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房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；營(yíng)銷策略；影響因素

引言隨著時(shí)代的發(fā)展，伴隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及社會(huì)需求的變化，消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)也更趨于理智，不再盲目購(gòu)房，購(gòu)買者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的量的需求以及對(duì)于整體房型的性價(jià)比的質(zhì)的要求也越來(lái)越高，面對(duì)不斷變化的形勢(shì)，如何應(yīng)對(duì)政府的政策，市場(chǎng)的變化，消費(fèi)者需求方式和需求方向的轉(zhuǎn)變以及房地產(chǎn)企業(yè)自身的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行深入的調(diào)查研究，追尋適合自身發(fā)展的完善的營(yíng)銷策略。本文旨在研究房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略影響因素，為企業(yè)營(yíng)銷策略的制定提供指導(dǎo)。

一、宏觀環(huán)境影響因素

宏觀環(huán)境是從企業(yè)與整個(gè)社會(huì)相互作用的角度來(lái)闡述市場(chǎng)環(huán)境的。PEST分析是宏觀環(huán)境分析的基本工具。它通過(guò)政治的（Politics）、經(jīng)濟(jì)的（Economic）、社會(huì)的（Society）和技術(shù)的（Technology）角度或四個(gè)方面的因素分析從總體上把握宏觀環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同樣不可避免的受宏觀環(huán)境的影響和制約。

（一）政治環(huán)境

通常情況下人們的經(jīng)濟(jì)行為受政治形勢(shì)的影響，國(guó)家制定的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略和方針政策，很大程度影響市場(chǎng)追求，改變一些資源的分配和流向，從而指引企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要指一個(gè)國(guó)家的人口數(shù)量及其增長(zhǎng)趨勢(shì)，國(guó)民收入、國(guó)民生產(chǎn)總值及其變化情況以及通過(guò)這些指標(biāo)能夠反映的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展速度。這些因素的變化直接影響企業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

（三）社會(huì)環(huán)境

社會(huì)環(huán)境指一定時(shí)期整個(gè)社會(huì)發(fā)展的一般狀況。主要包括社會(huì)道德風(fēng)尚，人口變動(dòng)趨勢(shì)，文化教育，價(jià)值觀念等。社會(huì)環(huán)境在一定程度上影響消費(fèi)者的購(gòu)買目標(biāo)、購(gòu)買方式。同時(shí)人們受教育的程度也不斷提升，觀念的改變更是社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，社會(huì)環(huán)境向著對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生利好關(guān)系的方向穩(wěn)步提升。

（四）技術(shù)環(huán)境

科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，在這個(gè)科技發(fā)展迅猛的時(shí)代，市場(chǎng)營(yíng)銷部門更要充分了解科技發(fā)展前沿動(dòng)態(tài)，抓住時(shí)代主旋律，生產(chǎn)出符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。技術(shù)進(jìn)步可創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造出有新意的差別化產(chǎn)品，滿足顧客日益增長(zhǎng)的需求。

二、行業(yè)環(huán)境影響因素

邁克爾?波特（Michael E.Porter）于1979年提出了分析企業(yè)面臨的行業(yè)環(huán)境的五力競(jìng)爭(zhēng)模型，五種力量模型在一個(gè)簡(jiǎn)便的模型體現(xiàn)不同的行業(yè)環(huán)境影響因素，作為分析行業(yè)基本競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的依據(jù)，行業(yè)環(huán)境主要包括現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)能力、潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入的能力、替代品的替代能力、供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力、購(gòu)買者的討價(jià)還價(jià)能力五個(gè)方面。這五個(gè)方面力量也構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的影響因素，這五種力量綜合起來(lái)影響著房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷策略。

三、項(xiàng)目自身影響因素

（一）產(chǎn)品因素

隨著社會(huì)的進(jìn)步，需求的提升，對(duì)產(chǎn)品的需求更多的不只是產(chǎn)品本身，而是它所附帶的附加價(jià)值。就房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，它價(jià)格昂貴，使用周期長(zhǎng)，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的期望會(huì)比一般產(chǎn)品要高，對(duì)于房地產(chǎn)購(gòu)買后的附加價(jià)值有更高的期望，這包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的周邊配套設(shè)施，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、居住后物業(yè)的服務(wù)水平等。

（二）價(jià)格因素

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特殊決定了定價(jià)策略的靈活性，因其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成本高，營(yíng)銷周期長(zhǎng)，受消費(fèi)者需求情況，供給情況及整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)要遵循科學(xué)與前瞻的原則，在成本既定的條件下，依據(jù)市場(chǎng)環(huán)境等因素適時(shí)調(diào)整定價(jià)策略，由于房地產(chǎn)投資額度大，總值高，小的價(jià)格調(diào)整也會(huì)讓消費(fèi)者有很大的心理滿足感，才能刺激需求，因此在營(yíng)銷策略組合的制定中，適時(shí)的調(diào)整價(jià)格策略是作為相對(duì)靈活且較快見(jiàn)到成效的策略。

