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生態(tài)農(nóng)業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢范文第1篇

河南財鑫集團有限公司（以下簡稱河南財鑫集團）組建于2001年2月8日，現(xiàn)為國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，全國農(nóng)產(chǎn)品加工示范企業(yè)，河南省百強企業(yè)之一，河南省高新技術企業(yè)和河南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)。近年來，河南財鑫集團充分利用本地資源，大力發(fā)展農(nóng)業(yè)種植和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，通過良種推廣和基地建設，形成穩(wěn)定的“公司+基地+農(nóng)戶”的經(jīng)營格局。通過龍頭企業(yè)規(guī)范化經(jīng)營管理，靠合同、利益目標將公司與分散的農(nóng)戶聯(lián)系起來，建立了自己原料生產(chǎn)基地，確保了原料供給，增加了當?shù)剞r(nóng)民收入，推動了農(nóng)業(yè)結構調整。

鄲城財鑫糖業(yè)有限責任公司是河南財鑫集團主要子公司，為河南省最大的淀粉糖生產(chǎn)企業(yè)，河南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)，國家級“質量安全、信譽保障綠色放心食品企業(yè)”，并被河南省有關部門認定為循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展的典型。主要產(chǎn)品類型包括淀粉、高麥芽糖、麥芽糊精、結晶葡萄糖等?，F(xiàn)有職工1280多人，其中技術人員436人，并建有“省級功能性淀粉糖研發(fā)中心”和“國家玉米加工研發(fā)技術專業(yè)分中心”，具有較強的科研開發(fā)能力。

近年來，公司根據(jù)淀粉深加工行業(yè)發(fā)展趨勢，與國內大專院校和科研院所合作，不斷加大科技研發(fā)投入，發(fā)展功能性食品、糖醇類產(chǎn)品，拉長上游、下游產(chǎn)業(yè)鏈條，開發(fā)出市場前景好、產(chǎn)品附加值高的生物化工產(chǎn)品，銷售市場也由單一的食品行業(yè)向醫(yī)藥、化工多行業(yè)領域拓展。這些新型的功能性食品符合當前人們對于食品的綠色、健康和保健等方面的需求，不僅提高了人們的生活質量，也為企業(yè)帶來了新的利潤增長點。

生態(tài)農(nóng)業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢范文第2篇

一、廣州市開發(fā)生態(tài)旅游的優(yōu)劣

1.廣州市開發(fā)生態(tài)旅游的長處廣州市地處廣東省南部，珠江三角洲的北緣，瀕臨南中國海，珠江入?？?，毗鄰港澳，海上絲綢之路的起點。中國五大國家中心城市之一，廣東省省會，華南地區(qū)經(jīng)濟、金融、貿易、文化、科技和交通樞紐，教育中心。中國南方最大、歷史最悠久的對外通商口岸，世界著名的港口城市之一，廣州是中國最主要的對外開放城市之一。據(jù)2012年廣州旅游工作會議獲悉：2011年廣州市旅游業(yè)總收入1630.80億元，同比增長29.98%，旅游業(yè)增加值693.26億元人民幣，同比增長29.98%，增加值占全市國內生產(chǎn)總值的5.63%，初步確立了支柱產(chǎn)業(yè)的地位。而在旅游業(yè)當中，生態(tài)旅游是其中非常重要的一部分。從地理上來說，廣州屬丘陵地帶。地勢東北高，西南低，北部和東北部是山區(qū)，中部是丘陵、臺地，南部是珠江三角洲沖積平原。中國的第三大河——珠江從廣州市區(qū)穿流而過。因此，廣州的北部和東北部應是生態(tài)旅游開發(fā)的重點區(qū)域。廣州市的生態(tài)旅游主要是依托于自然保護區(qū)、森林公園、風景名勝區(qū)等發(fā)展起來的。其資源主要集中在森林公園、風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、旅游度假區(qū)等地方。而這些資源地理分布主要集中在廣州北部和東北部地區(qū)。廣州比較出名的生態(tài)旅游區(qū)主要有：帽峰山森林公園、芙蓉嶂旅游度假區(qū)、九龍?zhí)堵糜味燃賲^(qū)、石門國家森林公園、流溪河國家森林公園、廣州抽水蓄能電站旅游度假區(qū)、從化溫泉旅游度假區(qū)、高灘溫泉旅游度假區(qū)等。同時，廣州還充分開發(fā)了以“珠江夜游”為代表的珠江游旅游資源。這些都收到了很多不錯的效果。統(tǒng)計數(shù)字表明，作為華南的中心城市廣州市，2011年，廣州市接待游客總人數(shù)為1.33億人次，再創(chuàng)歷史新高。

2.廣州市開發(fā)生態(tài)旅游的不足之處首先，廣州的景觀資源開發(fā)力度不足。目前，廣州北部山林地區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境相當優(yōu)越，但山高、林密、泉多的自然景觀還沒有得到有效利用，當?shù)芈糜伍_發(fā)還處在初級階段，有的甚至尚未開發(fā)[2]。其次，缺乏生態(tài)旅游的品牌連鎖效應。如很少有將幾個生態(tài)旅游區(qū)連在一起供旅客旅游選擇，大部分都是單獨經(jīng)營，缺乏整體意識。再次，生態(tài)旅游人才不足。生態(tài)旅游資源開發(fā)需要跨學科的人才，廣州市相關部門尚未對這一問題引起足夠重視?，F(xiàn)在，游客在整個旅行過程中感到最擔心、最不滿意的，是除住宿、景區(qū)等旅游設施之外與旅游相關的交通、信息咨詢、沿途休息、公共衛(wèi)生間、社區(qū)環(huán)境，以及緊急情況下的救援、投訴等。這些問題是近年來游客投訴比較集中的問題，也被公認為我國在建設世界旅游強國的進程中與旅游發(fā)達國家差距[3]。這是廣州在開發(fā)生態(tài)旅游時要正視的難題。

二、廣州市生態(tài)旅游的開發(fā)策略

1.必須堅持“以人為本”的思想開發(fā)生態(tài)旅游資源，堅持“以人為本”的思想十分重要。一般情況下，生態(tài)旅游區(qū)的建設規(guī)模都很大。在旅游區(qū)內世代居住的農(nóng)民，將土地和森林等資源作為其主要的謀生手段，但開發(fā)為旅游區(qū)后，這些資源被嚴格限制使用，他們的生產(chǎn)生活方式因發(fā)展旅游業(yè)受到不同程度的干擾或破壞，甚至幾乎阻斷了他們所有的經(jīng)濟來源，當?shù)鼐用褚虼藭胁粷M或抱怨，若不及時調解，則會有可能激化矛盾，甚至出現(xiàn)偷伐木材、偷賣珍稀動植物等行為，致使旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境遭到破壞[4]。

