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物業(yè)財務制度管理方案范文第1篇

員工入職培訓方案

員工入職培訓大綱

基本培訓手冊

緊急事件處理指南

培訓表單

員工入職培訓方案

一.培訓對象

物業(yè)管理處全體員工

二.培訓目的

1.全面理解物業(yè)管理服務概念，完善服務意識；

2.充分掌握大廈管理模式，提高工作質量；

3.熟悉大廈各種設備、設施的功能，降低事故率；

4.掌握各類崗位職責、管理手冊；

5.通過全面階段性的職業(yè)培訓，提高員工的工作素質。

三.培訓時間安排

新員工到職第一周集中培訓；

四.培訓內容

員工內部培訓涵蓋面廣，內容繁多，大致分為：－

1.公司企業(yè)文化；

2.人事管理規(guī)章制度；

3.財務管理規(guī)章制度；

4.工程管理；

5.清潔管理；

6.保安管理；

7.客戶服務；

8.消防管理；

9.意外事件處理；

10.英語培訓；

11.特殊工種將另行增加專業(yè)培訓課程。

五.培訓負責

培訓工作總體由人事部負責，由各部門預先填寫培訓計劃表、并每次培訓前一周提交培訓申請表，人事行政主管跟進配合安排培訓進度、培訓人員、培訓材料、培訓考核等。

六.培訓方式

專業(yè)人員集中授課，由業(yè)務部門統(tǒng)一出卷考核。

七.其它

培訓結果將直接與員工評定掛鉤，作為員工通過試用期的參考依據。

此培訓安排將作為大廈前期籌備員工培訓的綱要性文件，大廈投入運行后根據實際操作情況，對培訓內容及方式作適當調整及相應的補充。

員工入職培訓大綱

一、基層員工培訓

基層員工總的來說，對物業(yè)管理服務的認識尚欠了解，專業(yè)服務意識有待提高。針對此等情況，擬通過進行有步驟、有計劃的系統(tǒng)培訓，提高其職業(yè)素養(yǎng)，使大廈投入運行時即可保證較高之服務水準。

