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房地產(chǎn)投融資方案范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資；渠道；項目

房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)過程中從項目的開發(fā)，到最終開盤往往需要耗費很長的時間，且資金占用量較大，通常情況下房產(chǎn)開發(fā)商需要通過融資來籌集資金。就我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況來看，大多數(shù)企業(yè)在開發(fā)地產(chǎn)項目時都需要大量的融資，就企業(yè)整體經(jīng)營目標(biāo)以及發(fā)展來說，應(yīng)該對融資渠道加以控制。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資問題

1.融資水平差異大，上市融資較困難

我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的水平存在著比較大的差異，因此要實現(xiàn)上市融資這一籌資途徑的難度是相當(dāng)大的，據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人員估算，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率低于65%時才是相對安全的。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過度依賴外部融資，而擁有較少自有資金時，則要面臨高負(fù)債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險，雖然籌資增加資本是一個較好的方法，但是就我國目前的資本市場而言，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的要求諸多，比如說：S公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，S公司要上市，在上市的三年都應(yīng)該保持l0%以上的凈資產(chǎn)回報率；另外我國上市的手續(xù)相對比較繁瑣，需要大約一年的時間及安排。又比如，對于已經(jīng)上市的公司如果要增發(fā)股票，就必須得到證監(jiān)會的認(rèn)可，原則上是要求具有“四證”的，這種增發(fā)股票的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)接近了商業(yè)貸款的標(biāo)準(zhǔn)。除此以外，作為一家上市公司，對公司管理等各方面的透明度提出了更高的要求。就目前的形勢而言，我國的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn)的寥寥無幾，上市融資是一條艱辛之路。

2.融資行為缺乏理性

目前，我國大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)曾經(jīng)都是政府的下屬開發(fā)部門，在其經(jīng)營過程中帶有明顯的租賃性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)不清晰，很多還不具有獨立的法人實體，在經(jīng)營過程中對政府職能過度依賴，忽略對效益的分析，這就導(dǎo)致在融資過程中不能嚴(yán)格依照市場化的經(jīng)營模式進(jìn)行，缺乏理性的融資行為。

3.房地產(chǎn)融資對應(yīng)的法律法規(guī)不完善

在我國，大部分房地產(chǎn)企業(yè)與社會主義市場經(jīng)濟(jì)有著相同的發(fā)展歷程，經(jīng)歷著一個從不規(guī)范到規(guī)范的發(fā)展過程，就投融資而言，開發(fā)企業(yè)在資金來源、資本結(jié)構(gòu)、資金用途，以及商業(yè)銀行貸款、境外資金流入等方面都受到諸多的限制。缺少境外房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)范的融資方式。我國的地產(chǎn)開發(fā)融資還處于摸索階段，尚不存在成熟的制度性安排。諸如：我國法律法規(guī)對房地產(chǎn)投資資金的規(guī)范還很不完善，融資過程中的很多細(xì)節(jié)在法律、法規(guī)中都沒設(shè)計，這就對房地產(chǎn)融資的開拓與創(chuàng)新帶來了一定的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

1.發(fā)展房地產(chǎn)信托投資

房地產(chǎn)信托投資是一種由商業(yè)信托組織發(fā)展而來的組織形式，主要是通過聚集投資者的資金，來實現(xiàn)收購或持有房地產(chǎn)或為房地產(chǎn)項目融資的一種投資行為。對資金比較緊張的房地產(chǎn)企業(yè)來說，信托投資往往會通過一次性購買其部分資產(chǎn)的形式提供后續(xù)資金，并在房地產(chǎn)開發(fā)項目資金得以回籠后再將投入資金收回。房地產(chǎn)信托投資主要是針對那些自有資金水平較高的企業(yè)，由于政策因素或者市場原因?qū)е露唐谫Y金短缺，在這種情況下，信托公司向地產(chǎn)企業(yè)提供征信貸款，迅速彌補(bǔ)資金缺口，目前已發(fā)展成為了我國地產(chǎn)企業(yè)融資的一個新型的渠道。從國外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以看出，地產(chǎn)信托是一種比較成功的融資模式。

2.靈活應(yīng)用多種金融工具實施融資

在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資過程中，相對單一的融資渠道是影響我國地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素之一。由于我國地產(chǎn)行業(yè)在項目開發(fā)的過程中具有資金需求量大、對金融體系有很強(qiáng)的依賴性、受政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響、銀行貸款比較困難等特殊性，這些特性對房地產(chǎn)企業(yè)融資造成了一定的困難。在這種大環(huán)境下，我國地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極拓寬融資渠道，依據(jù)其自身特點，采取更為靈活多樣的融資方式。比如：A企業(yè)結(jié)合自身的經(jīng)營狀況以及項目資金需求情況，自主選擇多種融資模式。采用自有資金同銀行貸款及機(jī)構(gòu)投資、基金相結(jié)合的方式。這種方式可以充分利用地產(chǎn)企業(yè)自身的資金優(yōu)勢，結(jié)合外部資金，更好地服務(wù)于地產(chǎn)開發(fā)項目。

3.健全房地產(chǎn)融資相關(guān)法律法規(guī)

我國必須不斷的完善房地產(chǎn)融資方面的法律、法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動，這樣不僅可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資，也可以降低其金融風(fēng)險。比如：制定我國的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《房地產(chǎn)投資基金法》等，在其中明確開發(fā)商以及個人的權(quán)利義務(wù)，進(jìn)而規(guī)范個人及企業(yè)的地產(chǎn)融資行為。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的需求及對資金的需求等情況來制定融資方案。在融資過程中要以自身融資的難易程度以及融資成本為依據(jù)選擇合理可行的融資規(guī)模及方法。在制定融資方案時要考慮優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)。選擇適當(dāng)?shù)娜谫Y方式可以使房地產(chǎn)企業(yè)擁有一個安全、穩(wěn)健的資金鏈，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展，最終實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]倪智勇:淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資策略和融資風(fēng)險防范[J].新會計，2010，(1).

