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安全監(jiān)理實(shí)施細(xì)則新版范文第1篇

評審條件更加細(xì)化

1999年11月12日，《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)管理辦法（試行）》（以下簡稱試行版）正式頒布實(shí)施，標(biāo)志著計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)管理制度在我國的正式確立。

目前，我國系統(tǒng)集成企業(yè)的資質(zhì)等級從高到低分為四級，其中一級企業(yè)可獨(dú)立承攬國家級（含）以下集成項(xiàng)目，二級企業(yè)可獨(dú)立承攬省級（含）以下集成項(xiàng)目，三級企業(yè)可獨(dú)立承攬中小型企業(yè)項(xiàng)目或合作承攬大型企業(yè)項(xiàng)目，四級企業(yè)可獨(dú)立承攬小型項(xiàng)目或合作承攬中型企業(yè)項(xiàng)目。

系統(tǒng)集成資質(zhì)對我國系統(tǒng)集成企業(yè)來說意義重大：一方面，這是系統(tǒng)集成企業(yè)承攬一些重大系統(tǒng)集成項(xiàng)目的前提，另一方面，不同資質(zhì)的系統(tǒng)集成企業(yè)可以相應(yīng)地享受稅收優(yōu)惠政策。

中國軟件評測中心主任助理劉闖指出，自試行版頒布12年來，我國信息化建設(shè)取得了巨大成就，集成企業(yè)取得了長足的進(jìn)步，擁有集成資質(zhì)的企業(yè)逐步發(fā)展成為我國信息化建設(shè)的主力軍，它們的成長和壯大，對規(guī)范我國系統(tǒng)集成市場，推進(jìn)信息化建設(shè)，保證信息系統(tǒng)的安全和質(zhì)量，確保國家信息化戰(zhàn)略的實(shí)施，起到了不可替代的作用。

為完善計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成企業(yè)資質(zhì)管理工作，進(jìn)一步規(guī)范信息系統(tǒng)集成行業(yè)，促進(jìn)市場的健康和良性發(fā)展，推動軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)做大做強(qiáng)，工業(yè)和信息化部計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)認(rèn)證工作辦公室從2010年起組織中國軟件評測中心、情報(bào)研究所等單位，針對當(dāng)前系統(tǒng)集成行業(yè)的發(fā)展趨勢和特點(diǎn)，對試行版進(jìn)行修訂。

與試行版相比，新頒布的修定版從綜合條件、財(cái)務(wù)狀況、信譽(yù)、業(yè)績、管理能力、技術(shù)實(shí)力、人才實(shí)力等七個方面對集成商企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)評審，對一些不易審核落實(shí)、對企業(yè)綜合實(shí)力不能定性或定量衡量的指標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整。

據(jù)悉，修定版頒布后，所有新申請系統(tǒng)集成資質(zhì)的評定要按照修定版的要求來執(zhí)行，達(dá)不到對應(yīng)等級的新評定要求的企業(yè)將無法獲得相應(yīng)的集成資質(zhì)。

值得一提的是，修定版的同時，《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成企業(yè)資質(zhì)等級評定條件實(shí)施細(xì)則》也了。《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成企業(yè)資質(zhì)等級評定條件實(shí)施細(xì)則》將修訂版評定條件中的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行逐一解釋，方便企業(yè)理解及申報(bào)。

鼓勵企業(yè)更大更強(qiáng)

那么，修定版和試行版的主要差別在哪里呢？

中國軟件評測中心資質(zhì)評定中心副總經(jīng)理蔣巍分析，與試行版相比，修定版主要有三方面內(nèi)容值得關(guān)注：

第一，強(qiáng)調(diào)了評審企業(yè)不能擁有信息系統(tǒng)工程監(jiān)理單位資質(zhì)，避免集成企業(yè)既當(dāng)選手又當(dāng)裁判。

第二，修定版提高了評審企業(yè)集成收入的比例，避免集成企業(yè)不務(wù)正業(yè)，如一級資質(zhì)要求企業(yè)近三年的系統(tǒng)集成收入總額占營業(yè)收入總額的比例不低于70％，二級資質(zhì)要求企業(yè)近三年的系統(tǒng)集成收入比例不低于60%。

第三，修定版從注冊資金和集成收入等方面提高了一、二級集成資質(zhì)的進(jìn)入門檻。比如說，一級集成資質(zhì)的注冊資金下限從原來的2000萬元提高到5000萬元，二級資質(zhì)要求注冊資本從原來的不少于1000萬元，提高到不少于2000萬元。再比如說，一級集成資質(zhì)要求近三年的集成收入從原來的3億元提高到5億元，二級集成資質(zhì)則從原來的1.5億元提高到2.5億元。

劉闖總結(jié)說，對修定版和試行版進(jìn)行對比后可以發(fā)現(xiàn)，修定版對一、二級資質(zhì)的條件提高了，同時也更加嚴(yán)格，并且更加要求量化。修定版對200萬元以上大項(xiàng)目的收入總額提出了更高的要求，強(qiáng)調(diào)擁有一、二級資質(zhì)的企業(yè)要想做好做強(qiáng)，就要做大項(xiàng)目，在國家級的大型項(xiàng)目上發(fā)揮更大的作用。

另外，修定版規(guī)定一級企業(yè)“項(xiàng)目管理人員資質(zhì)的人數(shù)不少于30名，其中高級項(xiàng)目經(jīng)理人數(shù)不少于10名”。中國軟件評測中心培訓(xùn)一部副總經(jīng)理鄧金花建議，集成企業(yè)在進(jìn)行資質(zhì)申報(bào)前，要詳細(xì)了解修定版對人才條件的要求和相關(guān)考試時間，提早進(jìn)行人才培養(yǎng)計(jì)劃和儲備。

不過劉闖指出，修定版對三、四級集成資質(zhì)的評定要求則有所放寬，旨在對中小集成企業(yè)進(jìn)行保護(hù)。

第三方測評角色加重

修定版的另外一個亮點(diǎn)，是增加了對集成商企業(yè)實(shí)施的項(xiàng)目質(zhì)量的要求，特別是要求申請一、二級資質(zhì)系統(tǒng)集成商需通過第三方驗(yàn)收測試：規(guī)定符合要求的系統(tǒng)集成項(xiàng)目及純軟件和信息技術(shù)服務(wù)項(xiàng)目需通過第三方驗(yàn)收測試，且驗(yàn)收測試報(bào)告數(shù)量不少于5個的評審條件；要求具有不少于10個軟件登記測試報(bào)告（近三年），三級資質(zhì)則不少于3個軟件登記測試報(bào)告的評審條件。

可見，第三方測評在系統(tǒng)集成資質(zhì)評審中的角色變得越來越重要。

蔣巍告訴記者，新版本強(qiáng)調(diào)第三方驗(yàn)收測試，表明監(jiān)管機(jī)構(gòu)在今后的系統(tǒng)集成資質(zhì)等級評定工作中對于集成企業(yè)所實(shí)施項(xiàng)目的質(zhì)量會更加關(guān)注。

談到這一評審條件，北京賽迪信息工程監(jiān)理有限公司副總經(jīng)理呂小剛說，一些系統(tǒng)集成企業(yè)在信息系統(tǒng)項(xiàng)目收尾階段不重視項(xiàng)目的驗(yàn)收工作，認(rèn)為驗(yàn)收只是一種形式，或者不知道該如何有效組織項(xiàng)目驗(yàn)收，導(dǎo)致用戶在應(yīng)用過程中系統(tǒng)質(zhì)量問題層出不窮，需求變更難以實(shí)現(xiàn)，后續(xù)維護(hù)服務(wù)無法跟進(jìn)等問題，給用戶帶來難以估量的損失。

劉闖認(rèn)為，引入第三方評測，通過技術(shù)手段對項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行科學(xué)、客觀、公正的評價，為資質(zhì)等級評定工作提供了客觀的判斷依據(jù)。此外，第三方驗(yàn)收測試報(bào)告是評價系統(tǒng)集成項(xiàng)目質(zhì)量是否合格的最有效的方式之一，在資質(zhì)等級評定工作中，評審人員可通過第三方驗(yàn)收測試報(bào)告對集成企業(yè)的系統(tǒng)集成項(xiàng)目質(zhì)量一目了然。