A.共同培訓內容－由培訓主管負責主講

1.公司的企業(yè)文化、宗旨及工作方針；

2.公司組織架構及各主要負責人；

3.各相關部門工作關系介紹；

4.公司人事制度，員工手冊、管理手冊；

5.公司基本之財務政策；

6.基本培訓手冊內容；

B.各崗位培訓內容－由各部門負責推薦主管級以上員工主講

（一）工程部

1.工程部管理手冊；

2.各類工作制度；

3.各類崗位職責；

4.各類工作表式；

5.各設備、設施位置；

6.各機房規(guī)章制度；

7.各機房鑰匙領用及移交制度；

8.交接班制度；

9.對講機使用及呼叫規(guī)范；

10.報修單操作流程；

11.緊急情況處理流程；

12.各機電設備/設施的維修保養(yǎng)計劃；

13.安全操作守則；

14.設備臺帳、設備運行記錄、設備檢修記錄；

15.備品備件申領制度；

16.對外服務禮儀及溝通技巧；

17.節(jié)能意識培訓；

（二）保安部

1.保安部管理手冊；

2.各類工作制度；

3.各類崗位職責；

4.各類工作表式；

5.各保安設備、設施位置；

6.公共地區(qū)各通道鑰匙領用及移交制度；

7.交接班制度；

8.巡檢路線圖、巡檢流程；

9.對講機使用及呼叫規(guī)范；

10.各類保安工具的使用；

11.消防培訓（消防設施的位置、消防設備器材使用、消防制度、報警程序、緊急疏散程序及路線）；

12.保安計劃的制訂及實施；

13.突發(fā)事件處理流程；

14.對外服務禮儀及溝通技巧；

15.外來施工人員管理；

（三）清潔部

1.清潔部管理手冊；

2.各類工作制度；

3.各類崗位職責；

4.各類工作表式；

5.交接班制度；

6.各類公共區(qū)域的清潔要求；

7.各類設備/設施的清潔流程；

8.清潔器械/工具的使用要求；

9.清潔劑的使用要求；

10.各類清潔用品的申領制度；

11.突發(fā)事件處理流程；

12.對外服務禮儀及溝通技巧；

13.節(jié)約能源意識；

14.綠化園藝常識；

（四）管理部

1.管理部管理手冊

2.各類工作制度；

3.各類崗位職責；

4.各類工作表式；

5.交接班制度；

6.對外服務禮儀及溝通技巧；

7.客戶投訴處理流程；

8.客戶入伙流程；

9.裝修管理規(guī)程；

10.客戶相關服務手續(xù)辦理；

11.緊急事件處理流程；

12.英語培訓；

（五）財務部

1.財務部管理手冊；

2.公司各類財務制度；

3.各類財務表式；

4.各類財務法律、法規(guī)；

5.各類付款/報銷流程；

6.控制財務成本；

（六）人事部

1.人事部管理手冊；

2.公司各類人事制度；

3.各類人事表式；

4.各類人事法律、法規(guī)；

5.員工招聘、培訓、賞懲、晉升、解聘等考核流程；

6.控制員工數量及用工成本；

二、主管級員工培訓－由經理級以上人員主講

1.服務意識；

2.管理藝術；

3.行業(yè)理念；

4.團隊合作能力；

5.與其他部門的協(xié)調能力；

物業(yè)財務制度管理方案范文第2篇

戶口所在： 天河區(qū) 國 籍： 中國

婚姻狀況： 已婚 民 族： 漢族

培訓認證： 未參加 身 高： 163 cm

誠信徽章： 未申請 體 重： 70 kg

人才測評： 未測評

我的特長：

求職意向人才類型： 普通求職

應聘職位： 財務總監(jiān)：，財務經理：，財務/審計/稅務：

工作年限： 18 職 稱： 中級

求職類型： 兼職 可到職日期： 隨時 工作經歷廣州唯思軟件股份有限公司 起止年月：2008-05 ～ 至今

公司性質： 私營企業(yè) 所屬行業(yè)：

擔任職位： 財務總監(jiān)兼董事會秘書

工作描述： 組建財務團隊、行政人事團隊、IPO團隊

完成大部份IPO工作

離職原因： 個人原因 公司性質： 民營企業(yè) 所屬行業(yè)：計算機/互聯(lián)網/通信/電子

擔任職位： 財務經理/財務總監(jiān)

工作描述： 這是一家以軟件開發(fā)為主的民營企業(yè)，規(guī)模由小到大，如今已發(fā)展為全國擁有六家分公司的軟件企業(yè)，年銷售收入總額約為3800萬元。

1、擬定公司年度預算方案，嚴格推進預算管理；

2、組織建立較為完善的會計基礎構件，并主持編制公司的各種基礎報表、內部管理報表和匯總財務報表工作；

3、負責稅務規(guī)劃工作和監(jiān)控工作；

4、根據公司資金運作情況，合理調配資金和籌備資金，確保公司資金正常運轉；

5、負責與財政、稅務部門以及會計師事務所等相關機構保持良好關系，配合政府及相關部門進行公司審計工作；

6、及時將公司財務政策向有關部門溝通和培訓，確保其貫徹執(zhí)行；

7、嚴格財務人員工作管理，督促財務人員嚴格執(zhí)行各項財務制度和財經紀律。

8、參與業(yè)務拓展的規(guī)劃工作主要業(yè)績簡述如下：

重點抓資金管理、投資管理和稅務規(guī)劃，輔助公司每年保持50%以上的增長速度穩(wěn)步發(fā)展。

離職原因： 合同到期不續(xù)簽 公司性質： 國有企業(yè) 所屬行業(yè)：通信/電信/網絡設備

擔任職位： 統(tǒng)計員/會計員/主辦會計/財務主管/財務經理

工作描述： 廣州無線電集團是一家集電子產品、通訊導航設備、稅控機、通訊電纜和柜員機生產、房地產開發(fā)、酒店經營、資本經營等為一身的綜合性集團企業(yè)。全國520家重點扶持的大型企業(yè)。集團營業(yè)收入規(guī)模約10億元人民幣。

本人從畢業(yè)起分配到該企業(yè)財務處工作，從會計員、計價員做起。近十年來，在會計核算業(yè)務中，本人從成本核算、材料核算，到子公司全套帳務、集團公司匯總會計報表、財務預算、財務分析、內部審計和資金籌集等；從了解集團財務的冰山一角，到全方位掌握集團財務管理工作。