房地產(chǎn)投融資方案范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資方式 上市融資

房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動量較大，其資金的流動主要依賴于融資。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式關(guān)系著企業(yè)的融資成本，合理的融資方式可以有效的規(guī)避風(fēng)險，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。但是我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式基本依靠銀行貸款，將所有風(fēng)險全部集中于銀行。針對這種現(xiàn)象，銀行加強(qiáng)了對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的限制，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資變得更加困難，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對融資的管理，拓寬融資渠道可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的相關(guān)概述

（一）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的背景

隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，我國政府加強(qiáng)了對土地的調(diào)控和對貸款的限制。在土地政策方面，我國將土地的轉(zhuǎn)讓方式改變成為拍賣的方式，拍賣方式保留了市場化的企業(yè)，將依靠關(guān)系而獲得發(fā)展的企業(yè)淘汰于市場的發(fā)展中，但是卻提高了房地產(chǎn)企業(yè)的購買成本。在房地產(chǎn)企業(yè)貸款方面，我國政府提高了商業(yè)貸款的利率，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響，另外，隨著商業(yè)銀行的不斷發(fā)展和銀行的風(fēng)險意識不斷加強(qiáng)，其加強(qiáng)了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款管理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠銀行來進(jìn)行融資已經(jīng)難以滿足企業(yè)的需求，致使房地產(chǎn)企業(yè)需要謀求新的融資方式。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道和具體方式

房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道是指企業(yè)資金的來源。目前，房地產(chǎn)的融資渠道主要有商業(yè)銀行貸款、非金融機(jī)構(gòu)貸款、企業(yè)資金、外商資金和民間資金等。房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的融資方式可以有效的籌集資金，緩解企業(yè)的資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括投資、股票、貸款、債券和租賃融資等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式存在的問題

（一）過于依賴銀行融資

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，融資渠道單一，過分依賴于商業(yè)銀行的貸款，不利于企業(yè)融資渠道的多元化發(fā)展。我國房地產(chǎn)的主要融資方式是流動資金貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。但是對于商業(yè)銀行而言，對高風(fēng)險和高收益的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行貸款，會增加銀行收益的風(fēng)險，不利于商業(yè)銀行的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的融資占據(jù)較大的份額，但是銀行獲得的收益卻是固定的利息，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險和獲得收益不成比例，不利于商業(yè)銀行的穩(wěn)定發(fā)展。因此，銀行在加強(qiáng)貸款限制的同時，不斷降低貸款的總額，致使房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)斷裂，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）資金回籠困難

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在高速的發(fā)展之中，但是隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目的增多，房產(chǎn)的空置面積在不斷增加，根據(jù)相關(guān)資料顯示，我國的房地產(chǎn)空置率已經(jīng)超過10%的國際房產(chǎn)空置警戒線。其主要原因是我國房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商注重于高檔房產(chǎn)的開發(fā)，忽略了房產(chǎn)開發(fā)的均衡性，致使房地產(chǎn)的資金回籠困難。另外，我國房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)地產(chǎn)的過程中，存在捂盤銷售的現(xiàn)象，開發(fā)商將房產(chǎn)分批銷售，目的在于給消費者造成房產(chǎn)緊張的假象，還有部分房地產(chǎn)開發(fā)商刻意提高房產(chǎn)價格，從而在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的難度，不利于保證房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）存在墊資現(xiàn)象

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)中，常常存在墊資承包的現(xiàn)象。墊付承包是指在不支付款項的前提下，開發(fā)建設(shè)款項全部由施工單位墊資。墊資可以提升企業(yè)的活動資本，但是會將風(fēng)險從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到建筑商。這種風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的對策

（一）創(chuàng)新融資方式

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式存在單一性，僅僅依靠商業(yè)銀行的貸款來保證企業(yè)資金鏈的合理運(yùn)營，不利于房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的多樣化發(fā)展，進(jìn)而不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身實際情況，創(chuàng)新融資方式，以便可以促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方式的對策主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、進(jìn)行資產(chǎn)證券融資

在房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展中，將房地產(chǎn)資金以證券的方式進(jìn)行融資可以使群眾參與到房地產(chǎn)行業(yè)中，繼而可以有效的聚集社會閑散資金，拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，存在投資期限長和資金回籠慢的特點，致使房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險加大，特別在房地產(chǎn)建筑的初期，需要企業(yè)不斷的注入資金來保證房地產(chǎn)的正常開發(fā)。在這種情況下，企業(yè)通過銀行貸款難以滿足對資金的需求，而通過證券融資的方式可以有效的向社會進(jìn)行融資，并且制約條件較少，有助于企業(yè)在短時間內(nèi)籌集資金。

