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資產(chǎn)評估指導意見范文第1篇

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 評估準則； 會計準則

一、引言

我國2006年頒布的《企業(yè)會計準則》體系中，《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》是新增的一項重要內(nèi)容，主要用于規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認、計量和披露等業(yè)務(wù)。為了加強會計行業(yè)和資產(chǎn)評估行業(yè)的協(xié)作，推廣投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式，中國資產(chǎn)評估協(xié)會在2009年了《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》（以下簡稱“指導意見”）。與此同時，國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《國際評估準則》中也新增了有關(guān)投資性房地產(chǎn)評估的內(nèi)容，即國際評估準則第233號《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱“IVS233”）。雖然在建投資性房地產(chǎn)情況比較特殊，但IVS233與我國的指導意見之間不乏可比性。本文期望通過對這兩者的比較為今后進一步完善我國投資性房地產(chǎn)評估準則提供一些借鑒。

二、國際資產(chǎn)評估準則與中國資產(chǎn)評估準則的總體框架比較

第九版《國際評估準則》與早期版本相比，修訂后的準則在語言和形式上有了重大的變化，準則內(nèi)容突出了原則性?！秶H評估準則》是由國際評估準則委員會制定的。2008年，國際評估準則委員會（International Valuation Standards Committee）改組為國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council），簡稱為IVSC。IVSC是一個獨立的、非營利的民間組織，實行會員制。改組后的會員不再局限于專業(yè)評估機構(gòu)的社團組織，還吸納了包括評估機構(gòu)、評估報告使用方和學術(shù)界等更為廣泛的代表，目前由來自54個國家的74個成員組織組成。第九版《國際評估準則》包括3項通用準則、6項資產(chǎn)準則以及2項評估應用。通用準則適用于所有的資產(chǎn)類型和評估目的。資產(chǎn)準則對具體資產(chǎn)的評估提供指導，包括“準則”和“注釋”兩個部分。評估應用服務(wù)于常見的評估目的，包括“準則”和“指南”兩個部分。

《中國資產(chǎn)評估準則》體系中的基本準則是由國家財政部以規(guī)范性文件形式；評估具體準則則是由財政部授權(quán)中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定并的。中國資產(chǎn)評估協(xié)會主要負責制定資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)具體準則和行業(yè)自律管理規(guī)范，并負責組織實施，監(jiān)督、檢查其執(zhí)行情況，同時依法接受財政部和民政部的指導與監(jiān)督。至2012年，我國財政部和中國資產(chǎn)評估協(xié)會共了21項資產(chǎn)評估準則，包括2項基本準則、9項具體準則、4項評估指南、6項指導意見。與國際評估準則相比，我國的評估準則層次更加分明，內(nèi)容更為充實。另外，我國的資產(chǎn)評估準則還特別強調(diào)了評估師的職業(yè)道德以及評估機構(gòu)的質(zhì)量控制。

三、《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》與《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》的比較

目前IVS233對投資性房地產(chǎn)制定的準則主要針對在建情況，但仍對投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進行了描述。拋開IVS233中對在建情況的描述，可從以下幾個方面將IVS233的相關(guān)內(nèi)容與我國指導意見中的相關(guān)內(nèi)容作個比較。

（一）主要相同點

1.主要依據(jù)相同

《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》在國際評估準則中不屬于《IVS230不動產(chǎn)權(quán)益》，IVS233主要依據(jù)通用準則和不動產(chǎn)權(quán)益準則的原則制定。同時，IVS233在注釋3中將財務(wù)報告作為評估目的，在注釋12中將財務(wù)報告列為特別注意事項，所以IVS233也必須遵循《IVS300以財務(wù)報告為目的的評估》的原則。《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》在第一條就明確指出，該指導意見是依據(jù)《資產(chǎn)評估準則——基本準則》、《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》制定的。我國的會計準則中明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)是企業(yè)的一項重要資產(chǎn)，必須列于財務(wù)報告中。因此，投資性房地產(chǎn)評估是以財務(wù)報告為目的的評估的重要組成部分。

2.評估一般目的相同

在我國的資產(chǎn)評估理論中，資產(chǎn)評估的一般目的是資產(chǎn)的公允價值，而資產(chǎn)的市場價值是公允價值的基本表現(xiàn)形式。IVS233注釋4指出，“此準則提供評估在建投資性房地產(chǎn)的市場價值時應遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。指導意見第三條指出，“對符合會計準則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”；第十條指出，“會計準則中投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準則中的市場價值”。由此可見，兩者的評估一般目的都是投資性房地產(chǎn)的公允價值，即市場價值，而我國的指導意見則更加側(cè)重于結(jié)合會計準則。

3.評估方法相同

由于投資性房地產(chǎn)自身的特性，成本法不適合用來評估投資性房地產(chǎn)的價值，IVS233和指導意見都優(yōu)先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產(chǎn)的價值。IVS233注釋6指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎(chǔ)的估值方法”、“關(guān)鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預測或收入資本化的計算”。IVS233不僅贊成使用市場法，而且支持更加廣義的市場法——“在不同的地點或在不同的條件下可比房地產(chǎn)的銷售證據(jù)”、“在不同的經(jīng)濟條件下成交的房地產(chǎn)銷售證據(jù)”。評估人員依據(jù)IVS233運用市場法時可以獲取更廣泛的信息，但是必須對不同條件下的差異作出合理的解釋和適當?shù)恼{(diào)整。運用收益法時，有關(guān)參數(shù)選擇還需結(jié)合市場法。指導意見則在《第四章評估方法》中用大量篇幅對市場法和收益法的運用進行了詳細闡述。

4.重要參數(shù)相同

用市場法評估投資性房地產(chǎn)價值，評估結(jié)果的準確性有賴于可比案例的選取。IVS233注釋6和指導意見第十五條及第十六條都明確了可比基礎(chǔ)的重要性。指導意見采取了更為謹慎的態(tài)度，同時對有關(guān)比較因素作出明示，包括“交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等”。收益法的主要參數(shù)有：收益額、收益期限和折現(xiàn)率。IVS233在注釋11“租賃”中對租賃收入的解釋體現(xiàn)了收益的計算；注釋9“現(xiàn)金流可能持續(xù)時間”體現(xiàn)了對收益期限的確定原則；注釋11“風險”中指出，“折現(xiàn)率是市場中典型的買方所要求的最低回報率”。指導意見則在第十七條至第二十條內(nèi)容中以“凈收益”、“收益期限”、“折現(xiàn)率”這樣的字眼明確提出了對收益法三大參數(shù)的相關(guān)要求。

