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農(nóng)村房屋拆遷法律法規(guī)范文第1篇

【關(guān)鍵詞】拆遷補償；司法對策

中圖分類號：D92文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)03-056-01

在經(jīng)濟全球一體化的當今，國家要富強，社會要發(fā)展，這就使得建設(shè)成為必須。然而，建設(shè)要使用土地，土地上的建筑就要拆除，建筑的所有人或者使用人就要搬遷。也正是這看似簡單的道理，也使得這些年的拆遷問題引發(fā)了很多令人咋舌的悲劇。尤其是在最近幾年的城市化進程實踐中，涉及農(nóng)村集體土地拆遷工作所帶來的問題愈發(fā)值得關(guān)注，特別是在一些區(qū)縣的城區(qū)擴建和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)等項目中，向農(nóng)村索取集體土地已是必然和常態(tài)。這其中的問題如果處理不好，就容易引起矛盾的激化，從而給社會帶來許多不安定因素。

一、農(nóng)村征地過程中存在的問題

農(nóng)村房屋的拆遷工作是與征地工作同時進行的，主要依據(jù)的是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的有關(guān)規(guī)定、國土資源部的一系列規(guī)章以及相應(yīng)的地方法規(guī)和政府規(guī)章。雖然這些都為農(nóng)村集體土地的征地拆遷工作和保護被拆遷人的合法權(quán)益提供了法律依據(jù)，但在拆遷工程中依然存在很多問題。

（一）相關(guān)法律法規(guī)的空白

如上所述，當前開展農(nóng)村房屋的拆遷工作主要依據(jù)的是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的有關(guān)規(guī)定。值得強調(diào)的是，這些都不是直接針對農(nóng)村拆遷問題而存在的法律法規(guī)。鑒于此，各省、市人民政府通過參照以上所提及的法律法規(guī)，并依職權(quán)或多或少的出臺了一些地方性法規(guī)和政府規(guī)章，以便農(nóng)村拆遷工作的實施。然而，由于各地方政府在解決農(nóng)村拆遷問題至今沒有一個統(tǒng)一的規(guī)范標準，也就使得這些法律規(guī)章在實際問題的面前沒有可操作性。

（二）公共利益界定的缺失

由于《土地管理法》沒有對“公共利益”做出明確的規(guī)定，加之由于當前農(nóng)業(yè)對于個人來講是兩低一高（低產(chǎn)出、低回報、高風險）的弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)而不被重視，越來越多的農(nóng)民進城務(wù)工，因此一些地方政府和官員為了拉動當?shù)谿DP和個人政績，采取征用農(nóng)民土地后又將土地以出讓或出租的方式招商引資用來增加財政收入。以公共利益為借口肆無忌憚地征地用于非公益項目的開發(fā)，這種對“公共利益”濫用的結(jié)果使得一部分人達到了位高權(quán)重或者一夜暴富的目的，同時也使得農(nóng)民的利益受到了極大的損害。

（三）對農(nóng)民權(quán)利的漠視

現(xiàn)實中，絕大多數(shù)征地工作都是由開發(fā)商或者是上級政府通過與農(nóng)村的負責人直接談判進而簽訂征地協(xié)議，然后由相關(guān)部門發(fā)文進行公示，拆遷公司進行評估。在征地談判過程中，罕有村負責人將征地工作和談判進程向村民匯報或者是與村民共同協(xié)商，如此，村民連最基本的知情權(quán)都享受不到，更談何發(fā)言權(quán)、訴權(quán)。在拆遷進行中，一些村民的基本權(quán)利更是慘遭踐踏，輕則生活上被斷水斷電，重則人身受到殘害、房屋隔三差五遭遇毀損。最終，弱勢的村民不得不妥協(xié)而簽訂拆遷協(xié)議。

（四）執(zhí)法有欠公允

在具體拆遷工作中，評估與補償標準隨意性大。對少數(shù)強勢的拆遷戶，征地方情愿以增加補償?shù)耐讌f(xié)方式來息事寧人，甚至對個別的違建也予以較高的補償，但對于更多的勢力單薄的拆遷戶，征地方則通過一定程度的強制力和非法暴力解決。

（五）補償對象的混亂無根據(jù)

在個別地方對農(nóng)村土地征用后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村委會對能獲得補償?shù)某蓡T范圍沒有一個法律上或者合理的依據(jù)。比如，“外嫁女”或者男方到女方家落戶的情況就得不到補償或者很少的補償。

二、農(nóng)村征地過程中問題的解決途徑

（一）制定專門性法律法規(guī)

農(nóng)村拆遷引發(fā)的問題之所以頻發(fā)，就是由于目前我國缺乏專門針對農(nóng)村拆遷方面的法律規(guī)范。因此，制定有關(guān)農(nóng)村拆遷的專門性法律是當務(wù)之急。對專門性法律法規(guī)的制定和完善，能針對性解決實踐中的糾紛、填補拆遷程序的缺失、壓制公權(quán)力的膨脹、保障私權(quán)利的合法權(quán)益。

（二）對“公共利益”予以清晰界定

對“公共利益”界定的重視在此是為了更好的保障農(nóng)村被拆遷人的合法權(quán)益。當前，我國農(nóng)村拆遷所依據(jù)的《土地管理法》、《物權(quán)法》等都沒有對公共利益有一個清晰而具體的界定。參考《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條明確規(guī)定的公共利益的六種情形，對于鑒定對農(nóng)村集體土地的征收，其用途是否是為公共利益有一定的借鑒意義。

（三）對政府予以合理、明確的角色定位和法律責任

對政府角色和責任的明確，表面看為改變其角色錯亂的現(xiàn)狀，其旨在保障被征收人合法權(quán)益的實現(xiàn)。第一，明確政府的主體地位。從做出房屋拆遷、土地征收決定前的組織論證、公告，征求各方意見，到最后做出決定并實施拆遷，并且要對拆遷過程中出現(xiàn)的各種問題負有首要責任。第二，收回政府強制拆遷的權(quán)力，改變政府既是“運動員”又是“裁判”的不合理現(xiàn)狀。第三，予以政府法律責任約束，保證其權(quán)力的正確行使。征地過程中直接負責人和工作人員對其違反任何規(guī)定的行為要負相應(yīng)的行政責任、民事責任，甚至刑事責任。只有這樣才能維護被征收人的切身利益，實現(xiàn)征地拆遷利益沖突的平衡，體現(xiàn)公正執(zhí)法和公正司法。

參考文獻：

[1]賴淑春.農(nóng)村集體土地房屋拆遷法律問題探討[J].山東大學(xué)學(xué)報,2008.

