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農(nóng)村土地賠償標準范文第1篇

土地流轉經(jīng)營合同范文一轉出方(甲方) 區(qū)(市)縣 鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)

村(社區(qū)) 組

戶主或受托人(單位法定代表人)： 受讓方(乙方)： 地 址：

戶主或法定代表人：

為了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展，穩(wěn)定和完善以家庭承包經(jīng)營為主的農(nóng)村基本經(jīng)營制度，規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉行為，建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權合理流轉機制，切實保護轉出方(承包方)和受讓方的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《成都市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》(試行)及有關法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商一致，特訂立下列條款，并經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和縣級農(nóng)村土地承包流轉服務機構備案和鑒證，作為共同遵守的準則。

一、土地流轉方式：(選擇劃勾)

①轉讓 ②互換 ③出租 ④轉包 ⑤入股 ⑥拍賣 ⑦其他 二、土地流轉用途

三、土地流轉時限

從 年 月 日至 年 月 日止，共計 年。 四、土地流轉數(shù)量及費用甲方將位于 的土地(水面) 市畝的承包經(jīng)營權流轉給乙方。

(1)每畝每年由乙方支付甲方流轉費 元，共計每年應付人民幣 元，每 年遞增 %，合計應付流轉費為： 元。

(2)或每畝每年由乙方支付甲方黃谷(大米) 公斤，共計每年應付黃谷(大米) 公斤。以每年 月 日市場上黃谷(大米)的 價格為計算標準。

(3)入股方式流轉的農(nóng)村土地，按每畝折成股金 元，甲方共占有股份 股，每年按 分紅。

五、土地流轉費支付方式及時間

1、于 年 月 日以 方式一次性支付全部流轉費。 2、每年分 次以 方式分期支付流轉費，支付時間分別為每年的 。

六、流轉土地現(xiàn)狀 1、土地性質(zhì)： 2、土地等級：

2、座落方位：用簡易圖示法標明四方邊界(附合同后)。 七、轉出方的權利和義務

1、權利：①按照合同規(guī)定收取土地流轉費;②對采取轉讓、互換、出租、轉包、入股、抵押和其他形式流轉土地承包經(jīng)營權的，享有根據(jù)雙方約定獲得相關權利。

2、義務：①協(xié)助受讓方按合同規(guī)定行使土地承包經(jīng)營權，幫助協(xié)調(diào)本村(組)內(nèi)用水、用電、道路方面的事宜;②不得干預受讓方正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

八、受讓方的權利和義務

1、權利：對采取轉讓、出租、入股等形式流轉土地承包經(jīng)營權的，享有生產(chǎn)經(jīng)營、管理、產(chǎn)品處理及收益的權利。

2、義務：①依照合同規(guī)定按時足額支付土地流轉費;②不得擅自改變流轉土地所有權性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途，不得使其荒蕪;③受讓方將流轉的土地實行再流轉，必須與轉出方或委托的中介機構按相關政策完善手續(xù);④合同規(guī)定的流轉時限屆滿，不愿繼續(xù)流轉土地，與轉出方或委托的中介機構配合執(zhí)行有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定的相關事宜。

九、合同的變更與解除

有下列情況之一者，合同可以變更或解除：

1、經(jīng)當事人雙方協(xié)商一致，不損害國家、集體和他人利益的; 2、訂立本合同可依據(jù)的國家政策發(fā)生重大變化的;

3、受讓方喪失經(jīng)營能力使合同不能履行的;

4、因不可抗力(重大自然災害等)使合同無法履行的; 5、受讓方擅自改變流轉土地所有權性質(zhì)、農(nóng)業(yè)用途; 6、受讓方未履行按合同，使其荒蕪的; 7、因一方違約，使合同無法履行的;

8、合同規(guī)定的流轉時限屆滿，不繼續(xù)流轉土地的。 十、其他約定

1、在合同有效期內(nèi)轉出方不得調(diào)整受讓方流轉土地，不得影響本合同的履行。雙方另有約定的按約定執(zhí)行;

2、根據(jù)實際情況，土地流轉用途、流轉時限、流轉面積和土地流轉費支付方式與時間以及其他未盡事宜，可附合同副本另行約定。

3、任何其他形式的協(xié)議只能作為本合同副本，并不得與法律、法規(guī)和政策相違背。

十一、違約責任

轉出方因非法干預受讓方的生產(chǎn)經(jīng)營活動，擅自變更或解除合同而致使受讓方受到損失的，轉出方應視其違約程度向受讓方賠償經(jīng)濟損失。受讓方有下列情況之一者，應承擔違約責任，視其違約程度向轉出方賠償經(jīng)濟損失。

1、不按合同約定支付土地流轉費的;

2、荒蕪土地的，破壞土地上附著物的，破壞水利等基礎設施的;

3、擅自改變流轉土地所有權性質(zhì)、農(nóng)業(yè)用途的; 4、不按合同約定使用土地的。

十二、合同糾紛處理如雙方發(fā)生合同糾紛，按《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等有關法律法規(guī)及相關政策執(zhí)行?？傻洁l(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地承包流轉管理服務機構進行糾紛調(diào)解;如調(diào)解后仍有異議，則到縣級農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機構(縣級農(nóng)業(yè)行政主管部門)進行仲裁;也可以直接向人民法院起訴。

十三、補充與附件

本合同未盡事宜，依照有關法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充協(xié)議。本合同的附件和補充協(xié)議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

十四、合同效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋公章之日起生效，至合同期滿為止。

本合同一式三份，合同簽訂雙方各執(zhí)一份、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地承包流轉管理服務機構存檔一份，具有同等法律效力。

轉出方(甲方) 戶主或法定代表人：年 月

鑒證機構 年 月

(簽章) (簽章)

受讓方(乙方) 戶主或法定代表人： 年 月 (簽章)

日 日 日

土地流轉經(jīng)營合同范文二甲方(出讓方)：夕佳山鎮(zhèn)

乙方(受讓方)：

為擴大種植規(guī)模，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，切實維護雙方合法權益，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》、《中華人民共和國合同法》法律、法規(guī)和有關規(guī)定，本著依法、公平、自愿、有償?shù)葏f(xié)商的原則，雙方協(xié)商，簽訂如下協(xié)議：

一、流轉土地位置：夕佳山鎮(zhèn)壩上村曹村組的土地，小地名： 。

二、流轉土面積： 畝，田面積 畝，山面積

三、土地流轉期限：流轉經(jīng)營權時間為20xx年，即 年日止。

四、土地流轉費標準及支付方式：乙方按每畝田每年362斤黃谷折算，每畝每年土地按254斤黃谷折算，每畝每年山按150斤黃谷折算，共計： 斤黃谷為當年市場價支付甲方，從簽字之日起支付第一年的土地流轉費，以后每年 月 日前付清當年土地流轉費用。

五、土地流轉期重大調(diào)整：如果在流轉期間被國家和集體征占用土地，使合同無法履行或者不能完全履行時，不認為違約，土地賠償歸甲方所有，地上附屬設施歸乙方所有。

六、在合同期內(nèi)，因乙方經(jīng)營不善不能繼續(xù)經(jīng)營的，乙方享有轉租權利，甲方不得干預，但乙方負責按合同約定支付甲方土地流轉費用。

七、違約責任：本協(xié)議簽字蓋章后生效，甲乙雙方不得違約，若有違約由違約方承擔一切經(jīng)濟和法律責任。

八、在合同期內(nèi)，甲方確保乙方能在租地內(nèi)開展一切合法經(jīng)營活動，如因甲方原因?qū)е乱曳讲荒苷＝?jīng)營，給乙方造成損失的，由甲方負責賠付乙方全部損失。

九、甲方確保乙方能通過現(xiàn)有公路進行貨物運輸。

十、合同到期后，乙方負責復耕，如乙方不復耕，乙方一次性補助甲方每畝1000元復耕費，由甲方自己負責復耕。

十一、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。自簽訂之日起生效。

甲方(簽字蓋章)： 乙方(簽字蓋章)：

監(jiān)證單位：壩上村村民委員會

20xx年日

土地流轉經(jīng)營合同范文三甲方：漢臺區(qū)鋪鎮(zhèn)安然寺村四組(由村委會代管) 乙方：

根據(jù)土地使用權合理流轉及遵守國家相關產(chǎn)業(yè)政策的前提下，經(jīng)甲乙雙方自愿協(xié)商，并征得涉及土地經(jīng)營權流轉農(nóng)戶簽字同意后，現(xiàn)達成以下合同條款，雙方共同遵守。

一、租用土地范圍及座落：甲方自愿將位于鋪武路東側安然寺村四組3.5畝耕地(詳見四至邊界圖)。

二、租用土地期限：承包期為30年，即從20xx年11月15日起至2041年11月14日止(按公歷年份計算)。

三、租用土地價格：土地承包費每畝每年為600元，按年支付費用。合同簽訂生效之日乙方支付給甲方第一年(20xx年11月15日蛭 20xx年11月14日)土地承包費共計人民幣2100元(大寫貳仟壹佰元整)，以后每年乙方應在6月10日前交清當年土地承包費，不得無故拖欠。土地承包費參照本合同初次承包價格，每滿5年上浮10%，租賃期間不再產(chǎn)生其他費用。

四、其他條款

(一)甲方責任和權利

1、租賃期內(nèi)甲方必須協(xié)助乙方處理好周邊關系，做好各項服務，確保企業(yè)穩(wěn)定生產(chǎn)。

2、合同期內(nèi)，乙方所租用土地甲方不得擅自收回。若提前收回土地，甲方應給乙方經(jīng)濟賠償，賠償標準按土地的建筑物、構筑物、各植物和附著物的市值及租賃期限的余期等實際因事協(xié)商確定。因社會公共建設需要所租賃土地由政府收回的，甲方應在收回土地前6個月，將收回土地的座落、四至范圍、收回理由、收回日期書面通知乙方并予以公告，本合同終止，土地承包費據(jù)實結算。土地上的建筑、附著物及資產(chǎn)賠償歸乙方所有，土地賠償金歸甲方所有。

3、甲方中途無故終止合同，除合同中規(guī)定的賠償外，還應向乙方支付違約金，為總租賃期間總租金的10%。

4、租賃期內(nèi)，甲方的人事等相關變動不得影響此協(xié)議的執(zhí)行。

(二)乙方責任和權利

1、乙方創(chuàng)辦企業(yè)應符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國家安全生產(chǎn)條例，并按時足額交清土地租用款額，如若違約，乙方承擔一切責任。

2、承包期內(nèi)，若乙方停止租用甲方土地，須向甲方代表提出書面申請，以保證甲方能夠順利接茬耕種。

3、乙方創(chuàng)辦企業(yè)工商注冊于甲方所在行政機構，并離有政策規(guī)定招商引資的相關優(yōu)惠政策。

4、在租賃期內(nèi)，乙方有權根據(jù)國家政策對所租賃土地進行聯(lián)營，轉租等行為，甲方不得干預，但需提前征得甲方同意。乙方遵守土地政策，不得修建固定建筑，臨時看管房屋，按土地部門要求辦理。

5、乙方中途無故終止合同，不得要求返還已付清租金，并失去租賃權利。

6、承包期滿后，在同等條件下，乙方優(yōu)先享有租賃權。

7、合同期滿后，若乙方不再租用甲方土地，則乙方支付給甲方一年的土地承包費作為土地復耕補償。土地上的建筑，附著物及所有財產(chǎn)歸乙方所有，并由乙方自行處置。