（二）主要區(qū)別

1.表述不同

IVS233中并沒有對“市場法”、“收益法”等類似字眼形成一個專有名詞，而是用“現(xiàn)金流量預測”、“收入資本化”等來描述。由于語言的不同和翻譯的缺憾，勢必約束了對國際評估準則的全面理解。但這些差異尚且停留在局部，未對全局造成重大影響，亦不構(gòu)成IVS233和指導意見的實質(zhì)性差異。

2.定義不同

IVS233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)；（2）在日常業(yè)務(wù)過程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。我國指導意見中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。指導意見對投資性房地產(chǎn)的定義與IVS233的定義略有不同。

3.詳略程度不同

IVS233相比指導意見更具原則性，內(nèi)容較為簡潔；指導意見則更加具體，在解釋有關(guān)概念時更為詳細。例如，在運用收益法時，IVS233要求用建造成本、租約條款、經(jīng)營成本、增長假設(shè)、折現(xiàn)率、資本化率和其他關(guān)鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)來支持收益法的計算；指導意見要求評估師應當關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。指導意見相比IVS233對“租約條款”進行了適當闡述，更加清晰明了。

4.結(jié)構(gòu)不同

《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》由準則正文和注釋兩部分構(gòu)成。準則正文部分包括準則的適用范圍、工作范圍、實施、報告和生效日期，注釋部分闡釋了投資性房地產(chǎn)的概念及其類型、評估方法、評估輸入?yún)?shù)、財務(wù)報告特別注意事項、抵押貸款評估注意事項。我國《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》包括“引言”、“基本要求”、“評估對象”、“評估方法”、“評估披露”和“附則”?！禝VS233在建投資性房地產(chǎn)》延續(xù)了國際評估準則中資產(chǎn)準則的一般結(jié)構(gòu)體例，即采用了準則加注釋的模式。其中，除了對在建情況的詳細描述和一般要求外，主要涉及術(shù)語解釋、評估目的、評估方法、評估參數(shù)和特別注意事項等?！锻顿Y性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》的結(jié)構(gòu)體例大體和其他專業(yè)準則的結(jié)構(gòu)體例相同，采用了部門規(guī)章性質(zhì)的條款式體例，符合我國的一般閱讀習慣。主要內(nèi)容涉及具體操作要求、評估準則、評估方法和會計準則中投資性房地產(chǎn)的分類等。兩者在結(jié)構(gòu)與內(nèi)容上的差異主要來自于不同地區(qū)之間行文方式的差異，這些差異并不妨礙閱讀者的理解，同樣也不構(gòu)成IVS233和指導意見的實質(zhì)性差異。

5.關(guān)注內(nèi)容不同

IVS233中除了對在建工程評估一系列注意事項的強調(diào)外，還特別明確了財務(wù)報告、抵押貸款評估的注意事項。除此之外，IVS233還在評估目的中列舉了“收購、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟”，這些內(nèi)容尚未體現(xiàn)在我國的指導意見中。指導意見中則提出了“土地使用權(quán)”、“區(qū)間值”的有關(guān)事項。指導意見第二十一條指出，“注冊資產(chǎn)評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，評估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價值。”第二十三條指出：“注冊資產(chǎn)評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結(jié)論，并提醒評估報告使用者關(guān)注公允價值評估結(jié)論和價值分析結(jié)論的區(qū)別。”指導意見在分類、剩余使用年限和評估結(jié)論等方面對土地使用權(quán)作出了多條說明。而區(qū)間值則是我國評估準則中較為創(chuàng)新的部分，有效解決了我國評估實踐中的難題。關(guān)注內(nèi)容上的差異主要是由不同地區(qū)之間不同的政治經(jīng)濟政策以及具體評估實踐不同引起的，都旨在解決實踐中最棘手的問題，這些差異是必須關(guān)注的實質(zhì)性差異。

四、比較啟示與改進建議

（一）評估準則的制定與會計準則密切相關(guān)

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定，投資性房地產(chǎn)滿足特定條件的，可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量可以更好地反映資產(chǎn)的市場價值，滿足會計信息相關(guān)性的要求。在經(jīng)濟增長的情況下，市場價值一般都會高于賬面價值。企業(yè)資產(chǎn)的增加能夠提升企業(yè)形象，有助于企業(yè)融資決策。專業(yè)的評估人員可以為投資性房地產(chǎn)的公允價值提供專業(yè)意見，因此，IVS233和指導意見都在投資性房地產(chǎn)的評估中體現(xiàn)了會計準則的要求。IVS233在注釋12中提出了對財務(wù)報告的特別注意事項，要求評估人員關(guān)注持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。指導意見第二章《基本要求》第七條至第十條的內(nèi)容中，明確要求評估人員在評估投資性房地產(chǎn)時，必須理解相關(guān)會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務(wù)報告披露的具體要求與建議。評估機構(gòu)在執(zhí)行其他評估業(yè)務(wù)時，同樣會涉及到投資性房地產(chǎn)。《企業(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值》第八條至第十四條關(guān)于可收回金額的內(nèi)容中，對市場法獲取公允價值、收益法獲取預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值進行了具體的闡述；第二十八條則要求披露可收回金額的確定方法?！镀髽I(yè)會計準則第20號 ——企業(yè)合并》規(guī)定，非同一控制下的企業(yè)合并，合并對價付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔的負債應當按照公允價值計量。在企業(yè)合并或進行資產(chǎn)減值測試時，都有可能涉及到投資性房地產(chǎn)公允價值的評估業(yè)務(wù)，而目前指導意見未對此作出特別說明，指導意見可就第8號、第20號會計準則以及其他會計準則的有關(guān)要求進行補充和完善。