2.必須堅持“可持續(xù)發(fā)展”的思想堅持“可持續(xù)發(fā)展”的思想關系到生態(tài)旅游的長遠大局。對于生態(tài)資源的開發(fā)一定要控制，不可以開發(fā)殆盡，不利于生態(tài)資源的可持續(xù)性發(fā)展，會對生態(tài)系統(tǒng)造成永久性破壞，無法修復。建立起的旅游區(qū)有一定的旅客環(huán)境容量，為避免對環(huán)境造成巨大破壞，要嚴格控制超容量吸引游客。森林生態(tài)旅游資源的開發(fā)需要遵守一定科學原則，永續(xù)利用原則、保護開發(fā)性原則、特色性原則、協(xié)調性原則等都是開發(fā)規(guī)劃時必要考慮方面，在編制旅游區(qū)總體規(guī)劃時，必須對旅游區(qū)的地質資源、生物資源和涉及到環(huán)境質量的各類資源進行認真的調查，統(tǒng)一規(guī)劃[5]。同時，處理好旅游區(qū)內賓館、酒店的廢水、廢氣、廢渣等“三廢”。旅游區(qū)的生活垃圾必須統(tǒng)一集中處理;區(qū)內汽車應減少到最低最有效限度的數(shù)量內，盡量使用或改用電瓶車、馬車等綠色交通工具。

生態(tài)農(nóng)業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢范文第3篇

關鍵詞：秦皇島 水資源 現(xiàn)狀 可持續(xù)利用 措施

中圖分類號：X52 文獻標識碼：A 文章編號：1007—3973（2012）009—117—02

秦皇島每年人均擁有水資源量597噸，是全國平均水平的四分之一（世界平均的十六分之一）左右，水資源相對匱乏，不僅如此，由于對水環(huán)境的保護不足，秦皇島市范圍內的多條河流遭受不同程度污染，其中還包括重要的城市飲用水源地。最近幾年雖然采取了一些積極的治理和保護措施，但形勢依然日趨嚴峻，水資源的承載能力和實現(xiàn)城市跨越式發(fā)展的矛盾逐漸顯現(xiàn)。

1 秦皇島市水資源保護利用現(xiàn)狀

流經(jīng)秦皇島市的河流主要有青龍河、洋河、石河、沙河、新開河、湯河、新河及戴河，均為季節(jié)性河流。其中，青龍河流域的桃林口水庫、洋河流域的洋河水庫和石河流域的石河水庫為秦皇島市城市用水的主要水源地。

1.1 主要河流的水質情況

秦皇島市列入省控監(jiān)測的六條河流18個監(jiān)測斷面中，三類以上水體占34%，四類水體占20%，五類及劣五類水體占46%。大小馬坊河、護城河、小湯河、飲馬河、人造河全程以及洋河下游、石河下游河段水體污染嚴重，均為劣五類。

1.2 城市水源地水質情況

秦皇島市的地下水源由于連年超采，在上世紀80年代前就已經(jīng)形成了多個地下水降落漏斗區(qū)，地下水位急劇下降，造成沿海地區(qū)海水入侵。而處于石河上游的柳江地下水源地，由于過度開采地下水，造成地面塌陷，房屋開裂甚至倒塌，給社會、經(jīng)濟、環(huán)境造成十分嚴重的影響。

秦皇島市現(xiàn)狀的作為主水源地的桃林口水庫、石河水庫水和洋河水庫中，桃林口水庫和石河水庫水質一直處于較好水平，基本保持在國家《地表水環(huán)境質量標準》二類以上，滿足城市生活及工業(yè)用水標準，但監(jiān)測情況顯示，水庫水體的部分指標有不良發(fā)展趨勢。而洋河水庫自20世紀90年代初以來，水環(huán)境由良性狀態(tài)快速向不良狀態(tài)變化，營養(yǎng)鹽負荷日趨增加，水庫水體富營養(yǎng)化問題越來越突出，藻類頻繁爆發(fā)，嚴重影響城市供水質量，同時由于過度捕撈作業(yè)致使水生態(tài)失衡，洋河水庫作為秦皇島市重要的水源地，其供水功能面臨逐步喪失的危險。

1.3 水資源的利用情況

由于地下水嚴重超采，地下水環(huán)境惡化，《秦皇島市城市總體規(guī)劃（2001—2020）》中明確“規(guī)劃年份內城市不再開采地下水”，地下水不作為城市供水水源。但由于客觀條件的限制，縣城和廣大農(nóng)村的生產(chǎn)生活用水仍然依賴本已貧乏的地下水。

在地表水源中，石河水庫取消向農(nóng)業(yè)供水，水庫水量全部用于城市，年可供秦皇島城市用水6000萬立方米。桃林口水庫供水范圍包括唐秦兩市的城市和農(nóng)業(yè)灌溉用水，按國家文件可供秦皇島城市水量為17500萬立方米，現(xiàn)狀年實際秦皇島城市利用水量在5000萬立方米左右，尚有12500萬立方米水量指標可供秦皇島市城市未來發(fā)展需要，但配套的引青工程需要進一步建設完善。洋河水庫作為引青向城市供水的調節(jié)水庫和備用水源，現(xiàn)狀主要以撫寧縣農(nóng)業(yè)用水為主。城市區(qū)河道所產(chǎn)水量除湯河外主要用于改善市區(qū)的生態(tài)環(huán)境。市區(qū)以北的小型水庫溫泉堡水庫（500萬立方米庫容）主要供應首鋼和淺野的工業(yè)用水。

1.4 主要河流及水源地的保護情況

上世紀90年代開始，秦皇島市加大了對市區(qū)河道的治理力度，采取了清理河道淤泥、封閉排污口、污水集中處理、整治河岸景觀、調引生態(tài)用水等一系列的措施，取得了比較明顯的治理效果，城市區(qū)的河水變青了，部分河道的生態(tài)基本修復，湯河公園已經(jīng)成為市民喜愛的鍛煉、休閑和垂釣場所。在此基礎上，最近幾年又加大投入，對石河下游河道、戴河及城市周邊河道進行治理，尤其是戴河治理規(guī)劃，借鑒先進經(jīng)驗，治理與開發(fā)有機結合，打破了單一依靠政府投入的治理模式，為秦皇島市水資源環(huán)境的保護和利用注入了新的動力。

