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房產(chǎn)論文范文第1篇

合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人各方乃至第三人的強(qiáng)制力。那么，怎樣的才能對(duì)當(dāng)事人或第三人產(chǎn)生法律上的約束力呢﹖當(dāng)事人訂立合同是一種經(jīng)過(guò)合意的民事行為，如果符合法律規(guī)定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產(chǎn)生約束力?！睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。也就是說(shuō)訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產(chǎn)生了約束有關(guān)當(dāng)事人和第三人的效力，否則不產(chǎn)生法律效力。

不產(chǎn)生法律效力的合同為無(wú)效合同。原《經(jīng)濟(jì)合同法》第七條規(guī)定了合同無(wú)效的幾個(gè)條件：（一）違反法律和行政法規(guī)的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權(quán)限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的經(jīng)濟(jì)合同。經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人依據(jù)合同所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還給對(duì)方，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失；如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定合同無(wú)效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因無(wú)效合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

房地產(chǎn)合同是眾類合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經(jīng)濟(jì)合同法》、新《合同法》等的規(guī)定，所訂立的合同還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)的批準(zhǔn)、登記等手續(xù)，合同方能產(chǎn)生法律效力。作為海南特區(qū)來(lái)說(shuō)也不例外。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開(kāi)發(fā)、缺乏預(yù)見(jiàn)和規(guī)劃，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱、過(guò)快，加之當(dāng)時(shí)有關(guān)這方面的法律法規(guī)不健全，出臺(tái)滯后，造成海南房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無(wú)章可循，直至1995年1月1日《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》開(kāi)始施行，這種現(xiàn)象才逐漸得以緩和，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也才開(kāi)始逐漸步入正軌。

二、房地產(chǎn)合同糾紛的處理原則

盡管在95年后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有了法律的保障，但是95年之前因無(wú)法可依和客觀因素的影響而遺留下來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個(gè)海南大氣候仍處于轉(zhuǎn)型、過(guò)流階段，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和涉及房地產(chǎn)方面的其他活動(dòng)仍然是不甚規(guī)范，法律法規(guī)在實(shí)際適用中存在沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關(guān)鍵在于如何認(rèn)定因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或涉及房地產(chǎn)活動(dòng)而訂立的合同的效力。筆者認(rèn)為，對(duì)《房地產(chǎn)管理法》施行之前和這之后當(dāng)事人訂立的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和現(xiàn)實(shí)狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對(duì)合同效力作出準(zhǔn)確、合法、合理的認(rèn)定，以便更好地解決現(xiàn)存的房地產(chǎn)糾紛。

在此，筆者想首先介紹一個(gè)典型案件來(lái)具體分析房地產(chǎn)合同的效力，即原告海南省工業(yè)廳被告中華人民共和國(guó)建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業(yè)廳與被告中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司、建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心簽訂了一份《合同書》，約定：兩被告將位于海口市美舍河開(kāi)發(fā)區(qū)白龍南路的宿舍樓一幢轉(zhuǎn)讓給原告，房屋為框架結(jié)構(gòu)64套，建筑面積為6644平方米，共計(jì)房款為565萬(wàn)元，房屋交付時(shí)間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內(nèi)，一次性付定金人民幣100萬(wàn)元，一個(gè)月后再付100萬(wàn)元，余額在工程竣工驗(yàn)收交付使用一個(gè)月內(nèi)付清。在原告付清房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款后五日內(nèi)，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，費(fèi)用按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心支付共計(jì)人民幣565萬(wàn)元，被告中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現(xiàn)均已裝修入戶居住使用達(dá)四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權(quán)屬于建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續(xù)，經(jīng)原?？谑袊?guó)土局批準(zhǔn)用于建設(shè)綜合服務(wù)大樓，作為城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面咨詢業(yè)務(wù)場(chǎng)所。建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心系中華人民共和國(guó)建設(shè)部于1988年7月27日在海南設(shè)立的，其經(jīng)營(yíng)范圍是開(kāi)展城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面的咨詢業(yè)務(wù)；1992年該中心因歇業(yè)被海南省工商行政管理局吊銷。

從上述案例可見(jiàn)，原、被告所訂立的合同及合同內(nèi)容有幾個(gè)方面是不合法的，首先主體上建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，無(wú)權(quán)訂立房屋預(yù)售合同；第二、該合同的標(biāo)的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未依照《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準(zhǔn)的用途是建設(shè)綜合服務(wù)大樓，非住宅商業(yè)用地，而建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未經(jīng)批準(zhǔn)即擅自更改土地用途進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)；第四、合同在訂立時(shí)，所建房屋也未達(dá)到當(dāng)時(shí)法律法規(guī)規(guī)定的預(yù)售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》有關(guān)合同生效的規(guī)定，以及違反土地使用權(quán)管理的有關(guān)辦法，完全符合認(rèn)定無(wú)效合同的條件，本應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是無(wú)效合同，按無(wú)效的合同來(lái)處理。但是在此案中，有一個(gè)特殊的情節(jié)，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達(dá)四年之久，如按無(wú)效合同來(lái)處理-返還房產(chǎn)給兩被告，那么無(wú)辜職工們的利益將受到嚴(yán)重的損害，而且也將嚴(yán)重影響生活和工作，而且事實(shí)上在全案的審理過(guò)程中，職工們的反響是最強(qiáng)烈的。另外，在合同的訂立過(guò)程中，原告及兩被告均存在不同程度的過(guò)錯(cuò)。最終該案以認(rèn)定合同有效來(lái)判決，并經(jīng)終審維護(hù)結(jié)案，筆者認(rèn)為這樣處理是完全符合立法本意的，也達(dá)到了應(yīng)有的社會(huì)效果。

上述案例是眾多案例中的一個(gè)，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件中存在的連鎖關(guān)系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開(kāi)發(fā)商與第一手買受方之間的關(guān)系，而且還要充分考慮以標(biāo)的物為焦點(diǎn)的一連串的合同關(guān)系，因?yàn)橐再I賣關(guān)系牽頭的一連串的合同關(guān)系層層相扣的，其中兼雜有抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、合作關(guān)系等等，若處理不當(dāng)，將會(huì)引起惡性循環(huán)。故結(jié)合此典型案例，筆者認(rèn)為在認(rèn)定合同效力時(shí)應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：