農(nóng)村房屋拆遷法律法規(guī)范文第2篇

第一，“城中村”土地管理涉及多部法律?！俺侵写濉蓖恋氐墓芾硪罁?jù)除《憲法》外，最少涉及五部法律法規(guī)――《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《農(nóng)村土地承包法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》。特別是《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。這兩部法律在土地管理上既有緊密聯(lián)系又有很大區(qū)別，具體體現(xiàn)在編制和實施土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃。

“城中村”土地的空間位置在城市規(guī)劃區(qū)，從土地規(guī)劃的角度看“城中村”土地均是預(yù)留的建設(shè)用地，原則上不違背《土地管理法》。其開發(fā)建設(shè)必須在符合城市規(guī)劃的前提下，按照城市建設(shè)用地批準權(quán)限和程序報經(jīng)政府批準。因此，利用“城中村”土地違規(guī)建房固然是有違土地法規(guī)，其實首先是違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，在這種情形下，土地部門單獨調(diào)查處理這類問題自然顯得力不從心。更主要的是在城市區(qū)(包括城中村)的土地開發(fā)利用上，規(guī)劃是在前的，土地的審批和供應(yīng)是從屬和被動的。

第二，“城中村”土地的性質(zhì)具有雙重性。從《憲法》第十條“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”規(guī)定看，《憲法》從地域空間上已明確地界定了國有土地和集體所有土地的界限，“城中村”土地的空間分布理所當然是“城市”的組成部分，應(yīng)該是國有土地，可是現(xiàn)實中，這些土地無論從權(quán)屬管理還是實際控制上仍然是集體所有?！俺侵写濉蓖恋匦再|(zhì)的雙重性，給管理帶來了兩難。

第三，“城中村”土地上房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜。在2008年7月1日建設(shè)部《房屋登記辦法》實施前，我國僅對使用國有土地的單位或個人建造的房屋等發(fā)放房產(chǎn)所有權(quán)證，而對集體土地上的房屋不予發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，這類建筑物的產(chǎn)權(quán)認證沒有法律依據(jù)?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》也是針對國有土地上的建筑物制定的。這就造成涉及征收土地時，“城中村”土地上的建筑物是按城市房屋拆遷標準還是集體土地地面附著物的拆遷標準補償?shù)臓幾h。

第四，“城中村”的管理體制問題。“城中村”地處城市，可是其居民身份不是市民而是村民，行政管理體制不是辦事處、社區(qū)的城市管理模式，而是按鄉(xiāng)管村、村管民的農(nóng)村行政管理體制；村民的經(jīng)濟來源既要依賴農(nóng)業(yè)，又不完全依賴農(nóng)業(yè)，村民的生活方式既有城市的一面，又有農(nóng)村的一面，也即歷史上形成的“城鄉(xiāng)二元”體制。這種“二元分割”體制使得國土部門對其既不能完全按城市土地管理，也不能完全按農(nóng)村土地管理。

解決“城中村”土地問題，要站在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和加快城鎮(zhèn)化進程的高度，充分發(fā)揮“城中村”土地的資產(chǎn)效益，綜合運用經(jīng)濟、法律、行政等手段和政策，依法依規(guī)管理。

第一，涉及“城中村”土地管理的法律要相互銜接、符合實際。以《憲法》為根本依據(jù)，結(jié)合《物權(quán)法》的實施，修改調(diào)整《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，法律法規(guī)之間與“城中村”土地有關(guān)的條款規(guī)定要相互銜接，特別要注重解決現(xiàn)實中已經(jīng)普遍存在的如前述諸類問題。

農(nóng)村房屋拆遷法律法規(guī)范文第3篇

一、以法治的手段，解決土地流轉(zhuǎn)的尖銳矛盾

在全縣農(nóng)村的開放開發(fā)中，農(nóng)戶中土地流轉(zhuǎn)的矛盾一時反映比較突出和尖銳，據(jù)統(tǒng)計，全縣農(nóng)戶與農(nóng)戶中的土地流轉(zhuǎn)達6000多畝，涉及農(nóng)戶達4000多戶，涉及人口達萬余人。土地流轉(zhuǎn)成了開放開發(fā)中的攔路虎和硬骨頭。為解決土地流轉(zhuǎn)的根本問題，我們采取了以下做法：

第一，認真分析土地流轉(zhuǎn)的具體情況。在各鎮(zhèn)村分析歸類的基礎(chǔ)上，縣又統(tǒng)一進行了情況分析歸類。全縣農(nóng)戶中的土地流轉(zhuǎn)主要有這么四大類：一是缺少勞力型。有的家庭兒子上了大學(xué)或進城務(wù)工，女兒出嫁，家中勞力缺少，將部分土地流轉(zhuǎn)給了其他農(nóng)戶耕種；二是棄農(nóng)經(jīng)商型。有的農(nóng)戶全家進城經(jīng)商，土地在拋荒中也就自然流轉(zhuǎn)了；三是相互轉(zhuǎn)讓型。有的農(nóng)戶承包的土地離自己居所較遠，耕種不方便，因此，就將土地轉(zhuǎn)讓給居所近的農(nóng)戶耕種；四是個人集中承包型。有的農(nóng)戶把多余的土地轉(zhuǎn)讓給少數(shù)農(nóng)業(yè)大戶、種殖大戶和養(yǎng)殖大戶，由他們集中承包了規(guī)模成片的土地。

由于農(nóng)村開放開發(fā)，開發(fā)商征用土地要給予經(jīng)濟補償，因此，經(jīng)濟利益的驅(qū)動，使一些農(nóng)戶將流轉(zhuǎn)了的土地需要重新從其他農(nóng)戶手中拿過來，耕種土地的農(nóng)戶算到自己靠土地能獲補償，不愿將自己耕種的土地再流轉(zhuǎn)出去。因此，造成了矛盾跌起，從而嚴重影響了農(nóng)村開放開發(fā)的進展。

第二，依法分類處理。針對全縣農(nóng)戶中土地流轉(zhuǎn)的四種類型，在不違反《農(nóng)村土地承包法》和《土地管理法》等法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，全縣統(tǒng)一采取了四種處理辦法：一是缺少勞力型的，有簽定協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，依法按協(xié)議執(zhí)行，對轉(zhuǎn)讓中無書面協(xié)議，有口頭協(xié)議，且有第三人證明的，按同樣具有協(xié)議效力執(zhí)行。對土地流轉(zhuǎn)中無書面協(xié)議、有口頭協(xié)議，且無第三證人的，流轉(zhuǎn)的土地必須依法重新流轉(zhuǎn)。二是對棄農(nóng)經(jīng)商型的，私自拋荒土地，無簽訂任何協(xié)議的，土地由集體協(xié)議收回或轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶承包的，一律不再考慮土地流轉(zhuǎn)問題，土地征用補償金由現(xiàn)承包人享有。同時，對簽有協(xié)議的，按協(xié)議執(zhí)行。三是對相互轉(zhuǎn)讓型的，進行協(xié)商解決，補償?shù)牟铑~部分共同享有，或一方享有，對協(xié)商不成的通過司法手段解決。四是對集中承包型的，由協(xié)議的按協(xié)議解決，無協(xié)議的通過法院判決解決。

第三，依法強制執(zhí)行。對在解決土地流轉(zhuǎn)過程中的無視法律、不遵守協(xié)議、胡攪蠻纏、起哄鬧事的少數(shù)農(nóng)戶，在調(diào)解和經(jīng)教育無效的情況下，通過司法程序進行判決，并進行強制執(zhí)行。通過依法強制執(zhí)行，既維護了廣大農(nóng)戶的利益，又維護了法律的尊嚴，規(guī)范了解決土地流轉(zhuǎn)中的程序和手段，據(jù)統(tǒng)計，全縣有30多戶農(nóng)戶都是通過這一司法程序解決土地流轉(zhuǎn)中的矛盾的。

通過依法解決農(nóng)戶中的土地流轉(zhuǎn)問題，農(nóng)村開放開發(fā)中的矛盾得到了及時化解。同時，也規(guī)范了今后土地流轉(zhuǎn)的手段和程序，依法加強了土地流轉(zhuǎn)中的管理工作，使類似的矛盾得到有效控制，為全縣農(nóng)村的開放開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。

