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*、*、*、*人民政府，*經濟開發(fā)區(qū)管委會，市各委、辦、局（公司），市各直屬單位：

為貫徹落實《市政府關于印發(fā)〈*年市區(qū)老居民小區(qū)整治工作方案〉的通知》(徐政發(fā)［*］45號)、《市政府關于在全市老居民小區(qū)推行準物業(yè)管理工作的通知》(徐政發(fā)［*］115號)文件精神，經市政府研究同意，決定對整治后的老居民小區(qū)全面推行準物業(yè)管理，進一步落實長效管理，鞏固老小區(qū)整治成果，現制定工作意見如下：

一、進一步提高對整治后的老小區(qū)推行準物業(yè)管理工作重要性的認識

老居民小區(qū)整治是我市今年城建重點工程之一，也是市委、市政府為民辦實事的一項重要工作內容。通過綜合整治，改善了老居民小區(qū)生活環(huán)境，提高了居民的生活質量，使老小區(qū)居民共享改革發(fā)展的成果。為鞏固整治成果，在*年對整治后的小區(qū)推行準物業(yè)管理試點的基礎上，市政府決定對具備條件的老居民小區(qū)整治后全面推行準物業(yè)管理，切實把好事辦好、實事辦實。各區(qū)政府、市各有關部門要從全市大局出發(fā)，充分認識老居民小區(qū)推行社區(qū)準物業(yè)管理的重要性和緊迫性，在抓好老居民小區(qū)整治的同時，全面做好準物業(yè)管理工作。

二、大力推行老居民小區(qū)“三位一體”準物業(yè)管理模式

經過全面調查摸底、分類排隊，*-*年已整治和*年計劃整治的124個小區(qū)中，共有77個小區(qū)（建筑面積427.1萬平方米，占老居民小區(qū)整治總面積的66.17%）適宜推行準物業(yè)管理，*年計劃全面實施準物業(yè)管理。

1、準物業(yè)服務的內容：衛(wèi)生保潔、小區(qū)秩序維護、基礎設施維修與管理、綠化管理、下水道及化糞池疏通。

2、準物業(yè)服務的標準：各區(qū)房管部門進行業(yè)務指導，由街道辦事處牽頭成立小區(qū)業(yè)主委員會，針對小區(qū)的規(guī)模和特點，結合實際，制訂小區(qū)準物業(yè)服務標準。

3、組織形式：區(qū)政府負責、街道辦事處具體組織實施，組織小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會，依法選舉產生業(yè)主委員會；成立準物業(yè)服務中心，準物業(yè)服務中心隸屬街道辦事處，接受區(qū)房管處的業(yè)務指導；物業(yè)服務人員由街道辦事處從下崗再就業(yè)人員中公開招聘。

三、組織實施程序

老居民小區(qū)整治與推行準物業(yè)管理同步推進，在整治同時，各區(qū)要成立相應組織領導機構，明確分管領導負責準物業(yè)管理工作。

1、成立小區(qū)業(yè)主委員會。由街道辦事處牽頭，各區(qū)房管處負責指導每個推行準物業(yè)管理的老居民小區(qū)成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會成立后到區(qū)房管處、街道辦事處備案，憑備案登記到公安部門指定的地點刻制業(yè)主委員會印章。

2、制訂準物業(yè)服務中心實施方案。由各區(qū)政府統(tǒng)一組織，各街道辦事處負責，根據小區(qū)的規(guī)模因地制宜設立準物業(yè)服務中心，準物業(yè)服務中心可以下設若干物業(yè)服務處。封閉的大型小區(qū)可以單獨設立準物業(yè)服務中心；規(guī)模較小的封閉小區(qū)可以成立物業(yè)服務處；分散較小的小區(qū)（或組團）可按分塊就近的原則成立一個物業(yè)服務處統(tǒng)一管理。準物業(yè)服務中心的機構設立和崗位設置由物業(yè)所在地街道辦事處確定。

3、準物業(yè)服務中心進行工商注冊。由物業(yè)所在地街道辦事處負責，按照相關法律法規(guī)的要求，對準物業(yè)服務中心進行工商注冊，自主經營、自負盈虧。

4、明確服務內容、服務標準，制定考核意見。

5、業(yè)主委員會與準物業(yè)服務中心簽訂《物業(yè)服務合同》。

6、做好工程竣工驗收交接工作。老居民小區(qū)整治竣工驗收的同時，由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主委員會進行交接，區(qū)房管處對交接工作進行督導。工程施工建設單位向業(yè)主委員會移交工程類、設施設備類等資料，移交物業(yè)服務用房，分類列出移交清單。業(yè)主委員會做好登記、保管工作，并負責移交給準物業(yè)服務中心。