2、以上市的方式進(jìn)行融資

在房地產(chǎn)融資方式的發(fā)展中，企業(yè)通過上市的方式進(jìn)行融資，可以利用增發(fā)、轉(zhuǎn)債和配股等方式迅速籌集資金，并且籌集的資金量較大，可以保證房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈的正常運(yùn)營。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資可以籌集巨額的成本，使房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模可以迅速擴(kuò)張。同時，企業(yè)通過上市可以優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險，還可以通過上市來提高企業(yè)的知名度。但是，上市雖然可以保證房地產(chǎn)企業(yè)可以迅速籌集大量的資金，但是由于投入周期較長，無法對股東保證合理的回報。

3、以信托的方式進(jìn)行融資

在房地產(chǎn)融資方式的創(chuàng)新中，信托融資的方式可以拓寬企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)信托融資的方式具有較低的成本，并且籌集資金的方式靈活。我國商業(yè)銀行的貸款審批嚴(yán)格，手續(xù)繁瑣，而且貸款效率較低。而信托貸款只要經(jīng)過信托公司的許可，便可直接完成融資。另外，信托融資的方式利率調(diào)整靈活，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過信托融資來調(diào)整企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。但是我國目前的信托功能較為單一，難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金的多樣化需求。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷完善，信托融資必將成為房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式之一。

4、以投資基金的方式進(jìn)行融資

在房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新發(fā)展中，企業(yè)通過投資基金組織的形式可以有效的進(jìn)行融資。投資基金組織可以吸引長期的投資，并且可以降低投資的風(fēng)險，豐富企業(yè)的融資渠道。同時，投資基金組織可以有效的聚集社會閑散資金，進(jìn)而可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。

（二）加強(qiáng)對資金鏈的管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)管理中，存在資金回籠困難和墊資等現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)而不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要制定合理的措施，加強(qiáng)對資金鏈的管理，以便促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對資金進(jìn)行合理的規(guī)劃，對資金的運(yùn)營和風(fēng)險進(jìn)行合理的分析，以便可以保證資金使用的合理性，并且可以有效的規(guī)避風(fēng)險。其次，企業(yè)要根據(jù)自身的實際情況制定合理的融資方案，以便保證企業(yè)資金來源的渠道。最后，企業(yè)要加強(qiáng)對員工創(chuàng)新能力的培養(yǎng)，充分調(diào)動員工的積極性，以便可以保證企業(yè)始終擁有創(chuàng)新的動力。

（三）加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控

在企業(yè)的發(fā)展中，中小企業(yè)面臨的生存問題主要是資金的短缺。針對這種現(xiàn)象，企業(yè)要制定合理的方案，調(diào)整自身的結(jié)構(gòu)。另外，政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，以便促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。首先，政府要加強(qiáng)對中小企業(yè)的保護(hù)措施，保證其可以穩(wěn)定的運(yùn)營，防止大企業(yè)將市場壟斷而影響中小企業(yè)的發(fā)展。其次，政府要加強(qiáng)對企業(yè)的運(yùn)營調(diào)控，促進(jìn)大型企業(yè)與中小企業(yè)的合作，以便可以使中小企業(yè)獲得生存的機(jī)會。最后，政府應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，增加中小企業(yè)的融資渠道和融資金額，以便可以保證企業(yè)資金鏈的合理運(yùn)營。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，只有政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，才可以保證房地產(chǎn)市場資源配置的合理性。

四、結(jié)束語

在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，存在資金短缺的問題。主要是由于企業(yè)融資渠道的單一性、企業(yè)對資金鏈缺乏有效的管理和市場機(jī)制不健全等因素引起的。希望通過本文的介紹，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實際情況，積極的拓展融資渠道，并且加強(qiáng)對資金鏈的管理，以期我國房地產(chǎn)行業(yè)可以得到高速的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]何東陽，吳丹，黃科鳴.房地產(chǎn)投融資渠道研究綜述[J].大眾科技，2014

[2]王京芳，陳.房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險評價與控制[J].科技和產(chǎn)業(yè)，2013

[3]王一鋒.有關(guān)小微企業(yè)的多層次融資體系建設(shè)研究[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2013

房地產(chǎn)投融資方案范文第3篇

美聯(lián)儲從1月起將每月削減100億美元長期債券購買額，這意味著全球最大發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體正式拉開了退出量化寬松的序幕。受此影響，房企在不足半個月時間內(nèi)，海外發(fā)債300億，新一輪搶跑海外融資的窗口期已經(jīng)到來。

隨著國內(nèi)外融資市場收緊效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，2014年，眾多房企將面臨融資大考。

國內(nèi)融資全線收緊

A股房企再融資開閘依然遙遙無期。自2013年8月新湖中寶（600208，SH）定增募資預(yù)案以來，目前已有超過40家房地產(chǎn)企業(yè)公告再融資計劃，包括股票定增、公司債的再融資發(fā)行。但并沒有一家企業(yè)的方案獲得證監(jiān)會最終批準(zhǔn)通過，期間倒是有不少房企終止了相關(guān)預(yù)案。

榮盛發(fā)展即是其中一例。2013年9月10日，榮盛發(fā)展就將2013年度非公開發(fā)行股票的申請文件報送至中國證監(jiān)會。今年1月10日，該公司公告稱，由于目前股價已低于發(fā)行底價較多，未來發(fā)行將面臨較大的銷售壓力。故向中國證監(jiān)會申請撤回申請，中國證監(jiān)會決定終止對公司上述行政許可申請的審查。榮盛發(fā)展同時表示，將尋求在未來合適的時機(jī)推出新的融資方案的可能。