（二）明確評估特定目的

評估特定目的會影響評估方法的選擇進而影響評估結(jié)果。評估人員在評估時，必須首先確定評估特定目的。IVS233相比于指導意見明確了4個特定目的：財務(wù)報告、抵押貸款、訴訟和收購兼并。指導意見中主要涉及以財務(wù)報告為目的的評估，但隨著經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展，各項經(jīng)濟活動頻繁發(fā)生，單一的評估目的將無法滿足未來經(jīng)濟發(fā)展的需要。目前以抵押貸款、訴訟和收購兼并為特定目的的評估業(yè)務(wù)已經(jīng)較為普遍，指導意見中也應該加入特定目的的描述。例如，抵押評估是當?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔保的投資性房地產(chǎn)折價或拍賣、變買該投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格折算到設(shè)定抵押權(quán)時的價值。在確定抵押價格時，應根據(jù)抵押房地產(chǎn)的具體情況，選擇合適的估價方法。對收益穩(wěn)定的投資性房地產(chǎn)，可選擇收益法評估。對可比實例較多的投資性房地產(chǎn)，可選擇市場法評估。

（三）改進評估方法

在運用市場法評估投資性房地產(chǎn)市場價值時，可借鑒IVS233適當放寬條件。投資性房地產(chǎn)只是不動產(chǎn)中的一部分，可能會缺乏大量的實際交易案例來建立嚴格的可比基礎(chǔ)，放寬在地點、時間和交易情況上的限制，便于實際評估工作。同時，這也要求評估人員要有扎實的業(yè)務(wù)水平和豐富的經(jīng)驗來調(diào)整差異，盡可能排除評估人員主觀因素的影響，在對同一投資性房地產(chǎn)進行評估時，由至少3名評估人員共同確定可比實例的最終選擇，確保選取的可比實例能較真實地反映待估房地產(chǎn)的價值。

而在抵押評估中，在建的投資性房地產(chǎn)也經(jīng)常作為抵押標的，評估在建投資性房地產(chǎn)可以選擇假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是成本法與收益法的綜合運用，符合房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則，適用于待開發(fā)土地、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)、舊有房地產(chǎn)重新利用、在建工程等具有開發(fā)價值或潛力的房地產(chǎn)的評估。假設(shè)開發(fā)法考慮了在建投資性房地產(chǎn)未來的收益，評估結(jié)果更為合理，指導意見在評估方法一章中可加入假設(shè)開發(fā)法的應用說明。

【參考文獻】

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[3] 劉穎.以財務(wù)報告為目的的評估實務(wù)應用——資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)評估中的應用[J].會計之友，2010（8）.

資產(chǎn)評估指導意見范文第2篇

關(guān)鍵詞：評估準則趨同財務(wù)報告目的評估企業(yè)價值評估

隨著《國際財務(wù)報告準則》(IFRSs)在全球范圍的推廣，我國會計準則與IFRSs實現(xiàn)趨同，預示了我國評估準則與國際趨同的發(fā)展趨勢。

一、我國《企業(yè)價值評估指導意見(試行)》與《國際評估指南第6號――企業(yè)價值評估(修訂)》的比較

(一)框架的比較為了從整體上把握我國《企業(yè)價值評估指導意見(試行)》(下文簡稱“指導意見”)與《國際評估指南第‘號――企業(yè)價值評估(修訂)》(下文簡稱“GN(指南)”)的異同。直觀地看，我國指導意見與國際指南均包括六個部分，其名稱不盡相同，見(表1)。按照各部分內(nèi)容的功能，對上述框架進行調(diào)整，對應關(guān)系見(表2)。

IVGN6 Business Valuation(Revised)于2004年11月30日。我國《企業(yè)價值評估指導意見(試行)》于2004年12月30日。從準則日期的先后看，幾乎是同一時期。經(jīng)過比較可以看到我國指導意見，已經(jīng)基本與國際指南趨同，其共同點包括(但不限于)：(1)都要求根據(jù)評估目的選擇適當?shù)膬r值類型(市場價值與非市場價值)。(2)都要求確信信息來源的可靠和適當性；對所利用的別的專家的工作，要采取必要措施確信其合理性。(3)都指出了執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)應當明確的事項以及應當考慮的因素。(4)都指出了財務(wù)報表調(diào)整的必要性及相關(guān)要求。(5)都要求正確運用資產(chǎn)基礎(chǔ)法(成本法)、市場法、收益法三種基本評估方法，對各種評估方法得出的結(jié)論進行綜合分析，形成可信的評估意見。

雖然從總體上看兩者基本趨同，但仍然存在以下幾處值得關(guān)注的差異：

(1)應用導向的明確性。國際指南明確地將其目標導向定位于服務(wù)于財務(wù)會計報告，表現(xiàn)在：在In-troduction中指出評估指南的服務(wù)對象是“財務(wù)報表使用者以及企業(yè)價值評估結(jié)論使用者”，特別是點明了“財務(wù)報表使用者”是評估指南的服務(wù)對象；專設(shè)Relationship to Accounting Standards部分，對企業(yè)價值評估與財務(wù)報表之間的關(guān)系進行了簡要闡述，并將這種聯(lián)系建立于評估與財務(wù)報表的普遍聯(lián)系(1VAl財務(wù)報告目的評估應用指南)之上。相比之下，我國指導意見在這方面顯得較為單薄，原因是我國尚未將財務(wù)報告目的作為評估的應用導向：在引言中將服務(wù)對象定位于“社會公眾”和“資產(chǎn)評估各方當事人”，較之國際指南，這種界定顯得較為含糊，特別是沒有明確評估結(jié)論被使用的方式主要是通過財務(wù)會計報表；沒有明確企業(yè)價值評估與會計報表之間的關(guān)系。

(2)理論基礎(chǔ)的科學嚴謹性 國際指南非常重視評估的一般原理在企業(yè)價值評估領(lǐng)域運用的正確性，為此專設(shè)Definitions這一部分，對評估的一般概念、程序、方法等的術(shù)語在企業(yè)價值評估中的具體含義進行了詳細解釋與界定。這些術(shù)語共達數(shù)十項，包括調(diào)整后的賬面價值、賬面價值、資本化、控制權(quán)缺乏折扣、經(jīng)濟壽命、持續(xù)經(jīng)營、股份公司、收益資本化法、多數(shù)股權(quán)、凈資產(chǎn)、營業(yè)公司、回報率、評估途徑(方法)、營運資本等。我國指導意見直接使用國際指南中上述這些術(shù)語，并未針對4"_lk價值評估業(yè)務(wù)進行專門的定義。