劉闖總結(jié)說，引入第三方評測將對資質(zhì)等級評定工作產(chǎn)生重要的意義，不僅能夠協(xié)助監(jiān)管機(jī)構(gòu)做好資質(zhì)等級評定工作，而且能夠促進(jìn)集成商企業(yè)提高自身項(xiàng)目實(shí)施能力，加強(qiáng)項(xiàng)目管理，降低項(xiàng)目風(fēng)險。

系統(tǒng)集成企業(yè)和用戶在選擇第三方測試機(jī)構(gòu)的時候，也應(yīng)充分考察第三方測試機(jī)構(gòu)的技術(shù)實(shí)力，確保該測試機(jī)構(gòu)有能力公平、正確地對項(xiàng)目進(jìn)行測試。而且，在《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成企業(yè)資質(zhì)等級評定條件實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定，省級以上的第三方測試機(jī)構(gòu)出具的測試報(bào)告才有效。

值得一提的是，中國軟件評測中心作為國家計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成行業(yè)管理的支撐機(jī)構(gòu)、系統(tǒng)集成企業(yè)資質(zhì)的評審機(jī)構(gòu)，12年承擔(dān)、參與了計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)的政策調(diào)研、法規(guī)文件起草、資質(zhì)日常管理等大量支撐工作，對眾多計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成企業(yè)進(jìn)行了人員培訓(xùn)及資質(zhì)評審?fù)扑]工作，為我國計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成行業(yè)管理和信息化建設(shè)做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

鏈 接

系統(tǒng)集成資質(zhì)管理的發(fā)展歷程

·1999年，《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)管理辦法（試行）》（信部規(guī)〔1999〕1047號）

·2000年，《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)等級評定條件（試行）》（信部規(guī)[2000]821號文件）

·2001年，《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)認(rèn)證申報(bào)程序》和《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)認(rèn)證機(jī)構(gòu)管理辦法(試行)》

·2002年，《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成項(xiàng)目經(jīng)理管理辦法》(信部規(guī)[2002]382號)，計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成行業(yè)開始推行項(xiàng)目經(jīng)理制度

·2003年，《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)集成資質(zhì)等級評定條件（修定版）》（信部規(guī)[2003]440號）

·2004年，國務(wù)院412號令，明確系統(tǒng)集成資質(zhì)認(rèn)定被列為行政許可保留項(xiàng)目

安全監(jiān)理實(shí)施細(xì)則新版范文第2篇

《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》于2002年11月1日起正式實(shí)施。為了配合這部法律的貫徹落實(shí)，國務(wù)院于2003年11月12日針對建設(shè)行業(yè)頒布了《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《安全條例》），并于2004年2月1日起正式實(shí)施。《安全條例》出臺后，針對其中的第14、57條（監(jiān)理的安全職責(zé)），在工程管理界引發(fā)了廣泛的討論。本文將從以下幾個方面表述筆者的見解。

2、“工程安全”的含義及導(dǎo)致工程安全事故的原因

2.1 “工程安全”的含義

工程安全在世界各國都是一個受到普遍關(guān)注的重要問題。廣義的工程安全包含兩個方面的含義：一方面是指工程建筑物本身的安全，即質(zhì)量是否達(dá)到了合同要求、能否在設(shè)計(jì)規(guī)定的年限內(nèi)安全使用，設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量直接影響到工程本身的安全，二者缺一不可；另一方面則是指在工程施工過程中人員的安全，特別是合同有關(guān)各方在現(xiàn)場工作人員的生命安全?！栋踩珬l例》中的“安全生產(chǎn)”以及本文中提到的“安全管理”均指后者。

2.2 導(dǎo)致工程安全事故的原因

我國的工程建設(shè)規(guī)模巨大，但建設(shè)管理水平參差不齊，安全生產(chǎn)的管理和職工安全教育滯后，因而當(dāng)前建設(shè)系統(tǒng)的安全形勢非常嚴(yán)峻。2003年共發(fā)生工程安全事故1292起，死亡1524人。2004年共發(fā)生工程安全事故1144起，死亡1324人。導(dǎo)致工程安全事故的原因主要有以下幾點(diǎn)。

（1）建設(shè)工程的特點(diǎn)導(dǎo)致施工中容易發(fā)生安全事故。建設(shè)工程規(guī)模大、周期長、勞動強(qiáng)度高，施工現(xiàn)場的安全設(shè)施是否齊全配套，采用的工藝技術(shù)是否合理以及照明、通風(fēng)情況等都會給安全生產(chǎn)帶來隱患。

（2）參建各方缺少以人為木的安全意識和管理機(jī)制。業(yè)主作為項(xiàng)目的投資方往往只重視視進(jìn)度而忽生產(chǎn)視過程的合理性和安全性。大部分承包商缺乏完善的安全管理體系和足夠的安全按理人員，現(xiàn)場職工和農(nóng)民得不到應(yīng)有的安全培訓(xùn)。

（3）工程承包企業(yè)的成本因素導(dǎo)致減少安全防護(hù)措施。

1）低價投標(biāo)。各個工程承包企業(yè)為了拿到項(xiàng)目，競相壓低報(bào)價，有的甚至以低于成本價投標(biāo)。

2）分包轉(zhuǎn)包。實(shí)行專業(yè)分包和勞務(wù)分包的工程，由于總承包商和中間承包商層層分包，層層收取管理費(fèi)，大大壓縮了一線施工隊(duì)伍的利潤空間。

3）業(yè)主拖欠工程款項(xiàng)。無論政府或私人業(yè)主拖欠承包商款項(xiàng)的現(xiàn)象十分普遍。由于以上三種情況的出現(xiàn)，導(dǎo)致承包商不得不拼命壓縮成本，也必然會減少安全生產(chǎn)措施的投入。

（4）合理的建設(shè)工期得不到保障。不少政府官員為了自己的業(yè)績往往會要求項(xiàng)目提前竣工，很多私人業(yè)主為了投資項(xiàng)目盡早竣工，也經(jīng)常無理要求承包商壓縮工期，迫使承包商日夜趕工。合理的工期得不到保障，建筑工人超負(fù)荷工作、疲勞作業(yè)，必然導(dǎo)致安全隱患增加。

（5）建筑工人素質(zhì)不高。建筑工人大多來自農(nóng)村，他們一方面缺乏安全常識，不懂得在勞動中合理地保護(hù)自己：另一方面維權(quán)意識很差，一旦出現(xiàn)了安全事故，不懂得用法律武器來保護(hù)自己的合法權(quán)益，這也導(dǎo)致了承包企業(yè)對安全生產(chǎn)的刁

3、監(jiān)理工程師的地位和職責(zé)

根據(jù)我國《合同法》，建設(shè)單位（以下稱“業(yè)主”）與施工單位（以下稱“承包商”）簽訂的合同屬于承攬合同，即承攬人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定做人給付報(bào)酬的合同。由于建設(shè)工程合同的標(biāo)的——工程項(xiàng)目屬于不動產(chǎn)，如房屋、鐵路、公路、橋梁等，這對公共利益和公眾安全的影響很大，且工程項(xiàng)目完成的周期較長，因此我國《合同法》分則部分將建設(shè)工程合同單獨(dú)列為一章。這類合同除了具備承攬合同的一般特性以外，一個很突出的特點(diǎn)就是定做人（即業(yè)主）可以委托第三方（即監(jiān)理工程師）監(jiān)督承攬人的工作過程，以確保承攬工作按時保質(zhì)完成。

業(yè)主監(jiān)理工程師簽訂的合同—委托建設(shè)監(jiān)理合同是委托合同的一種，監(jiān)理工程師受業(yè)主委托對項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)督和管理。監(jiān)理合同的標(biāo)的是服務(wù)，即監(jiān)理工程師應(yīng)根據(jù)委托為業(yè)主提供高水平的、專業(yè)化的智力服務(wù)。監(jiān)理工程師對工程的監(jiān)督不排除政府有關(guān)主管部門依照國家有關(guān)規(guī)定對建設(shè)工程進(jìn)行的監(jiān)督，監(jiān)理工程師對工程實(shí)施監(jiān)督的依據(jù)是業(yè)主的授權(quán)，其與業(yè)主、承包商都是平等的民事主體。

監(jiān)理工程師職責(zé)的核心是：依照法律、行政法規(guī)和建設(shè)工程承包合同，代表業(yè)主對承包商在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和合同款項(xiàng)支付等方面實(shí)施監(jiān)督?？陀^、公平地執(zhí)行監(jiān)理任務(wù)。

