該歸屬于政府或社會(huì)公共所有,不在土地補(bǔ)償?shù)姆秶鷥?nèi).由土地使用單位對(duì)宗地的資金和勞動(dòng)力投入導(dǎo)致的宗地增值,應(yīng)該根據(jù)貢獻(xiàn)予以補(bǔ)償.

(四)不同征購(gòu)方式土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1.征用集體土地按照有關(guān)法律法規(guī)確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償.國(guó)家與被征用土地者或被拆遷者之間不存在買賣關(guān)系,征地是一種國(guó)家行為,土地被征用者是對(duì)國(guó)家應(yīng)盡的一種義務(wù),征地和房屋拆遷補(bǔ)償以不降低被征用者的生活和居住水平為原則.從集體土地的用途來(lái)看,我們可簡(jiǎn)單地將集體土地分為耕地和非耕地兩種情況.根據(jù)xx市實(shí)際情況,征用耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為120元/平方米,征用非耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為87元/平方米.需要說(shuō)明的是,這是土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),若征用的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或個(gè)體企業(yè),其安置補(bǔ)償費(fèi)中考慮的費(fèi)用應(yīng)與耕地的情況不同.

土地使用權(quán)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文第2篇

關(guān)鍵詞：土地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 土地征用 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 宅基地使用權(quán)

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革隨著對(duì)外開放的進(jìn)一步擴(kuò)大不斷深化，土地作為商品市場(chǎng)重要的生產(chǎn)要素更加突顯其重要性。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，土地價(jià)值只能通過(guò)土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)與使用來(lái)實(shí)現(xiàn)。土地使用權(quán)分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)可以通過(guò)劃撥方式取得，也可以通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，租賃，作價(jià)出資或者入股等市場(chǎng)方式有償使用。通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等流轉(zhuǎn)。集體土地使用權(quán)又可具體分為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)等。在我國(guó)土地權(quán)利二元格局下，土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)既有縱向流轉(zhuǎn)即集體土地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)之間的流轉(zhuǎn)（如土地征用），也有橫向流轉(zhuǎn)即在兩級(jí)使用權(quán)內(nèi)部的流轉(zhuǎn)（如土地使用權(quán)的劃撥、出讓、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)地的轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)）。

1、國(guó)有土地使用權(quán)

1.1國(guó)有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式

國(guó)有土地主要用于建設(shè)用地和公共事業(yè)用地，主要是通過(guò)出讓、劃撥等方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)與使用權(quán)分離，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值的。劃撥方式主要用于：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等建設(shè)用地，且經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)。劃撥是一種將國(guó)有土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的行政方式。除上述情形外，建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償方式取得。 長(zhǎng)期以來(lái)，學(xué)術(shù)界對(duì)出讓行為的性質(zhì)見解不一，主要存在著行政行為說(shuō)、經(jīng)濟(jì)法律行為說(shuō)和民事法律行為說(shuō)三種觀點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?，而且一撥定終身，公民法只能自己享有該權(quán)利，而不得將權(quán)利轉(zhuǎn)移給他人。顯然，以行政劃方式劃撥轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的土地性質(zhì)和土地使用權(quán)的性質(zhì)，不能充分發(fā)揮土地財(cái)產(chǎn)（資源）的最大化效益和價(jià)值。而以土地使用權(quán)出讓合同方式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，反映了土地及土地使用權(quán)的商品性質(zhì)和財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，同時(shí)出讓后的土使用權(quán)在土地使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓（出售、交換、贈(zèng)與）出租、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，充分地實(shí)現(xiàn)了土地使用權(quán)的價(jià)值和效益的最大化。出讓是土地商品化的前提。土地使用權(quán)出讓的目的是改變過(guò)去劃撥體制的弊端，使土地資源進(jìn)入商品市場(chǎng)，并逐步形成土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，使其作為一項(xiàng)特殊的商品進(jìn)行流通，盡管土地使用權(quán)的市場(chǎng)準(zhǔn)入也涉及到了行政機(jī)關(guān)的審批等行政管理問(wèn)題，但這種管制只是一般性的行政事務(wù)管理并無(wú)調(diào)控經(jīng)濟(jì)和社會(huì)之目的，因此它的存在并不影響土地使用權(quán)出讓的民事法律行為性質(zhì)。土地使用權(quán)出讓的根本目的是對(duì)土地所有權(quán)基礎(chǔ)上的土地用益物權(quán)的創(chuàng)設(shè)，是土地所有權(quán)的衍生，以促進(jìn)土地資源在市場(chǎng)規(guī)律下進(jìn)行優(yōu)化合理配置，并得到有效的利用，因此出讓的本質(zhì)是用益物權(quán)的一種取得方式，說(shuō)具體些，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定的繼受取得方式（前權(quán)利主體仍保有其權(quán)利，而基與該權(quán)利而為另一主體設(shè)定新權(quán)利。如所有人在自己的所有物上為他人設(shè)定用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)，即其適例[1]。因?yàn)樵谕恋厥褂脵?quán)出讓行為之前，該不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)在法律上并不存在，而出讓行為成立之后，該權(quán)利（土地使用權(quán)）才得以產(chǎn)生[2]。因?yàn)椤巴恋厥褂脵?quán)出讓合同并不是轉(zhuǎn)移已經(jīng)存在的一項(xiàng)物權(quán)，而是在創(chuàng)設(shè)一種物權(quán)，而且這項(xiàng)新的權(quán)利是從土地所有權(quán)中分離出來(lái)的?！盵3]當(dāng)然，這里應(yīng)該注意的是，由出讓行為而創(chuàng)設(shè)的土地使用權(quán)已是一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)，而非簡(jiǎn)單的使用權(quán)，不僅可以實(shí)際占有、使用、受益、更重要的是土地使用者可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，實(shí)際上享有法律允許范圍內(nèi)的處分權(quán)。[4] 由此可見，土地使用權(quán)出讓的目的本身民事私利性質(zhì)就決定了土地使用權(quán)出讓行為的性質(zhì)是民事法律行為。

