前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房屋維修基金范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房屋維修基金范文第1篇

[關(guān)鍵詞]房屋；維修基金；管理模式

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）08-0198-01

前言

社會(huì)經(jīng)濟(jì)和科技的快速發(fā)展，相關(guān)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)也隨之發(fā)展起來，近幾年來，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較為突出，但是在發(fā)展的同時(shí)，人們在居住和使用的過程中出現(xiàn)了一系列的問題，困擾著人們的正常生活和工作，完善房屋維修基金管理模式，健全房屋維修管理制度體系勢在必行。

1 房屋維修基金管理不足

我國房屋實(shí)行商品化是在最近幾年開始實(shí)施的，正是由于實(shí)施的時(shí)間還不夠長，所以在房屋維修基金管理模式中存在這一系列的問題。

1.1 房屋維修基金管理力度比較弱

造成這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因主要是顯現(xiàn)的房屋維修管理模式下機(jī)構(gòu)不健全，相應(yīng)的管理手段也不夠先進(jìn)，導(dǎo)致矛盾、糾紛的出現(xiàn)。房屋維修基金在沒有業(yè)主大會(huì)之前主要由房屋所在地的房產(chǎn)主管部門進(jìn)行管理。該部門通常情況下會(huì)選擇當(dāng)?shù)劂y行來對(duì)房屋維修基金進(jìn)行專項(xiàng)管理，同時(shí)在該銀行設(shè)立一個(gè)專戶。自從有了業(yè)主大會(huì)，房屋基金也被存放在當(dāng)?shù)劂y行，但是進(jìn)行基金賬目管理的部門則要由業(yè)主會(huì)選取，從這一點(diǎn)上可以看出，有三個(gè)管理者參與了維修基金管理，這在很大程度上降低了基金管理的力度，甚至導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)侵吞、挪用現(xiàn)象，加之有些基金管理賬目本就混亂，管理不嚴(yán)，損害了業(yè)主利益，從而導(dǎo)致矛盾發(fā)生。

1.2 資金運(yùn)用不到位

業(yè)主繳納維修基金的最根本目的是讓基金真正用到維修工作上，包括維修小區(qū)公用部位和設(shè)備。此外，房屋維修基金在、投資工作中的運(yùn)行也是基于維修目的的。維修基金如果沒拿來進(jìn)行房屋維護(hù)與建設(shè)，那么它的收繳也就沒有了意義。但是，盡管絕大多數(shù)人知道這一道理，但是實(shí)際使用維修基金的過程中還存在維修不足的問題，即資金在維修工作中沒有落實(shí)到位。

1.3 資金管理成本耗費(fèi)大

《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》曾指出，如果在銀行開設(shè)一個(gè)專戶進(jìn)行基金管理，那么需要做好設(shè)帳工作，首先要先以小區(qū)為單位，在此基礎(chǔ)之上根據(jù)房屋設(shè)置分戶賬。對(duì)于沒有物業(yè)管理的，則設(shè)帳的時(shí)候按樓來進(jìn)行。這樣做增大了基金管理信息量，使管理程序變得復(fù)雜，各環(huán)節(jié)工作量很多導(dǎo)致管理工作既耗時(shí)又費(fèi)力，增加了資金管理成本。

2 完善房屋維修基金管理模式

2.1 完善法規(guī)建設(shè)

針對(duì)現(xiàn)階段房屋基金管理力度弱，管理機(jī)構(gòu)不健全的情況，可以采用完善法律法規(guī)建設(shè)的方式來進(jìn)行解決。這主要是因?yàn)橘Y金管理力度差是缺乏上層指導(dǎo)。關(guān)于房屋基金管理的法律法規(guī)或是相互存有沖突，或是在某一領(lǐng)域內(nèi)涉及不全面。這也稱為了完善房屋維修基金管理模式的一個(gè)阻礙。因此，為了優(yōu)化管理模式，國務(wù)院或其它權(quán)利部門應(yīng)該就房屋維修基金相關(guān)問題進(jìn)行完善，比如對(duì)維修基金的收取數(shù)量及收取范圍做好明確規(guī)定，同時(shí)對(duì)于歸集、監(jiān)管等環(huán)節(jié)進(jìn)行立法管理，保證房屋維修管理工作在何時(shí)何地都能有法可依。另外，在執(zhí)行期間，政府及相關(guān)部門也應(yīng)據(jù)此制定關(guān)于基金管理的具體細(xì)則，保證上方制度和下方執(zhí)行的統(tǒng)一，以完善和規(guī)范基金的歸集、管理工作。

2.2 加強(qiáng)基金監(jiān)管

房屋維修基金管理是一項(xiàng)長期工作，它所涉及到的基金收繳、歸集或投資等方面聯(lián)系性較強(qiáng)且比較復(fù)雜，此外基金管理工作有涉及到廣大人民群眾的利益。因此在維修基金的使用和管理方面一定要加大監(jiān)管力度，避免出現(xiàn)錯(cuò)誤。特別是要確保收繳上來的資金安全，因此要做好基金監(jiān)管，保證基金應(yīng)用到位，防止資金管理和使用過程中有違法亂紀(jì)情況出現(xiàn)。

2.3 規(guī)范資金的歸集和使用

歸集和使用是進(jìn)行基金管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，因此想要保證基金管理工作的的落實(shí)，首先要先做好基金的歸集工作，這一點(diǎn)上可以先從地方政府和房地產(chǎn)管理部門入手，由它們建立一個(gè)專門機(jī)構(gòu)來進(jìn)行資金的歸集和使用。對(duì)于已經(jīng)收繳到的維修基金，應(yīng)盡快交到管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，已經(jīng)被挪用的基金一定要進(jìn)行追繳和補(bǔ)足。其次，還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)基金使用的管理，保證基金真的能取之于民、用之于民。

3 房屋維修基金管理模式創(chuàng)新

為解決上述房屋維修基金管理工作中存在的不足，確保房屋維修資金的最優(yōu)化利用，對(duì)于現(xiàn)階段房屋維修資金管理模式的創(chuàng)新變得十分必要。為了讓基金避免投入風(fēng)險(xiǎn)，提高基金利用率，可以采用一種政府主導(dǎo)模式來加強(qiáng)對(duì)房屋維修基金的管理。

3.1 創(chuàng)新原則

這種新型管理模式下主要由當(dāng)?shù)卣?fù)責(zé)來支配維修基金運(yùn)作，同時(shí)也有政府進(jìn)行日?；鸬墓芾?。這樣做的主要原因政府在物業(yè)公司等涉及到房屋維修工作的組織部門面前是具有公信力的，而且政府本身就具有統(tǒng)籌資金的能力，相比較其它部門而言也有著更高的抗風(fēng)險(xiǎn)力。在這一模式中，業(yè)主繳納的房屋維修資金和資金運(yùn)作下的經(jīng)濟(jì)收益是維修基金的主要來源，由政府統(tǒng)一進(jìn)行支配和操縱可以將房屋資金運(yùn)作規(guī)劃到國家融資計(jì)之中，這樣既有利于資金安全，同時(shí)也能達(dá)到其增值性要求。

3.2 理論設(shè)計(jì)

