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國五條細則范文第1篇

一、必須“瞄準”

此次“新國五條”實施細則雖有“一劍封喉”之力度，卻也容易“誤傷一片”。不僅投機客被“當頭一棒”，“一刀切”的政策讓很多改善住房需求的人也為之惶恐。20%的個稅對于投機客來說懲罰力度并不為過，但對于很多改善性需求者而言，這樣的稅收則顯得既不合理也不公平。因為他們出售住房是為了改善居住條件，他們的需求是合理的，是最基本的住房需求，他們不應該成為房市調(diào)控遏制的對象。限購已經(jīng)“誤傷”了部分改善性需求，而這次20%個稅的征收對于這部分需求而言無疑又是一次沉重的打擊。房市調(diào)控應明確調(diào)控對象是炒房投機客，對于大多數(shù)改善性需求則應該將其解放出來，保護他們“賣小買大”、“賣舊買新”等想要改善居住條件的權利。稅收這一杠桿運用得好可以 “四兩撥千斤”之巧力來調(diào)節(jié)市場，運用得不好反而會適得其反。任何稅收政策都要選擇合適的支點和砝碼。支點即為征稅對象、征稅范圍；砝碼則是征稅的稅基、稅率。但是，此次“新國五條”實施細則在稅收的運用上沒能體現(xiàn)稅收的優(yōu)勢，未能明確合理的征稅對象，將投機之外的很多人也網(wǎng)羅進來。

因此，“新國五條”實施細則必須安裝“瞄準器”，將征稅的目標縮小和鎖定于投機者，為稅收杠桿選擇合適的“支點”。在選準“支點”的基礎上，施以適度的“砝碼”，對那些投機的不止可以征收20%的個稅，甚至可以征收更高的稅費，不用擔心因為打擊投機而傷害市場。同時，這樣的重稅還可起到警示作用，讓其他投機者明白通過炒房獲取暴利的高壓線碰不得。只要不投機，市場只剩下剛需和改善型需求，沒有投機者興風作浪，市場也將得到凈化，不會暴漲，也不會暴跌。

除此之外，還有一個問題不能忽視。我國的住房問題情況較為復雜，個稅征收以增值額為稅基看似合理，但計算的口徑難以把握。例如，某人當年花9萬元買的房改房按當時市場價為70萬元，如果以9萬元和如今的市場價之間的差價為征稅的稅基，那么稅負過重，必將引起矛盾。包括20世紀90年代之前所建的房屋，當年沒有市場價可參照，究竟按什么價格來計算稅基，都涉及到征稅的精確與否。筆者認為，總的宗旨是應該按當時同等條件下的市場價來計算，不能按照房屋的房改購房價或重置價計算，否則將有失公允?？傊叩木珳识戎苯雨P乎調(diào)控成功與否。

二、如何“瞄準”

“瞄準”就是將“準星”對準“靶心”，關鍵是要找到“靶心”，“靶心”究竟是“一大片”，還是“一小撮”，這是稅收政策的核心與“利器”。從稅收的實踐來看，“靶心”越小，力度就越大，阻力就越小，效果就越好；反之，擴大的“靶心”形成“人頭稅”，造成人人自危、個個抵觸，很難有實際效果。因此，這次出臺的所得稅政策應該安裝“瞄準器”，其對準的“靶心”應該有嚴格的界定范圍，即炒房投機客。諸如“溫州炒房團”、“山西煤老板炒房團”等，是此次所得稅必須綁定的對象。針對他們所炒房屋的總量、囤房持有的期限、一次轉(zhuǎn)讓的套數(shù)等各種因素，進行分項打小分，綜合計總分，最后根據(jù)總分高低，實行累進制稅收，且稅率還應逐步提高，20%是起點，還可逐步遞增。