此外，在國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中要進(jìn)一步明確和把握以劃撥方式和出讓等有償方式取得土地使用權(quán)的土地范圍，筆者認(rèn)為應(yīng)該嚴(yán)格控制國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥取得，堅(jiān)持以有償取得方式為主，更好的適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，實(shí)現(xiàn)土地資源效益的最大化。

1.2土地征用問(wèn)題

在我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程中，城鄉(xiāng)差距長(zhǎng)期存在，城鄉(xiāng)之間始終存在著一個(gè)農(nóng)村向城市所取資金和城市向農(nóng)村所取土地的問(wèn)題，資源配置的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律不可避免要使集體土地涉足城市房產(chǎn)市場(chǎng)；另外隨著我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的順?biāo)侔l(fā)展和社會(huì)城市化的加速進(jìn)行城市對(duì)土地的需求將不斷擴(kuò)大。為了滿足城市對(duì)土地的需求，填補(bǔ)需求缺口，城市除了向高空發(fā)展外，就剩下向城市郊區(qū)農(nóng)村索取集體土地這一唯一途徑了，這是必然的，也是解決城市土地需求問(wèn)題的根本途徑。幾十年來(lái)，土地征用制度為完善土地法律制度，保障社會(huì)主義建設(shè)順利進(jìn)行方面發(fā)揮了巨大作用。

土地征用是發(fā)生在國(guó)家和農(nóng)民集體之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，是指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和程序批準(zhǔn)，并給農(nóng)民集體和個(gè)人補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有。土地征用是保證國(guó)家公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)所需土地的一項(xiàng)重要措施。無(wú)論是資本主義國(guó)家還是社會(huì)主義國(guó)家，為了發(fā)展社會(huì)公共事業(yè)，都設(shè)置了土地征用法律制度，我國(guó)《憲法》第10條規(guī)定，國(guó)家為了公共利益地需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用，這是我國(guó)實(shí)行土地征用地憲法依據(jù)。

國(guó)家建設(shè)征用土地的標(biāo)的只能是集體所有的土地。國(guó)家建設(shè)征用土地的標(biāo)的，建國(guó)以來(lái)經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展變化的過(guò)程，隨著農(nóng)業(yè)合作社在全國(guó)范圍內(nèi)的實(shí)現(xiàn)，農(nóng)村土地都變成了農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)所有以后，到了1986年土地管理法規(guī)定的征用土地的標(biāo)的就只能是集體土地了。應(yīng)當(dāng)指出的是，國(guó)家建設(shè)用地需要用集體所有的土地來(lái)滿足，也需要用國(guó)家所有的土地來(lái)滿足，用集體所有的土地滿足國(guó)家建設(shè)用地的法定辦法是征用，用國(guó)有土地來(lái)滿足國(guó)家建設(shè)用地之需要的法定辦法是出讓，劃撥等方式而非征用方式，因?yàn)閲?guó)有土地本來(lái)就是國(guó)家的，不需要再通過(guò)其他方式取得所有權(quán)，國(guó)家可直接行使處分權(quán)利。但我們要充分認(rèn)識(shí)到，我國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，同時(shí)又是一個(gè)人多地少，耕地資源貧乏的國(guó)家，集體所有的土地肩負(fù)著十幾億人口的溫飽重任，隨著人口的急劇增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，人地相爭(zhēng)的矛盾將十分突出，因此，國(guó)家將“十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”作為我們的一項(xiàng)基本國(guó)策。農(nóng)業(yè)用地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地，其短期經(jīng)濟(jì)效益確實(shí)十分明顯，這成為導(dǎo)致我國(guó)耕地減少的直接原因之一，如果對(duì)農(nóng)業(yè)用地改為房地產(chǎn)用地不加以限制，任其自由發(fā)展，勢(shì)必影響到作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)，增加不安定因素，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的混亂和的效益。在土地征用過(guò)程中要嚴(yán)格限制集體土地任意進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，確實(shí)需要的，必須履行國(guó)家機(jī)關(guān)的嚴(yán)格審批程序收歸國(guó)有后有償出讓取得。

