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土地儲備規(guī)劃范文第1篇

一、土地儲備與城市規(guī)劃的關(guān)系

1.土地儲備是促進(jìn)城市規(guī)劃實(shí)施的手段

缺少土地儲備出讓機(jī)制，政府將無法壟斷城市土地一級市場，土地開發(fā)將會呈松散型的隨意布局，區(qū)位優(yōu)、效益好的地塊將被企業(yè)優(yōu)先開發(fā)，而動遷成本高以及公共配套地塊將擱置多年不動，使城市無法按規(guī)劃的方向發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)難以集中實(shí)施，道路、交通、綠地以及公共服務(wù)設(shè)施用地難以實(shí)現(xiàn)落地。因此，通過政府土地儲備和統(tǒng)一出讓，是實(shí)施城市規(guī)劃的保證，它能為城市建設(shè)積聚資金，調(diào)控城市開發(fā)的節(jié)奏和方向，保證基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施合理實(shí)施，確保城市和諧發(fā)展。

2.城市規(guī)劃是土地儲備工作的主要依據(jù)和手段

第一，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《土地管理法》規(guī)定，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃、服從城市規(guī)劃管理，因此土地儲備工作應(yīng)該是依據(jù)城市規(guī)劃的規(guī)定和要求來進(jìn)行的；第二，城市規(guī)劃是政府實(shí)施城市發(fā)展戰(zhàn)略的空間體現(xiàn)，體現(xiàn)了城市管理的超前性、計劃性和主導(dǎo)性意識，是引導(dǎo)土地儲備實(shí)施的重要依據(jù)；第三，城市規(guī)劃帶來的區(qū)位優(yōu)勢和設(shè)施完善，規(guī)劃用地性質(zhì)的優(yōu)化，以及建筑容量的提高，都是實(shí)現(xiàn)土地增值的合理途徑和手段；第四，城市規(guī)劃是在有限的土地儲備資金情況下，對納入儲備計劃的土地進(jìn)行有效控制的手段。

3.土地儲備和城市規(guī)劃的差異性和側(cè)重點(diǎn)

城市規(guī)劃側(cè)重于宏觀的城市發(fā)展方面，兼顧近期實(shí)施同時堅持長遠(yuǎn)效果，在兼顧經(jīng)濟(jì)效益的同時，更加注重社會效益和環(huán)境效益。而土地儲備多從微觀地塊出發(fā)，更多注重近期的經(jīng)濟(jì)效益。兩者之間的關(guān)系為整體與局部、遠(yuǎn)期與近期、戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的關(guān)系，需要相互協(xié)調(diào)兼顧，才能相得益彰，以實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。

二、土地儲備運(yùn)作與城市規(guī)劃脫節(jié)的問題

1.城市近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域用地未能超前、及時儲備

城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃決定了城市未來的發(fā)展方向和近期建設(shè)重點(diǎn)，明確了基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施集中投入的方向，而這些信息往往是政府部門內(nèi)部能預(yù)先得知的，但在很多城市，往往對重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域周邊的經(jīng)營性土地未能超前或及時儲備，土地儲備機(jī)構(gòu)反應(yīng)能力慢于規(guī)劃概念擴(kuò)散影響和市場反應(yīng)速度，造成土地儲備難度和成本加大，無法實(shí)現(xiàn)政府土地資源效益最大化。反過來，由于缺少可儲備土地信息的支持，又使城市規(guī)劃管理部門選擇城市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的載體時缺少依據(jù)。

2.土地儲備未能以城市規(guī)劃作為選址和經(jīng)濟(jì)測算的依據(jù)

目前土地儲備工作中，許多城市土地儲備部門往往以主觀判斷為依據(jù)，缺少城市規(guī)劃作為指導(dǎo)，缺乏規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的支持，往往是先進(jìn)行實(shí)物儲備，生米煮成熟飯，再進(jìn)行補(bǔ)辦規(guī)劃選址審批手續(xù)和申請規(guī)劃設(shè)計條件。在儲備工作當(dāng)中不了解儲備地塊當(dāng)中的可建設(shè)用地面積、規(guī)劃用地性質(zhì)和可開發(fā)強(qiáng)度，沒有進(jìn)行科學(xué)的成本和收益的核算，盲目地以用地面積“畝”為單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算和征收回購，常常出現(xiàn)儲備地塊沒有道路出入，地塊被規(guī)劃道路穿越，地塊大部分為規(guī)劃的公園綠地或者其他公用設(shè)施用地，地塊可建設(shè)用地很少甚至為不可建設(shè)用地等情況，給土地儲備資金造成浪費(fèi)，增加土地經(jīng)營的風(fēng)險，或者政府為了短期的經(jīng)濟(jì)利益，將以犧牲城市規(guī)劃作為代價。

3.控制性詳細(xì)規(guī)劃未能覆蓋土地儲備計劃中的地塊

控制性詳細(xì)規(guī)劃全覆蓋是當(dāng)前大多數(shù)城市近期不可能解決的問題，由于城市規(guī)劃和土地儲備計劃出發(fā)點(diǎn)和步調(diào)不一致，土地儲備計劃中的地塊往往未能有控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行指導(dǎo)，其結(jié)果一是難以進(jìn)行土地成本和收益的測算，增加土地經(jīng)營的風(fēng)險；二是城市規(guī)劃管理部門依照控規(guī)條例不能進(jìn)行審批和出具規(guī)劃設(shè)計條件，造成土地儲備時間過長，增加儲備成本。土地部門往往認(rèn)為控規(guī)編制是城市規(guī)劃管理部門的本職工作，有義務(wù)對儲備地塊及時編制控規(guī)和出具規(guī)劃設(shè)計條件；而城市規(guī)劃管理部門則認(rèn)為，土地儲備機(jī)構(gòu)本來就應(yīng)該依據(jù)控規(guī)覆蓋范圍進(jìn)行土地儲備和出讓，城市規(guī)劃編制計劃無法遷就土地儲備機(jī)構(gòu)的要求。各有各的主管部門，各有各的職能范圍，各有各的管理規(guī)章，往往使工作形成死結(jié)，無法展開。

4.控制性詳細(xì)規(guī)劃編制缺乏土地經(jīng)營方面的考慮

當(dāng)前我國的控制性詳細(xì)規(guī)劃多為藍(lán)圖式的編制法，剛性有余，彈性不足，并且片面強(qiáng)調(diào)純技術(shù)性，憑規(guī)劃師個人主觀從功能最優(yōu)、環(huán)境最好方面去確定技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，忽略經(jīng)濟(jì)成本分析，忽略土地歷史債務(wù)等問題，其結(jié)果是政府在市場經(jīng)濟(jì)下的成片土地開發(fā)整合或舊城改造中，可能是無利可圖甚至虧本的，土地儲備開發(fā)項(xiàng)目不可實(shí)施。而規(guī)劃管理部門在法規(guī)的要求下，必須堅決執(zhí)行“合法依據(jù)”的，其結(jié)果導(dǎo)致城市建設(shè)的停頓和土地閑置。

