建設(shè)用地涉及諸多法律問題，因?qū)I(yè)性強(qiáng)且散見于各種法律、法規(guī)和規(guī)章的條文之中，為行政機(jī)關(guān)的宏觀管理和依法行政帶來不便。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，建設(shè)用地糾紛會(huì)大量出現(xiàn)。因此，通俗而又系統(tǒng)地分析涉及建設(shè)用地的有關(guān)法律問題顯得尤為重要。一、建設(shè)用地的依據(jù)-規(guī)劃和“三證”

1、規(guī)劃

省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是省、自治區(qū)人民政府為實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，協(xié)調(diào)省域內(nèi)各城鎮(zhèn)發(fā)展，保護(hù)各類自然資源和人文資源，綜合安排空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃實(shí)施工作的通知要求，省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃未在限期內(nèi)完成的省、自治區(qū)，不得進(jìn)行各省、自治區(qū)的城市總體規(guī)劃和縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的修編。這表明城市總體規(guī)劃和縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的制定要以省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃為依據(jù)并與之相協(xié)調(diào)，當(dāng)然確因經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，城市總體規(guī)劃和縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃與省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃不一致的，可以適時(shí)調(diào)整省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃。

一般而言，城市總體規(guī)劃和縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是以省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃為依據(jù)，而城市詳細(xì)規(guī)劃、農(nóng)村集鎮(zhèn)規(guī)劃又分別是城市總體規(guī)劃和縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的細(xì)化且更具有可操作性。這些不同位階的規(guī)劃不僅編制和實(shí)施主體、審批和修改程序不同，而且法律效力也不同，低位階的規(guī)劃非因特殊情況在一定期間內(nèi)不得與上位階的規(guī)劃相抵觸。所有不同位階的規(guī)劃均為建設(shè)用地的基本依據(jù)，也就是說，不符合規(guī)劃要求，不在規(guī)劃范圍的不得不申請(qǐng)建設(shè)用地。

應(yīng)當(dāng)說明的是，第一，縣級(jí)市的城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的組成部分；第二，我國規(guī)劃法只對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)行為進(jìn)行調(diào)整；第三，涉及規(guī)劃區(qū)以外的如省道拓寬建設(shè)用地依據(jù)省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中關(guān)于全省交通規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的具體要求和相關(guān)法律，涉及規(guī)劃區(qū)外如鄉(xiāng)村公共設(shè)施等依據(jù)城市總體規(guī)劃、農(nóng)村集鎮(zhèn)規(guī)劃和相關(guān)法律。

2、“三證”

試論行政合同的救濟(jì)制度

對(duì)行政合同概念的界定，目前理論界仍有不同的意見。本文以行政主體與相對(duì)人之間簽訂的行政合同為主要研究對(duì)象，特指行政主體以實(shí)施行政管理為目的，與行政相對(duì)一方就有關(guān)事項(xiàng)協(xié)商一致而達(dá)成的協(xié)議，不包括行政機(jī)關(guān)之間簽訂的合同。行政合同，是現(xiàn)代行政法中合意、協(xié)商等行政民主精神的具體體現(xiàn)。盡管它的法律地位仍不明確，但在行政實(shí)踐中已有大量的行政合同運(yùn)用于我們的行政管理，可以說，行政合同的產(chǎn)生是行政法從專制的工具向管理的手段、再向?qū)π姓?quán)力的控制和對(duì)公民合法權(quán)益維護(hù)的發(fā)展結(jié)果，也是民主理念下建立起來的一種替代高權(quán)行政的更加柔和并富有彈性的行政管理手段。然而，我國行政法至今未對(duì)行政合同獨(dú)立的法律地位予以確認(rèn)，相關(guān)的行政合同的法律制度包括合同的成立、合同的效力、違約的責(zé)任、糾紛的處理等制度也尚未建立起來。由于行政合同既具有行政的強(qiáng)制性，也具有民事特征的合意性，對(duì)行政合同糾紛的處理，就有別于一般的行政行為和一般的民事行為。這也使合同發(fā)生糾紛時(shí)，當(dāng)事雙方往往處于一種法律的窘?jīng)r，不知循何種法律途徑去尋求救濟(jì)。因此，很有必要通過對(duì)行政合同特殊性和現(xiàn)有救濟(jì)制度存在的問題的研究，探求解決的思路。

