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房地產(chǎn)市場價格趨勢范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價格通脹投資貸款

房地產(chǎn)具有很強的金融屬性，是一個高度依賴金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)，購買力和流動性等因素對我國房地產(chǎn)市場的價格走勢具有重要的影響，研究我國房地產(chǎn)市場價格居高的內(nèi)驅(qū)力對于我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控和資本市場的穩(wěn)定具有重要意義。

一、綜述

1、國外研究現(xiàn)狀

國外學(xué)者的已有研究大多數(shù)以房價及其變動指數(shù)為因變量，宏觀經(jīng)濟因素為自變量，通過建立回歸模型研究其間關(guān)系。Case，Shiller（1990）基于美國4個大城市 1970 年一季度―1986年三季度的數(shù)據(jù)，采用時間序列截面法，分析得出：房價和人均收入以及價格的滯后變量變化呈正相關(guān)關(guān)系。Clapp，Giaccotto（1994）基于美國三鎮(zhèn) 1981 年10月―1988 年 9 月的數(shù)據(jù)，采用OLS 回歸法得出：宏觀經(jīng)濟變量對房價具有重要影響。Quigley（1999）基于美國 41 個城市 1986―1994 年的數(shù)據(jù)，采用時間序列截面法，分析得出：宏觀經(jīng)濟變量影響房價的走勢。

2、國內(nèi)研究現(xiàn)狀

早在 20 世紀(jì) 90 年代，國內(nèi)已有學(xué)者對我國房地產(chǎn)價格上漲的原因作出研究。張慧芳（1996）指出土地市場不規(guī)范、安置用房量大、拆遷費用高、商品房價格構(gòu)成不合理、商品房標(biāo)準(zhǔn)過高、房屋工程費上漲幅度過大、開發(fā)商回報率過高是我國房地產(chǎn)價格高漲的原因。

之后又有學(xué)者運用計量經(jīng)濟的方法研究影響我國房地產(chǎn)市場的因素。曹振良（2006）運用理論及實證分析影響房地產(chǎn)市場的四要素，即宏觀經(jīng)濟、金融支持、投機和調(diào)控政策。高鐵梅、梁云芳（2006）運用協(xié)整模型和 H- P濾波計算房地產(chǎn)均衡價格及房地產(chǎn)價格偏離均衡價格的波動狀態(tài)。柳冬（2008）運用多因素回歸模型、狀態(tài)空間模型及 Kalman 濾波方法，預(yù)測我國房地產(chǎn)市場價格趨勢，并分析金融危機后房地產(chǎn)價格波動的影響因素。周建軍（2009）基于我國 2000 年一季度―2007 年二季度的數(shù)據(jù)進行實證研究得出：土地價格和居民可支配收入與房地產(chǎn)價格呈正相關(guān)關(guān)系，但人民幣實際利率與房價呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。楊瑾（2010）基于對市場供求和競爭理論、價值理論的研究，得出在 7個不同方面完善我國房地產(chǎn)價格機制及抑制房價泡沫的策略。

二、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2010 年以來，針對部分城市房價上漲過快等問題，國家出臺了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。當(dāng)前房價已經(jīng)連續(xù) 13 個月回升，從全國房屋銷售價格指數(shù)同比漲幅變化趨勢來看， 2009 年四季度―2010 年一季度房價的上升速度快，后在國家宏觀政策的調(diào)控下有所回落。我國房價漲幅從 2009 年的 25%下降到 2010 年的 15%，但房價收入比仍在高位，房價收入比位置適當(dāng)一般位于 3～6 之間，而 2009 年我國城鎮(zhèn)居民房價收入比為8.3，2010 年增長到 8.76（此數(shù)據(jù)由 2010 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入約為 18 900 元，按城鎮(zhèn)居民每人 30 m2 和城鎮(zhèn)家庭每戶3口人計算得出），增幅達(dá)到 0.46。

三、我國房地產(chǎn)價格上漲的原因

1、居民購買力

2005―2010 年我國的人均 GDP 持續(xù)上升，其中 2009 年我國的房地產(chǎn)增加值比重約為 5%，2010 年約為 6%。GDP 增長趨勢與房地產(chǎn)在 GDP 比重上升具有剛性關(guān)系。城鎮(zhèn)化是內(nèi)需的重要拉動力。據(jù)測算，中國城鎮(zhèn)化率每上升1個百分點，城鎮(zhèn)人口就增加1000多萬人；城鎮(zhèn)人口每增加1個百分點，會拉動內(nèi)需增加10 萬元。GDP 和城鎮(zhèn)化率的持續(xù)增長導(dǎo)致我國居民購買力增強，而強勁的購買力是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲的重要動力。

2、通脹流動性

我國總體上處于通脹壓力加大、快速增長、流動性加速 CPI的形勢，而房價的波動和 CPI 以及流動性密切相關(guān)。通脹趨勢和房價上漲預(yù)期，導(dǎo)致居民恐慌而尋找保值方式心理導(dǎo)致其大量搶購房產(chǎn)。流動性過剩容易形成持續(xù)的通脹預(yù)期，勞動力、土地、資本等要素成本不斷上升，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲。

3、房地產(chǎn)投資

我國房地產(chǎn)投資 2007―2008 年增速位于固定資產(chǎn)投資之上，經(jīng)濟危機以后，房地產(chǎn)投資增速下挫，增速最低回落1%。經(jīng)濟刺激政策出臺以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始平緩增長，但仍然明顯固定資產(chǎn)投資增速。從 2009 年底開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，到 2010 年一季度，增速達(dá)到了 35%的歷史最高位。房地產(chǎn)投資的不斷增加給房地產(chǎn)價格居高不下提供了強有力的支撐。