三、發(fā)揮土地儲備中規(guī)劃參與作用的建議

1.土地儲備遵循規(guī)劃優(yōu)先原則，城市規(guī)劃保護(hù)城市土地收益

城市規(guī)劃是土地合理利用的前提條件，因此土地儲備工作首先應(yīng)服從城市規(guī)劃，土地收購之前應(yīng)核實(shí)是否符合規(guī)劃條件，辦理規(guī)劃選址意見書，防止以行政手段解決技術(shù)問題，如以會議紀(jì)要形式代替規(guī)劃選址等。國有土地出讓前，必須出具規(guī)劃設(shè)計條件，作為土地出讓條件，應(yīng)明確可建設(shè)用地面積、性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車泊位、主要出入口、綠地比例、建筑紅線和公共服務(wù)設(shè)施紅線等。嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，杜絕先拿地再規(guī)劃、先賣地后修改規(guī)劃條件行為，城市規(guī)劃審批和修改過程應(yīng)經(jīng)多方評議，輔以公眾評議。城市規(guī)劃管理部門對土地使用性質(zhì)的變更應(yīng)嚴(yán)格審查，原來由劃撥取得的公益性質(zhì)用地要轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性用地時，工業(yè)用地要調(diào)整為居住用地或商業(yè)用地時，必須由相應(yīng)的城鄉(xiāng)規(guī)劃程序?qū)徟J(rèn)定，并與土地管理部門密切聯(lián)動，防止土地使用性質(zhì)變更過程中的土地收益流失。

2.以城市規(guī)劃為導(dǎo)向編制土地儲備規(guī)劃

土地儲備分為信息儲備、紅線儲備和實(shí)物儲備三個階段，實(shí)物儲備指政府收回、收購和征收，涉及了產(chǎn)權(quán)的變更；紅線儲備是指按城市規(guī)劃要求（包括企業(yè)改制、舊城改造的需要）直接將規(guī)劃紅線給儲備中心，以備實(shí)物儲備；信息儲備指對有可能儲備的土地（包括不急于收購和暫無力收購的土地）進(jìn)行計劃，作為土地儲備的后備土地。為有效地指導(dǎo)土地儲備工作和保障城市規(guī)劃實(shí)施，應(yīng)在信息儲備階段編制土地儲備規(guī)劃，包括經(jīng)營性土地和工業(yè)用地。土地儲備規(guī)劃包括城市總體儲備規(guī)劃、近期儲備規(guī)劃、年度儲備計劃和專項(xiàng)儲備規(guī)劃（軌道交通沿線等重點(diǎn)地區(qū)儲備規(guī)劃）。儲備用地的來源應(yīng)結(jié)合城市規(guī)劃和近期建設(shè)計劃，包括國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃確定的城市發(fā)展重點(diǎn)和政府重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目，體現(xiàn)TOD、SOD發(fā)展策略確定的城市重點(diǎn)儲備區(qū)域，如軌道交通樞紐以及站點(diǎn)周邊地區(qū)，地區(qū)公共中心周邊地區(qū)等，以及土地經(jīng)濟(jì)價值較高地區(qū)，根據(jù)城市規(guī)劃需要進(jìn)行用地功能置換的土地（退二進(jìn)三），舊城、舊村更新改造土地，閑置土地、資產(chǎn)包債務(wù)土地等。對不符合城市規(guī)劃、不具備開發(fā)條件以及保證城市空間形態(tài)的區(qū)域性綠地，不應(yīng)納入土地儲備的范疇。

3.規(guī)劃參與，儲備超前，出讓適時

城市規(guī)劃管理部門參與土地儲備工作，不應(yīng)僅僅停留在依土地儲備中心申請而進(jìn)行行政審批的階段，而是要參與到土地儲備的全過程當(dāng)中，特別是儲備土地的選擇上。城市規(guī)劃部門是城市發(fā)展、城市管理信息最靈敏的部門，應(yīng)依據(jù)城市發(fā)展和近期建設(shè)重點(diǎn)，從用地性質(zhì)、區(qū)位、周邊規(guī)劃發(fā)展等方面，幫助土地儲備機(jī)構(gòu)選擇、有重點(diǎn)地確定儲備對象和儲備范圍，使有限的土地儲備資金集中到與政府重大基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)相一致、增值潛力大的土地上來。政府對重大交通基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃和實(shí)施，提高地區(qū)交通的便捷程度和通達(dá)程度，提高生活、生產(chǎn)的環(huán)境質(zhì)量，這些規(guī)劃預(yù)期性是土地在發(fā)生實(shí)際資金投入前獲得增值的先決條件，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)確保政府對基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的投入所帶來的土地效益增值，并確保把政府投入帶來的土地級差收益能夠還原于基礎(chǔ)設(shè)施投資，避免政府投入帶來的級差收益和增值收益轉(zhuǎn)化成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的超額收入。因此，政府的土地儲備必須以政府近期建設(shè)規(guī)劃為指導(dǎo)，在交通基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃實(shí)施之前（甚至規(guī)劃概念之前）進(jìn)行儲備，并在合適時間出讓，保障政府土地收益最大化。

4.控制性詳細(xì)規(guī)劃編制充分考慮土地儲備出讓的經(jīng)濟(jì)因素

規(guī)劃控制指標(biāo)是土地收益的最直接影響因素，因此，針對政府成片整合開發(fā)、舊城改造（舊村改造）的土地，其控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制不能以傳統(tǒng)“藍(lán)圖式”、“純技術(shù)”的辦法去處理，應(yīng)在遵循環(huán)境最好、功能最優(yōu)的原則和規(guī)劃技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，充分進(jìn)行土地整理成本核算、市場調(diào)研分析和土地經(jīng)營策劃，用土地成本效益分析數(shù)據(jù)去反饋驗(yàn)證規(guī)劃控制指標(biāo)，多方協(xié)調(diào)，進(jìn)一步修正和調(diào)整，得出更詳細(xì)、更有吸引力、更容易實(shí)施的指標(biāo)體系，以達(dá)到土地儲備出讓經(jīng)濟(jì)平衡和政府開發(fā)建設(shè)預(yù)期目標(biāo)。規(guī)劃應(yīng)具備一定的彈性，便于規(guī)劃管理部門和土地儲備部門根據(jù)市場變化進(jìn)行合理資源優(yōu)化配置，以實(shí)現(xiàn)適量、適時、適類。城市規(guī)劃和管理隊伍要有適當(dāng)增加有經(jīng)濟(jì)分析能力的專業(yè)人才，以增強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃尤其是控制性詳細(xì)規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)分析份量和地價分析能力；控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制時，其道路規(guī)劃和用地單元的劃分應(yīng)尊重已有用地的權(quán)屬線，以及土地分期整合的紅線邊界，以滿足儲備土地分期出讓的需要，保證土地能夠依據(jù)規(guī)劃單元進(jìn)行出讓，保證每個出讓單元的土地必須產(chǎn)權(quán)清晰和“問題干凈”。

