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房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，財務(wù)風(fēng)險，預(yù)警系統(tǒng)

 

1. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因

1.1 財務(wù)風(fēng)險形成的內(nèi)部原因及內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險分類

1.1.1 內(nèi)部原因。

(1)財務(wù)管理人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認(rèn)識不足。在現(xiàn)實工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險意識，認(rèn)為只要管好、用好資金，就不會產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險，風(fēng)險意識淡薄。（2）財務(wù)決策和管理缺乏科學(xué)和有效的制度。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)決策普遍存在著經(jīng)驗決策及主觀決策現(xiàn)象，由此而導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營活動是指資金從籌集、投入、運營、收回到收益的分配的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動過程。

1.1.2 內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險分類。

在此活動過程中，由于各生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)內(nèi)部因素的影響而可能引起財務(wù)收益的不確定性，稱之為內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險。內(nèi)部的影響因素主要包括籌資過程中負(fù)債資金數(shù)量和籌資成本以及償還時間;資金投入過程中的投向、數(shù)量、結(jié)構(gòu);生產(chǎn)運營過程中的收入、成本、經(jīng)營管理水平等;收益分配過程中收益的確認(rèn)以及收益分配政策、數(shù)量和形式。上述這些因素的影響引起的內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險具體表現(xiàn)在以下幾方面:

（1）籌資風(fēng)險。它是由于負(fù)債融資不能如期償還而帶來的風(fēng)險。該風(fēng)險叫分為收支性風(fēng)險和現(xiàn)金風(fēng)險，收支性風(fēng)險為收不抵支造成房地產(chǎn)企業(yè)不能到期償債以至破產(chǎn)的風(fēng)險;現(xiàn)金風(fēng)險為房地產(chǎn)企業(yè)某時段上現(xiàn)金流出額超過現(xiàn)金流入額，而造成手中沒有現(xiàn)金償還到期債務(wù)而帶來的風(fēng)險。

(2)內(nèi)部投資風(fēng)險。它是指房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部資金投入所產(chǎn)生的風(fēng)險。投入資金不足會破壞生產(chǎn)經(jīng)營的連續(xù)性;投入資金結(jié)構(gòu)比例不合理會形成流動比率過高或過低，固定資產(chǎn)閑置或不足;投入資金效益低等都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險。

(3)經(jīng)營內(nèi)部風(fēng)險。它是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險。這里主要指經(jīng)營管理不善而造成的風(fēng)險。主要有銷售風(fēng)險、成本風(fēng)險、違約風(fēng)險、流動性風(fēng)險、管理風(fēng)險等。這些風(fēng)險與企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動和經(jīng)營管理密切相關(guān)，因此稱其為內(nèi)部風(fēng)險。

(4)收益分配風(fēng)險。它是指收益確認(rèn)是否適當(dāng)和收益分配政策是否科學(xué)以及分配形式是否合理、是否符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求等而產(chǎn)生的風(fēng)險。

1.2 財務(wù)風(fēng)險形成的外部原因。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，它也是企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的外部原因。財務(wù)管理的宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、市場環(huán)境、社會文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素。這些因素存在于企業(yè)之外，但對企業(yè)財務(wù)管理產(chǎn)生重大的影響。宏觀環(huán)境的變化對企業(yè)來說，是難以準(zhǔn)確預(yù)見和無法改變的。宏觀環(huán)境的不利變化必然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險。。企業(yè)在原料采購中沒有話語權(quán)，處于相對被動地位，只有依賴自身能力消化高成本帶來的外部風(fēng)險。

2. 財務(wù)風(fēng)險的防范與控制

2.1 確立財務(wù)分析指標(biāo)體系，建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，獲利是企業(yè)經(jīng)營的最終目標(biāo)，也是企業(yè)生存與發(fā)展的前提。建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)最具有代表性。

2.2 結(jié)合實際，采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險策略

財務(wù)風(fēng)險是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，尤其是在我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育不健全的條件下，更是不可避免。產(chǎn)生財務(wù)危機(jī)的根本原因是財務(wù)風(fēng)險處理不當(dāng)，因此面臨財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身情況采取回避風(fēng)險、控制風(fēng)險、轉(zhuǎn)移風(fēng)險和分散風(fēng)險等策略防范財務(wù)風(fēng)險，這對于降低和化解財務(wù)風(fēng)險、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義。

2.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的風(fēng)險控制

2.3.1 籌資活動風(fēng)險控制

市場經(jīng)濟(jì)條件下，籌資活動是一個房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點，管理措施失當(dāng)會使籌集資金的使用效益造成很大的不確定性，由此產(chǎn)生籌資風(fēng)險。而對于借入資金而言，企業(yè)在取得財務(wù)杠桿利益時，實行負(fù)債經(jīng)營而借入資金，將給企業(yè)帶來喪失償債能力的可能和收益的不確定性。

2.3.2 投資活動風(fēng)險控制

房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資活動取得資金后進(jìn)行投資的類型有三種：一是投資開發(fā)項目；二是投資證券市場；三是投資商貿(mào)活動。在決策中要追求收益性、風(fēng)險性、穩(wěn)健性的最佳組合，或在收益和風(fēng)險中間體現(xiàn)穩(wěn)健性原則的平衡器作用。。