(3)可理解性和可執(zhí)行性一方面，準則的可理解性和可執(zhí)行性基于理論基礎(chǔ)的科學嚴謹性，這在前文已述。另一方面，是準則條文的細致程度：國際指南的突出特點是雖然以原則為主，但條文較為詳細和實用。如在Guidance中較為全面而細致地闡述了財務(wù)信息及財務(wù)報表的用途、財務(wù)報表分析和調(diào)整的目的以及方法。我國指導意見的細致程度不及國際指南，這可能會對其理解和使用產(chǎn)生一定的影響。如在評估要求與評估方法中提到了財務(wù)報表調(diào)整的必要性以及基本要點，但過于簡略；對財務(wù)報表調(diào)整的目的――進行財務(wù)分析以獲取評估相關(guān)信息，并未強調(diào)。

(4)框架的合理性。IVSC由于有專門的IVS3評估報告準則，所以沒有再在IVGN6中對評估結(jié)果的報告進行大篇幅贅述。而我國目前準則體系中尚未建立專門的評估報告準則，所以在本指導意見中專設(shè)評估披露部分對評估結(jié)果的披露進行了非常詳細的規(guī)范；這一部分以后如果被整合人我國的評估報告準則將會優(yōu)化指導意見的框架。

(二)內(nèi)容的比效 (1)國際評估準則體系：國際評估準則體系主要由七部分組成，其中General Valuation Concepn(評估的基本概念和原則)提供了作為評估及評估準則基礎(chǔ)的基本法律、經(jīng)濟概念框架的說明，理解這些基本概念和原則對正確理解評估和運用評估準則有重要意義。這些概念和原則主要包括：土地、財產(chǎn)、不動產(chǎn)、資產(chǎn)、價格、成本、市場、價值、市場價值、最佳用途、效用、公允價值、非市場價值、評估途徑(方法)等。Code。fConduct(行為守則)對評估師的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力提出了要求，確保評估結(jié)論的可靠、一致和無偏性。Standards(準則)是較Applications(應用指南)和Guidance Notes(評估指南)更為基礎(chǔ)和穩(wěn)定的部分，包括了三條具體準則：IVSl市場價值基礎(chǔ)評估和IVS 2非市場價值評估是Applications(應用指南)的基礎(chǔ)；IVS 3評估報告是第六版新增準則，是由以前分散在準則體系中的有關(guān)評估披露的方面總結(jié)而成。Applications(應用指南)包括從評估目的角度制定的兩條指南。IVAl財務(wù)報告目的評估在第七版中進行了廣泛修訂，以反映IFKSs2004新的項目與變化。Guidance Notes(評估指南)是對Standards(準則)和Applications(應用指南)的補充與拓展，是針對評估過程中以及評估結(jié)論使用中出現(xiàn)的具體問題制定的，包括十四條具體指南。GN 8 Cost Approach for Financial Reporting(DRC)(財務(wù)報告目的評估中的成本法)是第七版在原有基礎(chǔ)上重新起草、命名的。WhitePaper(白皮書)是第六版新增的，其性質(zhì)是預備準則或指南，待時機成熟的時候就會上升為正式準則或指南。目前這一部分僅包括新興市場的評估一項內(nèi)容，如(圖1)所示。(2)我國評估準則體系。從準則建設(shè)的歷程上看，最早頒布的是無形資產(chǎn)準則，而非基本準則，這反映了早期的準則建設(shè)缺乏整體性思路。2004年財政部了兩項基本準則，標志著我國資產(chǎn)評估準則體系初步建立，目前已經(jīng)的資產(chǎn)評估準則與指導意見數(shù)量較少，共7項，按照時間的先后排列見(表3)

其中《資產(chǎn)評估準則――基本準則》是我國評估準則體系的一大特點，是注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行各種資產(chǎn)類型、各種評估目的資產(chǎn)評估的基本規(guī)范。目前我國的評估準則體系很不健全，缺少專門性的具體準則，因此對一些

專門事項進行規(guī)范和指導的任務(wù)都只能全部由《基本準則》承擔。所以《資產(chǎn)評估準則――基本準則》在我國目前的評估準則體系中居于核心地位。另一基本準則《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則――基本準則》與IVS的Code of Con-duct(行為守則)功能類似?？偟膩砜矗壳拔覈脑u估準則體系尚未成形。在企業(yè)價值評估準則比較的基礎(chǔ)上，通過準則體系的進一步比較，我國與國際準則的差距凸現(xiàn)：雖然我國評估準則已經(jīng)積極地邁出了向國際準則靠攏的步伐，但相對于后者完備的體系，我國的準則建設(shè)尚處于初級階段；我國評估準則的制定已經(jīng)接近了與國際準則趨同的方向，但從目前看來，離實現(xiàn)趨同還有很長的路要走。

三、我國評估準則的完善空間

我國與國際準則的顯著差距，為我國評估準則建設(shè)留下了很大的完善空間，而這個完善空間也體現(xiàn)了我國評估準則與國際準則趨同的進程。

(一)準則的導向 IFKSs對公允價值概念的堅持推行推動了財務(wù)報告目的評估業(yè)務(wù)在全球的開展，也促使《國際評估準則》的專業(yè)定位轉(zhuǎn)向以財務(wù)報告目的為導向。2005年我國會計準則與IFRSs基本實現(xiàn)趨同，這為我國評估業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了一個重要契機，由此可預見以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)在我國的發(fā)展勢頭以及我國評估準則的發(fā)展方向。我國評估準則的現(xiàn)有體系尚未體現(xiàn)出明顯的專業(yè)定位，因此在今后的建設(shè)中應當：建立類似于IVA性質(zhì)的準則，明確地對財務(wù)報告目的評估以及其他目的評估進行規(guī)范與指導。在相關(guān)的具體準則中，適當增加類似于Relationship to Accounting Standards的部分，對該項評估業(yè)務(wù)與財務(wù)報表之間的關(guān)系進行必要說明。

(二)準則的理論基礎(chǔ) 《國際評估準則》非常重視評估理論對實務(wù)的指導作用，將評估的基本概念與原理作為貫穿其整個體系的內(nèi)在線索，無論是IVS、IVA、GN都建諸其上。對于特定的業(yè)務(wù)，還在相應的GN中專門對其運用的概念、程序、方法等的特定含義進行詳解。我國現(xiàn)有的評估準則在這方面尚處于真空狀態(tài)，因此在今后的建設(shè)中應當：在基本準則或具有基礎(chǔ)性質(zhì)的準則中明確列示評估的一般概念與原則；在相關(guān)的具體準則中，對一般理論在該領(lǐng)域的運用進行具體化的規(guī)范。