4、房地產(chǎn)信貸

2010年一季度我國金融機構(gòu)新增貸款 2.6 萬億元，開發(fā)貸款和個人貸款8000多億，占一季度貸款總量的 32.4%（2009 年房地產(chǎn)貸款比重約為 20%），其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款 3 207 億元，個人購房貸款 5 227 億元，個人購房貸款增長 53%。房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟，泡沫積累迅速，投資型購房的杠桿效應(yīng)明顯。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款的持續(xù)快速增加是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價格上漲的又一內(nèi)驅(qū)力。

四、建議

我國“十二五”規(guī)劃時期將以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，處理好管理通脹預(yù)期與調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的關(guān)系。保持物價總水平基本穩(wěn)定適度的物價上漲有利于調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，但房價的居高和較大的通脹壓力有著密切的聯(lián)動關(guān)系，針對我國房地產(chǎn)價格持續(xù)居高提出以下建議：

1、在經(jīng)濟增長略緩、通脹壓力稍大的情況下，宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，實行需求管理與供給管理并重、需求緊縮而供給擴張的政策。通過實施穩(wěn)健的貨幣政策抑制總需求過快擴張、通過加大房地產(chǎn)領(lǐng)域投入等來擴大供給，切實落實中小套型普通商品住房建設(shè)計劃和供地計劃，督促房價上漲過快的城市增加居住用地的供應(yīng)總量。

房地產(chǎn)市場價格趨勢范文第2篇

內(nèi)容摘要:本文結(jié)合價值決定論和供求決定論,以商品房價格系統(tǒng)作為研究對象,分析了影響商品房價格的主要因素,分析系統(tǒng)動力學(xué)因果關(guān)系圖,構(gòu)造系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和反饋關(guān)系,從系統(tǒng)的角度全面分析城市商品房價格系統(tǒng),為建立系統(tǒng)動力學(xué)仿真模型,預(yù)測價格趨勢打下了堅實基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞:商品房價格 系統(tǒng)動力學(xué) 因果關(guān)系

系統(tǒng)動力學(xué)(System Dynamics,SD)誕生于1956 年,Jay W.Forrester 教授最早提出的一種對社會經(jīng)濟問題進行系統(tǒng)分析的方法論和定性與定量相結(jié)合的分析方法,目的在于研究信息反饋系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和行為。SD是通過建立流位、流率系來研究反饋系統(tǒng)的一門科學(xué),是系統(tǒng)科學(xué)的一個重要分支。住房問題牽涉到政治、經(jīng)濟、社會和法律等多方面的因素,各影響因素之間、因素與整體以及整體與環(huán)境之間相互作用,形成一個典型的具有多變量、高階次、非線性的動態(tài)反饋的復(fù)雜巨系統(tǒng),要想正確把握其發(fā)展趨勢,必須采用系統(tǒng)分析的思想。系統(tǒng)研究城市住房價格,是透視和解決城市住房問題的關(guān)鍵。近年來,商品房的消費和投資已經(jīng)成為整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新的驅(qū)動力。但是,隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展,商品住宅價格的快速上漲已經(jīng)成為全社會十分關(guān)注的焦點。商品住宅不僅是生產(chǎn)和生活的必需品,而且也是一種資產(chǎn)或財富。商品住宅價格的微小變化既關(guān)系到普通居民的生產(chǎn)和生活問題,也關(guān)系到一個城市的發(fā)展?jié)摿透偁幜?更關(guān)系到國家經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定、宏觀經(jīng)濟政策等。

房地產(chǎn)價格的決定,是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中最重要也是最為復(fù)雜的一個問題之一,到現(xiàn)在為止也沒有一個理論得到全世界學(xué)者的普遍接受。本文將價值決定論和供求決定論結(jié)合起來,根據(jù)政治經(jīng)濟學(xué)的理論,將以商品房價格系統(tǒng)作為研究對象,從理論上探討影響城市商品房價格變化的主要驅(qū)動力,通過構(gòu)造城市商品住宅市場價格的系統(tǒng)結(jié)構(gòu),分析系統(tǒng)動力學(xué)因果關(guān)系圖、各個系統(tǒng)要素之間的因果關(guān)系以及系統(tǒng)內(nèi)部各個主要反饋回路,從系統(tǒng)的角度向讀者展示一種全新的研究角度,為商品房價格的系統(tǒng)分析、建立系統(tǒng)動力學(xué)仿真模型及預(yù)測價格趨勢打下了堅實基礎(chǔ)。

商品房價格系統(tǒng)

由于住宅的特殊性,商品房價格的形成受多種因素的影響或制約,其所受影響因素極其復(fù)雜,是多種因素相互制衡的結(jié)果,而反過來房產(chǎn)價格又作用于它的某些影響因素,這就使得房產(chǎn)價格和其影響因素之間存在錯綜復(fù)雜的關(guān)系。因此,應(yīng)從更深層次研究房價的影響因素入手,將房價與其影響因素作為一個系統(tǒng)來研究更為合理。本文從房地產(chǎn)市場的參與各方角度以及商品房市場自身出發(fā),將影響商品房價格變化的因素歸為以下四大類:

(一)商品房價值子系統(tǒng)(見圖1)