2.3.3 資金回收風(fēng)險控制

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的第三個環(huán)節(jié)是資金回收。應(yīng)收賬款是造成資金回收風(fēng)險的重要方面，有必要降低它的成本，包括機(jī)會成本（常用有價證券利息收入表示）、應(yīng)收賬款管理成本、壞賬損失成本。應(yīng)收賬款加速現(xiàn)金流出，它雖使企業(yè)產(chǎn)生利潤，然而并未使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反而還會使企業(yè)運用有限的流動資金墊付未實現(xiàn)的利稅開支，加速現(xiàn)金流出。因此，對于應(yīng)收賬款管理，應(yīng)建立穩(wěn)定的信用政策，確定客戶的資信等級并評估房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立銷售責(zé)任制。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建

3.1 明確警義

明確警義也就是明確預(yù)警的對象。所謂警義是指警的含義。警義又可從警素和警度兩個方面考慮。。警素是指構(gòu)成警情的指標(biāo)是什么，而警度則是警情的程度。

3.2 尋找警源

警源是警情產(chǎn)生的根源。從警源的生成機(jī)制看，警源可分為3種:l)來自自然因素的警源，即自然警源;2)由國外輸入的警源，即外生警源;3)來自經(jīng)濟(jì)運行機(jī)制內(nèi)部的警源，即內(nèi)生警源。

3.3 分析警兆并預(yù)報警度

分析警兆是預(yù)警過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。警兆也叫先導(dǎo)指標(biāo)。一般不同警素對應(yīng)著不同的警兆。當(dāng)警素發(fā)生異常變化導(dǎo)致警情爆發(fā)之前，總有一定的先兆，這種先兆與警源可以有直接關(guān)系，也可以有間接關(guān)系。警兆的確定可以從警源入手，也可以依經(jīng)驗分析。

4. 結(jié)論

發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的警度，不論是處于哪一警限區(qū)間，這都不是我們進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究的最終目標(biāo)。我們的最終目標(biāo)是根據(jù)警度預(yù)報來尋找是哪些因素的異常導(dǎo)致了這種警情的出現(xiàn)，即與標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)離差巨大的先導(dǎo)指標(biāo)(警兆)，并對此進(jìn)行分析研究發(fā)現(xiàn)警情產(chǎn)生的根源(警源)，針對具體的情況做出具體分析，及時采取措施對其加以控制、排除，以免風(fēng)險的發(fā)生。構(gòu)成預(yù)警模型的償債能力、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力和成長能力的四個模塊中，盈利能力的權(quán)重最大，因為盈利能力是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的根本目標(biāo)，沒有盈利企業(yè)經(jīng)營就沒有意義，當(dāng)然存在著較大的財務(wù)風(fēng)險;其次是償債能力，企業(yè)雖然有盈利，但只是帳面上的盈利，而沒有獲得現(xiàn)金凈流量，很可能面臨不能到期償還債務(wù)或無資金繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營而導(dǎo)致破產(chǎn)的結(jié)局。。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)來最大限度地減少財務(wù)風(fēng)險損失。

【參考文獻(xiàn)】

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房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文范文第2篇

【關(guān)鍵詞】降價；房地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略控制

1 研究背景

2014年，對我國房地產(chǎn)市場整體發(fā)展來說，是壓力極大的一年。國內(nèi)大多數(shù)城市房地產(chǎn)成交量持續(xù)低迷，部分項目開始降價促銷。根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)定律，一旦整個行業(yè)進(jìn)入降價周期，那么，價格戰(zhàn)便隨之而來，即便是風(fēng)光無限、長期被稱之為“暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從當(dāng)前的實際情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)從暴利行業(yè)轉(zhuǎn)向薄利行業(yè)已經(jīng)是大勢所趨。降低成本，保證質(zhì)量、開發(fā)新產(chǎn)品是薄利時代贏得市場的最好出路，也是企業(yè)從目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場新一輪“降價潮”和“價格大戰(zhàn)”中脫穎而出的最好時機(jī)。薄利行業(yè)市場的特點是：市場規(guī)范、信息透明、競爭劇烈。這就意味著企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)開發(fā)、建設(shè)、銷售、物管等，前前后后的利潤都在日益縮減。因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者很難再指望在某個階段、環(huán)節(jié)、時段獲得高利潤回報，必須把獲利的思路調(diào)整到整體、持久的綜合效應(yīng)上來，即對經(jīng)營中的各個環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)、時間段進(jìn)行精打細(xì)算。也就是說，采取成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，將會是房地產(chǎn)企業(yè)贏得這一輪價格大戰(zhàn)的最佳選擇。

2 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略相關(guān)理論概述

2.1基本概念界定

2.1.1戰(zhàn)略

其實，“戰(zhàn)略”一詞，最早只是應(yīng)用于軍事方面的概念，但是，隨著歷時的發(fā)展，時代的變遷，而企業(yè)戰(zhàn)略則主要是指企業(yè)根據(jù)自身條件及外部市場環(huán)境的變化，選擇適應(yīng)自己特點和優(yōu)勢的經(jīng)營領(lǐng)域或產(chǎn)品，從而構(gòu)建自己在市場上的競爭優(yōu)勢，取得市場競爭的勝利。