期間，本人還在多家分公司擔任財務經理職務。對基建施工、房地產、物業(yè)管理、酒店賓館、模具制造、電子機械制造等企業(yè)運作及財務運作均有一定的工作經驗。

離職原因： 合同到期不續(xù)簽志愿者經歷

教育背景畢業(yè)院校： 桂林電子工業(yè)學院 專 業(yè) 一： 工業(yè)財務會計 專 業(yè) 二： 物業(yè)管理

起始年月 終止年月 學校（機構） 所學專業(yè) 獲得證書 證書編號 1998-09 2007-07 廣州市電視大學 物業(yè)管理 畢業(yè)證 略

語言能力外語： 英語 一般 粵語水平： 優(yōu)秀

其它外語能力：

國語水平： 優(yōu)秀

工作能力及其他專長工作能力方面:

1、本人深諳財務總監(jiān)的內涵，以提高公司的投資回報率、公司價值為已任，在銷售收入管理、資產管理、投資管理等方面有較好的心得。

2、本人相信細則決定成敗的道理，堅持從微觀的經濟細節(jié)入手，力求成本計算的準確性和合理性，喜歡深入基層，掌握第一手資料。

3、本人推崇財務工作屬于管理職能與服務職能相結合的觀點。善于處理監(jiān)督管理與服務指導矛盾關系。

4、本人的綜合能力較強，善于利用自己掌握的知識，有理有據、有條有理的把公司在財務上存在的問題及解決方案匯報給領導層，充分履行公司參謀的職能。

5、對公司（集團）的會計基礎建設，責任會計、管理會計方面具有豐富的工作經驗。

6、本人對數字方面有極強的敏感性，往往能從細則的變化中及時發(fā)現問題。

7、擅長從公司產銷業(yè)務出發(fā)，對企業(yè)財務和非財務信息進行有機結合，為提高公司價值和未來發(fā)前建立健全的財務管理機制。其他專長方面:

本人對電腦操作輕車熟路，在寫作方面具有較為深好的功底，精于觀察，勤于思考，工于分析，善于總結，往往能比普通人看得深、看得透、看得遠。

另外，在業(yè)務拓展、證券投資、文學、物業(yè)管理專業(yè)、歌唱等方面均有一定深度的研究和體會。

物業(yè)財務制度管理方案范文第3篇

摘要：現階段，我國企業(yè)成本管理觀念比較淡漠，企業(yè)成本管理只是做表面工作，主要從降低能耗和解決資源等方面入手，注重對成本的核算，卻沒有注意到產品本身的市場價值。隨著經濟體制改革的不斷深入，企業(yè)所面對的市場環(huán)境越來越復雜，傳統(tǒng)的經營模式已經不能滿足經濟發(fā)展的需要。將戰(zhàn)略管理和企業(yè)的成本核算結合在一起應用在財務管理工作中，對我國戰(zhàn)略成本的核算有著重要作用。

關鍵詞 ：戰(zhàn)略成本核算；財務管理；會計慣例

企業(yè)的戰(zhàn)略成本管理可以促進企業(yè)的體制改革，在市場經濟不斷變化的今天，企業(yè)戰(zhàn)略成本的應用，可以幫助企業(yè)更好的應對危機，增加企業(yè)的核心競爭力。

一、企業(yè)管理中戰(zhàn)略成本管理存在的問題

（一）財務管理的前瞻性不足

追求經濟利益的最大化，這是傳統(tǒng)管理理念的弊端，在財務管理方面沒有根據市場的動態(tài)進行長期的規(guī)劃，導致企業(yè)在長期的發(fā)展過程中缺乏有效的戰(zhàn)略安排。企業(yè)的戰(zhàn)略成本管理缺乏一定的前瞻性，使企業(yè)在成本管理過程中變得很盲目，這樣就會導致企業(yè)應用戰(zhàn)略管理模式調動資金時發(fā)生混亂。