（一）遵循立法本意，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定原則

我國(guó)制定的原《經(jīng)濟(jì)合同法》第一條規(guī)定：為保障社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，保護(hù)經(jīng)濟(jì)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。1999年制定的統(tǒng)一《合同法》的第一條規(guī)定：為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。“從上述法律規(guī)定我們可看出，無(wú)論是以前的《經(jīng)濟(jì)合同法》還是現(xiàn)在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，最終促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。法律是發(fā)展和進(jìn)步的保障，而穩(wěn)定是一切社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的前提，兩者相輔相承，共同推動(dòng)社會(huì)進(jìn)一步向前發(fā)展共同促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。作為執(zhí)法機(jī)關(guān)，我們的目的也就是為社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步掃清障礙，我們的任務(wù)是化解社會(huì)的矛盾，調(diào)和不利因素，所以執(zhí)法機(jī)關(guān)審案判案應(yīng)該通透法律的立法本意，以穩(wěn)定大局為本。

當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度較快，各類經(jīng)濟(jì)關(guān)系也紛呈復(fù)雜，最近中國(guó)又面臨加入WTO，經(jīng)驗(yàn)的不足和客觀形勢(shì)的影響使我國(guó)法律法規(guī)存在不甚完善和出臺(tái)滯后的現(xiàn)象，使法律本身和現(xiàn)實(shí)狀況存在差異和予盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對(duì)的法律角度說(shuō)，合同確訂無(wú)效是無(wú)疑的，但是一旦確認(rèn)合同無(wú)效，矛盾就會(huì)激化，這就是沖突所在。

具體來(lái)說(shuō)筆者認(rèn)為第一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內(nèi)部集體的利益、買斷產(chǎn)權(quán)的、具有連鎖關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面的糾紛，如果僅僅是因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓、報(bào)建、規(guī)劃方面的手續(xù)欠缺或不全，而依據(jù)省政府、市政府的根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況制定的規(guī)定，可以補(bǔ)辦、補(bǔ)全這些手續(xù)的，有關(guān)的合同應(yīng)該認(rèn)定有效，按有效合同來(lái)處理，依據(jù)各方過(guò)錯(cuò)，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在這里筆者還想說(shuō)明一點(diǎn)，依照法律規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是采取補(bǔ)救措施或賠償損失、支付違約金等等。結(jié)合上述案例，被告沒(méi)有為原告方辦妥房產(chǎn)證，違反了合同約定，補(bǔ)辦手續(xù)就是采取違約責(zé)任中規(guī)定的補(bǔ)救措施的一個(gè)內(nèi)容，這就可以反過(guò)來(lái)說(shuō)明手續(xù)的欠缺并不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效，因?yàn)榉稍谧鲝?qiáng)制性規(guī)定的同時(shí)，是允許采取補(bǔ)救措施的。

第二、對(duì)于不涉及眾多散戶或內(nèi)部職工利益的案件，如前，假設(shè)原、被告在訂立合同后，原告海南省工業(yè)廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產(chǎn)權(quán)的情況，筆者認(rèn)為可以認(rèn)定合同無(wú)效。因?yàn)椴徽撌欠课荼婚e置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)，承租人依法可以繼續(xù)承租，抵押也只是擔(dān)保的一種方式，并不必然導(dǎo)致抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而且抵押權(quán)人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會(huì)大面積的負(fù)面影響，而且作無(wú)效無(wú)理，在返還財(cái)產(chǎn)上也是實(shí)際可行的。

（二）保護(hù)善意相對(duì)人、善意第三人的合法權(quán)益原則

我國(guó)的法律、行政法規(guī)在立法上除了規(guī)定制訂法規(guī)的目的是維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序外，還著重強(qiáng)調(diào)了要保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，這在過(guò)去的《經(jīng)濟(jì)合同法》、新的《合同法》里都有所體現(xiàn)，比如新的《合同法》的第四十九條就規(guī)定：行為人沒(méi)有權(quán)、超越權(quán)或權(quán)終止后以被名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效；第五十條也規(guī)定：法人或其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。故筆者認(rèn)為在處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)應(yīng)與立法原則一致，也應(yīng)該充分考慮保護(hù)善意相對(duì)人甚至善意第三人的利益，準(zhǔn)確認(rèn)定合同效力。下面筆者從房地產(chǎn)糾紛的幾個(gè)類型來(lái)具體闡述。

第一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛是房地產(chǎn)糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無(wú)效的事由是：商品房預(yù)售時(shí)，或者未領(lǐng)取預(yù)售許可證，或者未按規(guī)定投入工程開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資的百分之二十五以上，或者根本未領(lǐng)取土地使用權(quán)證等等。一般來(lái)說(shuō)如果買方已經(jīng)入住，并已支付大部分房款，有關(guān)欠缺的手續(xù)可以補(bǔ)辦的，應(yīng)維護(hù)買方的利益，除非是買方主張合同無(wú)效，否則應(yīng)認(rèn)定合同有效，按有效合同處理。如果預(yù)售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關(guān)手續(xù)、發(fā)展商亦不愿意承擔(dān)責(zé)任等情況，可按無(wú)效合同來(lái)處理。

其次，由于行政機(jī)關(guān)或發(fā)展商的原因未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，第一方買受人在未取得房產(chǎn)證之前又再次轉(zhuǎn)讓的情況；假如第一手賣受人已明示或此后買受人已明知這一情況以該理由主張合同無(wú)效的，不應(yīng)當(dāng)支持。因?yàn)樽鳛榈谝皇仲I受人并無(wú)欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋狀況而仍愿意購(gòu)買，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對(duì)于第一手買受人來(lái)說(shuō)，未能取得產(chǎn)權(quán)證并非其個(gè)人原因所致，其已付足房款，可視為其已實(shí)際上取得產(chǎn)權(quán)，其利益應(yīng)該受到保護(hù)。

如果此后的買受人確不知情，而房款已支付，也已經(jīng)入住，開(kāi)發(fā)商有能力辦理房產(chǎn)證的，合同可確認(rèn)有效；如開(kāi)發(fā)商無(wú)能力辦理房產(chǎn)證的，則確認(rèn)合同無(wú)效，按無(wú)效合同處理。當(dāng)然在確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)，對(duì)占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔(dān)。