唯一顯示出好消息的，是背景強(qiáng)大的綠地。1月10日，綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良公開表示，綠地集團(tuán)A股上市材料最快本月底下月初遞交給中國證監(jiān)會。由于是整體上市，因此上市資產(chǎn)規(guī)模將較大，上市進(jìn)程預(yù)計最快2014年上半年完成。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照目前這種形式，再融資開閘短期內(nèi)很難。根據(jù)中央所釋放的消息，即使開閘也不會首先放開增發(fā)，可能是針對某些項目定向融資如保障房相關(guān)項目進(jìn)行發(fā)債。

“目前對于房企來說，多方面的融資渠道都已經(jīng)收緊了?！钡滦刨Y本董事長陳義楓告訴記者，去年第四季度銀行收緊按揭貸款政策，近期國務(wù)院辦公廳下發(fā)了107號文提出“影子銀行”的監(jiān)管問題，也印證了這一點。

普益財富研究員范杰表示，近年來，金融監(jiān)管的放松、民間資本的活躍使得不在監(jiān)管范圍內(nèi)的投融資業(yè)務(wù)快速增加，風(fēng)險也隨之增加。107號文將對信托、產(chǎn)業(yè)私募基金、傳統(tǒng)民間借貸等草根金融產(chǎn)生影響，尤其是銀行和信托機(jī)構(gòu)受到的影響更大。

據(jù)范杰介紹，“107號文”要求未來信托將不允許做資金池產(chǎn)品、不允許對接非標(biāo)資產(chǎn)。由于非標(biāo)資產(chǎn)大多是房地產(chǎn)或類房地產(chǎn)項目，如相關(guān)政策落實，這意味著未來信托將不能做房地產(chǎn)或類房地產(chǎn)項目。

而按照陳義楓的理解，由于目前多數(shù)高利率的信托產(chǎn)品是房企輸血的主要渠道，國內(nèi)信托行業(yè)融資規(guī)模約幾千億元。如相關(guān)細(xì)則正式出臺，將對信托產(chǎn)品產(chǎn)生直接影響。

10天海外圈錢300億

A股房企再融資久不開閘，“107號文”也來攪局，房企海外融資愈發(fā)迫切。2014年剛剛開局，富力地產(chǎn)、合景泰富、佳兆業(yè)、五洲國際、中海地產(chǎn)、碧桂園等企業(yè)紛紛拋出境外發(fā)債計劃。

房企一般在年初都會有一波海外發(fā)債潮。而與2013年開年之時相比，房企今年的海外融資動作更為頻繁，規(guī)模增長也比較明顯。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2014年1月3日至13日，已經(jīng)有10家房企海外融資計劃或意向計劃，合計總?cè)谫Y額超過300億元人民幣。其中，不乏中海地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)等大型房企。

“為現(xiàn)有債務(wù)再融資”、“為現(xiàn)有及新增物業(yè)發(fā)展項目包括土地款及建筑費提供資金”、“用作其他一般企業(yè)用途”，這幾大目的一般是上述房企海外融資的一致性用途。

新債償舊債的現(xiàn)象，顯得更加集中。碧桂園此次擬發(fā)行的10年期7.5億美元優(yōu)先票據(jù)，估計所得款項凈額約7.37億美元，其中約9.572億元用作贖回今年到期以人民幣計值以美元結(jié)算利率2.5厘的可換股債券。同樣面臨短期償債壓力的富力地產(chǎn)，在2014年將有兩筆總額約為81億元人民幣的債券到期。

部分房企去年均有在北京大手筆拿地，如富力斥資41億元在北京通州拿下兩宗地塊，南派黑馬房企佳兆業(yè)接手北京五次易主的“長安8號”爛尾樓，合景泰富以16.1億元奪下長陽鎮(zhèn)地塊。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，從近期融資的房企規(guī)?？矗灾行头科缶佣?。

盡管房企業(yè)績普遍向好，但隨著一、二線市場土地競爭激烈，大量土地出讓金將進(jìn)入結(jié)算期，房企比往年更關(guān)注資金安全。另一方面，QE（量化寬松政策）逐漸退出也帶來一定影響。

內(nèi)外夾擊的資金困局

此輪海外融資與美國QE退出不無關(guān)系。美聯(lián)儲從1月起將每月削減100億美元長期債券購買額，在推出量化寬松貨幣政策5年之后，這意味著全球最大發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體正式拉開了退出量化寬松的序幕。

過去一年內(nèi)，受惠于量化寬松政策等多種因素，內(nèi)房企發(fā)債次數(shù)大幅上升。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至去年12月中旬，內(nèi)地房企境外融資總額合計高達(dá)3256億元人民幣，比2012年全年額度上漲超過100%。

好景不常在，這一趨勢或?qū)⒃诮衲甑靡苑啪?。?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，QE的退出對中國房地產(chǎn)市場影響偏負(fù)面，將會導(dǎo)致房企的融資成本和匯率風(fēng)險大大增加，房企在海外融資的難度將大漲。

業(yè)內(nèi)分析，1月出現(xiàn)大規(guī)模融資，主要是國內(nèi)資金面全年趨緊已經(jīng)成為定局。目前香港市場流動性依然充裕，上半年成為內(nèi)地房企境外融資的一個窗口期，預(yù)計一季度還將有大量的房企選擇海外融資。