2.1.2成本

“成本”是屬于商品經(jīng)濟(jì)的價值范疇，是商品價值極其重要的組成部分。通常，人們對“成本”的定義是：“人們?yōu)榱松a(chǎn)經(jīng)營活動或者為了達(dá)到某一種目的，從而耗費了一定的資源（人、財、物等），而所耗費的資源，通過貨幣形式來表現(xiàn)和計量，則統(tǒng)稱為成本”。但是，隨著社會的不斷發(fā)展，商品經(jīng)濟(jì)的范圍越來越廣，成本的內(nèi)涵和外延也隨之不斷拓寬，不斷被突破。

2.1.3成本領(lǐng)先戰(zhàn)略

成本領(lǐng)先戰(zhàn)略也時常被稱之為低成本戰(zhàn)略，是指企業(yè)通過采取各種途徑和措施有效降低生產(chǎn)成本，從而使企業(yè)經(jīng)營的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于競爭對手的經(jīng)營成本，甚至是可以成為在同行業(yè)中最低的經(jīng)營成本，從而在行業(yè)競爭中獲得競爭優(yōu)勢的一種戰(zhàn)略。

2.2.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略研究綜述

上世紀(jì)80年代之后，市場競爭進(jìn)入全球化的階段，全球經(jīng)濟(jì)一體化和技術(shù)進(jìn)步加劇了市場競爭。企業(yè)管理者 始逐步認(rèn)識到，如果僅僅依靠經(jīng)驗或根據(jù)現(xiàn)實環(huán)境管理，是很難獲得經(jīng)營成功的，維持或創(chuàng)造出企業(yè)在市場中的競爭優(yōu)勢更是難上加難。因此，企業(yè)面對市場競爭新環(huán)境的挑戰(zhàn)，迫切需要進(jìn)行一次全方位的管理理念創(chuàng)新，通過拔高戰(zhàn)略管理的高度，加廣戰(zhàn)略管理的深度來獲得企業(yè)的競爭優(yōu)勢。在這樣的時代背景和經(jīng)營環(huán)境之下，成本領(lǐng)先戰(zhàn)略理論便應(yīng)運而生。

2.3關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的研究綜述

目前針對成本領(lǐng)先戰(zhàn)略研究的理論較多，主要集中在石化、鋼鐵、電力等傳統(tǒng)大工業(yè)行業(yè)，在這些行業(yè)，實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略有著很多借鑒經(jīng)驗。但是， 針對房地產(chǎn)企業(yè)的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略相對較少，在這方面有著很大的研究空間。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的環(huán)境條件及現(xiàn)狀分析

3.1我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境和出路

就目前的形式而言，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要面臨的困境：高增長態(tài)勢被遏制；融資出現(xiàn)困境；資金來源分化。

在目前金融政策緊縮，國家限購，流通受阻，購房者持幣觀望的局勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況日益緊張。面對著資金鏈緊繃的危險局面，雖然一些信譽良好、實力強(qiáng)大的房企可以通過集團(tuán)內(nèi)互保方式，獲取銀行信貸融資，解得一時之渴。但是，更多的房企則只能選擇信托、私募乃至轉(zhuǎn)讓項目和股權(quán)方式進(jìn)行融資。資金的高度緊張甚至迫使部分房企對外舉行高息借債。當(dāng)然，無論是銀行正規(guī)途徑融資，還是高息借債，都不能解決實際問題。在殘酷的現(xiàn)實面前，越來越多的開發(fā)商開始認(rèn)識到，真正能解決問題最有效的頒發(fā)就是降價，犧牲一部分的利潤，通過降低價格來換取成交量，從而回籠一部分資金，緩解自身緊繃的資金壓力。

3.2我國房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成分析

房地產(chǎn)企業(yè)成本是房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)和經(jīng)營過程中，以貨幣形態(tài)表現(xiàn)的物化勞動和活勞動的耗費。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本，主要是由土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用組成的。

3.3我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀和問題

目前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面主要有以下幾種管理模式：側(cè)重于對建安成本的控制管理；側(cè)重于設(shè)計階段的成本控制管理；側(cè)重于目標(biāo)成本管理。

4 地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的實施

地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的實施方法主要有：規(guī)?；瘮U(kuò)張；標(biāo)準(zhǔn)化運營；上下游整合；嚴(yán)格實施成本管理；快速開發(fā)模式；精品低價策略。

針對關(guān)鍵成本的控制措施有：

1、土地成本的控制：由于具有中國特色的國情，土地資源的稀缺性，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)開發(fā)的成本由起初的建安成本占大頭，逐漸演變?yōu)橥恋爻杀菊即箢^。所以，實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，首要的就是要控制土地成本，控制好了土地成本，整體開發(fā)成本的控制就事半功倍。

2、建安成本的控制：成立由成本控制中心、營銷策劃中心、項目開發(fā)中心三方共同組成的市場調(diào)查小組進(jìn)行市場成本調(diào)查，調(diào)查的主要內(nèi)容就是看該城市房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響。市場調(diào)研完畢之后，營銷策劃中心組織確定初選項目的項目定位。