洋河水庫富營養(yǎng)化綜合治理工作在城市水源地保護工作中是啟動的比較早的，在上世紀90年代就與中國水科院水環(huán)境研究所建立了長期合作研究的機制，對水庫的富營養(yǎng)問題進行了系列的調查、監(jiān)測、研究并形成了綜合治理的意見和建議。2005年建立了由主管副市長牽頭，市水務局、環(huán)保局、水產(chǎn)局、引青局以及撫寧縣和盧龍縣為成員單位的聯(lián)席會議制度，定期商討治理方案并落實具體措施。取消了水庫網(wǎng)箱養(yǎng)魚，限制過度捕撈，投放魚苗，控制排污，調引生態(tài)水，水庫的富營養(yǎng)化趨勢有所緩解。同時，為了從根本上解決和改善近期秦皇島市的城市供水水質，2006年及時上馬了引青東西線對接工程項目，將水質好的桃林口水庫原水直接引入市區(qū)，達到標本兼治的效果。

2008年借助迎奧運的契機，在主要水源地的保護上，政府明顯加大了宣傳和投入力度。對三個主水源地的旅游項目采取限制或取消的措施，在水庫周邊及上游河道進行巡查清理，禁止污染物進入水體并要求全面取消網(wǎng)箱養(yǎng)魚和捕撈作業(yè)。青龍全面啟動青龍河水資源保護工程，在縣區(qū)全面啟動污水處理項目。這些措施全面實施后，秦皇島市水環(huán)境有望得到根本保護和改善。

2 存在的主要問題

（1）水資源的配置還不完善。首先，秦皇島市輸水、配水和水處理工程設計標準偏低而且缺少統(tǒng)一規(guī)劃，水源地之間的聯(lián)合運用基礎薄弱，在可用水量相對充足的情況下，往往因為難以合理調配而造成城市供水困難的被動局面。其次，由于水管單位的收入單純依賴水費，造成在水資源的使用上往往重效益輕環(huán)境，城市區(qū)河道和水庫下游河道生態(tài)環(huán)境用水沒有保證。

（2）管理體制還不理順。首先，水管單位之間、城市和地方之間往往因為利益之爭而難以協(xié)調，客觀上加大了水資源的統(tǒng)一調度管理的難度。其次，由于多頭管水，部門職責交叉，在水環(huán)境的保護方面也往往因為涉及眾多部門的利益措施難以落實。

（3）水資源的保護缺乏長效機制，一抓就緊，一放就松，暑期抓的緊，平時放的松。

3 水資源的合理調配及可持續(xù)利用措施

3.1 制定城市水資源綜合利用及工程規(guī)劃，統(tǒng)籌安排城市供水

深入貫徹落實科學發(fā)展觀，在編制城市總體規(guī)劃時，應該對城市用水需求和可用水資源的情況做出盡可能準確的估計和判斷，并以此確定城市規(guī)模和經(jīng)濟結構，使城市建設和發(fā)展真正做到量水而行。要根據(jù)不同水源的數(shù)量、質量特征和不同用水的具體需要，合理確定開發(fā)次序和供水次序，優(yōu)化配置各類水資源。

秦皇島市區(qū)相對分散，水源地也相對分散，要堅持統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一建設的原則，做好水源的互連互通和配水管網(wǎng)的互連互通，最大限度地保證各城市區(qū)的生產(chǎn)生活和生態(tài)用水。

3.2 制定水資源保護規(guī)劃，落實水資源保護措施

確定水源地和主要河道的功能區(qū)，完善水土保持和生態(tài)修復規(guī)劃，加快水環(huán)境保護和污染監(jiān)測體系建設，禁止和限制污染物的排放，加大水資源保護和水污染防止力度，嚴格水源地水源保護區(qū)制度。水資源的治理和保護是一個長期和復雜的任務，要建立長效機制，讓有限的水資源為經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展服務。

3.3 大力推進節(jié)約用水，加快建設節(jié)水型城市

要充分認識水在社會經(jīng)濟發(fā)展中的重要支撐和不可替代性，建立和完善節(jié)約用水制度，強化取水許可監(jiān)管，做到合理用水、科學用水、自覺節(jié)水。積極推行定額用水和階梯式水價。嚴格實施建設項目水資源論證制度和取水許可制度。把節(jié)約用水納入行業(yè)、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以水的供給為基本條件，合理發(fā)展相關產(chǎn)業(yè)，加快結構調整，限制高耗水行業(yè)發(fā)展，堅決淘汰水污染的落后工藝、產(chǎn)品。加快污水處理廠建設，提高污水集中處理率，制訂排放標準，鼓勵發(fā)展再生水和水循環(huán)利用。改善農(nóng)業(yè)種植結構，大力發(fā)展高效節(jié)水農(nóng)業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)。

3.4 推進水管體制改革，實行統(tǒng)一管理

按政事分開的原則，對水管單位和水管相關單位按照職能和單位性質進行合并和精簡，真正實現(xiàn)水資源統(tǒng)一管理，水源地、輸供水、排水、污水處理一條龍管理，提高管理效率。加強法制建設和執(zhí)法隊伍建設，依法管水。

生態(tài)農(nóng)業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢范文第4篇

關鍵詞：宏觀經(jīng)濟；傳統(tǒng)地產(chǎn)；新型地產(chǎn)；區(qū)域發(fā)展

一、 引言

近幾年，我國傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場面臨一二線城市調控受限，三四線城市需求疲軟庫存過剩的矛盾現(xiàn)狀，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場則受電商銷售影響發(fā)展乏力、持續(xù)遇冷。在此背景下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤下滑、融資困難，發(fā)展經(jīng)營壓力巨大。借鑒國外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，打破以往純粹地產(chǎn)開發(fā)思維定式，以傳統(tǒng)地產(chǎn)為依托平臺，整合養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等，開發(fā)新興的復合型產(chǎn)業(yè)形態(tài)，或是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。

新型地產(chǎn)通過整合當?shù)刈匀?、?jīng)濟、社會等相關資源，將房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)進行結合，并對房地產(chǎn)的規(guī)劃設計、開發(fā)運營和后期服務的全流程進行創(chuàng)新，新型地產(chǎn)的發(fā)展對改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。當下流行的新型地產(chǎn)形式主要有以居家養(yǎng)老為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養(yǎng)生等為多個主題的旅游地產(chǎn)（如深圳華僑城創(chuàng)意文化園、杭州西溪國家濕地公園），囊括多種體育休閑設施的體育地產(chǎn)（如廣東中體奧林匹克花園）等。