由于我國(guó)土地征用制度存在很多缺陷，在土地征用過(guò)程中出現(xiàn)了一系列導(dǎo)致權(quán)利失衡的問(wèn)題：

第一，土地征用范圍過(guò)寬，國(guó)家征用土地具有很大的隨意性，雖然我國(guó)《憲法》規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用”，《土地管理法》規(guī)定：“國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用”。這些規(guī)定都強(qiáng)調(diào)了征用的前提必須是為“社會(huì)公共利益的需要”，也就是說(shuō)，只為某個(gè)或某些經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒(méi)有明確界定哪些建設(shè)項(xiàng)目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項(xiàng)目用地不是為“公共利益需要”，致使一些政府濫征土地，嚴(yán)重侵犯了農(nóng)民、集體的土地權(quán)益。我國(guó)自實(shí)行土地有償制度以來(lái)，各級(jí)地方政府為增加財(cái)政收入，對(duì)征地權(quán)的行使樂(lè)此不疲。有的地方往往通過(guò)建立開發(fā)區(qū)、科技園等向投資單位提供優(yōu)惠政策，而土地使用費(fèi)往往作為其優(yōu)惠的條件之一。盡管現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定征用審批權(quán)由國(guó)務(wù)院及省級(jí)人民政府行使，但各級(jí)地方政府仍擁有一定的權(quán)力，加之監(jiān)督機(jī)制不完善，便在征地申報(bào)過(guò)程中出現(xiàn)了一些弄虛作假的行為。

第二，土地征用程序不夠透明，土地使用權(quán)作為集體重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，即使是為公共利益的需要，也應(yīng)該被告知權(quán)利被處分的具體情態(tài)，應(yīng)給予陳述自己意見的機(jī)會(huì)。而在現(xiàn)實(shí)中土地強(qiáng)行征用，強(qiáng)行甚至暴力拆遷等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，造成了對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)乃至人身權(quán)的嚴(yán)重踐踏。

第三，土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，土地補(bǔ)償費(fèi)不到位。我國(guó)《土地管理法》中明確規(guī)定了土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)雖在原來(lái)的基礎(chǔ)上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等等，進(jìn)而難以維持農(nóng)民現(xiàn)有的生活水平，導(dǎo)致農(nóng)民對(duì)征地的不滿；政府低價(jià)獲得土地所有權(quán)、高價(jià)出讓土地使用權(quán)的行為，也難以為農(nóng)民所接受。據(jù)了解，一塊農(nóng)地，一旦成為城鎮(zhèn)或工業(yè)用地，其市值上升幾十倍甚至百倍。根據(jù)現(xiàn)行法律，如果農(nóng)民的土地按合法途徑由國(guó)家征用，相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。其中，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和，按規(guī)定最高不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。而按照我國(guó)東部地區(qū)一般耕地年產(chǎn)值800元左右計(jì)算，每畝土地補(bǔ)償費(fèi)至多2萬(wàn)多元，僅相當(dāng)于普通公務(wù)員一兩年的工資收入。土地在農(nóng)村起著社會(huì)基本生活保障的作用，土地征用的補(bǔ)償收入則是他們的“養(yǎng)老錢”、“保命錢”，但他們目前所得到的這筆錢還不足以承擔(dān)這兩項(xiàng)職責(zé)。

基于上述問(wèn)題，筆者認(rèn)為土地征用應(yīng)該從以下幾個(gè)方面進(jìn)行整改：

第一，嚴(yán)格明確、限定土地征用范圍。土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。我國(guó)《憲法》和《土地管理法》均明確規(guī)定，“國(guó)家為了公共利益的需要”，可以征用農(nóng)村集體所有的土地。依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)實(shí)際，我們認(rèn)為，“公共利益”應(yīng)嚴(yán)格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國(guó)家政府機(jī)關(guān)及公益性事業(yè)研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機(jī)場(chǎng)等；（4）公共設(shè)施用地，如水、電、氣等管道、站場(chǎng)用地；（5）國(guó)家重點(diǎn)工程用地，如三峽工程、儲(chǔ)備糧庫(kù)等；（6）公益及福利事業(yè)用地，如學(xué)校、醫(yī)院、敬老院等；（7）水利、環(huán)境保護(hù)用地，如水庫(kù)、防護(hù)林等；（8）其它公認(rèn)或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農(nóng)地，而應(yīng)當(dāng)主要依靠盤活城市土地存量市場(chǎng)以及開放農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)來(lái)解決。政府不可以為增加財(cái)政收入，人為的擴(kuò)大“公共利益”的范圍，堅(jiān)決摒制“尋租”現(xiàn)象。