房地產(chǎn)業(yè)是一個區(qū)域性的產(chǎn)業(yè),隨著住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,許多地方政府將房地產(chǎn)業(yè)列入地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。商品住宅價格的逐年上漲,短期內(nèi)能為地方政府帶來直接的土地出讓、稅收、財政和各類相關(guān)費用收益,有利于城市面貌的迅速改善和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。

開發(fā)商是商品住宅的開發(fā)主體,開發(fā)商進行商品住宅開發(fā)是以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為最終目的。因此,開發(fā)商在項目開發(fā)前期的土地取得成本和開發(fā)商所選用的建筑商在建設(shè)期對商品住宅建造成本直接影響到商品住宅建成后的定價。土地作為商品具有特殊性,其價值根本無法按照普通意義上的“所融入的社會勞動成果”來計算,筆者這里建模的依據(jù)是馬克思的地租理論和城市土地區(qū)位理論。土地價值是一個動態(tài)的累計量,其價值差異主要是基于城市隨著經(jīng)濟發(fā)展其土地性狀和環(huán)境不斷發(fā)生變化的客觀事實。在圖1中,用商品房的成本來衡量商品房的價值,而商品房的成本又被分解成土地成本、建材成本和其他成本。這其中又用土地和建材的價格來表示其所構(gòu)成的商品房成本。其中,土地價格又引出了下一級子系統(tǒng):土地價格由土地成本決定,同時受土地供求關(guān)系的影響上下波動,而一個城市的土地成本即土地價值主要由城市經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定。在模型中,以土地供求比來表示土地供求關(guān)系對土地價格的影響。其中,土地供應(yīng)量除了與住房更新率、規(guī)劃用于住宅的空地數(shù)量有關(guān),還與國家出臺的相關(guān)土地政策有關(guān)。土地需求量則受開發(fā)商購買力和開發(fā)意愿影響。由于房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè),國家相關(guān)金融政策將直接影響開發(fā)商購買力。

建材價格同樣由建材成本決定,受建材供求關(guān)系的影響而上下波動,考慮到建材價格相對較容易核算,為防止系統(tǒng)邊界被擴大,該因果關(guān)系圖中沒有具體展開?？紤]到除土地成本和建材成本以外,商品房成本還應(yīng)包含其他因素。

(二)商品房市場供給子系統(tǒng)(見圖2)

該子系統(tǒng)描述商品房有效供給量主要受開發(fā)商土地存量、開發(fā)速度和開發(fā)意愿三個因素影響。由于我國土地歸國家所有,開發(fā)商所占有的土地存量由當(dāng)?shù)卣姓ㄔO(shè)規(guī)劃決定,即土地供應(yīng)量決定。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性,開發(fā)速度本可作為一個常量歸入市場供給子系統(tǒng),但是由于開發(fā)商為了謀求更高利潤,造成空地閑置,或者“捂盤”不發(fā)。對于這種行為,國家也出臺了相關(guān)土地政策,在影響土地供應(yīng)量的同時,也對開發(fā)商的開發(fā)速度起到控制作用。開發(fā)意愿自然是開發(fā)商在繳納政府稅金的基礎(chǔ)上所獲得的正常利潤,政府的稅收政策也就間接影響到了開發(fā)商的開發(fā)意愿。當(dāng)房地產(chǎn)項目開發(fā)成本過大,政府稅收增加使得開發(fā)商不能獲得理想的利潤,自然開發(fā)意愿也就減弱了。

(三)商品房市場需求子系統(tǒng)(見圖3)

房產(chǎn)市場的需求也受到很多因素的影響,純理論上分析,住宅需求總量=人口增量×預(yù)測期人均住宅面積+人口存量×預(yù)測期人均住宅面積增量。人均住宅面積和戶型規(guī)模、居民購買力密切相關(guān)。其中的人口除了考慮總量和增量以外,還應(yīng)考慮人口的年齡構(gòu)成,以確定合理的適齡購房者的人數(shù)。住房潛在的理論需求要轉(zhuǎn)化為有效需求,除了商品房價格外,還與居民購買力有關(guān)。購買力采用的分析指標(biāo)除考慮到人均收入水平、金融資產(chǎn)、住房公積金和住房福利補貼,還考慮了國家相關(guān)稅收政策和金融政策。此外,城市化意味著人口向城市集中,造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加,尤其是對商品住宅的需求激增,從而帶動了城市商品住宅價格的上漲,這方面在大城市表現(xiàn)得尤為明顯。

商品住宅作為一種高檔耐用的特殊消費品,從所有者、經(jīng)營者過渡,轉(zhuǎn)讓給消費者,以實現(xiàn)其價值,在很大程度上受到當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨降闹萍s。住房福利補貼政策參數(shù)調(diào)控內(nèi)容包括所有政府在住房方面采取的福利性補貼措施,具體有政府向中低收入階層提供長期低息貸款或貸款利息補貼,減免土地稅和房地產(chǎn)稅以及政府特殊補貼等。另外,銀行貸款利率會對住宅價格產(chǎn)生直接影響,這已在國外眾多住宅價格實證研究中得到證實。如果當(dāng)銀行貸款利率提高、銀根緊縮時,開發(fā)商融資能力下降,同時居民會傾向于以盡可能少的貸款持有房地產(chǎn),實際購買力下降,從而減少了對住房的需求,這會對商品住宅價格產(chǎn)生趨低的影響;而較低的銀行利率則會增加開發(fā)商融資能力同時鼓勵住宅投資者,從而有利于住宅市場價格的上揚和市場的繁榮。

