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國(guó)有土地征收補(bǔ)償辦法范文第1篇

為加快推進(jìn)2021年棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目土地及房屋征收工作，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《實(shí)施〈國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本工作實(shí)施方案。

二、指導(dǎo)思想

深入貫徹新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想和黨的精神，貫徹落實(shí)關(guān)于工作的重要講話(huà)和重要指示批示精神，貫徹落實(shí)中央、自治區(qū)、自治州經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等一系列會(huì)議精神，按照“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局的要求，以著力改善群眾住房條件為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，以提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善城市環(huán)境為目標(biāo)，統(tǒng)籌規(guī)劃，精心組織，精致建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)完成棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)，最大限度地解決舊城區(qū)住房安全、臟、亂、差、危、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯后等問(wèn)題，大幅改善各族群眾生活水平和居住條件，確保群眾生命財(cái)產(chǎn)安全。

三、征收范圍

綜合一片區(qū)（酒廠片區(qū)、青年街片區(qū)）、綜合二片區(qū)（恰普河路片區(qū)）、綜合三片區(qū)（農(nóng)業(yè)農(nóng)村局片區(qū)、康利小區(qū)西片區(qū)、體育廣場(chǎng)片區(qū)）、別斯托別鄉(xiāng)片區(qū)（恰普河路片區(qū)）、工業(yè)園區(qū)片區(qū)、三小片區(qū)（則新路片區(qū)）。

四、征收依據(jù)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院第590號(hào)令）、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（住建部建房﹝2011﹞77號(hào)）、《實(shí)施<國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>辦法》（自治區(qū)第187號(hào)令）、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償估價(jià)規(guī)則》（新建法﹝2011﹞15號(hào)）、《最高人民法院關(guān)于辦理申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋﹝2012﹞4號(hào)）、《最高人民法院關(guān)于征收國(guó)有土地上房屋時(shí)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》（﹝2012﹞行他字第16號(hào)）。

五、征收原則

1、遵循“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、民生為重、公正公開(kāi)、依法征收”的原則；

2、征收補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣+產(chǎn)權(quán)調(diào)換等方式，由被征收人自主選擇。

六、實(shí)施步驟

（一）確定年度工作計(jì)劃（2021年3月30日前）。

根據(jù)自治區(qū)、自治州統(tǒng)一安排部署，結(jié)合我縣實(shí)際，制定2021年棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施工作計(jì)劃。

（二）成立棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目工作指揮部（2021年6月9日前）。

成立棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目工作指揮部，指揮部由縣委、政府主要領(lǐng)導(dǎo)任指揮長(zhǎng)，分管領(lǐng)導(dǎo)任副指揮長(zhǎng)，辦公室設(shè)在縣住建局一樓，由縣住建局、自然資源局、財(cái)政局等縣直部門(mén)和涉及舊城改建的鄉(xiāng)鎮(zhèn)抽調(diào)人員組成。

（三）底數(shù)摸排宣傳動(dòng)員（2021年6月30日前）。

由指揮部指導(dǎo)各有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)選派專(zhuān)職干部對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行入戶(hù)調(diào)查，集中力量、集中時(shí)間逐戶(hù)進(jìn)行排查，摸清改建區(qū)域內(nèi)居民的住房面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬性質(zhì)、家庭收入、家庭成員、人口、生活狀況、征收意愿、安置方式意愿等基本情況，同時(shí)拍照造冊(cè)存檔，杜絕出現(xiàn)突擊增建、改建、擴(kuò)建、改變用途和其他不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用等違法行為。

（四）加快棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目審批（2021年6月30日前）。

依據(jù)人民政府批復(fù)下發(fā)2021年棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目征收公告，完成各鄉(xiāng)鎮(zhèn)征收人員培訓(xùn)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等前期工作。

（五）征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂（2021年6月30日至2021年10月30日）。

相關(guān)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目前期工作完成后，由征收部門(mén)于2021年6月30日前與鄉(xiāng)鎮(zhèn)簽訂委托征收協(xié)議書(shū)，有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)于2021年10月30日前完成征收工作。

七、征收補(bǔ)償相關(guān)政策及優(yōu)惠辦法

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《實(shí)施〈國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》等規(guī)定，結(jié)合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，制定如下補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

（一）被征收房屋具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》和《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償估價(jià)規(guī)則》由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

（二）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人享有優(yōu)惠價(jià)安置房的權(quán)利。

國(guó)有土地征收補(bǔ)償辦法范文第2篇

房地產(chǎn)調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地供應(yīng)、保障房建設(shè)、商品房銷(xiāo)售、稅收和金融等方面不斷深入，房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲趨勢(shì)得到初步控制。保障房建設(shè)規(guī)模和政策支持力度空前加大，相關(guān)建設(shè)、配置、運(yùn)營(yíng)、退出等管理制度開(kāi)始完善。同時(shí)對(duì)拆遷市場(chǎng)造成了深遠(yuǎn)的影響，首先拆遷成本將受到控制，但被拆遷人的期望不會(huì)降低，從而拆遷周期將延長(zhǎng)，最終影響土地上市。其次需優(yōu)先保證保障房用地供應(yīng)，從而政府和開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)目光將投向何方將不言而喻。最后對(duì)商品房購(gòu)買(mǎi)的限購(gòu)，將導(dǎo)致拆遷人需準(zhǔn)備更多的安置房源用于安置被拆遷人。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化多端的時(shí)期，必然要求作為該行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人員不斷學(xué)習(xí)，從而適應(yīng)市場(chǎng)，滿(mǎn)足相關(guān)方的各種需求。本文將從征收相關(guān)的政策文件解讀出發(fā)，分析征收政策對(duì)各種類(lèi)型項(xiàng)目的影響，并就北京市征收項(xiàng)目的操作流程進(jìn)行匯總。

一、征補(bǔ)條例及其配套文件的要點(diǎn)解讀

（一）征補(bǔ)條例要點(diǎn)解讀

1、對(duì)公共利益的界定清晰，非公共利益拆遷暫時(shí)無(wú)法可依。

《征補(bǔ)條例》對(duì)公共利益的六種情況進(jìn)行了列舉，概念界定更加清晰，但調(diào)整范圍變窄了；同時(shí)，為彌補(bǔ)法律法規(guī)的滯后性，增加了第六條作為兜底條款，即法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

政府亟待改變?cè)诓疬w工作中的角色和被動(dòng)局面，明確政府只承擔(dān)國(guó)有土地上公共利益項(xiàng)目的房屋征收職責(zé)，并通過(guò)強(qiáng)化行政力量保證關(guān)系國(guó)計(jì)民生的項(xiàng)目能夠順利實(shí)施，使政府?dāng)[脫開(kāi)發(fā)商盈利工具的形象；同時(shí)，征補(bǔ)條例沒(méi)有涉及非公共利益部分拆遷，也意在讓政府退出非公共利益拆遷領(lǐng)域，讓非公共利益拆遷回歸市場(chǎng)行為。

2、征收取代拆遷，房屋征收的主體為市縣級(jí)政府。

3、想通過(guò)政府行為來(lái)保證征收與補(bǔ)償不存在任何營(yíng)利目的。規(guī)定建設(shè)單位不能參與搬遷，征收實(shí)施機(jī)構(gòu)不以營(yíng)利為目的。

4、補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)予以明確，補(bǔ)償程序規(guī)定先補(bǔ)償后搬遷。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一直是引發(fā)搬遷矛盾的主要因素。《征補(bǔ)條例》對(duì)征收補(bǔ)償?shù)姆秶?、?biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行了明確，并規(guī)定可對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。明確補(bǔ)償不得低于被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。使市場(chǎng)價(jià)格成為了補(bǔ)償?shù)拙€，彰顯征收的強(qiáng)制性補(bǔ)償，保證被征收人所得補(bǔ)償在市場(chǎng)上能買(mǎi)到區(qū)位、面積類(lèi)似的住房，保障被征收人的居住水平不降低，對(duì)被征收人的切身利益進(jìn)行了保護(hù)，有利于避免發(fā)生社會(huì)矛盾和糾紛。

5、強(qiáng)調(diào)決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)、公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t。

一是作出房屋征收決定前，準(zhǔn)備工作更多，要求更高。包括組織社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、聽(tīng)證會(huì)、制定征收補(bǔ)償方案等，準(zhǔn)備周期也將拖長(zhǎng)，制約因素增多，項(xiàng)目啟動(dòng)將會(huì)變得更加困難。