第二，土地征用程序透明化，有序化。在土地征用過(guò)程中引進(jìn)聽政制度，它源于英國(guó)1215年《自由大》的自然公正這一普通法的古老立法原則。自然公正原則在普通法中確立了兩個(gè)最基本的程序規(guī)則，其中一個(gè)是：任何人或團(tuán)體在行使權(quán)力可能使別人受到不利影響時(shí)，必須聽取對(duì)方意見，每個(gè)人都有為自己辯護(hù)和防衛(wèi)的權(quán)利。[5]我國(guó)行政征用補(bǔ)償也應(yīng)遵循這個(gè)重要基本規(guī)則。因?yàn)槲覈?guó)目前仍沒(méi)有把聽政程序作為土地征用決定和補(bǔ)償過(guò)程中的重要程序，具體權(quán)利的不到落實(shí)，權(quán)力濫用不能很好的被管制。我國(guó)應(yīng)對(duì)行政決定的作出、補(bǔ)償?shù)闹贫ㄟ^(guò)程，補(bǔ)償?shù)木唧w執(zhí)行過(guò)程，告知補(bǔ)償?shù)木葷?jì)途徑等都作明確的規(guī)定，改變以往條款上的籠統(tǒng)抽象與無(wú)序。

土地使用權(quán)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文第3篇

關(guān)鍵詞：建設(shè)項(xiàng)目 用地審批 建設(shè)用地指標(biāo) 征地補(bǔ)償

一、國(guó)家關(guān)于土地管理法的相關(guān)規(guī)定及征地審批程序

1.國(guó)家關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制；任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。

化工建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)保要求非常高、占地又非常廣，因此它一般建設(shè)在距離城市比較偏遠(yuǎn)的地方。目前，我國(guó)建設(shè)用地總量的擴(kuò)張通常有兩種途徑：一種是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，另一種是未利用地的開發(fā)。其中最基本、最大量的途徑就是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，而集體農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用則是建設(shè)用地總量擴(kuò)張的主體。因此根據(jù)上述原則分清土地歸誰(shuí)所有，也有利于協(xié)助建設(shè)單位在開展土地征用工作中協(xié)調(diào)各方關(guān)系。

2.國(guó)家關(guān)于新增項(xiàng)目建設(shè)用地土地使用權(quán)的取得方式及程序

國(guó)有土地使用權(quán)取得方式

國(guó)有土地使用權(quán)取得方式分為有償取得和行政劃撥。其中有償取得方式，包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)有土地使用權(quán)出資或者入股等。

土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式。招標(biāo)和拍賣具有公開性、競(jìng)爭(zhēng)性，一般不存在低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的現(xiàn)象；協(xié)議出讓由于沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，土地由誰(shuí)使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般包括出售、交換和贈(zèng)與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一般程序如下 ：①原受讓人向出讓人（土地管理部門）申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；②出讓人批準(zhǔn)或同意原受讓人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；③原受讓人與再受讓人就土地使用權(quán)的有關(guān)條款達(dá)成一致后簽訂合同。④就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行公證。[1]

建設(shè)單位使用國(guó)有土地，一般是以出讓等有償方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：①國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

3.化工建設(shè)項(xiàng)目用地審批程序及流程

3.1項(xiàng)目用地審批程序

化工建設(shè)項(xiàng)目在辦理用地審批時(shí)，應(yīng)按以下程序進(jìn)行：①建設(shè)單位取得建設(shè)項(xiàng)目選址意見書；②辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審；③建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可。建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證，沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無(wú)效。④建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)報(bào)批。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十五條，征用下列土地的，由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源部批準(zhǔn)：①基本農(nóng)田；②基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的；③其他土地超過(guò)七十公頃的；征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院國(guó)土資源部備案。

3.2化工建設(shè)項(xiàng)目用地審批實(shí)踐做法

化工建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)報(bào)批時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)至少提交以下文件[2]：

3.2.1省級(jí)人民政府建設(shè)用地請(qǐng)示文件、省級(jí)國(guó)土資源管理部門的用地審批意見；

3.2.2建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案、供地方案；

3.2.3建設(shè)擬占土地分類面積匯總表、土地權(quán)屬情況匯總表以及建設(shè)用地勘測(cè)定界圖和勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書；

3.2.4市縣人民政府關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目征地補(bǔ)充費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)合法性、安置途徑可行性及履行法定征地程序的說(shuō)明；

3.2.5是否壓覆礦產(chǎn)資源與是否位于地址災(zāi)害易發(fā)區(qū)的有關(guān)材料；

3.2.6經(jīng)批準(zhǔn)的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田的，還應(yīng)提供鄉(xiāng)級(jí)土地利用總體規(guī)劃圖；補(bǔ)充耕地位置圖、建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖；

3.2.7省級(jí)人民政府審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收的，附具省級(jí)人民政府關(guān)于批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批復(fù)文件；委托國(guó)土資源部門補(bǔ)充耕地的，附具耕地開墾費(fèi)繳納證明；已完成補(bǔ)充耕地的，附具補(bǔ)充耕地驗(yàn)收文件；

3.2.8涉及規(guī)劃局部調(diào)整、占用基本農(nóng)田的，附具土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案、基本農(nóng)田補(bǔ)劃方案及規(guī)劃調(diào)整圖件、基本農(nóng)田補(bǔ)劃圖件；涉及占用林地的，提供林業(yè)主管部門出具的林地審核同意書。