六、合同未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決，補充說明與本合同具有同等的法律效力。

七、本合同一式二份，安然村村民委員會一份，乙方一份。甲乙雙方簽字后生效。

八、附承包土地四至邊界圖。

甲方簽章：

安然村村民委員會公章、領導：

農(nóng)村土地賠償標準范文第2篇

關鍵詞：農(nóng)村產(chǎn)權抵押;金融創(chuàng)新

中圖分類號：F830.31 文獻標識碼：B 文章編號：1674-0017-2015（6）-0086-06

一、楊凌農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款試點的主要內(nèi)容

（一）農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款“楊凌模式”

“楊凌模式”的建立，切實解決了示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權的確權頒證、流轉以及涉農(nóng)貸款風險補償問題，實現(xiàn)了農(nóng)村產(chǎn)權抵押物全覆蓋，有效化解了涉農(nóng)抵押難問題。

1、建立了完善的運作體系。楊凌示范區(qū)已成立農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款工作領導小組，成員主要包括示范區(qū)金融辦、楊陵區(qū)政府、示范區(qū)國土局、示范區(qū)農(nóng)業(yè)局、示范區(qū)財政局、示范區(qū)規(guī)劃局、示范區(qū)法制辦、楊凌現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)建設管理中心、中國人民銀行楊凌支行、楊陵區(qū)人民法院等單位，全面負責示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款工作。各成員單位具體分工如下：楊陵區(qū)政府負責制訂抵押登記和管理辦法，并做好組織實施工作;示范區(qū)金融辦負責制訂農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資的具體實施辦法，研究設立風險補償資金，建立農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資風險補償機制和激勵機制，協(xié)調(diào)金融機構開展農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資業(yè)務;財政部門負責對風險補償資金設立、流轉試點經(jīng)費提供財政支持;國土資源管理部門、農(nóng)業(yè)部門、房產(chǎn)管理部門負責制訂相關抵押登記管理的辦法;各金融機構負責制訂農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款的具體操作細則。

2、制定出臺配套制度，引導金融產(chǎn)品創(chuàng)新。以《關于支持繼續(xù)辦好楊凌農(nóng)業(yè)高新技術產(chǎn)業(yè)示范區(qū)若干政策的批復》為指導，楊凌示范區(qū)管委會制定出臺了《農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款試點實施意見》、《農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押融資管理辦法》、《農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》、《大棚、養(yǎng)殖圈舍等地上附屬產(chǎn)權及生產(chǎn)設施抵押借款管理辦法》和《活體動物、果園、苗木等生物資產(chǎn)抵押融資管理辦法》等文件，明確農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款抵押標的物涵蓋農(nóng)村土地經(jīng)營權、農(nóng)村房屋、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設施、活體動物及果樹、蔬菜大棚、農(nóng)業(yè)企業(yè)股權、商標專利知識產(chǎn)權、應收賬款等有形無形資產(chǎn)，引導金融機構開辦“金土地”土地經(jīng)營權質(zhì)押貸款、“宅貸通”農(nóng)村住宅房抵押貸款、“蔬寶通”溫室大棚抵押貸款、“搖錢樹”苗木抵押貸款、“畜寶通”活體動物抵押貸款等農(nóng)村信貸創(chuàng)新產(chǎn)品，強力支持農(nóng)業(yè)發(fā)展。

3、確權頒證，辦理抵押登記。分別由農(nóng)業(yè)、畜牧、國土、房管等相關部門對抵押資產(chǎn)進行確權頒證，辦理抵押登記。在人民銀行楊凌支行的積極協(xié)調(diào)下，免除了土地部門對每戶按規(guī)定要收取的數(shù)千元測繪費，頒發(fā)了房屋產(chǎn)權證及他項權證等，推進農(nóng)村金融創(chuàng)新進程。

4、設立農(nóng)村產(chǎn)權交易中心，促進產(chǎn)權流轉。楊凌示范區(qū)管委會設立了農(nóng)村產(chǎn)權交易流轉中心，建立農(nóng)村產(chǎn)權交易平臺。及時收集和各類產(chǎn)權流轉交易信息，組織產(chǎn)權流轉、招拍掛等交易活動。

5、引入農(nóng)業(yè)保險機制，發(fā)揮保險保障功能。楊凌示范區(qū)管委會與人保財險陜西省分公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，啟動政策性農(nóng)業(yè)保險創(chuàng)新試點，對參與抵押試點的活體動物、苗木、果樹等生物資產(chǎn)由人保財險實行應保盡保。已實現(xiàn)了政策性奶牛、能繁母豬保險全覆蓋，設施大棚蔬菜參保大棚5000畝，與3家養(yǎng)殖企業(yè)合作開展生豬、秦川肉牛保險試點，有效發(fā)揮了農(nóng)業(yè)保險的保障作用。其中，“銀保富”設施蔬菜保險產(chǎn)品，除大棚主體、大棚內(nèi)農(nóng)作物因自然災害等原因受到損失外將獲保險保障外，大棚經(jīng)營者因遭受意外傷害導致身故、殘疾、燒傷的，保險人依照條款約定，將屬于被保險人所欠貸款本金余額內(nèi)的保險金優(yōu)先支付給貸款金融機構，剩余部分的保險金支付給受益人，從而保障發(fā)放貸款金融機構的資金安全。

6、建立風險補償基金，緩釋信貸風險。由楊凌示范區(qū)和楊陵區(qū)政府兩級財政共同出資200萬元設立農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資風險補償基金，對掛牌交易的抵押物三個月內(nèi)未能流轉或再流轉后金額不足以歸還貸款的，按照應還款額的80%及時進行代償，由風險補償基金管理機構向抵押人追償后再注入風險補償基金。

7、規(guī)范細化操作流程。楊凌示范區(qū)所涉及四類農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資操作流程分別嚴格按照《楊凌示范區(qū)農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押融資管理辦法（試行）》、《楊凌示范區(qū)農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法（試行）》、《楊凌示范區(qū)農(nóng)業(yè)設施抵押融資管理辦法（試行）》和《楊凌示范區(qū)生物資產(chǎn)抵押融資管理辦法（試行）》四個管理辦法實行。農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資操作流程描述如下：

（1）農(nóng)戶、合作社、家庭農(nóng)場或企業(yè)提出貸款申請并說明貸款用途;（2）對抵（質(zhì)）押物進行確權，需要參加農(nóng)業(yè)保險的產(chǎn)權必須完成參保，與農(nóng)地相關的抵押貸款須由村委會同意;（3）金融機構負責調(diào)查農(nóng)戶、合作社、家庭農(nóng)場或企業(yè)的貸款用途、信貸風險和資產(chǎn)規(guī)模等;（4）對抵（質(zhì)）押物價值予以評估;（5）借款人到政府指定部門辦理抵（質(zhì)）押登記手續(xù);（6）金融機構審議確定期限、金額，與借款人簽訂合同;（7）相關資料在指定管理部門登記備案;（8）金融機構按照合同約定發(fā)放貸款;（9）金融機構、保險機構及指定管理部門對借款人資金使用情況持續(xù)監(jiān)督，確保能夠收回抵（質(zhì)）押貸款;（10）借款人按照合同約定歸還貸款。

以上政策措施的出臺，實現(xiàn)了農(nóng)村資產(chǎn)的確權與流轉的結合，最終形成了貸款申請―確權頒證―銀行受理―價值評估、抵押登記并在農(nóng)村產(chǎn)權交易中心備案―貸款發(fā)放―貸款償還（不能償還貸款時抵押物進入產(chǎn)權交易中心掛牌交易）等一整套貸款流程。

（二）楊凌農(nóng)村產(chǎn)權抵押試點取得成效

從試驗效果來看，農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資拓寬了農(nóng)戶、農(nóng)村中小企業(yè)抵押物范圍，擴大了農(nóng)村信貸規(guī)模，提升了農(nóng)村金融服務效率，初步探索形成了農(nóng)村金融內(nèi)生性發(fā)展模式。

農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款“楊凌模式”的主要成效體現(xiàn)在：

1、攻克了涉農(nóng)貸款抵押物的確權與流轉難題。由于涉農(nóng)資產(chǎn)的管理涉及到政府多個主管部門，產(chǎn)權多樣且分散，其確權、頒證與流轉是老大難問題，也是涉農(nóng)貸款無有效抵押物的關鍵所在。楊凌模式的成功做法無疑攻克了這道難題，且實現(xiàn)了涉農(nóng)資產(chǎn)抵押的全覆蓋，為信貸資金的及時投放鋪平了道路。

2、實現(xiàn)了較大額涉農(nóng)信貸資金的無障礙投入。按抵押物評估價值一定比例發(fā)放貸款，滿足了涉農(nóng)企業(yè)與農(nóng)戶從事規(guī)模種養(yǎng)業(yè)對大額信貸資金的需求，彌補了農(nóng)戶小額信用貸款資金較小的缺憾，實現(xiàn)了較大額涉農(nóng)信貸資金的無障礙投入。

3、促進了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款業(yè)務不僅滿足了涉農(nóng)企業(yè)、農(nóng)戶季節(jié)性和投入周期長的農(nóng)業(yè)資金需求，推動了土地的集約化經(jīng)營;而且，激活了農(nóng)村靜態(tài)存量資產(chǎn)，使農(nóng)民依靠土地資本獲得信貸資金致富，農(nóng)民專業(yè)合作社和涉農(nóng)企業(yè)憑借自有資產(chǎn)融資發(fā)展產(chǎn)業(yè)，促進了農(nóng)村金融制度、機制和產(chǎn)品創(chuàng)新，激發(fā)了農(nóng)村經(jīng)濟活力。

在農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款“楊凌模式”的支持下，占地8.3萬畝的楊凌現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)已初具規(guī)模，設施蔬菜生產(chǎn)基地已建成日光溫室4800多座、中棚4300多畝，建成獼猴桃精品示范園1500畝，大批涉農(nóng)龍頭企業(yè)建成投產(chǎn)。但在實施過程中由于部分機制不健全等原因也有金融機構信貸資金損失的問題，通過以下案例進行分析。

二、案例分析

（一）典型案例

2010年5月17日，法定代表人劉某組建成立了蔬果專業(yè)合作社，注冊資本共計162萬元。2010年6月1日，專業(yè)合作社與楊凌示范區(qū)五泉鎮(zhèn)湯家村簽訂土地租賃合同，租地面積共70.305畝，租賃期限為20年。后期總共投資約200余萬元，建成了50米標準化大棚53.1座。

2011年3月20日，為補充生產(chǎn)經(jīng)營所用流動資金，專業(yè)合作社以自建的53.1座大棚為抵押，由楊陵區(qū)農(nóng)林局辦理了抵押登記手續(xù)，向楊凌農(nóng)村商業(yè)銀行申請大棚產(chǎn)權抵押貸款50萬元。經(jīng)農(nóng)商行審核成功發(fā)放貸款，貸款期間從2010年4月29日至2014年4月28日，期限為36個月，利率為8.382‰，還款方式為按月清息，并且53.1座大棚均完成參保。