二、 國內外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展路徑

1. 國外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展更替過程及邏輯。在發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業(yè)地產(chǎn)―傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)―復合型地產(chǎn)的規(guī)律。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于城市化過程中人口不斷增加，城鎮(zhèn)居住住房供給不足矛盾相對突出，從而促進住宅地產(chǎn)的快速發(fā)展。因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期主要集中于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對滯后。隨著時間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展以及人口的不斷集聚，商品經(jīng)濟需求日益旺盛。以寫字樓、會議中心、酒店、超市、購物中心等為代表的商業(yè)地產(chǎn)在此背景下開始快速發(fā)展。

在經(jīng)濟周期進入下行區(qū)間，或者出現(xiàn)金融危機時，房地產(chǎn)行業(yè)往往受波及程度最大，造成房地產(chǎn)市場衰退甚至泡沫破裂。即使在經(jīng)濟狀況較好的時期，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)同質化競爭嚴重，無論住宅地產(chǎn)市場，還是單一功能的商業(yè)地產(chǎn)市場，造成需求飽和、利潤下降和效益降低。與此同時，隨著發(fā)達國家經(jīng)濟發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費需求不斷得到釋放，為新型地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好機遇。根據(jù)馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產(chǎn)需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養(yǎng)生功能的地產(chǎn)，這促使越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將相關資源從傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)轉移到復合型地產(chǎn)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。隨著發(fā)達國家紛紛步入老齡化社會，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式難以滿足養(yǎng)老需求，越來越多的老年人選擇社區(qū)養(yǎng)老方式，諸多商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目應運而生。新型地產(chǎn)的出現(xiàn)，不僅僅是業(yè)態(tài)形式的改變，更多是經(jīng)營理念、開發(fā)模式的創(chuàng)新。隨著經(jīng)濟、社會的進步，融合更多產(chǎn)業(yè)或功能的地產(chǎn)形態(tài)將得到進一步的發(fā)展。

2. 我國房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程。與國外類似，我國房地產(chǎn)市場業(yè)態(tài)也經(jīng)歷了住宅地產(chǎn)――商業(yè)地產(chǎn)――新型地產(chǎn)的發(fā)展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國內學者對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程研究較多，通常以經(jīng)濟社會的重大變革、重要政策文件的出臺等為節(jié)點劃為多個階段，不同階段時期相關地產(chǎn)形式發(fā)展情況有所不同，具體來看：

（1）1978年～1998年：住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)開始起步。改革開放初期，由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后，土地法、規(guī)劃法等相關法律法規(guī)不夠完善，這一階段是國內房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。由于我國城市人口快速增加，城鎮(zhèn)居民處于住房絕對短缺階段，因此該階段我國房地產(chǎn)市場主要是住宅地產(chǎn)項目，商業(yè)地產(chǎn)項目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。

（2）1998年～2008年：住宅地產(chǎn)快速發(fā)展，部分地區(qū)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。以1998年住房制度改革為標志，我國房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅地產(chǎn)開始了持續(xù)快速發(fā)展。整體來看，這一階段我國房地產(chǎn)業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，住宅地產(chǎn)發(fā)展最熱，其次是商業(yè)地產(chǎn)。由于部分地區(qū)住宅價格持續(xù)過快上漲，國家及地方政府密集出臺相關調控政策，主要針對住宅地產(chǎn)市場進行限制。

（3）2008年～2013年：商業(yè)地產(chǎn)成為新增長點。次貸危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大沖擊，同時，受國家宏觀調控政策的影響，一直在房地產(chǎn)市場占據(jù)領導地位的住宅物業(yè)市場降溫明顯，而以寫字樓、購物中心、主題商場、專業(yè)市場為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的經(jīng)濟增長點。不同于受到國家全面宏觀調控的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)享有一系列政策優(yōu)勢、資金支撐。國家進一步鼓勵商鋪投資，提供多項優(yōu)惠稅費政策，極大的促進了商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

（4）2013年至今：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)發(fā)展放緩，產(chǎn)業(yè)面臨轉型升級。自2013年以來，我國宏觀經(jīng)濟進入增速換擋回落、產(chǎn)業(yè)轉型升級的新常態(tài)發(fā)展階段。與此同時，人口、資源、政策紅利等多方面優(yōu)勢不再明顯，房地產(chǎn)行業(yè)告別過去十年的高速發(fā)展，進入拐點階段。2013年～2015年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、銷售額、國房景氣指數(shù)等均進入下行區(qū)間，無論住宅地產(chǎn)，還是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，均面臨較大的經(jīng)營壓力。

隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮(zhèn)化進程加速發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民收入水平的持續(xù)提高，針對新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)市場需求開始不斷釋放。例如，針對工業(yè)地產(chǎn)進行升級換代的科技地產(chǎn)；以旅游度假、休閑養(yǎng)生為主題的旅游地產(chǎn)；以居家養(yǎng)老和社區(qū)服務為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)等等。

3. 新型地產(chǎn)的發(fā)展動力機制。新型地產(chǎn)是一種泛地產(chǎn)概念，包含不同的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，開發(fā)、經(jīng)營模式也不盡相同，但是其產(chǎn)生背景和發(fā)展動力機制存在較多共性之處。

首先，我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展增速回落、傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變緩是新型地產(chǎn)逐漸興起的背景。隨著10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。對新常態(tài)、新特征，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長結構，豐富增長動力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結構的轉型升級，致力于其他新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。

其次，市場需求轉變是新型地產(chǎn)快速發(fā)展的源動力。以旅游地產(chǎn)為例，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動消費增速保持穩(wěn)健增長。收入水平的持續(xù)提高，同時帶來居民的消費結構調整和升級，從追求數(shù)量型向講求質量型迅速轉變，越來越多的消費人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉變，旅游已經(jīng)成為國內中高收入人群的生活必需品，從而促進了以休閑養(yǎng)生等為主題的旅游地產(chǎn)發(fā)展。再以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，隨著老齡化程度進程加劇，我國的人口結構發(fā)生了巨大的變化。過去房地產(chǎn)以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養(yǎng)撫養(yǎng)壓力不斷增加，且由于政策原因導致少子化、無子化家庭日益增多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式問題重重。隨著經(jīng)濟、社會發(fā)展，老年人逐漸成為富有人群，個人消費觀念及結構轉變，更多希望晚年在精神、物質等多方面都能享受較好的服務。年齡結構的變化、家庭養(yǎng)老壓力增大以及消費觀念的轉變等因素，都導致以養(yǎng)老地產(chǎn)為代表的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)市場需求日益增加，且隨時間發(fā)展呈上升趨勢。

第三，政府引導是新型地產(chǎn)發(fā)展的助推力。新型地產(chǎn)的發(fā)展深受國家及地方政策影響。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大。此外，由于與其他產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，必須滿足當?shù)叵嚓P產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α⑹袌鲂枨蠹肮δ芤?。近年來我國進入經(jīng)濟發(fā)展增速下行區(qū)間，為響應政府對大眾創(chuàng)業(yè)的鼓勵扶持，開發(fā)商紛紛針對工業(yè)地產(chǎn)進行升級，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而促進來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