（三）渠道因素

渠道是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者進(jìn)行產(chǎn)品轉(zhuǎn)移的媒介。一般表現(xiàn)為直銷和分銷。房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷渠道主要是建立自己的營(yíng)銷中心，一般建設(shè)在所在項(xiàng)目附近，這樣便于陪同顧客去參觀實(shí)體，同時(shí)直銷渠道可以促進(jìn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)集體的概念，直銷的效果也是最顯而易見(jiàn)的。分銷渠道主要是房地產(chǎn)商把營(yíng)銷任務(wù)分配給他人營(yíng)銷，分銷渠道的益處是可以減輕營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的壓力，弊端是無(wú)法掌控分銷商的職業(yè)素養(yǎng)和向心力。

（四）促銷因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目在制定科學(xué)的價(jià)格和選擇正確的渠道的基礎(chǔ)上，還需要通過(guò)各種溝通方式和宣傳方法，建立與消費(fèi)者聯(lián)系的平臺(tái)，把握目標(biāo)顧客。只有經(jīng)過(guò)分析為目標(biāo)顧客設(shè)定專門的有針對(duì)性的促銷活動(dòng)會(huì)比盲目開(kāi)展活動(dòng)有效果，同樣一類促銷活動(dòng)，在不同房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用效果會(huì)有不同，不能盲從其他銷量好的項(xiàng)目，要根據(jù)自身項(xiàng)目的目標(biāo)顧客群設(shè)定自己的促銷活動(dòng)，這樣才能提升顧客滿意度。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略的制定要依據(jù)宏觀環(huán)境因素、行業(yè)環(huán)境因素和項(xiàng)目自身因素綜合考慮。項(xiàng)目將如何應(yīng)對(duì)新形勢(shì)的變化，能否力挽狂瀾，如何應(yīng)對(duì)政府的政策，讓自己的企業(yè)及開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目既適應(yīng)政策調(diào)整，又能擔(dān)當(dāng)社會(huì)責(zé)任，并能可持續(xù)發(fā)展，需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強(qiáng)科學(xué)的管理，特別是營(yíng)銷策略的研究和完善，找尋最優(yōu)化的營(yíng)銷策略，進(jìn)一步打開(kāi)消費(fèi)者市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李程翔，朱小明.基于波特五力模型的國(guó)內(nèi)液壓產(chǎn)品的營(yíng)銷策略[J].流體傳動(dòng)與控制，2015（1）：6062

[2]洪立峰.如何做好房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目主題策劃[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2013（30）：278

[3]趙柯，談房地產(chǎn)服務(wù)營(yíng)銷策略，商情，2013（46）

房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文第2篇

    一、確定投資目標(biāo)

    確定投資目標(biāo)是投資規(guī)劃的起始點(diǎn),目標(biāo)設(shè)定的合理與否直接影響著投資規(guī)劃的其它環(huán)節(jié)。要確立合理的投資目標(biāo)就要對(duì)客戶信息做深入細(xì)致的分析,其主要著力點(diǎn)是客戶風(fēng)險(xiǎn)偏好分析和資金性質(zhì)分析。在對(duì)客戶各種相關(guān)信息分析的基礎(chǔ)上,提出明確的、合理的、切合實(shí)際的投資目標(biāo)。

    (一)風(fēng)險(xiǎn)偏好分析每個(gè)客戶都有自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好,這與客戶的性格、所處的生活環(huán)境等主客觀因素息息相關(guān)?？蛻麸L(fēng)險(xiǎn)偏好并不是可以簡(jiǎn)單識(shí)別的,而是需要各種量化指標(biāo)、問(wèn)卷調(diào)查來(lái)輔助判斷。理財(cái)規(guī)劃師教材中提到的客戶現(xiàn)有資產(chǎn)組合表(見(jiàn)表1),用以判斷客戶風(fēng)險(xiǎn)偏好,不失為一種好辦法,也可以通過(guò)客戶當(dāng)前成長(zhǎng)性資產(chǎn)占總資產(chǎn)百分比與公式[(100-年齡)/100]*100%進(jìn)行比較,判斷客戶風(fēng)險(xiǎn)偏好。在實(shí)際操作過(guò)程中客戶風(fēng)險(xiǎn)偏好的判定無(wú)一定論,理財(cái)規(guī)劃師應(yīng)有自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)偏好判斷的一套標(biāo)準(zhǔn),力求準(zhǔn)確判斷客戶風(fēng)險(xiǎn)偏好,只有這樣才能有的放矢地設(shè)計(jì)出符合客戶自身特點(diǎn)的資產(chǎn)配置。