受2011年9月長期陰雨影響，專業(yè)合作社40余座大棚不同程度受損，造成直接經(jīng)濟損失100余萬元。經(jīng)過修繕，部分大棚勉強可以繼續(xù)使用。因合作社后期經(jīng)營不善嚴重虧損，劉某無力交付地租，且無法歸還農(nóng)村商業(yè)銀行貸款本息，目前這筆貸款已被農(nóng)村商業(yè)銀行計入可疑貸款之列。另外，抵押物流轉管理也存在問題，即使依法收回大棚產(chǎn)權，年大棚租金僅勉強能夠交付土地年租賃費，已無余款償還貸款本息，給農(nóng)村商業(yè)銀行的信貸資金造成損失。類似的情況還有楊凌綠礬農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社及楊凌慶饗專業(yè)合作社等。其中，因楊凌綠礬農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社無法按期償還農(nóng)村商業(yè)銀行貸款利息，2012年9月11日，農(nóng)商行依法強制收回。完好的大棚不足20座，其它基本倒塌廢棄，已將借款人在楊凌區(qū)金雅都一套房產(chǎn)查封，但大棚和房產(chǎn)流轉執(zhí)行存在困難，造成資金嚴重損失。楊凌慶饗專業(yè)合作社后期經(jīng)營不善嚴重虧損，徐懷慶無力交付地租，債務較高，大棚村和五泉鎮(zhèn)政府接管，現(xiàn)借款人外出兩年未能取得聯(lián)系，無法歸還農(nóng)村商業(yè)銀行五泉支行貸款本息，且抵押物流轉無法執(zhí)行。

（二）案例說明

自2009年12月起，楊凌示范區(qū)開始探索農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資創(chuàng)新試點。這幾年試點工作成效比較顯著，但是不應忽視的是，農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款實際操作過程中仍存在著一些問題，影響和制約了示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資工作的進一步開展。上述案例反映出了示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資工作的部分問題，對其中存在的兩項典型問題予以分析說明。

1、政府支持措施不到位。楊凌農(nóng)村商業(yè)銀行五泉支行之所以向這三家專業(yè)合作社發(fā)放大棚產(chǎn)權抵押貸款，其中一個重要的原因是楊凌示范區(qū)管委會及楊陵區(qū)政府為鼓勵農(nóng)村產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，設立了農(nóng)林產(chǎn)權抵押保證金專戶，并口頭承諾若信貸資金產(chǎn)生風險，政府將補償80%信貸資金。但是，當這三筆大棚產(chǎn)權抵押貸款發(fā)生逾期后，政府承諾資金并未到位，致使五泉支行信貸資金產(chǎn)生較大損失，共計116萬元無法收回。

2、農(nóng)村產(chǎn)權流轉體系不健全。案例中三筆大棚產(chǎn)權抵押貸款發(fā)生逾期，五泉支行按照信貸協(xié)議約定，將大棚收回并進入農(nóng)村產(chǎn)權交易中心進行流轉。但是現(xiàn)實情況是這些抵押品無法流轉，或者即使流轉成功也無法償還信貸資金。據(jù)實地調(diào)研了解，進入農(nóng)村產(chǎn)權交易中心流轉的土地租金約為每畝1000元，一座完好無損的大棚年租金價值2000左右，而三戶專業(yè)合作社的多數(shù)大棚都已倒塌荒廢。首先由于租金定價較高，難以實現(xiàn)抵押品全部流轉;其次即使實現(xiàn)成功流轉，需先向土地所屬村莊交納土地租金，僅以土地上面附著物經(jīng)濟收益來償還五泉支行信貸資金，而這部分收益都不足以歸還貸款利息。

在楊凌示范區(qū)開展的農(nóng)村房屋產(chǎn)權、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設施、生物資產(chǎn)等多項工作也存在類似隱患。若信貸資金發(fā)生違約情況，即使能夠收回作為抵押物的房屋、苗木、活體動物等，也難以在農(nóng)村產(chǎn)權交易市場成功流轉。因此解決好農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款中流轉方面的問題成為農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款持續(xù)發(fā)展的關鍵因素。

三、案例啟示

（一）楊凌農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資試點工作中存在不足

楊凌示范區(qū)在農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資試點中大膽創(chuàng)新，不斷盤活農(nóng)村資產(chǎn)，助推了楊凌現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資試點提升了示范區(qū)農(nóng)村金融服務效率，但因受制于種種因素，目前仍存在著一些實際問題。

1、風險補償機制不健全

楊凌示范區(qū)和楊陵區(qū)政府兩級財政共同出資設立農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資風險補償基金共計200萬元，用于彌補農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款的資金損失，但是在實際操作過程中風由于在設立風險補償基金時，并未相應地出臺配套風險補償具體辦法，即使出現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資風險問題，需要動用風險補償基金時，沒有明確的申請和使用流程，使風險補償金未能彌補金融機構信貸資金損失。同時隨著轄區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款筆數(shù)增大、金額增多，金融機構風險隨之上升，風險補償金從2009年設立之后一直沒有追加，資金量相對不足。

2、農(nóng)村產(chǎn)權流轉體系不健全

（1）土地流轉制度有漏洞。楊凌是我省最早推動土地流轉的地區(qū)，由政府主導，推行合并調(diào)整、反租倒包、企業(yè)租賃、自愿互換、入股合作等五種土地流轉土地流轉過程中有涉及多方主體，包括：土地流出方--農(nóng)民;土地流入方--種植大戶、合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等用地單位;土地流轉管理部門--政府各級管理機構），初步形成了土地流轉治理網(wǎng)絡。

在實地調(diào)研中掌握到土地流轉管理方面還存在一些細節(jié)問題：一是宣傳不到位，導致農(nóng)民缺乏對土地流轉和土地銀行的認識，增加了土地流轉的難度;二是缺乏系統(tǒng)規(guī)范的土地流轉相關文件，缺乏全方位多角度對整個土地流轉過程進行明確系統(tǒng)規(guī)定的文件;三是青苗補償標準不完善，糧食作物在不同的生長階段耗費的種植成本以及能夠帶來的收益是不同的，因此設置賠償標準時應該按照糧食作物的不同階段有不同的賠償標準。

（2）農(nóng)村產(chǎn)權交易中心作用未發(fā)揮。政府主導與市場決定之間缺乏有效的連接，盡管設立了農(nóng)村產(chǎn)權交易中心，但沒有市場需求的有效配合。市場的建立和繁榮需要一定的利益驅(qū)動，而目前農(nóng)村產(chǎn)權流轉后的規(guī)模經(jīng)濟效益還沒有真正體現(xiàn)。楊凌農(nóng)村產(chǎn)權交易中心的設想尚停留在理論層面，又因農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款違約情況較少，對可能存在的現(xiàn)實問題并未真正得到相關部門重視及有效解決。

3、產(chǎn)權價值評估辦法不明確

楊凌農(nóng)村產(chǎn)權流轉中心對農(nóng)戶和中小企業(yè)抵押物的確權登記以及價值評估等工作都存在一定的缺陷。截止2014年8月，楊凌示范區(qū)尚無專門為產(chǎn)權抵押貸款服務的產(chǎn)權價值評估機構。抵押物價格由政府制定或者涉農(nóng)企業(yè)、農(nóng)戶與放貸金融機構協(xié)商決定，易產(chǎn)生人為壓低抵押物價值的情況，勢必影響涉農(nóng)企業(yè)和農(nóng)戶進行產(chǎn)權抵押的積極性。

4、保險發(fā)展滯后且農(nóng)戶參保意識弱

示范區(qū)保險發(fā)展較為滯后，尚不能較好地滿足農(nóng)戶、合作社等防范農(nóng)業(yè)風險的需求。并且據(jù)調(diào)研了解，部分農(nóng)戶參保意識較弱，認為購買農(nóng)業(yè)保險是多此一舉或者青苗補貼太少，不少苗木抵押物未投保。

5、農(nóng)村信用環(huán)境較差

農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資試點在一定程度上推進了新農(nóng)村建設發(fā)展，公民誠信觀念和信用意識有所提高。楊凌示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權抵押風險控制良好，但是仍應當清醒認識到當前農(nóng)村整體信用環(huán)境較差，部分農(nóng)民信用觀念淡薄、對自身信用重視程度低，不利于農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資試點工作的進一步開展。

（二）楊凌示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資支持措施

雖然農(nóng)村產(chǎn)權抵押擔保存在若干風險，但其在擴大農(nóng)村擔保物范圍、降低農(nóng)民貸款門檻方面無疑是積極有益的，為此應從法律、政策、資金保障等多方面進一步推動農(nóng)村產(chǎn)權抵押擔保的實踐。針對楊凌示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資試點工作中存在的問題，特提出以下建議：

1、建立政銀企聯(lián)動機制。農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資試點工作牽涉組織層級、參與主體較多，在信貸風險防控方面，金融機構難以獨立完成持續(xù)動態(tài)化的跟蹤監(jiān)測，必須依靠密切配合、高效聯(lián)動的機制對風險進行反饋、判斷和處置。同時應實現(xiàn)風險控制前移，及早消除管理性風險、盡量減少經(jīng)營性風險對農(nóng)戶利益造成損害。因此要進一步發(fā)揮政府主導作用，建立政銀企聯(lián)動機制，切實提高風險管控水平，在出現(xiàn)經(jīng)營風險初期能夠?qū)崿F(xiàn)及時反饋和快速介入，通過實施土地經(jīng)營權再流轉等有效手段，為化解金融信貸風險提供保障。

2、健全風險補償機制，提高農(nóng)戶參保意識。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然環(huán)境的影響較大，風險系數(shù)較高，由此擴大農(nóng)業(yè)保險覆蓋面對促進示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資試點工作具有重要意義。應從積極擴大農(nóng)業(yè)保險險種和覆蓋面，切實提高農(nóng)業(yè)保險保障水平，爭取農(nóng)業(yè)保險良好發(fā)展環(huán)境等方面多管齊下，積極穩(wěn)妥推進示范區(qū)農(nóng)業(yè)保險發(fā)展。

農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款使農(nóng)戶獲得了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的資金，一定程度上降低了金融機構的風險，但是農(nóng)戶面臨的農(nóng)業(yè)固有風險依然客觀存在。萬一發(fā)生農(nóng)業(yè)災害，不愿參保的部分農(nóng)戶損失較大，部分農(nóng)戶購買農(nóng)業(yè)保險則保險公司需承擔較大損失。因此應當構建多層次、多元化的農(nóng)業(yè)風險保障體系。強制實行農(nóng)業(yè)災害保險，可由保險公司、再保險公司及政府三方分擔保險損失，這樣可有效地化解農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資的相關風險。保險公司與再保險公司按照業(yè)務要求予以賠償，政府應運用財政資金設立農(nóng)業(yè)補償基金，結合農(nóng)業(yè)災害及保險公司賠償情況，向農(nóng)戶及保險公司予以適當?shù)难a償。

