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房改政策范文第1篇

1、據(jù)有關(guān)房改房銷售購買辦法規(guī)定，在市政府作出的居民家庭中低收入標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定辦法之前，居民個人購買房改房需憑本市城鎮(zhèn)居民常住戶口卡、居民身份證直接到開發(fā)建設(shè)單位辦理買房手續(xù)，也可以到本市住房資金管理中心和各商業(yè)銀行申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款，但必須憑登記過的房改房預(yù)售(買賣)合同，到項(xiàng)目所在地房屋土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。

2、房改房政策規(guī)定房改房購買條件：已取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證；出售、抵押、交換的，已按標(biāo)準(zhǔn)價或成本價付清房款；交換、贈與的，已按成本價付清房款；已交納應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e價款；已按規(guī)定交納國有土地使用權(quán)出讓金的1％。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

房改政策范文第2篇

關(guān)鍵詞：廣州；廉租房；政策

中圖分類號：文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2008）11-0084-02

1 廣州廉租房政策效果評價

1.1 社會公平效果評價

根據(jù)廣州的具體情況，廉租房保障范圍由雙特困戶擴(kuò)大至低收入困難群眾，在其發(fā)展歷程中采取逐步擴(kuò)大保障范圍的政策發(fā)展措施，逐步擴(kuò)大施政對象政策收益機(jī)會范圍，逐步在過程中實(shí)現(xiàn)縱向公平。而在橫向公平實(shí)現(xiàn)方面，廣州市 2005年登記在冊的5643戶人均居住面積不足10平方米的雙特困戶，僅余的3000戶也在2007年11月28號下午進(jìn)行的搖珠分房中全部獲得廉租房，其過程較好的實(shí)現(xiàn)了機(jī)會均等及橫向公平。但在實(shí)際過程中也忽視了非廣州戶口的其他低收入弱勢群體的政策公平實(shí)現(xiàn)。許多非廣州戶口低收入住房困難戶因?yàn)榱夥空呱暾垪l件戶籍規(guī)則的限制造成政策收益機(jī)會的不均等。

1.2 效率評價

運(yùn)用垂直效率、水平效率和運(yùn)作效率三項(xiàng)評價指標(biāo)可分別對廣州廉租房政策的執(zhí)行力、作用力及成本收益比較進(jìn)行評價。垂直效率的計(jì)算公式為：垂直效率（Ev） =為施政對象社會階層帶來的利益/為社會各階層帶來的利益總和，它反映了政策能否容易作用到政策對象。水平效率的計(jì)算公式為：水平效率（Eh1）=施政對象社會階層中的受益人數(shù)/施政對象階層的總?cè)丝?，它體現(xiàn)了在政策覆蓋的所有作用對象內(nèi)部的作用均勻度和作用力度。運(yùn)作效率的計(jì)算公式為：運(yùn)作效率（E0）=施政對象獲得的利益/政府投入，它體現(xiàn)了政府干預(yù)下的操作相對于市場化運(yùn)作的效率高低。

本文通過計(jì)算政策受益人群在無政策情況下所要付出的買房成本和有政策情況下所要付出的租房成本之間的總成本差額來計(jì)算政策為為施政對象社會階層帶來的利益。考慮到廉租房政策的施政對象社會階層，買房成本以2007廣州十區(qū)平均最低房價為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。由此可得，施政對象買房成本=2007廣州十區(qū)平均最低房價×基本需求住房面積+住房貸款利息+居住住宅貶值-養(yǎng)護(hù)成本-升值收益=［（6155+5933+5408+5619+3434+3354+4586+4497+4394+3759+3975+3628）/12×60］+［ 4253 ×12×5-223710］-15×12×5=223710+31470-900=254280（元）。而租房成本=資金成本+貶值成本 +養(yǎng)護(hù)成本+生活成本=1×60×12×5+0.7×8601×5+15×12×5+500×12×5=3600+30105+900+3000=37605（元）。則可得：

廣州廉租房政策為施政對象社會階層帶來的利益=（買房成本-租房成本）×受益戶數(shù)=（254280-37605）×5643=1222697025（元）。根據(jù)廣州市政府頒布的數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段入住廉租房的廣州市民共有5643戶，而平均家庭人口以4人/戶的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的話，可得施政對象社會階層中的受益人數(shù)=4×5643=22572（人）。施政對象階層的總?cè)丝冢?×17726=70904（人） 。政府在1998年至2007年，廣州共投入城鎮(zhèn)廉租住房保障資金19.3432億元。

（1）政策執(zhí)行力評價。

根據(jù)廣州廉租房政策的具體規(guī)定，所有符合條件的購房家庭享受政策利益，不符合條件的購房家庭無法享受。所以可得廣州廉租房政策垂直效率（Ev ）=為施政對象社會階層帶來的利益/為社會各階層帶來的利益總和=1。2007年11月28日下午，廣州舉行了近年來第一次大規(guī)模搖珠分配廉租住房活動，3000多戶雙特困家庭將通過搖珠分配到新社區(qū)廉租住房，12月起便可陸續(xù)安排入住。至此，廣州2005年在冊的5643戶雙特困戶住房問題將全部得到解決。由此可見，修訂了廉租房保障范圍和保障標(biāo)準(zhǔn)后，廣州是目前全國廉租房保障范圍最大、保障標(biāo)準(zhǔn)最高的城市之一。