7、準物業(yè)服務中心啟動運行。工程竣工驗收交接后，準物業(yè)服務中心同時運作。準物業(yè)服務中心要制定各項規(guī)章制度，按企業(yè)章程和相關法律法規(guī)規(guī)范運作。

8、建立“三位一體”管理機制。由街道社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、準物業(yè)服務中心三方共同參與成立小區(qū)聯合管理委員會，形成“三位一體”管理新格局。

四、具體工作計劃

1、6月份，各轄區(qū)街道辦事處組織工作班子，市房管局成立指導小組。

2、7-8月份，以區(qū)為單位制定組織實施指導意見；以小區(qū)為單位成立業(yè)主委員會；組建社區(qū)準物業(yè)服務中心；形成社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、服務中心的“三位一體”管理機制，建立小區(qū)聯合管理委會，形成“三位一體”管理新格局。

3、9月份，工程竣工驗收后，物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主委員會做好交接工作，由施工建設單位向業(yè)主委員會移交，業(yè)主委員會向社區(qū)準物業(yè)管理中心移交，物業(yè)服務中心啟動運行。

五、相關部門職責

1、區(qū)政府：各區(qū)政府是組織實施的主體，要成立專門的工作機構，對*-*年三年整治的老小區(qū)分類排隊，指導督促各轄區(qū)街道辦事處具體制定實施方案，組織實施。

2、轄區(qū)街道辦事處：物業(yè)所在地街道辦事處是推行準物業(yè)管理的具體實施主體，負責對轄區(qū)整治的老居民小區(qū)因地制宜地制定組織實施方案；和區(qū)房管處共同指導小區(qū)成立業(yè)主委員會；組建社區(qū)準物業(yè)服務中心，確定服務中心機構及崗位設置，組織招聘物業(yè)服務人員；在區(qū)房管處的業(yè)務指導下，組織業(yè)主委員會制定物業(yè)服務內容、服務標準、考評方案；由街道居委會指定一名負責人作為自然人出資3萬元，對新組建的物業(yè)服務中心向工商局申請工商注冊；做好工程竣工后的驗收交接工作；對準物業(yè)服務中心的運作進行監(jiān)督指導和考核；對市、區(qū)兩級物業(yè)服務補助經費的管理和使用進行監(jiān)管等。

3、區(qū)房管處：區(qū)房管處是推行準物業(yè)管理的業(yè)務指導機構，與轄區(qū)街道辦事共同指導小區(qū)成立業(yè)主委員會，并做好備案工作；協助各轄區(qū)街道辦事處制定每個整治小區(qū)的實施方案、考核方案；協助轄區(qū)辦事處指導準物業(yè)服務中心、業(yè)主委員會開展工作、對準物業(yè)服務中心的物業(yè)服務工作進行考評；組織業(yè)主委員會成員、物業(yè)服務中心人員的業(yè)務培訓等。

4、市房管局：負責指導各區(qū)房管處制定準物業(yè)服務考核意見；在實施過程中進行指導檢查和督促，對工程竣工驗收交接進行指導；對驗收后的小區(qū)采取以獎代補的形式，對驗收合格的準物業(yè)服務中心，由市財政撥付5萬元啟動資金(資金撥付由市財政撥付區(qū)財政，區(qū)財政通過辦事處撥付物業(yè)服務中心，主要用于購置設備和辦公用具)，一年后進行考核驗收，不合格的小區(qū)罰區(qū)政府5萬元。

5、*工商局：負責對新設立的準物業(yè)服務中心進行工商注冊。

6、市物價局：按市政府徐政發(fā)［*］115號文件精神，對準物業(yè)管理物業(yè)服務收費標準進行審核、備案。

六、準物業(yè)管理物業(yè)服務費收取及撥付

準物業(yè)管理物業(yè)服務費采取市、區(qū)財政補貼為主，居民負擔為輔，分級負擔的辦法，依據市政府徐政發(fā)［*］115號文件，每月由市、區(qū)兩級按推行準物業(yè)管理的建筑面積各負擔0.05元/m2.月，小區(qū)居民按住房建筑面積負擔0.05元/m2.月。市、區(qū)補貼資金撥付辦法：市補貼資金撥到區(qū)、區(qū)撥到物業(yè)所在地街道辦事處，由辦事處撥給準物業(yè)服務中心；區(qū)補貼資金撥到物業(yè)所在地街道辦事處，由辦事處再撥給準物業(yè)服務中心。凡是推行準物業(yè)管理的小區(qū)，居民按月繳納準物業(yè)服務費后不再繳納垃圾處置費。各轄區(qū)街道辦事處要加大宣傳力度，社區(qū)準物業(yè)服務中心要規(guī)范服務行為，提高服務質量，提高居民的滿意度。通過準物業(yè)服務的推行，從而鞏固老居民小區(qū)整治成果，實現長效管理的目的。