(四)商品房替代品價格子系統(tǒng)(見圖4)

根據(jù)西方經(jīng)濟學(xué)原理:商品需求量與替代品價格之間成同方向變動關(guān)系。本文在商品房價格系統(tǒng)中,選用保障性住房、出租房、二手房作為商品房的替代品。在以后進行系統(tǒng)動力學(xué)仿真時,應(yīng)根據(jù)實際情況賦予三種替代品不同權(quán)重影響商品房價格。其中,保障性住房是與商品房相對應(yīng)的一個概念,保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房,由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。

此外,城市居民在選擇買房居住同時,也可選擇租房,這就造成了房屋租賃市場的價格水平也會影響到商品房價格,往往房租價格的變化先于商品房價格的變化。

經(jīng)過以上對4個子系統(tǒng)分析,可以很明顯地看出,商品房價格由價值子系統(tǒng)決定,受供給子系統(tǒng)、需求子系統(tǒng)和替代品價格子系統(tǒng)共同作用影響。

分析商品房價格系統(tǒng),首先分析住宅價格及其影響因素之間的因果關(guān)系。系統(tǒng)所選擇的主要變量30多個,主要因果關(guān)系見模型總體反饋回路圖(見圖5)。圖中有6個主要反饋環(huán),用實線表示,虛線表示主要影響因素,不構(gòu)成反饋環(huán)。其中商品房價格所在的正反饋環(huán)2個,負(fù)反饋環(huán)2個:

正反饋1:商品房價格+利潤水平+開發(fā)意愿+土地需求量-土地供求比-土地價格+商品房成本+商品房價格

正反饋2:商品房價格+利潤水平+開發(fā)商購買力+土地需求量-土地供求比-土地價格+商品房成本+商品房價格

說明:以上兩個正反饋屬于商品房價值子系統(tǒng),并且只有一個變量不同,表明土地價格的升高會直接導(dǎo)致商品房價格升高,由于利潤水平的作用,使開發(fā)商愿意,并且有能力進行房地產(chǎn)開發(fā),土地需求量增大,導(dǎo)致土地價格進一步增加。

負(fù)反饋1:商品房價格+利潤水平+開發(fā)意愿+商品房供應(yīng)量+商品房供求比-商品房價格

說明:此反饋屬于商品房供給子系統(tǒng),表明一旦商品房價格的漲幅超過成本的漲幅,使得開發(fā)商利潤水平有所提升,從而引起商品房供應(yīng)量的增加,由于市場競爭關(guān)系,使得商品房價格上漲起到一定抑制作用。

負(fù)反饋2:商品房價格-城市居民購買力+人均住宅面積+商品房需求量-商品房供求比-商品房價格

說明:此反饋屬于商品房需求子系統(tǒng),表明一旦商品房價格上漲過快,而限制的居民購買力,會有更多的居民無力購買商品房,使市場上商品房整體的需求量減小,同樣會對商品房價格上漲起到抑制作用。

結(jié)論

從以上的分析可知,各個商品房價格子系統(tǒng)通過不同反饋方式以不同程度共同影響商品房價格走勢。同時,各因素之間也會互相影響,各因素與商品房價格的影響是相互的,同時各個子系統(tǒng)也具有相互影響關(guān)系。政府應(yīng)該通過多方面同時調(diào)控來抑制房價過快增長。首先,土地成本作為商品房的主要成本,應(yīng)該被首先關(guān)注。政府可以通過調(diào)控各種土地政策、金融政策來削弱開發(fā)商購買力和意愿,控制土地拍賣價格和供給數(shù)量。其次,應(yīng)該在供給方面著手調(diào)控,抑制“炒房”行為。最后,政府還應(yīng)大力加強商品房替代品的供給量和競爭力,出臺相關(guān)政策,鼓勵租房,并且加快保障性住房的建設(shè)。

動力學(xué)模型是建立在發(fā)達(dá)的市場基礎(chǔ)上的,我國房地產(chǎn)市場的培育和管理工作仍處于起步階段,普通居民購買力差距大,住房的供給和有效需求存在嚴(yán)重背離現(xiàn)象。但是這并不意味著城市商品房價格系統(tǒng)動力學(xué)模型理論價值的減弱。與傳統(tǒng)的統(tǒng)計學(xué)模型相比,城市住宅價格系統(tǒng)動力學(xué)模型強調(diào)城市經(jīng)濟環(huán)境的改變對城市住宅價格形成與變化的影響,尤其注重分析城市發(fā)展速度、政策調(diào)控、人口變化和市場等動態(tài)因素與住宅價格的動力學(xué)聯(lián)系。因此,引入和研究城市商品房市場價格系統(tǒng)動力學(xué)理論模型起碼在以下三個方面有巨大的推廣應(yīng)用價值:房地產(chǎn)市場趨勢仿真模擬;房地產(chǎn)政策研究和決策分析;城市住宅市場系統(tǒng)內(nèi)在機制研究。