一、行政合同具有行政性和民事性的雙重特征

合同，亦稱契約，原本是私法的范疇，將其移植到行政法領(lǐng)域的結(jié)果，就使行政合同具有了它有別于一般具體行政行為和一般民事行為的特殊性，成為一種“混合性合同”，其特殊性主要體現(xiàn)在兩方面：一是在主體地位不對(duì)等的前提下，達(dá)成雙方協(xié)商一致的合意；二是合同雖具有公益性的內(nèi)容，但卻以私法上的契約形式存在。

地位平等是民事合同有效成立的前提，而行政合同中的主體一方是行政主體（主要是行政機(jī)關(guān)），它具有國家強(qiáng)制力作保障的行政管理權(quán)力；合同的另一方，則是行政管理的相對(duì)人，需要服從行政主體的管理。在合同訂立時(shí)，行政主體為了推行行政政策和國家管理的目標(biāo)，就必須要保持在合同訂立中的主導(dǎo)地位和優(yōu)勢(shì)地位。合同中權(quán)利義務(wù)的配置也必然是向行政主體傾斜，民事契約中的平等原則，在行政合同中是不適用的。主體的不對(duì)等還體現(xiàn)在行政主體對(duì)合同的履行具有行政法上的監(jiān)督權(quán)力和變更、解除合同上的優(yōu)益權(quán)，如對(duì)《國有土地使用權(quán)出讓合同》的履行，作為合同一方的出讓人可以土地管理部門的身份對(duì)受讓人依照出讓合同開發(fā)利用土地的行為行使監(jiān)督管理權(quán)。

地位的不對(duì)等并不沒有排斥彼此間自由合意實(shí)現(xiàn)的可能性，行政合同畢竟不是單向性的行政行為，盡管它突破了民事契約當(dāng)事人地位平等原則，但它仍須以管理者與被管理者雙方共同協(xié)商一致為前提。行政合同不象具體行政行為那樣建立在單方權(quán)威和服從關(guān)系上，行政主體沒有強(qiáng)制相對(duì)人必須接受合同的權(quán)力，合同法律效力的產(chǎn)生是取決于雙方當(dāng)事人意思表達(dá)的一致，而非行政主體的單方意思表示。

摘要：近幾年，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程的加快，出現(xiàn)了大量的失地農(nóng)民。文章首先分析了農(nóng)民失去土地后的生活狀況，然后給出了一些建議。

關(guān)鍵詞：失地；就業(yè)；養(yǎng)老；教育

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市化的進(jìn)程在不斷的加快，需要征用大面積的土地來建造工廠和企業(yè)，原先生活在那里的農(nóng)民將會(huì)失去土地，他們不再是真正意義上的農(nóng)民，這種轉(zhuǎn)變是一剎那的，那么其生活狀況將會(huì)有怎樣的變化？

一、農(nóng)民失地之后的生活狀況

（一）農(nóng)民失去了生活來源

失地前，土地收入雖然收益不是很好，但是這部分收益較為穩(wěn)定，為農(nóng)民提供了最低的生活保障。失地后，農(nóng)民都得到一定數(shù)額的賠償款，但是卻沒有了穩(wěn)定的收益，對(duì)其生活帶來較大的沖擊，除原來少數(shù)以第二、三產(chǎn)業(yè)為主的農(nóng)民收入變化不明顯外，其他以種養(yǎng)業(yè)為主的農(nóng)民，因?yàn)閯趧?dòng)力就業(yè)轉(zhuǎn)移和家庭產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移沒有得到盡快解決，收入明顯下降。雖然得到一定的賠償款，但是由于賠償費(fèi)用偏低，農(nóng)民的生活狀況仍然沒有改善。