首先，政府主導(dǎo)下的房屋維修基金管理模式實(shí)行基金的統(tǒng)一運(yùn)作和管理。應(yīng)盡量選擇高等級(jí)的行政單位來進(jìn)行統(tǒng)籌基金運(yùn)作，如省政府。可以選擇在政府的支持之下開設(shè)一個(gè)國有制公司，該公司為獨(dú)資性質(zhì)，主要進(jìn)行房屋維修基金信托，它應(yīng)用于其它公司一樣正常管理，但是其性質(zhì)卻為非營利性。在這個(gè)公司中，設(shè)有專職人員進(jìn)行基金理財(cái)工作、審計(jì)或風(fēng)險(xiǎn)管理等。而基金歸集、賬戶管理等工作則由公司交付房地產(chǎn)管理部門來進(jìn)行。在公司進(jìn)行理財(cái)?shù)倪^程中，所得到的收益有一些會(huì)轉(zhuǎn)進(jìn)業(yè)主賬戶，其它的一些則留下支持機(jī)構(gòu)日常運(yùn)轉(zhuǎn)。

其次，在基金歸集方面，政府則是使用強(qiáng)制性的方式來進(jìn)行確保的。例如：在給業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，會(huì)提出以繳納維修基金為辦理的前提條件。這種方式可以促使業(yè)主繳納房屋維修基金。如個(gè)人基金余額過低，相關(guān)部門需要負(fù)責(zé)同時(shí)繳納維修費(fèi)，業(yè)主如不配合，則可以選擇讓水利部門代收的方式來收繳。

最后?；鶎臃抗芩哂泄芾砺毮埽饕?fù)責(zé)對(duì)維修基金的統(tǒng)計(jì)管理，在這一模式之下，政府應(yīng)負(fù)責(zé)強(qiáng)化房管所這一職能，當(dāng)其管理職能大到一定范圍之后，如果業(yè)主在物業(yè)方面存在問題便可以直接同房管所交涉，這樣業(yè)主不需要在多個(gè)行政主管方之間處理問題。

4 總結(jié)

綜上所述，房屋基金的收繳和使用切實(shí)關(guān)系到每一位業(yè)主的利益，因此做好房屋維修基金的管理工作具有重要意義。現(xiàn)階段，我國的房屋維修基金管理模式還存在不足，因此，對(duì)于已經(jīng)存在的問題相關(guān)部門一定要由足夠的重視并及時(shí)制定出相關(guān)政策去改進(jìn)和完善，同時(shí)可以嘗試去創(chuàng)造新型管理模式。無論采用何種方式，其最終目的都在于保證房屋維修基金的收繳能真正做到取之于民、用之于民。

參考文獻(xiàn)

[1] 龐喜錄.加強(qiáng)維修基金歸集與管理建立房屋維修保障新體制[J].中國房地信息.2012（04）.

房屋維修基金范文第2篇

    按政策規(guī)定，購房者應(yīng)按購房款的2％交納維修基金

    去年年底，北京市有關(guān)部門根據(jù)建設(shè)部要求頒布了《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》。通知要求，凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅的購買人應(yīng)交納公有住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。其具體內(nèi)容如下：

    1、商品住宅的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)基金由購房者交納。購房者在辦理立契過戶手續(xù)時(shí)，按購房款的2％足額交納維修基金。

    公有住房售后維修基金由買賣雙方共同負(fù)擔(dān)。其中售房單位出大頭，要從售房款中按多層住宅20％、高層住宅30％的比例劃撥維修基金；職工個(gè)人出小頭，按購房款當(dāng)年新建公有住房成本價(jià)2％的比例交納。

    2、此項(xiàng)基金只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

    3、商品住宅維修基金由北京市居住小區(qū)管理辦公室代管。住宅小區(qū)成立管委會(huì)后，市小區(qū)辦便將住宅維修基金移交給管委會(huì)管理或經(jīng)管委會(huì)同意交由物業(yè)管理企業(yè)代管。

    公有住房維修基金由售房單位存至市住房資金管理中心系統(tǒng)，待公有住房售后成立管委會(huì)，再將基金移交給管委會(huì)管理。

    4、管委會(huì)成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)房地局審核后劃撥；管委會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)管委會(huì)審定后實(shí)施。

    5、維修基金不足時(shí)，經(jīng)管委會(huì)研究決定，市房地局批準(zhǔn)，可按業(yè)主占有的住宅建筑面積向業(yè)主續(xù)籌。

    6、如業(yè)主所住房屋因拆遷或意外失火無法居住，維修基金代管單位應(yīng)將維修基賬面余額按業(yè)主個(gè)人交納比例退還給業(yè)主。如業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，其結(jié)余維修基金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

    北京居民交納維修基金的具體程序

    目前，北京市居住小區(qū)管理辦公室和各區(qū)縣房地局小區(qū)辦已經(jīng)開展了商品住宅公共維修基金的代收工作。

    一、誰應(yīng)交納維修基金

    維修基金交納人為1999年1月1日以后簽訂新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房、與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等）房屋預(yù)售契約或房屋買賣合同的購買人。

    將商品住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營或自用的售房單位也應(yīng)按規(guī)定交納維修基金。

    不交納商品住宅維修基金，將不予辦理立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。

    二、何時(shí)交納維修基金

    凡2000年1月30日以后辦理商品住宅買賣立契過戶手續(xù)的，應(yīng)在辦理立契過戶手續(xù)前，到區(qū)縣小區(qū)辦或市小區(qū)辦交納維修基金。

    凡在1999年1月1日至2000年1月30日之間簽訂商品住宅房屋買賣合同并已辦理完立契過戶手續(xù)的，須在辦理權(quán)屬登記手續(xù)前到市小區(qū)辦補(bǔ)交維修基金。

    三、維修基金的數(shù)額

    商品住宅維修基金的數(shù)額是房屋預(yù)售契約或房屋買賣合同標(biāo)明購房款的2％，補(bǔ)交的按房地產(chǎn)賣契標(biāo)明的購房款計(jì)算。

    商品住宅售房單位應(yīng)在與購房者簽訂的房屋買賣合同中明文約定維修基金的繳交金額。

    四、交納維修基金的地點(diǎn)

    市小區(qū)辦負(fù)責(zé)辦理補(bǔ)交維修基金手續(xù)及收取在市房屋交易部門辦理立契過戶手續(xù)者交納的維修基金。區(qū)縣小區(qū)辦負(fù)責(zé)收取在區(qū)縣房屋交易管理部門辦理立契過戶手續(xù)者交納的公共維修基金。

    五、交納維修基金時(shí)應(yīng)帶哪些材料

    除用于交納維修基金的支票或現(xiàn)金外，應(yīng)帶 1.商品住宅房屋預(yù)售契約或買賣合同，已辦完立契過戶手續(xù)的，還應(yīng)帶上房地產(chǎn)賣契。2.購房人有效身份證明。個(gè)人購房的，居民帶身份證或戶口簿，現(xiàn)役軍人帶軍人證，境外人士帶護(hù)照；購房人為單位的，企業(yè)帶營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，事業(yè)單位帶事業(yè)單位組織機(jī)構(gòu)代碼證的復(fù)印件。

    六、交納維修基金的程序

    1.交納人如實(shí)填寫維修基金分戶卡，小區(qū)辦工作人員核驗(yàn)分戶卡和相關(guān)材料，并核定維修基金數(shù)額；2.交納人核對(duì)打印輸出的分戶卡并簽字確認(rèn)；3.交納人向小區(qū)辦足額交納維修基金，并取得小區(qū)辦開具的“北京市住宅維修基金專用收據(jù)”第二聯(lián)和第四聯(lián)。

    交納人持收據(jù)第四聯(lián)（交易部門或權(quán)屬部門）到交易部門辦理立契過戶手續(xù)或到權(quán)屬部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