    (二)資金性質(zhì)分析資金性質(zhì)分析是確定投資目標(biāo)的必要環(huán)節(jié),不同的資金性質(zhì)影響著資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)。例如客戶剩余資金在短期內(nèi)沒(méi)有消費(fèi)需求,可將其大部分資金用于長(zhǎng)期投資;客戶資金用于子女高等教育支出,越臨近支出日越應(yīng)當(dāng)采取保守的投資策略,以保證本金安全為首要前提。理財(cái)規(guī)劃師在綜合分析客戶資金安全性要求和期限要求的基礎(chǔ)上,對(duì)資金做出安全等級(jí)和期限跨度的定性判斷,為制定合理的投資目標(biāo)打下基礎(chǔ)。

    (三)投資目標(biāo)確定確定投資目標(biāo)不僅要考慮客戶的風(fēng)險(xiǎn)偏好和資金性質(zhì),還要考慮初始資金的準(zhǔn)備、未來(lái)追加資金的來(lái)源,當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的資金平均報(bào)酬率,客戶的自身素質(zhì)和家庭成員情況等各類因素,以便理財(cái)規(guī)劃師在綜合考慮影響投資目標(biāo)的各方面因素后做出定量判斷。確定投資目標(biāo)主要是解決三個(gè)問(wèn)題,即需要多少時(shí)間,達(dá)到多少收益,達(dá)成什么目標(biāo)。例如某人將十萬(wàn)元用于投資,通過(guò)十年時(shí)間,獲得十二萬(wàn)元收益,滿足未來(lái)十年養(yǎng)老需要。因此,投資規(guī)劃的目標(biāo)是直觀的、可量化的、切實(shí)可行的,它體現(xiàn)了投資規(guī)劃不同于投資的目的性。

    二、投資環(huán)境分析任何投資都離不開(kāi)具體的投資環(huán)境,脫離投資所處的環(huán)境談投資,如同空中樓閣,脫離現(xiàn)實(shí)終究會(huì)被現(xiàn)實(shí)所拋棄。理財(cái)規(guī)劃師在進(jìn)行投資前應(yīng)對(duì)投資工具的現(xiàn)在和未來(lái)環(huán)境做出合理預(yù)判,這樣才能更好的制定資產(chǎn)配置策略。以下以二級(jí)市場(chǎng)的股票交易為例,解析投資環(huán)境的分析要點(diǎn)?？蓪⒐善蓖顿Y的環(huán)境分析分為:宏觀環(huán)境分析、行業(yè)分析、微觀分析。

    (一)宏觀環(huán)境分析影響股票投資的宏觀環(huán)境主要分為國(guó)外和國(guó)內(nèi)環(huán)境,國(guó)外環(huán)境主要包括資本市場(chǎng)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)狀況、政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策和股票指數(shù)表現(xiàn)情況等,國(guó)內(nèi)環(huán)境包括國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況、政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策、主要指數(shù)(H股、B股、股指期貨)的表現(xiàn)情況和市場(chǎng)流動(dòng)性狀況等,其中宏觀經(jīng)濟(jì)政策主要包括貨幣政策和財(cái)政政策。貨幣政策通過(guò)增減貨幣供給量來(lái)調(diào)控貨幣總需求,貨幣供給量的變化和利率的調(diào)整影響信貸的規(guī)模和成本,最終導(dǎo)致各類投資數(shù)量的變化。因此,貨幣政策能直接影響市場(chǎng)走勢(shì)。財(cái)政政策是通過(guò)稅收、公債發(fā)行和支出等措施來(lái)調(diào)控社會(huì)總需求,從而間接地影響市場(chǎng)走勢(shì)。當(dāng)然,調(diào)整股票交易印花稅、過(guò)戶費(fèi)等財(cái)政政策,也將直接影響市場(chǎng)走勢(shì)。由于國(guó)內(nèi)股市是一個(gè)政策市同時(shí)也是一個(gè)資金市,如果對(duì)股市所處的宏觀大環(huán)境沒(méi)有一個(gè)清楚地認(rèn)識(shí),在宏觀環(huán)境不妙時(shí)盲目入市可能得不償失。

    (二)行業(yè)分析宏觀環(huán)境分析能使人們對(duì)市場(chǎng)的總體趨勢(shì)有一個(gè)客觀的認(rèn)識(shí),但它并不能提供具體投資領(lǐng)域和投資對(duì)象的建議。因此,必需結(jié)合行業(yè)分析和微觀分析來(lái)確定具體的投資領(lǐng)域和投資對(duì)象。行業(yè)分析主要從以下幾個(gè)方面入手:行業(yè)所處的市場(chǎng)類型;行業(yè)所處的生命周期;行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī);行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步;產(chǎn)品的更新?lián)Q代[2]和未來(lái)的市場(chǎng)容量。理財(cái)規(guī)劃師進(jìn)行行業(yè)分析的主要任務(wù)包括:解釋本行業(yè)所處的發(fā)展階段及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,分析影響行業(yè)發(fā)展的各種因素以及判定對(duì)行業(yè)的影響的力度,預(yù)測(cè)并引導(dǎo)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),判定行業(yè)投資價(jià)值,解釋行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而為投資者提供決策依據(jù)或投資依據(jù)[3]。