二是尊重被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)和選擇權(quán)，該條例以大量條款對(duì)“公開(kāi)、公平、公正”的原則進(jìn)行了落實(shí)，改變了過(guò)去拆遷人制定拆遷政策被拆遷人被動(dòng)接受的局面。

三是有利于被征收人之間互相監(jiān)督，對(duì)“釘子戶(hù)”形成廣泛的社會(huì)輿論壓力，促進(jìn)形成公開(kāi)透明和良性互動(dòng)的征收環(huán)境；同時(shí)，征收可能會(huì)因多次論證、聽(tīng)證等因素影響，導(dǎo)致征收周期加長(zhǎng)，與被征收人的溝通工作更加凸顯重要。

6、對(duì)已簽協(xié)議不履行的，只能通過(guò)向法院解決。

取消原《拆遷條例》中規(guī)定已簽協(xié)議可以仲裁、可以訴訟，訴訟期間可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的救濟(jì)途徑，規(guī)定只能等法院判決生效后，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，這樣等待的時(shí)間會(huì)較長(zhǎng)，征收進(jìn)度會(huì)因此變慢。

7、對(duì)于未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的處理辦法。

可以申請(qǐng)行政訴訟或行政復(fù)議的只有被征收人一方。征收的主體是政府，政府不能既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員，強(qiáng)制執(zhí)行的機(jī)關(guān)只能是居中的第三方人民法院。

8、征補(bǔ)條例增加被征收人產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)。

在過(guò)去的拆遷中，補(bǔ)償方式是由拆遷人一方?jīng)Q定的，如果拆遷人沒(méi)有房源，則可以不提供房源?！墩餮a(bǔ)條例》強(qiáng)調(diào)被征收人的選擇權(quán)，即被征收人如果提出房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的要求，則征收人必須要提供相關(guān)房源。為了舊城改造進(jìn)行的征收，則還應(yīng)在改建地段或就近地段提供住宅。因此，按照《征補(bǔ)條例》精神，預(yù)備符合要求的房源是項(xiàng)目啟動(dòng)的重要前置條件，這對(duì)今后征收工作的實(shí)施提出了更高的要求。

9、強(qiáng)調(diào)征收的前提是保證社會(huì)穩(wěn)定。

《征補(bǔ)條例》的出臺(tái)背景是因各地違法拆遷、暴力拆遷、野蠻拆遷等惡性事件層出不窮，在拆遷領(lǐng)域出現(xiàn)了大量社會(huì)矛盾和沖突，不僅使政府面臨巨大的輿論壓力。而且對(duì)黨和政府形象造成了嚴(yán)重?fù)p壞?！墩餮a(bǔ)條例》的出臺(tái)，除順應(yīng)民意呼聲之外，更是將征收維穩(wěn)工作提高到講政治，講大局的高度，防止征收工作再次成為破壞或影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的事件多發(fā)地帶。

10、對(duì)未登記房屋規(guī)定更為細(xì)化，違法建筑均不補(bǔ)償。

《征補(bǔ)條例》采用更為審慎的態(tài)度，在征收之前對(duì)未進(jìn)行登記的房屋進(jìn)行合法性界定，相當(dāng)于將房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)遺留問(wèn)題提前予以解決，既體現(xiàn)了對(duì)被征收人權(quán)益的尊重和保護(hù)，又為以后的征收掃除了障礙，保障了征收工作的進(jìn)程。

11、僅針對(duì)被征收房屋產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)償，房屋租賃人沒(méi)有規(guī)定。

征補(bǔ)條例只是針對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)人，對(duì)于有租賃關(guān)系的房屋產(chǎn)權(quán)人與租賃人之間的關(guān)系及補(bǔ)償處理由出租人自行解決。

（二）2011年6月7日住建部下發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房【2011】77號(hào)），該文件較2003年出臺(tái)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房【2003】234號(hào)）更體現(xiàn)公開(kāi)、公平、規(guī)范，體現(xiàn)一大政治特點(diǎn)，向民主邁進(jìn)了一步，關(guān)注民生，使補(bǔ)償更為公平。

1、體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償原則，使征收補(bǔ)償價(jià)格與市場(chǎng)交易價(jià)格相匹配，實(shí)現(xiàn)公正評(píng)估。

2、明確強(qiáng)調(diào)由被征收人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，保證了被征收人的自主選擇權(quán)，充分體現(xiàn)民主原則。

3、規(guī)定初步分戶(hù)評(píng)估結(jié)果要公示，避免拆遷工作人員適用標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一性，實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光補(bǔ)償，透明拆遷。

4、操作程序和救濟(jì)措施規(guī)范化，明確規(guī)定征收評(píng)估的流程和方法，力求充分體現(xiàn)被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值，避免因房屋價(jià)值被低估而帶來(lái)的不公平現(xiàn)象。

（三）2011年5月27日北京市人民政府下發(fā)《北京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見(jiàn)》（京政發(fā)【2011】27號(hào)），該文件主要規(guī)定了征收決定項(xiàng)目主體、工作步驟（九步驟）及需公開(kāi)的相關(guān)內(nèi)容（五公開(kāi)）。

（四）2011年6月10日北京市高級(jí)人民法院下發(fā)《關(guān)于施行前已取得拆遷許可證項(xiàng)目所涉案件有關(guān)審判、執(zhí)行工作的若干意見(jiàn)（試行）》（京高法發(fā)[2011]194號(hào)），該文件主要規(guī)定《征補(bǔ)條例》施行前本市國(guó)有土地上已取得拆遷許可證項(xiàng)目所涉案件的申請(qǐng)、受理、判決、執(zhí)行（先予執(zhí)行和強(qiáng)制執(zhí)行）等相關(guān)程序規(guī)定。在審判和執(zhí)行過(guò)程中遵循爭(zhēng)取各方理解和支持，嚴(yán)格依法審查標(biāo)準(zhǔn)，多做矛盾化解工作，慎用強(qiáng)制手段，切實(shí)維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，努力實(shí)現(xiàn)“不強(qiáng)而解、不執(zhí)而行”的工作方針。

（五）2011年10月19日北京市人民政府下發(fā)《關(guān)于廢止〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉等規(guī)章和規(guī)范性文件的決定》第239號(hào)，該文件主要規(guī)定廢止《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年11月1日北京市人民政府第87號(hào)令）、《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》（2001年12月5日北京市人民政府京政函109號(hào)文件）等相關(guān)規(guī)范性文件，但《征補(bǔ)條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷。

（六）2011年11月2日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下發(fā)《北京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償中住房保障優(yōu)先配租配售管理辦法》京建法〔2011〕17號(hào)，該文件主要規(guī)定征收主體及住房保障相關(guān)管理部門(mén)應(yīng)優(yōu)先滿(mǎn)足被征收人符合本市公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房條件的配售配租工作，并要求住房保障部門(mén)拆遷現(xiàn)場(chǎng)辦公，簡(jiǎn)化審批程序，提高辦事效率等相關(guān)事宜。

（七）2011年11月2日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下發(fā)《北京市國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》京建法〔2011〕16號(hào)，該文件主要從維護(hù)大多數(shù)被征收人的利益出發(fā)，規(guī)定國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)要求，評(píng)估機(jī)構(gòu)選定的組織主體，組織程序等內(nèi)容。

（八）2011年11月18日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市人力資源和社會(huì)保障局、北京市工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)了《北京市國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》京建法〔2011〕18號(hào)，該文件規(guī)定主要是國(guó)有土地上房屋征收時(shí)，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償房屋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及進(jìn)行補(bǔ)償相關(guān)程序等。

二、征補(bǔ)條例及配套文件對(duì)拆遷市場(chǎng)的影響

1、對(duì)在施項(xiàng)目的沖擊性較大。主要體現(xiàn)為：居民期望值升高，要求貨幣補(bǔ)償或安置房屋標(biāo)準(zhǔn)更高，普遍存在觀望態(tài)度；拆遷周期將延長(zhǎng)，隨之拆遷成本增大，拆遷難度加大；政府支持力度減弱，沒(méi)有強(qiáng)制拆遷保障，后續(xù)收尾難度大。從而拆遷主體就需創(chuàng)新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點(diǎn)。