房屋維修基金范文第3篇

在我國，物業(yè)維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規(guī)定，但是卻也由此產(chǎn)生一系列問題，只有在充分了解住房維修基金現(xiàn)狀下，才能夠有效地提出解決問題的方法。目前我國物業(yè)維修基金現(xiàn)狀從幾個(gè)方面看：

（一）關(guān)于維修基金的繳交。

1.維修基金繳納人?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）第五十四條明確規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金?！憋@然，繳交主體是業(yè)主，這是由專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)決定的?！稐l例》明確了“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”業(yè)主購買了房屋在依法擁有房屋所有權(quán)的同時(shí)，也擁有了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造責(zé)任，這部分資金的支出應(yīng)由購房業(yè)主承擔(dān)，而不應(yīng)由已售房屋的開發(fā)商承擔(dān)。

2.維修基金繳納時(shí)間。從道理上講，專項(xiàng)維修資金可以采用一次納，也可采用隨物業(yè)管理費(fèi)用按月收取專戶儲(chǔ)存，或需要維修、更新、改造時(shí)向業(yè)主隨時(shí)收取的做法，這些做法分別在不同國家實(shí)行。但考慮到目前我國法制不夠健全，業(yè)主責(zé)任意識(shí)尚不到位，在一些地方物業(yè)管理收費(fèi)拖欠現(xiàn)象還嚴(yán)重存在等因素，目前我國專項(xiàng)維修資金的制度設(shè)計(jì)宜采用主要在購房時(shí)一次納，待物業(yè)使用到一定年限，維修資金不夠使用時(shí)再向業(yè)主續(xù)籌。

3.維修資金繳納數(shù)量。收取維修基金時(shí)主要應(yīng)考慮在一般情況下，物業(yè)使用到一定年限內(nèi)所需的資金量，可考慮按購房款的2～3％，或物業(yè)單體建安造價(jià)的一定比例。比較來看，按建安造價(jià)一定比例較為科學(xué)，但鑒于建安造價(jià)基數(shù)較購房款小得多，若采用建安造價(jià)為基數(shù)，則應(yīng)適當(dāng)提高交納比例。此外，還可以在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，以減輕今后續(xù)籌資金的壓力。

（二）維修基金的管理現(xiàn)狀問題。在收取維修基金時(shí)候，通常都是在辦理入住手續(xù)時(shí)，開發(fā)公司強(qiáng)制代收房屋維修基金，辦理產(chǎn)權(quán)和繳納維修基金捆綁式辦法，這種往往容易造成房屋維修基金流失或被挪用，使業(yè)主的權(quán)利得不到有效保障。這樣一筆數(shù)額較大的資金放在開發(fā)商的手里，安全性讓人擔(dān)心是可以想象的。開發(fā)商可以利用職權(quán)容易侵占房屋維修基金。而在管理維修基金時(shí)，雖然法規(guī)明確規(guī)定由業(yè)主大會(huì)行使監(jiān)督權(quán)，但對(duì)如何監(jiān)督卻沒有明確的說法。從客觀條件上，造成某些業(yè)主委員會(huì)成員鉆法律的空子，挪用甚至貪污數(shù)額巨大的房屋維修基金。更有甚者，一些開發(fā)商往往成立項(xiàng)目開發(fā)公司，一旦項(xiàng)目開發(fā)銷售完后，項(xiàng)目公司也就不存在，業(yè)主所交的維修基金也就無法追繳。個(gè)別管理公司將維修基金據(jù)為已有；有的管理公司濫用維修基金，把本屬于管理費(fèi)支出的設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)用在維修基金里開支；要么盲目企求設(shè)備的更新，加大業(yè)主負(fù)擔(dān)。

有的地方規(guī)定維修基金的使用必經(jīng)過業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，但由于業(yè)主大會(huì)召開難或業(yè)主大會(huì)不批準(zhǔn)，導(dǎo)致該修的房屋或設(shè)備問題無法解決，影響業(yè)主的居住和物業(yè)安全使用。

也有地方規(guī)定，當(dāng)物業(yè)公共地方或公用設(shè)備設(shè)施發(fā)生維修、更新時(shí)，使用的能是維修基金的增值部分，由于銀行利息很低，維修基金增值太少，一方面大量維修基金閑置浪費(fèi)，另方面業(yè)主又不愿再交維修基金。自維修基金上繳之后，單個(gè)業(yè)主就失去了維修基金的處分權(quán)，有些業(yè)主于是抱著“各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜”的心態(tài)對(duì)維修小區(qū)共同部位共用設(shè)施的事不大關(guān)心，不愿參與。這就導(dǎo)致了有的業(yè)主不交物業(yè)維修基金，維修基金使用方案無法通過，許多小區(qū)的維修基金自繳交之后多年閑置不用等情況。

（三）亂用維修基金問題。開發(fā)商在前期物業(yè)管理合同中往往把日常維護(hù)保養(yǎng)和維修不分，把理應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)管理費(fèi)用承擔(dān)的開支轉(zhuǎn)嫁給維修基金支出；前期物業(yè)管理合同也不區(qū)分保修期內(nèi)和保修期滿后的維修責(zé)任，一概統(tǒng)統(tǒng)由業(yè)主用維修基金負(fù)擔(dān)。另外，有的開發(fā)商在前期物業(yè)管理期間，不交自己尚未出售的商品房的物業(yè)管理

費(fèi)和物業(yè)維修基金，損害小區(qū)業(yè)主的利益。

二、解決物業(yè)維修基金管理存在的問題對(duì)策

要有效解決上述問題，筆者認(rèn)為應(yīng)對(duì)從以下幾個(gè)方面展開：

第一，確保開發(fā)商及施工單位履行品房保修義務(wù)。應(yīng)制定商品房建設(shè)質(zhì)量管理法律的實(shí)施細(xì)則，明確落實(shí)開發(fā)商在物業(yè)保修期內(nèi)的維修責(zé)任。比如，由其為所建物業(yè)小區(qū)內(nèi)的商品房建立維修基金或根據(jù)不同共用部位共用設(shè)施投保不同期限的物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。

第二，為了防止開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中合謀侵吞挪用、不正確使用物業(yè)維修基金，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的維修基金處分權(quán)，應(yīng)在立法中要求，每一筆維修基金的使用計(jì)劃都要在小區(qū)內(nèi)公示，得到多數(shù)相關(guān)業(yè)主書面簽名同意后方能實(shí)施，對(duì)于額度較大或較為頻繁的維修計(jì)劃，還要經(jīng)相當(dāng)資質(zhì)的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)評(píng)估鑒定結(jié)論。

第三，要在法律上明確規(guī)定建設(shè)單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修義務(wù)的方式、違約責(zé)任，可以說是目前物業(yè)維修管理中的一個(gè)極大的問題。先負(fù)擔(dān)保修義務(wù)，后規(guī)定維修基金。立法應(yīng)明確規(guī)定開發(fā)商與前期物業(yè)管理企業(yè)之間在管理使用維修基金上的連帶保證責(zé)任，以防開發(fā)商解散后，前期物業(yè)管理企業(yè)推諉塞責(zé)。