當(dāng)然,城市住宅市場價格系統(tǒng)動力學(xué)模型在推廣應(yīng)用中也存在如下不足:某些模塊結(jié)構(gòu)認(rèn)識上的不足。住宅房地產(chǎn)市場影響因素復(fù)雜,作為一個系統(tǒng)定量研究存在很多理論認(rèn)識的不足,這大概是無法避免的。參數(shù)確定上的難度。作為結(jié)構(gòu)化的模型,并不是排斥其它統(tǒng)計分析等方法,而是結(jié)構(gòu)研究與統(tǒng)計分析有機的結(jié)合。住宅市場研究中,有很多參數(shù)和關(guān)系需要分析確定,諸如居民住房收入需求彈性、戶型規(guī)模與人均住房面積關(guān)系等,既受理論認(rèn)識的限制,又受統(tǒng)計資料質(zhì)量和數(shù)量的限制。政策指標(biāo)量化的難度。系統(tǒng)動力學(xué)模型能夠較為方便地模擬政策的功能,但把政策因素考慮為一個量化指標(biāo),參與建模,反映事物規(guī)律,也還存在很多認(rèn)識上的不足。

參考文獻:

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房地產(chǎn)市場價格趨勢范文第3篇

關(guān)鍵詞：商品房價格；現(xiàn)狀；調(diào)控措施；分析

Abstract: In this paper, the author analyzes the commercial housing prices cause from the perspective of the supply and demand, and puts forward the regulation measures, for your reference.

Key words: commercial housing price; present situation; control measures; analysis

中圖分類號：F20文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

商品房價格是多種因素發(fā)展變化共同作用的結(jié)果。目前商品房存在價格過高、投資性購房的比重較高、開發(fā)投資額超常增長等問題。下面我們就此進行分析

1 我國商品房價格現(xiàn)狀

1.1 投資性住房比例過大

投資性購房資金占總購房資金的比重是判斷房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)。國際上這一指標(biāo)的警戒標(biāo)準(zhǔn)為10%。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，一線城市的房價暴漲主要是由投資、投機性需求炒上去的。京、滬、杭、深、廣等熱點城市投資、投資性購房比例占 30％－40％左右，早已大大超過投資性購房比例應(yīng)控制在 15％以內(nèi)的警戒線，泡沫迅速吹大的風(fēng)險正在醞釀，2009 年各地商品房市場商品房價格的迅速攀升，與 2008 年國家再次啟動商品房刺激經(jīng)濟以及 2009 年天量信貸有很大關(guān)系。據(jù)估計，2009 年的接近 10 萬億元的天量信貸中約有 60%進入了各地方政府投融資平臺。與此同時各地二套和三套房貸政策的放開以及貸款利率的下浮直接刺激了工薪階層的購房欲望，相應(yīng)地刺激了投資和投機性需求。

1.2 價格過高

2010 年 70 個大中城市房屋銷售價格指數(shù)：房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010 年 6 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 11.4%，2010 年 6 月份，新建住宅銷售價格同比上漲 14.1%，漲幅比 5 月份縮小 1.0 個百分點；環(huán)比價格與上月持平，而 5 月份為上漲 0.4%。其中，經(jīng)濟適用房銷售價格同比上漲 1.1%；商品住宅銷售價格上漲 15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲 15.2%，高檔住宅銷售價格上漲 18.0%。與 5 月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降 0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降 0.2%。2010 年 6 月份，二手住宅銷售價格同比上漲 7.7%，漲幅比 5 月份縮小 1.5 個百分點；環(huán)比下降0.3%，比 5 月份降幅縮小 0.1 個百分點。

1.3 開發(fā)投資額超長增長

房地產(chǎn)開發(fā)投資是房地產(chǎn)供給對需求最直接的反映，開發(fā)投資額超長增長可能意味著投機需求和虛高價格的形成，而衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快慢的指標(biāo)是房地產(chǎn)投資額增長率，GDP 增長率一般不應(yīng)超過 2 倍。2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長顯著。1-11 月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 31271 億元，同比增長 17.8%，增幅比 1-10 月提高 1.2 個百分點。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2010 上半年全國房地產(chǎn)發(fā)展繼續(xù)火爆，增長幅度較大。

2 商品房價格的影響因素分析

2.1 需求變動對價格的影響

2.1.1 經(jīng)濟因素

國民經(jīng)濟增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價指數(shù)等經(jīng)濟因素都會對地價的形成產(chǎn)生影響。國民經(jīng)濟增長快、國民生產(chǎn)總值大、居民收入水平高、資金充裕的地區(qū)，國民生產(chǎn)總值中用于投資、消費的部分加大，用于生產(chǎn)性、投資性或消費性等方面的商品房支出就會增加，帶動商品房價格上漲。當(dāng)居民實際收入（即扣除通貨膨脹率后的收入）增加后對其居住與活動的空間的要求也有所提高。

2.1.2 心理預(yù)期和消費信心

心理預(yù)期是人們對市場走勢的綜合判斷，據(jù) 2009 年 10 月 28 日尼爾森公布最新消費者信心調(diào)查報告的數(shù)據(jù)顯示，2009 年第三季度中國消費者信心指數(shù)達(dá)到 2007 年以來最高水平，從 2009 年第二季度的 95 點上升到 101 點，增長 6點。其中國內(nèi)一、二線城市消費者更具信心，信心指數(shù)分別為 102 點和 104 點，較上季度增長 9 點和 16 點。另外，中部和西部地區(qū)信心指數(shù)也提升至 100 點，較上季度增長 8 點。消費信心指數(shù)越高，意味著消費者需求越大，目前，飲食、住房、服裝成為中國城市居民的三大消費熱點，其中住房消費占據(jù)比重較大，從而消費信息指數(shù)的高低在一定程度上決定著消費者對住房的需求，進而影響房價。