4、參照國際慣例監(jiān)理工程師沒有安全責(zé)任

4.1FIDIC合同條件的有關(guān)規(guī)定

國際咨詢工程師聯(lián)合會（FIDIC）在1999年出版了幾本新版合同條件，在“施工合同條件”（新紅皮書）、“工程設(shè)備與設(shè)計(jì)／建造合同條件”（新黃皮書）以及“EPC交鑰匙項(xiàng)目合同條件”（銀皮書）中對安全生產(chǎn)管理的職責(zé)均有明確的規(guī)定。這三本合同條件均在承包商的一般義務(wù)中明確規(guī)定“承包商應(yīng)對所有現(xiàn)場作業(yè)、所有施工方法和全部工程的完備性、穩(wěn)定性和安全性承擔(dān)責(zé)任”（第4.1款）。在“安全程序”中規(guī)定，承包商應(yīng)遵守所有適用的安全規(guī)則：照料現(xiàn)場所有人員的安全：除去現(xiàn)場的危險障礙物：提供安全設(shè)施等（第4.8款）。

對業(yè)主方在安全方面的要求僅限于業(yè)主方應(yīng)負(fù)責(zé)保證在現(xiàn)場的業(yè)主方人員和業(yè)主的其他承包商根據(jù)“安全程序”和“環(huán)境保護(hù)”有關(guān)條款的要求，采取與要求承包商采取的類似行動（第2.3款）。

FIDIC“新紅皮書”中“工程師的職責(zé)與權(quán)力”中規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)任命工程師，工程師應(yīng)履行合同中賦予他的職責(zé)”，“工程師的任何批準(zhǔn)、校核、證明、同意、檢查、檢驗(yàn)、指示、通知、建議、要求、試驗(yàn)或類似行動（包括未表示不批準(zhǔn)），不應(yīng)解除合同規(guī)定的承包商的任何責(zé)任，包括對錯誤、遺漏、誤差和未遵照的責(zé)任”（第3.1款）。

80年代，我國參照世行貸款項(xiàng)日工程采購招標(biāo)文件和FIDIC合同條件中咨詢工程師的有關(guān)規(guī)定建立了建設(shè)監(jiān)理制度。90年代中，各部委頒布了一系列工程建設(shè)合同范本。這些合同范本中對業(yè)主方工程項(xiàng)目管理的理念和監(jiān)理工程師的地位和職責(zé)范圍的規(guī)定與FIDIC合同條件中的咨詢工程師基本上是一致的。

在FIDIC的合同條件中并沒有規(guī)定業(yè)主或咨詢工程師有權(quán)強(qiáng)制干涉承包商的施工方法、施工組織和安全防范措施，同時也不必為承包商在施工中，包括安全生產(chǎn)中的疏忽和過失承擔(dān)任何責(zé)任。

4.2AIA合同文件的有關(guān)規(guī)定

AIA（美國建筑師協(xié)會）編制的系列合同文件中，A201合同通用條件“建筑師的合同管理”一款中對建筑師的職責(zé)有十分明確的界定?！啊傊?，對于工程的施工手段、方案、技術(shù)、操作順序或程序、安全防范以及施工計(jì)劃，建筑師既無權(quán)控制支配，也不必承擔(dān)義務(wù)。因?yàn)榘凑盏?.3款規(guī)定，上述責(zé)任完全是承包商的職責(zé)”（第4.2.2款）?！敖ㄖ煂Τ邪?、分包商或二者的或雇員等，既不需控制支配他們的行為，也不必為他們的疏忽和后果承擔(dān)責(zé)任?！保ǖ?.2.3款）?！敖ㄖ煂Τ邪虉?bào)批文件和材料的復(fù)審不代表對承包商的施工手段、方案、技術(shù)、操作順序或程序等方面在安全防范上了合法的批準(zhǔn)。”（第4.2.7款）。

AIA中提到的建筑師既是工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)者，又是A201合同條件中規(guī)定的受業(yè)主委托的項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人，基本相當(dāng)于我國工程項(xiàng)目中的總監(jiān)理工程師。

4.3ICE出版的合同條件的有關(guān)規(guī)定

（1）ICE的有關(guān)規(guī)定。ICE（英國土木工程師學(xué)會）1999年出版的合同條件（第7版）中規(guī)定，“承包商應(yīng)為現(xiàn)場操作和施工方法的足夠穩(wěn)定性和安全負(fù)完全責(zé)任”（第8條（3））“在發(fā)出書面警告后，工程師有權(quán)要求承包商……，從工程中撤出不符合合同安全條款要求或，堅(jiān)持任何有損安全或健康行為的分包商”。（第4條（5））“工程師接受承包商的計(jì)劃或?qū)Τ邪探ㄗh的施工方法予以同意，不應(yīng)解除合同規(guī)定的承包商的任何義務(wù)和責(zé)任。”（第14條（9））“工程師有權(quán)反對并要求承包商從工程上解雇不遵守合同安全條款規(guī)定，或堅(jiān)持對安全或健康有害行為的任何操作人員?！保ǖ?6條）。

（2）NEC合同條件。ICE于l995年出版的NEC（新工程合同條件）第2版規(guī)定：“項(xiàng)目經(jīng)理或監(jiān)理工程師對承包商提交的函件的認(rèn)可并不改變承包商對實(shí)施合同工程的責(zé)任或?qū)ζ湓O(shè)計(jì)所應(yīng)承擔(dān)的合同責(zé)任?！保ǖ?4.1款）“承包商的行為應(yīng)符合工程信息中規(guī)定的對健康和安全的要求”（第18條）

4.4 AS4000—1997的有關(guān)規(guī)定

AS（澳大利亞標(biāo)準(zhǔn)）4000—1997是澳大利亞標(biāo)準(zhǔn)化委員會批準(zhǔn)頒布的工程項(xiàng)目通用合同條件范本。其中第12條規(guī)定：“承包商應(yīng)根據(jù)合同要求采取必要的措施保護(hù)人員和財(cái)產(chǎn)的安全……?！逼渌麠l款中沒有提及監(jiān)理工程師（Superintendent）有權(quán)干預(yù)承包商的安全措施或有義務(wù)承擔(dān)安全責(zé)任。

4.5學(xué)習(xí)研究國際慣例對我們的啟迪

在建設(shè)工程合同中，發(fā)包人的主要義務(wù)是按照合同支付工程款、協(xié)助承包商完成各項(xiàng)合同中承諾的工作、檢查工程的質(zhì)量和進(jìn)度以及完工后接收工程。承包商最基本的義務(wù)是應(yīng)該在合同規(guī)定的竣工時間內(nèi)，將一個質(zhì)量合格的工程交付給業(yè)主。監(jiān)理工程師最重要的職責(zé)是業(yè)主方要求他代表業(yè)主檢查驗(yàn)收工程質(zhì)量、督促承包商的施工進(jìn)度并且?guī)椭鷺I(yè)主控制投資。施工中大量的施工技術(shù)、施工措施、臨時工程等，都是承包商為了完成也無權(quán)去干預(yù)。

美國、英國和澳大利亞都是項(xiàng)目管理水平很高的國家，他們以人為本，非常重視工程建設(shè)過程中的安全問題，安全事故率很低。但是這些國家的合同范本中都提到，對于工程的施丁于段、方案、技術(shù)、操作順序或程序、安全防范以及施工計(jì)劃，都應(yīng)由承包商全面負(fù)責(zé)，建筑師／工程師既無權(quán)控制支配，也不承擔(dān)義務(wù)。

FIDIC“新紅皮書”中涉及HSE的l7個條款中沒有一條要求工程師對人身安全有關(guān)問題插手干預(yù)，當(dāng)然也不承擔(dān)責(zé)任。

5、對《建筑法》、《安全生產(chǎn)法》及《安全條例》有關(guān)安全生產(chǎn)管理?xiàng)l款的理解與應(yīng)用

5.1承包商是安全生產(chǎn)的第一責(zé)任人

（1）《建筑法》的相關(guān)規(guī)定。《建筑法》規(guī)定，“建筑施工企業(yè)在編制施工組織設(shè)計(jì)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑工程的特點(diǎn)指定相應(yīng)的安全技術(shù)措施”（第38條），“建筑施工企業(yè)必須依法加強(qiáng)對建筑安全生產(chǎn)的管理，執(zhí)行安全生產(chǎn)責(zé)任制度，采取有效措施，防止傷亡和其他安全生產(chǎn)事故的發(fā)生。建筑施工企業(yè)的法定代表人對本企業(yè)的安全生產(chǎn)負(fù)責(zé)”（第44條），“施工現(xiàn)場安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)?！保ǖ?5條）根據(jù)《建筑法》對安全生產(chǎn)責(zé)任的規(guī)定，建筑施工企業(yè)要對安全生產(chǎn)全面負(fù)責(zé)。