3.2.9建設(shè)用地規(guī)模超過(guò)有關(guān)指標(biāo)規(guī)定的，附具省級(jí)國(guó)土資源部關(guān)于項(xiàng)目用地超標(biāo)的說(shuō)明；

3.2.10以有償方式供地的，需附草簽的土地使用合同及有關(guān)市縣人民政府關(guān)于新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)準(zhǔn)備情況的說(shuō)明。

4.化工建設(shè)項(xiàng)目征地補(bǔ)償費(fèi)用構(gòu)成及征收標(biāo)準(zhǔn)

化工建設(shè)項(xiàng)目用地如以出讓的有償方式取得用地的，建設(shè)用地征地費(fèi)用至少包括以下內(nèi)容：

4.1征撥土地補(bǔ)償費(fèi)（征地費(fèi)）

征撥土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)四項(xiàng)費(fèi)用。

土地補(bǔ)償費(fèi)是征地費(fèi)的主要部分。土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為：①征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。②征用其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征用其他土地安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

4.2土地有償使用費(fèi)

土地有償使用費(fèi)是指土地行政主管部門代表國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)交給土地使用者，由土地使用者向土地行政主管部門繳納相當(dāng)于土地使用價(jià)值（價(jià)格）的費(fèi)用。它包括土地使用權(quán)出讓金、土地租賃金和土地使用權(quán)作價(jià)出資人股金。

4.2.1土地使用權(quán)出讓金

土地使用權(quán)出讓金是指土地行政主管部門通過(guò)出讓的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用者向土地行政主管部門繳納相當(dāng)于整個(gè)使用期間土地使用價(jià)值（價(jià)格）的費(fèi)用。

根據(jù)國(guó)土資源部實(shí)施的《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（國(guó)土資【2006】307號(hào)文）第三條的規(guī)定：工業(yè)項(xiàng)目必須依法申請(qǐng)使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地。對(duì)少數(shù)地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項(xiàng)目用地，在確定土地出讓價(jià)格時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的60%執(zhí)行。如果涉及到人員安置事項(xiàng)，在出讓價(jià)格中補(bǔ)償部分還應(yīng)有所核減。

4.2.2新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)

新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)是指國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時(shí)，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第55條第2款規(guī)定：新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)，30%上繳中央財(cái)政、70%留給有關(guān)地方人民政府。

4.3交納與土地有關(guān)的稅金

建設(shè)單位除需要支付有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)之外，還要繳納土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。但項(xiàng)目建設(shè)用地土地使用稅具體使用哪級(jí)稅率，何時(shí)開始征收，是否符合條例規(guī)定的免稅情形，地方政府有很大的自由裁量權(quán)。

二、大型化工建設(shè)項(xiàng)目征地實(shí)踐及注意事項(xiàng)

1.大型化工建設(shè)項(xiàng)目征地實(shí)踐

目前國(guó)家對(duì)化工建設(shè)項(xiàng)目，特別是煤化工產(chǎn)業(yè)政策處于整體收緊趨勢(shì)，這也影響國(guó)家對(duì)于煤化工項(xiàng)目的用地審批也處于謹(jǐn)慎趨勢(shì)。

根據(jù)目前實(shí)踐來(lái)看，各類化工建設(shè)項(xiàng)目征地一般采用以下兩種方式：一種方式是與政府簽署項(xiàng)目用地協(xié)議將土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、新增建設(shè)用地補(bǔ)償使用費(fèi)一次性支付給政府，由政府直接開展項(xiàng)目建設(shè)征地事宜；另一種方式是建設(shè)單位分步分期與政府簽署項(xiàng)目用地協(xié)議，第一步是先簽署土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，待政府完成征地，將集體用地收儲(chǔ)后，再與政府簽署國(guó)有土地出讓合同，支付土地出讓金與新增建設(shè)用地補(bǔ)償使用費(fèi)。

筆者認(rèn)為，采用第一種方式能夠保證項(xiàng)目建設(shè)單位以最快的時(shí)間取得項(xiàng)目用地土地使用證，保證項(xiàng)目建設(shè)用地合法、合規(guī)。

2.化工建設(shè)項(xiàng)目征地注意事項(xiàng)

2.1做好項(xiàng)目廠址規(guī)劃，明確征地范圍內(nèi)的土地用途

國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度并嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，對(duì)劃為“基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)”的土地，不可征作他用。建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，特別注意減少對(duì)農(nóng)用地的占用，這不僅關(guān)系到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，更重要的是貫徹國(guó)家的土地政策。

2.2做好項(xiàng)目用地預(yù)審，落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目用地指標(biāo)