（2）政策作用力評價。

廣州廉租房政策水平效率（Eh1）=施政對象社會階層中的受益人數(shù)/施政對象階層的總?cè)丝?22572/70904 =0.318=31.8%。計(jì)算結(jié)果反映出廣州廉租房政策在作用力方面主要存在以下兩個問題:

第一，覆蓋面小, 保障范圍狹窄。上式最終計(jì)算結(jié)果為31.8%，反映出政策覆蓋面還很有局限，政策受益人數(shù)只占政策目標(biāo)階層總?cè)藬?shù)三分之一，保障范圍比較狹窄。根據(jù)目前的規(guī)定和各地的做法，廣州廉租住房的分配對象主要是具有城市戶口的雙困難戶家庭，即滿足低保條件同時人均居住面積低于某一標(biāo)準(zhǔn)的家庭。這種比較狹窄的范圍規(guī)定，從廣州居民當(dāng)前的居住情況看，這一保障范圍無疑是十分狹窄的。

第二，忽視外來弱勢群體施政對象。受益人數(shù)比例之所以小，與廣州廉租房政策申請條件限制有很大關(guān)系。隨著社會的轉(zhuǎn)型，廣州打工者、民工是一個不可忽略新的住房弱勢群體。這個群體的形成不但有歷史的因素，而且在中國這個二元結(jié)構(gòu)的社會，隨著城市化進(jìn)程的加快，這個群體還將不斷地?cái)U(kuò)大。如果不對他們的住房問題給以充分的重視，將給城市的發(fā)展帶來不小的沖擊，而問題不及早地得到解決，拖的越久，所付出的代價也將越大。

1.3 政策成本/收益比較評價

廣州廉租房政策運(yùn)作效率：E0=施政對象獲得的利益/政府投入=1222697025/1934320000=0.632=63.2%計(jì)算結(jié)果反映出廣州廉租房政策在成本收益方面主要存在以下兩個問題:

第一，資金投入不足, 難以發(fā)揮政策優(yōu)勢。上式直接反映了廣州政府在廉租房政策實(shí)行過程中的資源利用率，但也從一個側(cè)面反映了政府資金投入不足。在努力提高投入效率的同時，應(yīng)該加大政策投入，以獲得更大的政策收益。就廣州政府方面而言，雖然《廉租住房保障資金管理辦法》已于2008年1月1日開始實(shí)施，并明確規(guī)定廉租住房保障資金的來源包括8個方面。但是，資金如何有效到位以及是否能真正到位，是廣州政府需要解決的一大難題。在這種情況下，廣州政府要做到“發(fā)現(xiàn)一戶、解決一戶，當(dāng)年新增、當(dāng)年解決”，有限的資金是難以發(fā)揮有效作用的。

第二，施政對象額外成本較高。上式中的分子施政對象所獲得的利益與其政策成本成反比。目前廣州不少廉租房遠(yuǎn)離市區(qū)，各項(xiàng)生活配套不全，要額外增加物業(yè)費(fèi)和交通費(fèi)等等，導(dǎo)致施政對象額外成本增加，進(jìn)而致使政策收益減小。截至2008年4月1日，3148戶搖珠分得廉租房的雙特困戶中，還有900多戶沒有搬入新社區(qū)。三個新社區(qū)中，只有同德圍新社區(qū)幾乎全部入住，金沙洲新社區(qū)有800多戶沒有入住，大塘新社區(qū)還有100戶左右沒有入住。而一部分雙特困戶因?yàn)樨?fù)擔(dān)不起物管費(fèi)、租金，以及因交通費(fèi)、伙食費(fèi)等生活成本增加，無奈放棄入住新社區(qū)。

1.4 政策穩(wěn)定性評價

對廣州廉租房政策的穩(wěn)定性評價主要是對其調(diào)控房價的效果進(jìn)行評價。在運(yùn)用房地產(chǎn)市場均衡的四象限模型分析的時候，我們發(fā)現(xiàn)，存在廉租房下的房地產(chǎn)市場下，均衡。如果政府建成一批廉租房,并提供必要的租金補(bǔ)貼投入房地產(chǎn)市場,使需求曲線向左下方移動，導(dǎo)致使用市場租金下降，同樣資產(chǎn)市場價格也下降。根據(jù)房地產(chǎn)價格公式P=R/I,R下降，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。如圖1所示。