三、 我國新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的機會

1. 宏觀層面：經(jīng)濟轉型和產(chǎn)業(yè)結構調整。2013年以來，由于國際金融危機的深度延伸影響，總體世界經(jīng)濟仍然比較低迷。2016年上半年國內經(jīng)濟總體平穩(wěn)，GDP同比增長6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業(yè)信心仍略顯不足，經(jīng)濟仍存較大下行壓力。

在產(chǎn)業(yè)結構方面，鋼鐵、煤炭、機械等傳統(tǒng)行業(yè)嚴重產(chǎn)能過剩，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)上升，其占比已超過第二產(chǎn)業(yè)。增長動力方面，隨著勞動力、資本等要素價格上漲，經(jīng)濟發(fā)展無法再依賴傳統(tǒng)要素驅動、投資驅動方式，科技創(chuàng)新驅動逐漸取代成為新的增長點。

2. 產(chǎn)業(yè)層面：傳統(tǒng)行業(yè)亟需轉型升級。從住宅地產(chǎn)來看，2014年以來，我國住宅房地產(chǎn)業(yè)無論是開發(fā)投資、銷售額還是價格水平，增速都已經(jīng)明顯放慢。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷售情況不容樂觀，去庫存和資金壓力巨大。土地價格、人員工資、材料調動以及融資等成本支出都在加大，進一步導致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不斷收縮。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來看，零售業(yè)增速放緩影響短期商業(yè)營業(yè)用房需求。2014年，批發(fā)和零售業(yè)增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長6.1%，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負面影響市場對商業(yè)營業(yè)用房的需求，電子商務沖擊持續(xù)存在及整體經(jīng)濟增長承壓的背景下這一趨勢仍將持續(xù)。隨著電子科技發(fā)展，電商快速擴張，網(wǎng)購量持續(xù)提高?？爝f業(yè)務增長也直接印證了這一點，2010年以來快遞業(yè)務量保持年均50%左右的增長，2015年快遞業(yè)務量達到206億件，為2010年全年的8.8倍，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實體商業(yè)銷售市場。

3. 企業(yè)層面：新的發(fā)展空間與經(jīng)營方式。隨著國內外經(jīng)濟形勢的變化、房企之間競爭的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的困難。10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長結構，豐富增長動力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結構的轉型升級，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營趨勢明顯加快。一方面探索開發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，包括養(yǎng)老、文化、旅游地產(chǎn)等，另一方面，通過以參股或控股的方式進入其他行業(yè)，實現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉型，以恒大集團為例，2010年以來，恒大集團在原有優(yōu)勢地產(chǎn)業(yè)務基礎上，相繼涉足人壽保險、糧油銷售、礦泉水生產(chǎn)等行業(yè)，大大拓展了企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

4. 政策層面：加大內需，促進消費。當前我國經(jīng)濟發(fā)展正在努力從投資驅動向擴大內需轉變。我國十三五規(guī)劃綱要提出，要發(fā)揮消費對增長的基礎作用，著力擴大居民消費。未來居民在房地產(chǎn)方面的消費需求將進一步釋放。與此同時，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比不斷增加，有利于新型地產(chǎn)市場整體發(fā)展。2015年前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達到51.4%，超過第一、第二產(chǎn)業(yè)的總和，經(jīng)濟結構持續(xù)優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)是新型商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產(chǎn)發(fā)展帶來利好。

5. 市場層面：人口結構變化、供需關系變化。從住宅市場來看，城鎮(zhèn)化對于住房需求的貢獻正在逐步減弱。從行業(yè)潛在需求層面，人口結構是決定房地產(chǎn)市場長周期趨勢的關鍵因素。當前我國人口數(shù)量已進入拐點階段，短期內住房需求將保持平穩(wěn)。從供給來看，隨著10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，供過于求，出現(xiàn)庫存過剩。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來看，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額增速放緩，新開工規(guī)模也明顯縮減。具體來看，2015年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資累計同比增速為1.8%，降幅達18.3%；新開工面積降幅較2014年擴大6.8%至10.1%。辦公樓開發(fā)投資累計同比增速下降11.2個百分點至10.1%。

住宅地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，給新型地產(chǎn)帶來了機會。從供給端來看，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營趨勢明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉移至新型地產(chǎn)行業(yè)。

從需求端來看，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動消費增速保持穩(wěn)健增長。當前消費正逐步成為拉動我國經(jīng)濟增長的核心動力。當年我國儲蓄率相比其他國家仍然較高，意味著中國消費需求仍有巨大的潛在發(fā)展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業(yè)地產(chǎn)遇冷的背景下，消費需求釋放將刺激休閑養(yǎng)生、旅游養(yǎng)老等方面需求的增加，從而促進未來市場對相關營業(yè)用房的需求。

四、 我國新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題與挑戰(zhàn)

盡管新型地產(chǎn)在我國尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場需求，但是與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)態(tài)相比，又有其特殊性和困難性：

一方面，新型地產(chǎn)缺乏國內有關政策的支持以及健全的法律法規(guī)引導。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，作為具有社會公益屬性的項目，養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關稅費等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關配套優(yōu)惠政策的仍然較少。在稅收政策、財政補貼等方面，不同地區(qū)對項目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國土地法律法規(guī)關于劃撥產(chǎn)權的相關規(guī)定，也為項目的后期運作埋下了障礙。

另一方面，國內新型地產(chǎn)在開發(fā)、運營模式方面不夠完善，缺乏服務和金融保險等各項成熟的軟件配套措施，在頂層機制設計方面缺乏相關經(jīng)驗，導致諸多項目面臨土地成本高、回收周期長、盈利困難等問題。

五、 結論與建議

總之，在住宅地產(chǎn)企穩(wěn)下調，傳統(tǒng)單一功能商業(yè)地產(chǎn)不斷遇冷的形勢下，未來產(chǎn)業(yè)融合將成為我國新型地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。但是在我國特殊的經(jīng)濟社會背景與發(fā)展狀況下，相關項目仍需要進一步在開發(fā)前期進行深入咨詢論證，以保證后期項目的順利運營與發(fā)展。

首先，根據(jù)當?shù)貐^(qū)域環(huán)境和市場定位，選擇合適的商業(yè)模式。新型地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營不能盲目復制其他企業(yè)的成功模式，而是要明確房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展定位，根據(jù)市場的潛在需求為消費者量身打造產(chǎn)品，充分發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力。