（2）《安全生產(chǎn)法》中的相關(guān)規(guī)定?！栋踩a(chǎn)法》中明確規(guī)定：“生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負(fù)責(zé)人對本單位的安全生產(chǎn)工作全面負(fù)責(zé)?！保ǖ?條）。這里首先要明確的是在建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，對于施工現(xiàn)場的安全工作，到底哪一方應(yīng)該作為《安全生產(chǎn)法》中規(guī)定的生產(chǎn)經(jīng)營單位而全面負(fù)責(zé)。有人認(rèn)為，作為項(xiàng)目業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)殇N售建成的房屋而盈利，屬于生產(chǎn)經(jīng)營單位，因此應(yīng)對施工現(xiàn)場的安全工作負(fù)責(zé)。也有人認(rèn)為，監(jiān)理單位向業(yè)主提供服務(wù)而盈利，屬于生產(chǎn)經(jīng)營單位，因此也應(yīng)對施工現(xiàn)場的安全工作負(fù)責(zé)。這些觀點(diǎn)都是錯誤的。

《安全生產(chǎn)法》規(guī)定：“生產(chǎn)經(jīng)營單位的從業(yè)人員有依法獲得安全生產(chǎn)保障的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)依法履行安全生產(chǎn)方面的義務(wù)。”（第6條），“建筑施工企業(yè)……應(yīng)當(dāng)設(shè)置安全生產(chǎn)機(jī)構(gòu)或者配備專職安全生產(chǎn)管理人員”（第19條），“生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)對從業(yè)人員進(jìn)行安全生產(chǎn)教育和培訓(xùn)，保證從業(yè)人員具備必要的安全生產(chǎn)知識，熟悉布關(guān)的安全生產(chǎn)：規(guī)章制度和安全操作規(guī)程，掌握本崗位的安全操作技能?！保ǖ?1條），“生產(chǎn)經(jīng)背單位不得使用國家命令淘汰、禁止使用的危及安全生產(chǎn)的工藝、設(shè)備?！保ǖ?1條）

在施工項(xiàng)目現(xiàn)場，安全生產(chǎn)指的是承包商在完成工程項(xiàng)目的過程中要保證其工作人員的安全。這些施工人員都是受雇于承包商的，是承包商的從業(yè)人員，因此應(yīng)由承包商對他們的安全負(fù)責(zé)?！栋踩a(chǎn)法》的規(guī)定從不同的側(cè)面說明了，在建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，承包商是工程的生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)單位，應(yīng)該全面地對現(xiàn)場安全承擔(dān)責(zé)任。

（3）《安全條例》的有關(guān)規(guī)定。為了進(jìn)一步明確《建筑法》和《安全生產(chǎn)法》在建設(shè)工程領(lǐng)域如何實(shí)施，國務(wù)院于2003年11月12日針對建設(shè)行業(yè)頒布了《安全條例》。《安全條例》規(guī)定：“施工單位主要負(fù)責(zé)人依法對本單位的安全生產(chǎn)工作全面負(fù)責(zé)。……施工單位的項(xiàng)日負(fù)責(zé)人……對建設(shè)工程項(xiàng)目的安全施工負(fù)責(zé)?！保ǖ?1條），“施工單位應(yīng)當(dāng)設(shè)立安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，配備專職安全生產(chǎn)管理人員。專職安全生產(chǎn)售；理人員負(fù)責(zé)對安全生產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督檢查?！保ǖ?3條），“施工單位應(yīng)當(dāng)為施工現(xiàn)場從事危險作業(yè)的人員辦理意外傷害保險?！保ǖ?8條）。

根據(jù)《安全條例》的規(guī)定，施工單位是安全生產(chǎn)的第一責(zé)任人，對施工現(xiàn)場的安全管理工作全面負(fù)責(zé)，施工單位應(yīng)當(dāng)派員負(fù)責(zé)安全生產(chǎn)的現(xiàn)場監(jiān)督和檢查工作。這樣規(guī)定是合理的，因?yàn)橹挥惺┕挝徊拍苤苯涌刂片F(xiàn)場和施工過程，并具備安全生產(chǎn)特定的經(jīng)驗(yàn)和技能，能夠執(zhí)行有效的安全施工方案。

因此，根據(jù)《建筑法》、《安全生產(chǎn)法》、《安全條例》以及國際上權(quán)威的合同范本的規(guī)定，承包商應(yīng)當(dāng)對安全生產(chǎn)全面負(fù)責(zé)，是安全事故的第一責(zé)任人。

5.2 正確理解《安全條例》關(guān)于監(jiān)理安全責(zé)任的規(guī)定

《安全條例》第14條規(guī)定：“工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)審查施工組織設(shè)計(jì)中的安全技術(shù)措施或者專項(xiàng)施工方案是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。工程監(jiān)理單位在實(shí)施監(jiān)理過程中，發(fā)現(xiàn)存在安全事故隱患的，應(yīng)當(dāng)要求施工單位整改：情況嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)要求施工單位暫時停止施工，并及時報(bào)告業(yè)主。施工單位拒不整改或者不停止施工的，工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報(bào)告。工程監(jiān)理單位和監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施監(jiān)理，并對建設(shè)工程安全生產(chǎn)承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任?！毕鄳?yīng)地，第57條規(guī)定了當(dāng)監(jiān)理單位不履行第l4條規(guī)定的職責(zé)時所承擔(dān)的行政責(zé)任。同時《安全條例》第26條還規(guī)定了總監(jiān)理工程師要對達(dá)到一定規(guī)模且危險性較大的分部分項(xiàng)工程的專項(xiàng)施工方案簽字。

《安全生產(chǎn)法》和《建筑法》中都沒有規(guī)定監(jiān)理工程師承擔(dān)施工中的安全管理職責(zé)，國際慣例更是如此。但既然《安全條例》對監(jiān)理工程師在施工：現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理中承擔(dān)的責(zé)任作出了一些規(guī)定，我們?nèi)绾握_理解這些規(guī)定并具體應(yīng)用呢？筆者的觀點(diǎn)如下：

（1）“審查施工組織設(shè)計(jì)中的安全技術(shù)措施或者專項(xiàng)施工方案是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)”。關(guān)于《安全條例》14條中的這個規(guī)定，有兩個問題需要明確：第一，監(jiān)理工程師對安全技術(shù)措施應(yīng)該審查到什么程度；第二，如果監(jiān)理工程師審查了安全技術(shù)措施，但仍然出現(xiàn)了安全事故，監(jiān)理工程師是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。首先，安全管理及安全方案的編制是一個專業(yè)性很強(qiáng)的工作，承包商是安全生產(chǎn)的第一責(zé)任人，他具有多年的施工經(jīng)驗(yàn)，完全有能力編制一個安全可行的施工方案。監(jiān)理工程師只能從宏觀的角度對安全技術(shù)措施進(jìn)行審查，審查的依據(jù)是國家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。對于一些具體的安全方案和措施，只要在原則上不違背強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)理工程師不宜干預(yù)過多。如果監(jiān)理工程師認(rèn)為某些具體方案和措施應(yīng)該進(jìn)一步改進(jìn)，可以向承包商提出建議，但不能強(qiáng)制其接受。承包商有權(quán)根據(jù)自己企業(yè)的特點(diǎn)和技術(shù)優(yōu)勢，并采用價值工程的理念采取自己認(rèn)為合理的、適用的、經(jīng)濟(jì)的施工方法及安全方案。

其次，我國的監(jiān)理工程師來自不同的單位，他們的特長既不是施工組織、管理，更不是施工安全管理，而是業(yè)主方的鮮明管理。如果由于監(jiān)理工程師水平和能力有限而非玩忽職守，雖然對施上方案進(jìn)行了審查，但該方案在實(shí)施中仍然引發(fā)了安全事故，監(jiān)理工程師不應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)上文中提到的國際慣例的有關(guān)內(nèi)容，工程師的任何批準(zhǔn)、校核、證明等，不應(yīng)解除合同規(guī)定的承包商的任何責(zé)任?！栋踩珬l例》第57條也規(guī)定，監(jiān)理工程師只有在沒有對方案進(jìn)行審查的情況下才應(yīng)受到行政處罰。