3、營銷及管理成本的控制：將每一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)口銷售過程中發(fā)生的全部推廣成本歸結(jié)為項目營銷成本，并且要求各項營銷活動的開展應(yīng)嚴(yán)格履行公司規(guī)定的審批流程公司并相關(guān)部門審核及公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能實施。

4、財稅成本的控制：房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的行業(yè)，資金投入巨大，因為，資金、財稅成本在項目開發(fā)的整體成本中占據(jù)很大的一塊比例，因為，針對財稅成本的控制，是成本控制的重點之一。

5結(jié)論

隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一方面，由于政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)控，另一方面，由于市場競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的市場風(fēng)險和競爭壓力。在激烈的市場競爭中向廣大購房者提供質(zhì)量高，低價格的商品住宅是房地產(chǎn)企業(yè)贏得競爭，站穩(wěn)腳跟的重要法寶之一。然而，追求利潤是一家企業(yè)生存的使命。提供具有價格優(yōu)勢的產(chǎn)品，不能以犧牲企業(yè)的利潤作為代價，否則，就是毫無意義的。房地產(chǎn)企業(yè)實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，需要站在戰(zhàn)略的高度去規(guī)劃布局，以整體系統(tǒng)的全局觀去控制，整合企業(yè)的內(nèi)外部、上下游資源，加強(qiáng)企業(yè)的管理控制，嚴(yán)格控制生產(chǎn)消耗，節(jié)約 支，降低成本獲得更多的利潤。所以，在目前我國房地產(chǎn)市場行情比較低迷，市場競爭激烈，降價潮開始涌現(xiàn)的背景之下，研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，是具有現(xiàn)實意義的。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強(qiáng)財務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴(kuò)大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報率方面上做出細(xì)致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。

5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準(zhǔn)確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。

3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。

(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財務(wù)主管，加強(qiáng)財會監(jiān)督

對于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。

(4)適時進(jìn)行財務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強(qiáng)投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進(jìn)行財務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。

4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競爭機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財務(wù)控制

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結(jié)束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強(qiáng)化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文范文第4篇

【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理探討

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險性高等特點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，為了確保項目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成，只有加強(qiáng)財務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進(jìn)行預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務(wù)關(guān)系的項經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理活動的特點有別于一般企業(yè)，具體體現(xiàn)在以下幾點：

（一）開發(fā)周期長，籌資金額大，籌資任務(wù)重

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價，要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大；加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，所需時間往往兩年或更長；最后，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項目的滾動開發(fā)發(fā)，所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。

（二）開發(fā)風(fēng)險大，投資決策分析責(zé)任重，要求高

房地產(chǎn)開發(fā)活動資金投入量大、管理周期較長，且房地產(chǎn)使周期也長，在較長的開發(fā)經(jīng)營周期性，還在著許多不確定的因素，對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險。這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準(zhǔn)確性，以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風(fēng)險，降低風(fēng)險。

（三）開發(fā)經(jīng)營活動獨特，成本管理工作繁雜

雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)承接費等成本項目構(gòu)成，但各成本項目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時間、地段而變，使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段，尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強(qiáng)有力的作用，主要存在的問題有：

（一）財務(wù)管理制度流于形式。一是財務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒有按照財務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。

（二）有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計劃，卻沒有把計劃目標(biāo)進(jìn)行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下。

（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。 轉(zhuǎn)貼于

（四）過度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料，不僅是企業(yè)利潤的來源，更是企業(yè)長期發(fā)展的保證，其數(shù)量和價值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場上的表現(xiàn)。然而過度“圈地”存在機(jī)會成本和資金利用效率的問題。

（五）審計監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。

（六）公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善，而實際上缺乏實效的狀態(tài)，在財務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效率的建議

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業(yè)財務(wù)管理制度的建議，希望能夠為降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)財務(wù)管理水平提供參考。

第一，健全財務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財務(wù)部門的職責(zé)，加強(qiáng)會計監(jiān)督職能。會計人員除了進(jìn)行會計核算外，還要參與項目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費用開支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項目投資和費用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。?

（一）加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制

雖然財務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益，但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障，在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時也會將企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險太大，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例，對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發(fā)營銷中的諸多因素。一般采用l／3自有資金，l／3銀行貸款，1／3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。

（二）投資方向要符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求

企業(yè)產(chǎn)品市場的建立與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)具有不完全競爭性，而且房地產(chǎn)具有不可移動性的特點。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關(guān)健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場需求以及其未來發(fā)展趨勢預(yù)測房地產(chǎn)市場的需求狀況。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文范文第5篇

Abstract: There are always many problems in real estate enterprise capital management, such as high proportion of debt, serious capital precipitation, blind investment behavior, single financing form, poor fund management, etc. Risk early warning model has functions of predicting risk, rick control, risk prevention and so on. It is necessary to monitor and predict the state of real estate industry using risk early warning model. This paper chooses a gray risk early warning model and working capital turnover as the core index of real estate enterprise capital management, designs specific algorithm of real estate capital management risk early warning model and the specific application of fund management risk early warning model for real estate enterprises.