其次，合理配置資源，積極與其他產(chǎn)業(yè)有機融合。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對居住環(huán)境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費。房地產(chǎn)企業(yè)應在項目的規(guī)劃設計和開發(fā)運營之中，更多需要融入人文關懷的理念和當?shù)貎?yōu)質的資源，為消費者打造一種新的生活方式。

第三，提高企業(yè)創(chuàng)新能力，建立高素質的人才梯隊。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入發(fā)展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經(jīng)營理念和經(jīng)營方式的創(chuàng)新至為關鍵，房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理方面專業(yè)人才的重要性日益凸顯。當前新型地產(chǎn)發(fā)展面臨較多的挑戰(zhàn)性和不確定性，在前期論證、方案設計和盈利模式上均需要專業(yè)化人才隊伍的支撐。

第四，政府需要合理的引導和配套政策扶持。為促進新型地產(chǎn)項目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關稅費給以一定的優(yōu)惠政策。此外，對于公益性的地產(chǎn)項目，如養(yǎng)老地產(chǎn)，可以參考美國開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的政府協(xié)助方式，采用PPP等模式進行政府-企業(yè)之間的合作融資等等。

參考文獻：

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[2] 董青馬，胡正.中國高儲蓄率是超額貨幣供給的原因嗎？――基于1992～2007年國家資金流量表的分析[J].經(jīng)濟體制改革，2011，（3）：127-131.

[3] 朱菲.北京養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀調研報告[J].住宅產(chǎn)業(yè)， 2013，（12）：22-29.

生態(tài)農(nóng)業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢范文第5篇

1.1 論文選題背景

從上個世紀的末期以來,我國的城市化速度增長較快,同時也給房地產(chǎn)業(yè)提供了一個比較廣闊的發(fā)展空間,通過相關部門的數(shù)據(jù)顯示:我國的房地產(chǎn)投在從1993年的1937.5 億元到 2003 年已經(jīng)增長到 10106.1 億元,在這十年之間已經(jīng)增長了 4.2 倍,而每年的平均增長率為 17.96%同我國全社會同期固定資產(chǎn)投資增長率相比而言低了 1.5個百分點,但是同我國同期 GDP增長速度相比還是遠遠高出,于在2007年已經(jīng)出現(xiàn)了 5 年的高增長,而我國的國內也出現(xiàn)了十分嚴重的通貨膨脹現(xiàn)象,為了將通貨膨脹現(xiàn)象控制,我國于 2008年開始實施緊縮型的貨幣政策,而因為次年的美國次貸危機的影響,全球出現(xiàn)了十分嚴重的金融危機,而這中情況之下,直接導致我國的房地產(chǎn)業(yè)在2008年出現(xiàn)低迷現(xiàn)象,使得我國的國民經(jīng)濟出現(xiàn)衰退現(xiàn)象,為了刺激經(jīng)濟的復蘇,在2008年的開始,我國各地政府推出了相關的政策不斷促進房地產(chǎn)的發(fā)展。近年來,我國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)新的發(fā)展態(tài)勢,從2012年的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢來看的話,出現(xiàn)了上半年回落而下半年穩(wěn)定,而到了年末之時則出現(xiàn)了回升現(xiàn)象,從價格的角度來說,在 2012 年的全年,我國 70 大中城市之中新建商品房住房的價格比降低的城市數(shù)量從之前的 49 個降到 8 個,而二手住在比降低的城市數(shù)量降到 10 個,在這之中、一線城市比如說北上廣城市新建商品住宅的價格則分別上漲了 1.7%、1%、2.3%、8%同新建商品房相比而二手住在的價格則分別累積上漲了1.6%、0.59%、2.6%、1.2%,從2013年我國房地產(chǎn)業(yè)的事業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢來講,當前我國已經(jīng)同“高增長”的時代告別,而在“穩(wěn)中求進”的政策之下,我國的宏觀政策也逐漸加大了“預調微調”而當前的外部環(huán)境依然比較嚴峻,現(xiàn)在已經(jīng)逐漸演變成依靠內需為主而拉動我國經(jīng)濟增長。所以,在 2013年經(jīng)濟發(fā)展速度逐漸提升,宏觀經(jīng)濟的形勢對房地產(chǎn)市場的影響也變得更加積極。同時,在建筑工程項目的前期的投資效益分析,以及變?yōu)楫斍胺康禺a(chǎn)開發(fā)項目之中的必須經(jīng)過的一個環(huán)節(jié)。投資效益的分析以及評價工作則就會變成項目是否成功的關鍵,則就表明,做好爭取的投資效益的分析,一方面是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行決策的先決條件以及項目建設單位進行決策的文件,同時也是其他相關投資者進行合作的主要依據(jù)。否則如果決策失誤的話,一方面將會將大量的資源浪費,給企業(yè)的財務管理帶來諸多不便,甚至還會影響到企業(yè)的資金狀況,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來一定的打擊,可能還會出現(xiàn)銀行貸款沉淀,進而出現(xiàn)爛尾樓。所以,必須加強當前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的效益評價。

沈陽Y房地產(chǎn)公司G小區(qū)開發(fā)項目是Y房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司所承建的,該公司于1992年成立,屬于營口港務集團,是經(jīng)過省建設廳批準成立,有著三級開發(fā)資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),從公司開始創(chuàng)建之時,堅持做責任地產(chǎn),著力打造“營口港”品牌,旗下所開發(fā)的項目主要有外理外代綜合樓、撫順石化大廈、港豐康樂中心、營口港賓館、新港小區(qū)住宅等等工程,獲得了良好的口碑,其開發(fā)的新港小區(qū)被評為遼寧省優(yōu)秀示范小區(qū)。

1.2 論文選題意義

對于沈陽Y房地產(chǎn)公司G小區(qū)投資價值分析在項目實施過程中有三個重要意義:

1.2.1 保證項目投資決策的科學性

G 小區(qū)項目規(guī)劃總用地面積 75788.84 平方米,其中總建筑面積 112727 平方米,住宅建筑面積 85067 平方米,車庫、儲藏建筑面積 10305 平方米,公建建筑面積 17355平方米,其投資規(guī)模 15123 萬元。因此,只有加強對 G 小區(qū)項目背景、市場狀況、經(jīng)濟效益及其風險評估的進行深入研究,才能保證該項目投資決策的合理性與科學性,進而達到預期的投資效益。另外,在整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中,其資金需求量大、周期長、不確定因素多及牽涉面廣泛等特征,就要求房地產(chǎn)開發(fā)項目投資必須建立在科學合理的投資決策之上。