第二、房屋租賃糾紛

在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)，流動(dòng)人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認(rèn)定主要爭(zhēng)議在出租方和承租方是否到房產(chǎn)管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續(xù)。1995年建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度?！钡?7條規(guī)定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的賃證?！痹谠撧k法之前，房屋租賃行為沒(méi)有登記備案的要求，這之后也不甚規(guī)范，許多租賃行為并沒(méi)有辦理《房屋租賃證》。筆者認(rèn)為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續(xù)至《辦法》后，而依照省內(nèi)的規(guī)定可以補(bǔ)辦的，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定有效，以保護(hù)各方的利益，但應(yīng)責(zé)令及時(shí)補(bǔ)辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應(yīng)依法辦理備案登記。但是不可否認(rèn)，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒(méi)有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關(guān)系。所以對(duì)未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當(dāng)事人均認(rèn)可，對(duì)租賃行為本身未持有異議，只是對(duì)租金的支付持有異議，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應(yīng)責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)。

對(duì)于一方提出異議，另一方確有過(guò)錯(cuò)或雙方均存在過(guò)錯(cuò)的情況可認(rèn)定合同無(wú)效。需要說(shuō)明的是，法律上對(duì)無(wú)效合同的處理主要是針對(duì)當(dāng)事人因無(wú)效合同而提出的違約金、利息部分不予保護(hù)，對(duì)于出租人實(shí)際產(chǎn)生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補(bǔ)償?shù)?，這樣就可避免一方當(dāng)事人借主張合同無(wú)效而逃避租金的給付。

第三、房屋抵押糾紛

房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)。在審理案件的過(guò)程中，比較常見(jiàn)的矛盾發(fā)生于“先已預(yù)售，后又抵押”或“先已抵押，后又預(yù)售、轉(zhuǎn)售”的情況。一般認(rèn)為如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記而預(yù)售未預(yù)售登記，買受方?jīng)]有支付大部分房款未入住等情況，應(yīng)保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，認(rèn)定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記，但是預(yù)購(gòu)方已基本付清房款入住、或購(gòu)房者眾多、房屋已被多次轉(zhuǎn)售且也基本付清房款的，應(yīng)認(rèn)定買賣合同的有效性。因?yàn)樽鳛橘?gòu)房者來(lái)說(shuō)，在審查房屋的實(shí)際狀況方面是處于被動(dòng)的位置，其沒(méi)有合理審查實(shí)物狀況的能力和責(zé)任，且如認(rèn)定合同無(wú)效，在返還財(cái)產(chǎn)上也難以執(zhí)行，所以在這種情況下，應(yīng)著重保護(hù)購(gòu)房者的利益，而且這種做法與前述維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的原則是一致的。

第四、房屋建筑質(zhì)量糾紛

房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的趨勢(shì)，筆者認(rèn)為有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題并不能影響合同效力的認(rèn)定，一般認(rèn)為此問(wèn)題產(chǎn)生于有效合同基礎(chǔ)上，只是影響到合同的繼續(xù)履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質(zhì)量是出售方的義務(wù)，買受方通常沒(méi)有審查房屋質(zhì)量的能力和責(zé)任，故此類糾紛著重保護(hù)買受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實(shí)情況，侵害買受方的利益致使合同無(wú)效的情況。當(dāng)然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應(yīng)有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內(nèi)的瑕疵，法律允許采取補(bǔ)救措施，也就不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效。

三、無(wú)效合同的處理

原《經(jīng)濟(jì)合同法》第7條第2款規(guī)定：“無(wú)效的經(jīng)濟(jì)合同，從訂立的時(shí)候起，就沒(méi)有法律約束力……”第十六條第一款規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)返還給對(duì)方，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失；如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”統(tǒng)一的《合同法》第56條規(guī)定：“無(wú)效的合同或被撤銷的合同自始沒(méi)有法律拘束力?！钡?8條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)被償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?/p>

以上是法律對(duì)無(wú)效合同處理的規(guī)定，無(wú)效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同也應(yīng)按上述規(guī)定來(lái)處理。概括起來(lái)，法律對(duì)無(wú)效合同的處理主要是一返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償；二賠償損失，這些主要是針對(duì)過(guò)錯(cuò)方而言的，對(duì)于非過(guò)錯(cuò)方也并非不需承擔(dān)法律后果，具體處理上，筆者認(rèn)為在上述前提下，也應(yīng)遵循幾點(diǎn)。

（一）公平原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一種民事活動(dòng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的無(wú)效合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無(wú)效的情況，按規(guī)定，租賃關(guān)系無(wú)效，承租方將房屋交還出租方，并且有過(guò)錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)就是，承租方既便沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但其確實(shí)也是使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，出租方也是遭受了沒(méi)有實(shí)際使用房屋的損失。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，筆者認(rèn)為像有類似的情況，仍應(yīng)考慮讓沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的承租人支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理租金的確定可通過(guò)估價(jià)部門進(jìn)行評(píng)估。因建筑質(zhì)量引起的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認(rèn)無(wú)效后，出售方應(yīng)賠償買受方的損失，但同時(shí)也應(yīng)考慮買受方已實(shí)際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認(rèn)方式給予合理的使用補(bǔ)償。