2 廣州廉租房政策改進(jìn)建議

2.1 逐步擴(kuò)大廉租房政策覆蓋范圍，切實(shí)實(shí)現(xiàn)社會公平

按照國際通行標(biāo)準(zhǔn)，占城鎮(zhèn)人 13.20％ 的低收入群體應(yīng)納入到廉租房制度的保障范圍中。目前廣州市廉租房適用對象僅限于擁有城市戶口而且住房困難的低收入人群，這一范圍相對于當(dāng)前廣州市社會人口比例狀況無疑是非常狹窄的。而廣州擁有農(nóng)村戶口和非廣州市戶籍的打工流動群體已經(jīng)成為了廣州市人口重要的組成部分，他們當(dāng)中相當(dāng)一部分住房困難的問題日益突出。以戶籍制度為基礎(chǔ)的廉租房政策，無疑將這部分人群排除在保障范圍之外。政府應(yīng)當(dāng)逐步擴(kuò)大廉租房政策體系的覆蓋范圍，實(shí)現(xiàn)政策的去地方化，切實(shí)實(shí)現(xiàn)政策的社會公平性。

2.2 使廉租房政策成為宏觀調(diào)控的有力手段，加大財(cái)政投入，提高社會效率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

政府在現(xiàn)階段應(yīng)當(dāng)逐步提高廉租房建設(shè)投入在財(cái)政支出所占比例，合理規(guī)劃，不斷加大廉租房投入以滿足日益增長的住房需求。同時在政策實(shí)施過程中逐步提高社會效率，將廉租房政策作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的有力杠桿，通過廉租房的建設(shè)全面促使就業(yè)機(jī)會增加、抑制房價上漲、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。

2.3 廉租房政策資金來源渠道面向市場，實(shí)現(xiàn)多元化的商業(yè)融資方式

廣州市廉租房建設(shè)在加大政府投入的同時，應(yīng)當(dāng)促進(jìn)制度創(chuàng)新，在堅(jiān)持以政府財(cái)政為主體的基礎(chǔ)上，拓寬資金籌措方式，實(shí)現(xiàn)資金來源多元化，確保政策資金來源：（1）借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，通過優(yōu)惠政策措施吸引民間資金，使廉租房建設(shè)引入民營企業(yè)參與；（2）采用BOT模式，使廉租房建設(shè)運(yùn)作市場化，促進(jìn)建設(shè)質(zhì)量和效率的提高；（3）通過在金融市場和證卷市場引入公債和住房卷等融資方式解決資金來源問題；（4）征收社會保障稅。

2.4 不斷改善廉租房規(guī)劃建設(shè)工作，建設(shè)節(jié)能省地型廉租房，確保房源充足

廉租房的選址布局應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理，實(shí)現(xiàn)廉租房和商品房、市區(qū)與郊區(qū)的合理配置，要充分考慮居民的生活交通條件等，避免“貧民窟”等現(xiàn)象的出現(xiàn)。政府可將已達(dá)不到社會住房標(biāo)準(zhǔn)的老城區(qū)住房改造成廉租房，這樣不僅降低建設(shè)成本，也促使居民的生活更為便利。廉租房單套面積控制在50平方米以下，降低居民租借成本。鼓勵實(shí)施節(jié)能省地型廉租房建設(shè)項(xiàng)目，優(yōu)化資源配置。

2.5 加強(qiáng)廉租房政策監(jiān)管體系的建設(shè)，建立信用機(jī)制，促進(jìn)法律法規(guī)的完善

在政策體系內(nèi)建立健全的監(jiān)管機(jī)制，實(shí)現(xiàn)管理和監(jiān)督的分離。建立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對政府廉租房的行政操作進(jìn)行全面的監(jiān)督，促使政務(wù)公開透明化。建立全面的廉租房個人信用檔案，保障政策實(shí)施過程的公平公正。另外，逐步完善廉租房政策的法律建設(shè)工作。

參考文獻(xiàn)

房改政策范文第3篇

關(guān)鍵詞:改革開放;研究生教育;調(diào)整;政策

我國1978年恢復(fù)研究生招生，1980年我國提出《中華人民共和國學(xué)位條例》才正式建立學(xué)位制度，對學(xué)士、碩士、博士等詳細(xì)規(guī)定。［1］我國研究生教育研究的節(jié)點(diǎn)是改革開放后，本文從這個節(jié)點(diǎn)開始，展開我國研究生教育的政策分析。

一、研究生教育的招生規(guī)模擴(kuò)展迅速

1998年教育部制定《面向21世紀(jì)教育振興行動計(jì)劃》中提出“研究生在校規(guī)模應(yīng)有較大增長”。隨后《關(guān)于2000年全國研究生招生計(jì)劃通知》，就研究生規(guī)模問題進(jìn)行了規(guī)定。2000年，我國研究生在學(xué)規(guī)模明顯擴(kuò)大，比上一年度增長29．8%，此后到2013年，研究生在學(xué)規(guī)模環(huán)比增長都在20%以上。從此，快速增長的規(guī)模成為這段時間我國研究生教育的重要特征。