    (三)微觀分析微觀分析的對(duì)象是具體股票對(duì)應(yīng)的公司,是股票基本面分析的最后一環(huán),它主要分析公司的財(cái)務(wù)指標(biāo),核心競(jìng)爭(zhēng)力,未來(lái)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,產(chǎn)品的市場(chǎng)前景以及公司主要領(lǐng)導(dǎo)的綜合素質(zhì)等。其中的公司財(cái)務(wù)指標(biāo)分析又可細(xì)分為公司盈利能力分析,資產(chǎn)管理能力分析和償債能力分析等。理財(cái)規(guī)劃師通過(guò)對(duì)企業(yè)各類財(cái)務(wù)指標(biāo)的橫向和縱向比較,對(duì)公司有更全面、更深入的了解。

    三、資產(chǎn)配置

    資產(chǎn)配置是整個(gè)投資規(guī)劃中的核心環(huán)節(jié),它對(duì)具體投資實(shí)施起到提綱挈領(lǐng)的作用。資產(chǎn)配置的對(duì)象主要分為貨幣類資產(chǎn)、債券類資產(chǎn),金融衍生工具及其它,具體分類見(jiàn)圖2。理財(cái)規(guī)劃師應(yīng)熟悉各種投資工具,至少全面掌握其中的三種,能為客戶量身定做適合他們的資產(chǎn)組合。資產(chǎn)配置的核心是根據(jù)投資目標(biāo),結(jié)合投資環(huán)境,對(duì)收益和風(fēng)險(xiǎn)這對(duì)孿生兄弟做出適當(dāng)調(diào)整,關(guān)鍵是對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)投資的權(quán)重?cái)M定。在具體進(jìn)行資產(chǎn)配置時(shí),各項(xiàng)資產(chǎn)權(quán)重?cái)M定可參考已下公式:p1?q1+p2?q2+…+pn?qnLp/C(1)其中pn是第n種資產(chǎn)的期望收益率,qn是第n種資產(chǎn)的投資權(quán)重,Lp是客戶投資目標(biāo)中的期望收益,C是總投資的資金量,Lp/C是資金的期望收益率。當(dāng)有兩組以上權(quán)重組和符合以上公式時(shí),再通過(guò)以下公式進(jìn)行遴選:V=s1?q1+s2?q2+…+sn?qn(2)sn=a1?x1+a2?x2+…+am?xm其中V是該資產(chǎn)配置所承受的總風(fēng)險(xiǎn),sn是第n種資產(chǎn)所承受的風(fēng)險(xiǎn),am代表第m種可能性帶來(lái)的資產(chǎn)損失值,xm代表第m種可能性發(fā)生的概率。分別將符合(1)的權(quán)重組合代入(2),選取使V最小化的權(quán)重組合。在擬定各種資產(chǎn)的投資權(quán)重時(shí),用這種方法首先考慮的是收益,然后才是風(fēng)險(xiǎn)。也可以采用先考慮風(fēng)險(xiǎn),再考慮收益的方法來(lái)擬定各種資產(chǎn)的投資權(quán)重。具體選擇哪種方法主要考慮客戶的風(fēng)險(xiǎn)偏好,如果客戶的風(fēng)險(xiǎn)偏好是保守型,則應(yīng)先考慮風(fēng)險(xiǎn)后考慮收益;如果是進(jìn)取型的,則可先考慮收益后考慮風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然通常還可采取一種折中的辦法,即采用如下公式:K=[(p1?q1+p2?q2+…+pn?qn)?C]/(s1?q1+s2?q2+…+sn?qn)其中K代表每承擔(dān)一份風(fēng)險(xiǎn)可獲得的期望收益,可將其定義為邊際風(fēng)險(xiǎn)期望收益率。選取使得K最大化的各種資產(chǎn)投資權(quán)重組合。

    四、投資實(shí)施

    資產(chǎn)配置是投資規(guī)劃的核心是戰(zhàn)略性的、整體性的資金分配大綱,解決各種資產(chǎn)的投資權(quán)重問(wèn)題。投資實(shí)施是投資規(guī)劃中的具體執(zhí)行方式,是戰(zhàn)術(shù)性的、具體的資金運(yùn)作活動(dòng),它解決的是在什么時(shí)間、運(yùn)用多少資金、投資何種具體理財(cái)工具及何時(shí)退出等這一系列問(wèn)題。理財(cái)規(guī)劃師在投資實(shí)施的過(guò)程中主要關(guān)注資產(chǎn)的總量變化和與各類資產(chǎn)相關(guān)的環(huán)境變化,以此來(lái)對(duì)投資活動(dòng)做出適當(dāng)調(diào)整。例如當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化,階段性投資目標(biāo)獲得超預(yù)期實(shí)現(xiàn),這時(shí)可以將一定的高風(fēng)險(xiǎn)高收益資產(chǎn)向低風(fēng)險(xiǎn)低收益資產(chǎn)轉(zhuǎn)移,力求在降低總體風(fēng)險(xiǎn)的前提下,實(shí)現(xiàn)原定投資目標(biāo)。因此,投資實(shí)施的關(guān)鍵是合理控制投資工具的交易時(shí)間、交易頻率,交易規(guī)模和交易成本。各大類主要投資工具的風(fēng)險(xiǎn)收益情況見(jiàn)圖3,以下簡(jiǎn)單介紹兩種常見(jiàn)的投資工具以供參考。