（二）避免累訟原則

房產(chǎn)論文范文第2篇

大部分學(xué)者認(rèn)為,征收房產(chǎn)稅的目的并不是為了打壓房?jī)r(jià)。賈康(2011)認(rèn)為,房產(chǎn)稅的目的并不是單純了為了打壓房?jī)r(jià),而是通過(guò)對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,形成規(guī)范的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿,從而產(chǎn)生多種正面效應(yīng),包括對(duì)地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵(lì),以及在配套改革中改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴。房地產(chǎn)稅成為地方稅體系的支柱,可以有效落實(shí)省以下分稅制,使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方行為合理化,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(zhǎng)蔡洪濱(2012)表示,房產(chǎn)稅應(yīng)首先明確征收目標(biāo)、原則和方案,應(yīng)該做到全覆蓋、寬稅基、低稅率。征收房產(chǎn)稅的目的是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展,健全財(cái)稅體系,調(diào)節(jié)收入分配,絕不是為調(diào)控房?jī)r(jià)。如果房產(chǎn)稅成為短期打壓房?jī)r(jià)的調(diào)控手段,是有百害無(wú)一利的。學(xué)者們對(duì)于房產(chǎn)稅在上海和重慶的試點(diǎn)取得的成效都給予了肯定。賈康(2012)認(rèn)為,房產(chǎn)稅的效果在啟動(dòng)初期不會(huì)太明顯。從上海、重慶的試點(diǎn)看,他們都有意一開(kāi)始相對(duì)平緩地、柔性地切入這個(gè)新的制度框架。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,房產(chǎn)稅的影響和正面效應(yīng)還是會(huì)逐步顯現(xiàn)的。宋蔚蔚等認(rèn)為,上海和重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革一年多來(lái),健全了財(cái)稅體系,調(diào)節(jié)了財(cái)富分配,引導(dǎo)個(gè)人住房的合理消費(fèi),在一定程度上實(shí)現(xiàn)了調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的目的。楊繼瑞(2011)認(rèn)為,重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案主要針對(duì)主城區(qū)的高端房產(chǎn),更具有政策取向上的“窗口意義”。滬渝房產(chǎn)稅的征收,作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)組成部分,其所要實(shí)現(xiàn)的宏觀調(diào)控目標(biāo)是促使房?jī)r(jià)理性回歸,防止房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)快速上漲,但也要防止房?jī)r(jià)的暴跌。劉明勛(2012)認(rèn)為,從重慶和上海的房產(chǎn)稅改革看,重慶和上海側(cè)重點(diǎn)有所不同,對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有不同影響。重慶主要針對(duì)高檔住房征收房產(chǎn)稅,對(duì)普通住房不會(huì)產(chǎn)生影響。上海在給予一定面積免征額后,對(duì)新?lián)碛袃商谆蛞陨系姆慨a(chǎn)進(jìn)行征稅,其做法更加接近現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)稅的定義,但對(duì)已購(gòu)住房不征稅,又使征收范圍大幅度降低。由于上海市的購(gòu)房需求彈性較大,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高,短期內(nèi)房?jī)r(jià)可能隨著房產(chǎn)稅的開(kāi)征而下降,但長(zhǎng)期看,只要需求彈性大于供給彈性,房?jī)r(jià)還是會(huì)呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢(shì)。在房產(chǎn)稅稅率方面,徐策(2012)指出,房產(chǎn)稅應(yīng)采取浮動(dòng)稅率制。在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí),可通過(guò)退稅來(lái)刺激經(jīng)濟(jì);在房地產(chǎn)過(guò)熱、出現(xiàn)泡沫時(shí),可調(diào)高稅率,穩(wěn)定市場(chǎng)。在調(diào)節(jié)稅率時(shí)可逐步進(jìn)行,首先對(duì)商業(yè)物業(yè)提高稅率,再對(duì)多套住房和豪宅征收物業(yè)稅,然后,再逐步過(guò)渡到所有住房。宋蔚蔚(2012)認(rèn)為,房產(chǎn)稅可實(shí)行雙重累進(jìn)制稅率,即我國(guó)房產(chǎn)稅的征收實(shí)行從價(jià)和從量雙重累進(jìn)制稅率。這樣,能夠在一定程度遏制炒房投資者,并規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。尚可文、孟麗(2011)提出,房產(chǎn)稅的稅率設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)差異性。要因地制宜地設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅稅率,根據(jù)不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)分別設(shè)計(jì)稅率,區(qū)別新房與舊房、大城市與中小城市、普通住宅、高檔住宅與經(jīng)營(yíng)用房、存量房、改善房與投資房的稅率。蔡洪濱認(rèn)為,房產(chǎn)稅應(yīng)保持低稅率,雖然會(huì)出現(xiàn)初始時(shí)財(cái)政收入不多的情況,但未來(lái)隨著城鎮(zhèn)化的逐步擴(kuò)大,這部分收入還會(huì)增加。馬國(guó)強(qiáng)、李晶(2011)認(rèn)為,房產(chǎn)稅應(yīng)統(tǒng)一采用比例稅率形式,但允許各地根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際狀況,按不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)確定稅率,并可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)整。在房地產(chǎn)稅征稅范圍方面,許多學(xué)者認(rèn)為應(yīng)逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍。馬國(guó)強(qiáng)、李晶(2011)提出,應(yīng)對(duì)城鄉(xiāng)普遍征收房產(chǎn)稅。張?zhí)炖?2011)認(rèn)為,房地產(chǎn)納稅人范圍應(yīng)包括境內(nèi)擁有和使用房地產(chǎn)的單位及個(gè)人,征稅對(duì)象應(yīng)包括城鄉(xiāng)所有經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和居住性房地產(chǎn)。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希表示,房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)擴(kuò)圍,但現(xiàn)在房產(chǎn)稅即使擴(kuò)圍,也很難成為地方的主要稅種,因?yàn)榉慨a(chǎn)稅征稅對(duì)象來(lái)自于房產(chǎn),也就是來(lái)自于居民收入,與收入水平的高低相聯(lián)系。如果居民收入水平增長(zhǎng)有限,稅基有限,房產(chǎn)稅推開(kāi)不僅遇到的阻力很大,而且很難有效果。