1.2.2 保證項目投資的開發(fā)價值

一般情況下,投資價值分析是為了更好的研究該項目的可行性。而項目的可行性分析其實是研究項目到底是否可行,能不能做,假若做了,那么企業(yè)將得到什么樣的收益,同時還研究了該項目如何去做的方法。而遼中位于遼寧省中部,地處遼河流域下游,屬遼河、渾河沖積平原,屬大陸性氣候,春季多風,夏季瀕雨。境內主要有遼河、渾河、蒲河、細河等。可利用地下水資源 5.9 億立方米。全縣區(qū)域面積 1460 平方公里,轄 17 個鄉(xiāng)鎮(zhèn),根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù),總人口 501627 人,其中非農(nóng)業(yè)人口約10萬,勞動力資源豐富。遼中縣有漢、蒙、回、滿、錫伯等13個民族。遼中在2010年,地區(qū)GDP實現(xiàn)246 億元,相比2009年的GDP增長了 34.5%;城鎮(zhèn)居民可支配收入(俗稱:居民能夠自由支配的收入)實現(xiàn)15500元,相比2009年的城鎮(zhèn)居民可支配收入增長了36.3%;而對于當?shù)剞r(nóng)民人均純收入實現(xiàn)10050元,相比2009年的農(nóng)民人均純收入增長 23.2%。因此,遼中縣是真正的北方生態(tài)水城。同時遼中大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè),推進傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉變,營造以縣城、茨榆坨、肖寨門為中心的核心經(jīng)濟區(qū),沿產(chǎn)業(yè)大道的綜合發(fā)展為主軸,通過北部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)、南部工業(yè)片區(qū)以及沿蒲河、渾河、

遼河的濱河生態(tài)景觀帶,實現(xiàn)本縣的“一心,一軸,兩片,三帶”縣域空間結構。因此本項目具有極大的開發(fā)價值。由上述可知,只有通過合理的投資價值分析,確定該項目的可行性指標,才能得出最佳項目方案,使投資獲取最大經(jīng)濟效益。 第 2章 理論基礎

2.1 項目評估理論

在房地產(chǎn)開發(fā)之中不可離開房地產(chǎn)項目開發(fā)評估,其可以給房地產(chǎn)投資決策提供一定的判定依據(jù)。投資從根本上來說,則是為了獲得一定的利益,在獲得利益的同時也要承擔一定的風險。在這之中,風險指的是在投資收益之上具有一定不確定性,則是投資在獲得利益的同時也會得到一定的風險。所得到盈利可以會多,也可能盈利比較小,甚至還會出現(xiàn)虧損現(xiàn)象,當前任何一個投資都有可能包含著風險以及收益兩個因素。通常情況之下,當?shù)禺a(chǎn)項目開發(fā)則是使用一部分投入而得到一定的產(chǎn)生,同時投入是比較現(xiàn)實的以及確定的,然而產(chǎn)出則具有一定的風險性、不確定性。同時房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價則是應該對此種投入以及產(chǎn)出進行一定的衡量,之后進行探討其是否值的,也就是說,在特定的風險之下,以后的收益,是否可以證明當前的費用 支出的合理性。

2.1.1 經(jīng)濟效益評估

所謂的經(jīng)濟效益就是指通過商品和勞動的對外交換所取得的社會勞動節(jié)約,一般來說也就是花費最少的勞動能盡量獲得教多的經(jīng)營成果,或者是以平等的勞動盡可能獲得更多的經(jīng)營成果。由此不難看出,經(jīng)濟效益的評估是資金占用、成本支出與有用生產(chǎn)成果之間的比較。人們口中的經(jīng)濟效益好,即就是指資金占用少,成本支出少,有用成果多。而對于房地產(chǎn)開發(fā)項目,投資和成本,投資回報率和投資回報率是可行性研究的數(shù)據(jù)中最重要的基礎。該項目提高企業(yè)的管理水平,成本的經(jīng)濟評價,房地產(chǎn)企業(yè)是實現(xiàn)的根本保證預期的收益。在正常情況下,該項目經(jīng)濟評價經(jīng)歷了三個階段:第一,成本考核和成本評估階段;二是基于成本或成本評估階段,增長的經(jīng)濟指標已審批的基礎成本評估,以評估的基礎上完成的項目,以使評價指標的項目成果項目的評估;三是項目的經(jīng)濟效益事前評估體系的建立,本階段重點是重視老化性的體制特征和加強科學評估、經(jīng)濟評估的合理性及全面性。經(jīng)濟評價的第三階段是全面預算管理業(yè)務的重要組成部分,同時也是整個項目全過程項目管理的核心所在。房地產(chǎn)項目只能通過房地產(chǎn)管理活動,經(jīng)濟評價,研究是否盈利和盈利水平。為了更好的與成本的經(jīng)濟評價解決招投標過程估計矛盾的問題和使用的房地產(chǎn)項目內部固定的問題。

一般情況下,建立科學,合理的經(jīng)濟評價指標體系,靜態(tài)盈利指標和盈利能力指標是項目的動態(tài)經(jīng)濟評價的主要方法。此外,房地產(chǎn)開發(fā)項目不僅要考慮,以避免項目開發(fā)的風險項目的財務評價,而且不確定性分析的經(jīng)濟指標。

2.2 可行性研究理論

其可行性研究指的是在當前的環(huán)境之中,其投資則是一個較為長期的項目,需要進行系統(tǒng)分析以及對項目投資的必要性進行綜合研究。項目在技術、經(jīng)濟、法律、社會以及生態(tài)等等方面進行科學的論述以及評價,其是決策者進行投資決策可靠以及準確的根本保證。房地產(chǎn)項目可行性研究則是對規(guī)模、開發(fā)項目的必要性、投資效益、項目實施的市場條件、企業(yè)融資能力等等方面,而進行全面的調查以及全面的經(jīng)濟技術分析探討,在一定的程度之上可以決定開發(fā)項目可否值得投資、以及如何使用較小的成本得到較好的投資效益的方法,這樣就可以提供決策依據(jù)的有效方法。

2.2.1 房地產(chǎn)項目可行性研究的內容

當前房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究主要指的是基于此項目的復雜程度、行之和規(guī)模的不同,依據(jù)可行性研究工作的廣度和該項目的所處的時期,將投資機會劃分為初步、詳細、投資機會研究以及項目評估四個時期。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行研究的內容主要有對于項目選址、規(guī)劃設計、經(jīng)營方式以及租售價格的確定、財務評級以及不確定性的分析。