2、對(duì)停滯項(xiàng)目和已取得前期手續(xù)但未啟動(dòng)的項(xiàng)目的影響更大，再啟動(dòng)的可能性更小，拆遷成本、難度增大；具有實(shí)施主體變更的可能性；操作程序和組織模式將發(fā)生變化。從而需詳細(xì)分析項(xiàng)目狀況，結(jié)合政策，創(chuàng)新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點(diǎn)；需進(jìn)一步研究分析是否可轉(zhuǎn)入公共利益范疇，由政府實(shí)施征收工作或按協(xié)議收購(gòu)方式實(shí)施。

國(guó)有土地征收補(bǔ)償辦法范文第3篇

關(guān)鍵詞：房屋；征收與補(bǔ)償；相關(guān)問(wèn)題；政策；法律

中圖分類(lèi)號(hào)：DF453文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作的問(wèn)題

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》雖然將房屋征收工作提到了法律的高度上，但是過(guò)于寬泛，缺少落實(shí)細(xì)則。雖然《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的頒布和實(shí)施為房屋征收工作提供了法律保障，但過(guò)于寬泛，缺少具體的操作細(xì)則，使得房屋征收工作沒(méi)有統(tǒng)一的操作行為。隨著經(jīng)濟(jì)和形勢(shì)的發(fā)展，因時(shí)而動(dòng)、因地而變的情況時(shí)有發(fā)生，需要準(zhǔn)備和提交的材料不統(tǒng)一，導(dǎo)致征收工作實(shí)施過(guò)程中，被征收人房屋證明資料不完整或自然人的情況不明確，令征收工作無(wú)法順利、穩(wěn)定地開(kāi)展和完成。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中公共利益的范疇和外延伸縮性、彈性過(guò)大，使得部分為謀取個(gè)人利益的人有機(jī)可乘?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》雖然明確規(guī)定了征收條件是為了公共利益的需要，但在實(shí)際征收中，一些人為謀取個(gè)人私利，混淆概念，把私人建廠或開(kāi)發(fā)小區(qū)等都貼上“為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要”的標(biāo)簽，打著“公共利益”的招牌，掛著“公共利益”的幌子，稱(chēng)其是符合政府納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的項(xiàng)目，使公共利益的范圍更加模糊，公共利益的外延更加龐大。

征收補(bǔ)償不及時(shí)，公民的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的回遷權(quán)缺乏有力的保障。在房屋征收過(guò)程中，一些市、縣因財(cái)政資金不足或人為原因造成征收補(bǔ)償不及時(shí)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，以致公民的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的回遷權(quán)缺乏有力的保障。這樣也給房屋征收工作帶來(lái)了很不好的影響，使房屋征收工作很難大范圍地展開(kāi)，并致使后續(xù)工作無(wú)法進(jìn)行。給一部分百姓造成房屋征收補(bǔ)償款放在政府手里可不能放得下心，只有放在自己手里才是最可靠的的印象。征收補(bǔ)償不及時(shí)現(xiàn)象的存在使政府失去了公信力。

征收補(bǔ)償條例過(guò)分強(qiáng)調(diào)了行政機(jī)關(guān)的主導(dǎo)地位，并且缺乏有效的監(jiān)督。在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，過(guò)分強(qiáng)調(diào)了行政機(jī)關(guān)的主導(dǎo)性，使征收的許多事項(xiàng)都掌控在政府的手中，缺乏有效的監(jiān)督，這樣就使得一些人為謀取個(gè)人私利而放棄原則和失去黨性，致使暗箱操作頻出，腐敗滋生，使社會(huì)矛盾激化，房屋征收與補(bǔ)償糾紛越來(lái)越多，越來(lái)越激烈，影響了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定，并且導(dǎo)致了不可估量的后果。

征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定存在矛盾。征收工作的核心問(wèn)題是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，這也是從拆遷時(shí)代開(kāi)始，兩個(gè)相對(duì)主體之間，爭(zhēng)議最大、矛盾最突出的問(wèn)題。目前的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較拆遷時(shí)已有大幅提高。但是作為兩方爭(zhēng)議最大的土地使用權(quán)的補(bǔ)償問(wèn)題仍未解決。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有權(quán)，實(shí)質(zhì)是取得國(guó)有土地使用權(quán)，這是不爭(zhēng)的事實(shí)?，F(xiàn)行的征收補(bǔ)償政策中明確對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括被征收人房屋價(jià)值的補(bǔ)償及搬遷補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，?duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償只字未提。但事實(shí)上大部分被征收人認(rèn)為，土地使用權(quán)是房屋的附著物，如果政府不來(lái)征收，附加了土地價(jià)值的房屋，特別是城市中心地段房屋會(huì)隨著地價(jià)上漲價(jià)值不斷攀升，但政府征收后地產(chǎn)的增值部分價(jià)值就被政府或者之后摘牌的地產(chǎn)商侵吞了，這是明顯不合理不公平的。這個(gè)問(wèn)題不解決將會(huì)嚴(yán)重阻礙征收工作的順利推進(jìn)。

二、如何加強(qiáng)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作

1、依法征收是做好房屋征收補(bǔ)償工作的前提

嚴(yán)格依照《征收條例》等法律法規(guī)開(kāi)展征收工作，既是維護(hù)公共利益、被征收房屋所有權(quán)人合法權(quán)益的需要，又是順利開(kāi)展征收和保護(hù)征收從業(yè)人員的需要。故此，以依法征收為主線，嚴(yán)格執(zhí)行征收條件和程序，有序地實(shí)施征收工作尤為重要。首先要符合六個(gè)征收前置條件：1.符合公共利益的需要；2.符合我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；3.符合土地利用總體規(guī)劃；4.符合城市規(guī)劃；5.符合專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；6.如以保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建名義申報(bào)，則該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)納入市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。其次，征收程序要不含糊:征收申報(bào)、初步審定、調(diào)查登記、擬定方案、組織論證、征求意見(jiàn)、公布修改情況、組織聽(tīng)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、作出決定、公告、通知停辦手續(xù)一步也不能少。再次，補(bǔ)償程序要到位：確定評(píng)估機(jī)構(gòu)、簽訂評(píng)估合同、提出分戶(hù)價(jià)格、公示評(píng)估結(jié)果、提供評(píng)估報(bào)告、復(fù)核評(píng)估報(bào)告、組織技術(shù)鑒定、訂立補(bǔ)償協(xié)議、作出補(bǔ)償決定、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行、公布補(bǔ)償情況、公布審計(jì)結(jié)果每個(gè)環(huán)節(jié)都要到位。

2、高位推進(jìn)是做好房屋征收補(bǔ)償工作的關(guān)鍵

房屋征收工作難度大，需要解決的問(wèn)題多，只有堅(jiān)強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)作后盾才能順利推動(dòng)。在房屋征收過(guò)程中，各地主要領(lǐng)導(dǎo)親力親為，通過(guò)電視講話(huà)，現(xiàn)場(chǎng)巡查，召開(kāi)動(dòng)員會(huì)、推進(jìn)會(huì)、調(diào)度會(huì)等形式，甚至親自?huà)鞄洶鼞?hù)做動(dòng)遷，顯現(xiàn)出政府的堅(jiān)強(qiáng)決心和表率作用，有力地推動(dòng)了房屋征收工作。同時(shí)，實(shí)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。在作出房屋征收決定前，征收部門(mén)都能結(jié)合本地實(shí)際和征收項(xiàng)目的個(gè)性，進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，在征收過(guò)程中盡可能做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，征收條件不具備或風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高的項(xiàng)目實(shí)行暫緩。

3、安置到位是做好房屋征收補(bǔ)償工作的后盾

為做好征收工作，各地都能多方籌措資金，做到錢(qián)不到帳、安置房不開(kāi)工就不正式啟動(dòng)房屋征收。實(shí)行補(bǔ)償款專(zhuān)款專(zhuān)用，全額撥入征收辦的專(zhuān)戶(hù)，由征收辦統(tǒng)一把關(guān)，做到即簽即付，使被征收人放心，沒(méi)有“打白條”的現(xiàn)象。針對(duì)安置房未完工的情況，采用先給予貨幣補(bǔ)償，待安置房建好后再購(gòu)買(mǎi)的辦法，有效地觶決了被拆遷人的后顧之憂(yōu)。