(三)準則的框架 《國際評估準則》已經(jīng)形成了一個相對穩(wěn)定和完備的框架體系；我國現(xiàn)有的評估準則體系尚未形成清晰的框架，可以在借鑒國際準則體系的基礎(chǔ)上，根據(jù)我國的國情建立目標準則框架見圖(2)目標框架橫向上劃分為業(yè)務(wù)準則與職業(yè)道德準則兩個部分，一是業(yè)務(wù)準則在縱向上分為四個層次：(1)資產(chǎn)評估基本準則。(2)資產(chǎn)評估具體準則，又可劃分為兩部分：程序性準則是注冊資產(chǎn)評估師通過履行一定的專業(yè)程序完成評估業(yè)務(wù)、保證評估質(zhì)量的規(guī)范；專業(yè)性準則是針對不同資產(chǎn)類別的特點，分別對不同類別評估業(yè)務(wù)中的評估師執(zhí)業(yè)行為進行規(guī)范。(3)資產(chǎn)評估指南是對特定評估目的、特定資產(chǎn)類別的評估業(yè)務(wù)以及評估中某些重要事項的規(guī)范。(4)資產(chǎn)評估指導意見是針對評估業(yè)務(wù)中的某些具體問題的指導性文件。該層次較為靈活，既可以是暫時性規(guī)定，也可以是預備性質(zhì)的準則。二是職業(yè)道德準則在縱向上分為兩個層次：職業(yè)道德基本準則；職業(yè)道德具體準則。

資產(chǎn)評估指導意見范文第3篇

摘 要 隨著經(jīng)濟體制改革的進一步深入和經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，公司上市、企業(yè)并購等經(jīng)濟活動愈加頻繁。企業(yè)價值評估也成為市場經(jīng)濟的一個重要話題。本文對中國資產(chǎn)評估協(xié)會公布的收益法、市場法和成本法三種分析收益法、市場法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法進行對比分析，并對其適用性進行探討。

關(guān)鍵詞 價值評估 文獻綜述

卡爾馬克思曾經(jīng)說過：“Values determine prices only basically and in the medium-term sense of the world，in the shorter run，prices fluctuate around values as axes。”從最為寬泛的意義上講，企業(yè)資產(chǎn)價值可以通過三種方式來評估：通過將未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)加總；通過各種乘數(shù)和有關(guān)數(shù)據(jù)，也可以得出待評估的公司和股權(quán)的價值；通過采用或有要求權(quán)價值評估方法（或者期權(quán)定價模型），也可以得出相應資產(chǎn)的價值。

2005年1月12日，中國資產(chǎn)評估協(xié)會頒布了企業(yè)價值評估指導意見（試行）文件，主要就基本要求、評估要求、評估方法和評估披露四個方面對企業(yè)價值評估進行了規(guī)范，并明確提出注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)應當根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產(chǎn)評估基本方法。

一、評估方法綜述

1．收益法

收益法依據(jù)的理論基礎(chǔ)最早可追溯到20世紀初費雪（Irving Fisher）在1906年出版的《資本與收入的性質(zhì)》中提出未來收入與資本價值的關(guān)系。收益法實質(zhì)上就是通過對未來收益的合理折現(xiàn)得到目標企業(yè)的當前價值，其公式為：

持續(xù)經(jīng)營前提下，

3．成本法

由于歷史的原因，成本法是長期以來我國通行的企業(yè)價值評估方法。中國資產(chǎn)評估協(xié)會早先的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》中稱之為重置成本法。成本法就是在現(xiàn)實條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的評估對象，所需的全部成本減去評估對象的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值后的差額，以其作為評估對象現(xiàn)實價值的一種評估方法。

二、評估方法適用性

在運用收益法的過程中，需要對企業(yè)的未來收益進行合理的預測，并將與收益并存的風險進行合理的量化，反應在未來收益中。運用收益法的關(guān)鍵所在是合理的預測未來收益。因此，按照目標水平管理的公司可用收益法。

市場法思路簡單，易于理解，方法依賴于市場信息的充分性。運用市場法必須滿足兩個前提條件：一是要有一個活躍的公開市場。二是要有可比的企業(yè)及交易活動。因此市場法主要適用于上市公司的價值評估。

成本法的評估結(jié)果客觀依據(jù)較強，但在持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下，成本法無法將各個資產(chǎn)間的有機效應綜合考慮，根據(jù)成本法的特點，最適用的范圍是沒有收益、市場上又很難找到交易參照物的評估對象。這類資產(chǎn)既無法運用收益現(xiàn)值法，又不能運用現(xiàn)行市價法進行評估，唯有應用重置成本法才是可行的。

參考文獻：

資產(chǎn)評估指導意見范文第4篇

【關(guān)鍵詞】公允價值資產(chǎn)評估

2008年9月，中國證監(jiān)會正式《關(guān)于進一步規(guī)范證券投資基金估值業(yè)務(wù)的指導意見》（以下簡稱《意見》），主要根據(jù)近期市場的變化和基金管理公司執(zhí)行新準則中存在的有關(guān)公允價值認定和計量方面的問題，對基金估值業(yè)務(wù)，特別是長期停牌股票等沒有市價的投資品種的估值等問題做出了規(guī)范。其中第二條第五款規(guī)定：“基金管理公司在采用估值政策和程序時，應當充分考慮參與估值流程各方及人員的經(jīng)驗、專業(yè)勝任能力和獨立性，通過建立估值委員會、參考行業(yè)協(xié)會估值意見、參考獨立第三方機構(gòu)估值數(shù)據(jù)等一種或多種方式的有效結(jié)合，減少或避免估值偏差的發(fā)生”。