5.土地儲備機(jī)構(gòu)主動組織規(guī)劃編制，土地收益中預(yù)留城市規(guī)劃編制經(jīng)費(fèi)

鑒于城市規(guī)劃與土地儲備密不可分的作用，土地儲備給城市規(guī)劃的編制計劃和編制內(nèi)容提出新的要求，建議從政府土地收益當(dāng)中拿出一部分資金，深化城市規(guī)劃的編制與研究，進(jìn)一步提高城鄉(xiāng)規(guī)劃對土地儲備的引導(dǎo)和對土地增值的促進(jìn)作用。根據(jù)土地儲備機(jī)構(gòu)和城市規(guī)劃管理部門共同研究確定的土地儲備規(guī)劃（計劃），在實(shí)物儲備之前，由土地儲備機(jī)構(gòu)委托有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃編制，報規(guī)劃管理部門審批，或者由土地儲備機(jī)構(gòu)委托城市規(guī)劃編制研究中心進(jìn)行組織控制性詳細(xì)規(guī)劃編制，報規(guī)劃管理部門審批，盡快將政府準(zhǔn)備儲備的土地納入城市規(guī)劃管理范圍，一是為土地出讓作好準(zhǔn)備，二是對納入增值空間大、近期難以實(shí)現(xiàn)的土地納入“規(guī)劃儲備”系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃控制，待時機(jī)成熟時再進(jìn)入資金儲備。

參考文獻(xiàn)：

1.許荔俊 徐里格.城市規(guī)劃導(dǎo)向的經(jīng)營性土地儲備近期規(guī)劃初探――廣州為例.規(guī)劃師.2006.11

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土地儲備規(guī)劃范文第2篇

關(guān)鍵詞：淺析，規(guī)劃管理，土地儲備，重要性

中圖分類號：F301.0 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

土地儲備工作包括土地征購、土地儲備和土地出讓。土地征購是指通過征用集體土地、收回閑置土地、調(diào)整不合理配置用地和土地置換等行為取得土地使用權(quán)；土地儲備是指通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套和統(tǒng)一開發(fā)等方式對所收購?fù)恋剡M(jìn)行的整理與包裝；土地供應(yīng)則是指根據(jù)社會發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計劃，向社會公告、開展招商活動、建立土地招標(biāo)拍賣制度等多種形式出讓土地使用權(quán)。土地儲備制度，是我國在土地管理方式逐步從計劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變，土地利用方式由外延粗放型向內(nèi)涵集約型轉(zhuǎn)變的背景下，以經(jīng)營城市為出發(fā)點(diǎn)，以提高土地利用效率和優(yōu)化土地資源配置為目的，合理運(yùn)用社會主義市場經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控手段，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)保值增值。

一、規(guī)劃管理與土地儲備工作的關(guān)系

土地儲備工作中的規(guī)劃管理是指各級人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設(shè)用地的行為。

編制規(guī)劃是城市人民政府及國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理科學(xué)利用，實(shí)現(xiàn)依法取得土地權(quán)屬進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲備的最終目的是政府通過掌控土地資源，實(shí)現(xiàn)土地的有序合理供應(yīng)，從而實(shí)現(xiàn)對土地市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。

1、規(guī)劃管理在土地儲備工作中的作用

1.1土地征購階段，規(guī)劃管理影響儲備土地的選址、范圍和儲備方式

不是所有的土地都適合或應(yīng)當(dāng)納入土地儲備的范圍。從用地類別看，經(jīng)營性用地，比如居住、商貿(mào)、娛樂以及部分工業(yè)用地，可以納入土地儲備的范圍；從用地選址看，土地儲備應(yīng)集中資金重點(diǎn)儲備政府規(guī)劃的增值潛力大的土地，例如規(guī)劃大型公園周邊土地、規(guī)劃軌道交通站點(diǎn)周邊土地等。因此，應(yīng)當(dāng)在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，從用地性質(zhì)、區(qū)位、周邊規(guī)劃發(fā)展等多方面，規(guī)劃管理儲備對象，特別是選擇當(dāng)前市場形勢下易被投資者接受的地塊作為土地儲備對象。

如果土地儲備機(jī)構(gòu)對所有可儲備的土地都通過征購、置換等直接儲備方式進(jìn)行儲備，將可能面臨巨大的資金壓力和投資風(fēng)險。從城市規(guī)劃的角度，規(guī)劃管理一些近期增值空間有限、儲備難度大或者位于城郊邊緣的地塊納入規(guī)劃儲備庫，運(yùn)用規(guī)劃手段對地塊進(jìn)行控制，待時機(jī)成熟再進(jìn)行儲備。

1.2土地儲備階段，規(guī)劃管理影響儲備時限

對于已進(jìn)行儲備的土地，結(jié)合城市的發(fā)展，規(guī)劃管理確定短期、中期土地出讓計劃，使土地出讓計劃同城市規(guī)劃結(jié)合起來，以利于土地利用的連續(xù)性和城市規(guī)劃配套設(shè)施的建設(shè)。目前我國對于已儲備土地的臨時使用缺乏相關(guān)管理措施，致使儲備土地在未開發(fā)前長時間處于荒廢狀態(tài)?？梢愿鶕?jù)儲備土地所處的位置、規(guī)模以及周邊建設(shè)情況，規(guī)劃管理部分儲備地塊實(shí)行年租和短租，這樣既充分發(fā)揮城市土地資源的價值，增加國有土地資產(chǎn)收益，也有利于滿足一些城市土地的短期需求者，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃資源的合理調(diào)配。

1.3土地出讓階段，規(guī)劃管理影響出讓時機(jī)和出讓收益

對不同用途土地的需求會隨著城市建設(shè)的發(fā)展而發(fā)生波動，因此在儲備土地出讓前，在編制詳細(xì)規(guī)劃管理的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)前城市建設(shè)需要和土地市場的變化，合理選擇出讓地塊，核準(zhǔn)出讓地塊的具體規(guī)劃設(shè)計條件。必要時可進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，并明確詳細(xì)的開發(fā)條件。另外，在出讓土地時，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)公開完整的規(guī)劃信息，其內(nèi)容不僅包括本地塊的規(guī)劃參數(shù)，還應(yīng)包括地塊所屬區(qū)域的城市規(guī)劃發(fā)展計劃、各類配套設(shè)施的現(xiàn)狀和規(guī)劃情況等資料，以增加城市土地市場的透明度，為投資者提供可靠的投資依據(jù)，從而吸引廣大的投資者，提高出讓收益。

2、規(guī)劃管理與土地儲備工作的協(xié)調(diào)互動問題

雖然規(guī)范管理在土地儲備工作中起到非常關(guān)鍵的作用，但在具體的實(shí)施過程中還是存在著協(xié)調(diào)互動問題，主要有：

2.1 土地儲備工作缺乏規(guī)劃管理的有效引導(dǎo)