二、堅持依法行政，打好征地拆遷攻堅仗

隨著全縣農(nóng)村開放開發(fā)的框架拉開，征地拆遷成了經(jīng)濟發(fā)展中的攻堅仗。為打好這場攻堅仗，縣委、縣政府結(jié)合本縣實際，依法制定和出臺了征地拆遷補償政策。在開放開發(fā)的征地拆遷中，各行政執(zhí)法部門高舉依法行政的旗幟，堅持做到有法必依，執(zhí)法必嚴，違法必究。做到了五公開：

一是公開征地拆遷的法律法規(guī)依據(jù)。向廣大村民（居民）公開《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《南京市房屋拆遷條例》等法律法規(guī)的內(nèi)容。同時，公開縣委、縣政府制定和出臺的有關(guān)征地拆遷的政策文件內(nèi)容。使廣大村（居）民懂得了征地拆遷的法律程序、補償標準。使他們懂得在征地拆遷中應(yīng)該怎么做，不應(yīng)該做什么。不斷增強了他們自身的法律意識，依法維護自身的合法權(quán)益，而且能抵制不依法辦事的人和事。

二是依法公開征地拆遷的范圍。全縣在舊城改造、公路建設(shè)、河道建設(shè)、學(xué)校擴建、商業(yè)用地及工業(yè)用地等諸多內(nèi)容的征地拆遷中，都統(tǒng)一由縣國土資源管理局和建設(shè)局根據(jù)《土地管理法》、《南京市房屋拆遷條例》等法律法規(guī)，在規(guī)定的時間內(nèi)向廣大村（居）民發(fā)出征地拆遷公告，公告向廣大村（居）民公布征地拆遷的范圍和時間，同時，將公告張?zhí)痛蛴∠掳l(fā)到涉及征地拆遷范圍的村（居）民家中，使廣大村（居）民根據(jù)公告的安排，提前做好征地拆遷的準備工作，從而，確保征地拆遷的順利進行。

三是公開征地拆遷的標準。土地的征用一般分為荒地、荒山、丘陵和糧田四個等級，根據(jù)不同等級給予不同的補償標準。同時，開發(fā)商和工業(yè)用地補償標準較高，交通道路建設(shè)根據(jù)全省統(tǒng)一的補償標準執(zhí)行，房屋拆遷一般城鎮(zhèn)拆遷補償標準較高，農(nóng)村房屋拆遷是以房換房。對城鎮(zhèn)和農(nóng)村拆遷戶中補償金達不到購買住居房和換不到住居房的困難戶，一般由政府安排廉租房統(tǒng)一住居。這樣，既解決部分困難戶的困難，又保證了征地拆遷的順利進行。深受廣大村（居）民好評。近年來，我縣由于依法征地拆遷補償，維護了廣大群眾的利益，因各種建設(shè)拆遷的7000多戶村（居）民，都高高興興地配合政府進行了按時拆遷，拆遷無發(fā)生任何大的嚴重事件，受到上級好評。

四是依法制定強制措施。對在征地拆遷中的個別“釘子戶”和一些違返規(guī)定的做法，縣也統(tǒng)一制定了強制措施。如我縣一些農(nóng)戶得到拆遷的通知后，為了多獲取一些補償金，私自將平房翻建成樓房，有的門口無院墻的連夜趕砌院墻等等。這些做法都違反了拆遷補償?shù)囊?guī)定。因此，在拆遷中一概不予補償。這樣，既維護了政策的嚴肅性，又是少數(shù)唯利是圖的人受到了制裁。對于在拆遷中的個別“釘子戶”采取由仲裁機構(gòu)進行裁決，不服仲裁的，引導(dǎo)他們通過法院判決解決，法院判決后進行強制執(zhí)行。

五是依法做好就業(yè)安置工作。為了做好拆遷征地中的就業(yè)安置工作，縣和各鎮(zhèn)分別依法建立了職業(yè)介紹所，對35歲以下的剩余力全部介紹安排到企業(yè)工作。對35歲到50歲的農(nóng)村壯勞力通過中介機構(gòu)全部介紹到建筑行業(yè)、企業(yè)做臨時工，同時，對失去勞動能力的村民全部采取給予最低生活保障線，對有一定經(jīng)濟實力和經(jīng)營能力的人，全部介紹到縣城和各鎮(zhèn)集鎮(zhèn)從事個體經(jīng)營等，并給予一定的優(yōu)惠政策，對有木工、瓦工、水電工、修理工的農(nóng)村剩余人員，縣和各鎮(zhèn)又統(tǒng)一進行再培訓(xùn)，在提高他們技能的基礎(chǔ)上進行介紹安置。對于無技能、又想學(xué)一技之長的青年農(nóng)民，縣職業(yè)介紹所分別組織他們學(xué)修理、學(xué)電腦、學(xué)烹調(diào)、學(xué)駕駛等技術(shù)，具備一技之長后再進行介紹安排，由于在征地拆遷中，及時做好農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移和安置，使廣大村民逐步擺脫了過去靠種幾畝田維持生活的苦日子，走上了城里人爭工資過日子的陽光路，生活逐漸富裕。隨著全縣開放開發(fā)的進程加快，經(jīng)濟總量的不斷上升，征地拆遷的農(nóng)戶的日子將會過得越來越好，會越來越嘗到開放開發(fā)的甜頭。

三、強化法治建設(shè)，確保群眾安居樂業(yè)

在全縣農(nóng)村開放開發(fā)中，我們以物質(zhì)文明、政治文明和精神文明建設(shè)為核心，堅持“三個文明”一起抓。特別在政治文明建設(shè)中以法治建設(shè)為核心，深化“四五”普法教育，積極創(chuàng)建“平安xx”，確保全縣人民開放開發(fā)中安居樂業(yè)。

第一，深化“四五”普法教育，營造崇尚法治的良好氛圍。圍繞深化“四五”普法教育，縣人大先后兩次進行了專題審議，縣依法治縣領(lǐng)導(dǎo)小組又對全縣8個鎮(zhèn)、10個“民主法制建設(shè)模范村”的試點單位和17個部委辦局進行了“四五”普法的中期考評檢查，依法治縣領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室結(jié)合農(nóng)村開放開發(fā)，編印下發(fā)了《現(xiàn)代農(nóng)民法制教育讀本》等法律法規(guī)10萬多冊（份）送到農(nóng)戶家中，每年結(jié)合農(nóng)村黨員干部冬訓(xùn)，組織百名普法講師團到場上法制課，國慶期間，縣依法治縣領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室又協(xié)調(diào)20個部門的人員，開展了“送法進村鎮(zhèn)”活動，萬余份法制宣傳資料進村入戶。從而，在全縣農(nóng)村營造了崇尚法治的良好氛圍。為開放開發(fā)創(chuàng)造了良好的法治環(huán)境。

農(nóng)村房屋拆遷法律法規(guī)范文第4篇

首先，就事論事，《憲法》第十三條“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)”中關(guān)于“房屋”的保護，并不是保護房屋本身，而是保護房屋所有人的房屋所有權(quán)。保護房屋與保護房屋所有人的房屋所有權(quán)，有質(zhì)的區(qū)別。如果法律保護房屋，這個房屋就不能拆除，包括它的所有人也不能拆除這個房屋。就目前我國的法律而言，只有列為重點文物保護對象的建筑物等極少數(shù)房屋，受法律保護不能拆除。而保護房屋所有人的房屋所有權(quán)，則根據(jù)不同事項有不同的保護方法。房屋所有權(quán)的登記發(fā)證，是對房屋所有人權(quán)利的確認和保護；房屋的租賃、抵押登記和交易變更登記，是對房屋所有人權(quán)利變更和房屋所有人變更的確認和保護。而房屋拆遷是通過評估補償和提供安置措施來保護被拆遷人的房屋所有權(quán)，是基于房屋拆遷實際的一種特殊保護形式。至于《憲法》第三十九條“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”，是為防止執(zhí)法機關(guān)、執(zhí)法人員擅入民宅非法搜查而立，保護的是住宅內(nèi)的人身安全和財產(chǎn)安全。