安置到位還要體現(xiàn)公平公正。在征收的執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格按照政策標(biāo)準(zhǔn)，奉行公平、公正、公開(kāi)，合情、合理、合法的原則，做到一碗水端平、一把尺子量到底的工作方法。嚴(yán)格落實(shí)拆前拆后一個(gè)樣、拆大拆小一個(gè)樣、拆官拆民一個(gè)樣、拆富拆窮一個(gè)樣、拆生拆熟一個(gè)樣的征收準(zhǔn)則，杜絕“先簽約吃虧，后簽約受益”、“多叫的鳥(niǎo)兒多吃食”、私情補(bǔ)償?shù)炔还浆F(xiàn)象的發(fā)生，從而贏得被征收戶(hù)的充分信任和積極配合。安置到位還要體現(xiàn)優(yōu)先保障，只要被征收人符合住房保障條件，就可按簽約拆除先后順序優(yōu)先享受保障性住房。如玉山縣七星街棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目安置保障性住房24戶(hù)，解放中路棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目安置保障性住房5戶(hù)，萬(wàn)年縣安置保障性住房4戶(hù)。

4、補(bǔ)償合理是做好房屋征收補(bǔ)償工作的保障

為了制定出科學(xué)合理、操作性強(qiáng)的征收補(bǔ)償方案，則要改變往日“先結(jié)婚，后戀愛(ài)”的做法，工作人員要逐一登門(mén)入戶(hù)，充分了解被征收戶(hù)的房屋狀況、基本要求、思想動(dòng)態(tài)、家里的特殊情況等，在做到“胸有成竹”的基礎(chǔ)上，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，制定出扎根實(shí)際、便于操作的房屋征收補(bǔ)償方案。如：玉山、德興、萬(wàn)年、波陽(yáng)等縣由于充分吸納了被征收群眾合情合理的意見(jiàn)和建議，遵循了市場(chǎng)規(guī)律，補(bǔ)償方案凸顯出客觀、公正、惠民等基本特性，為整個(gè)征收工作的順利開(kāi)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，還制定了《房屋征收補(bǔ)償信息公開(kāi)制度》。確保房屋征收的相關(guān)法律、法規(guī)政策常年向社會(huì)公布；房屋征收決定、房屋征收補(bǔ)償方案、房屋征收補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)政策和標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償決定在征收范圍內(nèi)公布；房屋調(diào)查結(jié)果、初步評(píng)估結(jié)果、分戶(hù)補(bǔ)償情況等能在征收范圍內(nèi)向被征收人及時(shí)公布。如凡是支持配合征收工作，按時(shí)完成搬遷的被征收人應(yīng)當(dāng)給予諸如階段搬遷獎(jiǎng)、快速搬遷獎(jiǎng)、安置房公攤面積差獎(jiǎng)等，讓先搬者多受益，晚搬者少受益。做到拆官拆民一個(gè)樣、拆富拆窮一個(gè)樣、拆生拆熟一個(gè)樣，杜絕“多叫的鳥(niǎo)兒多吃食”等不公平現(xiàn)象的發(fā)生。

5、部門(mén)配合是做好房屋征收補(bǔ)償工作的靠山

在征收實(shí)施過(guò)程中，各部門(mén)各單位應(yīng)牢固樹(shù)立“上下一盤(pán)棋”思想，無(wú)條件服從和服務(wù)于征收工作這一大局，通力協(xié)作，切實(shí)履職。在停辦業(yè)務(wù)中，工商、稅務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門(mén)要予以配合；在房屋拆除過(guò)程中，管線、電力、自來(lái)水、城管、交警等部門(mén)要全力支持；在動(dòng)遷過(guò)程中，凡是涉及到有被征收人的單位，更應(yīng)全力配合，協(xié)助做通被征收人的思想工作。在房屋征收過(guò)程中，各地沒(méi)有出現(xiàn)采取停水、停電、阻斷交通等野蠻手段逼迫搬遷現(xiàn)象，也沒(méi)有出現(xiàn)采取“株連式拆遷”和暴力征收的行為，沒(méi)有出現(xiàn)貪污、截留、挪用征收補(bǔ)償款的現(xiàn)象。故此，征收工作得到了絕大多數(shù)群眾的支持和理解，沒(méi)有發(fā)生因征收而引起的群體和惡性事件，沒(méi)有出現(xiàn)被征收人赴省進(jìn)京上訪的現(xiàn)象，也沒(méi)有申請(qǐng)過(guò)人民法院實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行的情況，房屋征收工作中沒(méi)有出現(xiàn)違法違規(guī)案件。

結(jié)束語(yǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市進(jìn)程的步伐也不斷加快，在國(guó)有土地上的房屋征收變得越來(lái)越頻繁。房屋征收工作的開(kāi)展為城市的發(fā)展開(kāi)拓了道路。房屋征收工作涉及的范圍廣，人數(shù)多，涉及到不同的利益主體，并且都牽扯到百姓的切身利益，因此房屋征收與補(bǔ)償工作已經(jīng)成為政府工作的重點(diǎn)之一。房屋征收與補(bǔ)償工作要以法律為依據(jù)，積極開(kāi)展和完善房屋征收與補(bǔ)償工作，使房屋征收與補(bǔ)償工作為城市發(fā)展提供良好的社會(huì)環(huán)境。

參考文獻(xiàn)

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國(guó)有土地征收補(bǔ)償辦法范文第4篇

【關(guān)鍵詞】國(guó)有土地；制度；房屋征收；保證

中圖分類(lèi)號(hào)：D922.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

自《房屋征收條例》出臺(tái)和實(shí)施以來(lái)，我國(guó)在國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償方案方面存在的不足正在不斷的體現(xiàn)出來(lái)，并因此而導(dǎo)致了大量征收糾紛的出現(xiàn)，在一定時(shí)間內(nèi)已成為社會(huì)矛盾的熱點(diǎn)，對(duì)于和諧社會(huì)的構(gòu)建帶來(lái)了極大的影響。因而為了確?！斗课菡魇諚l例》得到有效的實(shí)施，筆者結(jié)合自身工作實(shí)踐，提出以下幾點(diǎn)探究性的分析。

1.國(guó)有土地上房屋征收制度保證的根本前提

為了確保國(guó)有土地上房屋征收得到制度上的保障，就必須始終堅(jiān)持民主決策的基本原則，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，才能實(shí)現(xiàn)合法征收，也是房屋征收的根本前提。

1.1始終堅(jiān)持民主決策的基本原則

民主決策是《房屋征收條例》中提出的國(guó)有土地上房屋征收原則。即在廣泛聽(tīng)取民意的同時(shí)，還應(yīng)征詢(xún)房屋被征收人所提出的意見(jiàn)，盡可能地確保房屋征收行為的支持率得到有效的保障和提升。因此房屋征收決策的民主性、透明性、科學(xué)性。

1.2切實(shí)加強(qiáng)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

任何工作的開(kāi)展都具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，而為了工作成效的提升，就必須加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，才能更好地采取有效的措施，盡可能地降低因風(fēng)險(xiǎn)而帶來(lái)的損失。因此對(duì)于房屋征收工作的開(kāi)展更應(yīng)如此。所以為了確保房屋征收的合法性，得到被征收人的支持，就必須加強(qiáng)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。否則就會(huì)引發(fā)諸多導(dǎo)致社會(huì)和諧被破壞的現(xiàn)象發(fā)生。所以在做出征收決定，作為政府職能部門(mén)，必須組織專(zhuān)家加強(qiáng)對(duì)房屋證書(shū)開(kāi)展而可能的導(dǎo)致社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析的同時(shí)提出相應(yīng)的措施予以解決，當(dāng)發(fā)現(xiàn)由于征收可能對(duì)社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)重大影響時(shí)，就必須否決征收決定，最大化的確保政府征收決定的科學(xué)合理性。與此同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)與人民群眾的溝通，對(duì)民情民意有一個(gè)全面的掌握或了解，著力實(shí)現(xiàn)政府工作的社會(huì)化，廣納諫言，以最大化的確保房屋征收工作得到有效的制度保障[1]。