現(xiàn)在很多地方制定的“監(jiān)理實(shí)施細(xì)則”和“監(jiān)理操作規(guī)程”都從不同程度上曲解了《安全條例》的規(guī)定，將監(jiān)理的責(zé)任任意擴(kuò)大化。只要是監(jiān)理審核過的方案出了問題，一律對監(jiān)理企業(yè)實(shí)行很重的行政處罰。筆者認(rèn)為，這樣的處罰十分不合理、不公平，既不符合《建筑法》、《安全生產(chǎn)法》以及《安全條例》的相關(guān)規(guī)定，也不符合國際慣例。如果監(jiān)理審核過的方案出了問題，就要求監(jiān)理企業(yè)受到很嚴(yán)厲的處罰，必然導(dǎo)致監(jiān)理工程師在審核安全方案時，無限制地要求承包商提高安全系數(shù)而無視安全成本，因?yàn)槌杀镜脑黾又慌c承包商和業(yè)主有關(guān)，與監(jiān)理工程師無關(guān)，這樣的規(guī)定不利于整個工程項(xiàng)目的正常順利實(shí)施。

至于《安全條例》第26條要求監(jiān)理工程師要對達(dá)到一定規(guī)模且危險性較大的分部分項(xiàng)工程的專項(xiàng)施工方案簽字。筆者認(rèn)為真正應(yīng)簽字負(fù)責(zé)的是承包商的總工程師，如果要求總監(jiān)簽字，只能表示他進(jìn)行了程序性的審查而不能保證該方案不出事故，更不應(yīng)解除合同規(guī)定的承包商的任何責(zé)任。

（2）“工程監(jiān)理單位在實(shí)施監(jiān)理過程中，發(fā)現(xiàn)存在安全事故隱患的，應(yīng)當(dāng)要求施工單位暫時停止施工，并及時報(bào)告業(yè)主，施工單位拒不整改或者不停止施工的，工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報(bào)告?！?/p>

1）如何理解“發(fā)現(xiàn)存在安全事故隱患”。根據(jù)《安全條例》第57條的規(guī)定，應(yīng)該理解為監(jiān)理工程師在實(shí)施監(jiān)理過程中，發(fā)現(xiàn)存在安全事故隱患時，應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施；如果發(fā)現(xiàn)存在安全事故隱患而沒有采取措施，則應(yīng)根據(jù)？《安全條例》第57條的規(guī)定受到行政處罰?！栋踩珬l例》的規(guī)定并沒有要求監(jiān)理工：程師主動排查安全隱患，因?yàn)榕挪殡[患是承包商的工作，應(yīng)該由承包商的專業(yè)安全人員宋負(fù)責(zé)。

現(xiàn)在某些地方只要出了事故，就一律要求監(jiān)理工程師也承擔(dān)責(zé)任。有的城市甚至提出了“安全旁站”。實(shí)際情況是承包商的安全管理員也不一定“旁站”，要求監(jiān)理“安全旁站”則是將業(yè)主方委托進(jìn)行施工階段項(xiàng)目管理的監(jiān)理工程師變成了替承包商安全施工的“旁站”管理員，是十分不妥的。這樣無限擴(kuò)大監(jiān)理的安全責(zé)任是不符合我國法律法規(guī)的規(guī)定的。

2）監(jiān)理工程師不負(fù)責(zé)排查安全隱患的對比分析。工程項(xiàng)目的建設(shè)過程一般都包括兩部分工作：一是土建工程；二是機(jī)電設(shè)備采購和安裝。這兩部分工作成果共同構(gòu)成了永久工程。即工程項(xiàng)目產(chǎn)品。

以—個發(fā)電站建設(shè)為例，土建施工包括電站廠房等，設(shè)備采購安裝包括發(fā)電機(jī)組、高壓輸變電設(shè)備等，對這一類機(jī)電設(shè)備，業(yè)主會派監(jiān)理工程師到制造廠去監(jiān)督設(shè)備的質(zhì)量、材料、制造工藝等是否合格，特別是隱蔽部位的各項(xiàng)指標(biāo)是否符合要求。如果供貨商廠內(nèi)的工人在設(shè)備生產(chǎn)過程中發(fā)生了傷亡事故，監(jiān)理工程師對此是不承擔(dān)責(zé)任的，業(yè)主也不會要求監(jiān)理工程師在檢查機(jī)電設(shè)備制造質(zhì)量時，還要去審查廠方的安全管理措施。相似的例子可以有大型船舶的采購，業(yè)主往往請一個質(zhì)檢單位（如我國的“中國船級社”、國際上有名的“勞氏船級社”）的船舶制造過程中檢查質(zhì)量，而船舶制造過程中的安全生產(chǎn)則全部是由船舶制造廠家負(fù)責(zé)，“船級社”則完全不管安全生產(chǎn)。

土建工程只是施工承包商負(fù)責(zé)在施工現(xiàn)場內(nèi)完成土建產(chǎn)品，承包商完成一部分工程、監(jiān)理工程師驗(yàn)收一部分、業(yè)主相應(yīng)地支付工程款。付款后這部分永久工程即屬于業(yè)主，這種土建工程采購和機(jī)電設(shè)備采購是同一性質(zhì)。既然檢查設(shè)備質(zhì)量的監(jiān)理單位不負(fù)責(zé)生產(chǎn)過程中的安全管理，土建工程施工過程也應(yīng)該是完全一樣的。

3）“工程監(jiān)理單位和監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施監(jiān)理，并對建設(shè)工程安全生產(chǎn)承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任?！?/p>

這一條從法律制訂的角度來說是一個兜底性的條款，即賦予一定的自由裁量權(quán)，但這條規(guī)定決不能成為擴(kuò)大監(jiān)理安全責(zé)任的借口。承包商是工程項(xiàng)目的實(shí)施者，是雇用工人來完成工程的雇主，是最有能力控制現(xiàn)場的一方，是對安全生產(chǎn)直接負(fù)責(zé)的責(zé)任人。監(jiān)理工程師對方案的審核以及發(fā)現(xiàn)隱患后采取的措施，只能理解為監(jiān)理工程師所應(yīng)承擔(dān)的社會責(zé)任，而非因其工作本身而產(chǎn)生。無論是根據(jù)我國的法律、法規(guī)還是工程項(xiàng)目實(shí)施的國際慣例，都不應(yīng)要求監(jiān)理工程師對安全生產(chǎn)不合理地承擔(dān)過多的責(zé)任。

監(jiān)理工程師主要應(yīng)對如下兩種情況導(dǎo)致的安全事故承擔(dān)責(zé)任：第一，監(jiān)理工程師在施工過程中未對工程進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)收，從而發(fā)生工程質(zhì)量事故，造成安全事故；第二，監(jiān)理工程師存在腐敗、受賄行為，與其他項(xiàng)日參與方串通、勾結(jié)，導(dǎo)致工程質(zhì)量事故，并造成安全事故。

5.3 《安全條例》實(shí)施中有待解決的問題

《安全條例》要求監(jiān)理工程師發(fā)現(xiàn)安全事故隱患時應(yīng)要求施工單位整改。但在工程建設(shè)過程中，承包商由于業(yè)主拖欠工程款、安全意識差等種種原因，常常無視監(jiān)理工程師的整改命令，這時監(jiān)理工程師應(yīng)如何處理？

《安全條例》規(guī)定了情況嚴(yán)重時監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工單位暫時停工，并及時報(bào)告業(yè)主。什么情況屬于“情況嚴(yán)重”？安全無小事，任何安全隱患都可能導(dǎo)致人員傷亡，到底什么級別的隱患可以要求停工并向業(yè)主報(bào)告呢？如果向業(yè)主報(bào)告了，但業(yè)主不同意停工該如何處理呢？

《安全條例》最后規(guī)定施工單位拒不整改或者不停止施工的，工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報(bào)告。根據(jù)上面的分析和具體的現(xiàn)場實(shí)施情況，由于業(yè)主和承包商不配合安全管理工作，監(jiān)理工程師常常發(fā)現(xiàn)了隱患卻無力采取任何措施。一座城市每天有許多個項(xiàng)目處在實(shí)施的過程中，如果每個項(xiàng)目的監(jiān)理工程師遇到了這種情況都向主管部門報(bào)告，主管部門要有雇用多少職員才能及時處理完這些報(bào)告呢？此外，是要求主管部門一旦接到報(bào)告就要親臨現(xiàn)場還是采取其他什么措施？接受監(jiān)理工程師報(bào)告的部門以及這些部門在接到報(bào)告后處理安全生產(chǎn)管理的權(quán)力和權(quán)限也有待進(jìn)一步明確。