其次，目前我國仍處于社會主義初級階段，發(fā)展是第一要務(wù)，主要任務(wù)是集中力量發(fā)展社會生產(chǎn)力，實現(xiàn)國家工業(yè)化。要發(fā)展就避免不了新建建設(shè)項目，新建建設(shè)項目就避免不了房屋拆遷，不能因為個別地方在房屋拆遷中存在違法拆遷、侵害被拆遷人權(quán)益的事情而“因噎廢食”。建設(shè)的根本目的是以人為本，為人服務(wù)，為了提高和改善人民的生活水平，這就決定了工廠、學(xué)校、醫(yī)院、商店、住宅等建設(shè)項目需要建在有人生活而不是荒無人煙的地方，城市和村鎮(zhèn)在建設(shè)和改造的過程中也不能只建新房而不拆除舊房，鐵路、公路也不能為了避開房屋拆遷而彎來彎去。一句話，該拆的，還得拆。叫停房屋拆遷，不利于經(jīng)濟建設(shè)，不利于提高和改善人民的生活水平，也無助于保護被拆遷人的權(quán)益。

第三，保護被拆遷人的權(quán)益，關(guān)健在于房屋拆遷是否依法進行，職能部門是否監(jiān)管有力，補償標準是否合法合理，安置措施是否及時落實，建設(shè)資金是否按時到位，法律救濟是否渠道暢通。只有嚴格而又有效的監(jiān)督管理措施，依法而又合理的拆遷補償安置標準，安全而又到位的拆遷和建設(shè)資金，暢通而又公正的法律救濟渠道，才能從根本上達到保護被拆遷人合法權(quán)益的目的，才能在經(jīng)濟建設(shè)和被拆遷人權(quán)益保護兩個方面取得雙贏效果。依法

目前，一些地方確實存在比較嚴重的違法拆遷問題，如個別地區(qū)至今還沒有出臺統(tǒng)一的拆遷補償安置標準，導(dǎo)致一個項目一個價，甚至拆遷人定價；個別單位未取得房屋拆遷許可證，甚至規(guī)劃紅線尚未劃出、用地手續(xù)尚未批準，即行違法拆遷；有的在拆遷補償資金不足，安置措施不落實的情況下，匆匆拆遷，結(jié)果不僅拆遷中途停止，已拆戶長期在外過渡，建設(shè)項目也難以按時開工建設(shè)；有的地方實行評估公司總額承包，評估公司則降弄虛作假，降低補償費用，減少安置面積，通過損害被拆遷人的利益來增加自己的贏利，等等。

在房屋拆遷中，相對拆遷人而言，被拆遷人處于弱勢，是需要予以特別保護的群體。下面，就房屋拆遷中如何保護被拆遷人合法權(quán)益，談幾點個人意見。

一、建章立制，加強管理

1、建立健全房屋拆遷有關(guān)規(guī)章制度是保護被拆遷人合法權(quán)益的重要保證。

建立健全房屋拆遷有關(guān)規(guī)章制度，是以拆遷法規(guī)為依據(jù)，在拆遷管理、服務(wù)管理、補償安置、爭議調(diào)處、監(jiān)督檢查等方面，通過制定具體的政策規(guī)章和規(guī)范性文件，建立依法、公正、規(guī)范、有序的房屋拆遷秩序，保護被拆遷人的合法權(quán)益。

2、加強對房屋拆遷的監(jiān)督管理是保護被拆遷人合法權(quán)益的重要措施。

公告拆遷，接受監(jiān)督。拆遷主管部門核發(fā)房屋拆遷許可證后，必須將拆遷人名稱、房屋拆遷許可證發(fā)證機關(guān)名稱和文號、拆遷范圍和四至、拆遷期限和搬遷期限、拆遷登記事項和訴權(quán)等內(nèi)容，依法進行公告，接受社會監(jiān)督。被拆遷人認為核發(fā)房屋拆遷許可證的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以依法向人民法院。人民法院在審理期間認為需要停止拆遷行為的，可以作出暫停拆遷的決定。

加強監(jiān)管，維護秩序。首先，加強對拆遷人的監(jiān)督管理力度，防止違法拆遷、損害被拆遷人合法權(quán)益的事情發(fā)生。對無房屋拆遷許可證拆遷、超拆遷范圍拆遷、超拆遷期限拆遷、自行評估、克扣補償款和安置面積、拖延補償款、超期限安置等違法行為，拆遷主管部門應(yīng)當堅決制止、嚴肅查處。其次，加強對被拆遷人的監(jiān)督管理力度，對乘拆遷之機滿天要價、敲竹杠的，也應(yīng)及時制止，依法維護拆遷人的合法權(quán)益。第三，加強對拆遷服務(wù)工作的監(jiān)督管理力度，對無證服務(wù)、有證亂服務(wù)等行為，要堅決查處，決不姑息。要建立健康、有序的拆遷服務(wù)市場。通過開展經(jīng)常性的房屋拆遷服務(wù)工作上崗資格培訓(xùn)和后續(xù)教育等工作，不斷提高房屋拆遷服務(wù)隊伍的政治思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)工作技能，保證房屋拆遷服務(wù)工作的公正和拆遷服務(wù)工作的質(zhì)量。第四，加強內(nèi)部監(jiān)督管理，對違法核發(fā)房屋拆遷許可證、該管理的不管理、該查處的不查處、不該管的亂管等行政違法行為，要嚴肅處理，維護房屋拆遷正常秩序。

二、依法拆遷，規(guī)范服務(wù)

1、拆遷人依法進行房屋拆遷活動是保護被拆遷人合法權(quán)益的關(guān)健因素。

持證拆遷。持證拆遷的“證”，即房屋拆遷許可證。任何單位因建設(shè)需要拆遷房屋的，應(yīng)持建設(shè)項目計劃立項批準文件、建設(shè)用地規(guī)劃批準文件、建設(shè)用地批準文件和拆遷方案等資料，向拆遷主管部門提出申請，取得房屋拆遷許可證后，方可拆遷。

按證拆遷。在房屋拆遷中，拆遷人必須按照房屋拆遷許可證核定的拆遷范圍、拆遷期限進行拆遷，不得超過批準的拆遷范圍或者拆遷期限違法拆遷。確實需要調(diào)整拆遷范圍或者拆遷期限的，拆遷人應(yīng)持相應(yīng)資料，向拆遷主管部門提出申請，經(jīng)拆遷主管部門批準，重新核發(fā)房屋拆遷許可證，并重新房屋拆遷公告。