2.國(guó)有土地上房屋征收制度保證的主要措施

2.1人性化的征收國(guó)有土地上的房屋

目前，人性化已成為政府部門(mén)為人民群眾服務(wù)水平高低的重要指標(biāo)，因此在國(guó)有土地上征收房屋時(shí)，除了要嚴(yán)格按照《房屋征收條例》第十七條之相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，還應(yīng)確保征收過(guò)程的人性化，基于此，筆者提出以下幾點(diǎn)人性化的征收措施。一是從提高征收補(bǔ)償靈活性入手，既能選擇采取貨幣的方式對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)也能采用房屋產(chǎn)權(quán)置換的方式進(jìn)行補(bǔ)償，所以作為政府部門(mén)，還應(yīng)為此提供置換產(chǎn)權(quán)的房屋，同時(shí)還應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)置換過(guò)程中，新舊房屋之間的差價(jià)，若征收房屋的價(jià)值低于所置換房屋的價(jià)值，則應(yīng)要求被征收人向政府補(bǔ)差價(jià)，反之，則應(yīng)由政府向被征收人補(bǔ)差價(jià)，并盡可能確保所提供的房屋與被征收房屋的地段相同或相近，總之，必須征得被征收人的同意。二是結(jié)合實(shí)際采取針對(duì)性的補(bǔ)償方式，例如被征收人由于房屋被征收而搬遷時(shí)所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)應(yīng)有征收部門(mén)進(jìn)行支付，對(duì)于置換房屋產(chǎn)權(quán)的被征收人，在置換之前，被征收人由于房屋被征收而臨時(shí)安置時(shí)所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)應(yīng)有征收部門(mén)進(jìn)行支付，或?yàn)槠涮峁┲苻D(zhuǎn)房，以此最大化的確保被征收人因?yàn)榉课菡魇諏?dǎo)致的利益損失降低最低甚至不損失，體現(xiàn)補(bǔ)償方式的多元化；三是對(duì)于生活條件上存在困難的被征收人而言，若其與住房保障條件相符，在享受上述個(gè)性化服務(wù)的同時(shí)，還應(yīng)將其優(yōu)先享受住房保障，在促進(jìn)其居住條件改善的同時(shí)進(jìn)一步彰顯房屋征收的人性化[2]。

2.2市場(chǎng)杠桿下評(píng)估和確定補(bǔ)償價(jià)值

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)和不斷的發(fā)展，我國(guó)很多行業(yè)的發(fā)展得益于市場(chǎng)的杠桿作用和調(diào)節(jié)作用。因而在對(duì)國(guó)有土地上的房屋進(jìn)行征收時(shí)，必須嚴(yán)格按照《房屋征收條例》中的第十九條之規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容對(duì)被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行確定，最大化的避免出現(xiàn)只補(bǔ)房而不補(bǔ)地的傳統(tǒng)貨幣補(bǔ)償中的不足，通過(guò)市場(chǎng)的杠桿作用對(duì)房屋的價(jià)值完全體現(xiàn)出來(lái)。與此同時(shí)，在通過(guò)市場(chǎng)確定房屋的補(bǔ)償價(jià)值時(shí)，還應(yīng)嚴(yán)格按照《房屋征收條例》中有關(guān)被征收房屋價(jià)值評(píng)估之相關(guān)規(guī)定進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，若被征收人對(duì)評(píng)估價(jià)值不認(rèn)可，則可向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)進(jìn)行復(fù)核評(píng)估，若對(duì)復(fù)核結(jié)果仍不認(rèn)可，則可以向評(píng)估專(zhuān)業(yè)委員會(huì)對(duì)其進(jìn)行鑒定，并由所在地的縣一級(jí)的住建部門(mén)制定相應(yīng)的評(píng)估辦法，同時(shí)還應(yīng)向社會(huì)廣泛的公開(kāi)征求意見(jiàn)，最大化的確保房屋的補(bǔ)償價(jià)值得到科學(xué)的確定，確保房屋被征收人能在同等區(qū)位中以市場(chǎng)價(jià)夠得類(lèi)似住房，保證房屋被征收人的合法權(quán)益。

2.3實(shí)行補(bǔ)償決定與強(qiáng)制搬遷相分離

政府作為征收房屋的主體，因此在嚴(yán)格按照《房屋征收條例》的相關(guān)規(guī)定下，有權(quán)作出被征收房屋的補(bǔ)償決定，若房屋被征收人沒(méi)有在規(guī)定期限內(nèi)提請(qǐng)復(fù)議或行政訴訟時(shí)，那么該補(bǔ)償決定的法律效率就會(huì)生效，但是房屋被征收對(duì)象拒絕執(zhí)行時(shí)，人民政府可以向人民法院申請(qǐng)對(duì)不成決定強(qiáng)制性的執(zhí)行。但為了保護(hù)房屋被征收人合法的權(quán)益，應(yīng)嚴(yán)格按照《房屋征收條例》中提出的實(shí)行補(bǔ)償決定與強(qiáng)制搬遷相分離的規(guī)定，人民政府在向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)應(yīng)接受司法的審查，若審查后發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償決定的程序違法和法律缺乏適用性以及根據(jù)錯(cuò)誤等，即使房屋被征收人沒(méi)有提請(qǐng)復(fù)議和行政訴訟時(shí)，同樣應(yīng)補(bǔ)償決定撤銷(xiāo)，利用司法審查對(duì)錯(cuò)誤的補(bǔ)償決定進(jìn)行完善和改進(jìn)。

2.4被征收人行政訴訟權(quán)利得到保障

《房屋征收條例》對(duì)征收決定法定條件、作出決定的程序等均作了詳細(xì)的規(guī)定，如果對(duì)不符合規(guī)定條件的項(xiàng)目，政府作出征收決定，或者作出的征收決定程序違法，或者征收決定損害了被征收人的合法利益，作為被征收人可以依法提起行政訴訟，要求法院對(duì)征收決議予以撤銷(xiāo)。如果政府不能提供充足的證據(jù)和法律依據(jù)來(lái)支持作出的征收決定，法院就會(huì)作出撤銷(xiāo)征收決定的判決。此外被征收人最關(guān)心的就是補(bǔ)償安置結(jié)果，征收決定作出之后，就需要與被征收人就補(bǔ)償安置問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，經(jīng)過(guò)協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)及時(shí)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，并全面履行。若無(wú)法達(dá)成協(xié)議，在征收決定規(guī)定期限后由政府作出補(bǔ)償決定[3]。

3.結(jié)語(yǔ)

綜上所述，《房屋征收條例》為國(guó)有土地上房屋征收提供了良好的制度保證。因而為確保房屋被征收人的合法權(quán)益得到有效的保護(hù)，就應(yīng)以合法征收為前提，在堅(jiān)持民主決策的基本原則的基礎(chǔ)上，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，人性化的征收國(guó)有土地上的房屋，利用市場(chǎng)杠桿下評(píng)估和確定補(bǔ)償價(jià)值，實(shí)行補(bǔ)償決定與強(qiáng)制搬遷相分離，保障被征收人行政訴訟權(quán)利，最大化的實(shí)現(xiàn)房屋征部門(mén)收與被征收人的雙贏。

【參考文獻(xiàn)】

[1]吳海洋.淺析國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作[J].現(xiàn)代交際，2013，12:16.

國(guó)有土地征收補(bǔ)償辦法范文第5篇

關(guān)鍵詞：國(guó)有土地；房屋征收；補(bǔ)償；條例；可操作性指標(biāo)；評(píng)價(jià)

中圖分類(lèi)號(hào)：D912.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1004－0544(2012)04－0134－04

土地，作為國(guó)家賴(lài)以存在、延續(xù)的最重要物質(zhì)資源，自文明創(chuàng)始以來(lái)就一直是人類(lèi)所珍視、追逐的目標(biāo)，“人類(lèi)文明的標(biāo)志就在于通過(guò)以國(guó)家強(qiáng)制力為后盾來(lái)確定人們或各社會(huì)集團(tuán)對(duì)于土地的權(quán)利”。土地征收法律制度作為土地法律制度中的重要組成部分，更需高度關(guān)注與重視。2011年1月19日，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)正式公布并生效，這標(biāo)志著我國(guó)的土地征收法律制度進(jìn)入了一個(gè)全新階段，公眾普遍對(duì)其操作性有著更高的功能期待，然而該條例的可操作性究竟如何，在《條例》剛實(shí)施不久的情形下，可以針對(duì)《條例》文本進(jìn)行評(píng)價(jià)。

一、《條例》的可操作性評(píng)價(jià)指標(biāo)