2.2.2 房地產(chǎn)項目可行性研究的作用與意義

房地產(chǎn)項目投資決策的階段,做好可行性研究是其基礎,同時也是做好項目審批的依據(jù),所以當前我國政府管理部門將投資項目劃分到我國投資計劃之中,特別是我國應該在政府管理部門的審批之后,才能開始進行房地產(chǎn)項目,而其主要的依據(jù)則是做好可行性研究的報告。同時可行性研究則是對項目資金做好籌集以及對其后階段的規(guī)劃管理、編制設計任務書以及開發(fā)商同各個方面而簽訂的合同的主要依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究是基于當前我國相關法律法規(guī),也應該對當前城市規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展的實際情況,及時調整我國的宏觀經(jīng)濟政策以及行業(yè)準入標準的研究,同時還需要做好城市地質、水文、氣象、社會、經(jīng)濟等方面的資料收集,也應該對項目規(guī)劃條件之中指標和經(jīng)濟參數(shù),同時也應該掌握好對于設計、法律、財務等等方面的知識,那么才可以對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理有一定的認識。才可以制定出具有一定的質量保證的可行性報告,那么投資者才可以得到具有一定決策指導性的意見。

第3 章 投資項目背景..........11

3.1 開發(fā)商概況...........11

3.2 項目概況........11

3.2.1 項目名稱和簡介........11

3.2.2 主要建設規(guī)劃要求 ............12

3.2.3 投資概況.........12

第4 章 投資項目的市場分析..........15

4.1 沈陽市經(jīng)濟環(huán)境分析........15

4.1.1 政策法規(guī)環(huán)境分析..........15

4.1.2 城市與區(qū)域規(guī)劃環(huán)境分析 ..........16

? 4.1.3 行業(yè)準入分析............19

第5 章 項目的經(jīng)濟效益分析.........26

5.1 項目的投資預測及資金籌措........26

5.1.1 項目總投資與總成本預測 .........26

5.1.2 銷售收入估算........27

5.1.3 稅金及利潤..............29

5.1.4 項目資金籌集與運用.........30

第 6章 項目的社會效益分析

6.1 項目的環(huán)境影響分析

6.1.1 建設項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀

本項目位于遼中縣商業(yè)街內,建設范圍為西至規(guī)劃路,東至商業(yè)街,北靠北三路,南抵北環(huán)路。項目用地周邊均為現(xiàn)有居民區(qū)。

本項目開發(fā)地塊以北 2 公里即是京沈高速

公路,以北 5 公里即是遼中火車站,以南1公里為遼中商業(yè)中心,交通十分便捷。 ; 本項目周邊環(huán)境優(yōu)美,利于居民生活。

6.1.2 項目主要污染源

(1)執(zhí)行標準

《地面水環(huán)境質量標準》(GB3838——88)

《環(huán)境空氣質量標準》(GB3095——1996)

《城市區(qū)域噪聲標準》(GB3096——93)

(2)主要污染源

本工程在施工和運營過程中將對擬建區(qū)域的自然環(huán)境產(chǎn)生一些負面影響,主要有:

一是建設期間水泥、瀝青、砂石料、鋼材、各種墻體材料、管材及開挖的泥土等料場占地以及對周邊環(huán)境的污染;

二是工程竣工后,運行設備和行駛車輛所產(chǎn)生的噪聲、廢氣、塵埃等對環(huán)境的污染。

該項目環(huán)境影響評價應該是通過項目單位與之相應的資質單位來承擔,此報告不僅僅需要從工程的角度來對環(huán)境的影響進行定性的分析,也應該提出與之相應的處理方法,對其進行定量的評價。

6.1.3 施工期環(huán)境保護措施

在施工時期,開挖泥土以及種種建筑材料一般會被堆放在施工的現(xiàn)場,出現(xiàn)刮風或者是車輛經(jīng)過之時,就會揚起一定的塵土,也會增加大氣之中的懸浮顆粒濃度,進而也會污染環(huán)境。使附近的居民區(qū)、建筑物和植物蒙上厚厚的塵土,也會給城市環(huán)境以及居民生活產(chǎn)生諸多不便,在雨天之時,因為雨水的沖刷,和車輛的碾壓,導致施工現(xiàn)場的混亂,進而對行人造成諸多的不變。

施工期間的噪音主要來自工程建設時施工機械及建筑材料的運輸。特別是夜間,施工噪聲擾民,影響居民的工作和休息。

為減小施工期環(huán)境影響,應采取必要的工程措施,同時要提倡在施工場地應該文明施工,對環(huán)境工作價錢加強管理,如此可以有效減少施工帶來的影響。

第 7章 研究結論及建議

7.1 G 小區(qū)項目投資效益評價結論

繼國家實施東北老工業(yè)基地振興重大戰(zhàn)略之后,沈陽經(jīng)濟區(qū)上升為國家戰(zhàn)略,遼中作為沈陽經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分,有著獨特的政策優(yōu)勢和區(qū)位條件。遼中充分發(fā)揮自身優(yōu)勢,創(chuàng)造性地提出了近海的理念,規(guī)劃設計了沈西工業(yè)走廊遼中段兩側 668 平方公里開發(fā)建設近海經(jīng)濟區(qū)。因此本項目的區(qū)域發(fā)展前景較好,在未來幾年的土地成交量會有一定程度的上升,而購地者則是一些品牌開發(fā)商,在諸多的品牌開放商聯(lián)合作用之下,那么整個區(qū)域的地價將會被提升。當前,遼中縣低價以及房價已經(jīng)開始快速提升,具有一定的升值空間。而遼中縣委、縣政府用科學的視角審視遼中經(jīng)濟的發(fā)展,從戰(zhàn)略的高度、長遠的角度力推遼中工業(yè)的快速發(fā)展,提出了“近海經(jīng)濟”概念,成立了沈陽近海經(jīng)濟區(qū)。俯瞰遼寧經(jīng)濟版圖,遼寧沿海經(jīng)濟帶儼然是一張蓄滿力量的弓,沈西工業(yè)走廊是一根弦,那么沈陽近海經(jīng)濟區(qū)就是一只蓄勢待發(fā)的箭。近海經(jīng)濟區(qū),正在從母城沈陽附屬地區(qū)轉化為具有專業(yè)化職能、服務中心城市、支撐中心城市發(fā)展的新區(qū),成為沈陽城市功能傳遞的樞紐、向臨海地區(qū)延伸的觸角和出?？?。如果有符合相關要求的入?yún)^(qū)項目,政府需要將給予一定的優(yōu)惠,比如說沈陽 Y 房地產(chǎn)公司則提供了一個較好的先例。創(chuàng)設出一個良好的開發(fā)環(huán)境,于此同時 G 小區(qū)則是該公司相關產(chǎn)品的延續(xù),同時對于G小區(qū)項可以成功進入到沈陽事項之中,也給 Y 房地產(chǎn)公司品牌營銷有一定的意義。