2.1.3 投資和投機需求的增加是導(dǎo)致商品房價格上升的重要原因

商品房市場和股票市場是一樣的，是一個資產(chǎn)市場，具有一個追漲殺跌的特點。由于體制機制和改革過程中的遺留問題等方面的原因，形成了在經(jīng)濟發(fā)展的同時，拉大了收入分配差距，加劇了貧富懸殊，富裕起來的人需要改善居住條件和進行商品房投資。國家住房信貸支持政策、住房成本提高和民眾對通貨膨脹的恐懼心理也刺激了部分群體為抵御通脹而購房保值的需求。至 2009 年 11 月，國內(nèi)70 個城市房價連漲 9 個月，上海、北京、深圳等城市一些樓盤四季度售價甚至比一季度高出一倍。

2.2 供給的變動對價格的影響

2.2.1 生產(chǎn)成本

商品房價格與生產(chǎn)成本呈正相關(guān)關(guān)系。生產(chǎn)成本涵蓋了土地成本、材料成本和人力成本等所有生產(chǎn)要素的成本，集中反映了商品房商的基本投入，是商品房商實現(xiàn)利潤的參照依據(jù)，是定價的根本前提。新建住宅的開發(fā)成本項目中，建筑安裝工程成本、銷售費用、財務(wù)費用和管理費用等項目，基本上是由市場因素決定的。

2.2.2 人均資源占有量

商品房價格與人均資源占有量呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。資源的相對稀缺性決定了資源必然通過配置進入消費階段，市場以價格作為手段實現(xiàn)資源的有效配置。各地區(qū)人均房屋面積不同表明各地區(qū)商品房相對稀缺性的差異，進一步促成了各地區(qū)懸殊的商品房價格。人均資源占有量越多，商品房價格越低。人均資源占有量越少，商品房價格越低。

2.2.3 空置率

商品房價格與空置率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。按照國際通行慣例，商品房空置率在 5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在 10%-20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售力度，以保證商品房市場正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行。

2.2.4 開發(fā)商對未來市場的預(yù)期

如果開發(fā)商對未來的市場預(yù)期看好，則在制定投資開發(fā)計劃時會增加土地購買量。對于土地市場而言，2009 年開發(fā)商對于熱門土地的爭奪幾乎已經(jīng)到了白熱化的程度，住宅土地最高價格已經(jīng)超過了3.2 萬元/平方米，而每一次的高地價的誕生，都直接導(dǎo)致了同一區(qū)域商品房價格的大幅度飆升。

3 抑制商品房價格過快上漲的措施

3.1 加大經(jīng)濟適用房的投放量、完善土地出讓管理制度

合理限制經(jīng)濟適用住房開發(fā)的利潤空間，科學(xué)制定土地供應(yīng)計劃通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。嚴(yán)格禁止挪用經(jīng)濟適用住房計劃指標(biāo)從事商品房開發(fā)，同時對經(jīng)濟適用住房的套型面積做出規(guī)定。制定嚴(yán)格的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象標(biāo)注，以保障中低收入家庭購房的需要。經(jīng)濟適用住房的作用是通過免收土地出讓金和減免配套費等，降低了售價，確保中低收入家庭有房可買。

3.2 建立風(fēng)險機制，加強對金融機構(gòu)的管制

商品房泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強對銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動性、風(fēng)險管理與控制能力等。近年來，我國商品房業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進行商品房投資，應(yīng)當(dāng)引起注意。要加快建立和完善商品房業(yè)的預(yù)警監(jiān)測體系，通過對商品房及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的動態(tài)監(jiān)測，信息正確引導(dǎo)商品房企業(yè)的開發(fā)投資方向促使消費群眾形成理性預(yù)期，同時建立土地供應(yīng)、稅收、金融等科學(xué)的管理手段及時進行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止商品房業(yè)“泡沫”的產(chǎn)生。

3.3 通過稅收政策促進低價位住房的建設(shè)和消費

近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費環(huán)節(jié)的不合理收費，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負(fù)擔(dān)。要貫徹落實已經(jīng)出臺的各項優(yōu)惠政策；進一步研究和調(diào)整鼓勵住房消費的稅收政策；繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費環(huán)節(jié)的不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構(gòu)成，鼓勵普通住房消費。實施購房累進制稅率，遏止炒房投機行為。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)具有很強的金融屬性，是一個高度依賴金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)，購買力和流動性等因素對我國房地產(chǎn)市場的價格走勢具有重要的影響，研究我國房地產(chǎn)市場價格對于我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控和資本市場的穩(wěn)定具有重要意義。

參考文獻：

[1]陳酉宜.2009 年我國商品房市場價格趨勢研究[J].價格理論與實踐,2009,(1):120-146.

[2]劉麗.房價與地價關(guān)系實證研究—基于我國 1999-2008 年的經(jīng)驗證據(jù)[J].價格理論與實踐，2009,(4):28-56.