（二）戰(zhàn)略成本管理沒有嚴格執(zhí)行企業(yè)財務制度

財務制度對企業(yè)的戰(zhàn)略成本管理的應用會起到一定的促進和指導作用，但是有很多企業(yè)在戰(zhàn)略成本管理應用的過程中，缺乏一套有效的財務管理機制，導致企業(yè)在成本管理的過程中會出現違規(guī)操作的現象，給企業(yè)的長遠發(fā)展帶來了不利影響。同時，企業(yè)的財務工作人員沒有對戰(zhàn)略性成本做出科學的分析，這樣就會導致出現資金浪費的現象，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）戰(zhàn)略成本管理缺乏科學的核算程序

企業(yè)對戰(zhàn)略合作成本缺乏有效的審查統(tǒng)計，導致企業(yè)在成本管理過程中沒有合理的規(guī)劃和利用資金，一些財務工作人員為了自身的利益就會挪用企業(yè)的資金，這種現象發(fā)生的原因，就是由于企業(yè)在應用戰(zhàn)略成本管理模式中，沒有制定嚴格的成本核算程序所產生的負面效應，對企業(yè)的成本管理工作產生了阻礙作用。

二、戰(zhàn)略成本管理的基本分析方法

戰(zhàn)略成本管理要以戰(zhàn)略理論管理為前提，通過系統(tǒng)的管理方法拓展管理的理念，所以戰(zhàn)略成本管理主要取決于戰(zhàn)略方法的管理體系，在戰(zhàn)略成本管理過程中與之有著密切關系的是價值鏈分析、戰(zhàn)略定位分析和成本動因分析，這三點要素決定了戰(zhàn)略成本管理所采用的分析方法，

（一）價值鏈分析

價值鏈分析要從原料的供應做起，要從戰(zhàn)略的角度分析怎樣去控制成本，價值鏈的分析主要包括企業(yè)內部的價值鏈、競爭企業(yè)的價值鏈和整個行業(yè)的價值鏈三個方面。對企業(yè)的內部鏈的分析可以了解到有價值的經營活動有哪些，處于一種價值分布動態(tài)和企業(yè)在整在行業(yè)價值鏈中的位置，把企業(yè)有價值的經營活動和產品價值貢獻作對比，確定價值鏈是否合理之后進行改進。對競爭企業(yè)的價值鏈進行分析?？梢园l(fā)現競爭對手的生存情況和競爭對手價值鏈是否合理，在激烈的市場競爭力中誰的競爭優(yōu)勢更多，是哪種有價值的活動增強了企業(yè)的市場競爭力。分析行業(yè)的價值鏈可以幫助企業(yè)及時調整戰(zhàn)略?？梢圆捎煤凸獭①徺I商建立聯(lián)盟來降低企業(yè)的經營成本。

（二）戰(zhàn)略定位分析

戰(zhàn)略定位指出了如何在激烈的市場競爭中選擇有效的武器抵抗競爭者，在戰(zhàn)略管理中，要分析企業(yè)產品的生命周期和所占的市場份額，確定使用哪種戰(zhàn)略成本管理方式，企業(yè)制定的成本管理要素要符合市場發(fā)展規(guī)律，如價格、性能和服務等等。如果市場的競爭規(guī)律發(fā)生了改變，企業(yè)的戰(zhàn)略成本管理策略要及時做出相應的調整，增強企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

（三）成本動因分析

成本動因是企業(yè)成本發(fā)生波動的原因。從價值鏈的角度分析，創(chuàng)造價值的活動都具有一定的成本內因，它詮釋了成本價值活動成本，每一項價值活動都有著獨特的競爭優(yōu)勢。戰(zhàn)略成本管理將成本內因分為兩類，分別是結構性成本動因和執(zhí)行成本動因。結構成本動因決定了經濟成本的內因，主要包括有技術、經驗等，它的主要作用調整企業(yè)的經濟結構，增加了企業(yè)核心競爭優(yōu)勢。