3、完善農(nóng)村產(chǎn)權流轉體系。規(guī)范的農(nóng)村產(chǎn)權交易中心應該成為多方主體參與、利益共享的平臺，實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權和市場的有效對接。要切實做好土地流轉的供求登記和信息，接受雙方質(zhì)詢，落實契約關系，辦理合同簽證手續(xù)。針對示范區(qū)實際存在的抵押物流轉難問題，首先可以考慮在借款人申請農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款時要求其提供能夠聯(lián)系合作的下游企業(yè)名錄，若信貸資金無法順利收回，抵押物由其下游企業(yè)接手的可能性較在流轉中心盲目尋找下家應更大些;其次，對于已進入流轉中心的抵押物定價的問題應該予以關注。信貸資金發(fā)生不良，金融機構依照約定收回抵押物，賦予其對抵押物的定價權，更好地結合市場需求規(guī)定抵押物的價格，更有利于其彌補信貸資金的缺口。

4、建立農(nóng)村產(chǎn)權價值評估機構。農(nóng)村產(chǎn)權交易市場需要依靠農(nóng)村產(chǎn)權價值評估機制才能形成農(nóng)村產(chǎn)權的合理價格。由示范區(qū)相關部門完善產(chǎn)權制度，建立產(chǎn)權價值評估機構，對農(nóng)民抵押的產(chǎn)權進行有效、科學、準確的估價，保證農(nóng)村產(chǎn)權應有的價值。農(nóng)村產(chǎn)權價值評估機構對農(nóng)村產(chǎn)權進行價值評估，并向其出具書面證明，為金融機構發(fā)放貸款提供準確的參考，以此作為向金融機構獲得貸款的憑證。比如土地承包經(jīng)營權抵押貸款業(yè)務，既要考慮土地承包經(jīng)營權的的年限，又要考慮到其地面附著物的經(jīng)濟價值，從而對土地承包經(jīng)營權的綜合價值做出合理評估。

5、加強示范區(qū)信用體系建設，增進金融支農(nóng)能力。農(nóng)村信用環(huán)境是開展農(nóng)村金融創(chuàng)新的基礎條件，由人民銀行楊凌支行牽頭，與示范區(qū)相關部門聯(lián)動，打造出農(nóng)村信用體系建設“楊凌模式”，擬建成涵蓋農(nóng)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、家庭農(nóng)場等新型農(nóng)村經(jīng)營主體的農(nóng)村信用信息數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息定期更新、轄區(qū)金融機構共享，較好地解決因信用信息不對稱而長期困擾涉農(nóng)企業(yè)和農(nóng)民無法簡便快捷滿足貸款需求的難題，提高信用等級，降低融資成本，增加貸款的便利性。金融機構運用數(shù)據(jù)庫對農(nóng)戶進行信用評級，以信貸員實地調(diào)查的資料為依據(jù)，建立農(nóng)戶個人信用檔案，優(yōu)先對達到金融機構信用等級標準又有資金需求的農(nóng)戶安排發(fā)放貸款。在信用評級制度的基礎上，以農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款為基點，完善農(nóng)村信用體系，將農(nóng)村抵押貸款擴大為更大范圍上的信用貸款，更大程度地支農(nóng)惠農(nóng)。

6、優(yōu)化農(nóng)村金融生態(tài)環(huán)境。農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資試點工作的良性發(fā)展離不開良好的農(nóng)村金融生態(tài)環(huán)境。積極打造農(nóng)村信用工程，創(chuàng)建信用農(nóng)戶、信用村組、信用鄉(xiāng)鎮(zhèn)，營造重信用、講誠心的社會風氣;加強宣傳教育，采取靈活多樣的形式加大農(nóng)村地區(qū)信用法制的宣傳力度，推進農(nóng)戶電子信用檔案的建立，積極開展農(nóng)戶信用評價。同時要加強正面典型的宣傳力度，推動農(nóng)村信用工程建設的健康發(fā)展。并且要多角度、多層次、多方面地對農(nóng)村產(chǎn)權抵押政策進行宣傳，普及貸款政策，并通過新聞媒體，面向社會廣泛報道農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務方式創(chuàng)新的工作動態(tài)、成效經(jīng)驗和先進典型，為推動農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資試點工作創(chuàng)造良好的環(huán)境。

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The Research on the “Yangling Mode” of Rural Property Right Mortgages

Research Group

農(nóng)村土地賠償標準范文第3篇

關鍵詞：“村改居”；社區(qū)；轉型

“村改居”是農(nóng)村政治經(jīng)濟文化發(fā)展到一定的程度，經(jīng)濟結構、村民就業(yè)方式和文化生活需求等發(fā)展到城鎮(zhèn)水平或者接近城鎮(zhèn)水平的條件下進行的，由農(nóng)村管理模式過渡到城鎮(zhèn)社區(qū)的改革。隨著經(jīng)濟、社會的發(fā)展，越來越多的地區(qū)開始了“村改居”工作，然而都不同程度地陷入了困境。作為處在改革開放前列的佛山，經(jīng)濟發(fā)展水平已經(jīng)基本完成了中級工業(yè)化，進入高級工業(yè)化階段，經(jīng)過幾年的發(fā)展，佛山的城鄉(xiāng)一體化進程已經(jīng)走在全省的前列，全市實現(xiàn)了城鄉(xiāng)“七個統(tǒng)一”：統(tǒng)一了城鄉(xiāng)戶籍，統(tǒng)一了城鄉(xiāng)基本醫(yī)療，統(tǒng)一了城鄉(xiāng)規(guī)劃，統(tǒng)一了城鄉(xiāng)公共基礎設施建設，統(tǒng)一了城鄉(xiāng)免費義務教育，統(tǒng)一了城鄉(xiāng)勞動力管理培訓，統(tǒng)一了城鄉(xiāng)低保標準。因此其在“村改居”上的政策和遇到的問題應該具有一定代表性。課題組在全市范圍內(nèi)進行問卷調(diào)查的基礎上，選取順德區(qū)倫教街道作為具體觀察分析的樣本。

一、“村改居”社區(qū)的特征

倫教地處珠江三角洲腹地，與廣州番禺一水之隔，水陸交通網(wǎng)絡完善，是順德百萬人口中心城區(qū)的組成部分，總面積59.2平方公里，常住人口7.8萬人，外來流動人口約7.8萬人，轄下有10個村（居）。在倫教7.8萬的常住人口中，城鎮(zhèn)居民4.5萬（包括社區(qū)中由原農(nóng)民全部轉為城鎮(zhèn)居民的1.6萬人），農(nóng)村居民3.3萬。2007年實現(xiàn)本地生產(chǎn)總值80億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值333億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值315億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值18億元，出口總額209.16億人民幣，稅收收入6.94億元，財政可支配收入2.9億元。2006－2007年，先后獲得“中國木工機械重鎮(zhèn)”、“獲得“中國玻璃機械重鎮(zhèn)”稱號。倫教現(xiàn)轄下2個居委會，8個村委會，其中常教社區(qū)居委會是2001年由新民村民委員會、北海村民委員會和倫教居民委員會合并而成（順民復〔2001〕57號《關于同意撤銷新民、北海村委會和倫教居委會設置常教居委會的批復》），屬“村改居”；三洲社區(qū)居委會是1991年由大南、大東、烏洲管理區(qū)辦事處和大洲街道辦事處合并而成（順府復〔1992〕47號《關于倫教鎮(zhèn)大南、大東、烏洲管理區(qū)辦事處和大洲街道辦事處合并的批復》），屬“村并居”（一般統(tǒng)稱為“村改居”）。這些新成立的社區(qū)與城市成熟社區(qū)相比，具有典型的轉型期特征：

1、觀念的相對滯后性?！按甯木印焙?，農(nóng)民在身份定位上，已屬于城市居民，但由于長期農(nóng)村工作方式和生活習性的熏陶，社區(qū)內(nèi)的居民仍保留有比較濃的農(nóng)民意識，絕大多數(shù)村都只是名稱變了，社區(qū)干部、社區(qū)居民以及周圍群眾的認識感基本上仍停留在原來的行政村。如不少村民仍習慣性地稱呼居委會主任為“村長”，稱社區(qū)為“我們村”。大部分受訪者不知道“村改居”的情況，同時，他們對村委會和居委會的區(qū)別表示不清楚。90%的受訪者表示不愿意將村委會改為居委會。不少社區(qū)干部認為“村改居”跟原來沒有什么大的分別，不同的只是掛著的牌子從“村委會”換成了“居委會”，而運作方式仍然照舊，因循原先的農(nóng)村工作方法，

2、經(jīng)濟的相對獨立性。“村改居”社區(qū)的轉型是城市化推進的結果，由土地征用帶來的高額補償金讓這些原來的農(nóng)村甚至窮鄉(xiāng)僻壤一夜之間成為“大富翁”，這些社區(qū)均有總量規(guī)模各不相同的集體資產(chǎn)，人均從幾千元到幾十萬元不等，有的凈資產(chǎn)超過億元。這些集體資產(chǎn)大多以房產(chǎn)、地產(chǎn)為主，每年收入完全可以滿足社區(qū)正常運行的開支和社區(qū)干部的工資開支，經(jīng)濟基本上相對獨立，一般不需要依靠財政撥款來維持?！按甯木印焙蟠寮w所有的資產(chǎn)所有權性質(zhì)不變，仍為集體所有，這是“村改居”社區(qū)的福利主要源泉和利益關聯(lián)點。多數(shù)社區(qū)仍舊把發(fā)展經(jīng)濟作為第一要務，而忽略了社區(qū)文化等基本功能建設，其中表現(xiàn)最為突出的現(xiàn)象是黃、賭、毒等丑惡現(xiàn)象越來越盛。

3、明顯的村民自治特性?！按甯木印鄙鐓^(qū)居民的生活基本上集中在原村落的空間內(nèi)，世世代代的家族、宗族、鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親等傳統(tǒng)關系還在起著主導作用，社區(qū)還處于“半熟人社會”狀態(tài)。多數(shù)村（居）“兩委”班子成員和村（居）民，普遍存有“不能讓外來戶占了便宜”的思想，從感情上不接受“外來戶”，不允許他們分享“祖輩留下的土地”和村（居）集體積累資產(chǎn)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)不愿意外地人參加居委會選舉占43.40%，愿意的占21.60%，無所謂的占35%。同時，原村（居）民同居一地，世代相鄰，形成了相對獨立的村（居）文化，這種狹小范圍內(nèi)的文化觀念往往具有排他性，外遷人口在短時間內(nèi)很難融入。同時由于沒有形成分散的單位獨立分割和流動性較強的城市社區(qū)，從“村改居”社區(qū)的區(qū)域范圍、社會關系、社區(qū)利益相關程度、社區(qū)政治參與來看，村民自治的實現(xiàn)條件基本沒變。

4、社區(qū)自治管理的復雜性。城市社區(qū)是各類機關、學校、企事業(yè)單位的集中區(qū)域，可以為社區(qū)建設提供豐富的資源支撐，相比之下村改居社區(qū)由于特定的區(qū)域位置限制，社區(qū)共建資源明顯不足。村改居社區(qū)內(nèi)的人員居住情況相當復雜，除了居住著原來的村民，還有一些商品房的住戶以及大量租居在居民家中的流動人員。有些社區(qū)內(nèi)居住的流動人口已經(jīng)數(shù)倍于原來的村民。而且社區(qū)人員的異質(zhì)性和復雜性增大，有本地人員，也有外地人員；有相對穩(wěn)定的，也有短時暫住的；有經(jīng)商務工人員，也有閑散的社會人員。復雜的人口構成情況，使得社會治安、環(huán)境衛(wèi)生管理等方面的難度大大增加。