2、規(guī)范的拆遷服務(wù)行為是保護被拆遷人合法權(quán)益的重要因素。

持證服務(wù)，“動”“評”分離。從事房屋拆遷服務(wù)工作的單位必須具有房屋拆遷服務(wù)資質(zhì)，其工作人員必須具有房屋拆遷服務(wù)工作上崗資格。未取得房屋拆遷服務(wù)資質(zhì)、上崗證的單位、人員不得從事房屋拆遷服務(wù)工作。同時，應(yīng)實行拆遷服務(wù)“動遷與評估相分離”，動遷工作由具有動遷服務(wù)資質(zhì)的拆遷服務(wù)單位實施，評估工作由具有價格評估資質(zhì)的拆遷服務(wù)單位從事，各負其責。動遷單位受拆遷人委托從事動遷工作，對拆遷人負責；評估單位居中服務(wù)，如實評估，對法律負責，對評估結(jié)果承擔法律責任。不得由同一家拆遷服務(wù)單位同時進行動遷服務(wù)和價格評估工作。

中介服務(wù)，依法收費。拆遷評估是拆遷補償?shù)囊罁?jù)。為保

證房屋拆遷價格評估的公正性，拆遷人、被拆遷人不得自行評估，拆遷主管部門也不得進行房屋拆遷評估。此外，動遷單位和評估單位應(yīng)嚴格按照物價部門規(guī)定的標準向拆遷人收取動遷服務(wù)費和評估費，要堅決杜絕拆遷費用總包或者拆遷補償安置承包。拆遷服務(wù)單位與被拆遷人分同一塊蛋糕，吃虧的只能是被拆遷人。

三、標準合理，措施到位

1、符合當?shù)亟?jīng)濟狀況實際的拆遷補償安置標準是保護被拆遷人合法權(quán)益的根本所在。

房屋拆遷補償安置標準是房屋拆遷中最核心的問題，不僅關(guān)系到拆遷人和被拆遷人的切身利益，也會對當?shù)氐慕?jīng)濟建設(shè)產(chǎn)生直接影響。偏低的補償安置標準，損害被拆遷人的利益，影響社會穩(wěn)定，也造成拆遷難；偏高的補償安置標準，損害拆遷人的利益，影響招商引資，影響社會發(fā)展。

合理的拆遷補償安置標準，應(yīng)當符合當?shù)氐慕?jīng)濟狀況實際。衡量拆遷補償安置標準是否合理，這有一條，“補償費用與安置成本基本平衡”，即被拆遷人得到的房屋拆遷補償款，能夠支付同等級同面積安置房的購（建）房款；被拆遷人得到的臨時過渡費，能夠租得起一定面積的房屋。

2、落實拆遷補償安置各項措施是保護被拆遷人合法權(quán)益的關(guān)健所在。

房屋拆遷，拆遷人應(yīng)當準備齊全拆遷所需資金，按拆遷協(xié)議的約定，及時向被拆遷人支付房屋補償費、裝修補償費、地面附屬物補償費、搬家補助費、臨時過渡費等拆遷補償費用。

同時，拆遷人還應(yīng)向被拆遷人提供必要的安置措施，并根據(jù)具體安置方式，進行安置價格結(jié)算。需要拆遷人購買商品房或者建造成套住宅安置被拆遷人的，拆遷人應(yīng)準備充足的購（建）房資金，及時購買或者建造符合國家建筑規(guī)范要求的成套住宅，按時交付給被拆遷人。實行貨幣安置的，拆遷人應(yīng)按拆遷協(xié)議約定支付貨幣安置款。征用農(nóng)村集體土地房屋拆遷實行宅基地安置的，拆遷人應(yīng)協(xié)助被征地村辦理農(nóng)居點建設(shè)用地有關(guān)報批手續(xù)。

需要指出的是，許多地方把對被拆遷人的補償安置當作僅僅是拆遷人的責任，似乎與政府無關(guān)，這是一種錯誤認識。建設(shè)項目不僅給投資人帶來利潤，也給當?shù)貛黹L期的稅收和就業(yè)機會，帶來當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。政府在招商引資的同時，也要充分考慮拆遷安置工作，給被拆遷人以一定的政策扶持。如一些地方向被拆遷人提供低價商品房或者經(jīng)濟適用房，對原住房面積較小的被拆遷人實行保底安置政策，對經(jīng)濟特困戶由政府給予資金資助，建造農(nóng)村多層公寓或者提供規(guī)劃農(nóng)居點安置征用農(nóng)村集體土地中的被拆遷人等，縮小了被拆遷人補償收入與安置支出之間的差距，變“入不敷出”為“基本平衡”。既不加重拆遷人的經(jīng)濟負擔，也解決了被拆遷人的安置問題，緩解了拆遷難的矛盾。

四、依法裁決，司法救濟

1、依法調(diào)解和裁決房屋拆遷爭議是維護拆遷雙方合法權(quán)益的必要手段

在房屋拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間對拆遷補償形式、補償金額、安置人口、安置方式、安置面積、安置地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事宜有爭議，在所難免。在協(xié)商不成的情況下，申請拆遷主管部門依法裁決，是解決爭議的有效途徑，也是拆遷雙方的正當權(quán)利。

裁決工作的目的是保護合法，糾正違法，解決爭議。因此，拆遷主管部門受理拆遷爭議裁決申請后，應(yīng)查明情況，進行調(diào)解。調(diào)解中應(yīng)充分聽取雙方的陳述意見，保障爭議當事人平等行使自己的正當權(quán)利。拆遷主管部門應(yīng)認真核對資料，核實證據(jù)。對合法的主張，應(yīng)予支持，不合法的主張不予支持。做到依法、公正，適用法律平等，以法服人，以理服人。

調(diào)解無效，拆遷主管部門應(yīng)以事實為依據(jù)，以法律為準繩，及時作出裁決決定并送達爭議各方，不得拖延不辦。裁決后需要人民法院強制執(zhí)行的，實行強制執(zhí)行前，應(yīng)當依法向公證機關(guān)辦理被拆除房屋證據(jù)保全手續(xù)和拆遷補償安置款提存手續(xù)，拆遷人必須依法向被拆遷人提供過渡用房或者作出安置措施。不能因強制執(zhí)行而侵害被拆遷人的合法權(quán)益。

2、用法律武器保護自己是拆遷雙方維護自身合法權(quán)益的法律手段

1、被拆遷人認為拆遷主管部門或者拆遷人有下述違法行為的，可以用法律武器保護自己。

（1）認為拆遷主管部門違法核發(fā)房屋拆遷許可證的，可以依法申請行政復(fù)議，也可直接向人民法院。

（2）認為拆遷主管部門不履行法定監(jiān)督管理職責，對違法拆遷行為不查處，或者不依法查處的，可向該拆遷主管部門的上級行政機關(guān)或者同級人民政府投訴，也可向人民法院。

（3）認為拆遷主管部門違法裁決，或者對拆遷主管部門作出的裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可直接向人民法院。

（4）認為拆遷人有違法拆遷行為的，可以向拆遷主管部門舉報，也可向人民法院。

2、拆遷人認為拆遷主管部門行政不行為的，可以向人民法院。

3、拆遷雙方發(fā)生拆遷爭議的，可以申請拆遷主管部門裁決，也可向人民法院。

4、對于已經(jīng)超過行政復(fù)議和訴訟期限，或者法律法規(guī)明確規(guī)定不屬于行政復(fù)議和訴訟的事項，可以通過渠道，向政府和拆遷主管部門反映。

3、加強拆遷案件的審判和執(zhí)行工作是維護拆遷雙方合法權(quán)益的重要手段

人民法院受理房屋拆遷行政訴訟、民事訴訟申請后，應(yīng)依據(jù)國家《行政訴訟法》、《民事訴訟法》和房屋拆遷政策法規(guī)的具體規(guī)定，及時作出判決。拆遷主管部門申請先予執(zhí)行或者強制執(zhí)行的，人民法院應(yīng)依法作出裁定，履行執(zhí)行職能。