二、研究生教育是分層次的

研究生教育的重點(diǎn)是碩士教育。1《中華人民共和國學(xué)位條例》強(qiáng)調(diào)研究生教育質(zhì)量，博士授予要求嚴(yán)于碩士，重點(diǎn)放在了碩士層次。從教育部發(fā)表的《全國教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)》數(shù)據(jù)顯示，從2002年到2013年，我國研究生招生規(guī)模從20．26萬上升到61．14萬人，增長40．88萬人，3．01倍。其中碩士招生人數(shù)從16．43萬上升到54．09萬，增長了37．66萬人，3．29倍。博士招生規(guī)模翻了一倍。［3］。研究生的招生規(guī)模在不斷擴(kuò)大，但是碩士的規(guī)模擴(kuò)大的更快。

三、研究生教育學(xué)科劃分更趨于合理

學(xué)科結(jié)構(gòu)合理分層。1981年，《中華人民共和國學(xué)位條例暫行辦法》出臺，我國高等教育的學(xué)位按哲學(xué)、教育學(xué)、理學(xué)等10個學(xué)科門類授予學(xué)位。1996年國務(wù)院“學(xué)科專業(yè)目錄”重新修訂，增減并整合了一些學(xué)科后，一級學(xué)科72個，二級學(xué)科654個。我國研究生教育逐步建立比較完整學(xué)科體系。

四、研究生教育類型偏向于多元化

1981年學(xué)位委員會上首次提出拓寬研究生培養(yǎng)路徑，發(fā)展專業(yè)型人才。［4］1992年《建筑學(xué)專業(yè)碩士學(xué)位方案》出臺，正式設(shè)置2個專業(yè)碩士學(xué)位。［5］隨后出臺了《關(guān)于學(xué)位與研究生教育改革和發(fā)展的若干意見》完善專業(yè)學(xué)位制度，我國對應(yīng)用型人才的培養(yǎng)越來越重視。就學(xué)位類型，可分為學(xué)術(shù)型和專業(yè)型學(xué)位，專業(yè)學(xué)位可分全日制、在職、半脫產(chǎn)等形式。

五、研究生教育更加注重區(qū)域均衡問題

1993年《中國教育改革和發(fā)展綱要》出臺，我國開始實(shí)施“211工程”重點(diǎn)建設(shè)一批高校和學(xué)科。在后期的“211工程”高校目錄調(diào)整中也對中西部地區(qū)的高校予以了適當(dāng)?shù)恼疹?，采取了“一對一”對口幫助的形式，這時期研究生政策已注意研究生教育區(qū)域均衡問題。六、總結(jié)我國研究生教育在層次、學(xué)科、區(qū)域等方面穩(wěn)步發(fā)展。研究生教育還存在著一些問題，我國有必要從政策角度進(jìn)一步調(diào)整研究生教育，從政策的內(nèi)容、執(zhí)行等方面改進(jìn)。(作者單位:浙江大學(xué))基金項(xiàng)目:教育部人文社科一般項(xiàng)目規(guī)劃基金《專業(yè)學(xué)位研究生教育的適切性研究》;項(xiàng)目編號:13YJA880073

參考文獻(xiàn):

［1］余云珠．教育碩士專業(yè)學(xué)位培養(yǎng)的歷史、現(xiàn)狀與問題研究［D］．福建師范大學(xué)，2007．

［2］本章節(jié)數(shù)據(jù)來源于:教育部歷年統(tǒng)計(jì)年鑒;教育部網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù);中國學(xué)位與研究生教育信息分析報(bào)告．

［3］本章節(jié)數(shù)據(jù)來源于:教育部歷年統(tǒng)計(jì)年鑒;教育部網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù);中國學(xué)位與研究生教育信息分析報(bào)告．

［4］陳靜．我國專業(yè)學(xué)位研究生教育發(fā)展問題研究．［D］．［博士學(xué)位論文］．西南大學(xué)，2013(6)．

房改政策范文第4篇

[關(guān)鍵詞] 房產(chǎn)稅 調(diào)控 政策

中國房價同比增長率自2008年以來呈“U型”趨勢(如圖1)。2008年由于受到次貸危機(jī)所引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響,房價從2008年年初的近12%一直下滑至2009年3月的負(fù)增長,而后隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,房價開始反彈上升,上漲勢頭明顯強(qiáng)于下跌趨勢,未到一年增長率就已恢復(fù)到前期水平。

圖1 2008年以來中國房價走勢

面對當(dāng)前房價的非理性上漲,中央與地方政府相繼出臺調(diào)控政策,但實(shí)踐證明,各種舉措并未在遏制房價過快上漲中有明顯作用。因此,本文將從房產(chǎn)稅角度闡述其對房價調(diào)控的影響,并以此提出房產(chǎn)稅改革勢在必行(居于高位的房價為其改革提供了環(huán)境基礎(chǔ));在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步分析當(dāng)前房產(chǎn)稅條例存在的問題以及這些不足對房價的影響;最后,針對當(dāng)前的問題提出改革的方法和政策建議以及改革對房價的影響。