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;風(fēng)險預(yù)警

Key words: real estate;real estate enterprise;money management;risk early warning

中圖分類號:F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1006-4311(2010)17-0014-03

0引言

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中引入風(fēng)險預(yù)警機(jī)制,建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng),對提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、確保房地產(chǎn)業(yè)健康和可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

1目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要風(fēng)險因素

改革開放以來,房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展,尤其1998年取消福利分房后住房制度改革進(jìn)入了住宅建設(shè)市場化和住房消費貨幣化階段,萬科、中海等一批優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)逐步成熟壯大起來。房地產(chǎn)業(yè)的火爆吸引了部分急功近利的企業(yè)投身其中,很多其他行業(yè)的企業(yè)不論是否具備條件都紛紛投資房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動需投入大量資金,資金運作過程復(fù)雜、周期長、風(fēng)險大,房地產(chǎn)業(yè)資金管理隱患多,企業(yè)財務(wù)風(fēng)險日益顯露。

1.1 負(fù)債比例高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足,政府對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)再融資和IPO限制較高,房地產(chǎn)企業(yè)大多通過銀行借款方式進(jìn)行負(fù)債融資,資產(chǎn)負(fù)債率過高。一些房地產(chǎn)企業(yè)通過讓施工單位墊資的方式解決資金問題,既不符合國家政策規(guī)定,又會產(chǎn)生許多負(fù)面的影響。一旦墊資后無足夠資金投入,工程進(jìn)度會受很大影響,既要還債又要投資,雙重壓力使資金短缺問題更為嚴(yán)峻,項目開發(fā)建設(shè)和資金陷入惡性循環(huán)。有關(guān)資料統(tǒng)計,房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金的70%至80%間接或直接來自商業(yè)銀行,資金缺口較大,2008 年房地產(chǎn)商的資金缺口為6730億元;2007年滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率突破70%大關(guān),2007年底達(dá)到76.49%,比上年提高7.39個百分點,房地產(chǎn)企業(yè)資本成本上升、負(fù)債率高的風(fēng)險不容忽視。上市公司是比較優(yōu)秀的企業(yè),能夠通過股市進(jìn)行融資資產(chǎn)負(fù)債率尚在75%以上,諸多非上市房地產(chǎn)企業(yè)只能通過銀行貸款進(jìn)行融資,資產(chǎn)負(fù)債率更高,過度負(fù)債經(jīng)營,一旦建設(shè)規(guī)模超過自身財務(wù)限度,資金短缺在所難免,解決資金不足的方法又往往依賴銀行貸款,房地產(chǎn)企業(yè)過高的債務(wù)比率使得其承擔(dān)較大的財務(wù)費用風(fēng)險和壓力[1]。

1.2 資金沉淀嚴(yán)重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本就資金不足,房地產(chǎn)開發(fā)過程中資金占用不斷增加,投入資金未形成新的有效供給而轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品積壓。按照國際通用標(biāo)準(zhǔn),商品住宅空置率合理區(qū)間為3%-10%,美國商品房空置率約為7%,香港約為3%-14%。截至2008年末,我國商品房空置面積1.64億平方米,同比增長21.8%,增幅比11月提高6.5個百分點。其中,空置商品住宅9069萬平方米,同比增長32.3%,增幅提高9.4個百分點。按照年竣工住房建筑面積約6億平方米算,我國商品房空置率達(dá)30%左右,35個典型城市存量房消化平均需要33.84個月[2]。投入巨大的空置房占用了房地產(chǎn)商的流動資金和機(jī)會成本、閑置成本、維護(hù)成本等,如果房地產(chǎn)商到期不能歸還貸款本息,銀行只能收回抵押的房子,一旦房地產(chǎn)泡沫破裂,房子價格下降,則銀行拍賣抵押物也無法收回貸款本息,銀行將成為房地產(chǎn)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。

1.3 投資行為盲目房地產(chǎn)的理論投資回報率具有極大誘惑力,一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看不清“過熱”后必有“冷卻”的大勢,忽略高回報的同時必然存在高風(fēng)險,忽視行業(yè)發(fā)展周期性,對未來行業(yè)困境估計不足。不冷靜、不科學(xué)地論證房地產(chǎn)項目所處地理、經(jīng)濟(jì)環(huán)境,不注重房地產(chǎn)市場上供求情況、消費者購買能力和消費趨向調(diào)查,盲目投資項目,按企業(yè)主觀臆斷而不是按提供消費者需要的產(chǎn)品的市場營銷觀念開發(fā)建設(shè)商品房。房地產(chǎn)投資具有投資量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低的特點,一旦投資決策失誤就會造成嚴(yán)重?fù)p失。20世紀(jì)90年代初海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)過程中,一度掀起房地產(chǎn)開發(fā)熱潮,全國5000多家房地產(chǎn)公司云集海南。由于當(dāng)時規(guī)劃調(diào)控能力弱,市場管理措施不到位,炒地皮、炒項目、炒樓花等不正當(dāng)經(jīng)營行為泛濫,形成了瘋狂的房地產(chǎn)泡沫,給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展留下諸多隱患:被圈占而長期閑置荒蕪的建設(shè)用地達(dá)2.38萬公頃,455萬平方米空置商品房長期無人問津,603宗原規(guī)劃、報建面積1631萬平方米的停緩建工程(“半拉子工程”、“爛尾樓”)四處林立,沉淀銀行資金430多億元,各類社會資金沉淀總量800多億元。[2]