三、促進企業(yè)管理中戰(zhàn)略成本管理運用的具體措施

（一）注重財務管理前瞻性，提高戰(zhàn)略成本管理成效

為了解決企業(yè)在戰(zhàn)略成本管理的問題，提高戰(zhàn)略成本管理效果，在運用戰(zhàn)略成本管理管理方式中要注重前瞻性。企業(yè)要依據自身經營情況定期做出市場調查，了解市場需求情況，為戰(zhàn)略成本管理的應用提供思路，從而做好企業(yè)成本控制工作，為企業(yè)的決策者提供參考依據，財務管理要依據企業(yè)實際經營情況做好戰(zhàn)略成本控制工作，保證實施過程有要一定的嚴謹性。同時，財務工作人員要及時掌握國家政策，并對國家出臺的政策做出分析，制定符合企業(yè)發(fā)展規(guī)律的戰(zhàn)略成本管理方案。如近兩年來國家提倡的節(jié)能減排的理念，對企業(yè)環(huán)保管理成本提出了更高的要求，所以企業(yè)財務部門要依據企業(yè)發(fā)展的情況分配資金的使用，響應國家的政策要求。在應用戰(zhàn)略成本管理模式要注重前瞻性，這樣才能發(fā)揮戰(zhàn)略成本管理應有的作用。

（二）嚴格執(zhí)行企業(yè)的財務制度，從而形成合理的戰(zhàn)略成本管理體系

嚴格執(zhí)行財務管理制度可以保證企業(yè)戰(zhàn)略成本管理順利實施，形成一個合理的戰(zhàn)略成本管理體系，實現企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。首先在財務管理工作中要調動員工的工作熱情，通過評比和建立獎懲制度促使財務工作人員形成認真負責的態(tài)度，是企業(yè)順利執(zhí)行財務制度的根本保證，企業(yè)應根據在成本管理中存在的問題不斷完善管理制度，要從資金調動和工程成本研究入手。只有財務工作在成本管理上形成一個監(jiān)督體系，才能避免財務管理工作出現誤區(qū)，減少企業(yè)的經濟損失。企業(yè)的財務部門要保持一定的獨立性，保證了戰(zhàn)略成本管理可以發(fā)揮一定的作用，促使企業(yè)戰(zhàn)略成本管理體系的形成。

（三）制定科學的財務核算程序，提高戰(zhàn)略成本的管理能力

企業(yè)在應用戰(zhàn)略成本管理模式過程中，運用科學的財務核算程序可以保證戰(zhàn)略成本管理模式高效運行，財務人員在進行成本管理時要做好相關的工作記錄，在財務部門進行核算時可以知道每一筆資金的走向，防止企業(yè)內部工作人員私自挪用資金的現象發(fā)生。應用戰(zhàn)略成本管理過程中，提高信息管理水平，能有效的防止工作人員出現弄虛作假的行為。

綜上所述，為了戰(zhàn)略成本管理在企業(yè)管理中更好的應用，企業(yè)就要發(fā)揮戰(zhàn)略成本管理的前瞻性，嚴格執(zhí)行財務規(guī)章制度建立科學的成本核算程序，企業(yè)在財務管理工作中要注重戰(zhàn)略管理成本的應用，從而實現企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]馬海蓮.企業(yè)成本管理理論發(fā)展歷程及發(fā)展趨勢分析[J].中小企業(yè)管理與科技(下旬刊),2012,(1).

[2]劉盛彬.成本控制戰(zhàn)略之演進邏輯[J].現代物業(yè)(上旬刊).2012(05).

物業(yè)財務制度管理方案范文第4篇

一、深入查擺有關“”方面存在的問題。

嚴格按照群眾路線教育實踐活動整治“”突出問題活動要求，開展自我查擺工作，領導班子和黨員領導干部帶頭查找自身有關“”方面問題均在15條左右，問題的查擺沒有敷衍了事，弄虛作假，每一條都是客觀存在。黨員領導干部帶頭糾正自身問題，也為全體職工樹立了榜樣。自活動開展后，職工的責任意識逐漸加強，服務態(tài)度不斷改進，部門的勞動紀律也得到明顯改觀。在黨風廉政建設上，黨員干部廉潔自律意識也有明顯提升。從大額資金使用的審批管理，崗位廉潔風險的排查，公務接待標準的制定，公車私用及多占辦公用房的專項治理活動，都體現出黨風廉政建設工作越來越扎實。根據2014年機關事務局糾風工作目標責任，我局成立糾風以及各項工作領導機構，健全規(guī)章制度。將按照責任書內容、規(guī)章制度全面開展糾風工作，切實有效保障機關后勤各項工作正常有序的進行。并對照局內業(yè)務工作將糾風工作貫穿于工作之中，進一步明確我局糾風任務和宗旨目標，保障糾風工作有計劃、有安排的進行。