一部法規(guī)范性文件，即使制定程序合法，內(nèi)容完備且不違背上位法，形式規(guī)范，如果不能在實(shí)踐中得到很好地適用，也只能是沒(méi)有生命力的一紙空文，這樣的立法實(shí)際上是對(duì)寶貴立法資源的浪費(fèi)。因此“可操作性指標(biāo)”是評(píng)價(jià)法律質(zhì)量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，只有具有較強(qiáng)可操作性的法律才可能成為高質(zhì)量的法律。本文中“可操作性”是指，法律規(guī)定有效地付諸行動(dòng)，得到實(shí)施的程度。法律的可操作性強(qiáng)，就意味著法律能夠更有效付諸行動(dòng)，得到更好的實(shí)施；法律的可操作性弱，法律在運(yùn)用中困難程度就更大。

具體說(shuō)來(lái)，法律可操作性評(píng)價(jià)具體指標(biāo)有三，即：規(guī)范完整性、規(guī)范明確性和適用頻率。

規(guī)范完整性主要考察構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)和無(wú)后果構(gòu)成要素的規(guī)范條數(shù)之間的比例。完整的法律規(guī)范構(gòu)成要素包括假定條件、行為模式和法律后果三個(gè)部分。構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)在整部法律中所占比率越高，其從規(guī)范完整性指標(biāo)來(lái)看的法律可操作性越強(qiáng)。因?yàn)槿狈Ψ珊蠊囊?guī)范意味著有行為卻無(wú)相應(yīng)處理結(jié)果，該行為模式的法律效力在實(shí)踐中就會(huì)存在問(wèn)題，常常會(huì)出現(xiàn)操作難與執(zhí)行的局面。

鑒于《條例》出臺(tái)的時(shí)間短，在實(shí)踐中難以全面考察其適用頻率，因此以文本為對(duì)象，我們主要從規(guī)范完整性與規(guī)范明確性?xún)煞矫鎭?lái)評(píng)價(jià)其可操作性。

二、可操作性具體評(píng)價(jià)

(一)規(guī)范完整性

此次新出臺(tái)的《條例》共計(jì)35條，分為總則、征收決定、補(bǔ)償、法律責(zé)任和附則五大章。其中構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)共29條，無(wú)后果構(gòu)成要素的規(guī)范條數(shù)共6條，構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)占該條例規(guī)范總數(shù)的83％。

在6條無(wú)后果構(gòu)成要素的規(guī)范中，1條是有關(guān)立法宗旨的規(guī)定，2條是有關(guān)法律原則的規(guī)定，另有1條是有關(guān)實(shí)施附則的規(guī)定，這4條從立法層面而言無(wú)需具有法律后果這一構(gòu)成要素。除去此4條，實(shí)際真正產(chǎn)生影響的無(wú)后果構(gòu)成要素的規(guī)范為兩條，即第15條和第29條，僅占新條例規(guī)范總數(shù)的5.7％。因而，單就規(guī)范完整性這個(gè)指標(biāo)而言，《條例》具有很高的可操作性。

《條例》第15條規(guī)定：“房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合?！比欢鴧s并未規(guī)定當(dāng)被征收人不予配合時(shí)該如何擔(dān)責(zé)，使得針對(duì)被征收人制定的配合義務(wù)極易在實(shí)踐中形同虛設(shè)，缺乏強(qiáng)制效力。被征收人不配合，征收糾紛便隨之而來(lái)。

第29條規(guī)定：“審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果?！比缛魧徲?jì)機(jī)關(guān)未依法對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督，或未公布審計(jì)結(jié)果該承擔(dān)何種法律后果?是比照第30條針對(duì)市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門(mén)的工作人員的擔(dān)責(zé)規(guī)定，還是另依他法?缺乏有效的法律責(zé)任，使得審計(jì)機(jī)關(guān)自身行為缺乏規(guī)制，易怠于行使其監(jiān)督職責(zé)。

(二)規(guī)范明確性

1、完善進(jìn)步之處。在《條例》頒布生效之前，有關(guān)土地征收與補(bǔ)償，主要適用的是《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《物權(quán)法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》與各地方根據(jù)各自具體情況所制定的相關(guān)地方性規(guī)章等。其中最重要的、在全國(guó)范圍內(nèi)生效的為《土地管理法》?？赏ㄟ^(guò)與上述法律法規(guī)的比較，來(lái)評(píng)價(jià)分析《條例》的進(jìn)步與完善之處。

(1)適用范圍的明確性。法律規(guī)范的適用范圍又稱(chēng)法律規(guī)范的效力范圍，即法律規(guī)范對(duì)于什么樣的人，在什么時(shí)間、空間范圍內(nèi)對(duì)于人們具有拘束力。法律規(guī)范的適用范圍包括在時(shí)間上的適用范圍、在空間上的適用范圍和對(duì)人的適用范圍。此處，我們主要對(duì)空間上的適用范圍加以評(píng)價(jià)。

原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋及其附屬物的拆遷。集體土地上的房屋拆遷適用《土地管理法》、《物權(quán)法》等有關(guān)集體土地征收的規(guī)定及相關(guān)地方性法規(guī)規(guī)章的規(guī)定。在《條例》出臺(tái)前，法律規(guī)定的征收范圍不但包括基于公共利益而征收的土地，還包括非公益性商業(yè)用地。允許非公益性商業(yè)用地的征收，在實(shí)踐中極易造成征地權(quán)的濫用，利用國(guó)家權(quán)力不當(dāng)?shù)貏儕Z私權(quán)，侵害原土地權(quán)利的合法權(quán)益，易造成行政權(quán)力的腐敗。

為從制度上解決這一問(wèn)題，此次新條例做了嚴(yán)格限制。首次對(duì)征收范圍進(jìn)行了具體細(xì)化的明確。確定的土地管理制度創(chuàng)新精神應(yīng)該是逐步縮小征地范圍。根據(jù)該精神，《條例》規(guī)定：只有為維護(hù)公共利益才可進(jìn)行征收，從而排除了非公益性商業(yè)用地的征收。

統(tǒng)計(jì)資料表明，截止到2007年底，全國(guó)征地用途中僅有20％土地是為綠化等公共利益的，80％的農(nóng)用地被征用后轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高速公路修建等建設(shè)用地。

針對(duì)此現(xiàn)狀，《條例》第1條規(guī)定：“為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例?！痹谠冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第1條“加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理”的基礎(chǔ)上增加了“維護(hù)公共利益”，與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定相一致，即只有為了維護(hù)公共利益，才能進(jìn)行征收。

同時(shí)該法首次對(duì)“公共利益”進(jìn)行界定，以列舉的方式嚴(yán)格限制其范圍，《條例》第8條明確規(guī)定其所指的“公共利益”主要包括國(guó)防、外交需要，組織實(shí)施能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)需要，保障性安居工程建設(shè)需要等。第一次以法律的形式劃定了在理論上和實(shí)踐上都存在較大爭(zhēng)議的“公共利益”的大致范圍，避免實(shí)踐中因?yàn)橐?guī)定不明而出現(xiàn)征收范圍肆意擴(kuò)大的現(xiàn)象。

除此，首次明確排除了“違建”補(bǔ)償，明文規(guī)定違規(guī)建筑不屬于《條例》的補(bǔ)償范圍。違規(guī)建筑是否獲賠一直是土地征收實(shí)踐中的爭(zhēng)議問(wèn)題，《土地管理法》與原《拆遷管理?xiàng)l例》均未對(duì)該問(wèn)題做出直接規(guī)定，造成實(shí)踐中糾紛不斷?！稐l例》第16條首次明確規(guī)定：“房屋征收范圍確定后，不得在

房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償?！边@一規(guī)定有效解決了“違建”獲賠的爭(zhēng)議，打擊了部分地方為獲得更多補(bǔ)償款而臨時(shí)突擊擴(kuò)建的行為，有利于公平正義。

(2)執(zhí)法主體的明確性。原《拆遷管理?xiàng)l例》在對(duì)征收工作主體進(jìn)行規(guī)定時(shí)用詞混雜。其在第5條規(guī)定“縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋拆遷管理部門(mén))對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理”，第7條卻規(guī)定“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查：經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。”同時(shí)使用“縣級(jí)以上地方人民政府”與“市、縣人民政府”造成在實(shí)踐中區(qū)級(jí)人民政府征收權(quán)的資格爭(zhēng)議問(wèn)題。而《條例》則統(tǒng)一規(guī)定為“市、縣級(jí)人民政府”，有效避免了區(qū)級(jí)人民政府征收主體資格的爭(zhēng)議問(wèn)題。