1.4 融資形式單一房地產(chǎn)融資存在的最核心問題是融資結(jié)構(gòu)失衡,對銀行信貸過分依賴,融資形式單一。國外發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)市場上,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道很廣,包括銀行貸款、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等多種渠道,銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資的40%。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自有資金外,主要依靠銀行貸款(包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款,開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款)維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn),一般占到總投資的60%左右。另外,房地產(chǎn)企業(yè)債券市場發(fā)展很慢,很難通過發(fā)行企業(yè)債券籌集資金;證監(jiān)會對房地產(chǎn)企業(yè)IPO有嚴(yán)格規(guī)定,監(jiān)管部門控制房地產(chǎn)企業(yè)上市,企業(yè)很難通過發(fā)行股票方式籌措資金(中小企業(yè)更不可能)。房地產(chǎn)企業(yè)融資局限于長期或短期銀行貸款,房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力大、融資風(fēng)險高。[1]

1.5 資金管理不善我國房地產(chǎn)業(yè)仍是新興行業(yè),一些管理人員頭腦中尚未樹立資金時間價值、利息和成本觀念,資金意識淡薄,企業(yè)前期開發(fā)拖沓、工期延長,資金管理責(zé)任不明確,工程質(zhì)量不過關(guān),售后服務(wù)欠佳,銷售策劃不夠,直接影響房地產(chǎn)企業(yè)投入資金的按時回籠,造成資金短缺。同時,房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平差,據(jù)有關(guān)調(diào)查,目前已上市房地產(chǎn)企業(yè)中,成立了專業(yè)成本管理中心進(jìn)行成本控制的企業(yè)僅占5%,萬科、龍湖地產(chǎn)等管理水平較高的企業(yè)成本管理尚可,更多企業(yè)綜合成本管理水平尚有待提高[3]。

2房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警模型及其核心指標(biāo)選擇

2.1 風(fēng)險預(yù)警模型具有預(yù)知風(fēng)險、控制風(fēng)險、防范風(fēng)險功能運用風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)測、預(yù)測并判斷其景氣狀態(tài)十分必要。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立高效的資金管理風(fēng)險預(yù)警模型,隨時監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)資金管理狀況,對降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險、保證房地產(chǎn)企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展意義重大。風(fēng)險預(yù)警模型主要有三大功能:一是預(yù)知風(fēng)險。它通過收集與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的各類經(jīng)營狀況和財務(wù)信息并進(jìn)行比較,當(dāng)危害企業(yè)財務(wù)狀況的關(guān)鍵因素出現(xiàn)時,能預(yù)先發(fā)出警告,避免潛在風(fēng)險演變成現(xiàn)實損失。二是控制風(fēng)險。依據(jù)分析資料,及時尋找導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況惡化的根源,制定措施阻止財務(wù)狀況進(jìn)一步惡化,并確定今后財務(wù)風(fēng)險管理的措施和方向,避免發(fā)生嚴(yán)重財務(wù)危機(jī)。三是防范風(fēng)險。運用定性、定量分析法和系統(tǒng)詳細(xì)記錄財務(wù)危機(jī)發(fā)生的緣由、解決措施、結(jié)果,及時調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)活動,制定新的措施,彌補(bǔ)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)有財務(wù)管理的缺陷,不僅能從根本上消除隱患,又能提供未來類似情況的前車之鑒。

2.2 選擇灰色預(yù)警模型筆者擬選擇灰色系統(tǒng)理論相關(guān)方法構(gòu)建房地產(chǎn)資金管理風(fēng)險預(yù)警模型?；疑到y(tǒng)是與信息完全不明確的黑色系統(tǒng)和信息完全明確的白色系統(tǒng)相比較而言的一種系統(tǒng),人們對該系統(tǒng)內(nèi)部的的信息不能完全認(rèn)知,即對系統(tǒng)內(nèi)部信息部分已知、部分未知的系統(tǒng),與人們所處的認(rèn)知層次、認(rèn)知階段有關(guān)。選擇灰色系統(tǒng)理論構(gòu)建房地產(chǎn)資金管理風(fēng)險預(yù)警模型,主要原因有三個方面:①可將無規(guī)序列轉(zhuǎn)化為有規(guī)序列。房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險管理,用灰色模型建模不要求知道原始數(shù)據(jù)分布的先驗特征,對不服從任何分布或無規(guī)的任意光滑離散原始序列,通過有限次的生成就可轉(zhuǎn)化成有規(guī)序列。②使用灰色模型建模需要的信息較少。用常規(guī)回歸分析模型建模需要大量數(shù)據(jù),如果企業(yè)提供的數(shù)據(jù)太少則很難找到統(tǒng)計規(guī)律。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理如果使用灰色模型建模則需要的信息較少,只要有四個以上數(shù)據(jù)就可以建模;③使用灰色預(yù)警模型進(jìn)行房地產(chǎn)資金管理的風(fēng)險預(yù)測,其結(jié)果準(zhǔn)確性高。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的風(fēng)險影響因素較多,各種可以控制和不可以控制的外部因素、內(nèi)部因素都會對企業(yè)產(chǎn)生影響,企業(yè)資金管理風(fēng)險往往呈現(xiàn)出無規(guī)則的概率分布,原始數(shù)據(jù)分布的統(tǒng)計特征難以把握?；疑L(fēng)險預(yù)警模型精度很高,能比較準(zhǔn)確反映系統(tǒng)的實際狀況和系統(tǒng)原有特征,因此選擇灰色預(yù)警模型進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的風(fēng)險預(yù)測,有較高的可信度。