與此同時，還需要通過稅收杠桿的調(diào)節(jié)進行“疏”與“堵”的結合，實現(xiàn)住房資源的合理配置。具體做法是“堵兩扇門，開一扇門”，即在堵住住房空置、閑置與炒房這兩扇“門”的同時，開啟租賃市場的“大門”，培育租賃市場。把投機炒房者、一般投資者以及開發(fā)商手中的空置、閑置房源等盡可能引導到租賃市場。投機炒房的這扇“門”可以通過征收高額的住房交易所得稅等系列流轉(zhuǎn)稅堵住，而對既不轉(zhuǎn)讓，又不居住的空置房、閑置房（包括開發(fā)商手上超過一定年限的庫存房）則可以征收房產(chǎn)稅，并根據(jù)空置、閑置情況的不同進行差別化征稅，空置、閑置面積越大，稅率越高。投機、投資者以及開發(fā)商持有的空置、閑置房產(chǎn)唯有轉(zhuǎn)向租賃市場收房租，進行長線投資才能避免高額流轉(zhuǎn)稅和房產(chǎn)稅，并讓他們獲取長期穩(wěn)定的租金收益，這樣便把資源充分利用起來，起到了對房地產(chǎn)業(yè)結構、產(chǎn)品結構進行調(diào)整的作用。不僅促進了房地產(chǎn)投資盈利模式由短線投機的方向引導到長線投資的合理方向，而且使產(chǎn)品結構由單一的“只售不租”變?yōu)椤白馐鄄⑴e，以租為主”，增加普通的中小戶型供應，以保障基本的居住性需求，實現(xiàn)市場供需的自我平衡。

國五條細則范文第2篇

國五條細則

2013年3月25日，廣東省首先推出“國五條”地方細則，明確對廣州、深圳實施限購、限價的“雙限”政策。新的國五條實施細則，普遍感覺明顯是針對當前房價上漲預期增強而采取的更加嚴厲的調(diào)控措施。

由現(xiàn)在看來，國五條細則確實讓房產(chǎn)市場冷一下溫，當然，隨之而來房產(chǎn)景象也夠令人瞠目結舌。國五條細則出現(xiàn)的頻繁度可想而知，想必是無可爭議關鍵詞匯之一。

房產(chǎn)稅

一個“稅”字，讓太多的人驚慌失措。眾多新聞資訊報道說，二手房交易征稅20%的規(guī)定一直存在，但是在幾乎所有交易中，基本是按照不能提供房屋原值的情況進行處理的，基本按1%-3%收取。二手房交易中，稅務被完全轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，而這樣的操作可以減輕二手房購房者所承擔的稅負。

從大部分城市概述性的調(diào)控內(nèi)容中我們不難發(fā)現(xiàn)，眾多細則均回避了20%的個人所得稅如何征收，首套房貸比例、二套房貸利率如何調(diào)整等關鍵性問題。

至今房產(chǎn)稅如何征收問題仍舊困擾著廣大二手房購買者。從中短期看，20%個稅問題還有待考量。

限價令

“限價”政策并不是一個新的政策，2011年以來在不少地區(qū)都在執(zhí)行，以至于在一定時期還出現(xiàn)的限購與限價之爭，出現(xiàn)以“限價”代替“限購”的行為。

房產(chǎn)調(diào)控政策作為樓市變動的風向標，國五條細則下的房產(chǎn)稅收，房貸比例，單身限購令等即對限制樓市投資性需求、遏制房價過快上漲起到了立竿見影的作用。雖然房地產(chǎn)投機性、投資性需求得到一定抑制，然而房價并未如購房者開始預期的大幅下降，反而開始一路攀升，不少購房者面對房價上漲的形勢，樓市調(diào)控政策能否加碼也成為了業(yè)內(nèi)人士的熱議話題。

國五條細則范文第3篇

對限購政策進一步從嚴和加碼，主要表現(xiàn)在限購范圍、住房種類和資格審查都進一步嚴格。從2011年初限購政策出臺后，至今沒有發(fā)現(xiàn)查處一起違反限購政策的政府、企業(yè)和個人，說明限購在執(zhí)行中存在明顯漏洞。無論政策再升級加碼，關鍵還在于嚴格執(zhí)行落實下去。