(3)執(zhí)法對(duì)象的明確性。原《拆遷管理?xiàng)l例》第1條規(guī)定：“為了加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，制定本條例。”由此可知，其將執(zhí)法對(duì)象定為“拆遷當(dāng)事人”。但何為“拆遷當(dāng)事人”?在實(shí)踐中，往往難以界定，范圍不一。是僅指房屋所有權(quán)人?抑或包括房屋承租人或其他利益相關(guān)人?《條例》則避免了“拆遷當(dāng)事人”這一模糊概念的使用，而采用“被征收房屋所有權(quán)人”這一更為具體明確的表述，縮小了執(zhí)法對(duì)象的范圍，在司法實(shí)踐中更具有操作性。

(4)執(zhí)法程序的明確性?！锻恋毓芾矸ā凡](méi)有細(xì)化具體規(guī)定土地征收程序，僅在第46條籠統(tǒng)規(guī)定，“國(guó)家征收土地的。依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施”。被征收人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，到有關(guān)部門(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝＜础胺蓷l款并沒(méi)有明確事前知情和主動(dòng)參與的權(quán)利，而只是強(qiáng)調(diào)了被征收人要履行事后參與的義務(wù)，而法律實(shí)體之外又缺乏必要的協(xié)商或聽(tīng)證程序作為補(bǔ)充，加上農(nóng)民受知識(shí)層次、信息占有量等因素的限制，參與公共事務(wù)能力較弱，如果沒(méi)有適當(dāng)?shù)某绦蛑贫茸鞅Ｕ?，在利益受到侵害時(shí)往往不能及時(shí)有效地維護(hù)合法權(quán)益?！?/p>

《條例》則對(duì)執(zhí)法程序做了具體細(xì)化。第8條至第29條完整規(guī)定了征收與補(bǔ)償?shù)膱?zhí)法程序，涵蓋征收前至征收后的全部過(guò)程，使實(shí)踐過(guò)程中的每一步均有法可依，有法可循。特別是對(duì)于房屋所有權(quán)人私權(quán)的保護(hù)，比之《土地管理法》更為全面具體。第27條首次提出“先補(bǔ)償，后搬遷”的概念，順應(yīng)民心地將禁止野蠻拆遷寫(xiě)入條文，符合依法治國(guó)，建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的需要?！跋妊a(bǔ)后搬”這一概念的首次正式提出也有力保障了房屋所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，從而在最大程度上地維護(hù)了私權(quán)。

同時(shí)，從程序上否定了行政強(qiáng)制拆遷。作為一貫爭(zhēng)議熱點(diǎn)，行政強(qiáng)制拆遷在此次《條例》中的廢止有著巨大積極意義。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，近幾年來(lái)，行政強(qiáng)制拆遷的比例平均為0.2％左右，強(qiáng)制拆遷過(guò)程中出現(xiàn)的惡性事件雖然是極少數(shù)，但必須高度重視，切實(shí)采取有效措施，杜絕此類(lèi)事件發(fā)生。新條例第28條規(guī)定：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料?！边@一規(guī)定有利于文明拆遷的實(shí)現(xiàn)，促使拆遷部門(mén)采取更為溫和的拆遷談判方式，在一定程度上緩和了征收方與房屋所有權(quán)人之間的矛盾。

(5)執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性。執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性可經(jīng)下列公式加以計(jì)算：

執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性=(處理項(xiàng)上限－處理項(xiàng)下限)÷處理項(xiàng)上限

經(jīng)上述公式計(jì)算所得的商越大，則執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性就越大。因?yàn)楦鶕?jù)上述計(jì)算公式所得百分比越大，意味著條文在內(nèi)容上就具有更大的自由把握與發(fā)揮的空間，在實(shí)踐中行政機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)就越大，即該條文在內(nèi)容上的隨意選擇性與量化不確定性就越大，操作起來(lái)因缺乏明確規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)就越發(fā)困難，法律可操作性也就越小。

《土地管理法》在多方面存在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性。以征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為例，該法第47條是有關(guān)土地征收補(bǔ)償?shù)暮诵囊?guī)定，這條概括性的規(guī)定構(gòu)成我國(guó)土地征收的根本制度。透過(guò)條文可知，我國(guó)《土地管理法》規(guī)定的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是：土地補(bǔ)償費(fèi)為被征耕地前三年平均年產(chǎn)值6－10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為4－6倍，二者的總和最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。套用執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性公式，將字母a設(shè)為常量，代表被征耕地前三年的平均年產(chǎn)值，則土地補(bǔ)償費(fèi)的上限為10a，下限為6a，代入公式即為：

(10a-6a)÷10a=0.4

即該條文的量化不確定性為40％。

反觀，新條例第19條規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。”按照理性的交易規(guī)則，開(kāi)發(fā)商給付的補(bǔ)償款會(huì)盡可能貼近市場(chǎng)價(jià)格，不太可能過(guò)多偏離市場(chǎng)價(jià)格。因此土地補(bǔ)償費(fèi)的上限價(jià)格會(huì)接近于其下限價(jià)格，即接近于市場(chǎng)價(jià)格。換言之，上限與下限之間的差額近乎為0，則帶入上述公式即為：

0÷市場(chǎng)價(jià)格=0

即該條文的量化不確定性為0，亦即意味著該條文的可操作性非常高。通過(guò)上述計(jì)算清晰可知，新條例在土地征收補(bǔ)償費(fèi)方面，其可操作性明顯高于《土地管理法》。

需要注意的是，上述公式只適用于金額的計(jì)算，對(duì)于同種條件不同處罰或不同條件不同處罰的情形并不適用。這兩種情況因種類(lèi)不同而不能相比。對(duì)于前者，即同種條件不同處罰的規(guī)定，在實(shí)踐中很易造成執(zhí)法機(jī)關(guān)都傾向于選擇更有利于自己的A處罰方式，而逃避另一種相對(duì)而言獲益少的B處罰方式。比如條文若規(guī)定執(zhí)法機(jī)關(guān)可以采用罰金或吊銷(xiāo)執(zhí)照的方式進(jìn)行處罰，則在實(shí)踐中絕大多數(shù)執(zhí)法機(jī)關(guān)都會(huì)選擇罰金而不采用吊銷(xiāo)執(zhí)照的方式，從而造成行政權(quán)力的濫用。這種選擇權(quán)實(shí)際上具有很大任意性與自主性。量化不確定性大，法律可操作性小。

而對(duì)于后者，即不同條件不同處罰的規(guī)定，雖在形式上是放于同一條文中，然而在實(shí)質(zhì)上卻可拆分為兩個(gè)不同條文的內(nèi)容。在A條件下實(shí)施對(duì)應(yīng)的A處罰，此為一個(gè)條文的內(nèi)容；在B條件下實(shí)施對(duì)應(yīng)的B處罰，此為另一個(gè)條文的內(nèi)容。不同前提條件，不同處理結(jié)果，應(yīng)分開(kāi)確定計(jì)算其量化不確定性，不可籠統(tǒng)套用上述公式計(jì)算。

2、存在問(wèn)題。雖然總體而言，《條例》具有較強(qiáng)法律可操作性，較之《土地管理法》與原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》在規(guī)范明確性方面有了很大改善與進(jìn)步，但不可避免的亦在一些方面仍存在問(wèn)題，需進(jìn)一步完善其內(nèi)容，以增強(qiáng)其可操作性。

(1)在適用范圍的明確性上，有關(guān)“國(guó)有土地”的范圍規(guī)定還需要進(jìn)一步界定?！稐l例》的適用范圍是“國(guó)有土地”，相對(duì)于原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，適用范圍更大，然而“國(guó)有土地”的界定是一個(gè)復(fù)雜問(wèn)題?！艾F(xiàn)實(shí)中的‘國(guó)有土地’大

體有這樣幾種：一是已征用或已經(jīng)確權(quán)給使用者的國(guó)有土地；二是依時(shí)頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證換發(fā)新使用證的國(guó)有土地；三是城市市區(qū)居民使用的土地，按城市的土地屬于國(guó)家所有，在土地初始登記時(shí)確定為國(guó)有土地：四是城市、城市郊區(qū)的農(nóng)民特別是城中村居民，因轉(zhuǎn)戶(hù)、拆遷等情形，土地隨之轉(zhuǎn)為國(guó)有土地；五是第二次全國(guó)土地調(diào)查中對(duì)城市市區(qū)的土地調(diào)查登記為國(guó)有土地的：六是依法不屬于集體所有的國(guó)有土地。