    1.基金?；鹗且环N利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合理財(cái)投資方式[4],具有分散風(fēng)險(xiǎn)、高流動(dòng)性,投資起點(diǎn)低和專家理財(cái)?shù)葍?yōu)點(diǎn),是一種有效的長(zhǎng)線投資工具。根據(jù)它的投資對(duì)象,主要可以分為貨幣市場(chǎng)基金、股票型基金,債券型基金以及混合型基金。不同類型的基金對(duì)應(yīng)不同的風(fēng)險(xiǎn)和收益特征,以及現(xiàn)金流模式。理財(cái)規(guī)劃師可以根據(jù)客戶的投資目標(biāo),選擇適合客戶風(fēng)險(xiǎn)偏好,流動(dòng)性要求的基金類型。一般來(lái)說(shuō)股票型投資基金適合進(jìn)取型客戶,該類客戶風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)、投資回報(bào)要求高,在具體選擇這類基金時(shí)還要考慮諸多因素,如基金經(jīng)理的背景、投資風(fēng)格、以往的投資表現(xiàn),當(dāng)前基金的凈值、每萬(wàn)份基金獲利情況,基金投向的股票類型等。債券型基金適合保守型的投資者,風(fēng)險(xiǎn)小,收益也小。但是,任何問(wèn)題都應(yīng)相對(duì)的來(lái)看,放在長(zhǎng)期來(lái)看,比如十年,甚至更久,債券型基金的年收益率卻經(jīng)常能跑贏股票型基金。貨幣市場(chǎng)基金流動(dòng)性最強(qiáng),風(fēng)險(xiǎn)最小,當(dāng)然對(duì)應(yīng)的收益率也最低,適合對(duì)流動(dòng)性要求高的資產(chǎn)進(jìn)行配置。例如可將一部分備用現(xiàn)金用于貨幣市場(chǎng)基金投資,獲得一個(gè)相對(duì)高于銀行年利率的投資收益。理財(cái)規(guī)劃師在指導(dǎo)客戶進(jìn)行正式投資前,還應(yīng)準(zhǔn)確地計(jì)算出投資基金的相關(guān)費(fèi)用,依據(jù)資產(chǎn)配置框架適當(dāng)選擇2-4只基金進(jìn)行投資。

房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文第3篇

關(guān)鍵詞：東盛房地產(chǎn)；開(kāi)拓市場(chǎng)；營(yíng)銷策略

一、東盛開(kāi)拓連云區(qū)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析

（一）東盛房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介。江盛綜合開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東盛）成立于上世紀(jì)80年代。注冊(cè)資金近6000萬(wàn)元，公司資產(chǎn)近8億元。擁有國(guó)家一級(jí)城市綜合開(kāi)發(fā)資質(zhì)，至

2013年已經(jīng)形成了集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、工程監(jiān)理、酒店業(yè)為一體的經(jīng)營(yíng)體系，在省內(nèi)外同行業(yè)中享有較高的知名度。

（二）東盛宏觀環(huán)境分析。（1）連云區(qū)人口環(huán)境分析。第六次人口普查的數(shù)據(jù)與第五次人口普查數(shù)據(jù)相比，連云區(qū)人均住房建筑面積已達(dá)34.05平方米/人。隨著居民收入的增長(zhǎng)和對(duì)高生活質(zhì)量的渴望以及連云區(qū)港口城區(qū)的改造進(jìn)度不斷加快，房地產(chǎn)商積極投入到城市的建設(shè)之中是有很大的市場(chǎng)前景。（2）政策環(huán)境分析。2011年5月連云港市頒布了《關(guān)于加快連云港市保障性安居工程建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》提出了鼓勵(lì)社會(huì)力量參與到公共租賃房建設(shè)經(jīng)營(yíng)和管理之中，鼓勵(lì)有經(jīng)驗(yàn)和有實(shí)力的企業(yè)參與到普通住宅小區(qū)的建設(shè)和老城區(qū)改造建設(shè)之中，政府給予一定額度的優(yōu)惠，這給東盛帶來(lái)了很好的政策環(huán)境和市場(chǎng)機(jī)會(huì)。（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析。2012年連云區(qū)全區(qū)生產(chǎn)總值80億元，與2011年相比增長(zhǎng)16.2%；城市居民人均可支配收入達(dá)到24840元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到9700元，分別增長(zhǎng)14.5%、15%。（4）社會(huì)環(huán)境分析。隨著收入的增加，人們開(kāi)始為了追求高檔的住宅和改善居住環(huán)境而買房。越來(lái)越多的人開(kāi)始注重社區(qū)的綠化，房屋的布局以及物業(yè)的管理水平，人們購(gòu)買住房不再是僅僅為了居住的需要，而是越來(lái)越看重房屋所能帶給人們的身份、地位方面的象征。（5）技術(shù)環(huán)境分析。目前我國(guó)正處于低碳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加快技術(shù)的研發(fā)，將先進(jìn)的墻體保溫技術(shù)、空調(diào)新風(fēng)技術(shù)、供熱管道節(jié)能技術(shù)等等運(yùn)用到建筑之中。