以陜西某煤化工項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目用地因前期未獲得建設(shè)項(xiàng)目用地指標(biāo)而先占地?cái)?shù)千畝，被當(dāng)?shù)貒?guó)土局罰款500多萬(wàn)元。如何解決項(xiàng)目用地指標(biāo)，使之符合國(guó)家以及當(dāng)?shù)厥小⒖h土地利用總體規(guī)劃，一直是困擾項(xiàng)目建設(shè)方的主要難題，一旦違建，項(xiàng)目必然面臨停工、下馬的困境。因此在項(xiàng)目可行性研究階段，建設(shè)單位要盡早啟動(dòng)項(xiàng)目用地預(yù)審工作，充分依托熟悉當(dāng)?shù)赝恋厍闆r的評(píng)估單位編制項(xiàng)目用地預(yù)審材料，從項(xiàng)目建設(shè)方案的合理性、用地選址合理性、用地規(guī)模合理性、功能分區(qū)占地面積等多方面進(jìn)行論證，使之盡量符合國(guó)家各項(xiàng)用地標(biāo)準(zhǔn)和要求，為國(guó)土資源部門審查該項(xiàng)目用地，審批項(xiàng)目用地指標(biāo)提供參考依據(jù)。

2.3做好項(xiàng)目分期用地統(tǒng)籌規(guī)劃，及時(shí)辦理必要的用地手續(xù)

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十五條第一款“以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地”。為此，為順利推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展，建設(shè)單位要嚴(yán)格依照土地管理法的相關(guān)規(guī)定，繳納相關(guān)土地補(bǔ)償費(fèi)，以便于建設(shè)單位合法、合規(guī)取得項(xiàng)目建設(shè)用地。

同時(shí)，為保證項(xiàng)目用地補(bǔ)償?shù)慕?jīng)濟(jì)利益，建設(shè)單位從擴(kuò)建角度考慮將預(yù)留擴(kuò)建用地作為永久用地與先期用地統(tǒng)籌規(guī)劃、一次性與當(dāng)?shù)卣勍渍鞯匮a(bǔ)償事宜，分期實(shí)施。但根據(jù)國(guó)家有關(guān)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用或不按批準(zhǔn)用途使用國(guó)有土地的，由土地管理部門依法收回土地使用權(quán)，因此項(xiàng)目建設(shè)單位在預(yù)留用地征地時(shí)必須辦理必要的手續(xù)或妥善處理，以避免造成不必要的利益損失。

三、工程建設(shè)征地補(bǔ)償工作中存在的問(wèn)題及建議

1.土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)滯后、補(bǔ)償形式單一不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

目前對(duì)被征地農(nóng)民主要是采取貨幣形式的一次性安置，而沒(méi)有把被征地農(nóng)民納入城市社會(huì)保障體系。許多地方政府以貨幣形式一次性支付征地補(bǔ)償費(fèi)，失地農(nóng)民拿到幾輩子也很難掙到的補(bǔ)償費(fèi)后往往不知道怎么有效利用。土地之于農(nóng)民，除了是必要的生產(chǎn)資料以外，往往還起著生活保障的作用。許多農(nóng)民在土地被征用后，不僅僅意味著失去了生產(chǎn)資料和就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)還失去了最低生活保障。從目前我國(guó)的情況看，可以考慮改目前的一次性貨幣補(bǔ)償為“永久性收益”補(bǔ)償，以保證被征地農(nóng)民有比較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入。

另一方面，我國(guó)現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，補(bǔ)償和安置的標(biāo)準(zhǔn)都非常低且不合理。它既沒(méi)有反映出土地的地理位置、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地市場(chǎng)交易價(jià)格、人均耕地面積等影響土地價(jià)值的經(jīng)濟(jì)因素，也不能體現(xiàn)同一宗土地在不同投資水平或者不同投資情形下出現(xiàn)產(chǎn)出差別的真實(shí)價(jià)值。正是由于征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理，才導(dǎo)致征地補(bǔ)償費(fèi)過(guò)低，補(bǔ)償利益不及損失利益。

應(yīng)借鑒大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的做法，改革征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，根據(jù)農(nóng)地的生產(chǎn)力水平、農(nóng)業(yè)用途的預(yù)期收益，將土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗及建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)、殘地補(bǔ)償費(fèi)等主要補(bǔ)償項(xiàng)目參照當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的價(jià)格，實(shí)行公平補(bǔ)償，充分體現(xiàn)公平的原則。

2.合理解決土地權(quán)屬爭(zhēng)議糾紛，做好地上附著物清點(diǎn)

土地權(quán)屬爭(zhēng)議的成因很復(fù)雜，一是歷史方面的原因，二是宗族利益方面的原因，三是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中形成的糾紛以及其他各種原因。長(zhǎng)期以來(lái)，由于農(nóng)業(yè)效益低下，土地收益很不確定，農(nóng)民并不非常珍惜土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)利，而征地時(shí)涉及的是直接現(xiàn)金收入，在逐利心理的驅(qū)使下，農(nóng)民自然對(duì)山林土地權(quán)屬究根問(wèn)源，因此很容易挑起糾紛。還有一些本是屬同一個(gè)老生產(chǎn)隊(duì)或同族共有的荒地荒水等土地，歷史上沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬劃分，征收時(shí)都想據(jù)為巳有，因此給建設(shè)單位在土地征用中也帶來(lái)了很多實(shí)際問(wèn)題。