二、房地產(chǎn)調(diào)控政策研究的新成果

一些學(xué)者認(rèn)為,應(yīng)從土地政策方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。吳煥軍(2011)的研究表明,土地政策在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮著一定作用,土地供應(yīng)數(shù)量應(yīng)是土地政策的首選,而政府對(duì)土地囤積的打擊也會(huì)產(chǎn)生一定的效果,在利用土地政策進(jìn)行調(diào)控時(shí),應(yīng)注意其長(zhǎng)期效果稍優(yōu)于短期效果。土地政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有較大影響,對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小。唐健、徐小峰(201)認(rèn)為,國(guó)家的土地政策對(duì)于保障性住房、棚改房和中小套型商品房的建設(shè)給予了很大的支持,但促進(jìn)閑置土地開(kāi)發(fā)利用、完善土地出讓方式等政策效果不明顯。學(xué)者們認(rèn)為,還要用貨幣政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。戴國(guó)海(2012)認(rèn)為,由于利率未完全市場(chǎng)化,貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控效果不顯著。房地產(chǎn)的供求雙方對(duì)利率的敏感程度不夠,他們更加關(guān)注貸款的可獲得性。因此,對(duì)于貸款規(guī)模和條件的控制,比利率調(diào)節(jié)本身的效力要大。龐如超(2012)認(rèn)為,緊縮的貨幣政策可起到減少投資的作用,有利于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投資;使一線城市的房?jī)r(jià)得到控制,使大多數(shù)城市房地產(chǎn)的價(jià)格環(huán)比漲幅收窄;使房地產(chǎn)企業(yè)在二三線城市競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,利潤(rùn)空間不斷縮窄,房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)正在向三四線城市轉(zhuǎn)移。綜合國(guó)內(nèi)外研究成果可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)實(shí)證研究都認(rèn)為房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有促進(jìn)作用。在研究方法上,多借助于某個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型,同時(shí)結(jié)合一定的計(jì)量模型進(jìn)行研究。目前,房地產(chǎn)業(yè)研究關(guān)注的焦點(diǎn)是如何在目前全球信息化背景下,迅速制定相關(guān)政策,及時(shí)引導(dǎo)和鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)向科技、環(huán)保、智能型轉(zhuǎn)型;如何提升房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)質(zhì)量、增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用。

三、進(jìn)一步研究的展望

房產(chǎn)論文范文第3篇

1.強(qiáng)化檔案標(biāo)準(zhǔn)化，為檔案信息化建設(shè)創(chuàng)造條件

在構(gòu)建信息化提供的時(shí)候，要從目前房地產(chǎn)檔案管理工作的總體發(fā)展需求出發(fā)，組織技術(shù)以及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)骨干分析當(dāng)前的情況，做好調(diào)研工作，到信息化建設(shè)成功的企業(yè)以及部門進(jìn)行參觀，全面了解信息化軟件系統(tǒng)的工作原理、建設(shè)要點(diǎn)以及技術(shù)重點(diǎn)，上至領(lǐng)導(dǎo)，下至普通員工都必須要對(duì)信息化系統(tǒng)有深入的認(rèn)識(shí)，達(dá)成共識(shí)之后，開(kāi)展信息化建設(shè)。要客觀認(rèn)識(shí)當(dāng)前檔案管理中的問(wèn)題，比如檔案管理無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，檔案信息滯后等問(wèn)題，信息化過(guò)程重點(diǎn)注重針對(duì)這些方面進(jìn)行建設(shè)，突破當(dāng)前檔案工作的瓶頸，確保檔案管理能夠順利進(jìn)入高級(jí)發(fā)展階段，為檔案信息化的全面落實(shí)提供良好的條件，奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.循序漸進(jìn)，逐層推進(jìn)檔案信息化建設(shè)

房地產(chǎn)檔案信息化建設(shè)要遵從系統(tǒng)理論思想以及集成化要求，要從系統(tǒng)整體出發(fā)，針對(duì)檔案信息自動(dòng)化建設(shè)的各方面逐一細(xì)化，建立立體化、功能完善的信息管理系統(tǒng)，將橫向與縱向的信息通過(guò)網(wǎng)絡(luò)加以聯(lián)通，真正發(fā)揮出信息系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)。

3.加強(qiáng)論證，重點(diǎn)搞好數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)

在檔案信息化建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)和建設(shè)數(shù)據(jù)庫(kù)是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，借助信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)對(duì)檔案資源的科學(xué)化管理，這是建立檔案信息管理系統(tǒng)的最終目的。檔案管理部門以及相關(guān)工作人員必須要認(rèn)識(shí)到到一點(diǎn)，那就是檔案信息化建設(shè)并不是短時(shí)間內(nèi)就能夠完成的，也不是一次性投入工程，它是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，在建立的最初的系統(tǒng)之后，還面臨著不斷的升級(jí)和維護(hù)，因此強(qiáng)化論證，為數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)是非常必要的。

4.科學(xué)決策，慎重選定技術(shù)路線

檔案信息化建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)化工作，因此從設(shè)計(jì)到最后的使用，都要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的計(jì)劃，科學(xué)的決策，微機(jī)、工作站以及服務(wù)性能、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)都是影響信息自動(dòng)化工程的因素，在當(dāng)前的管理背景下，應(yīng)該合理選擇檔案信息化系統(tǒng)的技術(shù)路線，在保障檔案信息管理質(zhì)量與效率的同時(shí)，最大限度實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)建設(shè)的合理性與經(jīng)濟(jì)性，要結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)檔案管理現(xiàn)狀，充分考慮先進(jìn)技術(shù)的發(fā)展，積極借鑒先進(jìn)的信息化建設(shè)技術(shù)，不能盲目引入信息化技術(shù)，制定階段性目標(biāo)，確保每個(gè)階段都能夠完成建設(shè)目標(biāo)。

5.多渠道籌措，科學(xué)合理分配建設(shè)資金

房地產(chǎn)信息化建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)化的工程，要長(zhǎng)期堅(jiān)持，在這個(gè)過(guò)程中需要大量資金的支持，為了能夠減少單位投資壓力，單位領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該積極拓寬籌資渠道，堅(jiān)持中央撥款、地方撥款與單位自助、爭(zhēng)取外援相結(jié)合的原則，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，合理分配資金，建立檔案信息化建設(shè)轉(zhuǎn)向資金，做到專款專用，減少資金浪費(fèi)。充分調(diào)動(dòng)財(cái)稅征收管理的積極作用，實(shí)現(xiàn)財(cái)政、稅務(wù)、金融的相互融合促進(jìn)，將檔案信息化建設(shè)納入長(zhǎng)期建設(shè)發(fā)展計(jì)劃中，為檔案信息自動(dòng)化奠定扎實(shí)基礎(chǔ)。

6.加強(qiáng)培養(yǎng)教育，重視人才管理

檔案信息化建設(shè)過(guò)程中需要大量的技術(shù)型、創(chuàng)新型、復(fù)合型人才，這些人才是檔案信息化建設(shè)的保障和動(dòng)力，因此在建設(shè)檔案信息化的過(guò)程中，單位應(yīng)該強(qiáng)化人才的教育培養(yǎng)，重視人才的管理，減少人力資源流動(dòng)性，構(gòu)建一支高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍。有針對(duì)的開(kāi)展思想政治教育以及職業(yè)道德教育，提升信息管理人才的工作責(zé)任心，積極引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制以及專項(xiàng)人才培養(yǎng)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)人才工作積極性，為檔案信息化管理建設(shè)提供更加有力的發(fā)展環(huán)境。