6、對建筑工程安全生產(chǎn)管理的幾點(diǎn)建議

6.1 認(rèn)真研究國際上對建筑工程安全生產(chǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)

各國對于建設(shè)工程實(shí)施中的安全管理都是十分重視的，特別是英美發(fā)達(dá)國家。我們對于這些國家在建筑工程中的相關(guān)法律、法規(guī)、合同條款范本、安全管理方法和經(jīng)驗(yàn)都應(yīng)進(jìn)行深入的研究，認(rèn)真借鑒他們的經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)我們在這方面的立法和管理工作。

6.2 政府部門應(yīng)加強(qiáng)對安全生產(chǎn)的監(jiān)管

各地方應(yīng)該有專門的建設(shè)工程安全職能部門，負(fù)責(zé)處理監(jiān)理工程師提交的承包商拒不整改，以至命令停工的報(bào)告。對重大的安全隱患應(yīng)及時檢查，并督促整改。政府官員應(yīng)該提高安全生產(chǎn)意識，尊重業(yè)主與承包商簽訂的施工合同、尊重科學(xué)的施工進(jìn)度計(jì)劃，避免以不合理的行政命令干擾施工的正常進(jìn)行。

6.3 完善對地方政府部門及業(yè)主的相關(guān)規(guī)定和要求

我國的承包商生存在很惡劣的市場環(huán)境下，由于缺乏對業(yè)主的約束和監(jiān)管，承包商的工程款得不到及時支付。這是導(dǎo)致安全事故頻發(fā)的一個很重要的原因。此外，有些地方政府部門和業(yè)主忽視質(zhì)量和安全而片面追求快省的做法也迫使承包商無法保證足夠的安全生產(chǎn)條件。因此在嚴(yán)格規(guī)定了承包商的安全生產(chǎn)責(zé)任的同時，也應(yīng)該對行些地方政府部門和業(yè)主的種種違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰，這樣才能給堆包向創(chuàng)造—個良好的經(jīng)營環(huán)境。

6.4 安全生產(chǎn)管理費(fèi)?？顚Ｓ?/p>

應(yīng)將“安全生產(chǎn)管理費(fèi)”單獨(dú)列在工程量表中，并要求承包商在報(bào)價時列出用于安全生產(chǎn)管理費(fèi)用的細(xì)目。在施工過程中，應(yīng)由監(jiān)理工程師檢查這筆費(fèi)用的使用情況，再批準(zhǔn)支付，以保證承包商安全生產(chǎn)管理的?？顚Ｓ谩?/p>

6.5 “四控制”的提法是錯誤的

監(jiān)理工程師是受業(yè)主委托按照施工合同進(jìn)行施工的進(jìn)度、投資與質(zhì)量的檢查與管理的，監(jiān)理直接不組織生產(chǎn)，如何能控制生產(chǎn)過程中的安全？在本文一開始列舉的我國建筑業(yè)安全事故高發(fā)的眾多原因中，有哪條是監(jiān)理有權(quán)干預(yù)和控制的？因此要求監(jiān)理“控制”安全的提法是錯誤的。

6.6 推行監(jiān)理職業(yè)責(zé)任保險

由于《安全條例》中規(guī)定了監(jiān)理在安全生產(chǎn)中所承擔(dān)的責(zé)任，根據(jù)條例的規(guī)定，監(jiān)理工‘程師在安全生產(chǎn)中承擔(dān)的工作也會進(jìn)一步納入監(jiān)理委托合同。因此，應(yīng)該將監(jiān)理的安全職責(zé)也納入監(jiān)理職業(yè)責(zé)任保險范圍。

安全監(jiān)理實(shí)施細(xì)則新版范文第3篇

唐山市物業(yè)管理?xiàng)l例最新版第一章　總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例。

本條例所稱物業(yè)，是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其配置的設(shè)施設(shè)備和場所。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過他人或者自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

物業(yè)管理分為標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理和準(zhǔn)物業(yè)管理兩種形式。標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行的物業(yè)管理。準(zhǔn)物業(yè)管理是指除標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理之外的所有其他形式的物業(yè)管理。

第三條　各級人民政府應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步推行住宅類物業(yè)和非住宅類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理，提倡和保障業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行優(yōu)惠政策推動物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

各級人民政府應(yīng)當(dāng)推進(jìn)對老舊小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造，不斷改善居民生活環(huán)境。

第四條　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。

縣(市)區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督管理。

規(guī)劃、城管、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生、公安、消防、價格、工商、稅務(wù)、民政、財(cái)政、郵政、人防等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體指導(dǎo)所轄區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會選舉、換屆工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。

居(村)民委員會協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)服務(wù)行為，維護(hù)市場秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營和服務(wù)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

第二章　業(yè)主及業(yè)主大會、業(yè)主委員會

第六條　物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:

(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員;

(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案;

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金;

(六)申請改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;

(八)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

決定第(五)、(六)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第七條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主人數(shù)較多不便于召開全體業(yè)主大會的，可以以單元、幢或者一定建筑面積、業(yè)主人數(shù)為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、城市道路規(guī)劃等因素，由縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門確定。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區(qū)域。

第八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上或者首位業(yè)主實(shí)際入住已經(jīng)達(dá)到兩年以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。

申請成立業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請。申請可以下列形式提出:

(一)由不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數(shù)百分之五的業(yè)主自行提出;

(二)由建設(shè)單位或者居(村)民委員會推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數(shù)百分之五的業(yè)主提出。

第九條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起三十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居(村)民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

業(yè)主大會籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不得少于七日。

第十條　建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，自首次業(yè)主大會籌備組成立之日起七日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)的基本資料(包括物業(yè)建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等)和已籌集的專項(xiàng)維修資金情況等資料，并提供必要的工作條件。

首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前，按照縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門確定的標(biāo)準(zhǔn)和方式繳交。

第十一條　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，業(yè)主的共同利益和義務(wù)，以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約示范文本。

第十二條　業(yè)主大會的組織及會議等活動按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定以下事項(xiàng):

(一)業(yè)主大會的議事方式、表決程序;

(二)業(yè)主委員會的組成和委員任期;

(三)業(yè)主大會定期會議的時間和形式;

(四)召開業(yè)主大會臨時會議的條件;

(五)業(yè)主投票權(quán)的確定方法;

(六)應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本。

第十三條　業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)。

業(yè)主委員會委員由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。

第十四條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案:

(一)籌備組出具由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報(bào)告;

(二)業(yè)主大會決議;

(三)業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)業(yè)主委員會委員的基本情況。

材料齊備的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，并在備案后七日內(nèi)將備案材料抄送縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門，同時將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、居(村)民委員會。第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)。

第十五條　未成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)并協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。

第三章　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第二十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。

外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案，并到工商、稅務(wù)等部門辦理相關(guān)手續(xù)。

第二十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門的資質(zhì)核定。拒不接受資質(zhì)核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)。

第二十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利:

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應(yīng)管理;

(二)按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用;

(三)對裝飾裝修活動進(jìn)行監(jiān)督管理;

(四)對造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場地?fù)p害的行為，要求責(zé)任人停止損害并恢復(fù)原狀;

(五)法定和依法約定的其他權(quán)利。

第二十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù);

(二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況;

(三)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);

(四)公示共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益和支出情況;

(五)協(xié)助有關(guān)部門制止違法行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序;

(六)法定和依法約定的其他義務(wù)。

第二十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、安全、事故防范工作。發(fā)現(xiàn)違法行為或者安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)部門報(bào)告，同時采取相應(yīng)的應(yīng)急措施。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，維護(hù)公民的合法權(quán)益。

第二十七條　業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同前，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意，可以暫由業(yè)主委員會代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)，承擔(dān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)之日起三十日內(nèi)，向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案。

業(yè)主委員會代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)期限不超過一年。在代行職責(zé)期間，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。代行職責(zé)期滿未能引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)、經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意其繼續(xù)代行職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案。

第四章　前期物業(yè)管理

第二十八條　本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

第二十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行前期管理，并向物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積低于三萬平方米的，經(jīng)縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)買賣合同的附件。

前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不得低于本市的最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定，按照規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價的，應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)出售前公示標(biāo)準(zhǔn)一致，并告知全體業(yè)主。

縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售(預(yù)售)物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件，在取得物業(yè)銷售(預(yù)售)許可前向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在銷售場所公示。

臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

物業(yè)買受人認(rèn)為臨時管理規(guī)約侵害其合法權(quán)益的，可以申請縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門處理。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約示范文本。

第三十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)交付給買受人的，由買受人交納;尚未交付給買受人的，由建設(shè)單位交納。

建設(shè)單位送達(dá)書面入住通知后，物業(yè)買受人在限定期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)收房手續(xù)的，視為交付，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位墊付，物業(yè)買受人辦理房屋所有權(quán)證時，由物業(yè)買受人返還建設(shè)單位墊付的費(fèi)用。

建設(shè)單位限定物業(yè)買受人辦理收房手續(xù)的時間不得少于三十日。

第三十二條　建設(shè)單位銷售(預(yù)售)物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及其他公共場所、公用設(shè)施，并在物業(yè)買賣合同中予以明示。

物業(yè)交付前，參與聯(lián)合驗(yàn)收的部門應(yīng)當(dāng)征求供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等相關(guān)專業(yè)單位意見。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的共用設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理，相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時接管。驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)繼續(xù)負(fù)責(zé)管理并按照要求進(jìn)行整改。有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備未移交相關(guān)專業(yè)單位管理的，不得將物業(yè)交付使用。物業(yè)交付時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備移交相關(guān)專業(yè)單位管理的情況予以公示。

相關(guān)專業(yè)單位接管后，應(yīng)當(dāng)及時做好共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。

相關(guān)專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護(hù)的主要事項(xiàng)以及費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并對其維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督。

本條例施行前已經(jīng)交付使用的物業(yè)，其有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備的交接管理辦法，由市人民政府另行規(guī)定。

第三十三條　交付物業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房、共用場地、共用設(shè)施設(shè)備配置獨(dú)立的水、電等計(jì)量器具。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)啟動工作提供必要的條件。

物業(yè)交付時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人提供使用說明書、質(zhì)量保證書，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。

第三十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)管理時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行整改。

在辦理物業(yè)管理交接查驗(yàn)手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理必需的資料。

業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將接受資料的情況告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將前款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會。

縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對交接進(jìn)行監(jiān)督，并在相應(yīng)文書上簽字確認(rèn)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé):

(一)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案;

(二)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序;

(三)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門做好業(yè)主大會的成立工作。

第三十六條　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿但業(yè)主大會已按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿但物業(yè)管理區(qū)域尚不具備成立業(yè)主大會條件的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動延續(xù)，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。

經(jīng)過半數(shù)以上業(yè)主同意，可以由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，委托物業(yè)所在地居(村)民委員會履行職責(zé)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告;具備成立業(yè)主大會條件滿一年仍未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)請縣(市)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，委托物業(yè)所在地居(村)民委員會履行職責(zé)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

受委托的居(村)民委員會履行以下職責(zé):

(一)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(二)代表業(yè)主選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同;

(三)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)組織籌集專項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督使用;

(五)督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);

(六)督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約;

(七)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋;

(八)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行的其他職責(zé)。

第十六條　居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)自接受委托之日起三十日內(nèi)，持以下材料向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案:

(一)同意接受委托的聲明;

(二)制定并經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意的管理規(guī)約;

(三)居(村)民委員會委員的基本情況。

材料齊備的，縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，并在備案后七日內(nèi)將備案材料抄送市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門，同時將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所。第二項(xiàng)、第三項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)。

第十七條　業(yè)主發(fā)現(xiàn)受委托居(村)民委員會的委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)的規(guī)定，提議居(村)民委員會審議決定是否終止其物業(yè)管理職責(zé)，并依法追究其責(zé)任:

(一)不履行物業(yè)管理職責(zé)或者因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(二)業(yè)主委員有拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;

(三)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;

(四)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

(五)牟取可能妨礙公正執(zhí)行職務(wù)的其他利益的;

(六)有其他侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;

(七)因其他原因不適宜履行物業(yè)管理職責(zé)的。

居(村)民委員會審議決定是否終止該委員物業(yè)管理職責(zé)時，應(yīng)當(dāng)允許其申辯，允許業(yè)主旁聽，并將審議過程及結(jié)果記錄存檔。

第十八條　受委托居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)積極推動業(yè)主大會成立工作。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定自行組建業(yè)主委員會或者繼續(xù)由居(村)民委員會履行職責(zé)。業(yè)主委員會成立后，居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)主動與其進(jìn)行物業(yè)管理交接工作。

第十九條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者受委托居(村)民委員會工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

受委托居(村)民委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況應(yīng)當(dāng)同時接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。

第二十條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)向?yàn)槠涮峁┓?wù)的業(yè)主委員會成員、受委托的居(村)民委員會委員提供勞動報(bào)酬，具體標(biāo)準(zhǔn)及支付方式等事項(xiàng)由業(yè)主大會決定。

第二十一條　物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會決定，不得損害公共利益和他人利益。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第五章　物業(yè)管理服務(wù)

第三十七條　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)完成物業(yè)管理區(qū)域的保安、保潔、綠化、維修等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的主要部分或者全部委托或者轉(zhuǎn)移給他人。因全部委托或者轉(zhuǎn)移造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

第三十八條　選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，提倡采用公開招投標(biāo)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)管理用房的管理與使用、專項(xiàng)維修資金的使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示七日，聽取業(yè)主意見。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案，縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門將備案材料抄送物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第三十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)由具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人實(shí)施;委托實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。

第四十條　物業(yè)服務(wù)實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

普通住宅(含保障性住房、已售出公有住房)及其他物業(yè)根據(jù)物業(yè)建設(shè)條件、服務(wù)等級、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本等情況分別實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價的，由價格行政主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十一條　物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會收取。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布，聽取業(yè)主的意見和建議，及時向業(yè)主反饋意見和建議的處理情況，并及時公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取、使用等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)管理各項(xiàng)資金的收支情況;實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)的，可以另行收費(fèi)。

第四十二條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主未依照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會有權(quán)要求其限期交納。

因業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等事項(xiàng)引起相關(guān)爭議的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時受理。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，受讓人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。

第四十三條　供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位接管物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備后，應(yīng)當(dāng)與最終用戶簽訂服務(wù)合同，并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

任何單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代繳費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用，委托單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相關(guān)費(fèi)用。

第四十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并進(jìn)行公示。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。

第四十五條　物業(yè)服務(wù)合同期滿三個月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;一方不續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿三個月前告知對方。

業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在三個月前與對方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進(jìn)行解決。雙方協(xié)商或者爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務(wù)。

因物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方不續(xù)約的或者提前解除合同的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并向物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到告知后五日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時協(xié)調(diào)解決有關(guān)事項(xiàng)。

第四十六條　物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定明確債權(quán)債務(wù)情況，并向業(yè)主委員會交還下列資料和財(cái)物:

(一)本條例第三十四條規(guī)定的資料;

(二)物業(yè)管理用房;

(三)物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料;

(四)物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備;

(五)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料、財(cái)物。

新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財(cái)物。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決;協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請仲裁。

不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由縣(市)區(qū)人民政府責(zé)成物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、公安機(jī)關(guān)等相關(guān)部門組織接管。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第四十七條　業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評估和監(jiān)理。

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具存在虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報(bào)告。

第四十八條　政府各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)公布投訴、報(bào)告受理方式。在接到業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴后，應(yīng)當(dāng)及時處理并將處理結(jié)果回復(fù)投訴人;在接到關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時依法予以處理。

第四十九條　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，對其物業(yè)服務(wù)活動進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動態(tài)監(jiān)督管理?？h(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會、業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并采取適當(dāng)方式將監(jiān)督檢查結(jié)果和信用檔案向社會公開。

第六章　物業(yè)的使用和維護(hù)

第五十條　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用安全和公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、生態(tài)及環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

第五十一條　住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理單位申報(bào)登記，并與其簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，接受其監(jiān)督管理和指導(dǎo)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政部門報(bào)告。

第五十二條　物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為:

(一)違法改變物業(yè)的使用用途;

(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施;

(三)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞或者擅自改變墻體外觀;

(四)占用、封閉或者堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道，損壞或者挪用消防設(shè)施;

(五)排放或者堆放有毒、有害、危險物質(zhì)，堆放易燃易爆物品;

(六)擅自占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及附屬設(shè)施;

(七)私圈、私占、私建停車場地;