為合理解決土地權(quán)屬爭(zhēng)議，必須做到以下幾點(diǎn)：首先，認(rèn)真摸清擬征地塊的權(quán)屬情況，熟識(shí)土地管理方面的法律法規(guī)和我國(guó)的土地所有權(quán)沿革歷史；其次，對(duì)有爭(zhēng)議地塊，在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量分界前要進(jìn)行周密安排，盡量安排有大局觀念強(qiáng)的群眾黨員到現(xiàn)場(chǎng)，以避免糾紛擴(kuò)大；再次，是與政府、國(guó)土資源管理部門以及當(dāng)事人共同做好土地附著物清點(diǎn)，以防止少數(shù)人虛報(bào)或者投機(jī)種植附著物，以虛增補(bǔ)償費(fèi)用；最后，為減少征地補(bǔ)償界面協(xié)調(diào)難度，建設(shè)單位最好選擇與當(dāng)?shù)赝恋匦姓芾聿块T、縣、市人民政府、村委會(huì)簽署征地補(bǔ)償協(xié)議，并由政府一攬子出面解決土地權(quán)屬爭(zhēng)議，補(bǔ)償款的發(fā)放也僅由政府、當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T負(fù)責(zé)統(tǒng)收、統(tǒng)一發(fā)放，以減少土地補(bǔ)償爭(zhēng)議處理。

土地使用權(quán)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文第4篇

為進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，推進(jìn)國(guó)土資源市場(chǎng)化配置，規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為，加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，創(chuàng)造公開、公平、公正的土地市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）和《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)）精神和有關(guān)法律法規(guī)政策的規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范土地資產(chǎn)管理有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、嚴(yán)格執(zhí)行土地有償使用制度

除國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定可以采取行政劃撥方式供應(yīng)的土地之外，其它建設(shè)用地一律實(shí)行有償使用。

（一）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅開發(fā)等各類經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓。

（二）工業(yè)用地要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式供地，確需以協(xié)議出讓方式供地的，必須符合協(xié)議出讓條件和程序；項(xiàng)目用地必須達(dá)到投資強(qiáng)度、開發(fā)進(jìn)度等控制性指標(biāo)要求。

（三）原工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變?cè)猛镜那疤嵯?，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不再收取或調(diào)整土地有償使用費(fèi)；其它項(xiàng)目改變土地用途或擴(kuò)大容積率的，必須依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地變更登記。

（四）以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)改變?cè)鷾?zhǔn)用途的，按新規(guī)劃用途評(píng)估確認(rèn)地價(jià)與原用途剩余年期評(píng)估確認(rèn)地價(jià)差值收取土地使用權(quán)出讓金。

二、加強(qiáng)劃撥土地使用權(quán)管理

（一）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其它原因停止使用國(guó)有土地的，由國(guó)土資源行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地政府批準(zhǔn)，可無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)并納入政府的土地儲(chǔ)備庫(kù)。破產(chǎn)企業(yè)原址用地收回后出讓的，根據(jù)市政府黃政〔2000〕19號(hào)文的有關(guān)規(guī)定辦理。

（二）原劃撥土地使用權(quán)屬于經(jīng)營(yíng)性用地的，必須按規(guī)定交納土地年租金，使用者也可以補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金。

（三）在原劃撥用地范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的工業(yè)項(xiàng)目，不再收取土地使用權(quán)出讓金，其它項(xiàng)目按本條第（四）、第（五）款規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

（四）經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)建設(shè)，且符合城市規(guī)劃條件的，應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地。

（五）經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)公開交易，〖JP4〗按照規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金；低于市場(chǎng)價(jià)交易的，政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先收儲(chǔ)。〖JP〗

（六）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的使用者，如改變土地用途，必須依法辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

三、依法加強(qiáng)征地管理

（一）各項(xiàng)建設(shè)用地的征用和供應(yīng)，依照法律規(guī)定由市、縣政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)，市、縣國(guó)土資源部門及其征地機(jī)構(gòu)統(tǒng)一組織實(shí)施。禁止各類中介機(jī)構(gòu)和其他組織從事征地和供地，嚴(yán)禁越權(quán)批準(zhǔn)征用土地。各地要按照法定程序征用農(nóng)村集體土地，并按照法定標(biāo)準(zhǔn)給予農(nóng)民合理的補(bǔ)償，嚴(yán)禁拖欠、截留和挪用征地補(bǔ)償費(fèi)用。

（二）各級(jí)各部門要嚴(yán)格征地審核和征地補(bǔ)償、安置監(jiān)督，進(jìn)一步規(guī)范征地程序。任何單位和個(gè)人不得擅自與農(nóng)村集體組織或土地使用權(quán)單位簽訂“征地協(xié)議”。

（三）各級(jí)各部門要采取有力措施，對(duì)拖欠、侵占、截留和挪用征地補(bǔ)償費(fèi)的，必須限期糾正，情節(jié)嚴(yán)重的，要依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任；凡是拖欠或少付征地補(bǔ)償費(fèi)，必須限期補(bǔ)償?shù)轿弧?/p>

四、實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓及項(xiàng)目建設(shè)跟蹤監(jiān)察備案制度