在當(dāng)前的國內(nèi)形勢中，城市都已經(jīng)認(rèn)識到土地儲備的重要性，但是缺乏規(guī)范管理的有效引導(dǎo)。其主要出現(xiàn)在兩個方面：第一，近些年來，伴隨我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，其相應(yīng)規(guī)劃單位受到了諸多開發(fā)商與占地單位等的多方面的要求，隨著時間的不斷推移，這種壓力也就日益明顯、加大，導(dǎo)致了我國城市規(guī)劃為了能夠?qū)崿F(xiàn)提高更多的經(jīng)濟(jì)效益，出現(xiàn)出更多的有利局面，都奔著這種目標(biāo)前進(jìn)，逐漸障礙重重，政府土地儲備和城市規(guī)劃的方向，兩相并不能達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一、方向一致。第二，當(dāng)前我國的土地儲備機(jī)構(gòu)存在很多的營利為目的的商業(yè)化用地。

2.2 規(guī)劃管理缺乏儲備土地市場需求分析問題

首先，對于規(guī)劃的制定內(nèi)容，往往指考慮到了規(guī)劃體制下的剛性原則，但是對于市場節(jié)奏的把握以及相關(guān)需求還是不能夠牢牢把握得住，因此在當(dāng)前看來，這種規(guī)劃的實(shí)質(zhì)分析受理情況已經(jīng)逐漸超了相關(guān)人員的工作范疇。第二，當(dāng)前的投資主體不單只是政府個體本身，還要依賴于社會資本的推動，但是這樣也勢必會導(dǎo)致項(xiàng)目規(guī)劃的彈性加大。

二、規(guī)劃管理在土地儲備工作的重要性

1、規(guī)劃管理是實(shí)現(xiàn)土地政策參與宏觀調(diào)控的重要途徑

土地政策在2004年首次成為除貨幣政策和財政政策以外的第三個宏觀調(diào)控手段，是土地管理工作的重大突破。土地儲備與出讓是調(diào)控房地產(chǎn)市場的直接環(huán)節(jié)，科學(xué)合理編制土地儲備規(guī)劃，有計劃實(shí)施土地供應(yīng)，理應(yīng)是土地政策參與宏觀調(diào)控的重要途徑之一。通過土地儲備規(guī)劃的編制和實(shí)施，可以有效避免當(dāng)前土地儲備與出讓的主觀隨意性大、受領(lǐng)導(dǎo)意志控制強(qiáng)、土地市場不健康、開發(fā)建設(shè)過熱等問題。

2、土地儲備規(guī)劃有利于落實(shí)國家土地出讓收支管理政策

土地儲備規(guī)劃有利于進(jìn)行土地出讓總價預(yù)算，有利于預(yù)先安排和落實(shí)土地征收和拆遷費(fèi)用的支付及被拆遷人的安置，保障公民權(quán)益。同時，有利于保障經(jīng)濟(jì)型住宅用地的供給，完善住房供應(yīng)體系，有利于確保出讓地塊的配套設(shè)施完善，保證土地正常使用。

3、土地儲備的規(guī)劃管理是實(shí)施土地利用總體規(guī)劃的有效手段

土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)突出行政性、非營利性和專門性，其作用應(yīng)體現(xiàn)在參與宏觀調(diào)控、加強(qiáng)土地資源管理、盤活土地資源和落實(shí)城市規(guī)劃等方面。土地儲備規(guī)劃的主要作用就是以市場供求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展為依據(jù)，將土地利用總體規(guī)劃控制指標(biāo)和城市規(guī)劃方案通過土地出讓落實(shí)到地塊。它可前瞻性地平衡征地指標(biāo)和用地指標(biāo)，解決城市規(guī)劃與市場脫節(jié)的問題，解決由于規(guī)劃和房地產(chǎn)部門信息不對稱、更新不及時造成的土地信息不完備等問題。

4、規(guī)劃管理是完善和創(chuàng)新土地儲備制度的需要

土地儲備工作對完善土地一級市場，建立公開、公正、公平的市場環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，提升國有土地資產(chǎn)價值，提供城市建設(shè)資金等諸多方面作出了重要貢獻(xiàn)。但在目前經(jīng)濟(jì)社會不斷發(fā)展的階段，土地儲備制度需要進(jìn)一步引入創(chuàng)新機(jī)制，實(shí)行規(guī)劃控制。

土地儲備制度主要通過三個環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)“一個池子蓄水”和“一個龍頭放水”的目的。顯然，在具體操作過程中，任何一個環(huán)節(jié)都需要有規(guī)劃的合理控制。土地征購關(guān)系到儲備資金的籌集運(yùn)作、被拆遷人的安置、征地與用地指標(biāo)的平衡；土地儲備關(guān)系到城市設(shè)施建設(shè)及相關(guān)部門的協(xié)調(diào)等：土地出讓則直接影響到整個房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。而土地儲備與土地出讓在數(shù)量上、時間上、空間上存在的不一致性，更加彰顯了土地儲備規(guī)劃的重要性。

參考文獻(xiàn)

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土地儲備規(guī)劃范文第3篇

為了加強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控，有序?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃，深化土地使用制度改革，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制訂本辦法。

第二條（適用范圍）

本市行政區(qū)域內(nèi)的土地儲備，適用本辦法。

第三條（定義）

本辦法所稱的土地儲備，是指市、區(qū)（縣）政府委托土地儲備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實(shí)施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲，再按照土地供應(yīng)計劃交付供地的行為。

第四條（管理部門）

市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)本市土地儲備計劃，協(xié)調(diào)解決土地儲備中的重大問題。

市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負(fù)責(zé)本市土地儲備計劃的組織編制和執(zhí)行情況的監(jiān)督管理；區(qū)（縣）土地管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地儲備計劃執(zhí)行情況的日常監(jiān)督管理。

市和區(qū)（縣）投資、規(guī)劃、土地、建設(shè)等管理部門按照本辦法的規(guī)定，履行土地儲備項(xiàng)目的相關(guān)審批職責(zé)。

第五條（儲備機(jī)構(gòu)）

市土地儲備中心是市政府設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu)，在本市區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲備，負(fù)責(zé)儲備地塊的前期開發(fā)，承辦儲備地塊按計劃供應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。

各區(qū)（縣）政府設(shè)立一個土地儲備機(jī)構(gòu)，在本區(qū)（縣）區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲備。

經(jīng)市政府批準(zhǔn)，其他的專門機(jī)構(gòu)可以在特定區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲備。

第六條（儲備范圍）

下列土地應(yīng)當(dāng)納入土地儲備范圍：

（一）灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格的土地；

（二）擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設(shè)用地的原國有農(nóng)用地；

（三）擬調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地的原劃撥國有土地；

（四）擬依法征用后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地；

（五）土地管理部門依法收回的閑置國有土地；

（六）市政府為實(shí)施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地。

第七條（儲備分工）

本辦法第六條第（一）、（二）、（六）項(xiàng)所列的土地，由市土地儲備中心負(fù)責(zé)儲備；其他各項(xiàng)所列的土地，由市土地儲備中心和所在地的區(qū)（縣）土地儲備機(jī)構(gòu)聯(lián)合儲備。