2.3 選擇營運資金周轉(zhuǎn)率作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理預(yù)警模型的核心指標(biāo)統(tǒng)計指標(biāo)的變化在一定范圍內(nèi)反映某種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象總體變化的數(shù)量測試度,它作為測定經(jīng)濟(jì)活動的指示器,在房地產(chǎn)預(yù)警中起著至關(guān)重要的作用。合理指標(biāo)體系的建立可以完備的反映房地產(chǎn)投資風(fēng)險,為預(yù)警模型提供全面準(zhǔn)確的信息,提高預(yù)警模型的準(zhǔn)確性、可靠性。反之,無效的指標(biāo)體系則會提供冗余、滯后的信息,或者信息不完備造成預(yù)警模型識別遲鈍、誤判,增加預(yù)警成本和預(yù)警風(fēng)險,所以房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警模型的指標(biāo)選取至關(guān)重要。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)占用的資金量大、時間周期長,項目資金一旦投入生產(chǎn)過程就很難及時變現(xiàn),因此存貨、應(yīng)收賬款、現(xiàn)金等流動資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的關(guān)鍵和重心;另一方面,還必須考慮流動負(fù)債對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的影響。筆者認(rèn)為,選擇營運資金周轉(zhuǎn)率作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理預(yù)警模型的核心指標(biāo),一是可以較為準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)企業(yè)資金質(zhì)量的優(yōu)劣,營運資金是流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的差額,能夠客觀、準(zhǔn)確地反映應(yīng)收賬款、存貨周轉(zhuǎn)率與應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率的差額,直接反映房地產(chǎn)企業(yè)資金的變現(xiàn)速度,決定房地產(chǎn)企業(yè)資金的質(zhì)量。二是營運資金周轉(zhuǎn)率能夠直接折身房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的風(fēng)險。房地產(chǎn)營運資金的信息能夠為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險監(jiān)控提供可靠依據(jù)。三是營運資金周轉(zhuǎn)率直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力。營運資金是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的基礎(chǔ),一旦房地產(chǎn)企業(yè)營運資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難,房地產(chǎn)企業(yè)就無法從市場上取得項目建設(shè)所需的原材料和勞動力資源,企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營就無法繼續(xù)進(jìn)行,房地產(chǎn)企業(yè)營運資金的健康周轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展有著十分重要的影響。

3資金管理風(fēng)險預(yù)警模型的具體運行步驟設(shè)計

風(fēng)險預(yù)警模型的建立,要經(jīng)歷思想理念的提煉與開發(fā)、影響因素的分析與選取、指標(biāo)的量化、求導(dǎo)與風(fēng)險預(yù)警模型的精度檢驗、優(yōu)化等步驟。[4]房地產(chǎn)企業(yè)資金管理灰色風(fēng)險預(yù)警模型的具體運行步驟如下:

3.1 設(shè)定原始序列設(shè)原始序列 X=[X(1),X(2),…,X(n)]是非平滑序列。

3.2 設(shè)定閥值設(shè)σ是已經(jīng)確定的閥值,第i期房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金周轉(zhuǎn)率為Xi,i=1,2,…,n。

3.3 組成災(zāi)變集當(dāng)Xi

3.4 設(shè)定房地產(chǎn)企業(yè)營運資金周轉(zhuǎn)率的災(zāi)變時刻集X(0)=(t1,t2,t3,…ts),t1i,t2j,t3k,…tsq為災(zāi)變時刻分布,稱X(0)=[t│t∈H,H=(i,j,k,…,q)]為房地產(chǎn)企業(yè)營運資金周轉(zhuǎn)率災(zāi)變時刻集。

3.5 設(shè)定累加系列設(shè)X(1)是X(0)的累加序列,X(1)=[X(1)(1),X(1)(2),…X(1)(n)]

3.6 建立災(zāi)變GM(1,1)模型z(1)(K)=1/2[X(1)(k-1)+X(1)(k)]O(K=2,3,…n)

令:B=-z(1)(2)1-z(1)(3)1 ┆ ┆ -z(1)(n)1,

則稱X(0)(k)+aZ(1)(k)=b為災(zāi)變GM(1,1)

其中a,b為待定參數(shù),a為發(fā)展系數(shù),b稱為灰色作用量。

3.7 求待估參數(shù)向量設(shè)=ab,按最小二乘法求得,則=(BTB)-1BTY。其中,Y=[X(0)(2),X(0)(3),…,X(0)(n)]T