一、房產(chǎn)稅及其對房價調(diào)控的影響

中國自1986年出臺《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》至今,由于條例所存在的問題而導(dǎo)致其在稅法中的地位極其微弱,由此可知房產(chǎn)稅在調(diào)控房價中所起的作用。

按照國際現(xiàn)行做法,房產(chǎn)稅以不動產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅等稅種的形式對房產(chǎn)稅納稅人實(shí)行比例征收。首先,從征收范圍上看,房產(chǎn)稅覆蓋經(jīng)營性與非經(jīng)營性房產(chǎn),對整個國家層面的房價都有抑制作用;其次,從納稅對象來看,以房產(chǎn)所有權(quán)為主,所有者派生權(quán)利為輔的全面征收將在一定程度上遏制逃稅行為,管控稅源,從源頭上穩(wěn)定房價波動;再次,從稅基計(jì)算依據(jù)來看,以公允價值為房價計(jì)稅基礎(chǔ)的比例稅具有及時性與時效性的優(yōu)勢,能從價格有效性上對實(shí)時調(diào)整房價起重要作用。

綜上所述,完善的房產(chǎn)稅能從征收范圍、納稅對象、稅基等方面遏制房價上漲,減少房價波動。

二、房產(chǎn)稅現(xiàn)狀及其對房價的影響

中國現(xiàn)行的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡稱“條例”)出臺已有近25年之久,但隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展,城市化進(jìn)程的加快,這一條例并未發(fā)生重大修改(僅于2008年廢止《城市房產(chǎn)稅暫行條例》并將其征稅對象納入《條例》),可見其已不能適應(yīng)當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)情況,對房價的影響程度也隨之逐漸削弱。下文將分析《條例》及稅收管理中的存在不足及其對房價的影響。

1.房產(chǎn)稅征收范圍的局限性

《條例》規(guī)定了房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,且房產(chǎn)用途為營業(yè)性質(zhì)。該規(guī)定有兩處不足:其一,房產(chǎn)稅征收范圍限定在城市為主的區(qū)域。當(dāng)前城市化進(jìn)程的加快,已使部分農(nóng)村或城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)房產(chǎn)開發(fā)納入城市范圍,城市經(jīng)營性企業(yè)已把廠房等遷至農(nóng)村,因此,原規(guī)定不僅會使部分稅源流失,而且會失去對城市范圍以外的房價調(diào)控能力。其二,房產(chǎn)稅不在非營業(yè)用的個人房產(chǎn)上征收。2009年年初以來房價上漲以及房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的捂盤惜售等現(xiàn)象主要還是出現(xiàn)在自用性房產(chǎn)上。雖然房產(chǎn)交易營業(yè)稅能在一定程度上減輕個人住房的投機(jī),但會由于預(yù)售等變相投機(jī)行為使得營業(yè)稅的作用大大減弱。因此,從流量上使用營業(yè)稅控制房價上漲的作用很微弱,此時房產(chǎn)稅能在存量上起到補(bǔ)充的作用,兩個稅種結(jié)合能在較大程度上實(shí)現(xiàn)房價調(diào)控。

2.稅基的計(jì)算不合理

《條例》規(guī)定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為兩類:一類是以房價原值一次扣減10%―30%后的余值作為計(jì)稅基礎(chǔ);一類是以房產(chǎn)租金收入作為計(jì)稅基礎(chǔ)。第一類計(jì)稅基礎(chǔ)主要以房價的歷史成本為依據(jù),但這一方法在如今面臨經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房價上漲形勢下失去了合理價值。以歷史價格為主的計(jì)稅基礎(chǔ)會造成對房價估值不準(zhǔn)確,從而導(dǎo)致稅收流失現(xiàn)象嚴(yán)重。另外由此而導(dǎo)致稅控機(jī)制的缺失使房價的非理性上漲成為可能。尤其是在第二類計(jì)稅基礎(chǔ)存在的情況下,稅收流失與調(diào)控不利現(xiàn)象更為嚴(yán)重。從博弈論角度來看,出租人與承租人會在逃稅或減少稅負(fù)處達(dá)到納什均衡,此時雙方各自利益能達(dá)到最大化。另一方面,由于信息不對稱,出租與自用之間存在難以界定的問題,也會導(dǎo)致稅控不力,從而影響房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展。

3.稅率設(shè)計(jì)缺陷

《條例》規(guī)定兩種計(jì)稅基礎(chǔ)分別以1.2%與12%計(jì)算,前者按年征收,而后者則按月租征收。假定剛購入一套經(jīng)營性房產(chǎn),價格以未來每月租金R(假定租金不變)現(xiàn)值計(jì)算,且設(shè)定貼現(xiàn)率為r并保持不變,因此可推算當(dāng)前的房產(chǎn)價格為P=R/r。根據(jù)以原值為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅繳納規(guī)定可計(jì)算出每年應(yīng)繳納P*70%*1.2%的房產(chǎn)稅;而以租金為計(jì)稅基礎(chǔ)的規(guī)定可計(jì)算出每年應(yīng)繳納R*12*12%。兩者比較發(fā)現(xiàn),只有當(dāng)貼現(xiàn)率約為0.58%時,兩種方式所計(jì)算的房產(chǎn)稅應(yīng)繳數(shù)額才基本一致?，F(xiàn)實(shí)中貼現(xiàn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于0.58%,因此,以房產(chǎn)原值為計(jì)稅基礎(chǔ)的繳納方式將起到避稅作用。因此,房地產(chǎn)市場所出現(xiàn)的購房熱與大家更愿意自有房產(chǎn)從而減少或避免納稅的目的之間不能說沒有任何關(guān)系。