農(nóng)村房屋拆遷法律法規(guī)范文第5篇

關(guān)鍵詞：房屋拆遷；濫用；預(yù)防；公共利益；行政救濟

1998年6月，河南省鄭州市發(fā)生的一起住戶狀告市政府拆遷糾紛案，就是針對拆遷行為的合法性引發(fā)的。為了闡述對房屋拆遷權(quán)濫用與預(yù)防研究的現(xiàn)實意義，我們簡略介紹一下此案案情。

1998年3月，《河南商報》登載了鄭州市將興建裕達文化廣場，并將拆除鄭州市裕達國貿(mào)大廈旁邊的五幢樓房的消息。水利部水工金屬材料結(jié)構(gòu)質(zhì)量檢測中心（以下稱水工檢測中心）所購買的裕達花園17號、18號商品樓名列其中。裕達文化廣場采取政府和港資合作的方式興建，政府出資1000萬元，港資河南裕達置業(yè)有限公司出資5000萬元。此兩幢樓的住戶（水工檢測中心職工）向拆遷人"鄭州市裕達廣場工程建設(shè)指揮部"（以下稱指揮部）提出了數(shù)個問題，均未獲答復(fù)。隨后，指揮部張貼了《城市房屋拆遷公告》，正式開始拆遷。住戶認為，裕達廣場雖名為公益事業(yè)，實質(zhì)上更多是裕達公司借用政府行政手段，為改善其所有的裕達國貿(mào)大廈周邊環(huán)境從而促使其銷售和升值而進行的商業(yè)運作。住戶進而認為，政府規(guī)劃、拆遷房屋的行政行為的合法性存在問題，遂向河南省高級人民法院提起行政訴訟，狀告鄭州市人民政府、鄭州市城市規(guī)劃管理局、鄭州市拆遷辦等單位，要求撤銷其對17號、18號商品樓的拆遷決定。而市政府方面認為，裕達廣場的建設(shè)是為了改善城市投資環(huán)境、創(chuàng)建衛(wèi)生城市和園林城市而實施的城市建設(shè)的一部分，城市規(guī)劃法賦予了市政府權(quán)力，任何單位和個人必須服從人民政府根據(jù)城市規(guī)劃作出的調(diào)整用地的決定〔1〕。

顯然，房屋拆遷權(quán)是否被濫用是本案爭執(zhí)的焦點。其中，政府的拆遷行為程序是否合法以及是否為了公共利益的需要，是兩個關(guān)鍵問題。

上述案例，突出表現(xiàn)在如何評定拆遷行為在實體上和程序上都具有合法性上，即拆遷行為實體上應(yīng)符合什么標準才是合法（而不是看是否有合法的審批機關(guān)的正式批文），并應(yīng)同時履行什么樣的法律程序（不應(yīng)拘泥于現(xiàn)有規(guī)定程序）才能有效。這是一個重大理論問題，是解決拆遷權(quán)本身合法性的切入點。

一、 拆遷權(quán)實體合法的唯一標準——社會公共利益

房屋拆遷權(quán)的核心在于它的強制力，它不需被拆遷人同意就能夠產(chǎn)生法律效力。由于這項權(quán)力的行使以國家權(quán)力作為后盾并涉及私人房屋所有權(quán)的保護，因此，防止該項權(quán)力的濫用，便成為判定拆遷權(quán)行使合法性的關(guān)鍵。而為了判定拆遷權(quán)是否被濫用，應(yīng)當首先在法律上設(shè)置一個標準，用以評判一項具體的拆遷行為是否合法。這項標準就是"社會公共利益".因此，"社會公共利益"又成了評判房屋拆遷權(quán)是否合憲以及是否被濫用的唯一標準，而且在房屋強制拆遷與保護房屋所有權(quán)和土地權(quán)利的利益沖突中，也成為了十分有效的"平衡劑".

1.關(guān)于"公共利益"的涵義

盡管"社會公共利益"對房屋拆遷法律制度的設(shè)立至關(guān)重要，但我國目前迄今尚無一個統(tǒng)一的界說。不管在立法上，還是在學(xué)理解釋上，"社會公共利益"的概念都是不確定的，造成了人們認識上的偏差。這是導(dǎo)致房屋拆遷權(quán)被濫用的客觀因素。與"社會公共利益"相似的一個概念是"公共性目的".關(guān)于"公共性目的"涵義之解釋，曾經(jīng)歷了一個發(fā)展過程。為了限制土地征用權(quán)的濫用，外國的一些法院將"公共性目的"解釋為"公共的使用"，即代表公共利益的主體的使用。然而，這一解釋卻在實踐中產(chǎn)生了許多問題。如果只有代表公共利益的主體的使用才能具有"公共性目的"，那些不代表公共利益的主體就會被排除在外。而且，事實上，代表公共利益的主體的范圍在實踐中也不易明確界定。有些主體所代表的利益既有"公共利益"的成分，又有"非公共利益"的成分，這類主體是否可以進行土地征用呢？因此，各國立法和判例便開始使用"公共利益"的提法，以進一步確定土地征用權(quán)合法的標準。現(xiàn)在，大多數(shù)國家和地區(qū)的立法都認為，"公共利益"應(yīng)包括兩層涵義：一是須有公共使用的性質(zhì)，二是須有公共利益的用途。

在立法上，一些國家和地區(qū)以列舉的方式規(guī)定"公共利益"的范圍。如香港，其《收回官地條例》和《土地征用條例》同時規(guī)定，官地收回和征用土地須以"公共用途"為目的，并規(guī)定以下幾種情況的"收回"和"征用"屬于"公共用途"：（1）為使物業(yè)欠佳的衛(wèi)生情況得以改善，或重新修建經(jīng)改善了衛(wèi)生情況的居所或建筑物；（2）由于建筑物接近或連接其他建筑物，嚴重干擾空氣流通或建筑物的狀況不適合人居??；（3）與軍隊有關(guān)部門的任何用途；（4）總督會同行政局決定為公共用途的任何類別用途而作的收回或征用〔3〕。前面已經(jīng)論述過，房屋拆遷產(chǎn)生的法律后果之一是導(dǎo)致土地權(quán)利流轉(zhuǎn)給拆遷人，這也是房屋拆遷的唯一目的。因此，房屋拆遷權(quán)的合法性應(yīng)適用土地征用的合法性理論。在我國，"公共利益"的法律地位在立法中得到了確立。首先是《憲法》。該法第十條第三款規(guī)定："國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用".其次是《土地管理法》。該法第二條第二款規(guī)定，"國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用"，并同時在第58條第一款第（一）項規(guī)定，國家因為公共利益需要使用土地的，可以依法收回國有土地使用權(quán)。第三是《城市房地產(chǎn)管理法》。該法第19條規(guī)定，在特殊情況下，國家可以根據(jù)社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回出讓土地使用權(quán)。第四是《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。該條例第42條規(guī)定，在特殊情況下，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依法收回土地使用權(quán)。顯然，從憲法、法律到行政法規(guī)，"社會公共利益"都成為了征用土地、收回土地的前提條件，并且在概念使用上都是一致的。然而，在房屋拆遷立法上，這一立法宗旨卻悄然發(fā)生著變化。新《城市房屋拆遷管理條例》（已于2001年11月1日生效實施）第二條規(guī)定："在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例".事實上，該條例就未對拆遷行為本身的合法性作出任何規(guī)定。相比而言，1991年《城市房屋拆遷管理條例》第二條"凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，因城市建設(shè)的需要拆遷房屋及其附屬物的，使用本條例"的規(guī)定，將房屋拆遷的合法性界定為"城市建設(shè)需要"，卻更為明確?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第四條規(guī)定："城市私有房屋因國家建設(shè)需要征用拆遷時，建設(shè)單位應(yīng)當給予房屋所有人合理的補償……".這里的"國家建設(shè)"與前述"城市建設(shè)"不是同一個概念。何謂"國家建設(shè)"，我們力圖從現(xiàn)有立法中去尋找一個詮釋它的依據(jù)。