二、加強專項治理及行業(yè)風氣整頓。

為使我局糾風工作達到重點突出，整體推進的目標，我們重點加強了專項治理工作。

1、堅決治理工作中的吃、拿、卡、要；辦事中的人情案、金錢案、貪占便宜；服務中生、冷、硬、簡單粗暴。結合部門特點，堅持做好風險點復查工作。完善政府采購招投標資格審核受理環(huán)節(jié)、執(zhí)行環(huán)節(jié)；物業(yè)管理在勞務派遣人員考勤和工資發(fā)放，辦公用品發(fā)放環(huán)節(jié)；相關資產管理環(huán)節(jié)；車輛維修油耗、行車管控及駕駛員服務態(tài)度。針對這些風險結點的主要做法是，（1）強化首要負責人的監(jiān)督職責，強化具體辦事人員的風險意識，加強制度落實效力，提高我局對職工日常作風的監(jiān)督能力。（2）依托依法行政工作要求，確保辦事人員嚴格按照業(yè)務流程和規(guī)章制度辦事；（3）通過顧客滿意度調查、回訪以及是否有投訴信息，來反應各崗位是否發(fā)生違反廉潔要求等行為以及服務態(tài)度情況。

2、嚴格執(zhí)行財政預算，強化權力運行的制約和監(jiān)督。一是規(guī)范大額資金的使用管理，大額資金的使用必須提前報主要領導進行批準，最后由黨支部書記審批，制定大額資金的用審批臺賬，進行備案，規(guī)避風險。二是強化“小金庫”專項治理活動，不斷深化和鞏固“小金庫”專項治理工作成果，構建治理“小金庫”長效機制，從源頭上防范和杜絕“小金庫”問題的發(fā)生，積極配合區(qū)治理“小金庫”工作領導小組辦公室以及遵循財經紀律和財務制度的有關規(guī)定，按照“標本兼治、糾建并舉”的原則，此外，我局的日常經費實行財政局全額預算管理，并嚴格按照《財政預算管理辦法》實行財政預算公開，認真執(zhí)行預算用款計劃月報制，每月用款預算通過審核后方可執(zhí)行，以確保權力運行的制約和經費使用的監(jiān)督。

三、做好各項制度建設工作，強化糾風工作落實力度。

為確保糾風工作落到實處，在對各類問題的糾正中，各項管理制度也得到完善。在解決政治不夠堅強問題上，通過完善“部門會議、學習制度”來加強對政治理論學習的督促；在解決形式主義問題上，通過完善“物業(yè)外包考核管理辦法”來避免物業(yè)服務監(jiān)管不力問題；在解決奢靡之風問題上，完善了“接待管理制度”、“辦公用品發(fā)放制度”、“公車使用審批制度”。此外，還新制定“大額資金使用管理制度”、“政府采購開標會場紀律”、“談心談話制度”、“集體決策制度”來對應解決某些形式主義和問題。

四、加強績效考核管理。

結合部門實際完善內部考核機制。為充分調動工作人員的積極主動性，提高績效考評的客觀性，準確反映崗位人員的工作實績，對績效考核方案進行了修改完善，編制合理的日?？己吮?，更加注重工作作風，日常考勤，工作實效、服務態(tài)度方面的考察。努力做到量化考核，完善考核的科學規(guī)范性，提高公平公正度。

