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為積極應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)帶來的困難和挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)的目標(biāo)，縣委、縣政府及各相關(guān)部門積極研究房地產(chǎn)扶持政策，一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府各項(xiàng)優(yōu)惠政策組合拳的刺激下，逐步從低迷的狀態(tài)中轉(zhuǎn)暖，并呈現(xiàn)出“銷售快速增長(zhǎng)，價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)”的良好局面。

一、一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況

一季度，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過階段性調(diào)整后，市場(chǎng)進(jìn)一步回歸理性，剛性需求開始有效釋放，銷售形勢(shì)逐步轉(zhuǎn)暖：

1、新建商品房上市量減少。全縣共批準(zhǔn)預(yù)售面積29.15萬平方米，同比減少17.65%，由于新建項(xiàng)目減少,新建商品房上市量也同步減少,市場(chǎng)主要以消化存量房為主。目前市場(chǎng)供銷比為1.05:1，市場(chǎng)供銷比的降低，有利于市場(chǎng)的健康發(fā)展。

2、商品房銷售形勢(shì)轉(zhuǎn)好。截至三月底，全縣共銷售商品住房4241套，同比增長(zhǎng)112%，占*年銷售總套數(shù)的一半；銷售面積49.16萬平方米，同比增長(zhǎng)84.33%，達(dá)到去年年銷售面積的45%；商品房銷售額12.4億元，同比增長(zhǎng)205.8%。其中銷售前三名為：鳳凰城共銷售432套4.21萬平方米，未來蜂巢共銷售345套3.1萬平方米，方略佳境共銷售335套3.86萬平方米。一季度銷售形勢(shì)反映出政府購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼活動(dòng)的作用明顯，其中3月份，商品房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)到200%。目前全縣商品房銷售對(duì)象以省內(nèi)外縣居民為主，占銷售總量的56%左右，縣內(nèi)居民購(gòu)房占總量的34%左右，外省居民購(gòu)房占10%左右。

3、銷售價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。全縣商品房平均價(jià)格3189元/平方米，同比增長(zhǎng)5%，其中：商品住宅均價(jià)為2803元/㎡，別墅均價(jià)為8506元/㎡，非住宅均價(jià)為6554元/㎡，商品房?jī)r(jià)格保持了相對(duì)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，住宅價(jià)格與市區(qū)相比仍有較為明顯的優(yōu)勢(shì)。在戶型結(jié)構(gòu)上，中小戶型占銷售比例的63%，90㎡以下的小戶型是市場(chǎng)需求的主力戶型。

4、商品房抵押維持在較低水平。全縣共辦理商品房抵押手續(xù)2574宗，抵押面積37.81萬平方米，同比減少36.24%，商品房貸款金額9億元，同比減少32.93%，房地產(chǎn)信貸受金融危機(jī)影響，規(guī)模比往年有所減小。

二、原因分析及相關(guān)困難和問題

房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖,成交量顯著放大,主要是受房?jī)r(jià)調(diào)整、政策刺激及降息后購(gòu)買力提升等因素的綜合影響。市場(chǎng)雖然回暖了，但是支撐市場(chǎng)回暖的基礎(chǔ)仍相對(duì)薄弱，回暖的持續(xù)性也有待檢驗(yàn)。我們認(rèn)為回暖原因主要有以下幾點(diǎn)：

1、房?jī)r(jià)調(diào)整，剛性需求開始釋放。經(jīng)歷*年樓市的冷淡，開發(fā)商對(duì)住宅的銷售價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整，長(zhǎng)沙縣的總體房?jī)r(jià)降了，冷靜的購(gòu)房者不難發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)沙縣的區(qū)域房?jī)r(jià)低，沒有泡沫，對(duì)我縣房?jī)r(jià)合理性的認(rèn)同感越來越高，剛性需求開始釋放。

2、政府各項(xiàng)扶持政策以及購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼活動(dòng)加速了購(gòu)房需求的釋放。今年，政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)長(zhǎng)沙縣縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》，制訂了10條房地產(chǎn)業(yè)扶持政策，包括獎(jiǎng)勵(lì)開工施工、降低兩項(xiàng)保證金、加快基礎(chǔ)設(shè)施配套等十個(gè)方面。通過實(shí)施這一系列更寬松、更靈活、更有實(shí)質(zhì)性、更有突破性的政策措施，全縣的房地產(chǎn)業(yè)有了一個(gè)新的發(fā)展。同時(shí)，不限對(duì)象、不限套數(shù)的財(cái)政補(bǔ)貼活動(dòng)進(jìn)一步刺激了購(gòu)房熱情，居民不再徘徊觀望，購(gòu)房剛性需求有效激活，活動(dòng)開展起至3月底，全縣共銷售商品住房2498套，其中辦理了購(gòu)房補(bǔ)貼手續(xù)的達(dá)780套?；顒?dòng)開展對(duì)刺激住房消費(fèi)、拉動(dòng)市場(chǎng)的作用十分明顯。