二、東盛微觀環(huán)境分析

（1）東盛競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析。東盛的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、永泰房地產(chǎn)有限公司、江蘇大陸橋國(guó)際商務(wù)投資發(fā)展有限公司。這三家開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的“保利海上五月花”、“永泰山海自在”、“金海國(guó)際”分別對(duì)東盛開(kāi)發(fā)“東盛四季花城”、“龍門山莊”以及未涉及的寫字樓領(lǐng)域造成一定的市場(chǎng)沖擊。（2）東盛顧客分析。東盛的顧客政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位工作人員、私營(yíng)業(yè)主、年輕人居多。因此公司根據(jù)不同顧客需要開(kāi)發(fā)了“東盛四季花城”、“龍門山莊”、“城中閣”小區(qū)等項(xiàng)目來(lái)滿足不同階層對(duì)住房的需要。（3）東盛營(yíng)銷中介分析。東盛與外界營(yíng)銷服務(wù)機(jī)構(gòu)合作聯(lián)系較少，其主要營(yíng)銷中介為東盛營(yíng)銷策劃傳媒公司。該公司主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目的、品牌推廣、營(yíng)銷策劃等工作。

三、東盛連云區(qū)市場(chǎng)開(kāi)拓現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題

（一）東盛連云區(qū)市場(chǎng)開(kāi)拓現(xiàn)狀。（1）東盛的客戶情況。根據(jù)公司內(nèi)部資料研究顯示：“東盛四季花城”中有近八成住戶有穩(wěn)定收入，大多集中于政府機(jī)關(guān)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院等行業(yè)；“龍門山莊”高檔觀海別墅社區(qū)的住戶有近九成為當(dāng)?shù)氐乃狡髽I(yè)主、物流商、礦產(chǎn)商。（2）東盛開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位。東盛將“四季花城”定位為中高端智能化社區(qū)，主要面向中等收入人群；“龍門山莊”項(xiàng)目定位為高端別墅社區(qū)；“城中閣”小區(qū)主要面向20-30歲的年輕人。（3）東盛樓盤定價(jià)?！皷|盛四季花城”樓盤均價(jià)在6000元/平方米左右?！褒堥T山莊”根據(jù)戶型不同價(jià)格區(qū)間大概在

180-500萬(wàn)元。公司也給一次性付款的客戶給予9.8折的優(yōu)惠。（4）東盛的銷售渠道建設(shè)。東盛主要采用“自行開(kāi)發(fā)自行銷售”的方式，在各個(gè)樓盤建立售樓中心，由銷售人員直接對(duì)樓盤進(jìn)行銷售，這為公司節(jié)約了成本，降低了管理的難度，能夠?qū)崿F(xiàn)公司利潤(rùn)的最大化。（5）東盛的樓盤宣傳方式。平面媒體方面，東盛依靠當(dāng)?shù)匕l(fā)行量最大的《揚(yáng)子晚報(bào)》和《蒼梧晚報(bào)》進(jìn)行廣告的投放；戶外廣告方面，東盛通過(guò)公交站臺(tái)、廣告燈箱、巨型

LED顯示屏等途徑對(duì)樓盤進(jìn)行宣傳。

（二）東盛連云區(qū)市場(chǎng)開(kāi)拓存在的問(wèn)題。（1）忽視廉租房和高檔寫字樓市場(chǎng)。連云港市有關(guān)部門規(guī)定新開(kāi)發(fā)小區(qū)保障房配建比例由之前的3%提高至10%，鼓勵(lì)企業(yè)參與公共廉租房建設(shè)。東盛在連云區(qū)開(kāi)發(fā)寫字樓方面還是空白，僅僅在新浦區(qū)開(kāi)發(fā)了這一項(xiàng)目，對(duì)于東盛這種資金雄厚的企業(yè)應(yīng)該及時(shí)搶占寫字樓市場(chǎng)。（2）低碳建筑開(kāi)發(fā)不到位。東盛的低碳建筑開(kāi)發(fā)還是停留在較低的層面，其采用的集中供暖系統(tǒng)雖然在一定程度上減少了使用空調(diào)對(duì)臭氧層的破壞，但是住戶開(kāi)通暖氣成本較高，造成了這套供暖系統(tǒng)的利用率不高。（3）定價(jià)忽視不同時(shí)期市場(chǎng)變動(dòng)及競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響波動(dòng)程度較大，房地產(chǎn)企業(yè)不能僅僅為了利潤(rùn)最大化而忽略了市場(chǎng)上價(jià)格的變化情況，同時(shí)樓盤銷售在不同的時(shí)期市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的需求程度是不同的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在價(jià)格上做適度的調(diào)整。（4）自行銷售為主，委托合作不充分。東盛采用將銷售部門員工分派到各個(gè)售樓中心的方式進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)樓盤銷售工作。采用這種方式雖然能節(jié)約成本、便于管理，但是影響了銷售的速度，導(dǎo)致公司資源的分散。（5）宣傳方式陳舊，售前服務(wù)意識(shí)薄弱。東盛主要采用傳統(tǒng)的人員促銷和在電視、報(bào)紙上投放廣告，內(nèi)容比較單一，形式不夠新穎。比較難吸引年輕群體。