該指導意見進一步規(guī)范了新會計準則在證券市場的運用，同時也為資產(chǎn)評估行業(yè)與會計行業(yè)在資本市場的深入合作提供了新契機。

一、會計與資產(chǎn)評估協(xié)作的必要性

會計與資產(chǎn)評估從不同角度對公允價值進行定義。新會計準則定義為：“在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量”。這一概念基本把公允價值等同于公平交易的市場成交價格。而在資產(chǎn)評估中，公允價值是在完全市場或非完全市場下、針對某項經(jīng)營或非經(jīng)營資產(chǎn)，其符合最佳用途時的價值，是一個更具一般性的經(jīng)濟學概念。評估結(jié)果的形式之一即會計定義的完全市場交換價格。因此，會計力圖根據(jù)實際價格計量價值，資產(chǎn)評估則從經(jīng)濟價值評定價格，兩者是互補的。

（一）正確計量公允價值的重要性

會計定義的前提假設(shè)是公平交易，即經(jīng)濟學上的市場信息對稱和經(jīng)濟人理性。但現(xiàn)實中，由于信息局限、政策激勵、關(guān)聯(lián)交易等多種因素，企業(yè)會表現(xiàn)出對市場整體風險的低估。這種交易客觀上是不公平的，導致成交價格與會計公允價值背離。這種情況在基本面市場出現(xiàn)得越多越復雜，對資本市場影響越不利，當市場非理性積累嚴重時就產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫。這就使正確計量公允價值具有了十分重要的意義。

（二）會計計量的局限性

1.偏向于“盯住市場”，估值方法運用不夠充分。新會計準則下分為3個層次確定公允價值：有活躍市場的報價；同類相似資產(chǎn)或負債市場的報價；無活躍市場的依靠估值技術(shù)方法。涉及到現(xiàn)金流、折現(xiàn)率、期間等參數(shù)的估值技術(shù)方法是最后的選擇。以基金為例，對于股票的常用估值方法主要有指數(shù)收益法、可比公司法、市場價格模型法、資本資產(chǎn)定價模型法等?！兑庖姟烦雠_后，多數(shù)基金傾向于選擇指數(shù)收益法，即參考兩個交易所的行業(yè)指數(shù)對停牌股票進行估值。這種估值方法看齊市場總體，參數(shù)易得、操作簡便，但缺少對股票本身價值和基本面的考察。對于信息使用者來講，這個公允價值結(jié)果仍含有市場“失真”成分，有必要進行再分析。

2.遵循一貫性原則，計量缺乏靈活性。會計準則規(guī)定估值政策和方法一經(jīng)確定，應持續(xù)使用，不得隨意變更。即會計計量是持續(xù)經(jīng)營假設(shè)下的事后計價，是對經(jīng)營成果的定期總結(jié)，要保持前后各期間的相關(guān)可比。因此，其估計公允價值的角度、觀點、方法也都建立在一個相對固定的假設(shè)下，即“市場波動處于能夠合理預期范圍內(nèi)”。但決定公允價值的市場，尤其是金融市場，很難有一個“合理范圍”，也難有哪一種估值方法能夠放之四海而皆準。估值方法的唯一確定限制了會計公允價值的“公允”程度，會計信息對于使用者的實際參考價值就降低了。

3.存在會計內(nèi)部操縱的可能。公允價值的弱點就是缺少可驗證性。我國會計準則早在1998年就曾使用過公允價值計量，但由于市場不完善和監(jiān)管漏洞，出現(xiàn)了企業(yè)濫用公允價值操縱利潤的情況。2007年新會計準則實施，仍然要預防這種操縱利潤的發(fā)生。因此，會計信息使用者在依靠財務(wù)報告做分析決策時，需要參考來自第三方對公允價值的評估計量結(jié)果。

（三）資產(chǎn)評估計量的優(yōu)勢

1.市場信息和評估技術(shù)兼?zhèn)?。資產(chǎn)評估機構(gòu)在業(yè)務(wù)發(fā)展中積累了大量的市場信息，有能力把握多種行業(yè)的市場動向，分析市場的潛力。同時，評估機構(gòu)擁有經(jīng)驗豐富的跨學科的評估專家，他們擅長測量個別資產(chǎn)的價值，區(qū)分其與現(xiàn)實價格的差異。

2.評估業(yè)務(wù)和方法多樣。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)是針對委托人的評估目的開展的，國際上的評估目的分為：產(chǎn)權(quán)交易、抵押貸款、稅基評估、工商注冊、確定訴訟標的價值、財務(wù)報告為目的、其他目的等。根據(jù)不同目的，結(jié)合實際情況，適用不同假設(shè)，以一種評估方法為主，其他方法為輔，將最終估計的結(jié)果限制于一個合理的區(qū)間內(nèi)。資產(chǎn)評估還可以在交易前對會計計量結(jié)果進行合理預測，在財務(wù)管理決策時更具有用性。

3.評估具有獨立性。作為獨立第三方，資產(chǎn)評估師按照法定程序開展評估業(yè)務(wù)活動，操作規(guī)范，對評估結(jié)果承擔法律責任，保證了公允價值計量的獨立公正性，起到監(jiān)督會計估值的作用。

三、會計與資產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)作的現(xiàn)實與展望

國內(nèi)外會計準則推廣公允價值計量，為會計和資產(chǎn)評估兩個行業(yè)更緊密地合作架起了橋梁。在會計領(lǐng)域，雖然準則沒有明確要求估值工作由誰來完成，但為了保證會計信息質(zhì)量，已產(chǎn)生了對第三方專業(yè)評估的需求。從《意見》出臺可見，這種需求正在成為必要。在評估領(lǐng)域，隨著評估技術(shù)和評估準則的發(fā)展和完善，實際評估能力已經(jīng)從機器、不動產(chǎn)向無形資產(chǎn)、金融資產(chǎn)、企業(yè)整體價值，甚至環(huán)境價值評估方向發(fā)展和提高。也就是說，相對需求的供給能力正在積極增加。

（一）國際協(xié)作

在美國、歐洲和其他國家或地區(qū)，評估協(xié)會組織都與會計組織保持密切聯(lián)系和溝通，圍繞公允價值開展討論，積極尋求兩行業(yè)相互促進、相互協(xié)調(diào)的發(fā)展道路。國際會計準則規(guī)定，采用公允價值模式可能需要對資產(chǎn)進行評估，在一些具體準則中，直接鼓勵由專業(yè)評估師評估公允價值。