第四、當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時(shí)，要爭取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時(shí)，可用于購買國債和其它法律法規(guī)允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。爭取最大限度的使維修基金達(dá)到保值增值的效果，防止閑置。普通管理機(jī)構(gòu)很難達(dá)到，那么可以委托管理公司管理?，F(xiàn)階段我國的投資渠道主要有以下幾種：股票、債券、投資房地產(chǎn)、直接貸款、進(jìn)行國際投資。進(jìn)行資本運(yùn)作時(shí)要符合下面要求：安全性高，風(fēng)險(xiǎn)性為零；流動(dòng)性強(qiáng)，可隨時(shí)變現(xiàn)，方便資金的靈活使用；收益率較高等。

通過對(duì)維修基金的問題及原因進(jìn)行分析，盡量最大限度發(fā)揮維修基金最初的目的，讓人們更加了解維修基金存在的好處和價(jià)值，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)自律的和政策法規(guī)的進(jìn)一步完善，使物業(yè)管理這個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)被多數(shù)人認(rèn)知，不斷成熟和壯大。

參考文獻(xiàn)

［3］雷華.物業(yè)維修基金的建立和監(jiān)管策略［J］.現(xiàn)代物業(yè)，2003.10：78

［4］陳建國，張利鵬.維修基金的現(xiàn)實(shí)與未來［J］.現(xiàn)代物業(yè)，2004.11：89

［5］蔣維，吳迅.維修基金保值增值—中間還有幾個(gè)坎［J］.中國房地產(chǎn)金融，2001.5：4243

房屋維修基金范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；維修基金；管理

維修基金，又稱“公共維修基金”“專項(xiàng)維修基金”，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢款至專項(xiàng)帳戶，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理和使用的基金。

維修基金由該物業(yè)內(nèi)的業(yè)主共同籌集，業(yè)主按照繳納比例享有維修基金的所有權(quán)，但使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，單個(gè)業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結(jié)合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時(shí)，維修基金也應(yīng)經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下。

維修基金的收取比例按照購房者從開發(fā)商處購買房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)按照總房價(jià)2%-3%的比例繳納至物業(yè)所在區(qū)房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行。維修基金的具體收取標(biāo)準(zhǔn)由各地房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。維修基金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由物業(yè)管理公司代為管理和使用。

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深化，城市居住用房所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化。如何建立與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)多元化相適應(yīng)的房地產(chǎn)維修管理體制。理順房地產(chǎn)維修工作中政府主管部門、售房單位及購房人的關(guān)系，保障房地產(chǎn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修更新工作的順利實(shí)施，成為社會(huì)各界和居民群眾關(guān)注的焦點(diǎn)難點(diǎn)問題。為解除居民購房后的后顧之憂，減少房地產(chǎn)維修工作的糾紛，維護(hù)好廣大購房人的合法權(quán)益，現(xiàn)就如何建立房地產(chǎn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金制度，完善產(chǎn)權(quán)多元化房地產(chǎn)維修關(guān)系作一探索。

一、房地產(chǎn)維修基金的現(xiàn)狀

在我國，房地產(chǎn)維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規(guī)定，但是卻也由此產(chǎn)生一系列問題，只有在充分了解住房維修基金現(xiàn)狀下，才能夠有效地提出解決問題的方法。目前我國房地產(chǎn)維修基金現(xiàn)狀從幾個(gè)方面看：

1、 相當(dāng)業(yè)主對(duì)收取房地產(chǎn)維修基金存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)

(1)部分業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)維修基金是什么。用來做什么等基本情況毫不了解。除房地產(chǎn)價(jià)格以外．房地產(chǎn)維修基金是最大一筆費(fèi)用支出，數(shù)額巨大的房地產(chǎn)維修基金容易對(duì)業(yè)主造成心理暗示作用。業(yè)主從心理上也易形成抵觸情緒，不愿意交納這筆大額資金。

(2)部分業(yè)主容易把房地產(chǎn)維修基金等同于房地產(chǎn)管理費(fèi)用當(dāng)中的一部分。認(rèn)為交納的房地產(chǎn)管理費(fèi)中已經(jīng)包含房地產(chǎn)維修基金，業(yè)主不大情愿交納這部分“多余”的資金。

2、房地產(chǎn)維修基金保值增值、續(xù)籌體制不健全

房地產(chǎn)維修基金在保值、增值和續(xù)籌方面措施不到位。房地產(chǎn)公司為了自身利益會(huì)抵觸這一做法：政府出面進(jìn)行過多的管理，不利于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；進(jìn)一步說，房地產(chǎn)維修基金在收集上難度較大，就算是用于金融投資．基金的安全性也難以得到保障。在房地產(chǎn)維修基金續(xù)籌方面，各方主體的責(zé)任及關(guān)系不清晰．這樣很容易引起糾紛。

3、亂用維修基金問題

開發(fā)商在前期房地產(chǎn)管理合同中往往把日常維護(hù)保養(yǎng)和維修不分，把理應(yīng)由房地產(chǎn)管理企業(yè)管理費(fèi)用承擔(dān)的開支轉(zhuǎn)嫁給維修基金支出：前期房地產(chǎn)管理合同也不區(qū)分保修期內(nèi)和保修期滿后的維修責(zé)任，一概統(tǒng)統(tǒng)由業(yè)主用維修基金負(fù)擔(dān)。另外，有的開發(fā)商在前期房地產(chǎn)管理期間，不交自己尚未出售的商品房的房地產(chǎn)管理費(fèi)和房地產(chǎn)維修基金，損害小區(qū)業(yè)主的利益。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)維修基金管理的對(duì)策

1、確保開發(fā)商及施工單位履行品房保修義務(wù)，應(yīng)制定商品房建設(shè)質(zhì)量管理法律的實(shí)施細(xì)則，明確落實(shí)開發(fā)商在房地產(chǎn)保修期內(nèi)的維修責(zé)任。比如，由其為所建房地產(chǎn)小區(qū)內(nèi)的商品房建立維修基金或根據(jù)不同共用部位共用設(shè)施投保不同期限的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。

2、為了防止開發(fā)商和房地產(chǎn)管理企業(yè)在前期房地產(chǎn)管理中合謀侵吞挪用、不正確使用房地產(chǎn)維修基金，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的維修基金處分權(quán)，應(yīng)在立法中要求，每一筆維修基金的使用計(jì)劃都要在小區(qū)內(nèi)公示，得到多數(shù)相關(guān)業(yè)主書面簽名同意后方能實(shí)施，對(duì)于額度較大或較為頻繁的維修計(jì)劃，還要經(jīng)相當(dāng)資質(zhì)的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)評(píng)估鑒定結(jié)論

3、廣泛宣傳維修基金歸集、管理、使用的相關(guān)法規(guī)政策

住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金如何歸集、管理和使用，各級(jí)政府主管部門能夠了然于胸且說得頭頭是道，可是對(duì)廣大業(yè)主和房地產(chǎn)管理企業(yè)而言卻不免茫然。這就需要政府主管部門通過各種媒體，廣泛宣傳維修基金歸集、管理、使用的相關(guān)法規(guī)政策，使廣大業(yè)主和房地產(chǎn)管理企業(yè)真正了解維修基金的用途、管理狀況及使用方法。并號(hào)召和鼓勵(lì)J。大業(yè)主參與監(jiān)督和管理，有條件的城區(qū)應(yīng)建立維修基金歸集、管理、使用信息平臺(tái)，通過上網(wǎng)或房地產(chǎn)市場的觸摸屏等信息渠道，使廣大業(yè)主及時(shí)了解、掌握維修基金歸集、管理、使用的政策法規(guī)和歸集使用情況。同時(shí)還可由政府主管部門開辦學(xué)習(xí)班或講座，對(duì)業(yè)主委員會(huì)及房地產(chǎn)管理企業(yè)進(jìn)行政策、業(yè)務(wù)培訓(xùn)和指導(dǎo)，使之熟悉維修基金相關(guān)業(yè)務(wù)流程，進(jìn)而促進(jìn)維修基金歸集，管理和使用的規(guī)范化。