4.房產(chǎn)稅未建立有效的稅源監(jiān)控體系

當(dāng)前房產(chǎn)稅征收基本是采用自行申報(bào)方式,由于申報(bào)人存在機(jī)會主義與申報(bào)人、稅務(wù)機(jī)關(guān)之間存在信息不對稱,申報(bào)不及時、申報(bào)額不足等問題非常突出。這些現(xiàn)象主要?dú)w因于稅務(wù)機(jī)關(guān)未建立有效的稅源監(jiān)控體系,如房產(chǎn)所有者信息、房產(chǎn)價值、房屋出租等為信息主體的房產(chǎn)信息系統(tǒng)。由于房產(chǎn)信息來源不暢而導(dǎo)致稅源流失的問題較為嚴(yán)重。另外,中央及各地方政府會因此對房價走勢的宏觀把握不夠。

三、房產(chǎn)稅改革及其對房價的影響

基于上文分析,現(xiàn)階段實(shí)行的房產(chǎn)稅已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展,因此,對房產(chǎn)稅施行改革已勢在必行。下文將針對房產(chǎn)稅改革的問題提幾點(diǎn)政策建議。

1.擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍

在當(dāng)前征收范圍的基礎(chǔ)上,把范圍擴(kuò)大到農(nóng)村房產(chǎn)和非經(jīng)營性房產(chǎn)。但這勢必會引起低收入居民及農(nóng)民的可支配收入下降。針對這一問題,可加一些征收前提,如按住房面積、結(jié)合個人所得稅或是否為第二套房等。因此,擴(kuò)大征收范圍能從房價控制的廣度上起到抑制作用。

2.在稅基計(jì)算中引入公允價值

存在兩種計(jì)稅基礎(chǔ)而導(dǎo)致的稅收流失可通過合并方式達(dá)到稅控的目的,統(tǒng)一為以公允價值為計(jì)稅依據(jù)。參考會計(jì)準(zhǔn)則中的資產(chǎn)定價,當(dāng)房產(chǎn)存在合理市場價格的情況下,以市場價格作為計(jì)稅基礎(chǔ);當(dāng)房產(chǎn)不存在市場價格的情況下,以相近房產(chǎn)的市場價格為計(jì)稅基礎(chǔ);當(dāng)房產(chǎn)既不存在自身的市場價格又不存在相近房產(chǎn)市場價格的情況下,以房產(chǎn)評估公司的評估價格作為計(jì)稅基礎(chǔ)。通過引入公允價值的方法使得房產(chǎn)價格更具有相關(guān)性,計(jì)稅基礎(chǔ)更具有及時性與有效性,同時也使房價由于房產(chǎn)稅實(shí)時征收減少了波動性,發(fā)揮房產(chǎn)稅平滑房價的作用。

3.統(tǒng)一稅率

計(jì)稅基礎(chǔ)合一必然使稅率合一。具體稅率可參考中國的匯率管理機(jī)制,實(shí)行有管理的浮動稅率制度,中央設(shè)定某一參考稅率和稅率浮動幅度,各地方政府可在浮動區(qū)間里選擇適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展的稅率。這一做法的原因是中國地域面積廣闊,各地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不平衡,由此而導(dǎo)致各地居民的可支配收入不一致和極差地租的差異。稅率的合理設(shè)定將會有重點(diǎn)、有節(jié)奏、有針對性地調(diào)控各地方房價,對房價控制的深度上起到抑制作用。

房改政策范文第5篇

[中圖分類號]：C92 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]：A

[文章編號]：1002-2139（2013）-14--02

一、人口現(xiàn)狀分析

（一） 人口總量分析

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截止2011年年底，中國大陸人口總量為13.47億人，比2002年增加6000多萬人，年均增長率為0.53%。人口增長的絕對數(shù)量在逐年減少，年均增加人口由2002年的826萬人降至2011年的644萬人。人口的自然增長率也呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，2002年為6.45‰，2011年降至4.79‰，下降了1.66個千分點(diǎn)。同時，我國繼續(xù)保持較低的人口生育率水平。2011年我國人口出生率為11.93‰，全年新生人口為1604萬人，與2002年相比下降了0.93個千分點(diǎn)。

（二）分群體人口數(shù)量分析

2010年，中國0-14歲人口占總?cè)丝诘谋戎赜?002年33.59 %降至16.60%，而60歲以上的老齡人口上升至1.78億，所占比從1982年的7.62%增至13.26%。同時，我國家庭戶的規(guī)模繼續(xù)保持下降趨勢。2002年，我國平均家庭戶規(guī)模為3.39人，而2011年下降至3.02人。