3、價(jià)格預(yù)期看漲，推動(dòng)商品住宅銷售回暖。萬家麗北路、新世紀(jì)大道、人民路等一系列城市對(duì)接口的拉通，加快了融城市步伐。松雅湖建設(shè)項(xiàng)目的鋪開，更為宜居星沙寫下了濃墨重彩的一筆，星沙作為長(zhǎng)沙市副中心的地位和宜居城市的品質(zhì)將有質(zhì)的提升。市民對(duì)星沙的房?jī)r(jià)預(yù)期不斷上漲，購(gòu)房者積極主動(dòng)出手推動(dòng)了我縣商品住宅銷售的逆市飄紅。

4、農(nóng)村被拆遷人口貨幣安置拉動(dòng)商品住宅消費(fèi)。松雅湖拆遷牽涉3000人口的安置，初步估計(jì)有10萬平方米的住房需求，10萬㎡的需求相對(duì)于我縣100萬㎡的年銷售量其作用有限，但10萬㎡的住房需求在短時(shí)間內(nèi)釋放，對(duì)繁榮目前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，重建消費(fèi)者信心十分重要，對(duì)房地產(chǎn)銷售有一定的拉動(dòng)作用。

一季度全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖,但問題仍然比較突出：

一是開工量明顯不足。一季度，全縣房地產(chǎn)新建項(xiàng)目?jī)H一個(gè)，續(xù)建項(xiàng)目共8個(gè)，別墅樓盤基本處于停工狀態(tài)，暮云區(qū)域樓盤開發(fā)進(jìn)展緩慢。企業(yè)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂觀的情況下，尤其是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景尚不能作出明確判斷之時(shí)，企業(yè)開發(fā)投資及開發(fā)進(jìn)度明顯減緩。房地產(chǎn)開發(fā)投資的減少，對(duì)拉動(dòng)全縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用預(yù)計(jì)將沒有往年明顯。

二是商品房新上市量減少。目前政府財(cái)政補(bǔ)貼活動(dòng)及松雅湖征地拆遷項(xiàng)目有效地激活了全縣的住房需求，但由于新建商品房項(xiàng)目減少，商品房新上市量也同步減少，目前市場(chǎng)主要還是以消化去年的存量房為主。

三是資金鏈偏緊。部分項(xiàng)目建設(shè)資金短缺，開發(fā)建設(shè)難以為繼，存在爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)，須對(duì)此引起足夠重視。

三、后階段運(yùn)行趨勢(shì)及推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過去年近一年的調(diào)整，應(yīng)該說是比較理性的，不存在什么泡沫，我們認(rèn)為后階段：

1、在財(cái)政補(bǔ)貼等一系列扶持政策的支持下，目前良好的銷售形勢(shì)有望保持較長(zhǎng)一段時(shí)間。目前雨花區(qū)和開福區(qū)也出臺(tái)了一系列樓市政策，對(duì)市場(chǎng)的刺激作用很大，后階段我們?nèi)绾卫帽究h優(yōu)勢(shì)做好區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)的文章，有待我們密切關(guān)注市場(chǎng)變化，及時(shí)采取相關(guān)措施予以應(yīng)對(duì)。

2、今年，政府建立了房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì)議制度，并開展“兩幫兩促”活動(dòng)，積極協(xié)調(diào)解決影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的重大問題。將繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)開工項(xiàng)目、待開工項(xiàng)目以及資金困難項(xiàng)目的跟蹤服務(wù)，及時(shí)掌握樓盤開發(fā)建設(shè)情況，重點(diǎn)支持促進(jìn)城市發(fā)展、提升城市品位的高品質(zhì)項(xiàng)目，積極扶持普通老百姓可消費(fèi)的項(xiàng)目，切實(shí)提高對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的有效調(diào)控，使開發(fā)建設(shè)做到有緊有松，理性發(fā)展。

3、我們預(yù)計(jì)上半年全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資力度減小的情況不會(huì)有太大的改觀，后階段，將積極為企業(yè)服務(wù)，切實(shí)為企業(yè)排憂解難，大力推進(jìn)項(xiàng)目開工建設(shè)，積極促進(jìn)住房銷售，全力服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。另外，媒體的宣傳也十分重要，建議政府不定期的加大多種形式的宣傳力度。我們相信，隨著全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策的逐步傾斜，加上我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域的特殊性，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望盡早渡過市場(chǎng)低迷期，并繼續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。