“新國五條細則”的殺手锏在差異化房貸政策和稅收政策上。差異化房貸政策的最大特點是充分體現(xiàn)“差異性”，明確要求“有保有壓”。保首套房需求，要求銀行業(yè)金融機構要進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策。主要是首套房首付比例三成和利率8.5折的優(yōu)惠政策。過去執(zhí)行得不夠好，這次要求“落實好”。需要打壓的是兩套以上住房：對房價上漲過快的城市，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率?，F(xiàn)在的首付款比例是不低于六成，利率是1.1倍，筆者曾經(jīng)建議對于房價上漲過快的城市提高到首付款七成，利率1.5倍。第二套房貸政策里面也有一個“差異化”的問題需要關注，即：僅僅是房價上漲過快的城市，千萬不要一刀切將大多數(shù)城市第二套住房首付比例和利率都提高。

引起爭議和反響最大的是“對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征?！痹谖覈I賣二手房，以前有兩種征稅標準，一種是按照差額20%繳稅，一種是按照交易總額的1%征稅，在實際操作中，大部分交易采取的是后一種方式?！靶聡鍡l細則”明確要求按照前者征稅后，與后者相比差別非常之大。

該政策出臺的意圖是讓投資和投機性需求者無利可圖，遏制炒房者，讓住房徹底回歸居住屬性。這對于房姐、房嬸、房叔以及官員的多套房擁有者無疑是沉重打壓。同時，二手房出售被抑制，出租必然激增，租金應該順勢下降?？梢哉f，這項政策出臺的初衷和意圖是好的，是符合調(diào)控大方向的。

但客觀上卻避免不了誤傷無辜。使得出售小套住房更換大套住房的改善型需求被誤傷。上個世紀90年代末期的房改房已經(jīng)老舊，幾乎都到了換新房時候；許多結婚時由于經(jīng)濟實力不足而購買的小套房也到了更換較大套住房的時候了。那么，賣掉房改房和小套房的差價還要被征收20%的稅款。另一方面，由于工作變動，出售原工作地住房，在新工作地購房者被誤傷。還有就是，使得買不起新建住房，試圖購買稍微便宜的二手房者被誤傷，因為，20%計征稅款必將使得二手房供給減少，房價上漲。還要注意的是，許多十幾年前的老舊房子和小套住房，既是現(xiàn)在出售獲得一定的溢價所得，也是多年貨幣超發(fā)，嚴重通脹帶來的。對這種所得征高額稅，有點說不過去。這項政策出臺的主觀意圖是好的，但客觀上卻誤傷了無辜。

國五條細則范文第4篇

今年春節(jié)之后，股市重磅利空不斷，猶如劍拔弩張。如調(diào)控房地產(chǎn)的“國五條”及其細則的公布，銀監(jiān)會關于規(guī)范商業(yè)銀行理財產(chǎn)品的8號文件下發(fā)，都引起了股市大跌。但恐慌過后又開始了反彈，猶如峰回路轉(zhuǎn)。以房地產(chǎn)股為例，“國五條”實施細則公布后，房地產(chǎn)股集體斷崖式下跌，有的幾分鐘就被打到跌停板?！罢斜Ｈf金”四大房地產(chǎn)股自今年3月1日至18日，最大跌幅達15%-20%。而在隨后的反彈中，至4月18日，最高漲幅在16%至29%，一個月時間就收復了失地。背后的事實是“國五條”并未改變樓市的上漲預期，而且再次掀起了房企拿地的熱潮，北京、上海出現(xiàn)了新“地王”，又一次重演了中國房地產(chǎn)近10年“九調(diào)十漲”的歷史?！皣鍡l”細則生效后，雖然暫時抑制了二手房的成交，但新房市場卻房價上漲成交活躍，上市房企的業(yè)績并未受到影響，反而還有增長的預期。這就難怪房地產(chǎn)股近期會強勢反彈。今后可能還會有進一步的調(diào)控，但只要房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績?nèi)阅鼙３衷鲩L趨勢，房地產(chǎn)股還會再出現(xiàn)峰回路轉(zhuǎn)的走勢。