二、“村改居”社區(qū)自治面臨的挑戰(zhàn)

由于“村改居”社區(qū)存在以上這些轉型期特性，所以當前在自治上也面臨著諸多挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在：

1、農(nóng)民對城市化的抗拒。一方面隨著改革開放的深入，附著在戶籍制度上的就業(yè)、教育、住房和社會保障等政策，城鄉(xiāng)的差異在逐步彌合，轉為城市戶口的經(jīng)濟收益在日益降低：另一方面農(nóng)村集體經(jīng)濟的發(fā)展，加上國家對農(nóng)民所實行的各種優(yōu)惠政策，這些地方農(nóng)民享受的社會福利，往往高于目前城市居民所享受的福利待遇（見附表）。此外，由于自身文化水平普遍偏低，難以在市場經(jīng)濟中立足，因此，農(nóng)民對實施城市化有抗拒的心理。

附表：“農(nóng)村居民”在適用政策上有如下的不同：

項目

農(nóng)村居民

城鎮(zhèn)居民

政策依據(jù)

計生

處

罰

倫教征收社會撫養(yǎng)費金額按農(nóng)民人均純收入為基數(shù)，按2007年的標準，農(nóng)村居民單方罰44412元。

征收社會撫養(yǎng)費金額按城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為基數(shù)，城鎮(zhèn)居民單方罰78018元。（全區(qū)統(tǒng)一標準）

《廣東省人口與計劃生育條例》、《關于社區(qū)居委中原農(nóng)業(yè)人口違法生育社會撫養(yǎng)費計征標準問題的復函》（佛人口計生函字[2004]15號）

生

育

生育第一個子女是女孩的，安排第二胎指標

“村改居”（即常教）時夫妻雙方均為農(nóng)業(yè)人口，在2004年7月1日前只生育一個子女是女孩的，可在2009年8月31日前按有關規(guī)定再生育一個子女。2009年9月1日起，執(zhí)行城鎮(zhèn)居民的生育政策；

“村并居”（即三洲）時夫妻雙方均為農(nóng)業(yè)人口，在2004年7月前只生育一個子女是女孩的，可在2009年6月30前按規(guī)定再生育一個子女，2009年7月1日起，執(zhí)行城鎮(zhèn)居民的生育政策。

《廣東省人口與計劃生育條例》、關于《廣東省人口與計劃生育條例》實施前村委會改居委會有關生育政策和戶籍管理措施意見的批復（順府辦復[2003]77號）、《批轉區(qū)人口和計劃生育局<關于戶籍制度改革后生育政策的請示>》（順府辦發(fā)〔2004〕101號）、《關于明確城市化期間生育期限問題的復函》（粵計生委函[2003]124號）

項目

農(nóng)村居民

城鎮(zhèn)居民

政策依據(jù)

獎

勵

發(fā)放農(nóng)村獨生子女或純二女戶家庭獎勵：80元/月/人

四年過渡期滿后，取消發(fā)放（如三洲，2008年8月起停止發(fā)放獎勵）

《廣東省人口與計劃生育條例》、《關于明確城市化期間生育期限問題的復函》（粵計生委函[2003]124號）

教育

對父母雙方戶口均登記在我市農(nóng)村村委會并依法領取《獨生子女父母光榮證》的獨生子女，或父母雙方戶口均登記在我市農(nóng)村村委會的純二女戶的女孩，在初中應屆畢業(yè)并參加當年中考者降5分錄取。

四年過渡期滿后，取消降5分錄取優(yōu)惠。

《關于印發(fā)佛山市2007年高中階段學校招生考試工作意見的通知》（佛教考〔2006〕31號）、《關于我市農(nóng)村獨生子女和純二女戶女孩參加高中階段學校招生考試給予照顧錄取的實施意見》（佛人口計[2007]49號）

民政

2008年農(nóng)村五保戶供養(yǎng)標準每人每月500元。

2008年城鎮(zhèn)孤寡供養(yǎng)標準每人每月320元。

《順德區(qū)城鄉(xiāng)居民最低生活保障制度實施辦法》、《關于核定2008年五保供養(yǎng)標準和追加供養(yǎng)經(jīng)費的復函》（順府辦函〔2008〕60號）

人身損害賠償

農(nóng)村居民按照人均純收入5079.78元/年、人均年生活消費支出3885.97元的賠償標準計算。

城鎮(zhèn)居民按照人均可支配收入16015元/年、人均消費性支出12432元的賠償標準計算。

《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]20號）

武裝

新兵入伍條件初中文化程度

入伍條件必須高中文化程度

2、“村改居”集體經(jīng)濟的經(jīng)營體制存在缺陷。順德區(qū)1993年開始全面實施的股份合作制改革，為社區(qū)合作經(jīng)濟組織規(guī)模的擴大，社區(qū)合作經(jīng)濟組織內(nèi)部產(chǎn)權關系的明晰，生產(chǎn)要素配置的優(yōu)化，利益分配機制的建立創(chuàng)造了條件?！按甯木印焙箅m然政府下?lián)艿纳鐓^(qū)經(jīng)費逐年有所增加，但“村改居”社區(qū)并沒有真正納入城市建設和管理體系中來，社區(qū)管理費用及基礎建設等公共費用主要仍由原村集體經(jīng)濟改制后的股份經(jīng)濟合作社承擔。隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，原來的股份合作制內(nèi)在的制度缺陷也逐漸顯現(xiàn)。順德區(qū)在集體經(jīng)濟改制進程中先行一步，將股份合作經(jīng)濟組織進一步轉制為集體經(jīng)濟管理有限公司，實行公司化運作。由于轉制的公司既要按照公司法要求，上繳各種稅費，同時又要承擔絕大部分的社區(qū)公共事務管理和公益事業(yè)發(fā)展費用，因此公司運營不堪重負，經(jīng)濟效益明顯下降。如2007倫教村、組兩級負擔的公共事務管理和公益事業(yè)發(fā)展費用總額分別為一般公共服務4277.58萬元；國防45.38萬元；教育支出9800萬元；文化教育與傳媒412.82萬元；社會保障和就業(yè)1127.25萬元；醫(yī)療衛(wèi)生168.76萬元；環(huán)境保護28.5萬元；公共安全1604.3萬元；城鄉(xiāng)社區(qū)事務7602.88萬元。在改制居委會的強烈要求下，順德區(qū)的集體經(jīng)濟管理有限公司又退回到農(nóng)村股份合作經(jīng)濟組織，按原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織性質(zhì)運行。沉重的公共事務管理和公益事業(yè)發(fā)展費用嚴重制約了社區(qū)股份合作經(jīng)濟組織的快速發(fā)展。

3、社區(qū)自治的難度明顯增強。由于社區(qū)自治面臨人員流動性增強、觀念意識不統(tǒng)一、社區(qū)凝聚力不強等轉型期特征的復雜局面，目前“村改居”社區(qū)自治還無法有效整合全部資源和人力，自治難度明顯增強。這主要源于居住在這些社區(qū)人員的自發(fā)性、無序性以及數(shù)量的龐大，同時隨著城市化的推進以及大量外來工的涌入和聚居，村落的傳統(tǒng)格局開始受到?jīng)_擊和影響，受利益的驅(qū)動，嚴重的超標違章建設行為、良莠不齊的建設質(zhì)量、居住空間的超負荷使用，尤其是那些沿街搭建的簡易用房，外觀簡陋和分布隨意，不但擠占了有限的綠地、院落和道路，還嚴重地破壞了社區(qū)的空間布局和景觀環(huán)境。社區(qū)基礎設施和公共配套服務設施的后天匱乏和難以承載，這都使社區(qū)管理和服務工作處于相當嚴重的艱難和缺位狀態(tài)。

4、社區(qū)公共服務職能亟待增強。對照成熟的城市社區(qū)，“村改居”社區(qū)的公共事務管理能力還有較大差距，這在一定程度上源于“村改居”社區(qū)經(jīng)濟上相對獨立性的經(jīng)濟發(fā)展壓力所導致的。由于“村改居”后仍然由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織負擔絕大部分的公共事務管理和公益事業(yè)發(fā)展費用，這使社區(qū)面臨較大的經(jīng)濟壓力，不得不把發(fā)展經(jīng)濟放在一個很重要的位置，一方面使得社區(qū)構建組織體系時就要有一個社區(qū)經(jīng)濟的直接管理者——村股份經(jīng)濟合作社組織。經(jīng)合社與社區(qū)組織兩位一體的組織形式雖然在過渡階段有利于村級經(jīng)濟對社區(qū)組織的支持，但也很容易導致社區(qū)對經(jīng)濟的整體運行形成包辦，兩者職責不清，在一定程度上不利于形成社企分開的良性社區(qū)組織體系。另一方面有可能影響社區(qū)服務這一核心功能的發(fā)揮，社區(qū)組織工作的定位也可能發(fā)生異化。此外，這種公共支出機制，也導致“村改居”社區(qū)在社區(qū)公共事務的自治上出現(xiàn)兩極分化，集體經(jīng)濟實力強的社區(qū)，因有充足的經(jīng)費，就能為居民提供比較完善的社區(qū)公共服務和進行社區(qū)社會事務的自治。相反，社區(qū)公共事務則往往陷于管理“真空”，如在廣東佛山市三水區(qū)的布心村，村民在1992年變成城市居民后的16年，布心村出現(xiàn)了奇異的發(fā)展停滯：社區(qū)里沒有一條水泥路，村民沒建一棟新樓，沒一個公共電話亭，沒有一盞路燈，沒有任何污水處理設施的現(xiàn)象。而且，“村改居”社區(qū)的日常管理往往仍沿用舊體制模式，依然要承擔包括黨建、人武、計生、綜治、醫(yī)療、土地等多方面工作，因社區(qū)人力、物力有限，社區(qū)服務反而嚴重不到位。

三、制度突破和路徑選擇

（一）明確保障各方的權利，讓他們在城市土地重組進程中得到實際的利益。

第一，確保村民對集體資產(chǎn)的產(chǎn)權不受剝奪?！按甯木印边^程中，應保證改制后農(nóng)村集體資產(chǎn)的權屬關系不變，即原農(nóng)村所有資產(chǎn)，包括經(jīng)營性資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)的產(chǎn)權，未實行股份制改造的，歸原村民集體所有；已實行股份制改造的，歸享有農(nóng)村集體經(jīng)濟分配權的原村民集體所有，村民按股分紅。保障農(nóng)民對集體資產(chǎn)的所有權和收益權不變，在社會保障體系尚未完善之前，這是保障改制后居民基本生活的關鍵。

第二，確保農(nóng)民對土地的承包經(jīng)營權。實現(xiàn)村委會到居委會的轉變，有必要進行土地所有制的改革，把集體土地轉為國有，實現(xiàn)與城市土地制度的對接，但同時也須保證農(nóng)民的利益不受侵害。因此，首先必須明確土地的產(chǎn)權所屬。農(nóng)村土地產(chǎn)權可分解為集體所有權和家庭承包經(jīng)營權，家庭承包經(jīng)營權又包括占用權、使用權、收益權、處分權等?！按甯木印边^程中，應保證農(nóng)民的承包經(jīng)營權不變，也即農(nóng)民對土地的使用權和收益權不被剝奪。同時，維持土地用途不變，因國家建設需要轉為建設用地時，按征地標準給予補償。其次，必須合理分配征地獲得的土地補償費和安置補助費，明確界定征地補償?shù)氖芤嬷黧w?！按甯木印焙螅鍍?nèi)剩余的土地轉為國有，由集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一經(jīng)營管理，所取得的收益應由全體股民按股分享。同時在征地過程中，適當提留建設用地，為集體經(jīng)濟提供發(fā)展空間。