房地產(chǎn)市場價格趨勢范文第4篇

[關(guān)鍵詞] 個人黃金投資 風(fēng)險 經(jīng)營風(fēng)險

投資總會伴隨風(fēng)險，特別是個人投資者，需要正確認(rèn)識投資品種的風(fēng)險，從而駕馭風(fēng)險。

一、正確認(rèn)識黃金投資與投資黃金

黃金投資是指投資以黃金作為標(biāo)的物，包含其金融衍生產(chǎn)品在內(nèi)的一系列相關(guān)產(chǎn)品。黃金是唯一兼具一般商品屬性、貨幣屬性和金融屬性的特殊商品。從黃金屬性的特殊性這一角度，可將個人黃金投資分為如下主要類型：

1.金飾品、金條金塊等

金飾品屬于一種以黃金作為主要材料的工藝品,人們在選擇購買時不僅考慮其成分是黃金,還因其具有比較高的美學(xué)價值,所以金飾品的市場價格與其含有的黃金成本相差較大。從投資角度分析，投資金飾品的缺點是購買費用相對要高，流通性比較差，不容易變現(xiàn)或變現(xiàn)時損失較大。所以黃金投資一般不選擇金飾品。

購買金條和金塊是一種傳統(tǒng)的黃金投資方法。一般的金條和金塊加工費用低廉，購買時支付少量傭金，多數(shù)地區(qū)都不征交易稅，變現(xiàn)性非常好，比較適合有較多閑散資金的長期投資者。

2.純金幣、金銀紀(jì)念幣

在貨幣發(fā)展史上，黃金曾經(jīng)作為本位幣的幣材。如今雖然金本位制度一去不復(fù)返，但金幣以及金紀(jì)念幣的制作一直沒有停止過。投資者在購買時要注意金幣是否有面額，通常情況下，有面額的純金幣要比沒有面額的純金幣價值高。純金幣具有很強的變現(xiàn)性，但保管的難度相對較大，需要注意保持原有包裝，金幣本身不能變形，否則會影響金幣的欣賞價值，從而影響出售價格。

以金為原料加工制造而成的紀(jì)念幣，由于其高難度的工藝設(shè)計水準(zhǔn)，以及相對少的發(fā)行量，使其投資價值大為提高。紀(jì)念金幣在二級市場的溢價一般都很高，再加上我國紀(jì)念幣受政策性調(diào)控的影響，價格波動很難掌握，需要有更多的專業(yè)知識，才能進行鑒定和把握市場走勢。

3.紙黃金、黃金衍生產(chǎn)品

紙黃金是憑證式黃金，也可以稱為“記賬黃金”，是一種賬面上的虛擬黃金，投資者通過賺取買賣之間的差價獲取利潤。在紙黃金交易過程中, 由于銀行與個人投資者之間不發(fā)生實物的提取和交收, 所以紙黃金交易實質(zhì)上是一種權(quán)證交易。從理論上講，紙黃金具有通過黃金屬性保值、增值、抗通貨膨脹的特點，且投資門檻不高，是未來我國個人黃金投資的重要方式, 也是國際上比較流行的投資方式。

黃金衍生產(chǎn)品主要指黃金期貨和黃金期權(quán)，如利用黃金期貨合約的做空機制, 在金價下跌時,高價賣出黃金期貨賺取利差。對一般投資者來說，由于黃金期貨、期權(quán)投資戰(zhàn)術(shù)比較多且復(fù)雜, 這種交易風(fēng)險系數(shù)較高, 所以投資黃金衍生產(chǎn)品要適度, 應(yīng)考慮個人的風(fēng)險承受能力。

二、黃金投資風(fēng)險較小不等于沒有風(fēng)險

在我國，個人黃金投資剛剛放開，渠道還不完善，品種還不夠豐富，個人投資者面臨的風(fēng)險不可小視。

1.價格風(fēng)險

(1)長期價格趨勢與通貨膨脹。黃金價格的長期趨勢肯定是上漲的，如果長期投資肯定能獲得正收益。這時，就應(yīng)換個角度去分析其風(fēng)險。通常的方法是比較黃金價格上漲幅度與通貨膨脹率?？紤]布雷頓森林體系解體以來的整體情況，從1971年到2007年的累積通貨膨脹率為514%，而同期黃金價格從44.6美元漲到了836美元，價格翻了有19倍之多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了通貨膨脹率。但從1971年到2007年的37年中，黃金價格并不是一直上漲的，其中13個年份內(nèi)出現(xiàn)了下跌。從1980年到2005年這25年中，金價一直維持著低位震蕩的走勢，而通貨膨脹率每年都是正值。如果在這段時間內(nèi)投資黃金的話，是達(dá)不到“保值”效果的。

(2)短期價格波動與多種影響因素。影響黃金價格短期波動的因素很多。首先是國際局勢直接影響黃金價格。短期內(nèi)甚至成為影響價格波動的主導(dǎo)因素。其次是其他商品市場價格的變化。20世紀(jì)70年代末,石油價格的大幅上漲導(dǎo)致通貨膨脹加劇,金價也隨之大幅上漲。第三是股票市場、債券市場、房地產(chǎn)市場是否存在更好的投資機會。當(dāng)這些市場投資機會很好的時候,投資者不太愿意持有黃金，從而影響黃金價格。

2.市場風(fēng)險

(1)操作風(fēng)險。由于相對較低的市場準(zhǔn)入門檻和黃金所擁有的抵御通貨膨脹的自然屬性，使投資者對黃金投資寄予了無限的期望。有的投資者在市場上憑感覺做，隨意、盲目操作，忽視了操作不當(dāng)帶來的風(fēng)險。特別是象黃金期貨這樣的衍生產(chǎn)品，風(fēng)險更加明顯。對黃金期貨交易的投資者來說，保證金交易的“杠桿”效應(yīng)，使得資本金被允許放大的同時，其風(fēng)險也被同步放大，投資者要同時面對流動性風(fēng)險、強行平倉風(fēng)險及市場價格波動風(fēng)險等。