再看銀行股的走勢。自銀監(jiān)會8號文件下發(fā)后，銀行股集體重挫，最大跌幅平安銀行達20%多，民生銀行達17%。目前銀行股仍在震蕩反復中，原因是又有新的利空。如惠譽降低中國長期本幣信用評級，有些境外機構在做空中資銀行。又如鋼貿(mào)貸款風險持續(xù)惡化，銀行間債券市場監(jiān)管升級等。不過，銀行的風險總體上是可控的，國務院已提出“有效防范地方政府性債務、信貸等方面存在的風險”的要求。隨著有效防控風險和大量引入境外資金投入A股市場，銀行股由于仍屬于低估值，也會迎來峰回路轉(zhuǎn)的走勢。

IPO開閘也像懸在股市上空的劍和弩，肯定對股市有大的影響。但真的開閘時就不那么可怕了。因為對這個利空市場已經(jīng)消化了相當一段時間。也可能會有短時間的陣痛，但峰回路轉(zhuǎn)也是可預期的。

國五條細則范文第5篇

繼廣東率先公布“國五條”房地產(chǎn)調(diào)控細則之后，3月30日，備受關注的北京、上海兩大一線城市細則，也終于在千呼萬喚中正式出臺。隨后，在廣東出臺的調(diào)控細則基本框架之內(nèi)，深圳、廣州細則也隨之落地。此外，天津、重慶、濟南、合肥、貴陽等多個城市也按規(guī)定如期公布了調(diào)控細則。

從此次地方出臺的細則來看，政策組合拳“出拳”迅猛，從限購、限貸、稅收和住房信息聯(lián)網(wǎng)等全面升級調(diào)控。業(yè)內(nèi)人士認為，對比多地細則，一線城市尤其是北京的調(diào)控力度最大，二三線城市則相對留有余地。京版細則最嚴

北京細則從限價、限購、信貸和稅收四方面收緊，堪稱“史上最嚴”。北京2013年新建商品住房價格的調(diào)控目標明確為“相對2012年保持穩(wěn)定，進一步降低自住型、改善型商品房價格”，這意味著未來剛需產(chǎn)品定價將受到嚴格控制。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，這意味著北京今年房價漲幅應該不會超過3%。北京細則中明確規(guī)定了對于定價過高的商品房可以不發(fā)預售證或不辦理現(xiàn)房銷售備案。此外，細則還規(guī)定將在2013年土地出讓環(huán)節(jié)中多采取“限房價，競地價”的方式進行調(diào)控。

北京細則中引發(fā)較大關注的一條即“禁止京籍單身人士購買二套房”，該政策一出臺之后迅速在網(wǎng)上引起熱議，被認為是專門針對假離婚而出臺的條款。陽光100置業(yè)集團常務副總裁范小沖表示，這一規(guī)定能有效防止北京戶籍家庭離婚后再分別購買二套房的行為，使得投資投機性需求得到遏制，但是效果如何還要看最后的執(zhí)行力度。

二手房交易20%個稅政策也如期落地。能核查房屋原值的按差額20%征收，否則按轉(zhuǎn)讓價1%計征的核定征收。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，繼續(xù)免征個人所得稅。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，北京關于個稅20%的條款是比較嚴厲，不過也體現(xiàn)了對剛性需求的保護。

此外，北京版還首次寫明了時間表，即3月31日為時間節(jié)點。業(yè)內(nèi)人士分析認為，綜合各地調(diào)控細則，在限價、信貸方面，北京最為嚴厲，或?qū)⒂绊懫渌鞘械穆涞丶殑t力度。

各地組合拳更加全面

從目前各地公布的調(diào)控細則來看，北京、上海等一線城市政策偏緊，而重慶、合肥、廈門、大連等城市則較為溫和。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，在一線城市中，廣州和深圳的細則相對北京、上海溫和，“總體上中規(guī)中矩，沒有太多內(nèi)容，”而且較晚才出臺，應該是對比北京和上海的細則做出了相應調(diào)整，以求穩(wěn)妥。