目前，新會計準則對資產(chǎn)評估行業(yè)的現(xiàn)實影響，主要表現(xiàn)為上市公司以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)量增長。根據(jù)美國評估公司2006年的非正式統(tǒng)計，香港業(yè)務(wù)部全年以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)收入占全部收入的50％以上。四大會計師事務(wù)所也將這一評估業(yè)務(wù)作為重要的咨詢業(yè)務(wù)內(nèi)容，取得了較大成績。

（二）國內(nèi)發(fā)展

相比于會計行業(yè)的成熟，國內(nèi)資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展相對緩慢。2004年出臺《資產(chǎn)評估準則――基本準則》，標志著我國逐步邁入國際化咨詢行列。中國資產(chǎn)評估協(xié)會至今仍致力于準則體系的建立工作。在新會計準則的實施過程中，中評協(xié)積極建議，在公允價值計量方面，為評估的參與保留了一定空間。證監(jiān)會《意見》的出臺也為資產(chǎn)評估在證券市場開展業(yè)務(wù)提供了方向和指導。

目前，我國資產(chǎn)評估行業(yè)尚不成熟，參與會計協(xié)作的主要障礙有以下兩點：一是沒有立法監(jiān)督，制度不健全，缺乏約束力?，F(xiàn)實中，資產(chǎn)評估人員有按委托人提供的結(jié)果走評估程序的所謂“價值操縱”行為，機構(gòu)之間存在惡性競爭，這些情況導致評估結(jié)果有失公允。二是評估人員經(jīng)驗能力不足。注冊資產(chǎn)評估師應該是一個匯集具備房地產(chǎn)、土地、會計、金融、企業(yè)管理等多方面豐富經(jīng)驗和知識的專家，否則難以勝任市場經(jīng)濟中咨詢行業(yè)的發(fā)展要求。我國的從業(yè)人員大多達不到這一水平，這也是國內(nèi)評估機構(gòu)與國外評估機構(gòu)進行業(yè)務(wù)競爭的主要差距所在。

（三）對于未來的展望

1.健全資產(chǎn)評估立法和準則。用法律手段保證資產(chǎn)評估作為一個咨詢業(yè)的獨立公正性，正確發(fā)揮其評估公允價值的基本職能，嚴厲打擊利用資產(chǎn)評估程序進行價值操縱的行為。由于國際評估準則本身尚不健全，國際會計界和評估界對公允價值的認定方法尚存在分歧。在與國際接軌同時，我們應立足我國市場經(jīng)濟實際，進行理論創(chuàng)新，盡快填補《資產(chǎn)評估準則》體系的空白。

2.明確資產(chǎn)評估咨詢業(yè)的地位，理順其對會計的預測、決策和監(jiān)督關(guān)系。資產(chǎn)評估通過“事前”評估，預測市場交易結(jié)果和會計計量結(jié)果，起到輔助決策的作用。同時，將評估價值結(jié)果與實際交易的會計計量比對，能夠度量交易的“公允”程度，起到監(jiān)督作用。

3.加強資產(chǎn)評估從業(yè)人才的培養(yǎng)。無論從行業(yè)供需前景還是政策層面，未來我國對高素質(zhì)資產(chǎn)評估人才的需求都是明顯的。人才的職業(yè)道德、知識理論基礎(chǔ)、實務(wù)經(jīng)驗等方面都有待提高，注冊資產(chǎn)評估師的資格考試和后續(xù)教育制度都將逐步完善。

4.樹立會計人員的評估意識。深入對公允價值及其估計方法的研究，運用公允價值把握市場、進行決策。規(guī)范實施新企業(yè)會計準則，為公允價值的進一步推廣做好準備。

主要參考文獻：

[1]中國資產(chǎn)評估協(xié)會.《資產(chǎn)評估與市場經(jīng)濟發(fā)展：2006國際評估論壇中外嘉賓演講文集》.經(jīng)濟科學出版社，2007.3.

[2]中國資產(chǎn)評估協(xié)會.《中國資產(chǎn)評估》，2007-2008.

資產(chǎn)評估指導意見范文第5篇

關(guān)鍵詞：金融；不良資產(chǎn)價值；評估方法

前言：金融不良資產(chǎn)價值評估方法是目前我國評估人員獲得金融不良資產(chǎn)價值評估結(jié)論的最為有效的途徑，而金融不良資產(chǎn)價值評相關(guān)估結(jié)論則是確保金融不良資產(chǎn)處置合理性與科學性至關(guān)重要的依據(jù)。近年來，我國金融不良資產(chǎn)處置工作不斷完善，其處置途徑也呈現(xiàn)出多樣化的特點。在這種形勢下，評估人員應當重視選擇合適的金融不良資產(chǎn)價值評估方法，從而將其可回收價值合理、準確的反應出來。

一、 當前金融不良資產(chǎn)價值評估現(xiàn)狀

21世紀以來，金融體制相關(guān)改革不斷深化，有效推動了我國金融不良資產(chǎn)處置工作的順利開展，同時也促進了金融不良資產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展。我國資產(chǎn)評估協(xié)會為了有效規(guī)范和管理金融不良資產(chǎn)評估行業(yè)，于2005年正式了《金融不良資產(chǎn)評估指導意見（試行）》。該意見相關(guān)條例詳細規(guī)定了金融不良資產(chǎn)評估要求、價值類型的有效選取、評估對象的明確界定、業(yè)務(wù)類型選取以及意見披露等內(nèi)容。同時，它還規(guī)定了金融不良資產(chǎn)的具體評估方法。

二、 金融不良資產(chǎn)價的主要值評估方法

（一）現(xiàn)金流償債法

現(xiàn)金流償債法是指對企業(yè)持續(xù)經(jīng)營條件下償還債務(wù)的模擬，通過分析、預測企業(yè)未來一定時間內(nèi)可償債現(xiàn)金流，考察企業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流清償債務(wù)的一種金融不良資產(chǎn)價值評估方法。

現(xiàn)金流償債法必須立足于企業(yè)持續(xù)經(jīng)營這一假設(shè)條件下。它一般被應用于持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)，這樣的企業(yè)大多具有穩(wěn)定可償債現(xiàn)金流量，并能夠有效利用其他相關(guān)財務(wù)資料，展開科學、合理的分析與預測。部分企業(yè)雖然能夠保持持續(xù)經(jīng)營，但是沒有辦法預測其現(xiàn)金流量，這種企業(yè)大多不適宜使用現(xiàn)金流償債法。