第三，保障基層干部的收入待遇。一是保證基層干部的平穩(wěn)過渡?；鶎幼灾谓M織的干部轉為居委會后，雖然職能、職責有所區(qū)別，但民選的性質(zhì)并沒有變，因此兩委成員可以直接過渡，待任期屆滿再進行重新選舉，這樣既可以消除村干部的憂慮，保證平穩(wěn)過渡，也節(jié)約了資源。二是在保證基層干部工作福利的同時，規(guī)范其收入。作為村委會干部的時候，村集體經(jīng)濟補貼數(shù)額巨大，然而實際上很多是灰色收入。轉制過程中，對基層干部收入進行規(guī)范，由政府統(tǒng)一補貼，同時村集體提供適當?shù)莫劷鹦再|(zhì)的補貼，體現(xiàn)不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的差異，也作為對基層干部一種激勵措施。

此外，在計劃生育政策上，在逐步向城市標準靠攏的同時，要給原村民一個緩沖時間和心理適應期，已經(jīng)享受計劃生育獎勵政策的原農(nóng)村居民，在“村改居”后繼續(xù)享受。還有其他如環(huán)境衛(wèi)生、學校管理、治安等瑣碎而又不得不重視的問題，都有待進行深入探討，尋找恰當?shù)慕鉀Q辦法，協(xié)調(diào)好各方的利益需要。

（二）、建立有利于“村改居”的制度和政策環(huán)境

目前“村改居”在推行過程中，往往碰到制度障礙，使“村改居”舉步唯艱。理順集體經(jīng)濟組織和村委會的關系，完善就業(yè)服務體系，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的保障制度，制定具體可行的“村改居”措施，為“村改居”創(chuàng)造制度和政策環(huán)境。

第一，明確公共管理的主體以及費用來源?！按甯木印焙蟪闪⒌纳鐓^(qū)居委會必須加強社區(qū)建設，改制后原農(nóng)村的市政基礎設施建設和管理應納入市政統(tǒng)一管理范圍。但由于這些費用過于龐大，政府財政不可能一下子承擔全部管護經(jīng)費。因而在“村改居”的實踐中，為使“村改居”平穩(wěn)過渡、減輕政府負擔，往往維持社會公共事務的管理主體、管理范圍和資金投入渠道不變，社區(qū)建設和管理經(jīng)費大部分仍然要從村級集體經(jīng)濟和集體股收益中支付。對于這一問題，要考慮現(xiàn)實的困難，制定明確的計劃，逐步加大公共財政對公共服務的投入，減輕集體經(jīng)濟組織的負擔，直至完全脫離對集體經(jīng)濟的依賴，使集體經(jīng)濟組織真正成為獨立自主的市場經(jīng)濟主體。

第二，建立完善的就業(yè)服務體系?！按甯木印币獜氐浊袛嘣迕駥ν恋氐囊蕾?，必須解決原村民的就業(yè)問題。政府除了給失地農(nóng)民以適當?shù)慕?jīng)濟賠償，鼓勵其自謀出路，還應積極幫助他們實現(xiàn)職業(yè)的轉變，使其真正成為城市的一員，建立和完善失地農(nóng)民的就業(yè)服務體系。一是建立勞動就業(yè)服務機構，發(fā)揮中介機構職業(yè)介紹作用，進一步完善勞動力市場，健全包括就業(yè)信息、咨詢、職業(yè)介紹、培訓在內(nèi)的一條龍社會化就業(yè)服務體系，逐步完善就業(yè)服務信息網(wǎng)絡。二是做好失地農(nóng)民的求職登記。為失地農(nóng)民跨地區(qū)流動就業(yè)提供信息引導和就業(yè)服務，使城鄉(xiāng)勞動力合理有序流動。三是政府要加強與企業(yè)溝通，

（三）推動政府職能社會化，從根本上減輕政府負擔

農(nóng)村土地賠償標準范文第4篇

關鍵詞： 集體建設用地； 土地使用權； 流轉制度

中圖分類號： F301.1 文獻標識碼： A 文章編號： 1673-9973（2013）02-0112-05

土地是人類生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎，其對經(jīng)濟、社會的發(fā)展具有不可替代的作用。隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立和發(fā)展，土地作為一項重要的資源愈發(fā)體現(xiàn)其使用價值的重要性。同時，資源性、稀缺性在當前的經(jīng)濟形勢下更加促使其使用價值的不斷提高。作為社會主義國家，所有制結構決定了土地作為一種資源其所有權主體的特殊性。依照我國現(xiàn)行憲法的規(guī)定，根據(jù)主體的不同，可將土地分為國有土地和集體土地。此種土地制度在我國計劃經(jīng)濟時期對經(jīng)濟發(fā)展、工業(yè)建設發(fā)揮了重要作用，但隨著我國社會主義市場經(jīng)濟制度的建立，此種“城鄉(xiāng)二元”的土地制度成為新一輪經(jīng)濟發(fā)展的障礙，特別是在解決“三農(nóng)”問題、縮小城鄉(xiāng)差距、建立社會主義新農(nóng)村成為當前及今后一個階段主要任務的時期，切實提高廣大農(nóng)民的生活水平，保障農(nóng)村經(jīng)濟持續(xù)、健康、有序發(fā)展成為社會經(jīng)濟建設的迫切任務，構建集體建設用地使用權可流轉制度被多數(shù)專家、學者認為是圓滿完成任務的必經(jīng)途徑和有效手段之一。因其不僅能促進農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，并且對于合理配置土地資源，合理開發(fā)、利用土地資源，保障集體經(jīng)濟組織的土地權益，促進農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

一、完善相關法律，解決下位法與上位法之間的矛盾

有學者將集體建設用地使用權定義為：“是指法定主體依法取得的對農(nóng)民集體所有的土地進行非農(nóng)業(yè)目的的占有、使用和收益的權利”。[1] “土地流轉，即土地的流通和轉讓”，[2]根據(jù)流轉標的不同，可分為土地所有權的流轉和土地使用權的流轉。根據(jù)我國憲法第10條的規(guī)定，在我國土地所有權是禁止流轉的，唯有通過國家征收的形式實現(xiàn)集體土地所有權主體的變更，且只能由集體所有變?yōu)閲宜?。而國有土地使用權的流轉則形式多樣，根據(jù)我國《土地管理法實施條例》的規(guī)定，無償?shù)男问接袆潛?，有償?shù)姆绞桨ǔ鲎尅⒆赓U、作價出資或入股。

如：截至2008年11月，江蘇南通海門市共辦理集體建設用地出讓417宗，出讓面積4357.5畝；集體建設用地轉讓74宗；共辦理集體建設用地租賃73宗，租賃面積623畝。[3]由以上數(shù)據(jù)可知，各地區(qū)的試點工作取得了初步的成果，此種流轉方式占據(jù)了集體建設用地使用權流轉非常大的比重，而接下來的工作就是總結各地區(qū)的成功經(jīng)驗，在全國范圍內(nèi)進行推廣，以此形成全國統(tǒng)一的集體建設用地使用權可流轉制度。據(jù)統(tǒng)計，僅2000年至2002年，安陽市劉家莊、任家莊、三家莊三村集體流轉收入已達1400多萬元，用于修建道路200萬元，建學校、養(yǎng)老院等公益事業(yè)150萬元，上繳國家各種稅費500多萬元，安置1300多個勞動力，人均年收入5000元以上；[4]廣東2006年實現(xiàn)流轉宗數(shù)約2100宗，面積達1500公頃，涉及價款20億元。[5]據(jù)測算，2020年我國要達到城鎮(zhèn)化率60%、工業(yè)化率70%的目標，需要增加1.5億畝建設用地。[6]

在我國，建立集體建設用地使用權可流轉制度是適應經(jīng)濟社會發(fā)展的客觀需要，法學理論為此制度的建立提供了深厚的理論基礎，國家土地政策的推動及試點地區(qū)的實踐經(jīng)驗為此制度的建立奠定了堅實的現(xiàn)實基礎。

為完善立法，解決下位法土地管理法、擔保法和上位法憲法之間以及土地管理法本身法律條文之間的矛盾，應對土地管理法、擔保法相關條出以下修改：（1）秉承憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，將土地管理法第43條修改為：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，可以依法申請使用國有土地或集體所有土地；村民建設住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設，可以依法申請無償使用農(nóng)民集體所有的土地”。（2）將擔保法第34條第3款修改為：“抵押人依法有權處分土地使用權、房屋和其他地上定著物”。

二、改革現(xiàn)行的征地制度

在物權理論上，土地征收是物權變動的一種形式，是國家出于公共利益的需要，依照法定條件和程序，將農(nóng)民集體所有的土地強制收歸國有，并給予相應補償?shù)男袨?。我國憲法?0條、土地管理法第2條、物權法第42條皆有“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”的規(guī)定。此種規(guī)定，為緩解城市擴張、經(jīng)濟發(fā)展對土地的大量需求，進而征收農(nóng)民集體土地提供了法律基礎。

國家只有為了“公共利益的需要”，才能對集體土地進行征收，但我國立法機關并未借鑒西方發(fā)達國家成熟的立法經(jīng)驗，采用概括或列舉的方式明確“公共利益”的內(nèi)涵或外延。因而，在城市建設日益飽和、城市可用土地仍不能滿足經(jīng)濟發(fā)展需求的背景下，為保證經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，政府及用地者開始尋找突破點，他們利用國家法律和司法解釋并未對“公共利益”做出明確規(guī)定的法律漏洞，人為地任意擴大“公共利益”的范圍，將其外延擴大化、商業(yè)化，大量征收集體經(jīng)濟組織所有的土地用于商業(yè)開發(fā)建設，以滿足經(jīng)濟發(fā)展對土地的需求，使得集體建設用地使用權以征為國有的形式變相流轉。該行為不僅損害了廣大農(nóng)民的土地權益，而且不利于土地的合理開發(fā)利用，因此要改革現(xiàn)行的征地制度，使其規(guī)范化。據(jù)《新京報》2011年4月20日的報道，我國土地管理法的修改工作已經(jīng)啟動。筆者建議：可以此次修改土地管理法為契機，或是之后通過最高人民法院司法解釋的方式，對土地征收制度進行如下改革：