預(yù)計最快到下半年，美國量化寬松政策退出的影響將逐步顯現(xiàn)，屆時無論是海外還是內(nèi)地資金面都將趨于緊張。

由于海外融資主要還是集中在資質(zhì)優(yōu)良的大型房企，對于中小房企而言，房地產(chǎn)再融資的困局似乎還是一個未了局。由于房企土地成本、財務(wù)費用等費用比例增加，行業(yè)利潤率則正在走低。加上頻頻出臺的調(diào)控政策，引發(fā)中小房企資金進(jìn)一步緊張。

范杰表示，近年來信托行業(yè)和銀行理財產(chǎn)品迎來了黃金發(fā)展期，影子銀行隨之出現(xiàn)。對影子銀行的監(jiān)管是目前金融監(jiān)管的頭等大事，但在進(jìn)一步的細(xì)則出臺之前，草根金融機(jī)構(gòu)可能更加積極地分享“最后的晚宴”。

據(jù)了解，目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均預(yù)期年收益率在10%左右，而地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)行方的融資成本普遍在12%-15%之間，遠(yuǎn)高于同期銀行貸款利率，這意味著償還風(fēng)險也隨之而來。

房地產(chǎn)投融資方案范文第4篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 宏觀調(diào)控 財務(wù)管理

自2010年1月10日出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展之后，國家先后出臺“國十條”、“新國五條”以及最新出臺的“新國八條”等多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，意在遏制投資、投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。照市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下適者生存的不二法則，經(jīng)歷了此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)各參與方必然會轉(zhuǎn)換其自身的發(fā)展方式，朝著管理層和政策導(dǎo)向希望的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想走出困境并且持續(xù)發(fā)展，首先要管理的核心是自身內(nèi)部的財務(wù)管理，應(yīng)該說在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的昨天，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將財務(wù)管理納入企業(yè)管理應(yīng)有的地位。因此，在目前這種經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身內(nèi)部財務(wù)管理是必須的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的概念和特點

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其財務(wù)管理的概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指進(jìn)行城市土地及房屋綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營和管理，獨立核算，自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配進(jìn)行預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點

（1）開發(fā)周期長，資金籌集任務(wù)繁重。房地產(chǎn)開發(fā)具有長期性、資金周轉(zhuǎn)期較長、周轉(zhuǎn)率比較低等特點。由于土地和房屋工程造價需要巨額的資金投入，而開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工、交付使用等過程，所需時間往往在三年甚至更長的時間，因此在目前經(jīng)濟(jì)形式較差、企業(yè)融資較為困難的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項目滾動開發(fā)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)風(fēng)險較大。宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)帶來了財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資風(fēng)險加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)關(guān)系包括投資者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設(shè)計單位、材料供應(yīng)單位、房屋購買者、土地轉(zhuǎn)讓單位以及工商、稅務(wù)等行政單位。由于財務(wù)關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)敏感性強(qiáng)，其自身調(diào)整能力較差，因而管理風(fēng)險較大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

“新國八條”的出臺，一方面與2010年末房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆有關(guān)，另一方面也表明國家對地方調(diào)控的結(jié)果不甚滿意。因此，“新國八條”在對以往調(diào)控政策深化的同時，明確要求各地限購，實行約談問責(zé)機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該及時發(fā)現(xiàn)自身財務(wù)管理內(nèi)部控制中存在的問題，并及時根據(jù)國家相關(guān)政策以及內(nèi)部調(diào)整增強(qiáng)自身的競爭能力。

1、房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財務(wù)風(fēng)險控制意識

財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，因企業(yè)受內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。將其具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上，主要是指由于財務(wù)狀況惡化而導(dǎo)致實際開發(fā)利潤與預(yù)計利潤之間發(fā)生較大背離，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地的使用權(quán)，工程項目能夠按期竣工就會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，其實則不然。由于開發(fā)商前期沒有對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行周密細(xì)致的可行性研究，對投資風(fēng)險的認(rèn)識不足，信息不全面，導(dǎo)致盲目投資，投資無法按期收回，使投資項目不能獲得預(yù)期的收益，因而會給企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。應(yīng)該說缺乏財務(wù)風(fēng)險控制意識既影響了企業(yè)銷售收入的實現(xiàn)，又影響了企業(yè)的整體償債能力，成本負(fù)擔(dān)會不斷加重，隨著資金的循環(huán)使用，一旦資金鏈條發(fā)生斷裂就會面臨資金短缺的風(fēng)險，從而產(chǎn)生損失。

2、房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于舉債增加成本負(fù)擔(dān)，不能進(jìn)行合理的財務(wù)預(yù)算

“新國八條”相對于此前兩輪調(diào)控，最大的特點是“抬高門檻，強(qiáng)化力度”，以抑制過度消費和投資需求。央行加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等措施的推出，將提高房屋開發(fā)成本。目前，央行已連續(xù)三次加息和八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)調(diào)整后的存款準(zhǔn)備金率達(dá)19.5%的歷史高位。加息和存款準(zhǔn)備金率上調(diào)的疊加效應(yīng)也將逐步釋放，進(jìn)一步影響市場預(yù)期。這樣一來，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的回籠。年內(nèi)央行繼續(xù)加息和上調(diào)準(zhǔn)備金率的可能性也比較大，信貸全面收緊將是2011年房地產(chǎn)金融市場的主基調(diào)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金70%來自銀行，這種單一的舉債經(jīng)營管理模式促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率加大，相應(yīng)的債權(quán)人的債權(quán)保證程度就會大幅地降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。