物業(yè)財務制度管理方案范文第5篇

關鍵詞：“營改增”；物業(yè)管理行業(yè)；影響；策略分析

近年來，隨著我國市場經濟的迅猛發(fā)展，服務業(yè)作為我國第三產業(yè)中的主要組成部分在國民經濟發(fā)展中的作用越來越大。伴隨著我國財稅制度改革的科學化發(fā)展，“營改增”是我國流轉稅制的又一次重大改革，它的改革對于促進第二、第三產業(yè)的融合起到了積極的作用。從“營改增”試點的實行情況來看，對一些行業(yè)的影響較為明顯，很多企業(yè)和行業(yè)的稅負得以下降，真正提升了企業(yè)的財務績效水平。隨著我國財稅體制改革的深入，“營改增”的實施主要是為了實現我國服務行業(yè)稅負的整體下降，為全面推進服務業(yè)的健康發(fā)展奠定基礎，為促進產業(yè)結構的優(yōu)化升級創(chuàng)造條件，為更好地轉變經濟發(fā)展方式提供保障。在“營改增”前，企業(yè)征收的營業(yè)稅是無法進行抵扣的，這就造成我國一些稅收項目存在交叉征稅、重復征稅的現象。我國在這一大環(huán)境下進行稅收體制改革，恰如一縷春風吹進企業(yè)，企業(yè)在減負同時也使廣大消費者獲得了更多的實惠。就目前我國稅制改革的發(fā)展狀況來看，此次改革是流轉稅制的創(chuàng)新與發(fā)展，是全面推動增值稅快速變革的助推器。從“營改增”的改革內容來看，不是簡單的稅務管理或財務會計核算處理改變，而是會影響企業(yè)管理多方面的重大變革，將對企業(yè)的組織結構、業(yè)務模式、資質管理、供應商選擇、管理環(huán)節(jié)、管理流程等帶來一系列重大影響和挑戰(zhàn)。如何在物業(yè)管理行業(yè)中實施“營改增”？如何做好應對“營改增”帶來的影響措施，這就是我國物業(yè)管理行業(yè)必須要正視和思考的問題。

一、“營改增”的實施對物業(yè)管理行業(yè)產生的影響分析

目前，隨著我國市場經濟的不斷發(fā)展，各項改革與發(fā)展都得到了順利實施?！盃I改增”作為稅制改革中的一項重頭戲，不僅有助于企業(yè)稅負的降低，更有助市場經濟活力的完美釋放，這對我國物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展有著極為重要的意義。在具體的實施過程中，“營改增”的實施對物業(yè)管理行業(yè)的影響也逐漸凸顯出來。

(一)從長遠看促進了物業(yè)管理行業(yè)的進一步持續(xù)發(fā)展

“營改增”的實施，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷史上的一次重大事件，它對于推動我國經濟結構調整、大力發(fā)展現代服務業(yè)為主的第三產業(yè)有著極為重要的意義。目前，我國物業(yè)管理服務業(yè)中，對于物業(yè)管理的收費并未形成良好的、有序的、完善的價格機制，再加之物業(yè)服務行業(yè)的稅率偏高，導致物業(yè)管理行業(yè)的整體稅負較高。在實施“營改增”后，企業(yè)進入了增值稅管理體系中，這對于進一步提升、規(guī)范財務核算水平提出了更高的要求。在新形勢下，物業(yè)管理行業(yè)為了盡快適應“營改增”帶來的沖擊和挑戰(zhàn)，必須在內部管理與控制上下功夫，全面擴大市場的規(guī)模，采取集約化經營與精細化管理相結合的方式，以應對新形勢下的物業(yè)管理企業(yè)的變化。另外，“營改增”的實施，有效解決了重復征稅的問題，完善了抵扣范圍和稅率，對于促進行業(yè)結構的調整、促進產業(yè)的升級與轉型奠定了基礎。因此，站在長遠發(fā)展的角度來看，隨著“營改增”實施后抵扣鏈條的逐步延伸和拓展，物業(yè)管理行業(yè)中的可抵扣項目會不斷增加，由此帶來的減稅效應的范圍也會不斷擴大，從而為更多的企業(yè)提供減負優(yōu)惠。可見，“營改增”的實施將在很大程度上促進物業(yè)管理行業(yè)的長遠、可持續(xù)發(fā)展。