4、統(tǒng)一制定維修基金籌集辦法

應(yīng)明確大修與中、小修的范圍界限，使基金的動(dòng)用有嚴(yán)格界定，避免房地產(chǎn)公司將由自身負(fù)擔(dān)的中、小費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主負(fù)捐。另外，在測算基金籌集比例時(shí)應(yīng)注意涵蓋需更新的共用設(shè)施設(shè)備的更新費(fèi)用，其中高層建筑費(fèi)用更高。更新費(fèi)用總額相對(duì)而言比較大．在設(shè)計(jì)維修基金籌集比例及籌集時(shí)間時(shí)應(yīng)充分考慮并涵蓋這些費(fèi)用，在開發(fā)商和購房者間按合理比例分?jǐn)?，避免在更新?dāng)時(shí)向業(yè)主一次性收取，給業(yè)主造成沉重負(fù)擔(dān)。

5、加強(qiáng)維修基金的獨(dú)立核算

從當(dāng)前各地反饋的情況看，有的把房地產(chǎn)維修基金與房地產(chǎn)款混同核算，有的把房地產(chǎn)維修業(yè)務(wù)基金業(yè)務(wù)與管理者的自身經(jīng)營業(yè)務(wù)會(huì)通核算，有的作簡單掛賬處理等。房地產(chǎn)維基金繳存、支取、使用和管理都需依政策規(guī)定進(jìn)行。這種混賬核算不利于政策的貫徹執(zhí)行，不利于房地產(chǎn)維修基金業(yè)務(wù)的進(jìn)一步開展。所以房地產(chǎn)維修基金應(yīng)有規(guī)范的會(huì) 計(jì)科目。維修基金運(yùn)營管理部門應(yīng)根據(jù)自身需要設(shè)立科目，應(yīng)清晰明確地反映維修基金的繳存、支取和使用。同時(shí)應(yīng)有統(tǒng)一規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。有關(guān)房地產(chǎn)維修基金的信息只是部分的體現(xiàn)在一些統(tǒng)計(jì)報(bào)表里。遠(yuǎn)不能滿足對(duì)房地產(chǎn)維修基金規(guī)范管理的需要，這是亟需解決的問題。

6、促進(jìn)基金有效合理的使用

維修基金在使用和管理中要?？顚Ｓ茫鞔_維修基金歸全體業(yè)主所有，房地產(chǎn)管理企業(yè)提出計(jì)劃和預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，委托房地產(chǎn)管理企業(yè)實(shí)際操作使用：業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基金由專戶存入銀行，接受銀行監(jiān)督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由房地產(chǎn)管理企業(yè)直接掌管，企業(yè)是短期行為，基金是長期使用。如果房地產(chǎn)管理企業(yè)聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會(huì)引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時(shí)，要爭取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時(shí)，可用于購買國債和其它法律法規(guī)允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。

7、維修基金的使用與監(jiān)督

維修資金的使用核準(zhǔn)：已售公房維修基金利息由房地產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)單位提出申請，經(jīng)相關(guān)業(yè)主確認(rèn)后，到房地產(chǎn)所在區(qū)房管局辦理資金支用手續(xù)。商品住房維修資金由房地產(chǎn)管理企業(yè)提出維修計(jì)劃，經(jīng)業(yè)豐大會(huì)審議后，由業(yè)主委員會(huì)到房地產(chǎn)所在區(qū)房管局辦理支用手續(xù)；未成立業(yè)主大會(huì)前，維修資金支用申請須經(jīng)三分之二以上業(yè)主確認(rèn)。購房人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，繳存的維修基金不予退還，由買賣雙方持產(chǎn)權(quán)證書辦理維修基金交接過戶手續(xù)。因房地產(chǎn)拆遷或其他原因造成房地產(chǎn)滅失的，維修基金及其利息余額返還所有人。

三、結(jié)語

維修基金管理工作目前仍處于發(fā)展探索階段，許多問題有待進(jìn)一步解決?？傊康禺a(chǎn)維修基金政策的不斷完善，有利于盡快從根本上解決居民購房后房地產(chǎn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修問題。對(duì)完善住房市場機(jī)制將起到積極的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]段莉萍.《加強(qiáng)住房維修基金的管理和核算》，經(jīng)濟(jì)師，2006.5.

[2]陳鴻莉.《房地產(chǎn)投資三條路》，證券日報(bào)，2004.2.

[3]曲建華.《健全房屋維修基金制度完善房屋維修管理體制》，科技資訊，2007.7.

[4]雷華.《物業(yè)維修基金的建立和監(jiān)管策略》，現(xiàn)代物業(yè)，2003.1.

房屋維修基金范文第5篇

在現(xiàn)實(shí)中，通常成為“看得見，摸不著”的一筆錢。一方面，公共維修基金啟用的手續(xù)異常繁雜;另一方面，這筆資金大量壓在賬上，利用率極低。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至2013年7月，北京繳存公共維修基金348.1億元，使用5.38億元，使用率為1.55%;截至2012年10月，廣州市繳存約81億元、使用8000萬元，使用率為0.99%;截至2012年1月，天津市繳存145.4億元，使用僅7753.5萬元，使用率為0.53%。更為嚴(yán)重的是，以上資金被個(gè)別代管部門當(dāng)作“生財(cái)工具”在私用，私吞、截留、挪用、創(chuàng)收，這樣的事例并不鮮見。

有錢，就是不能用

因?yàn)樽约曳宽敽蛪γ鎳?yán)重滲水，造成墻面大面積脫落，北京錦繡花園7棟的張守成多次向物業(yè)和業(yè)委會(huì)反映，希望啟用公共維修基金進(jìn)行維修。但得到的答復(fù)是：小區(qū)的部分業(yè)主還未繳納公共維修基金，所以無法啟用。該小區(qū)物業(yè)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該小區(qū)房齡超過15年，房屋已經(jīng)進(jìn)入了維修期，但根據(jù)規(guī)定，只要有一戶業(yè)主沒有繳納公共維修基金，全部業(yè)主就不能啟用這筆錢。張守成感慨地說，真沒想到會(huì)發(fā)生這樣荒誕的事情，“我自己的錢，非得讓別人管著，管著就管著吧，還不能用。急著要用，還得看街坊配合不配合，然后看代管部門給不給好臉子。如果遇上一戶死活不交的，難不成大家都要坐等塌房不成？”

該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任說，他曾到現(xiàn)場勘查，房損的情況不容樂觀，初步估計(jì)維修費(fèi)需要10萬元以上。業(yè)主、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)都知道不能再拖下去了，但都沒轍，錢攥在政府的手里就是拿不出來，怪不得大家都說公共維修基金是一筆“看得見，摸不著”的錢。其實(shí)，張守成還不明白，即使小區(qū)里面的所有業(yè)主都交了公共維修基金也不等于就可以啟用這筆錢。2007年頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，若要支出維修基金，需遵循“雙三分之二特別多數(shù)原則”，即占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用（實(shí)踐中，在空置率較高或沒有建立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，該規(guī)定成了幾乎不可能實(shí)現(xiàn)的條件）?！奥仿湫捱h(yuǎn)兮，吾將上下而求索”，張守成需要走的路確實(shí)還很長。