房地產(chǎn)企業(yè)一方面著急上項目而沒有將成本合理的測算并且層層落實，另一方面當(dāng)自身缺乏資金的時候更傾向于向銀行或其他單位借款，而沒有從財務(wù)管理內(nèi)部挖掘資金潛力，沒有對項目資金做整體的財務(wù)規(guī)劃，加大了房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險度。例如，在項目前期階段，財務(wù)人員如何根據(jù)調(diào)整的項目總體設(shè)計方案來不斷調(diào)整項目總體預(yù)算是財務(wù)管理的關(guān)鍵問題。在土地征用方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應(yīng)節(jié)奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協(xié)議出讓土地，繼經(jīng)營性土地全面實施“招拍掛”方式后，進(jìn)而提高了開發(fā)商的拿地成本。再如，對建筑材料的價格變動預(yù)計不足，市場是不斷變化的，市場價格與合同價格往往會出現(xiàn)差距。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果其無法合理估計其中存在的誤差，做好財務(wù)預(yù)算，企業(yè)的資金管理鏈條很可能會出現(xiàn)問題。而房地產(chǎn)項目工程成本管理的基礎(chǔ)資料，均來自于企來內(nèi)部各職能部門及施工一線的管理部門，管理者認(rèn)為成本管理和核算是財務(wù)部門的職責(zé)，而忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用，致使財務(wù)收集資料有限，成本管理偏離預(yù)算。

3、稅收籌劃困難

長遠(yuǎn)來看，未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將進(jìn)一步細(xì)化，保持房地產(chǎn)政策的統(tǒng)一性和穩(wěn)定性。如加強(qiáng)對土地增值稅清算監(jiān)督，以綜合調(diào)控稅收等手段來多方面協(xié)調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策?！笆濉币?guī)劃建議也提出，要研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅收改革。目前重慶、上海已試行房地產(chǎn)稅。未來，隨著試點的成熟，房產(chǎn)稅將逐步擴(kuò)大至全國范圍，并從僅對增量征收推廣至對存量也征收，這對房地產(chǎn)市場短期和長遠(yuǎn)健康發(fā)展影響重大，稅收的綜合調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作更加困難。

三、新形勢下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制的對策

1、謹(jǐn)慎投資，嚴(yán)控風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理內(nèi)部控制中要樹立風(fēng)險管理意識，要實行財務(wù)集中管理模式，建立集中的現(xiàn)金管理、籌資管理以及投資管理系統(tǒng)，要逐步規(guī)范公司重要財務(wù)決策的賬務(wù)處理程序以及審批程序，提高財務(wù)報表的可靠性。

房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)的一個重要步驟是完成對項目風(fēng)險的分析和評估。能否采用以及如何設(shè)計項目融資結(jié)構(gòu)的關(guān)健之一是要求項目投資者對與項目有關(guān)的風(fēng)險因素進(jìn)行全面分析判斷，確定項目的債務(wù)承受能力和風(fēng)險，設(shè)計出切實可行的融資方案。融資結(jié)構(gòu)以及相應(yīng)的資金結(jié)構(gòu)的設(shè)計和選擇必須全面反映出投資者的融資戰(zhàn)略和要求。

2、根據(jù)國家的政策及時優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)資金管理

在國家的宏觀調(diào)控政策下，企業(yè)要充分考慮稅率、利率風(fēng)險，合理安排資金的籌資渠道及方式，加強(qiáng)資金管理內(nèi)部控制。企業(yè)要在稅法許可的范圍內(nèi)稅收籌劃，盡可能獲得納稅節(jié)約的好處。企業(yè)要準(zhǔn)確估計每個時期項目所需要的現(xiàn)金流入和流出，做到與銀行貸款金額、時間相匹配，加強(qiáng)資金回收和集中管理。企業(yè)應(yīng)對國家宏觀調(diào)控的貨幣政策作出合理的判斷，如果預(yù)期國家利率會上升，那么企業(yè)應(yīng)該簽訂長期合同，以免增加財務(wù)費用，如果預(yù)期國家利率會下降則應(yīng)該簽訂短期合同，提早歸還借款。

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。

3、充分考慮財務(wù)預(yù)算的決策作用

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用不同的方法進(jìn)行項目成本的歸集，這對收入、利潤的確認(rèn)都將產(chǎn)生不同的管理效益。因此，在制定項目計劃時，充分考慮財務(wù)預(yù)算的作用，對企業(yè)降低成本、防范風(fēng)險、加強(qiáng)內(nèi)部控制是非常重要的。制定成本預(yù)算目標(biāo)時，需要將項目建設(shè)中發(fā)生的前期可行性研究費用、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入等納入到整體預(yù)算中來，對成本費用進(jìn)行正確的歸集和核算，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理，做好成本預(yù)測，挖掘內(nèi)部潛力，設(shè)立目標(biāo)成本，對投資成本開支進(jìn)行預(yù)先的控制。為了更好地推進(jìn)全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)只有將預(yù)算管理績效考評與獎懲機(jī)制相結(jié)合，才能確保企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)的最終實現(xiàn)。