（三）城鎮(zhèn)人口數(shù)量分析

2002年至2011年的十年間，中國城鎮(zhèn)人口年均增長近2100萬人，城鎮(zhèn)化率為年均1.35%。截止2011年，中國城鎮(zhèn)人口比重達(dá)51.27%城鎮(zhèn)人口比重超過50%的省份已達(dá)15個。

二、人口政策調(diào)整的現(xiàn)實(shí)依據(jù)

（一）是解決中國人口老齡化速度加速和勞動年齡人口數(shù)量減少問題的出路

中國人口撫養(yǎng)比呈現(xiàn)先下降后上升的趨勢， 2011年降到0.38，之后將呈現(xiàn)緩慢上升的態(tài)勢。這種人口結(jié)構(gòu)的變化對中國來說意味著如果生育率水平不能呈現(xiàn)明顯的回升態(tài)勢，今后的人口撫養(yǎng)比將會持續(xù)上升。在本世紀(jì)中葉，將會出現(xiàn)平均4個勞動力供養(yǎng)2個老人和1個小孩的現(xiàn)象。人口年齡結(jié)構(gòu)的這些變化預(yù)示著老齡化在今后將會嚴(yán)重制約我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，給未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展埋下隱患。

（二）是中國經(jīng)濟(jì)應(yīng)對“未富先老”問題的途徑

中國人口結(jié)構(gòu)中“未富先老”的現(xiàn)象對經(jīng)濟(jì)增長的潛在威脅主要表現(xiàn)在：第一，喪失了趕超發(fā)達(dá)國家的內(nèi)在動力；第二，對于一些仍具有人口紅利的發(fā)展中國家，失去原有的競爭優(yōu)勢；第三，科技創(chuàng)新能力仍明顯滯后于發(fā)達(dá)國家。因此，無論是面對發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，中國都在逐漸喪失原有的競爭優(yōu)勢，這都加劇了轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的難度。

（三）是現(xiàn)階段中國社會和小家庭面臨挑戰(zhàn)的必然選擇

人口老齡化的影響除了體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域之外，還體現(xiàn)在給家庭和社會帶來的沖擊上。許多子女在繁重的工作之余，面臨照顧“1+4+8” 家庭成員的責(zé)任。與此同時，考慮到獨(dú)生子女在成長經(jīng)歷、情感、性格等方面的因素，調(diào)整生育政策，讓孩子有陪伴自己成長的兄弟姐妹，在成年后也有親人來共同承擔(dān)照顧老人的責(zé)任，在遇到困難時也有人可以分憂解難。以上這些，無論對孩子的性格塑造還是心靈的幸福感、歸屬感、安全感，都具有重大意義。

三、人口老齡化將帶給中國的挑戰(zhàn)

日本在歷史上就是一個人口老齡化現(xiàn)象非常嚴(yán)重的國家，嚴(yán)重的老齡化曾導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長速度的大幅下滑。日本尚且如此，那么在收入水平不高、勞動力素質(zhì)欠佳、技術(shù)落后和基礎(chǔ)設(shè)施尚不完備的我國，老齡化加速也很可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速的大幅下降。1990年，日本的老齡化程度（65歲及以上人口占總?cè)丝诘谋戎兀┻_(dá)到11.9%，之后人口撫養(yǎng)比就明顯提高。在人口結(jié)構(gòu)發(fā)生這種變化的同時，日本經(jīng)濟(jì)增長速度也大幅放緩。2011年，中國老齡化水平為9.1%，基本接近于日本1990年經(jīng)濟(jì)增速放緩時的老齡化水平，面臨人口撫養(yǎng)比迅速提高的困境。

（一）制度安排不健全

目前，中國的社會養(yǎng)老保險(xiǎn)制度、醫(yī)療衛(wèi)生制度、離退休制度、收入分配制度，以及相關(guān)的各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施，都尚未滿足老齡社會的需求。中國老齡化速度加快與社會發(fā)展準(zhǔn)備不足主要表現(xiàn)在“未備先老”，即社會對老齡化的到來尚未做好充分準(zhǔn)備。

（二）財(cái)力保障不足

首先，養(yǎng)老保障的公共支出存在較大缺口。社會養(yǎng)老保險(xiǎn)占中國公共支出的比例不高，養(yǎng)老保險(xiǎn)制度沒有在全社會得到覆蓋，與其他群體相比，老年人的養(yǎng)老金給付水平相對較低。其次，若不改變現(xiàn)行的社會養(yǎng)老保障制度，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。許多省份的養(yǎng)老金收不抵支，而且養(yǎng)老金投資收益率水平低，年均收益率不超過2%，低于同期的通貨膨脹率，養(yǎng)老金面臨縮水的問題。隨著老齡化速度的加快，被制度覆蓋的老年人口迅速膨脹，社會養(yǎng)老保險(xiǎn)金支出也將增長，這必將給中國社會養(yǎng)老保障制度帶來更大的挑戰(zhàn)。