經(jīng)市政府批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)，在相關(guān)批準(zhǔn)文件規(guī)定的區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲備。

第八條（儲備計劃）

本市的土地儲備計劃應(yīng)當(dāng)與國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃相協(xié)調(diào)，與土地利用年度計劃以及明后年的土地供應(yīng)計劃相銜接。

市房地資源局應(yīng)當(dāng)會同市發(fā)展改革委員會等有關(guān)部門，在每年第四季度組織編制下年度的土地儲備計劃，經(jīng)市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核批準(zhǔn)后分解下達(dá)。

第九條（儲備地塊的立項(xiàng)、規(guī)劃和用地手續(xù)）

土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在土地儲備計劃范圍內(nèi)確定地塊實(shí)施儲備，并可以向投資主管部門辦理儲備地塊的前期開發(fā)立項(xiàng)手續(xù)。

儲備地塊的前期開發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)后，土地儲備機(jī)構(gòu)可以向規(guī)劃、土地管理部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。其中，儲備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征用農(nóng)村集體所有土地的，由土地管理部門按法定程序辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地手續(xù)后，發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件應(yīng)當(dāng)載明儲備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項(xiàng)。

第十條（儲備地塊的補(bǔ)償安置）

土地儲備涉及房屋拆遷、征用農(nóng)村集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋拆遷許可、征地補(bǔ)償安置方案審批等相關(guān)手續(xù)，并按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、方式和程序?qū)嵤┭a(bǔ)償安置。

土地儲備機(jī)構(gòu)對原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地實(shí)施收購儲備的，應(yīng)當(dāng)按照本市的基準(zhǔn)地價并結(jié)合土地市場行情，與該單位進(jìn)行協(xié)商，確定補(bǔ)償價格，簽訂收購儲備協(xié)議。

第十一條（儲備地塊的基礎(chǔ)性建設(shè)）

儲備地塊有經(jīng)批準(zhǔn)的控制性編制單元規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的，土地儲備機(jī)構(gòu)可以在完成該地塊上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的拆除，并經(jīng)投資、規(guī)劃、建設(shè)管理部門批準(zhǔn)后，按照規(guī)劃要求實(shí)施基礎(chǔ)性建設(shè)。

儲備地塊的前期開發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)前，已有經(jīng)批準(zhǔn)的控制性編制單元規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的，投資、規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)前期開發(fā)立項(xiàng)和建設(shè)用地規(guī)劃許可證時，一并審批儲備地塊的基礎(chǔ)性建設(shè)。

第十二條（儲備地塊的權(quán)屬證明）

土地儲備機(jī)構(gòu)圍墾灘涂成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格后，或者與有關(guān)企事業(yè)單位簽訂國有土地使用權(quán)收購儲備協(xié)議后，或者取得儲備地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)文件并拆除該地塊上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物后，可以向市房地資源局申請土地登記，領(lǐng)取土地儲備的房地產(chǎn)權(quán)證。

儲備地塊交付供應(yīng)時，土地儲備的房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)由市房地資源局收回。

第十三條（儲備地塊的臨時利用）

經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，土地儲備機(jī)構(gòu)可以在土地儲備期間，臨時利用儲備地塊。

儲備地塊的臨時利用不得影響市容環(huán)境，不得修建永久性建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物。

市和區(qū)（縣）土地儲備機(jī)構(gòu)不得兼營除臨時利用儲備土地以外的其他經(jīng)營性業(yè)務(wù)。

第十四條（儲備信息統(tǒng)計）

市房地資源局應(yīng)當(dāng)建立土地儲備信息統(tǒng)計制度。

土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)每季度將儲備土地的面積、數(shù)量、坐落、收購補(bǔ)償價格、基礎(chǔ)性建設(shè)情況、臨時利用情況等相關(guān)信息，報送市房地資源局。

第十五條（儲備地塊的供應(yīng)）

土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照土地供應(yīng)計劃的要求，做好儲備地塊交付供地的前期準(zhǔn)備工作。

儲備地塊的出讓工作，由市或者區(qū)（縣）土地管理部門會同投資、規(guī)劃等管理部門和土地儲備機(jī)構(gòu)，按照本市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣的有關(guān)規(guī)定和土地利用年度計劃組織實(shí)施。

第十六條（資金管理）

儲備地塊出讓所得的價款中，屬于土地使用權(quán)出讓金的部分，由受讓人支付給土地管理部門；屬于土地前期開發(fā)費(fèi)用的部分，由受讓人支付給土地儲備機(jī)構(gòu)，并在扣除土地儲備的成本開支和管理費(fèi)后，納入土地儲備專項(xiàng)資金。

土地儲備專項(xiàng)資金的設(shè)立、使用和管理辦法，由市財政局會同市房地資源局另行規(guī)定。

第十七條（監(jiān)督檢查）

市和區(qū)（縣）土地管理部門應(yīng)當(dāng)定期檢查本市土地儲備計劃的執(zhí)行情況。

財政、審計部門應(yīng)當(dāng)對土地儲備的成本開支和土地儲備機(jī)構(gòu)的財務(wù)狀況定期進(jìn)行核查、審計，審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)報送市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

第十八條（違法行為的處理）

土地儲備機(jī)構(gòu)的工作人員貪污、賄賂、挪用公款或者利用職權(quán)為自己和他人謀取私利，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第十九條（具體應(yīng)用解釋）

土地儲備規(guī)劃范文第4篇

【關(guān)鍵詞】前期準(zhǔn)備；土地儲備；房地產(chǎn)

1.引言

近幾年由于美國次貸危機(jī)的影響，國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)普遍不景氣甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，許多開發(fā)公司無疑或者有意地延緩了土地儲備的計劃以便在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中保存實(shí)力。但是國家的相關(guān)宏觀調(diào)控政策有力地延緩了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步衰退，可以說這正是開發(fā)公司的進(jìn)行土地儲備的有利時機(jī)，他們應(yīng)該做好相關(guān)的土地儲備的前期準(zhǔn)備工作以便掌握更好的發(fā)展時機(jī)應(yīng)付房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的諸多變化。

2.現(xiàn)階段開發(fā)公司實(shí)施土地儲備的必要性

2.1 國家對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步調(diào)控給開發(fā)公司創(chuàng)造了良好的契機(jī)