兩個(gè)“三分之二”都同意才能啟用

張守成住的是聯(lián)排別墅，一排8家，家家頂層都出現(xiàn)了不同程度的漏水。他最初找到物業(yè)公司還是5年前的事情，那時(shí)候的張守成還很天真，他以為在購房時(shí)就繳納了幾萬塊錢的公共維修基金，如今動(dòng)用維修基金來整修自己家的房頂是天經(jīng)地義的事情，但是他想錯(cuò)了。

物業(yè)公司接到張守成的報(bào)修，馬上拿出一張單子讓他簽字。張守成剛要簽，卻被另一個(gè)細(xì)心的業(yè)主攔下了。原來，這只是一張《施工委托書》，上面的條款大致是：業(yè)主某某委托物業(yè)公司代為維修自家的房屋，業(yè)主承諾預(yù)先墊付全部的維修費(fèi)用給物業(yè)公司，由物業(yè)公司支付給施工單位。待本小區(qū)的公共維修基金具備啟用條件的時(shí)候，由住建部委托的房屋主管部門派員來對(duì)已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的維修量進(jìn)行評(píng)估， 評(píng)估多少報(bào)多少，以前發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用不作數(shù)，業(yè)主不得要求按實(shí)際發(fā)生額向其索要公共維修基金。不看則已，一看，張守成就急了：“好嘛，讓我花兩份錢干一件事不說，最后結(jié)賬的時(shí)候還得你們說了算，哪有那么不講理的！你們不給錢，讓業(yè)主自己掏也就算了，可但凡負(fù)責(zé)任一點(diǎn)，也應(yīng)該事先來評(píng)估啊，這樣業(yè)主委托施工單位也有個(gè)譜兒，簽合同的時(shí)候也心明眼亮，省得一遍遍花冤枉錢。你們也太官僚，太欺負(fù)人了，這不是拿我們的錢‘綁架’我們自己嗎？”物業(yè)公司的業(yè)務(wù)員經(jīng)得多了，一攤手說：“我也沒招兒，公共維修基金不在我們的手里，要用，得業(yè)委會(huì)去跑啟用手續(xù)，聽說老難辦的！可咱們小區(qū)到現(xiàn)在還沒成立業(yè)委會(huì)，誰也沒有資格去要這筆錢?！睆埵爻蓡枺骸拔覀儤I(yè)主自己找代管部門去要這筆錢成不？”業(yè)務(wù)員說：“你以為你是誰？一來，人家根本不會(huì)接待個(gè)人;二來，人家那么大一個(gè)機(jī)關(guān)怎么能管你這一家一戶的維修？最少也得是一棟樓以上的維修量啊?！睆埵爻烧f：“難道說，我一家漏水不算漏，大家都漏才算漏嗎？”業(yè)務(wù)員說：“正是這個(gè)意思。您也別再說了，說了我也解釋不了，更解決不了。反正都知道眼下的事的確有點(diǎn)扯，誰都沒有辦法，愿意您就簽，不愿意簽?zāi)妥约合朕k法解決去。丑話說在前面，不是我們不修，是您不讓我們修，出了事我們可概不負(fù)責(zé)?！辫b于張守成所在小區(qū)還沒有成立業(yè)委會(huì)，他有苦也沒處訴，只得咬牙忍著，自己到街上找了幾個(gè)臨時(shí)補(bǔ)漏的農(nóng)民工去對(duì)付了一下，可這一對(duì)付就是5年多。5年間，張守成好幾次找農(nóng)民工堵漏，用于自費(fèi)修房頂?shù)腻X累計(jì)花去兩萬多。

終于，張守成所在的小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，過去消極怠工的物業(yè)管理公司也更換了。趁著新來的物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)正在“新官上任三把火”的當(dāng)口，張守成聯(lián)合本樓另外7家業(yè)主集體找到物業(yè)公司要求啟動(dòng)公共維修基金。物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)都很積極，他們到維修基金代管單位奔走了好幾天，最后告訴張守成一個(gè)令人失望的壞消息：公共維修基金還是批不下來，雖然小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，但要啟動(dòng)維修基金需要兩個(gè)“三分之二”――一個(gè)是占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主討論通過;另一個(gè)是占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，啟動(dòng)公共維修基金這件事才可以進(jìn)入審批程序（注意，是進(jìn)入審批程序，不是批準(zhǔn)）。另外，即使做到了雙三分之二也啟動(dòng)不了，因?yàn)楸拘^(qū)有一部分業(yè)主還沒有繳納公共維修基金，要等那些人都交了以后才具備爭取“雙三分之二”的條件。張守成很疑惑，公共維修基金是強(qiáng)制繳納的，當(dāng)初買房子的時(shí)候，不交就不給辦購房手續(xù)，怎么還可能有至今沒有交的？業(yè)委會(huì)的人跟他透了一個(gè)底，說業(yè)主中有個(gè)別人的房子是開發(fā)商內(nèi)部分配過來的，當(dāng)時(shí)就沒交公共維修基金。現(xiàn)在一倒后賬，自然影響到了其他業(yè)主。張守成說，既然這樣就讓他們趕緊交吧。業(yè)委會(huì)說，這是人家的事情，人家不交，我們沒有這個(gè)強(qiáng)制權(quán)。反正人家一天不交，主管部門就一天不批，看誰耗得過誰?？蓱z你們這幫人就得跟著吃瓜落了。不行您試試找找住建部、房管局，或者打打市長電話，找找新聞媒體什么的。反正這件事的難度太大，沒有點(diǎn)奇葩的思路和超長發(fā)揮，估計(jì)錢是很難拿到的。

張守成急了，趕緊動(dòng)員其他業(yè)主對(duì)公共維修基金的啟動(dòng)程序進(jìn)行細(xì)致的了解和排摸，不摸不知道，一摸嚇一跳。敢情要想啟動(dòng)那筆公共維修基金，除了需要滿足兩個(gè)“三分之二”同意和全部繳納的基本條件外，還有一套十分繁瑣的審批流程。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金的使用最終都要得到房產(chǎn)行政部門或相應(yīng)管理部門的備案與審核同意才能成行。業(yè)主要想得到這筆資金，須先后到相關(guān)的房管局、房屋安全鑒定部門、審計(jì)局、專戶銀行等多個(gè)單位辦理房屋安全專業(yè)鑒定申請、維修方案預(yù)決算審計(jì)、聘請正規(guī)施工單位進(jìn)行維修施工、申請專戶銀行劃撥款項(xiàng)等九大事項(xiàng)。張守成頭都大了，此前的一次次打擊早就讓他銳氣大衰，沒有再找下去的勇氣了。飽經(jīng)世事的他明白，這種多角糾纏耗他個(gè)一年兩年跟玩兒一樣，與其做這種傷神且無效的勞動(dòng)，還不如認(rèn)頭花自己的冤枉錢算了，就只當(dāng)當(dāng)年交的公共維修基金打了水漂了吧。張守成開始游說街坊自費(fèi)維修，反復(fù)衡量利害關(guān)系后，其他七家終于答應(yīng)自費(fèi)維修。張守成長出一口氣，他哪里知道，真正的麻煩才剛剛開始。