1999年1月1日前施行的《土地管理法》列專章規(guī)定"國家建設(shè)用地"，在第21條中對"國家建設(shè)" 作了這樣的限定，"國家為了進行經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)"，并在第22條中進一步詮釋：國家進行經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)的建設(shè)項目，只能是列入固定資產(chǎn)投資計劃或者按照規(guī)定準許建設(shè)的國家建設(shè)項目。因此，我們可以得出"并不是所有城市建設(shè)都是國家建設(shè)"的結(jié)論。對此，國家計委、原國家國土局《關(guān)于建設(shè)用地計劃管理暫行辦法》第16條規(guī)定："本辦法所稱建設(shè)用地，包括國家、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設(shè)和農(nóng)村個人建房的新建、擴建、技改項目用地以及采掘、建材等行業(yè)的生產(chǎn)用地".該條進一步解釋"國家建設(shè)用地"，"是指全民所有制和城鎮(zhèn)集體所有制單位以及上述單位同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投資興辦的聯(lián)合企業(yè)，需要的各項建設(shè)用地".根據(jù)"公共利益"的含義進行理解，國家建設(shè)行為總是以社會整體利益作為出發(fā)點的，社會整體利益本身就是"社會公共利益"，故國家建設(shè)本身就具有"公共利益"的性質(zhì)。因此，現(xiàn)行拆遷立法本身就存在不統(tǒng)一的問題，在拆遷合法性規(guī)定上，宜采用"社會公共利益需要"或者"國家建設(shè)需要"的提法，而不宜不作任何規(guī)定。這樣既可以與土地征用、土地收回實體合法性要件一致，又可避免行政法規(guī)的立法與憲法、法律不一致。無論如何，拆遷立法的違憲都是不允許或應(yīng)予糾正的。 前述案例中的建設(shè)項目，顯然屬于"城市建設(shè)需要"，應(yīng)為"國家建設(shè)用地"范疇，具有"公共利益"性質(zhì)。

2.公共利益的層次性

不同性質(zhì)國家建設(shè)拆遷，其所代表的社會公共利益的層次性是不同的，這產(chǎn)生了公共利益的層次性問題。按建設(shè)項目本身計劃審批的效力分類，可將拆遷的公共利益分為三個層次：

其一，最高層次的公共利益。它是用國家預(yù)算內(nèi)基本建設(shè)撥款進行固定資產(chǎn)投資的項目用地拆遷具有的利益層次。通常表現(xiàn)為國家重點建設(shè)工程用地，如大型機場、鐵路等工程用地。

其二，中間層次的公共利益。它是地方用國家預(yù)算內(nèi)各項機動財力安排的基本建設(shè)固定資產(chǎn)投資項目用地拆遷具有的利益層次。通常表現(xiàn)為地方各級安排的地方重點建設(shè)項目，這類用地為數(shù)不少。

其三，最低層次的公共利益。它是各地企事業(yè)單位用預(yù)算外資金、自籌資金和銀行貸款安排的基本建設(shè)項目拆遷用地具有的利益層次。通常表現(xiàn)為企事業(yè)單位利用自有資金安排生產(chǎn)和非生產(chǎn)性建設(shè)項目用地，以及人民政府批準或城市規(guī)劃統(tǒng)一安排的城市居民住宅建設(shè)用地。

上述最高層次和中間層次的公共利益建設(shè)用地拆遷，屬前述"國家建設(shè)用地"拆遷范疇，具有一般意義上的公共利益性，不會引起歧義，且得到了社會的普遍認同。而在最低層次的公共利益的建設(shè)用地拆遷中，顯然建設(shè)單位已經(jīng)多元化，已從計劃經(jīng)濟體制下純國有企業(yè)的單一主體，演變成了有集體企業(yè)、私營企業(yè)甚至外資企業(yè)參與的多個主體。國家通過這為數(shù)眾多的不同經(jīng)濟形式主體實現(xiàn)著國家的經(jīng)濟建設(shè)目的。換言之，不管是國有企業(yè)，還是集體企業(yè)、私營企業(yè)和外資企業(yè)，只要其拆遷用地一旦被納入了國家用地計劃，便成為了社會主義經(jīng)濟建設(shè)的組成部分。并且，商品經(jīng)濟體制本身也將各類所有制的企業(yè)置于了獨立核算、自主經(jīng)營和自負盈虧的生產(chǎn)者和經(jīng)營者的法人地位。因此，不管是國有企業(yè)參與的建設(shè)項目，還是其他私營、外資企業(yè)等參與的經(jīng)濟建設(shè)項目，都是以自身利益為其出發(fā)點的（在本質(zhì)上已沒有區(qū)別），并反過來以提高人民物質(zhì)文化生活水平、服務(wù)于整個社會為最終歸宿。即使是城市居民住宅建設(shè)，也以此為己任。因此，最低層次的公共利益是間接的，在以生產(chǎn)資料公有制為主體的多種經(jīng)濟成分并存的社會主義初級階段是存在的。

3.公共利益的層次對房屋拆遷權(quán)的影響

我國房屋拆遷的公共利益的層次性，最終影響著房屋拆遷權(quán)行使的基本規(guī)則，概括起來有以下三項：

其一，低層次的"公共利益"的房屋拆遷，應(yīng)當滿足并服務(wù)于高層次的公共利益的拆遷。國家計委、原國家國土局《關(guān)于建設(shè)用地計劃管理暫行辦法》第三條在編制用地計劃應(yīng)遵循的原則的第三項規(guī)定，"對各項建設(shè)用地實行統(tǒng)籌規(guī)劃，綜合平衡、保證重點、兼顧一般".原國家國土局《關(guān)于國家建設(shè)用地審批工作的暫行規(guī)定》第四條規(guī)定："建設(shè)項目用地實行計劃指標控制，首先保證國家重點建設(shè)項目……".此兩規(guī)定揭示了一個共同原則，即高層次公共利益的建設(shè)項目拆遷優(yōu)先于低層次的公共利益的建設(shè)用地拆遷高層次的公共利益建設(shè)項目拆遷用地計劃制約低層次的公共利益建設(shè)項目拆遷用地計劃。