7.注意行政決策的科學(xué)性和民主化

如何實(shí)現(xiàn)檔案信息化的整體推進(jìn)與重點(diǎn)突破相協(xié)調(diào)，如何把繁重的任務(wù)和推進(jìn)現(xiàn)代化進(jìn)程相結(jié)合，決策的正確與否起著至關(guān)重要的作用。在實(shí)際工作中，我們注意行政領(lǐng)導(dǎo)與檔案業(yè)務(wù)、計(jì)算機(jī)專業(yè)技術(shù)、人事教育、后勤保障等部門共同研究，設(shè)立專家業(yè)務(wù)技術(shù)咨詢小組，討論并提出系統(tǒng)建設(shè)中長(zhǎng)期發(fā)展日標(biāo)和指導(dǎo)方針，協(xié)調(diào)自動(dòng)化系統(tǒng)建設(shè)中各有關(guān)方面工作，審定系統(tǒng)建設(shè)的階段日標(biāo)、技術(shù)路線、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、實(shí)施方案、投資規(guī)模、經(jīng)費(fèi)預(yù)算及重大立項(xiàng)和執(zhí)行。

8.結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)檔案信息化管理的實(shí)現(xiàn)，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了有效支持，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的一體化，促進(jìn)了信息技術(shù)在各行各業(yè)的普及，房地產(chǎn)檔案管理信息化是順應(yīng)時(shí)展規(guī)律的舉措，是檔案管理工作向著更高層次發(fā)展的必經(jīng)之路。

作者:宋斌路 單位:齊齊哈爾市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭玉蘭,夏征.淺談房產(chǎn)權(quán)屬檔案的屬性及管理[J].檔案天地,2010(06).

房產(chǎn)論文范文第4篇

論文摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷課程與實(shí)踐密切相關(guān)，傳統(tǒng)的課堂講授模式教學(xué)效果不佳，案例教學(xué)可以提高學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，啟發(fā)學(xué)生創(chuàng)新思維。本文提出了案例教學(xué)的的意義，著重探討了案例教學(xué)的實(shí)施過(guò)程。旨在探索一套行之有效的案例教學(xué)方法，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)的教學(xué)效果。

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)重要分支學(xué)科，屬于專業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷范疇。它是建立在經(jīng)濟(jì)科學(xué)、行為科學(xué)、現(xiàn)代管理理論基礎(chǔ)之上并在房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐中形成的一門應(yīng)用性極強(qiáng)的學(xué)科，具有全程性、綜合性、實(shí)踐性的特點(diǎn)。近幾年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)地快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在教學(xué)過(guò)程中，如何結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀向?qū)W生講授房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)課程，是擺在每一個(gè)從事房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)教學(xué)人員面前的一個(gè)新課題，而案例教學(xué)法對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)和理解房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷方法和策略能起到積極作用。

一、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)案例教學(xué)的起源

案例教學(xué)法也叫實(shí)例教學(xué)法或個(gè)案教學(xué)法，它是在教師的指導(dǎo)下，根據(jù)教學(xué)目標(biāo)和內(nèi)容的需要，利用案例展開(kāi)教學(xué)活動(dòng)，組織學(xué)生進(jìn)行學(xué)習(xí)、研討和鍛煉能力的一種教學(xué)方法。在教學(xué)過(guò)程中通過(guò)分析案例，可促使學(xué)生突破原有的知識(shí)范圍局限，從中學(xué)會(huì)綜合運(yùn)用更多的知識(shí)與更靈活的技巧來(lái)處理問(wèn)題，彌補(bǔ)機(jī)械接受知識(shí)的弊病。這種方法不單單指向于“教”，而且也涵蓋“學(xué)”在內(nèi)，要求教師與學(xué)生有更多的投入和參與。

案例教學(xué)早在1870年首先在美國(guó)哈佛大學(xué)商學(xué)院和法學(xué)院興起，今天已經(jīng)被世界各地的商學(xué)院廣泛接受，成為管理類課程教學(xué)的主流方法，其所用課時(shí)一般占總課時(shí)的1/3以上，有的甚至達(dá)到80%~90%。我國(guó)的案例教學(xué)始于上世紀(jì)90年代，雖然我國(guó)案例教學(xué)在教學(xué)方法，教學(xué)手段，教學(xué)資源上與西方國(guó)家大學(xué)相比，還有較大差距，但該方法被引入到中國(guó)以來(lái)，很快被我國(guó)專家學(xué)者普遍接受，并在教學(xué)過(guò)程中廣泛采用。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷案例教學(xué)意義

1.案例教學(xué)有利于實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)踐的結(jié)合

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的課程，如果在教學(xué)過(guò)程中僅注重理論知識(shí)的傳授而脫離了實(shí)踐，忽視對(duì)學(xué)生運(yùn)用營(yíng)銷理論分析、解決實(shí)際問(wèn)題能力的培養(yǎng)，那我們培養(yǎng)的學(xué)生有可能是紙上談兵的專業(yè)人士，在工作中遇到具體的問(wèn)題便感到茫然和無(wú)所適從。因此，如何在教學(xué)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)踐的結(jié)合，培養(yǎng)和提高學(xué)生實(shí)際解決問(wèn)題的能力，筆者在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)教學(xué)過(guò)程中經(jīng)過(guò)不斷地探討，總結(jié)出案例教學(xué)是實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)踐相結(jié)合的有效方法。

2.案例教學(xué)有利于培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)造性思維

采用案例教學(xué)法，讓同學(xué)們?cè)诶蠋煹闹笇?dǎo)下分析典型案例，學(xué)生被設(shè)計(jì)身處在特定的情境中，在不充分信息的條件下對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)形勢(shì)獨(dú)立做出判斷和決策，不是去尋找正確的答案，而在于尋找處理和解決問(wèn)題的具體方法。通過(guò)案例分析，旨在鍛煉學(xué)生綜合運(yùn)用各種理論知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)分析和解決問(wèn)題的能力，培養(yǎng)學(xué)生的發(fā)散型、創(chuàng)造性思維方式和創(chuàng)新技能。