3.8 得出災(zāi)變?nèi)掌谛蛄械腉M(1,1)序號響應(yīng)式

(1)(s+1)=[X(0)(1)-]e+(s+1)= (1)(s+1)-(1)(s),s?叟1

即(s+1)=(1-e)[ (0)(1)-]e

3.9 求預(yù)警值 (0)=[ (0)(1), (0)(2),…, (0)(n), (0)(n+1)]

式中前n個數(shù)為X (0)的擬合值,則 (0)(n+1)就為預(yù)警值。

3.10 檢驗風(fēng)險預(yù)警模型精度

殘差:ε(S)= (0)(s)-X (0)(s),s=1,2,…n

相對誤差:Δs=

平均相對誤差:Δ=Δs

精度等級如表1所示。

當(dāng)風(fēng)險預(yù)警模型預(yù)測結(jié)果的精度等級為一級時,說明模型預(yù)測效果最好,依次類推,精度等級越大,預(yù)測的效果越差[5]。

4資金管理風(fēng)險預(yù)警模型在房地產(chǎn)企業(yè)的具體應(yīng)用

4.1 選擇房地產(chǎn)企業(yè)償債能力、經(jīng)營能力、獲利能力、未來成長基礎(chǔ)及能力五個方面24個預(yù)測變量房地產(chǎn)企業(yè)選擇什么樣的財務(wù)指標(biāo)作為建模變量,對模型預(yù)測的可靠性及正確的判別能力都會產(chǎn)生影響。如果選擇的變量有失偏頗或不具有代表性都不可能做出正確預(yù)測。通過廣泛考察以往國內(nèi)和國外相關(guān)研究中對最終預(yù)測模型有顯著貢獻(xiàn)的預(yù)測變量,參考目前實證研究中廣泛采用的財務(wù)和現(xiàn)金流量,并結(jié)合我國實際情況,初步確定負(fù)債/凈資產(chǎn)、資產(chǎn)負(fù)債率、流動資產(chǎn)/總資產(chǎn)、流動比率、速動比率、現(xiàn)金流動負(fù)債比、現(xiàn)金利息保障倍數(shù)、強(qiáng)制性現(xiàn)金支付率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、銷售現(xiàn)金比率、現(xiàn)金營運指數(shù)、營運資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)凈利率、凈資產(chǎn)收益率、主營業(yè)務(wù)利潤率、核心業(yè)務(wù)總資產(chǎn)收益率、主營業(yè)務(wù)收入增長率、總資產(chǎn)增長率、凈利潤增長率,累計盈余、資本累計率共24個預(yù)測變量,這24個預(yù)測變量主要反映了房地產(chǎn)企業(yè)償債能力、經(jīng)營能力、獲利能力、未來成長基礎(chǔ)及能力等五個方面的財務(wù)狀況。[5]

4.2 選取營運資金周轉(zhuǎn)率作為變量根據(jù)灰色風(fēng)險預(yù)警模型確定樣本指標(biāo)必須符合下列要求:第一是所選樣本指標(biāo)要有較強(qiáng)代表性,所選變量必須與房地產(chǎn)資金管理風(fēng)險有較強(qiáng)的正相關(guān)性,能夠很好反映房地產(chǎn)資金管理的風(fēng)險大小;第二是所選樣本指標(biāo)要有較強(qiáng)有效性,所選樣本指標(biāo)必須能夠預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的風(fēng)險;第三是所選樣本指標(biāo)要有可定量性,所選樣本指標(biāo)必須能夠用具體的數(shù)字計量,以便于灰色風(fēng)險預(yù)警模型進(jìn)行計算。從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況出發(fā),選取營運資金周轉(zhuǎn)率作為變量較為妥當(dāng)。

4.3 確定閥值灰色災(zāi)變預(yù)測方法中,閥值是構(gòu)造災(zāi)變序列集的標(biāo)準(zhǔn),可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際情況以及營運資金周轉(zhuǎn)率特點確定閥值的具體范圍。

4.4 收集數(shù)據(jù)收集房地產(chǎn)企業(yè)營運資金周轉(zhuǎn)率的原始數(shù)據(jù)序列,根據(jù)閥值構(gòu)造出房地產(chǎn)企業(yè)營運資金周轉(zhuǎn)率的災(zāi)變集。

4.5 求得災(zāi)變時刻集對房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金周轉(zhuǎn)率災(zāi)變集進(jìn)行變換,求得房地產(chǎn)企業(yè)營運資金災(zāi)變時刻集,然后對災(zāi)變時刻集進(jìn)行預(yù)測,完成房地產(chǎn)企業(yè)未來時刻營運資金周轉(zhuǎn)率異常值的預(yù)警。

4.6 進(jìn)行預(yù)警模型的精度檢驗房地產(chǎn)企業(yè)可以采用相對誤差檢驗指標(biāo)來檢驗灰色風(fēng)險預(yù)警模型的精度。如果采用相對誤差檢驗指標(biāo)進(jìn)行檢驗不合格,再使用后驗差進(jìn)行檢驗;還可以建立殘差模型進(jìn)行修正。

通過建立房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的灰色風(fēng)險預(yù)警模型,可以及時、準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中的異常信息,為降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

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