（三）公共服務(wù)體系不健全

我國在城市功能分區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面對老年人的需求的考慮不足。在公共服務(wù)體系中，老年人的公共服務(wù)相對薄弱。特別是在廣大農(nóng)村地區(qū)，由于年輕勞動力大量外流和老年人服務(wù)設(shè)施的空缺，將會給老齡人口的生活帶來更大挑戰(zhàn)。

四、人口政策調(diào)整的實(shí)施方案及其可行性分析

（一）在全國分步實(shí)施放開“二孩”政策

2012年年底，中國發(fā)展研究基金會的《人口形勢的變化和人口政策的調(diào)整》報(bào)告中指出，我國應(yīng)逐步實(shí)施“生育自主、倡導(dǎo)節(jié)制、素質(zhì)優(yōu)先、全面發(fā)展”的新人口政策。其中包含的改革主要有逐步調(diào)整生育政策、繼續(xù)加大對健康和教育的投資、關(guān)注農(nóng)村地區(qū)少年兒童發(fā)展、統(tǒng)籌城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的人口流動、激發(fā)老齡社會的潛力等方面。該報(bào)告還特別指出，近期我國生育政策的調(diào)整應(yīng)該是在全國范圍內(nèi)分步實(shí)施放開“二孩”政策。分階段分區(qū)域放開二孩政策，可以有效避免同時放開二孩給人口數(shù)量帶來的劇烈變動，也可防止放開“單獨(dú)”（即夫妻雙方一方是獨(dú)生子的可生二胎）帶來的花費(fèi)時間較長、貽誤時機(jī)等

問題。

（二）關(guān)于放開二胎是否會帶來人炸式增長及社會資源巨大消耗的討論

1、根據(jù)“理性人”假設(shè)，不論城市居民還是農(nóng)村居民，在不受限制的情況下會理性考慮是否生育二胎。國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)可以看出，放開生育政策乃至鼓勵生育后，人口數(shù)量并沒有明顯增長。一般而言，社會發(fā)達(dá)程度與人們的生育意愿呈反向增長趨勢。由此我們可以推斷，即使實(shí)施放開二胎政策，也并不會導(dǎo)致人口的迅猛增加。只有那些原本有生育二胎意愿而積極執(zhí)行計(jì)劃生育的夫妻，才可能生育二胎。

2、給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來巨大威脅的是資源浪費(fèi)而非人口穩(wěn)步增長

2.1日常生活中巨大的浪費(fèi)令人觸目驚心，若能厲行勤儉節(jié)約，就能節(jié)約大量資源。我國城市餐廚垃圾的年最低產(chǎn)生量為6000萬噸，全國年浪費(fèi)糧食總量為總產(chǎn)量的十分之一，約為500億公斤，全國一年僅餐飲浪費(fèi)糧食能養(yǎng)活2億人。

2.2科技的迅速發(fā)展與進(jìn)步能在一定程度上緩解資源稀缺帶來的各種挑戰(zhàn)。馬爾薩斯在其《人口原理》中指出，人口在不受限制的情況下按照幾何級數(shù)增長，但生活資料卻是按照算術(shù)級數(shù)增長。按照其理論，人口增長必然突破生活資料的極限。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，此理論并沒有得到很好地驗(yàn)證。2005年12月，世界糧食計(jì)劃署宣布從2006年起停止對中國的糧食援助。這意味著我國結(jié)束了歷時26年的受捐贈國的歷史，開始成為一個重要的捐贈國。中國以占世界10%的耕地面積養(yǎng)活了超過世界人口總數(shù)20%的人口，其中袁隆平的雜交水稻技術(shù)立下了汗馬功勞。這充分說明現(xiàn)代科技能夠在很大程度上緩解資源的稀缺帶給我們的困擾。

五、人口政策調(diào)整的建議

（一）人口政策的調(diào)整需以“小步走”方式推進(jìn)，以避免政策波動過大給經(jīng)濟(jì)及社會帶來的不利影響

加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進(jìn)人口以合理有效的方式流動，調(diào)整城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)，逐步轉(zhuǎn)變農(nóng)村家庭生育觀念。積極推進(jìn)地區(qū)間、國與國之間人口以多方式流動，雖然這種人口流動的方式在緩解人口總量上作用甚微，但有利于中國參與國際分工以及全球經(jīng)濟(jì)的交流與合作。

（二）繼續(xù)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，改善社會和醫(yī)療保障體系。

完善醫(yī)療、衛(wèi)生、教育等各項(xiàng)基本保障制度，賦予全國居民統(tǒng)一的國民待遇。取消對城鄉(xiāng)居民的區(qū)別對待，將所有公民，不論戶籍所在地是在城市，還是農(nóng)村，都將其同等的納入到社會和醫(yī)療保障這兩大體系中。充分發(fā)揮人口流動的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)人力資源和勞動力在全國范圍內(nèi)的有效配置。