為進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓及項(xiàng)目建設(shè)行為，加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，從源頭上預(yù)防和治理腐敗。

（一）經(jīng)營(yíng)性土地出讓必須堅(jiān)持“公開、公平、公正”的原則，任何單位和個(gè)人，包括各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部，不得違規(guī)干預(yù)經(jīng)營(yíng)性土地的招標(biāo)、拍賣、掛牌。

（二）各級(jí)國(guó)土部門在進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌時(shí)必須由同級(jí)監(jiān)察部門現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。限時(shí)將招標(biāo)、拍賣、掛牌方案及招標(biāo)、拍賣掛牌結(jié)果報(bào)同級(jí)監(jiān)察部門備案。

（三）儲(chǔ)備土地及收回土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由國(guó)土資源行政主管部門擬定方案，送同級(jí)人民政府集體研究確定。

土地使用權(quán)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文第5篇

“城中村”土地目前存在的主要問(wèn)題：一是產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明，權(quán)屬界定不清。一般來(lái)說(shuō)，這部分土地涉及若干集體土地所有權(quán)單位，而由于現(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的概念設(shè)定模糊，在行使具體權(quán)利時(shí)，作為所有權(quán)人的農(nóng)民集體的真實(shí)意愿難以得到真正體現(xiàn)，造成了農(nóng)民集體在收益分配上的不均。二是土地利用管理不規(guī)范，擾亂了國(guó)有土地市場(chǎng)秩序。由于“城中村”集體土地所處位置的特殊性，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)非常混亂，主要表現(xiàn)為農(nóng)民住宅私自轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，不辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)擅自改變用途、將集體土地作為資產(chǎn)參與企業(yè)入股等。三是征地難。征地補(bǔ)償制度的不健全是造成征地難的主要原因?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，征用土地按照被征土地的原用途給予補(bǔ)償，在具體執(zhí)行過(guò)程中，是以農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式和投入為參照制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這給地理位置相同但農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式不同的土地帶來(lái)了征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的差異，也帶來(lái)了補(bǔ)償?shù)牟缓侠硇?，最終造成了征地的第一難。征地難的第二個(gè)原因是，以人均耕地制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在“城中村”征地執(zhí)行中矛盾更加突出。往往在同一個(gè)單位征地過(guò)程中涉及兩個(gè)或兩個(gè)以上農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，由于人均耕地的不同，形成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的差別，使得補(bǔ)償?shù)偷霓r(nóng)民難以接受。 “城中村”集體土地的特殊性，決定了對(duì)這部分土地的管理必須在現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，采取相對(duì)特殊的管理方法。

調(diào)整摸底，建立臺(tái)賬，明晰產(chǎn)權(quán)。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的全部集體土地進(jìn)行一次大清查。調(diào)查分兩種類型進(jìn)行，一是農(nóng)用地清查，對(duì)全部農(nóng)用地按1：1000到1：2000的比例，按圖斑建立臺(tái)賬，按組分村統(tǒng)計(jì)，并發(fā)放《集體土地所有權(quán)證》；二是對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行清查。此類用地調(diào)查難度較大，情況較為復(fù)雜，但主要應(yīng)以歷史上的有批準(zhǔn)權(quán)的單位頒發(fā)的批準(zhǔn)手續(xù)為準(zhǔn)。分清集體所有和國(guó)家所有的土地性質(zhì)，然后按城鎮(zhèn)地籍調(diào)查的標(biāo)準(zhǔn)要求建立建設(shè)用地宗地檔案和統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬，按宗登記發(fā)放《集體土地建設(shè)用地使用證》，對(duì)非法買賣、出租、入股等用地一律明確集體土地所有權(quán)和使用權(quán)。

制定統(tǒng)一的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?！俺侵写濉奔w土地的區(qū)位差別不大，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不應(yīng)有太大的差別。但“城中村”的集體經(jīng)濟(jì)組織成員往往因在城市工作和子女入學(xué)的方便造成了外來(lái)人口遷入人數(shù)不斷增加，從而人為地影響了不同村組之間人均耕地面積的懸殊，造成了征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的差別，影響了部分農(nóng)民的利益，造成社會(huì)矛盾和不穩(wěn)定。因此，筆者認(rèn)為國(guó)家正在推行的征地區(qū)片價(jià)應(yīng)首先在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行，實(shí)行“一區(qū)一價(jià)”。

實(shí)行統(tǒng)一的被征地農(nóng)民基本生活保障制度。對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民，可實(shí)行統(tǒng)一的基本生活保障制度，具體辦法是對(duì)不同年齡的農(nóng)民制定不同標(biāo)準(zhǔn)的基本生活保障標(biāo)準(zhǔn)。土地未被征用的，也可由農(nóng)民本人出資繳納，建立臺(tái)賬，當(dāng)土地被征時(shí)，可按一定比例的土地補(bǔ)償費(fèi)和全部安置補(bǔ)助費(fèi)作為基本生活費(fèi)入保，達(dá)到一定年齡后逐年領(lǐng)取基本生活費(fèi)。