跳河一閉眼

業(yè)主們原以為自己出錢，全權(quán)委托給物業(yè)公司就可以了。沒想到物業(yè)公司根本不管，說他們沒有為業(yè)主維修建筑主體結(jié)構(gòu)的義務(wù)和資質(zhì)，如果業(yè)主授權(quán)給他們，他們可以代業(yè)主物色專業(yè)的房屋維修公司來施工。但要由業(yè)主、物業(yè)公司、房屋維修公司共同簽署一個(gè)三方合同，至于施工費(fèi)用、施工質(zhì)量監(jiān)督等由業(yè)主直接和房屋維修公司協(xié)商，物業(yè)公司不承擔(dān)以上監(jiān)管責(zé)任。好嘛，一紙合同簽下來，物業(yè)公司把責(zé)任擇了個(gè)干干凈凈，剩下的就是業(yè)主們和房屋維修公司的直接對(duì)壘了。談吧，業(yè)主們對(duì)防水工程的價(jià)格、工藝、質(zhì)量、工期一竅不通，人家說什么就是什么。有心再找?guī)准腋倶?biāo)吧，無奈不懂技術(shù)和行情，找了也是白找，再說又不好駁物業(yè)公司的面子。得，跳河一閉眼，就這么著吧。

合同一簽，首付款一到位就開始進(jìn)料了，水泥、砂子、瓷磚堆了一大堆。問題來了，水泥的標(biāo)號(hào)、砂子的質(zhì)量都不懂，于是張守成們開始到處咨詢。聽人說，不能用海沙，海沙便宜，但是一到夏天雨季就反堿，質(zhì)量不能保證;辨別河沙和海沙的辦法是用舌頭舔。于是，一幫人開始試著伸出自己的舌頭舔，你說咸，他說淡，大家莫衷一是。眾人哈哈大笑，得，跳河一閉眼，就這么著吧。

瓷磚的質(zhì)量呢？聽人說，敲敲，有金石之聲的就是好磚。于是，大家就敲，你敲我敲，敲了半天，有人說，聲音忒好了，就像南陽出土的編鐘、石磬，聽了以后三天不知肉味。有人說，聲音喑啞，一聽就是劣貨，扔到河里都沒有響兒。眾人哈哈大笑，得，跳河一閉眼，就這么著吧。

做防水關(guān)鍵是油氈的質(zhì)量，眾人聽說世紀(jì)雨虹牌的油氈是好油氈，施工單位一口答應(yīng)就用世紀(jì)雨虹。等有人發(fā)現(xiàn)是“世紀(jì)虹雨”不是“世紀(jì)雨虹”一切都來不及了，全鋪上了。施工單位說，你們外行，好牌子是世紀(jì)虹雨，世紀(jì)雨虹是仿冒的。眾人也弄不出個(gè)子丑寅卯，得，跳河一閉眼，就這么著吧。

四次“跳河”后，張守成們越發(fā)后悔自己不懂防水專業(yè)技術(shù)。有明白人說，你們應(yīng)該找一家專業(yè)的監(jiān)理公司來監(jiān)理，只有這樣才能切實(shí)保證質(zhì)量。張守成們大夢初醒，趕忙通過朋友找到一個(gè)監(jiān)理公司。人家來了一看說，一來，你們這活兒太小，我們根本不接;二來怎么都干到這份上了才想起找監(jiān)理，晚了！張守成問，您是內(nèi)行，您對(duì)施工質(zhì)量大概齊的印象如何？那人說，糟糕透了，要按規(guī)矩都應(yīng)該返工。業(yè)主們問：有沒有補(bǔ)救辦法？“有，查查合同里面的工藝標(biāo)準(zhǔn)和材料質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按合同辦?！睆埵爻哨s忙找來合同看，一看就傻眼了，合同里根本就沒有這些東西。得，咬牙忍肚子痛吧。

雨季一到，突然就停工了，工人也找不著了，房子漏得不行。張守成急忙給維修公司的頭頭兒打電話，人家說，價(jià)錢定得太低，賠了。手里的活兒多，只能先緊著不賠錢的項(xiàng)目做。張守成們心急如焚，但合同上又沒定個(gè)明確的工期標(biāo)準(zhǔn)，只好百般央求。人家答應(yīng)來，但堅(jiān)持要追加10%工程款才行，張守成們一番抗?fàn)幉怀蛇€是同意了。結(jié)果干了沒幾天又停了，說發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫，問修還是不修？不修也行，直接鋪上油氈也看不見，但過不了一夏就會(huì)崩開，還是漏。要修，再追加10%。當(dāng)然要修，沒辦法，又追加了10%。過幾天又停了，說建筑材料漲價(jià)，要用便宜貨就不能保修三年。當(dāng)然要用好材料了，于是又加了10%。后來又多出好多活兒，山墻修不修，要修單算錢;窗戶修不修，要修單算錢……一次次追加，一次次要挾，張守成們學(xué)會(huì)了一個(gè)行業(yè)術(shù)語，感情這叫“洽商”。就這么“洽”著、“商”著，親爺祖奶奶地伺候著，終于對(duì)付著完工了。一算費(fèi)用，比原計(jì)劃多出了兩倍多，有明白人告訴他們，你們讓他們糊弄了，“洽商”卷走的錢也就算了，施工單位通常還會(huì)在施工面積上搗鬼，你們趕緊自己上房頂上量一量吧。這個(gè)難不倒張守成們，人家畢竟是一幫知識(shí)分子，大家拉著皮尺，拿著三角儀就上了房頂。不量不知道，一量嚇一跳，敢情每家都多算出了2000多元。維修公司的人開始還不承認(rèn)，沒想到張守成一幫人平方面積、立方體積算得精熟，就差用上微積分了。最后只得認(rèn)，說了一句實(shí)話：“得，我認(rèn)栽了，我這回算是‘兵遇見秀才’，你們這些知識(shí)分子真是夠‘軸’的?！保撆_(tái)詞是，人都掉井里了，還非想用耳朵掛住，你們傻不傻?。。埵爻蓚兛刹荒敲凑J(rèn)為，他們覺得自己打了一場漂亮的翻身仗，足以證明，知識(shí)就是力量??！

整個(gè)雨季，張守成們著的這個(gè)急，生的這個(gè)氣，費(fèi)的這個(gè)心思，學(xué)的這個(gè)本事可就大了去了。張守成講話：“早知如此，我就考清華土建工程系去了?！备C囊之余又感慶幸，他想，這是一樓8家，家家房頂漏水，一聯(lián)合，受點(diǎn)罪、花點(diǎn)冤枉錢就湊合著補(bǔ)上了。要是單元樓可就慘了，一樓幾個(gè)單元，一個(gè)單元幾十戶，上哪兒湊那“雙三分之二”去啊。

第二年的雨季馬上就到了，又有點(diǎn)漏，好在前一年都看見過了“豬跑”，各家都買了油氈鋪上去對(duì)付著，全然忘記了還有一筆“看得見、摸不著”的公共維修基金從理論上還是屬于他們的。

實(shí)際上，對(duì)于公共維修基金的使用，國際上早有成功的做法：在國際上，業(yè)委會(huì)管理維修基金早已成為通行方式。在美國，各州物業(yè)產(chǎn)權(quán)法一般都規(guī)定，業(yè)委會(huì)全權(quán)負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)共有部分的使用、維護(hù)、維修和更新改造的管理。在日本，《標(biāo)準(zhǔn)公寓管理規(guī)約》第25條規(guī)定，所有人必須向管理組合（業(yè)主委員會(huì)）上交用于社區(qū)內(nèi)共用部分以及設(shè)施設(shè)備的維修和改良方面的費(fèi)用。