(八)侵占綠地，毀壞花草樹木，損壞園林設(shè)施;

(九)亂設(shè)攤點(diǎn)，亂倒垃圾，堆放雜物、固體廢物，高空拋物;

(十)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫、張貼;

(十一)違反規(guī)定排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活;

(十二)違反規(guī)定燃放煙花爆竹;

(十三)違反規(guī)定排放廢水、廢氣;

(十四)違反規(guī)定停放車輛或者不按照規(guī)定行車路線行駛影響他人;

(十五)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;

(十六)其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有前款規(guī)定的行為的，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，要求行為人及時改正;勸阻、制止無效或者行為人拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政部門報(bào)告。

有關(guān)行政部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的具體管理職責(zé)分工，由本級人民政府確定。

業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對于本條第一款的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)的規(guī)定要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。

第五十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要，對車庫、車位的處分情況應(yīng)當(dāng)予以公布。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫、車位出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

第五十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置車位的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就小區(qū)內(nèi)劃定地面停車位和行車路線請求公安交通管理、消防部門予以指導(dǎo)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

第五十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主擁有所有權(quán)或者使用權(quán)的車庫、車位的停車服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。其他規(guī)劃內(nèi)車庫、車位的停車費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)，按照政府價格行政主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的車位停放車輛的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的決定或者價格行政主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門制定的標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)，停車費(fèi)歸全體業(yè)主所有。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將停車費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)單獨(dú)列帳，獨(dú)立核算。

業(yè)主對機(jī)動車輛有保管要求的，可以由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機(jī)動車輛保管合同。

第五十六條　地下人民防空工程設(shè)施平時用作停車位或者進(jìn)行其他經(jīng)營活動的，其收入應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定優(yōu)先用于人民防空工程設(shè)施的日常維護(hù)管理。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價格行政主管部門會同人民防空主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門制定。

第五十七條　依法由業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，任何單位和個人不得擅自處分。

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營性活動獲取的收益歸全體業(yè)主所有。

第五十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會提出具體方案，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意向全體業(yè)主公示，公示期滿后依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十九條　售出的物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，不得故意拖延;保修期滿后，保修期內(nèi)報(bào)告的維修事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位完成維修。

物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人原因造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。

業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)對存在于其專有空間的共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告，并積極配合維修、改造。

第六十條　新建住宅物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度，具體保修標(biāo)準(zhǔn)按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》執(zhí)行。建設(shè)單位在新建住宅物業(yè)保修期起始日之前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價的百分之二，一次性向市、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)市、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

物業(yè)工程質(zhì)量保修期限屆滿后，市、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時退還建設(shè)單位。

質(zhì)量保修金具體管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門會同財(cái)政行政部門制定。

第六十一條　供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已接管的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新的責(zé)任，所產(chǎn)生的費(fèi)用按照有關(guān)規(guī)定在成本中列支。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)、更新等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)提前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時辦理相關(guān)手續(xù)，并及時恢復(fù)原狀。

第七章　物業(yè)管理用房和物業(yè)維修資金

第六十二條　城鄉(xiāng)規(guī)劃行政部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置和面積，納入建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的審查內(nèi)容并征求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門的意見。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入居住小區(qū)或者組團(tuán)建設(shè)內(nèi)容，與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理辦公用房，按比例計(jì)算少于一百二十平方米的，按一百二十平方米執(zhí)行;按照千分之四的比例配置物業(yè)管理經(jīng)營用房。物業(yè)管理用房的面積和具置應(yīng)當(dāng)在初步設(shè)計(jì)方案審查時征求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門的意見，在建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃中確定，不得任意調(diào)整。

第六十三條　物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)管理用房及其產(chǎn)權(quán)證明等資料交給縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門。物業(yè)管理用房由縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門查收后交給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)實(shí)行物業(yè)分期開發(fā)，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)總體規(guī)劃面積，首期一次性提供足額物業(yè)管理辦公用房;隨開發(fā)進(jìn)度，分期提供物業(yè)管理經(jīng)營用房。

第六十四條　在住宅區(qū)房屋初始登記時，物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)同時辦理登記。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，不得分割、轉(zhuǎn)讓或者抵押。

物業(yè)管理辦公用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會日常辦公。

物業(yè)管理經(jīng)營用房使用方案由業(yè)主委員會提出，并向全體業(yè)主公示。經(jīng)營收益用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金等物業(yè)管理的需要。

前期物業(yè)服務(wù)期間按照規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營的物業(yè)管理經(jīng)營用房，其租賃或者經(jīng)營期限不得超過前期物業(yè)服務(wù)合同期限，經(jīng)營收益應(yīng)當(dāng)專戶儲存，用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金等物業(yè)管理的需要。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)自簽訂之日起十五日內(nèi)報(bào)縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案。

第六十五條　業(yè)主(包括已售出公有住房業(yè)主)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金不敷使用的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主續(xù)籌。

專項(xiàng)維修資金管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門會同財(cái)政行政部門制定。

第六十六條　住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

發(fā)生危及居住安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修或者更新、改造的，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提請住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門或者其他相關(guān)安全機(jī)構(gòu)認(rèn)定，并持認(rèn)定材料直接向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門申請列支住宅專項(xiàng)維修資金。緊急情況處置后，應(yīng)當(dāng)向相關(guān)業(yè)主公示，接受監(jiān)督。

第六十七條　物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)同時過戶。

房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主。

第八章　法律責(zé)任

第六十八條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及其他單位和個人違反本條例，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及其他有關(guān)法律、法規(guī)已有處理規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列情形之一的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，將違法行為記入信用檔案，并按照相關(guān)規(guī)定實(shí)行警示、懲戒:

(一)違反第二十五條規(guī)定不履行相應(yīng)義務(wù)的;

(二)違反第三十八條第四款、第六十四條第四款規(guī)定未按時將合同報(bào)送備案的;

(三)違反第四十五條第二款規(guī)定擅自撤離服務(wù)區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)活動的。

第七十條　單位違反本條例規(guī)定有下列情形之一的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門責(zé)令其限期改正，并按照下列規(guī)定予以處罰:

(一)建設(shè)單位違反第三十三條第三款、第三十四條第一款、第五十九條第一款規(guī)定，不履行保修責(zé)任或者不及時處理解決物業(yè)質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施設(shè)備不完善、設(shè)施設(shè)備技術(shù)不達(dá)標(biāo)等問題的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;

(二)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反第三十四條第二款、第三款、四十六條第一款至第三款規(guī)定，不履行交接義務(wù)的;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款;

(三)建設(shè)單位違反第五十三條規(guī)定，不公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位的處分情況的，給予警告;未首先滿足業(yè)主停車需要，將車庫、車位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，給予警告并責(zé)令限期改正;逾期不改正的，沒收違法所得，并可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第七十一條　違反本條例第四十七條第二款的規(guī)定，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會故意出具虛假資料的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處一萬元以上三萬元以下的罰款;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十二條　單位或者個人違反本條例第五十二條規(guī)定的，由有關(guān)行政主管部門按照職責(zé)分工依照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以查處;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理;給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。

第七十三條　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十九條第四款規(guī)定，對存在于業(yè)主專有空間的設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題時拒不配合或者阻撓共用設(shè)施設(shè)備維修、改造的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門責(zé)令改正;情節(jié)嚴(yán)重的，可處一千元以下的罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十四條　單位和個人違反本條例規(guī)定，挪用、侵占物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得等資金的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門追回挪用、侵占的資金，給予警告;有違法所得的，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占數(shù)額兩倍以下的罰款;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

第七十五條　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)行政部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由相應(yīng)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理:

(一)未依法指導(dǎo)業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的;

(二)未按照規(guī)定公布投訴、報(bào)告受理方式的，或者對物業(yè)管理活動中的投訴，不及時受理、處理的;

(三)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為或者接到違法行為報(bào)告，不及時依法予以處理的;

(四)截留、挪用、侵占物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)保修金等資金的;

(五)利用職務(wù)便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的;

(六)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

第九章　附則

第七十六條　專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積，尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。

第七十七條　各工業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)、管理區(qū)等政府派出機(jī)構(gòu)所轄區(qū)域物業(yè)管理相關(guān)工作參照本條例執(zhí)行。

第七十八條　市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。

第七十九條　本條例自20xx年5月1日起施行。

物業(yè)管理原則(一)權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。

(二)業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項(xiàng)工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅(jiān)持服務(wù)第一的原則。

(四)統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

(六)收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實(shí)行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。