其二，相同層次的"公共利益"的房屋拆遷計劃，無抵銷對方的效力。即同一層次的公共利益的建設(shè)需要拆遷同一處房屋時，應(yīng)以向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請的時間先后順序為準。為什么要確立這樣一項規(guī)則呢？首先，是反不正當競爭所需。如果不以這條規(guī)則作為處理應(yīng)將拆遷許可證核發(fā)給哪一個申請人的依據(jù)，將會導(dǎo)致拆遷行為本身的不公平，也易滋生腐敗。其次，房屋拆遷主管部門是拆遷審批機關(guān)，計劃、規(guī)劃以及國土部門是從其他方面對建設(shè)項目進行管理的，其對建設(shè)項目的立項審批、規(guī)劃許可以及用地批文并不能代替拆遷決定。以提交拆遷申請的先后順序作為核發(fā)拆遷許可證的事實依據(jù)，是符合房屋拆遷權(quán)的分配原則的。當然，所謂拆遷申請，還應(yīng)當包括國家規(guī)定的建設(shè)項目批準文件。最后，土地使用制度本身要求土地使用權(quán)相對穩(wěn)定，否則，就會造成同一目的層次的用地單位申請對對方進行拆遷，這對保護土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是非常不利的。

其三，公共利益的層次越低，房屋拆遷權(quán)的強制力就越弱。據(jù)此，第一類和第二類拆遷具有最完整、最強大的強制力，第三類拆遷的強制力則較弱。實踐中，第三類拆遷比第一類拆遷權(quán)更易濫用，在拆遷立法時應(yīng)制定更為嚴密的方法予以預(yù)防，包括制訂對被拆遷人更為有利的補償辦法和公平、透明的拆遷決定程序，以防止拆遷人借政府之力、打公益之名、行私利之實，并監(jiān)督拆遷主管部門公平依法行政。

二、 房屋拆遷權(quán)合法的程序要件——行政救濟

程序法與實體法一樣具有"獨立的價值".因而，在確立拆遷權(quán)本身應(yīng)當具有的實體要件后，還有必要對拆遷權(quán)行使的方式、手續(xù)等程序進行探究。

作為拆遷立法的法治化要求，法治原則理論和人權(quán)原則理論成為拆遷行政救濟的理論基礎(chǔ)。作為依法拆遷的方略，行政救濟的核心是依法辦事，并且，作為保護公民人身財產(chǎn)權(quán)的立法，必須以人權(quán)作為理論基礎(chǔ)。同時，我國《憲法》第五條規(guī)定："一切國家機關(guān)和武裝力量、各政黨和社會團體、各企業(yè)事業(yè)組織都必須遵守憲法和法律。一切違反憲法和法律的行為，必須予以追究"，"任何組織或者個人都不得有超越憲法和法律的特權(quán)".第三十三條規(guī)定："中華人民共和國公民在法律上一律平等".上述規(guī)定為我國拆遷行政救濟的設(shè)立奠定了憲法基礎(chǔ)。學(xué)者認為，房屋拆遷行政救濟的途徑，是指行政相對人的合法權(quán)益受到違法或不正當具體行政行為侵犯時，法律所提供的補救渠道和途徑。

1. 房屋拆遷行政救濟的具體措施

行政復(fù)議和行政訴訟的對象是具體行政行為，對拆遷主管部門在房屋拆遷過程中拆遷權(quán)性質(zhì)的認定，直接關(guān)系著行政復(fù)議和行政訴訟范圍的確定。將拆遷行為列為行政救濟的范圍，首先是基于房屋拆遷權(quán)的行使是具體行政行為的認識。理由主要有：其一，從職權(quán)上看，房屋拆遷權(quán)是一種由政府房屋拆遷主管部門依法行使的行政權(quán)力，具有不平等性和強制性，與拆遷主管部門依照法律法規(guī)的授權(quán)制訂規(guī)范性文件的抽象行政行為相區(qū)分。其二，房屋拆遷權(quán)是單方意思行為，不需管理相對人的合意，從而也將其與房屋拆遷立法這一抽象行政行為中的立法合意區(qū)分。第三，從結(jié)果來看，拆遷決定在外部表現(xiàn)形式上以決定、許可證等非規(guī)范性法律文件為存在方式，與抽象行政行為中的規(guī)范性文件相區(qū)分；從調(diào)整的對象來看，拆遷決定針對被拆遷人和拆遷人，可以反復(fù)適用，以區(qū)別于抽象行政行為中針對不特定人和事；從效力上看，拆遷決定針對現(xiàn)實存在的對象，以區(qū)別于抽象行政行為針對未來可能發(fā)生的不特定對象而生效。因此，按照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的意見（試行）》對"具體行政行為"的解釋，房屋拆遷決定顯然應(yīng)當屬于具體行政行為的范疇。

其次是基于房屋拆遷權(quán)的行使行為是外部行政行為的認識。所謂外部行政行為，是指拆遷主管部門對拆遷行政事務(wù)進行管理，與拆遷人和被拆遷人之間產(chǎn)生的一種行政管理行為。與外部行政行為對應(yīng)的一個概念是內(nèi)部行政行為，它是拆遷主管部門隊對內(nèi)部行政事務(wù)進行管理，與內(nèi)部管理相對人產(chǎn)生的行政隸屬關(guān)系行為，如拆遷主管部門對內(nèi)部違法違紀行為的政紀處分。

《行政復(fù)議條例》第二條規(guī)定："公民、法人和其他組織認為行政機關(guān)的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益可以依照本條例向行政機關(guān)申請復(fù)議".而該條例第九條規(guī)定的行政復(fù)議案件的范圍，包括公民、法人和其他組織認為符合法定條件申請行政機關(guān)頒發(fā)許可證而行政機關(guān)拒絕頒發(fā)，以及"認為行政機關(guān)侵犯其他人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)的案件".《行政訴訟法》第二條規(guī)定："公民、法人和其他組織認為行政機關(guān)和行政機關(guān)工作人員的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，有權(quán)依照本法向人民法院提起訴訟".該法第11條規(guī)定的行政案件的范圍，包括公民、法人和其他組織認為符合法定條件申請行政機關(guān)頒發(fā)許可證而行政機關(guān)拒絕頒發(fā)，以及"認為行政機關(guān)侵犯其他人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)的案件".因此，我們有理由認為，如果拆遷申請人依法向拆遷主管部門申請頒發(fā)拆遷許可證而拆遷主管部門拒絕頒發(fā)，或者被拆遷人認為拆遷許可證的頒布不合法從而侵犯其合法財產(chǎn)權(quán)的，都可以申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

2. 聽證程序

"聽證"一般是指在國家機關(guān)作出決定之前，給有利害關(guān)系人提供發(fā)表意見的機會，對特定事項進行置證和辯駁的程序。"聽證"是行政機關(guān)行政決定的一個階段，屬于行政程序的組成部分，不是行政程序的全過程。

我國在頒布的《行政處罰法》中引進了聽證程序，確立了聽證在行政程序中的法律地位。盡管聽證程序只局限于行政處罰決定中，但它所確立的原則無疑為我們提供了一個保護拆遷行政相對人合法權(quán)益，監(jiān)督拆遷主管部門在"社會公共利益"的實體前提下作出拆遷決定，以及規(guī)范拆遷當事人及其他人有關(guān)行為的有效方法。

按照《行政處罰法》的規(guī)定，聽證程序在下列情況下進行："行政機關(guān)作出責令停產(chǎn)停業(yè)、吊銷許可證或執(zhí)照、較大數(shù)額的罰款等行政處罰決定之前，應(yīng)當告知當事人有要求聽證的權(quán)利；當事人要求聽證的，行政機關(guān)應(yīng)當組織聽證".顯然，聽證程序有三個特征：一是階段性，即聽證只是行政處罰的一個階段，而不是處罰的全過程。二是局部性，即并不是所有行政處罰都要舉行聽證，只有對當事人的權(quán)益有較大影響的行政處罰才進行聽證。三是選擇性，即聽證不是必經(jīng)程序，主動權(quán)在于當事人。