(2)道德風(fēng)險。黃金市場開放時間不長，還不夠成熟。比如黃金期貨交易，該項業(yè)務(wù)目前并未在國內(nèi)普及，有些并不具有上海黃金交易所會員資質(zhì)的黃金制品、黃金投資公司已利用網(wǎng)絡(luò)平臺從事黃金保證交易、黃金期貨交易。他們通常會以高額利潤、極低保證金和夸張的杠桿效應(yīng)為誘餌吸引投資者，對其業(yè)務(wù)的高風(fēng)險性則采取各種辦法加以掩飾。更有甚者在客戶進行實際交易時采取暗箱操作以牟取暴利。使投資者在不明不白中形成損失。

三、個人黃金投資需要經(jīng)營風(fēng)險而不僅僅是規(guī)避風(fēng)險

1.理智冷靜，客觀分析價格變動趨勢

（1)保持良好的心理狀態(tài)。既然是投資理財工具，就會有一定的風(fēng)險，所以個人黃金投資者應(yīng)該做好心理準(zhǔn)備，即投資獲利與風(fēng)險的預(yù)期。市場上金價波動每時每刻都在影響著投資者的情緒。投資者要對自身的風(fēng)險承受能力、投資需求、盈利預(yù)期等做到心中有數(shù)。只有冷靜對待金價的這種波動，才能做出正確的理財決策。

(2)具備一定的趨勢分析能力。首先，需要清楚黃金投資的特點。學(xué)習(xí)黃金投資不同品種的交易規(guī)則和制度，掌握黃金投資的基本原理、交易方式。其次，投資者在進行黃金投資前，要掌握黃金投資的相關(guān)基礎(chǔ)知識，如影響黃金價格的政治、經(jīng)濟因素，黃金的定價機制、金價與美元、國際原油價格之間的波動關(guān)系等。另外，還應(yīng)掌握黃金投資的基本分析手段和價格走勢的技術(shù)分析方法。

2.對號入座，正確選擇黃金投資品種

不同品種的黃金理財工具的風(fēng)險、收益比不同。黃金投資按是否有實物交割可分為實金買賣和黃金憑證式買賣兩種類型。

(1)實物交割的實金買賣。實物交割的實金比較適合中長期投資。由于普通金幣和普通金條的價格體系基本與國際黃金原料實時同步接軌,投資者在購買金幣和金條的時候,應(yīng)該綜合考慮該品種的品質(zhì)、定價體系和回購渠道等因素。紀(jì)念性金條和紀(jì)念性金幣主要體現(xiàn)為收藏價值。

(2)非實物交割的黃金憑證式買賣。對紙黃金投資者來說，“紙黃金”雖然可當(dāng)天買賣，但由于國際國內(nèi)的金價在一兩天內(nèi)沒有太大變化，而且紙黃金的成本相對較高, 因此不宜做短線，買賣時間差最好在一個月以上。并且“紙黃金”產(chǎn)品的單次交易量不宜過少。交易金額幾百元的買賣雖然符合規(guī)定，但在此數(shù)值以下，手續(xù)和傭金等等費用的相對比例增大，金額越小，比例越高，極難賺錢。所以不管買入或是賣出，盡量在交易金額上保持在這一數(shù)值以上。對于參與黃金期貨、期權(quán)交易的投資者，則應(yīng)當(dāng)具備一定的專業(yè)知識和風(fēng)險承受能力。

3.掌握技巧，提高黃金投資風(fēng)險經(jīng)營效益

在金融投資活動中并不是風(fēng)險愈小愈好。有時低風(fēng)險代表著低收益，而高風(fēng)險則常蘊含著高收益。經(jīng)營風(fēng)險就是要在承擔(dān)了相應(yīng)風(fēng)險的過程中，獲得相稱的高收益。

(1)安排合理風(fēng)險與收益的配置。風(fēng)險管理的宗旨不是簡單的風(fēng)險最小化的問題，而是確定風(fēng)險――收益關(guān)系的優(yōu)化配置。如風(fēng)險承受度較高的投資者可以更多地利用短期投機交易行為，通過市場價格的短期波動獲取收益。我們在參與黃金市場交易前就應(yīng)該明確自己的投資目標(biāo)，對可能發(fā)生的風(fēng)險做到心中有數(shù)，并時刻準(zhǔn)備好應(yīng)對方案。如事先確定好“止損點”和“獲利點”，以保證收益或避免承受更大損失。

(2)借鑒其他投資方式的經(jīng)驗，把握價格變動規(guī)律。一般來說，金價變化較為溫和, 具有良好的安全性、流動性和分散風(fēng)險的功能，較適于風(fēng)格穩(wěn)健的長線投資者。但是，憑證式的黃金買賣以及黃金衍生產(chǎn)品的交易，更多的是證券交易的特征。投資者可以根據(jù)在證券市場上的投資經(jīng)驗，比較黃金市場的不同，確定操作原則和步驟。

(3)獨立思考分析問題，合理決策。首先，對公開的資訊，一定要加以分析過濾，與自己的認(rèn)識形成一致，才能作為投資的依據(jù)，不能盲目跟風(fēng)，承擔(dān)不必要的風(fēng)險。其次，正確對待黃金投資評論。中國黃金市場只有這么幾年的歷史，各方面都有一個在探索中走向成熟的過程。所以，評論家們對大勢、操作手法的評論和建議只能作為參考。另外投資者參與場外黃金交易市場前，還應(yīng)當(dāng)了解開辦黃金投資業(yè)務(wù)有關(guān)單位其是否已獲得相應(yīng)從事黃金投資業(yè)務(wù)的會員資格，盡可能選擇規(guī)范的、有較強實力的單位推出的投資品種。

參考文獻：