（一）明晰“公共利益”的范圍

1. 界定“公共利益”的內(nèi)涵?！掇o源》中將“公益”界定為：“公共之利益，相對于一個人之私利、私益而言”，將“利益”界定為“好處或功用，即指能滿足人們物質(zhì)或精神需要的事物”。美國學者龐德在他的社會法學理論中把利益分為個人利益、公共利益與社會利益，其中公共利益是指涉及政治組織的社會生活并以政治組織社會名義提出的主張、要求或愿望。本質(zhì)上講，龐德所稱的“公共利益”即國家利益。我國法律、法規(guī)、司法解釋未對“公共利益”的涵義作出明確界定，“公共利益”的認定缺乏法律標準。但根據(jù)法律解釋原理、國家現(xiàn)行的土地政策，以及保護農(nóng)民集體土地利益的需要，對“公共利益”的范圍不宜作擴大解釋。因而，應將“公共利益”界定為：為保障國家的安全、發(fā)展，國家機構的正常運行，滿足社會絕大多數(shù)人的生存、生活而必須具備的物質(zhì)基礎。其應具備以下四個特征：（1）公共性。即相對于私人利益，公共利益主體是國家或社會公眾，而不是確定的個體或組織；同時，此種利益主要依賴以政府為代表的公共選擇機制來實現(xiàn)。（2）合理性。由于公共利益的實現(xiàn)經(jīng)常是以減少或損害其他類型的公共利益或私人利益為代價的，因此在認定公共利益時要進行利益權衡，進行利益大小、社會效益、實現(xiàn)代價的比較，最大限度地減少對其他利益的損害。（3）正當性。除國家利益外，對其余公共利益的認定，要體現(xiàn)公共性，廣泛聽取民眾意見，保證公共利益真正滿足公眾的需求。（4）公平性。公共利益的實現(xiàn)是以損害私人利益為代價的，因而要對利益損害者進行合理的補償，以實現(xiàn)社會公平。

2. 明確“公共利益”外延。在大陸法系和英美法系國家，如德國、法國、英國、美國等國，法律同樣規(guī)定，政府為了公共利益的需要可以征收土地，并采用概括或列舉的方式明確規(guī)定“公共利益”的范圍，只是不同國家基于本國國情對公共利益的認定標準略有不同而已。我國土地管理法第54條對以劃撥方式取得國有土地建設項目的范圍進行了規(guī)定；同時，國土資源部制定的《劃撥用地目錄》將用地劃分為公益性和經(jīng)營性，前者可以劃撥方式獲得國有土地使用權；2011年1月21日國務院新頒布的《國有土地上房屋拆遷與補償條例》中，對可征收房屋的情形進行了規(guī)定。因此，可以參照以上法律、規(guī)章的規(guī)定，明確規(guī)定由政府組織實施的基于以下需要的項目可以征收集體建設用地：（1）國防和外交；（2）能源、交通、水利等基礎設施建設；（3）科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)；（4）保障性安居工程建設；（5）對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建。

（二）提高征地補償標準

土地管理法第47條規(guī)定，我國的征地補償標準是：“按照被征收土地的原用途給予補償”，此標準僅從國家經(jīng)濟利益的角度出發(fā)，未考慮失地集體的土地權益，其合理性備受質(zhì)疑。且在當今地價不斷上漲的背景下，該標準與市場脫節(jié)，不能維護失地農(nóng)民的財產(chǎn)利益。此標準下，在國家和集體組織之間產(chǎn)生了土地收益“剪刀差”，激發(fā)了民眾的不滿情緒，使集體建設用地使用權隱性流轉成為可能。

國際上關于征地補償?shù)脑瓌t有：（1）日本的“正當補償”原則，其補償范圍主要包括：產(chǎn)權損失、財產(chǎn)損失、失業(yè)損失和其他損失等，此補償原則是一種比較全面的補償。此外，日本還專門規(guī)定了要“按正常市場交易價計價”的原則；（2）美國的“合理補償”原則，此原則下國家要賠償所有者財產(chǎn)的公平市場價格，包括財產(chǎn)的現(xiàn)有價值和財產(chǎn)未來盈利的折扣價格；（3）巴西的“公平賠償”原則，根據(jù)此原則，征地補償項目包括土地的原購置費用、土地的產(chǎn)出等項目。三種補償原則中，補償程度最高的為“正當補償”原則，“合理補償”原則次之，“公平補償”原則補償程度最低。

為保障集體經(jīng)濟組織成員的利益，在確定了征地項目范圍的前提下，我國要提高現(xiàn)行的征地補償標準。新確立的征地補償標準，既要限定在國家財政的承受范圍之內(nèi)，又要實現(xiàn)失地集體經(jīng)濟組織成員的經(jīng)濟利益。筆者認為新征地補償標準要考慮以下因素：（1）土地的原用途。土地的原用途一定程度決定了其對當?shù)亟?jīng)濟、文化、社會的作用。不同用途的土地因其給當?shù)厮鶐淼睦娌煌?，其價值也就不同。如被征土地原是村辦企業(yè)用地，其不僅給當?shù)卣畮矶愂帐杖?，而且增加了農(nóng)民的經(jīng)濟收入，如果國家要進行補償就要將“農(nóng)民收入的減少”作為補償標準確定的因素。（2）地上附著物。地上附著物是土地上承載的建筑物及其附屬物，附著物的建設要耗費財力、物力和人力。土地被征用，附著物所有權人同時喪失了對附著物的所有權和使用權，造成了經(jīng)濟利益損失。因而，在確定賠償標準時，應將地上附著物作為必要因素加以考慮。（3）土地的市場價格。因土地的位置能夠決定土地使用權流轉時的市場價格，故征地補償標準的確定要借鑒馬克思的級差地租理論。被征收的集體土地大多處于城市邊緣，地理位置優(yōu)越，其一旦被征收，土地所有權人便喪失了原有的經(jīng)濟利益，集體經(jīng)濟組織成員的收入因此而減少。相對來講，如果此種土地通過招標、拍賣的程序進入土地市場進行流轉，憑借其優(yōu)越的地理位置，集體經(jīng)濟組織必然能獲得優(yōu)厚的回報。因而，兩種狀態(tài)下土地收益差的存在，使得在確定征地補償標準時必須要參考土地的市場價格。因此，我國要對現(xiàn)行的征地補償標準進行修改，確立合理的補償標準，補償費用應包括：土地原經(jīng)濟效益、地上附著物的損失、一定比例的市場差價。

（三）完善征地程序

1. 要由征地部門擬定征地補償方案，報同級人民政府進行審批。

2. 受理申請的人民政府組織有關部門對征收補償方案進行論證并對論證結果予以公布，征求被征地集體經(jīng)濟組織成員和社會公眾的意見。

3. 受理申請的人民政府應對所征求的意見進行論證并對原征收補償方案進行修改，公布修改后的方案。

4. 根據(jù)方案確定的時間、程序發(fā)放補償費用至集體經(jīng)濟組織，集體經(jīng)濟組織定期內(nèi)按人口數(shù)將補償費用發(fā)放至成員手中。

5. 以上所有程序完成之后進行征地活動。

三、制定《集體建設用地使用權流轉管理法》

建立集體建設用地使用權可流轉制度，首先應對相關規(guī)范性法律文件進行修改，解除對集體建設用地使用權流轉的限制，其次是制定專門的法律以構建我國的集體建設用地使用權可流轉制度，規(guī)范集體建設用地使用權流轉程序。筆者以為，我國立法機關應制定專門的《集體建設用地使用權流轉管理法》，應包括以下內(nèi)容：

（一）集體建設用地使用權流轉的原則

1. 同一市場原則。經(jīng)濟學上對“市場”的界定，是指消費者的集合，而非固定的交易場所。建立集體建設用地使用權可流轉制度，實現(xiàn)國有土地和集體建設用地“同制、同權、同價”，發(fā)揮集體建設用地的資源價值，將國有土地和集體建設用地納入統(tǒng)一的市場，實現(xiàn)權利平等，運用相同規(guī)則，通過市場競爭機制，來實現(xiàn)集體建設用地使用權的流轉。（1）市場準入制度是集體建設用地使用權進入土地市場的門檻，應修改相關法律允許集體建設用地使用權進入土地一級市場進行流轉。（2）建立公平的流轉制度，實現(xiàn)對國有土地和集體建設用地的無歧視待遇。（3）利用市場的公平競爭機制，實現(xiàn)集體建設用地使用權流轉的經(jīng)濟效益最大化。

2. 依法流轉原則。依法流轉原則是指集體建設用地使用權的流轉，要符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序、方式、期限，不得違反法律的強制性規(guī)定，否則流轉行為無效。（1）不符合法定條件的集體建設用地不得進入土地市場進行流轉，否則流轉行為無效。（2）不按法定程序流轉集體建設用地的，視違法情節(jié)的輕重，進行不同的處理：如違反的是不可進行事后彌補的強制性程序（如民主決策程序、審批程序），則此流轉行為無效；如違反的是可事后彌補的任意性程序（如出讓金或租金交付程序），那么此流轉行為可通過修正成為有效的流轉行為。（3）集體建設用地使用權的流轉，必經(jīng)按照法定的出讓、轉讓、出租、轉租、抵押等五種方式進行，不按此方式進行的流轉為無效流轉。（4）集體建設用地使用權流轉的期限，要符合法律最高流轉期限的規(guī)定，超過最高流轉期限的，以最高流轉期限計算，超過部分無效；若流轉期限對合同目的的實現(xiàn)具有決定性意義，則此流轉行為無效。

3. 民主決策原則。民主決策原則是指集體建設用地使用權的初次流轉，要經(jīng)集體經(jīng)濟組織成員會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，方可進行流轉?，F(xiàn)存的大量隱性流轉，都是村委會、村干部或村民個人充當集體建設用地的所有權人，全權行使決策權，損害了集體經(jīng)濟組織的合法權益。民主決策原則的設立，保證了土地真正的所有權人通過法定渠道充分發(fā)表意見，實現(xiàn)其所有權權能，維護其經(jīng)濟利益。

（二）集體建設用地使用權流轉的條件

1. 初次流轉要進行民主決策。集體建設用地使用權屬于農(nóng)民集體所有，為保障集體經(jīng)濟組織成員的土地權益，在進行集體建設用地使用權初次流轉時，應由用地者與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會自愿平等協(xié)商，后經(jīng)集體經(jīng)濟組織成員會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報有權機關進行審批后，集體建設用地使用權才能流轉。

2. 符合土地利用總體規(guī)劃、城市和村鎮(zhèn)建設規(guī)劃。土地利用規(guī)劃是為節(jié)約用地、確保土地的供需平衡和合理開發(fā)利用土地而制定的。目前，我國土地利用規(guī)劃按行政級別來進行劃分，可分為全國級、省級、地（市）級、縣級和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級。集體建設用地使用權可流轉制度的建立，實現(xiàn)了不同所有者土地的“同制、同權、同價”。為保證農(nóng)村的合理布局、促進合理利用農(nóng)村的土地資源，一定要科學制定土地利用規(guī)劃，將集體建設用地納入土地總體規(guī)劃和城市、村鎮(zhèn)規(guī)劃之中。此外規(guī)定只有符合土地規(guī)劃，集體建設用地使用權方能進入土地市場進行流轉。

3. 符合土地用途管制。土地用途管制，即國家為了土地資源的合理開發(fā)利用，促進國民經(jīng)濟和社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，以編制土地利用規(guī)劃的形式劃分土地利用區(qū)，確定土地使用條件，并要求土地所有者和使用者按照國家確定的用途使用土地的制度。自1999年始，我國通過編制各級土地利用規(guī)劃的形式實行土地用途管制，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。集體建設用地使用權的流轉，要符合土地用途管制和土地規(guī)劃確定的用途，未經(jīng)法定程序不能改變土地用途，對擅自改變土地用途的行為，要對責任主體進行處罰，情節(jié)嚴重的要追究相關責任人的法律責任，并將流轉土地恢復原狀。