當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢瞬息萬變，存在著許多可控制與不可控制的因素，當(dāng)可控制占據(jù)因素處于主導(dǎo)地位之時，經(jīng)濟(jì)便朝著預(yù)期的方向發(fā)展，而當(dāng)不可控制因素處于主導(dǎo)地位之時，則經(jīng)濟(jì)方向便不可捉摸。當(dāng)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)便是面臨著這樣的窘境，進(jìn)一步不足以激活疲倦的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，退一步也不足以自保不蒙受任何損失。許多開發(fā)公司在遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響之后開始不知所措甚至是迷失投資的大方向，瞻前顧后、猶豫不決，他們甘于作壁上觀做一個旁觀者借以遠(yuǎn)離混亂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迫害。所幸國家相關(guān)組織對當(dāng)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作出了相對比較客觀的分析，并作出了一些調(diào)整，近年出臺的新國八條，就是希望通過這些房地產(chǎn)政策來擠出房地產(chǎn)泡沫，來保障低收入民眾的住房福利條件改善，同時，使得新出臺的房地產(chǎn)宏觀政策不對經(jīng)濟(jì)增長造成多少沖擊。一些理智的開發(fā)公司投資者勇于突破積極性應(yīng)國家的宏觀調(diào)整政策進(jìn)行了大量的土地儲備工作借以觀望房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是否復(fù)蘇進(jìn)而大展拳腳給自己的公司創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收入，他們的鋌而走險自是得到豐厚的回報。盡管當(dāng)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)疲軟不堪，但經(jīng)過國家的一系列調(diào)控之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇指日可待，我們不可能與國家政策背道而馳做一個孤獨(dú)的經(jīng)濟(jì)投資者[1]。

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屹立不倒的現(xiàn)實(shí)給開發(fā)公司創(chuàng)造了土地儲備的機(jī)會

中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展時間短、歷史遺留問題多，因而在它的發(fā)展過程中必然存在著諸多困難和障礙，盡管遭遇各種各樣的難題但它終究是頂住來自各方面的壓力屹立不倒。暫且不論中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展背景，外國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在幾百年的發(fā)展中也逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，他們的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也是幾經(jīng)波折而后重新步入正軌占據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的主要位置。從中國和外國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景而言，我們有理由相信房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的前途是一片大好。這是因?yàn)椋阂徽咧袊找嬖鲩L的人口壓力無形中給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造出新的活力，住房問題成為人們共同關(guān)切的問題；二者隨著發(fā)達(dá)城市工業(yè)用地的增多，城市土地儲備極盡飽和之勢，此時的土地儲備能搶占先機(jī)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增加收益；三者隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，許多農(nóng)村地區(qū)逐步城鎮(zhèn)化，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上，可謂寸土便是黃金。從當(dāng)前國家高舉經(jīng)濟(jì)建設(shè)的大旗的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以其絕對明顯的優(yōu)勢而受到來自社會各界的關(guān)注，相關(guān)投資部門應(yīng)該以此為契機(jī)大力進(jìn)行土地儲備工作以待日后房地產(chǎn)工作的開展[2]。

3.切實(shí)有效的前期準(zhǔn)備工作

3.1 把握土地儲備工作的前期準(zhǔn)備時機(jī)

土地儲備是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，它涉及到國家、地方政府以及開發(fā)公司等多個部門，而且在紛繁林立的眾多開發(fā)公司中想要輕而易舉地獲得國家認(rèn)證的土地儲備資格也不是一件易事。土地前期開發(fā)工作與發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、電力等10多個部門緊密相關(guān)，具有工作任務(wù)繁重、協(xié)調(diào)難度大、情況復(fù)雜、事情具體等特點(diǎn)。為使得土地儲備的前期準(zhǔn)備工作切實(shí)有效地指導(dǎo)土地儲備工作的實(shí)際開展，土地儲備機(jī)構(gòu)必須恰當(dāng)?shù)亟槿耄簽樘岣邇渫恋厍捌陂_發(fā)效率，土地儲備機(jī)構(gòu)可以在某塊土地實(shí)施拍賣以前以協(xié)議委托的形式出讓地塊所在區(qū)域人民政府組織的機(jī)構(gòu)或國有獨(dú)資公司進(jìn)行儲備土地的開發(fā)整理。土地儲備機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)辦理計劃立項(xiàng)、規(guī)劃和土地報批，與委托開發(fā)整理單位簽訂《儲備土地委托開發(fā)整理協(xié)議書》，對委托地塊開發(fā)實(shí)施指導(dǎo)幫助、監(jiān)督檢查和驗(yàn)收。這種車馬未至、糧草先行的前期準(zhǔn)備工作則能有效避免同行之間的一些不正當(dāng)?shù)母偁?，開發(fā)公司此時做足了準(zhǔn)備工作便是坐山觀虎斗、坐享漁翁之利等待土地儲備文件的批復(fù)而已[3]。

3.2 協(xié)調(diào)土地規(guī)劃與工程部門間的工作

土地儲備并不是一項(xiàng)單一、簡單的工作，在實(shí)際操控階段許多部門都參與進(jìn)來一同完成土地儲備工作，因此講求部門之間的配合是極為必要的。土地儲備必須與城市規(guī)劃緊密配合，做到土地儲備規(guī)劃先行。土地利用總體規(guī)劃相對宏觀，主要對建設(shè)用地和農(nóng)村用地作出一些苛刻的限定，而城市規(guī)劃則是居高臨下從操作層面為土地儲備前期工作提供具體的規(guī)定和要求，成為土地儲備工作的重要法律依據(jù)，兩者間相互制約、共同牽制。在土地收儲階段，城市規(guī)劃影響儲備土地的收儲類別、收儲區(qū)域和收儲時間，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收儲前征詢規(guī)劃部門意見，從用地性質(zhì)、區(qū)位配套、規(guī)劃發(fā)展前景等多方面因素綜合考慮。而在土地出讓階段，城市規(guī)劃也理所當(dāng)然起到了至關(guān)重要的作用，根據(jù)出讓計劃，土地儲備機(jī)構(gòu)委托規(guī)劃部門進(jìn)行出讓方案審查，確定出讓地塊的具體規(guī)劃設(shè)計條件，規(guī)劃部門的意見直接影響到儲備土地的出讓時機(jī)和出讓收益。在土地儲備前期開發(fā)過程中遇到的各類問題，相關(guān)部門必須高度重視、全力配合，否則僅憑自身的力量很難協(xié)調(diào)解決一些基本的問題，最終必將影響前期開發(fā)工作[4]。

4.結(jié)語

在國家相關(guān)政策的有效調(diào)整下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍舊沒有失去任何潛在的發(fā)展機(jī)會，開發(fā)公司應(yīng)該審時度勢緊抓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會進(jìn)行土地儲備。把握土地儲備工作的前期準(zhǔn)備時機(jī)、協(xié)調(diào)土地規(guī)劃與工程部門間的工作，在做好土地儲備的基本前期工作之余大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

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土地儲備規(guī)劃范文第5篇

第一條為有效提高政府對土地的宏觀調(diào)控能力，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，優(yōu)化土地資源配置，促進(jìn)城市建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法隊省府辦公廳《關(guān)于加快建立和完善土地儲備制度的通知》(粵府辦【*】34號)等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條*市市區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的固有土地儲備工作，適用本辦法。

第三條本辦法所稱土地儲備，是指市土地儲備中心依據(jù)本辦法的規(guī)定，并根據(jù)土地市場供求現(xiàn)狀和城市規(guī)劃要求，對依法征用、收回和需收購盤活的土地進(jìn)行儲備，經(jīng)前期開發(fā)后，為建設(shè)項(xiàng)目用地提供前期服務(wù)的行為。