四、東盛連云區(qū)市場(chǎng)開(kāi)拓策略的改進(jìn)建議

（一）搶占廉租房和高檔寫字樓市場(chǎng)份額。（1）投身廉租房建設(shè)。在當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高的情況下，廉租房的建設(shè)直接關(guān)系民生。東盛應(yīng)加入到廉租房建設(shè)之中。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè)廉租房，獲得政府政策優(yōu)惠，縮小建設(shè)商品房與廉租房之間的利潤(rùn)差距。（2）進(jìn)軍高端寫字樓市場(chǎng)。對(duì)于東盛來(lái)說(shuō)，其在新浦區(qū)開(kāi)發(fā)的寫字樓-陽(yáng)光大廈為公司開(kāi)發(fā)積累了經(jīng)驗(yàn)。東盛可以通過(guò)對(duì)連云區(qū)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)研之后有針對(duì)性的開(kāi)發(fā)高端寫字樓項(xiàng)目，從而彌補(bǔ)在這一領(lǐng)域的空白，促進(jìn)公司的多元化發(fā)展。

（二）積極營(yíng)造低碳環(huán)保社區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)低碳節(jié)能建筑是有時(shí)俱進(jìn)的體現(xiàn)。東盛應(yīng)該抓住這一機(jī)遇，在連云區(qū)率先開(kāi)發(fā)低碳環(huán)保的住宅項(xiàng)目。通過(guò)采用保溫墻體、加大對(duì)住宅自然通風(fēng)的設(shè)計(jì)、采用陽(yáng)光遮擋技術(shù)、太陽(yáng)能發(fā)電等措施積極營(yíng)造低碳節(jié)能社區(qū)。

（三）價(jià)格制定多元化。對(duì)于東盛開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目可以采用低價(jià)、中價(jià)、高價(jià)策略。低價(jià)策略主要用在一些檔次比較低，面向收入水平較低的消費(fèi)者的樓盤，比如“城中閣小區(qū)”。中價(jià)策略可以用在一些大規(guī)模的中高端社區(qū)，主要面向中、高收入水平消費(fèi)者，比如“東盛四季花城”。高價(jià)策略可以運(yùn)用到“龍門山莊”這類樓盤。這類樓盤競(jìng)爭(zhēng)者較少，即使高價(jià)策略也不會(huì)打消購(gòu)房者的積極性。

（四）充分利用互聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)商。專業(yè)商能幫助公司擴(kuò)展?fàn)I銷網(wǎng)絡(luò)體系，擴(kuò)大市場(chǎng)目標(biāo)提供更準(zhǔn)確地市場(chǎng)信息；因此東盛可以通過(guò)商的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)來(lái)擴(kuò)展市場(chǎng)；同時(shí)積極培養(yǎng)公司內(nèi)部的專業(yè)銷售人員，加快客戶數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，積極推進(jìn)成立專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研部門，從而防止過(guò)分依賴房產(chǎn)商。

（五）改善促銷方式，提升售前服務(wù)水平。售前服務(wù)的重點(diǎn)就是要讓顧客充分了解自己購(gòu)買的產(chǎn)品，產(chǎn)生購(gòu)買的欲望。東盛可以提供有特色的售前服務(wù)，比如建立客戶體驗(yàn)中心，使顧客能夠參與到從房屋的建造一直到房屋的裝修中，使得客戶對(duì)樓盤的建筑材料，建筑設(shè)計(jì)，空間布局等等有更加詳細(xì)的了解。

綜上所述，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)峻的形勢(shì)下，房地產(chǎn)公司不能繼續(xù)走傳統(tǒng)的老路去盲目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)需要的是更加冷靜理性的對(duì)市場(chǎng)做出判斷，以消費(fèi)者需求為中心，開(kāi)發(fā)有特色的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有針對(duì)性的開(kāi)拓市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文第4篇

(一)企業(yè)發(fā)展的宏觀環(huán)境分析:

1、人口環(huán)境:伴隨著南昌市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展,越來(lái)越多的人也掀起了購(gòu)房的熱潮.簡(jiǎn)單的考察以下購(gòu)房人群的年齡結(jié)構(gòu).20-45歲的人群占整個(gè)市場(chǎng)的80%,這種人群的消費(fèi)觀念新潮,對(duì)設(shè)計(jì)理念的要求新穎.這在某種程度上已經(jīng)給我們公司目標(biāo)市場(chǎng)做了導(dǎo)向.2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境:南昌的消費(fèi)水平可見(jiàn)一斑,從多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,南昌的經(jīng)濟(jì)是呈現(xiàn)快速進(jìn)步的,當(dāng)然還有一點(diǎn)我們應(yīng)該注意的是在南昌購(gòu)房的人群外來(lái)戶也占一定數(shù)額.(這些人要么有錢真心求購(gòu),要么抄房)(二)同行業(yè)的環(huán)境分析:

我們公司的定位是管理型的企業(yè),想要?jiǎng)?chuàng)造自己的品牌形象,相對(duì)于其他的公司我做了一個(gè)簡(jiǎn)單的環(huán)境分析供參考:劣勢(shì):

因素:沒(méi)有形成一定的品牌效應(yīng),影響力不夠.資金實(shí)力遜色.啟示:及早建立自己的品牌,加大宣傳力度,爭(zhēng)取市場(chǎng)部的業(yè)務(wù)量.

解決方案:

創(chuàng)建市場(chǎng)部,市場(chǎng)部人員在小區(qū)的宣傳尤為重要，要做出企業(yè)形象出來(lái)，勢(shì)必要在大眾的口味上做到積極應(yīng)恰，始終以人的積極性為管理的核心和動(dòng)力，細(xì)節(jié)決定成敗，服務(wù)貫徹追蹤。

啟示:加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳，注重對(duì)員工績(jī)效水平的考核，注重對(duì)員工的尊重.威脅:

房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文第5篇

論文關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略發(fā)展,行業(yè)分析,商務(wù)中心

目錄

緒論.............................................................................1

第一章上海阿波羅大廈有限公司概述.

..............................................9

1．1公司發(fā)展歷程..........................................................9

1．2公司現(xiàn)狀..............................................................4

1．3公司面臨問(wèn)題與挑戰(zhàn)....................................................7

第二章

公司外部環(huán)境分析

.........................................................8

2．1宏觀環(huán)境分析..........................................................8

2.1.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境...........................................................8

2.1.2政治環(huán)境...........................................................9

2.1.3技術(shù)環(huán)境...........................................................9

2.1.4社會(huì)、文化、人口與地理環(huán)境........................................10

2．2商務(wù)中心行業(yè)環(huán)境分析.................................................10

2.2.1商務(wù)中心的定義....................................................10

2.2.2商務(wù)中心行業(yè)的技術(shù)特徵............................................11

2.2.3商務(wù)中心行業(yè)的經(jīng)濟(jì)和生命周期......................................17

2.2.4波特五力競(jìng)爭(zhēng)模型分析..............................................23

2．3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析.....................................................28

2.3.1雷格斯（Regus）...................................................28

第三章

公司內(nèi)部環(huán)境分析

........................................................30

3．1產(chǎn)品與技術(shù)分析.......................................................30

3.1.1產(chǎn)品線............................................................30

3.1.2新點(diǎn)開(kāi)發(fā)能力......................................................32

3.1.3產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力......................................................32

3.1.4服務(wù)質(zhì)量控制能力..................................................33

3．2市場(chǎng)與運(yùn)營(yíng)分析.......................................................33

3.2.1細(xì)分市場(chǎng)分析......................................................33

3.2.2市場(chǎng)研發(fā)能力......................................................33

3.2.3運(yùn)營(yíng)管理能力......................................................34

3.2.4商業(yè)模式..........................................................34

3．3公司財(cái)務(wù)分析.........................................................34

3．4公司文化與人力資源分析...............................................35

3.4.1公司文化..........................................................35

3.4.2人力資源概況......................................................36

3.4.3組織管理問(wèn)題......................................................37

第四章

公司SWOT分析

...........................................................38

4．1公司的機(jī)會(huì)與威脅.....................................................38

4.1.1潛在機(jī)會(huì)（O）分析.................................................38

4.1.2潛在威脅（T）分析.................................................38

4．2公司的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì).....................................................39

4.2.1公司優(yōu)勢(shì)（S）分析.................................................39

4.2.2公司劣勢(shì)（W）分析.................................................39

4．3SWOT矩陣.............................................................40

4.3.1公司SWOT矩陣......................................................40

第五章

公司戰(zhàn)略實(shí)施措施.

.......................................................43

5．1確定戰(zhàn)略.............................................................43

5．2優(yōu)化組織結(jié)構(gòu).........................................................45

5．3加強(qiáng)開(kāi)發(fā)延伸性產(chǎn)品...................................................47

5．4強(qiáng)化人力資源管理.....................................................48

5．5積極收購(gòu)與兼并.......................................................51

結(jié)束語(yǔ)..........................................................................52