在美國，“維修基金”的收取數(shù)額，由業(yè)主委員會(huì)做預(yù)算，經(jīng)業(yè)主們通過，業(yè)委會(huì)再收取維修費(fèi)，并將其存入銀行。考慮小區(qū)設(shè)施、設(shè)備維修或更新的費(fèi)用支出，如電梯需要維修或更換、小區(qū)道路的翻修等。對(duì)這部分費(fèi)用的核算，往往是請有經(jīng)驗(yàn)的工程師或建筑師來進(jìn)行研究分析，并出具研究報(bào)告，而不似內(nèi)地采取行政手段強(qiáng)制性要求業(yè)主繳納。

在美國，召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，相對(duì)于中國需要“雙三分之二”以上的業(yè)主同意，只需要20%以上的業(yè)主參與投票即合法有效，這樣讓方案的執(zhí)行更具可操作性。難不成這也要重搞一套中國特色不成？

某專家作過這樣的估計(jì)：我國目前有660個(gè)城市，即便按照每個(gè)城市10億元的平均房屋維修資金沉淀計(jì)算，總額超過6600億元，而北京、上海、廣州等一線城市的房屋維修資金數(shù)量巨大。由此推斷，我國公共維修基金達(dá)到上萬億元。然而，這部分資金幾乎都停留在當(dāng)?shù)劂y行的“活期賬戶”中。某銀監(jiān)局監(jiān)管部門一位姓歐的處長表示，銀行將此類資金停放在活期對(duì)公賬戶的核心原因在于：支付利息低，但可調(diào)動(dòng)的額度很高，也就是高利用度的“睡眠資金”。也就是說，購房者被強(qiáng)制繳納的公共維修基金主要用來為銀行生財(cái)牟利。

好在政府相關(guān)部門一直在做出積極的表態(tài)。北京市住建委曾公開表示，在保障資金安全的前提下，提取使用維修資金的手續(xù)可以再簡化。北京市也曾出臺(tái)新規(guī)――居民房屋如果因?yàn)楸┯暝斐陕┯?，可以緊急啟用公共維修基金，無須再經(jīng)過三分之二以上的業(yè)主同意，但鮮見成功使用的范例。倒是外地近年來出臺(tái)了許多具有實(shí)際效果的新辦法。譬如青島市規(guī)定，市民已購買的具有產(chǎn)權(quán)的房屋，在動(dòng)用房屋維修基金時(shí)不需要所有鄰居簽字，可以在預(yù)算后進(jìn)行公示，如果沒有居民提出異議或者異議不成立則可使用。這樣就繞過了“需再經(jīng)過三分之二以上的業(yè)主同意”的要求。

你的錢我花，花了也白花，不花白不花

張守成始終想不通，國際上有那么多現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)和辦法可以借鑒，為什么偏要自己跛足而行，難道這也必須堅(jiān)持“中國特色”嗎？以上疑問很快就有了答案――代管環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的腐敗現(xiàn)象越來越多了。

根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，為確保安全，代管部門處理維修資金只有兩種方式：存銀行或買國債。而且需要“?？顚Ｓ谩?，嚴(yán)禁挪作他用。但實(shí)際中，房屋維修資金大量沉淀，常被代管部門用來“借雞生蛋”，這樣的實(shí)例在社會(huì)上比比皆是。它們成了代管部門的“生財(cái)工具”，沒有機(jī)構(gòu)監(jiān)督這筆錢如何使用，卻有機(jī)構(gòu)無償拿走這筆錢的增值部分。

2005年5月，北京斯博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)經(jīng)理韓啟才伙同老總王民杰，采取收款不入賬等手段，截留該公司代收的“置業(yè)家苑項(xiàng)目”業(yè)主繳納的公共維修基金、契稅、物業(yè)費(fèi)等人民幣1000萬元，用于王民杰個(gè)人控制的公司。2012年12月，韓啟才因犯挪用公款罪，被判處有期徒刑5年。此案成為北京最大一起涉及業(yè)主公共維修基金被挪用的案件。

南京市江寧區(qū)恒安嘉園始建于2005年，共交維修資金1097萬元。早從2006年開始，江寧區(qū)住建局就已將這筆錢轉(zhuǎn)為一年期定期存款，至少產(chǎn)生了329萬元的利息，其中包括293.5萬元“一年定期”利息。但是住建局支付到業(yè)主個(gè)人賬戶的卻是“活期”利息35.7萬元，大約有293.5萬元利息被截留。

炒股也是“借雞生蛋“的一種方法。2007年5月17日，上海房屋維修基金管理中心，自2004年起持股三家上市公司。根據(jù)當(dāng)時(shí)的有關(guān)規(guī)定，維修基金閑置時(shí)，是不能投資高風(fēng)險(xiǎn)性股票的。但上海房地局和相關(guān)部門并沒有對(duì)此提出“不同意見”。

與上述代管部門的近水樓臺(tái)先得月相比，有些相關(guān)的部門和單位也看重了這塊不吃白不吃的“唐僧肉”，他們開始變著法兒地巧用這筆本來屬于業(yè)主的錢。北京某小區(qū)就出現(xiàn)了這樣的事情，高層建筑，采用蓄水池供水，相關(guān)部門要求改成高壓泵供水，要小區(qū)自己花20多萬元。那個(gè)小區(qū)的物業(yè)很狡猾，他們在公共維修基金上動(dòng)了心思。他們告訴居民，不用他們出錢，直接用公共維修基金，小區(qū)的居民傻傻地就簽字了。結(jié)果，物業(yè)公司一毛不拔就解決了設(shè)備的升級(jí)換代，等業(yè)主明白過來的時(shí)候就一切都晚了。正規(guī)的使用途徑提不出錢來，明顯違規(guī)的卻可以拿來為我所用，看來這筆錢的監(jiān)管也出了問題。

“煤改氣”近年來呼聲強(qiáng)烈，風(fēng)傳政府下了死命令，某某年之前必須強(qiáng)制實(shí)施，于是廢掉鍋爐房，由業(yè)主出錢“改氣”，正在許多小區(qū)上演。針對(duì)大多數(shù)業(yè)主的不買賬，有人開始游說業(yè)主動(dòng)用公共維修基金，這其實(shí)就是給業(yè)主設(shè)下了一個(gè)套兒。錢是你的，別糊里糊涂地就交給別人花。這可需要善良的業(yè)主們懂一點(diǎn)政策、維權(quán)和經(jīng)營之道了。

很多辦法可借鑒

按照規(guī)定，公共維修基金用掉了70%以后就需重新集資。鑒于目前這筆資金的使用狀況，屆時(shí)，根本享受不到服務(wù)的業(yè)主誰還能心甘情愿地再掏一份不明不白的錢呢？事實(shí)上，北京許多小區(qū)隨著房屋大修期的臨近，已經(jīng)出現(xiàn)了公共維修基金入不敷出的現(xiàn)象。公共維修基金從設(shè)計(jì)到管理、使用的層層怪圈何時(shí)能得到破解？

新加坡國際大學(xué)客座教授鄭偉軍，用“跑不贏通脹率，抵不了維修費(fèi)”來描述中國多個(gè)城市公共維修基金的尷尬?！皩?duì)于普通業(yè)主而言，上萬億的資金都是停留在活期賬戶中，只能為銀行提供‘存貸比’服務(wù)，無法給出資方帶來相應(yīng)的收益，無論如何都是不公平的。”看來還不完全了解中國國情的鄭教授還沒有把公共維修基金增值額旁落的問題考慮進(jìn)去。