實(shí)踐中面臨的復(fù)雜問(wèn)題是，有的‘國(guó)有土地’未經(jīng)過(guò)征收程序，有的沒(méi)有給原集體經(jīng)濟(jì)組織支付過(guò)補(bǔ)償，有的是先辦理房產(chǎn)所有證后辦理土地使用證，有的仍然由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用甚至仍然是農(nóng)用地。”而《條例》僅籠統(tǒng)規(guī)定“房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回”，則上述各類(lèi)國(guó)有土地是否都適用“收回”規(guī)定?是否排除某些情形?如何確定哪些被收回的國(guó)有土地應(yīng)該補(bǔ)償?“例如，因‘城中村’改造、居民轉(zhuǎn)戶(hù)等原因形成的國(guó)有土地是否補(bǔ)償?第二次全國(guó)土地調(diào)查中登記為國(guó)有土地是否補(bǔ)償?沒(méi)有支付過(guò)征用補(bǔ)償而直接按‘城市土地屬?lài)?guó)家所有’規(guī)定登記發(fā)證的原集體土地是否補(bǔ)償?這些問(wèn)題直接影響能否收回土地使用權(quán)?！币?yàn)椤稐l例》未對(duì)“國(guó)有土地”的范圍進(jìn)一步界定。所以在房屋征收的實(shí)踐操作中有可能造成無(wú)法可依的局面，從而使該新條例的可操作性大打折扣。

(2)在執(zhí)法主體明確性上，有關(guān)房屋征收實(shí)施單位及其法律責(zé)任的規(guī)定需要進(jìn)一步完善。按照現(xiàn)行規(guī)定，“建設(shè)單位是拆遷人，可以自行拆遷，也可以委托拆遷單位實(shí)施拆遷，由于拆遷速度和建設(shè)單位、拆遷單位的經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)。容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。這是由當(dāng)時(shí)的歷史條件所決定的。二次征求意見(jiàn)稿在征求意見(jiàn)稿規(guī)定政府是征收補(bǔ)償主體、取消建設(shè)單位拆遷的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確，房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)不得以營(yíng)利為目的。房屋征收部門(mén)對(duì)房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)男袨閼?yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)該行為的后果承擔(dān)法律責(zé)任?！笔紫龋颂幍姆课菡魇諏?shí)施單位到底指誰(shuí)?“不以營(yíng)利為目的單位主要有三種：一是國(guó)家機(jī)關(guān)，二是承擔(dān)行政管理職能的事業(yè)單位，三是民辦非企業(yè)。從立法意圖來(lái)看，國(guó)家機(jī)關(guān)可以排除，但房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)究竟是屬于承擔(dān)行政管理職能的事業(yè)單位還是民辦非企業(yè)，抑或兩者兼而有之?”期望予以明確。其次，對(duì)于超出房屋征收部門(mén)委托范圍所實(shí)施的行為，房屋征收實(shí)施部門(mén)該如何承擔(dān)法律責(zé)任?若由房屋征收實(shí)施部門(mén)自身承擔(dān)，則若在其不具有承擔(dān)能力的情形下，誰(shuí)該為其承擔(dān)?這些都是實(shí)踐中將遇到的問(wèn)題。

(3)在執(zhí)法程序明確性上，有關(guān)土地價(jià)值確定程序、房屋調(diào)查登記的規(guī)定和被征收房屋的“土地用途”的認(rèn)定規(guī)定需要進(jìn)一步細(xì)化?！稐l例》第2條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱(chēng)被征收入)給予公平補(bǔ)償。”而對(duì)于被征收的土地，則只在第13條規(guī)定：“房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回?！背瞬o(wú)進(jìn)一步的處置辦法。有收回，則應(yīng)有補(bǔ)償。法律規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)僅為“合理”二字，那么這便涉及到對(duì)“合理”的判斷。何謂合理補(bǔ)償?補(bǔ)償多少才謂合理?這其中的關(guān)鍵問(wèn)題即為對(duì)被收回土地的“價(jià)值”進(jìn)行確定。尤其是劃撥土地，作為被收回土地的主要類(lèi)型之一，其價(jià)值在實(shí)踐中向來(lái)難以確定，然而新條例并未對(duì)劃撥土地的價(jià)值確定程序予以規(guī)定。

實(shí)踐中收回國(guó)有土地使用權(quán)的操作程序應(yīng)該如何?有關(guān)國(guó)有土地“收回”應(yīng)由誰(shuí)執(zhí)行?補(bǔ)償主體是誰(shuí)?鑒于當(dāng)前我國(guó)大多城市社區(qū)(居委會(huì))是從原生產(chǎn)隊(duì)改制而來(lái)，集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)體早已發(fā)生轉(zhuǎn)移，那么，轉(zhuǎn)移后的補(bǔ)償主體是誰(shuí)?“許多住宅用地原來(lái)給村(居)委進(jìn)行過(guò)補(bǔ)償，那么，現(xiàn)在應(yīng)補(bǔ)給誰(shuí)?國(guó)家、省級(jí)項(xiàng)目在被征收房屋的國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)的，要不要給市、縣政府進(jìn)行土地補(bǔ)償?”進(jìn)一步探討，依什么程序計(jì)算補(bǔ)償金額?“《條例》明確被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償是‘被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格’，顯然已包含了土地補(bǔ)償或土地使用權(quán)收益。那么，原集體經(jīng)濟(jì)組織的土地補(bǔ)償應(yīng)該如何計(jì)算?單位和個(gè)人獲取的‘市場(chǎng)價(jià)格’中要不要顯化‘土地價(jià)值’?同時(shí)，房屋價(jià)值由‘具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定’，其‘相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)’實(shí)際上是住建部門(mén)確定的資質(zhì)，那么國(guó)土資源部門(mén)確定資質(zhì)的‘土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)’能否參與?”以上均是尚待進(jìn)一步明確之處。

新條例第15條規(guī)定：“房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記。被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。”

“對(duì)房屋及相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查登記，是新條例新設(shè)立的程序，調(diào)查登記的情況在很大程序上決定了公平補(bǔ)償?shù)幕疽竽芊駥?shí)現(xiàn)。但對(duì)被征收人拒不配合的，如何處理，新條例并未規(guī)定。”筆者以為，可采用信息登記公開(kāi)的方式，將拒不配合的被征收人情況登記在冊(cè)，用以備案，建成檔案系統(tǒng)歸總，便于隨時(shí)查閱。

新條例第16條規(guī)定：“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年?！比绾谓缍ㄊ欠裆米愿淖儭巴恋赜猛尽?被征收房屋所使用的土地用途如何認(rèn)定?條例尚未有明確規(guī)定。依據(jù)前述《條例》第15條規(guī)定，被征收房屋用途的認(rèn)定，主要采取調(diào)查登記的辦法，那么如何“調(diào)查登記”?法律并未明確規(guī)定。條例只規(guī)定房屋征收部門(mén)進(jìn)行調(diào)查登記，則國(guó)土部門(mén)是否同樣有權(quán)參與調(diào)查登記?“房屋用途與土地用途是否應(yīng)該‘登記一致’?改變房屋用途的同時(shí)改變土地用途是否不予補(bǔ)償?新建、擴(kuò)建、改建房屋的同時(shí)，擅自改變土地用途和改變土地使用條件的是否要處罰?改變土地用途行為在被征收房屋‘調(diào)查登記’時(shí)被認(rèn)定為‘合法’的，國(guó)土部門(mén)還要不要處理?

事實(shí)上，長(zhǎng)期以來(lái)拆遷工作中房屋和土地用途的認(rèn)定，與能否順利達(dá)成拆遷協(xié)議有著十分直接的關(guān)系。為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益而改變了住宅用途，但在拆遷時(shí)得不到滿(mǎn)足，一些‘釘子戶(hù)’就是這樣產(chǎn)生的?！币虼耍仨殞?duì)被征收房屋的“土地用途”認(rèn)定程序加以進(jìn)一步明確。

三、評(píng)價(jià)結(jié)論