(二)從短期看物業(yè)管理企業(yè)稅負不降反增

自從我國稅制改革開始后，我國一直沿用的是13%和17%的增值稅稅率?！盃I改增”的試行與實施增加了兩檔稅率，即：6%和11%。在“營改增”前，物業(yè)管理企業(yè)繳納的是稅率為5%的營業(yè)稅，“營改增”后，物業(yè)管理企業(yè)繳納的是稅率為6%的增值稅。在物業(yè)管理企業(yè)中，由于企業(yè)的特殊性，其經營成本中所占比例最高的就是人工成本，占到經營總成本的70%左右，這些成本是不能產生進項稅額的，再加之稅率的提升從而增加了企業(yè)的稅負。可見，在短時期內，物業(yè)管理企業(yè)的稅負將會出現不降反增的現象。但是，如果能夠對保障房物業(yè)和商品房物業(yè)分別按照3%和6%的稅率征收，并享受原有的國家規(guī)定的稅收減免政策，如果再加上“營改增”財政專項資金補貼，那么在今后較長一段時期內，物業(yè)管理行業(yè)稅負增加的現象將會得到改觀。

(三)對物業(yè)管理企業(yè)的財務管理上的影響

在“營改增”后，物業(yè)管理行業(yè)納入到增值稅的體系中，這對物業(yè)管理行業(yè)是一個新的挑戰(zhàn)，對物業(yè)管理行業(yè)進一步規(guī)范自己的財務制度、統(tǒng)一核算口徑、保證財務統(tǒng)計數據的真實完整，保證財務信息的真實準確等財務管理行為有著積極的促進作用。另外，“營改增”的實施避免了重復征稅的現象的發(fā)生，彌補了征稅中存在的漏洞，全面擴大了稅負效應。這對物業(yè)管理行業(yè)擴大市場規(guī)模極為有利。

二、物業(yè)管理行業(yè)實施“營改增”的有效對策研究

(一)積極進行前期市場調研

這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須根據自己的實際情況和行業(yè)特點成立專門的“營改增”專門領導小組，做好前期調研和各種準備工作。例如：企業(yè)可以針對本企業(yè)前3年的營業(yè)稅的上繳情況進行市場調研，并對未來3-5年的行業(yè)發(fā)展和營改增的影響進行科學地預測，制訂增值稅內部控制體系和工作流程，建立增值稅全流程跟蹤管理制度。再例如：對于企業(yè)在經營管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)進行整改，全面夯實、規(guī)范經營管理中的基礎環(huán)節(jié)，為行業(yè)轉型與發(fā)展奠定基礎；企業(yè)根據實際情況研制出本企業(yè)的“營改增”具體應對方案，最好對相關數據的測算，爭取在合法、合理的范圍內爭取稅收優(yōu)惠和國家的財政支持，以便進行更好地稅收籌劃。

(二)進行完善的稅收籌劃

物業(yè)管理企業(yè)在“營改增”的過程中應正確解讀國家的相關稅收政策，提前應對和防范營改增后可能帶來的經濟風險和稅務風險，并提前進行稅收籌劃。例如：對于小規(guī)模納稅企業(yè)而言，應盡量通過酬金制的收費模式來規(guī)避經營風險的發(fā)生；對于一般納稅人企業(yè)而言應該盡量通過包干制的收費結算形式力爭在國家允許的政策和法律范圍內少繳稅，在降低企業(yè)稅負的同時正確處理好企業(yè)的各項納稅事項，幫助企業(yè)更好地規(guī)避不必要的稅收風險。

(三)合理安排資產購入的時間

有的物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位，因此，在與供應商進行談判時有較強的議價能力。因此，企業(yè)一定要選擇好固定資產購入的時間。如果企業(yè)不能夠及時進行籌劃而是被動適應經營的需要，那么企業(yè)也就無法得到全面發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)在采購固定資產時一定要注意：購進項目的資金占用情況、庫存管理費用的情況，市場價格的風險。面對變幻莫測的市場經濟，物業(yè)管理企業(yè)必須選擇恰當的購貨時間，這對企業(yè)進行稅收籌劃十分必要。

綜上所述，對于物業(yè)管理企業(yè)而言，進行“營改增”是一項全新的重大事件，各物業(yè)管理企業(yè)必須正確面對，抓住機遇，積極采取有效的應對措施，為促進我國物業(yè)管理行業(yè)向著規(guī)范化、科學化、合理化、信息化的方向發(fā)展奠定基礎，為使我國物業(yè)管理行業(yè)能夠在市場經濟的大潮中盡快適應發(fā)展的需要創(chuàng)造條件。

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