在企業(yè)管理過程中，財務(wù)管理是最直接、最有效的影響企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益的管理環(huán)節(jié)。許多企業(yè)的興衰史充分說明，重視并加強(qiáng)財務(wù)管理，企業(yè)才能充分獲益，迅速發(fā)展。這就要求企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)層牢固樹立財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心這一基本理念，建立完善的財務(wù)管理體系，并不斷創(chuàng)新，以利于房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平的跟進(jìn)。

【參考文獻(xiàn)】

房地產(chǎn)投融資方案范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；質(zhì)量管理；問題；對策

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

近年來隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)市場的從嚴(yán)控制，對住宅質(zhì)量的從嚴(yán)要求。由于房地產(chǎn)項目投資大,而且其投資行為具有不可逆轉(zhuǎn)性,一旦質(zhì)量不符合要求,將會造成資源的大量浪費,直接影響人民的生活、生命和財產(chǎn)。因此,推行房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程質(zhì)量管理,保證房地產(chǎn)項目的質(zhì)量,已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。

一、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的特點

房地產(chǎn)項目質(zhì)量具有廣義性、時效性和相對性。廣義性:在質(zhì)量管理體系所涉及的范疇內(nèi), 組織的相關(guān)方對組織的產(chǎn)品、過程或體系都可能提出要求, 而產(chǎn)品、過程和體系又都必須具有固有特性。時效性: 由于組織工作的顧客和其他相關(guān)方對組織工作及其產(chǎn)品、過程和體系的需求和期望是不斷出現(xiàn)變化的, 例如, 原先被顧客滿意認(rèn)為質(zhì)量好的產(chǎn)品會因為顧客滿意要求的提高而不再受到顧客滿意的歡迎。因此, 組織定期對質(zhì)量進(jìn)行評審, 不斷地調(diào)整對質(zhì)量的要求, 相應(yīng)地改進(jìn)產(chǎn)品、體系或過程的質(zhì)量, 確保持續(xù)地滿足顧客和其他相關(guān)方的要求。相對性: 組織工作的顧客和其他相關(guān)方可能對同一產(chǎn)品的功能提出來不同的需求; 也可能性對同一產(chǎn)品的同一功能提出不同觀點的需求。需求不同, 質(zhì)量也就不同,只有滿足要求的產(chǎn)品才會被認(rèn)為是質(zhì)量好的產(chǎn)品。

二、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理存在的問題

1、單位方面的問題

由于投資者的疏忽使一些不具有商品房資質(zhì)的單位承擔(dān)起施工任務(wù)，或者是超越現(xiàn)有資質(zhì)條件的單位承包工程，這是常見的一種質(zhì)量管理問題。這些沒有資質(zhì)或者資質(zhì)不健全的單位，在能力、質(zhì)量控制等方面的問題較多，加上頻頻出現(xiàn)非法掛靠、非法轉(zhuǎn)包、分包等現(xiàn)象，導(dǎo)致房建工程質(zhì)量難以保障。更有一些不法單位為了獲取不正當(dāng)?shù)睦妫扇∫詨|資、壓價，甚至行賄等違法手段承攬工程，這樣不僅影響了招投標(biāo)工作的順利進(jìn)行,給房建工程的質(zhì)量管理帶來了巨大的隱患。并且由于企業(yè)急于收回成本從而不顧一切的壓低成本，在此過程中使用低劣材料、偷工減料、違反操作規(guī)范的現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。在工程竣工驗收過程中， 弄虛作假、掩蓋工程質(zhì)量很容易造成質(zhì)量安全事故。

2、設(shè)計、規(guī)劃階段存在的主要問題

現(xiàn)今的建設(shè)項目的初步設(shè)計過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計質(zhì)量低、設(shè)計深度不夠的現(xiàn)象, 導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象; 施工圖設(shè)計是對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化, 是具體施工過程的指導(dǎo)文件, 施工圖設(shè)計深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文, 而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就進(jìn)行施工圖設(shè)計。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu), 變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。

3、施工階段存在的主要問題

建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件, 把關(guān)檢驗不嚴(yán)格, 不合格品投入使用, 另外施工的機(jī)械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點和技術(shù)要求進(jìn)行選擇, 管理使用和保養(yǎng)。

監(jiān)理工程師的選擇沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查, 導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項目監(jiān)理, 監(jiān)理人員素質(zhì)低, 監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范, 因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題, 留下隱患。

三、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理對策

1、項目前期策劃階段質(zhì)量管理

在同宿遷君臨國際廣場的前期階段,我們首先確定了項目質(zhì)量總目標(biāo), 在項目質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、成本目標(biāo)三個方面尋求一個合理的平衡點, 協(xié)調(diào)好三個目標(biāo)之間的關(guān)系。主要措施有:

(1)做好市場調(diào)研工作

根據(jù)我們計劃投資的地點,我們就客戶的需求量、客戶的購買力、項目所在地段的價值等作了專門的市場調(diào)查,為進(jìn)行投資可行性研究提供基礎(chǔ)信息。

(2)做好開發(fā)方案的設(shè)計

由專業(yè)人員設(shè)計開發(fā)方案, 包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項目投融資方案、開發(fā)進(jìn)度安排以及環(huán)境保護(hù)評價等, 宿遷君臨國際廣場的開發(fā)方案,我們委托了具有國家一級資質(zhì)的南京東南大學(xué)建筑設(shè)計研究院進(jìn)行了設(shè)計, 并成立了項目開發(fā)小組, 對進(jìn)行了認(rèn)真的審核和評估。