從各地設定的房價控制目標來看，北京和上海都將房價控制目標設在“保持穩(wěn)定”和“基本穩(wěn)定”；而廣東、深圳、重慶、合肥、大連、廈門等城市則均規(guī)定房價上漲幅度小于收入漲幅。

在政策細節(jié)上，各地均要求加強對商品房銷售價格引導，繼續(xù)嚴格執(zhí)行明碼標價、一房一價的規(guī)定。上海更是要求，對擅自超過備案價格銷售，違反明碼標價，“一房一價”規(guī)定的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施，并依法嚴厲查處。業(yè)內(nèi)人士認為，上海此次房價目標控制嚴于2011年的不超過GDP增幅，但當前上海房價漲幅是四個一線城市中最小的，相對容易達標。

在限購方面，北京對單身人士進行限購，而上海從去年起就對滬籍單身人士執(zhí)行限購一套房的政策。廣州限購細則卻引發(fā)外界熱議，此前增城、從化兩市是否會就此納入限購范圍是外界議論最多的話題，但此次的廣州細則卻并未將兩地納入限購范圍，而是巧妙地將相關權力“下放”到增城和從化兩市。廣州方面指出，限價、限購等措施的執(zhí)行問題，將由從化、增城市政府結合本市實際研究實施。

在限貸政策上，多個城市提出收緊二套房貸政策，但具體的首付及利率比例并未明確規(guī)定。如北京僅提二套房貸首付提高，但成數(shù)、利率并未確定。上海、重慶等地更是全面暫停第三套房房貸，但上海則更為模糊地表示將“適時”收緊二套房貸政策，深圳則是在“必要時候”調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。

楊紅旭認為，上海細則雖然有提到提高二套房首付，但是顯然留了“后手”，因為一旦房價繼續(xù)上漲，提高二套房首付乃至貸款利率的“大棒”便隨時可能落下。

備受關注的二手房交易個稅，北京較為嚴厲，上海、重慶也規(guī)定對能核實房屋原值二手房，嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。廣東省細則中只模糊地提到“嚴格執(zhí)行國家關于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定”，并未提及二手房交易征收20%個稅如何執(zhí)行。廣州及深圳地方版的細則也未具體規(guī)定操作方法。廣州市對此解釋稱，目前，市地稅局牽頭、市國土房管局配合，正在對具體操作細則進行研究，待明確后將及時向社會公布。

除上述政策，地方版細則大多提出保證普通商品住房用地及中小戶型商品住房供應，完善住房保障體系建設。在穩(wěn)定普通商品住房用地供應方面，上海明確提出將增加普通商品住房用地供應，北京則特別提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供應。此外，多地進一步重申將嚴厲打擊開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)行為，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀活動監(jiān)管。

張宏偉認為，從目前公布的各地政策來看，基本上是通過以限購為主的行政手段，以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值稅等經(jīng)濟手段相配合，政策組合較為全面，能在一定時間內(nèi)在房地產(chǎn)市場起到“去投機化”的目的。

“細則還需再細些”

上海和北京的細則具有很強代表性和引領性，未來全國樓市整體上不會出現(xiàn)大起大落的情況。對此，楊紅旭表示，地方細則出臺后，由于市場觀望，一手房市場短期內(nèi)交易量或?qū)⑾禄?，但價格還要等待市場進一步反應。二手房轉(zhuǎn)讓如執(zhí)行20%征收個人所得稅，二手房市場將迅速降溫。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，由于“國五條”出臺后已經(jīng)釋放了大量需求，預計今后6個月內(nèi)新房、二手房交易量均會下滑，但價格會先趨于穩(wěn)定，下半年預計穩(wěn)中有降；從第四季度起，市場整體會趨于穩(wěn)定。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士認為，各地的調(diào)控細則還不夠細。胡景暉指出，各地細則普遍對價格調(diào)控范圍的規(guī)定含糊，比如限價主要針對什么類型、區(qū)域的住房，目標房價以何種方式統(tǒng)計，漲幅具體多少等問題尚未有明確回答。