（三）集體建設用地使用權流轉的方式和期限

建立集體建設用地使用權可流轉制度，實現(xiàn)對國有土地和集體建設用地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，可借鑒我國成熟的國有土地使用權流轉制度，設計集體建設用地使用權的流轉方式、規(guī)定流轉期限。

1. 出讓。參照國有土地使用權的出讓，統(tǒng)一土地使用權出讓的概念，并將其定義為：指土地所有者將土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向其支付出讓金的行為。集體建設用地使用權的出讓，經(jīng)由民主決策，可采用招標、拍賣、協(xié)商等方式，以實現(xiàn)土地效益最大化。集體建設用地使用權出讓的期限，筆者認同一些學者的觀點，住宅用地70年，工業(yè)用地過50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年，具體期限由出讓方和受讓方協(xié)商而定。

2. 轉讓。集體建設用地使用權轉讓，即集體建設用地使用權人將依法取得的建設用地使用權進行轉移的行為。集體建設用地的權利義務被轉讓給受讓人，可以通過買賣、互易、贈與、繼承等方式進行，但轉讓的土地要符合土地用途管制。集體建設用地使用權轉讓的期限為原合同期限扣除轉讓人已使用的期限。

3. 出租。集體建設用地使用權出租，即集體土地所有人將其所有的集體建設用地使用權在一定期限內(nèi)出租給土地使用權人，并收取租金的行為。集體建設用地使用權出租的其他事項，適用合同法中關于租賃合同的規(guī)定。集體建設用地使用權出租的期限，適用合同法最長租賃期限20年的規(guī)定。

4. 轉租。集體建設用地使用權轉租，即集體建設用地承租人將其承租的建設用地使用權另行出租給第三人使用的行為。集體建設用地使用權的轉租，同樣適用合同法中關于租賃合同的相關規(guī)定，轉租要取得土地所有權人的同意；轉租的期限要短于土地出租的剩余期限；同時，非經(jīng)法定程序不得改變轉租土地的用途。

5. 抵押。集體建設用地使用權抵押，即集體建設用地的所有權人或使用權人將集體建設用地使用權作為自己或他人債務的擔保，當債務人到期不能履行債務時，由債權人就該集體建設用地使用權變價優(yōu)先受償?shù)男袨椤鶛嗳说牡盅簷嘁坏崿F(xiàn)，集體建設用地使用權的流轉也即實現(xiàn)。集體建設用地使用權的抵押不同于國有土地的抵押，其分為兩種：一是所有權人進行的抵押，二是使用權人進行的抵押。不同主體進行的抵押，抵押期限不同；所有權人進行的抵押，由所有權人與抵押權人協(xié)商，但抵押最高期限不應超過集體建設用地根據(jù)用途所確定的最高出讓期限；使用權人進行的抵押，抵押期限不應超過集體建設用地原流轉合同的剩余期限。

（四）集體建設用地使用權流轉的程序

1. 初次流轉程序

（1）集體建設用地使用權初次流轉中的出讓和出租，以招標、拍賣的方式進行流轉的，按以下程序進行：第一，集體經(jīng)濟組織持土地所有權證書、2/3以上集體經(jīng)濟組織成員或者2/3以上村民代表的書面同意，向上級有權部門提出審批申請。第二，受理審批申請的有權部門會同城鄉(xiāng)規(guī)劃部門指導提出審批申請的集體經(jīng)濟組織，擬訂出讓或者出租方案，報本級人民政府批準。第三，方案經(jīng)批準后，集體經(jīng)濟組織委托土地交易機構在土地市場對集體建設用地使用權進行招標、拍賣。第四，中標人、競得人憑中標通知書或者成交確認書，與集體經(jīng)濟組織簽訂集體建設用地使用權出讓或者出租合同，并按合同約定向集體經(jīng)濟組織支付出讓金或者租金。第五，受讓人或者承租人持集體建設用地使用權出讓、出租合同，政府批準文件，以及出讓金或者租金支付憑證，向土地管理部門辦理土地登記，領取集體建設用地使用權證書。

（2）集體建設用地使用權初次流轉中的出讓和出租，以協(xié)商的方式進行流轉的，按以下程序進行：第一，集體經(jīng)濟組織持土地所有權證書、2/3上集體經(jīng)濟組織成員或者2/3以上村民代表的書面同意、供地方案、出讓或出租合同等材料，向上級有權部門提出審批申請。第二，受理審批申請的有權部門會同城鄉(xiāng)規(guī)劃部門對申請進行審核，報本級人民政府批準。第三，經(jīng)批準后，受讓人或者承租人按合同約定向集體經(jīng)濟組織支付出讓金或者租金。第四，受讓人或者承租人持集體建設用地使用權出讓、出租合同，政府批準文件，以及出讓金或者租金支付憑證，向土地管理部門辦理土地登記，領取集體建設用地使用權證書。

（3）初次流轉的抵押程序。第一，集體經(jīng)濟組織持土地所有權證書、集體經(jīng)濟組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村辦企業(yè)與抵押權人簽訂的主合同和抵押合同、2/3以上集體經(jīng)濟組織成員或者2/3以上村民代表的書面同意，向上級有權部門提出審批申請。第二，受理申請的有權部門對抵押合同進行審核，報本級人民政府批準。第三，批準后，抵押人與抵押權人持主合同、抵押合同、批準文件至土地管理部門辦理抵押登記。

2. 再次流轉程序

土地使用權人持原協(xié)議、土地使用權證書、與新權利主體（受讓人、承租人、抵押權人）所簽協(xié)議至土地管理部門辦理相關手續(xù)。值得注意的是，原租賃合同無轉租約定或原出租人在原租賃合同中不同意轉租而后又同意的，承租人轉租要取得土地所有權人的書面同意。

（五）建立集體建設用地地價評估體系

為防止集體建設用地使用權被低價流轉造成土地資產(chǎn)流失，保障集體經(jīng)濟組織的經(jīng)濟利益，我們要建立一個科學、規(guī)范的地價評估體系：首先，規(guī)定地價評估是土地流轉的必經(jīng)程序，由具備資質(zhì)的評估機構對待流轉土地進行地價評估；其次，地價評估要遵守國有土地和集體建設用地“同質(zhì)同價”的原則；最后，實現(xiàn)政府最低保護價制度。

（六）合理分配土地收益

因集體建設用地使用權初次流轉和再次流轉涉及的利益主體不同，為確保土地收益的合理分配，流轉收益分配過程中要進行初次流轉和再次流轉的區(qū)分。集體建設用地使用權的抵押，因不涉及利益分配，故此處不予討論。

1. 初次流轉的利益分配。初次分配應以建設用地所有權人為主，各級政府不直接參與土地收益分配。集體建設用地使用權流轉收益的50%，由集體經(jīng)濟組織按該組織實際成員數(shù)平均發(fā)放；余下的50%，由集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一管理使用，用于當?shù)氐慕?jīng)濟、文化、保障性建設，其使用方式和數(shù)額要經(jīng)過2/3以上集體經(jīng)濟組織成員或者2/3以上村民代表的同意。各級政府不直接參與初次分配，以稅收的形式間接參與土地收益的分配。

2. 再次流轉的利益分配。集體建設用地使用權再次流轉的土地收益，溢價部分按初次流轉的分配方法進行分配。如是平價流轉，則不存在收益分配問題，政府可根據(jù)稅法的規(guī)定獲得契稅等稅收收入。

（七）懲處囤積土地行為

2010年12月29日《國土資源部關于房地產(chǎn)閑置土地情況的公告》顯示：1993年至今，我國住宅建設用地共閑置土地201.703642公頃。為防止集體建設用地使用權流轉過程中出現(xiàn)囤積土地、大量閑置土地的情況，在《集體建設用地使用權流轉管理法》中應對用地者的囤積行為規(guī)定嚴厲的處罰措施：（1）對以出讓、出租的方式取得集體建設用地用于非農(nóng)建設的，超過合同約定的動工開發(fā)建設期，滿一年未動工開發(fā)的，由土地管理部門征收相當于全部合同金額20%的土地閑置費，將土地閑置費按集體建設用地使用權初次流轉的收益分配方法進行分配。并責令受讓人、承租人于一定期限內(nèi)動工開發(fā)建設，并對責任主體進行通報批評。期限屆滿仍未動工開發(fā)的，無償收回集體建設用地。（2）對以轉讓、轉租的方式取得集體建設用地用于非農(nóng)建設的，自土地使用權證辦理完畢之日起，滿一年未動工開發(fā)的，由土地管理部門征收相當于全部合同金額20%的土地閑置費，上繳國庫。并責令受讓人、承租人于一定期限內(nèi)動工開發(fā)建設，并對責任主體進行通報批評。期限屆滿仍未動工開發(fā)的，無償收回集體建設用地。（3）滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回集體建設用地。

（八）對集體建設用地使用權流轉進行登記

我國對不動產(chǎn)物權的變動采用的是“登記生效”原則，登記是不動產(chǎn)物權變動的必經(jīng)程序。集體建設用地使用權的流轉，系不動產(chǎn)物權的變動，因而，應按法律的規(guī)定進行登記方可生效。此項登記具有重要作用：一是登記具有公示效力，可以降低市場交易成本，減少法律風險；二是便于國家對集體建設用地使用權的流轉進行監(jiān)督、管理，實現(xiàn)國家對土地用途進行管制。因此，土地管理部門要切實履行集體建設用地使用權流轉登記程序，簡化土地權利歸屬、流轉狀況的查詢程序，以確保市場交易的暢通和安全。

從政府廣泛開展集體建設用地使用權流轉的試點工作到國家一系列政策、地方規(guī)章的出臺，我國集體建設用地使用權流轉已成必然，因而修改《土地管理法》、《擔保法》等相關法律，為建立我國集體建設用地使用權可流轉制度掃除法律障礙成為首要解決的問題。但構建集體建設用地使用權可流轉制度不僅是一個法律層面上的問題，還涉及經(jīng)濟、社會等方面的問題，故此項制度的建立，立法機關和政府要在廣泛調(diào)研、聽取社會各界的意見的基礎上，循序漸進地推進。

一項制度的建立需要以相關配套制度為依托，我國集體建設用地使用權可流轉制度的建立需要以相關經(jīng)濟制度、社會保障制度為基礎。首先是經(jīng)濟制度，國家要完善管理集體建設用地使用權流轉的宏觀調(diào)控手段，通過土地利用規(guī)劃部門、土地管理部門實行定期檢查等手段對集體建設用地使用權流轉狀況、建設用地利用狀況進行管理和監(jiān)督，嚴厲打擊非法流轉行為和囤積土地行為。其次是社會保障制度，要逐步建立和完善農(nóng)村基本社會保障制度，將廣大農(nóng)村居民納入醫(yī)療保險和養(yǎng)老保險的保障范圍內(nèi)。同時，還要完善農(nóng)村基本設施建設。

集體建設用地使用權可流轉制度的建立，將集體建設用地納入土地一級市場，充分發(fā)揮土地的資源性作用，對于我國經(jīng)濟保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展具有重要意義。此制度的建立，必然會增加農(nóng)民收入，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，推動“城鄉(xiāng)一體化”建設，加快社會主義新農(nóng)村建設。

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