（二）假設(shè)清算法

假設(shè)清算法是指假設(shè)對企業(yè)進行清算償債，分析債權(quán)資產(chǎn)在某個特定時間點能夠從債務(wù)責任關(guān)聯(lián)方或者債務(wù)人處獲得的賠償程度，是一種模擬形式的清算。

假設(shè)清算法一般建立在假設(shè)的條件下，為了確保假設(shè)清算法的合理性，這種方法大多用于具有清算可能的企業(yè)評估當中。比如：持續(xù)經(jīng)營但是不具備一定凈現(xiàn)金流的企業(yè)、不具備持續(xù)經(jīng)營條件的企業(yè)、持續(xù)經(jīng)營但是凈現(xiàn)金流不足的企業(yè)。對于那些資產(chǎn)相對雄厚，資產(chǎn)分布范圍較為廣泛，且不良債權(quán)相對較少的企業(yè)，一般不適合使用假設(shè)清算法。

（三）專家打分

專家打分法即我們通常所說的Delpli法。它是指在匿名的前提下，反復征求相關(guān)意見，并且進行及時的反饋、調(diào)整、統(tǒng)計、分析、處理、歸納，從而達到合理分析債權(quán)價值以及價值可實現(xiàn)程度的目的。

專家打分法受不確定因素影響顯著，通常在其它方法進行困難時采用。一些債務(wù)企業(yè)對債權(quán)資產(chǎn)價值分析存在一定的抵觸心理，單純依靠評估人員大多無法確定該債權(quán)的實際價值，因此需要采用相關(guān)專家的進行集體判斷。

（四）交易案例對比

交易案例對比法是指在量化分析交易案例并且合理修正其處置價格的基礎(chǔ)上，對其結(jié)果進行綜合修正從而得出該債權(quán)資產(chǎn)的價值。

交易案例對比法必須具備以下兩個條件。第一，交易案例和被評估債權(quán)的相關(guān)比較參數(shù)、指標等具有可收集性。第二，金融不良資產(chǎn)交易市場活躍程度高。

三、 評估方法的選擇

金融不良資產(chǎn)評估方法的本質(zhì)是通過各種途徑，有效實現(xiàn)債權(quán)資產(chǎn)具體價值。金融不良資產(chǎn)評估中可實現(xiàn)途徑選擇、金融不良資產(chǎn)評估相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)選擇以及其評估方法本身是金融不良資產(chǎn)評估方法選擇的主要影響因素。金融不良資產(chǎn)選取評估方法相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)和其可實現(xiàn)途徑均對金融不良資產(chǎn)價值評估結(jié)果和評估結(jié)果的公允性產(chǎn)生重大影響?！督鹑诓涣假Y產(chǎn)評估指導意見（試行）》中重點闡述了如何正確選擇金融不良資產(chǎn)價值評估方法。其中主要包含了以下幾點：第一，評估方法相關(guān)具體要求；第二，評估相關(guān)工作者如何正確選擇不良資產(chǎn)相關(guān)可實現(xiàn)途徑；第三，評估人員如何科學、有效選擇評估方法應用過程中涉及到的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)。因此，選擇不良資產(chǎn)可實現(xiàn)途徑、相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)、具體方法是構(gòu)成正確選擇金融不良資產(chǎn)價值評估方法的主要內(nèi)容。

四、 方法選擇中應考慮的諸多因素

金融不良資產(chǎn)評估方法的選擇過程，實際上是評估人員在模擬或者實際條件的約束下，分析、論證、比較金融不良資產(chǎn)價值的過程，從而促使評估人員做出論據(jù)充足的價值判斷。

評估人員在金融不良資產(chǎn)價值評估方法的選擇過程中，應當注意以下幾點：第一，評估人員必須充分結(jié)合不良資產(chǎn)委托方對不良資產(chǎn)的相關(guān)處置模式、資產(chǎn)評估價值以及資產(chǎn)評估價值所屬類型，科學、合理地選擇金融不良資產(chǎn)價值評估的具體方法。暫緩處理和快速變現(xiàn)是當前我國金融不良資產(chǎn)處置最為重要的兩種方式。暫緩處理主要適用于可以成功實現(xiàn)債權(quán)資產(chǎn)保值，甚至增值的資產(chǎn)，對于這種類型的資產(chǎn)大多采用投資價值類型或者市場機制類型，因此在價值評估中一般采取交易案例比較法或者現(xiàn)金流償債法。而快速變現(xiàn)則主要適用于資產(chǎn)價值貶值風險較大的資產(chǎn)，這種類型的資產(chǎn)大多采取清算價值類型，因此在價值評估中一般采取假設(shè)清算法。第二，金融不良資產(chǎn)價值評估過程中所需數(shù)據(jù)和相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)是否能夠被有效收集，一定程度上影響金融不良資產(chǎn)相關(guān)評估方法的合理選擇和有效應用。任何一種金融不良資產(chǎn)價值評估方法相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)都必須有足夠的數(shù)據(jù)資料作為依據(jù)。如果在收集數(shù)據(jù)資料的過程中遇到困難，便會在一定程度上對該方法的選擇和應用造成影響。這就要求評估人員充分立足于替代這一基本原則，合理選取信息和資料相對充足的評估方法，從而有效實現(xiàn)金融不良資產(chǎn)價值的科學評估。第三，評估人員在使用具體某種評估方法進行不良資產(chǎn)價值評估的時候，應當立高度重視當前不良資產(chǎn)價值評估方法的使用效率和適用范圍，并充分滿足該評估方法的相關(guān)條件和具體的程序要求。比如：如果將假設(shè)清算法應用到資產(chǎn)雄厚、分布范圍廣的國有企業(yè)中，將會大大降低其評估效率和評估質(zhì)量。

結(jié)束語：

綜上所述，目前我國擁有假設(shè)清算法、專家打分法、現(xiàn)金流償債法等多種金融不良資產(chǎn)價值評估方法，且每種評估方法具有不同的特點和適用范圍。這就要求評估人員必須在熟練掌握金融不良資產(chǎn)價主要值評估方法的基礎(chǔ)上，根據(jù)不良資產(chǎn)的具體特征，充分考慮方法選擇中的諸多因素，認真分析，選擇并采用最佳資產(chǎn)處置方法，從而確保債權(quán)回收利益最大化。（作者單位：河北大學）

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