3.案例教學(xué)有利于調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性

我國(guó)傳統(tǒng)的教學(xué)方式是“填鴨式”教學(xué)。即教師滿堂講課--學(xué)生記筆記--復(fù)習(xí)考試--考試過(guò)后全部忘光，學(xué)生在學(xué)習(xí)的過(guò)程中完全是被動(dòng)學(xué)習(xí)，為考試而學(xué)習(xí)，提不起興趣來(lái)。案例教學(xué)是互動(dòng)式的教學(xué)，使學(xué)生變被動(dòng)聽(tīng)講變?yōu)橹鲃?dòng)參與，學(xué)生以“當(dāng)事人”身份去解決問(wèn)題，做出自己獨(dú)立的決策，從而不斷調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性和主動(dòng)性。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷案例教學(xué)實(shí)施

（一）選取恰當(dāng)案例

案例教學(xué)法的成功與否,案例的選擇是關(guān)鍵。

首先，應(yīng)根據(jù)教學(xué)目標(biāo)與教學(xué)內(nèi)容選擇與之相適應(yīng)的案例,它必須能體現(xiàn)營(yíng)銷理論和營(yíng)銷策略的本質(zhì)。一般情況下，教師可在講課之前介紹引導(dǎo)案例，提出問(wèn)題，引起學(xué)生興趣，然后進(jìn)行課程理論教學(xué)，讓學(xué)生帶著問(wèn)題聽(tīng)課，理論課程講授完成之后，引導(dǎo)學(xué)生用營(yíng)銷理論解決案例中提出的問(wèn)題。

其次，案例應(yīng)具有典型性、實(shí)踐性。要選擇那些典型的具有代表性的案例,因?yàn)閷?duì)于典型案例，老師能提供較充分的材料，教師容易講解，同時(shí)學(xué)生也易于理解,這種案例一般能較好滿足教學(xué)的要求。

再次，盡量選擇本土化案例。目前我們?cè)诮虒W(xué)過(guò)程中經(jīng)常采用國(guó)外的案例,由于中國(guó)的環(huán)境和國(guó)外的環(huán)境有很大的不同,學(xué)生們?cè)谟懻搰?guó)外的案例時(shí)經(jīng)常會(huì)對(duì)國(guó)外具體情況不了解,難以理解案例的內(nèi)容,總是覺(jué)得國(guó)外案例中的事情和中國(guó)的實(shí)際情況相差太遠(yuǎn),實(shí)用性不夠。因此教師應(yīng)盡量搜集本土案例，以提高案例教學(xué)效果。

最后，注意案例的時(shí)間性。所選案例要基本反映當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)狀現(xiàn)狀，如果案例時(shí)間久遠(yuǎn)不能反映當(dāng)前實(shí)際情況，案例就失去了意義。比如筆者在最近給學(xué)生講授房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境時(shí)，選取了濟(jì)南一家正在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，要求同學(xué)們就現(xiàn)在銀行存貸利率連續(xù)加息、國(guó)家宏觀調(diào)控措施加緊，將居民購(gòu)買第二套房首付比例上調(diào)提高到40％、濟(jì)南市在2007年9月份向社會(huì)推出中華世紀(jì)城經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響時(shí)，由于同學(xué)們剛剛通過(guò)報(bào)紙、電視等信息傳播媒介對(duì)這些環(huán)境變化已有相當(dāng)?shù)牧私?，因此在課堂上學(xué)生討論熱烈。

（二）分組討論，激發(fā)學(xué)生參與意識(shí)

教師應(yīng)將學(xué)生合理編組，引導(dǎo)每一組學(xué)生在理解案例的基礎(chǔ)上采取頭腦風(fēng)暴法進(jìn)行自由討論，激發(fā)學(xué)生強(qiáng)烈的參與意識(shí)，在討論過(guò)程中鼓勵(lì)學(xué)生發(fā)散思維、逆向思維、異想天開(kāi)想法，盡可能得出盡可能多的答案，不要重視是否得出正確答案，而應(yīng)重視得出結(jié)論的思考過(guò)程。最后，每個(gè)小組由代表把小組的討論進(jìn)行總結(jié)，然后代表小組匯報(bào)討論的情況、得出的結(jié)論及想要解決的問(wèn)題。

（三）教師進(jìn)行合理的引導(dǎo)

案例教學(xué)中教師應(yīng)對(duì)學(xué)生進(jìn)行正確的引導(dǎo)。在實(shí)際教學(xué)中往往會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題:一是學(xué)生長(zhǎng)期以來(lái)處于被動(dòng)學(xué)習(xí)的地位,要轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)學(xué)習(xí)思考,需要一個(gè)過(guò)程。為數(shù)不少的同學(xué)對(duì)書寫分析報(bào)告及發(fā)言膽怯,語(yǔ)言表達(dá)能力差,教師要給予鼓勵(lì),并找平時(shí)大膽、活躍的同學(xué)先發(fā)言,以帶動(dòng)其他同學(xué)。在討論過(guò)程中,要注意調(diào)動(dòng)學(xué)生積極思考,形成活躍的課堂氣氛。二是學(xué)生在討論中容易走題、偏題或爭(zhēng)論不休,此時(shí)教師要善于引導(dǎo),去粗取精、去偽存真、貼近主題、引向深入。

（四）做好分析總結(jié)工作

一個(gè)案例經(jīng)過(guò)學(xué)生分析討論后,教師應(yīng)綜合同學(xué)在案例課上的觀點(diǎn)及時(shí)做出相應(yīng)的總結(jié),還可要求每位學(xué)生寫案例分析報(bào)告，做到從現(xiàn)象深入到本質(zhì),從感性認(rèn)識(shí)上升到教學(xué)目標(biāo)的理性高度。

四、結(jié)語(yǔ)

案例教學(xué)是師生互動(dòng)的教學(xué)，既要有教師精心編排案例和恰當(dāng)引導(dǎo)，也要有學(xué)生的積極配合，才能取得令人滿意的效果。我相信在教師與學(xué)生的共同努力下、不斷總結(jié)案例教學(xué)的經(jīng)驗(yàn)，不斷創(chuàng)新，就一定會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)課程教學(xué)更加生動(dòng)，更加貼近社會(huì)實(shí)踐，提高學(xué)生的實(shí)際解決問(wèn)題的能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]李英子，周偉忠．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)[M]．北京：中國(guó)電力出版社,2007.P15-16．