(3)做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計算

根據(jù)專業(yè)人員設(shè)計的不同開發(fā)方案,計算其對應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),包括住宅密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標(biāo)、平均層數(shù)、住宅建筑面積凈密度以及人口密度指標(biāo)等。

(4)比較、評價技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

根據(jù)計算得到的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),采用適宜的科學(xué)方法,對項目方案進(jìn)行評價比較,分析不同方案的特點, 提出改進(jìn)意見。

(5)選擇最優(yōu)開發(fā)方案

在對方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評價的基礎(chǔ)上,針對存在的問題進(jìn)行改進(jìn),形成最終實施的開發(fā)方案。

2、 設(shè)計階段的質(zhì)量控制

（1）方案設(shè)計階段

開發(fā)商在尋找規(guī)劃方案設(shè)計單位時，要對規(guī)劃方案設(shè)計的單位業(yè)績進(jìn)行綜合考察，根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計，并請本項目咨詢公司相關(guān)人員對方案設(shè)計單位進(jìn)行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計。在方案設(shè)計過程中，業(yè)主盡量不要對方案設(shè)計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的設(shè)計單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出報批方案。

（2） 設(shè)計階段質(zhì)量控制方法

為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量，應(yīng)對設(shè)計進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，定期對設(shè)計文件進(jìn)行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時，開發(fā)商的項目設(shè)計主管人員應(yīng)以設(shè)計招標(biāo)文件(含設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘察報告等)、設(shè)計合同、政府有關(guān)批文、各項技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對設(shè)計文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極端情況。過分設(shè)計，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差；不足設(shè)計，存在隱患或功能降低。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段

（1）實行效益獎勵制度，充分調(diào)動管理人員的積極性，管好施工現(xiàn)場。開發(fā)企業(yè)應(yīng)牢固樹立管理人員的經(jīng)濟(jì)觀念，培養(yǎng)他們實事求是的辦事作風(fēng)，讓他們認(rèn)識到節(jié)約資金的重要性。當(dāng)管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計錯誤或不合理時，在確認(rèn)的情況下根據(jù)其節(jié)約效益給予適當(dāng)獎勵。嚴(yán)格督促施工方按圖施工，如發(fā)現(xiàn)不按圖紙施工，管理人員要及時糾正并令其返工。

（2）盡量減少設(shè)計圖變更。工程設(shè)計圖粗糙，市場供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計要求等是引起設(shè)計變更的原因。一般情況下不允許設(shè)計變更，除非不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮或使項目無法繼續(xù)下去。嚴(yán)禁通過設(shè)計變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，增加建設(shè)內(nèi)容。認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計變更，涉及到費用增減的設(shè)計變更，必須三方即設(shè)計單位、開發(fā)企業(yè)和監(jiān)理單位共同簽字方為有效。開發(fā)企業(yè)派遣常駐施工現(xiàn)場的工程造價管理人員隨時掌握工程造價的變動情況。

（3）嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理。工程技術(shù)管理人員之間互相配合，現(xiàn)場簽證隨做隨簽，且應(yīng)達(dá)到量化要求。簽證單上的字跡清楚，簽證內(nèi)容要與實際相符，不能超過簽證范圍。

（4）控制進(jìn)場材料的質(zhì)量與成本。開發(fā)企業(yè)對工程所用的大宗主要材料進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)和購進(jìn)，多方驗收，減少材料在使用前的多余環(huán)節(jié)，做好材料抽檢工作，將質(zhì)量不合格的材料不采用原則落到實處。嚴(yán)格控制材料代用。

（5）嚴(yán)把隱蔽項目的驗收關(guān)。特別是主要隱蔽項目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按程序與行業(yè)的要求驗收。關(guān)鍵隱蔽點要求標(biāo)明項目、被隱蔽部位、工藝和質(zhì)量完成情況。如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明尺寸，附上簡圖，最好能保留攝像資料，切實做到上道工序達(dá)不到要求下道工序不開工。

（6）支付工程進(jìn)度款要實行多級化管理并有效控制，嚴(yán)格按簽證及審查制度辦事。杜絕施工方繞過多級管理直接找開發(fā)企業(yè)支付工程進(jìn)度款的怪現(xiàn)象。每一級管理人員誰簽字誰負(fù)責(zé)，達(dá)不到質(zhì)量要求暫停付款，不能讓多級化管理流于形式。

4、房屋交付后的質(zhì)量管理

房屋交付后，其質(zhì)量管理并沒有劃上句號，至少還有兩方面的管理工作要做。一是要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對開發(fā)出售后的房產(chǎn)，要建立專門的機(jī)構(gòu)，配備專人管理，并采取切實可行的管理方法。常年開展服務(wù)工作，幫助住戶解決困難，及時進(jìn)行維修，使住戶滿意。二是要做好征求意見和調(diào)查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進(jìn)行處理。要深入調(diào)查研究開發(fā)的房產(chǎn)尚需改進(jìn)的方面，并對調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析，及時反饋到有關(guān)部門，以進(jìn)一步提高房產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。

總結(jié)：

通過以上房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理對策的實施，宿遷君臨國際廣場竣工交付使用后，通過我們的調(diào)查和業(yè)主反饋的信息，完美實現(xiàn)了項目前期確定的質(zhì)量管理目標(biāo)，達(dá)到了較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

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