第四條市國土資源局主管全市的土地儲備工作;市土地儲備中心具體承辦*市市區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地儲備的相關(guān)工作，包括土地征用、收回、收購、儲備以及土地出讓前期準(zhǔn)備工作。

第五條國有土地的儲備范圍:

(一)為實(shí)施城市規(guī)劃而批準(zhǔn)征用和農(nóng)地轉(zhuǎn)用的土地。

(二)為公共利益需要收回的土地。

(三)因單位撤銷、解散、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、遷移等原因停止使用的行政劃撥土地。

(四)公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的土地。

(五)土地出讓等有償使用合同約定的期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的土地。

(六)為實(shí)施城市規(guī)劃收回的土地。

(七)市政府依法收回的閑置土地。

(八)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中申報價格比標(biāo)定地價低20%以上，市政

府行使優(yōu)先購買權(quán)而取得的土地。

(九)土地使用者向市政府申請收回的土地。

(十)市區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的無主土地。

(十一)其他需要儲備的土地。

非工業(yè)區(qū)的現(xiàn)有工業(yè)用地及工業(yè)廠房用地，無論是出讓地還是劃撥地，不改變用途轉(zhuǎn)讓或補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，以及所出讓用地閑置兩年以上的，在進(jìn)入土地交易市場前，一律先由市土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行可行性研究，認(rèn)為值得盤整收回或收購的，經(jīng)報市政府討論同意后，依法有償收回，進(jìn)入市土地儲備中心儲備。

第六條市區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)未征(轉(zhuǎn))用的農(nóng)用地，列入土地儲備規(guī)劃，進(jìn)行規(guī)劃控制。

市區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地需要儲備的，市土地儲備中心必須依法辦理征用手續(xù)。

第七條土地儲備須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃實(shí)施的需要，符合城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要，依法保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益。

第八條儲備的土地應(yīng)優(yōu)先用于符合城市規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項(xiàng)目建設(shè)使用儲備土地的，須通過有形土地市場公開交易。

第九條納入儲備范圍的固有土地，由市土地儲備中心統(tǒng)一收回、收購儲備，原土地使用權(quán)人不得自行處置和拒絕收回、收購。

土地使用權(quán)被依法收回或收購的單位或個人，必須按期、按規(guī)定交付土地。

第十條市土地儲備中心應(yīng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地市場供求狀況，擬定土地儲備計劃。土地儲備計劃經(jīng)市國土資源局報市政府審批后，由市土地儲備中心具體組織實(shí)施。

經(jīng)批準(zhǔn)列入土地儲備計劃范圍內(nèi)的土地，應(yīng)向社會公告。

第十一條市土地儲備中心應(yīng)依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，通過招標(biāo)，選擇有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位對儲備的土地進(jìn)行前期開發(fā)。

第十二條土地收購儲備應(yīng)依法辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)。

第十三條市計劃、經(jīng)貿(mào)、建設(shè)、規(guī)劃、財政、房產(chǎn)等管理部門應(yīng)按各自職責(zé)，協(xié)助做好土地儲備的相關(guān)工作。

第二章土地儲備

第十四條土地儲備可采用下列方式:

(一)征用。根據(jù)土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定將集體土地征收轉(zhuǎn)為固有建設(shè)用地。

(二)收購。根據(jù)原土地使用權(quán)人的投入情況進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，同時收回土地使用權(quán)。

(三)異地置換。根據(jù)原土地使用權(quán)人的投入情況，在另一地段置換同等價值的土地，同時收回原土地使用權(quán)。

(四)收回。依法應(yīng)收回的土地，按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定收回。

土地儲備機(jī)構(gòu)在對前款規(guī)定的土地進(jìn)行收回或征用時，應(yīng)當(dāng)對原土地所有權(quán)人、使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償并辦理有關(guān)土地權(quán)屬變更手續(xù)后，對土地予以儲備。

第十五條收賄、收回儲備土地按下列程序進(jìn)行:

(一)儲備土地的認(rèn)定。

1、對土地使用權(quán)人申請收賄的用地，申請人攜有關(guān)資料向市國土資源局提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后由市土地儲備中心具體組織實(shí)施。

2、經(jīng)市政府批準(zhǔn)收購、收回的用地，由市國土資源局向原土地使用權(quán)人發(fā)出收賄、收回通知，原土地使用權(quán)人按通知要求向市土地儲備中心提供有關(guān)資料，由市土地儲備中心具體組織實(shí)施。

(二)權(quán)屬核查。市土地儲備中心對擬儲備的土地的權(quán)屬、土地面積、四至范圍、土地用途及地上建筑物、附著物等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和審核。

(三)征詢意見。市土地儲備中心根據(jù)實(shí)際調(diào)查的情況，向市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等部門征求意見。

(四)確定規(guī)劃條件。由市規(guī)劃部門根據(jù)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃方案，提出擬儲備地塊的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖。

(五)費(fèi)用測算。市土地儲備中心根據(jù)調(diào)查結(jié)果和地塊的規(guī)劃使用條件，會同有關(guān)部門進(jìn)行土地收購補(bǔ)償費(fèi)用的測算評估;實(shí)行土地置換的，進(jìn)行相應(yīng)的土地費(fèi)用測算。

(六)方案報批。市土地儲備中心根據(jù)土地權(quán)屬情況、規(guī)劃使用條件、及補(bǔ)償費(fèi)用測算結(jié)果提出土地收購的具體方案，經(jīng)市國土資源局報市政府審批。

(七)簽訂合同。收購方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市土地儲備中心與原土地使用權(quán)人簽訂《固有土地使用權(quán)收購合同》。

(八)收購補(bǔ)償。市土地儲備中心根據(jù)《固有土地使用權(quán)收購合同》約定的金額、期限和方式，向原土地使用權(quán)人支付土地收購補(bǔ)償費(fèi)用;實(shí)行土地置換的，按照土地置換的差價進(jìn)行結(jié)算。

(九)權(quán)屬變更。原土地使用權(quán)人與市土地儲備中心按規(guī)定申辦土地、房產(chǎn)權(quán)屬變更或注銷手續(xù)。

(十)交付土地。根據(jù)《固有土地使用權(quán)收購合同》約定的期限和方式，原土地使用權(quán)人向市土地儲備中心交付土地和地上建(構(gòu))筑物。被收購的土地使用權(quán)一經(jīng)交付，即納入土地儲備。

第十六條土地使用權(quán)人申請土地收購須提供下列資料:

(一)土地收購申請書。

(二)法人資格證明書和營業(yè)執(zhí)照副本(屬個人的，應(yīng)提供本人有效身份證明)，委托他人辦理的應(yīng)提供授權(quán)委托書。

(三)土地使用權(quán)合法憑證。

(四)房屋所有權(quán)合法憑證。

(五)宗地圖。

(六)主管部門意見。

(七)其他需要提交的資料。

第十七條《固有土地使用權(quán)收殉合同》應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容:

(一)合同雙方當(dāng)事人。

(二)收殉土地的位置、面積、用途及權(quán)屬依據(jù)。

(三)由規(guī)劃部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖。

(四)土地收胸補(bǔ)償費(fèi)用及其支付方式和期限。(五)交付土地的期限和方式。

(六)創(chuàng)雙方的權(quán)利和義務(wù)。

(七)違約責(zé)任。

(八)解決爭議的方法。

(九)雙方約定的其他事項(xiàng)。

第十八條實(shí)施收購的土地以出讓方式取得土地使用權(quán)的，原《固有土地使用權(quán)出讓合同》從《固有土地使用權(quán)收購合同》生效之日起自行解除;由市國土資源局依法收回原《國有土地使用證》，并予以注銷。

第十九條土地收購補(bǔ)償費(fèi)一般按收胸土地的開發(fā)成本計算。以出讓方式取得的土地使用權(quán)的，土地收購補(bǔ)償費(fèi)還應(yīng)包括對土地使用權(quán)人已支付的土地出讓金的補(bǔ)償，但應(yīng)扣除原土地使用權(quán)人已實(shí)際使用土地期間應(yīng)支付的土地出讓金部分。

第二十條土地收購補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)通過以下方式確定:

(一)由具有土地評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)依據(jù)市政府確定的土地基準(zhǔn)地價和國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評估后，由市國土資源局依法確定。

(二)按住宅用地和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的中間價確定。

(三)按收購合同約定的土地招標(biāo)、拍賣所得的比例確定。

(四)涉及房屋拆遷的，按照《中華人民共和國房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定確定補(bǔ)償費(fèi)。

以土地置換方式進(jìn)行儲備的，按前款規(guī)定的方式分別確定置換土地收購補(bǔ)償費(fèi)，由土地儲備機(jī)構(gòu)與原土地使用權(quán)人結(jié)算差價。

第三章儲備土地前期開發(fā)

第二十一條市土地儲備中心對收購儲備的土地通過以下方式進(jìn)行土地前期開發(fā):

(一)市土地儲備中心在儲備的土地使用權(quán)出讓前，完成地上建筑物及其附屬物的拆遷、土地平整和設(shè)施配套等前期開發(fā)工作。

(二)原土地使用權(quán)人交付土地后，儲備土地使用權(quán)出讓前，市土地儲備中心可以依法將儲備土地使用權(quán)抵押貸款等。

儲備土地使用權(quán)抵押貸款的具體辦法，由市政府另行制定。

第二十二條土地儲備機(jī)構(gòu)如需對儲備土地地上建筑物及附屬物實(shí)施拆遷、或進(jìn)行土地平整和配套設(shè)施建設(shè)的，須依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定采取招標(biāo)投標(biāo)的辦法，確定有資質(zhì)的拆遷人或施工隊伍。

第二十三條土地儲備前期開發(fā)中涉及該土地使用權(quán)單獨(dú)或連同地上建筑物抵押或臨時改變用途的、或地上建筑物及其附屬物拆遷的，市土地儲備中心應(yīng)持有關(guān)用地批準(zhǔn)文件及土地收購合同，依法向有關(guān)部門辦理審批或登記手續(xù)。

第二十四條土地儲備前期開發(fā)活動應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府的有關(guān)規(guī)定，并不得損害公眾利益。

第四章儲備土地供應(yīng)

第二十五條儲備土地供應(yīng)實(shí)行年度計劃管理，納入當(dāng)年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃。市國土資源局應(yīng)當(dāng)根據(jù)年度土地供應(yīng)計劃、城市規(guī)劃、土地儲備計劃和土地市場需求情況，制定儲備土地供應(yīng)計劃，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

經(jīng)市政府批準(zhǔn)的土地供應(yīng)計劃，應(yīng)當(dāng)及時向社會公布。

第二十六條儲備土地供應(yīng)必須堅持公開、公平、公正的原則，嚴(yán)格執(zhí)行國家國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓固有土地使用權(quán)規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，任何單位和個人不得干預(yù)。

第二十七條市土地儲備中心應(yīng)當(dāng)將土地供應(yīng)計劃提交土地交易中心，土地交易中心應(yīng)以公告方式公布土地供應(yīng)計劃。公布內(nèi)容包括擬供應(yīng)土地的位置、面積、用途、土地出讓底價、土地規(guī)劃設(shè)計條件及附圖等。

第二十八條用于商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等各類經(jīng)營性項(xiàng)目的土地，必須依法采取拍賣、招標(biāo)、掛牌方式進(jìn)行出讓。

前款規(guī)定以外用途的儲備土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)依法采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

出讓國有土地使用權(quán)，應(yīng)依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式，采取協(xié)議方式的，不得違背有關(guān)規(guī)定。

第二十九條嚴(yán)格限制以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，因城市建設(shè)重大引資、投資確需以協(xié)議方式供應(yīng)土地的而且符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，必須在地價評估基礎(chǔ)上，報市政府研究批準(zhǔn)?并將協(xié)議結(jié)果予以公布。

第五章土地儲備資金管理

第三十條儲備土地資金運(yùn)作實(shí)行收支兩條線管理，并接受財政、審計部門的監(jiān)督。

(一)土地儲備機(jī)構(gòu)的人員經(jīng)費(fèi)、公用經(jīng)費(fèi)與土地儲備運(yùn)作收支實(shí)行分戶分帳核算。土地儲備機(jī)構(gòu)的人員經(jīng)費(fèi)、公用經(jīng)費(fèi)納入財政預(yù)算管理;土地儲備機(jī)構(gòu)開展土地儲備的資金實(shí)行專戶封閉運(yùn)作。

(二)土地儲備機(jī)構(gòu)出讓儲備土地使用權(quán)的收入，按現(xiàn)行財政規(guī)定實(shí)行"票款分離、委托銀行代收款"的收支兩條線管理辦法。即由繳款單位(受讓方)直接將地價款繳入財政在銀行開設(shè)的征收帳戶。

第三十一條土地儲備資金及其相關(guān)業(yè)務(wù)工作經(jīng)費(fèi)的管理與使用，由市國土資源局提出并由市財政局核準(zhǔn)后，報市政府批準(zhǔn)。

第六章法律責(zé)任

第三十二條屬于本辦法規(guī)定的土地儲備范圍的國有土地不得自行轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)人對符合儲備條件的土地，未申請儲備而擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物的，有關(guān)部門不得為其辦理審批、登記手續(xù)，并應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

第三十三條市土地儲備中心未按本辦法規(guī)定簽訂《固有土地使用權(quán)收附合同》并支付土地收購補(bǔ)償費(fèi)的，原土地使用權(quán)人有權(quán)解除《固有土地使用權(quán)收附合同》，并拒絕交付土地。

第三十四條原土地使用權(quán)人未按土地收購合同規(guī)定交付土地及地上建筑物的事或者在交付土地的同時擅自處理其地上建筑物(構(gòu)筑物)的，市土地儲備中心有權(quán)要求原土地使用權(quán)人改正并繼續(xù)履行合同。