房產(chǎn)論文范文第5篇

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的提高，我國(guó)城鎮(zhèn)化的水平持續(xù)提升，不斷有大量人口涌向城市，盡管這作為國(guó)家達(dá)到現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志，以及社會(huì)進(jìn)步的重要因素之一，但是城市化快速發(fā)展客觀上使得城市用地緊張，而且日益增加的房屋需求量不斷推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，所以對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，擁有一套屬于自己的房產(chǎn)變得更加困難。因此，在離婚案件中涉及到房屋產(chǎn)權(quán)分割時(shí)，夫妻雙方都會(huì)對(duì)家庭共有房屋產(chǎn)權(quán)存在客觀需求，而且婚姻關(guān)系結(jié)束更增加了對(duì)房屋的需求量，所以如何公平地分割夫妻共有房產(chǎn)成為離婚案件中財(cái)產(chǎn)分割的焦點(diǎn)。

二、我國(guó)離婚訴訟中房產(chǎn)分割現(xiàn)狀和問(wèn)題的原因

（一）我國(guó)離婚訴訟中房產(chǎn)分割現(xiàn)狀和問(wèn)題的立法原因

第一，相關(guān)法律規(guī)范不完善。

婚姻法調(diào)整的對(duì)象是婚姻家庭關(guān)系，而婚姻關(guān)系區(qū)別于其他社會(huì)關(guān)系，具有其特有的特征。如何處理離婚訴訟案件中涉及的不同房產(chǎn)類型，以及如何分割能更利于家庭生活的穩(wěn)定及和諧，應(yīng)當(dāng)作為立法者們首先重視的問(wèn)題。但是上述問(wèn)題并非主觀憑空想象得來(lái)的，更不是主觀臆造的，它需要從現(xiàn)實(shí)生活中的體驗(yàn)中得出。所以在立法過(guò)程中，廣泛采納民眾的意志應(yīng)用到立法，是法律工作者需要做的重要工作。

第二，相關(guān)法律規(guī)范的更新速度不夠及時(shí)。

由于我國(guó)社會(huì)快速發(fā)展，不斷出現(xiàn)一些新問(wèn)題，這就要求婚姻法作出相應(yīng)的與時(shí)俱進(jìn)的變化，特別是針對(duì)離婚訴訟案件中對(duì)于房產(chǎn)分割的相關(guān)法律規(guī)范。盡管婚姻法已經(jīng)對(duì)婚姻家庭關(guān)系存在期間的家庭共有財(cái)產(chǎn)作了相應(yīng)規(guī)定，但是隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，家庭共有財(cái)產(chǎn)的形式日益豐富，如按揭房、房改房、拆遷安置房、婚前購(gòu)房婚后獲得房產(chǎn)證等多種情況不斷涌現(xiàn)，亟待對(duì)此作出相應(yīng)的法律規(guī)制。

（二）我國(guó)離婚訴訟中房產(chǎn)分割現(xiàn)狀和問(wèn)題的司法實(shí)踐原因

第一，法官的主觀認(rèn)同不一致。

因?yàn)榛橐龇ǖ南嚓P(guān)規(guī)范不夠完善，使得司法實(shí)踐中對(duì)于離婚訴訟中房產(chǎn)分割的諸多疑難問(wèn)題缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，這就需要法官在受理案件時(shí)，依靠自己的工作經(jīng)驗(yàn)，主觀理解與判斷。所以，法官的個(gè)人綜合素質(zhì)直接影響到其受理的離婚訴訟中房產(chǎn)分割的公正性。

第二，傳統(tǒng)婚姻家庭觀念的影響。

衣食住行是人們生存的基本物質(zhì)需要，加之我國(guó)傳統(tǒng)的家庭觀念中，認(rèn)為住有所居是家庭存在的重要前提，因此房產(chǎn)成為當(dāng)前絕大多數(shù)家庭的重要物質(zhì)資源，難免在離婚訴訟案件中重點(diǎn)考慮房產(chǎn)分割問(wèn)題，所以房產(chǎn)帶來(lái)的壓力是當(dāng)前各種生活壓力的重要來(lái)源。

三、應(yīng)對(duì)我國(guó)離婚訴訟中房產(chǎn)分割的建議

（一）夫妻離婚時(shí)房屋分割的價(jià)值取向

1.男女平等原則。

在受理離婚訴訟案件時(shí)，夫妻雙方是作為平等的民事主體來(lái)解決夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割問(wèn)題。從另一個(gè)角度來(lái)看，平衡夫妻雙方利益的重要途徑就是男女平等原則。這一原則是解決我國(guó)婚姻家庭關(guān)系中各種問(wèn)題的根本。我國(guó)《婚姻法》對(duì)此作出了相應(yīng)的規(guī)定，夫妻雙方有平等處理共同財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。所以應(yīng)當(dāng)將男女平等的原則作為公平解決離婚訴訟案件中房產(chǎn)分割問(wèn)題的重要前提。

2.照顧婦女、兒童原則。

在離婚訴訟中，婦女、兒童通常屬于弱勢(shì)群體，而保障弱勢(shì)群體的利益是我國(guó)傳統(tǒng)文化中的重要思想，因此在離婚訴訟案件中，要實(shí)現(xiàn)利益的平衡，就需要在利益分割時(shí)對(duì)于婦女和兒童的利益進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬A斜。

3.尊重當(dāng)事人意愿原則。

受理離婚訴訟案件時(shí)，涉及房產(chǎn)分割，需要遵循夫妻雙方自愿達(dá)成協(xié)議則通過(guò)協(xié)議來(lái)分割，由此能更尊重雙方當(dāng)時(shí)的意志。但是，夫妻雙方針對(duì)家庭共有房產(chǎn)的協(xié)議不能違反相關(guān)法律規(guī)定，即協(xié)議必須合法，由此才能保障離婚訴訟案件中房產(chǎn)分割時(shí)保障當(dāng)事人的合法權(quán)益不受侵害。

（二）完善相關(guān)立法規(guī)定