2003年以來，中國因征用土地、拆遷房屋而出現(xiàn)了一系列被涉及者自殺、自焚、示威等事件。特別是于2003年8月發(fā)生的南京市被拆遷戶翁彪自焚身亡的悲劇，令人震驚。相關(guān)事件的矛盾焦點(diǎn)之一是征地拆遷者和被征地拆遷戶之間對(duì)補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額有極大爭議。究竟土地房屋的價(jià)格和拆遷賠償費(fèi)怎樣計(jì)算才比較合理？中國的政府部門和企業(yè)在征地拆遷過程中的計(jì)價(jià)賠償方法有何不妥之處？西方國家在這方面通常又是怎么做的？本文從德國土地使用權(quán)和中國土地使用權(quán)的比較入手，比較分析兩國土地使用權(quán)的相似之處和不同之處，然后用實(shí)例來解釋中國和德國在計(jì)算拆遷賠償費(fèi)方面的差別是什么。

一、德國的土地使用權(quán)

德國《民法大典》第94條規(guī)定，土地上的房屋建筑是土地的組成部分，房屋建筑從屬于土地，為土地所有權(quán)的擁有者所有。德國所有的土地（包括已建土地和非建土地，如農(nóng)田、林地、綠地等）都實(shí)行土地登記，即地籍登記。地籍登記簿中的土地所有者是唯一受法律承認(rèn)和保護(hù)的土地所有者。德國的土地所有權(quán)絕大部分歸私人（自然人、法人）所有，也有一部分歸公眾所有（如國家、州、市鎮(zhèn)所有）。德國的“土地使用權(quán)條例”第1款規(guī)定：土地使用權(quán)是可以買賣、可以繼承的、在土地的地上或地下?lián)碛薪ㄖ锏臋?quán)力。通過德國“公寓式住房所有權(quán)法”，土地使用權(quán)也可以運(yùn)用到公寓式住房，成為公寓式住房土地使用權(quán)。土地所有者（Eigentuemer）和土地使用權(quán)者（Erbbaurechtshaber）到公證處簽訂土地使用權(quán)合同，然后在地方法院的地籍登記所登記。地籍登記所向土地使用權(quán)者發(fā)放地籍簿，并在土地所有者的地籍簿中權(quán)役和限制的第一項(xiàng)上注明已經(jīng)出讓了土地使用權(quán)。土地使用權(quán)的年限由合同來確定，居住用地一般為99年，工業(yè)用地一般為70年。通常，土地使用權(quán)者每年向土地所有者交付使用土地的土地使用金，合同規(guī)定的土地使用金的數(shù)額也登記入地籍簿中。土地使用期結(jié)束后，土地使用權(quán)回歸土地所有者，作為組成部分的建筑物也隨土地使用權(quán)回歸土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用權(quán)者支付建筑物的賠償費(fèi)。土地使用權(quán)可一次或多次延長。在大多合同中都約定，土地使用權(quán)者有優(yōu)先購買土地的權(quán)力。在德國，土地使用權(quán)擁有者也有自己的地籍簿，地籍簿中登記的土地使用權(quán)包括對(duì)建筑物或住房的所有權(quán)。

德國的土地使用權(quán)是有價(jià)值的?！暗聡恋貎r(jià)值評(píng)估條例”（WertV）和“土地價(jià)值評(píng)估大綱”（WertR）對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估有具體規(guī)定，內(nèi)容比較復(fù)雜。簡單地說，土地使用權(quán)的價(jià)值由兩部分組成，一是土地部分，一是建筑物部分。土地部分的價(jià)值來自于土地使用期限內(nèi)一般地租和具體土地使用金之間的差價(jià)。地租和具體土地使用金的差價(jià)越大，土地使用剩余年限越長，土地使用權(quán)中土地部分的價(jià)值就越高。在土地所有者未出讓土地使用權(quán)的情況下，土地和地上建筑物的價(jià)值完全土地所有者所有；在出讓土地使用權(quán)之后，土地價(jià)值就被分為兩個(gè)部分，一部分歸土地所有者，另一部分歸土地使用權(quán)擁有者。在德國，土地使用權(quán)擁有者的土地部分的價(jià)值接近土地價(jià)值總額50％的情況頗為普遍，原因是地租和具體土地使用金的差價(jià)大，土地使用年限長。這樣，土地使用權(quán)的全部價(jià)值即由部分土地價(jià)值和百分之百的建筑物價(jià)值組成。

二、中國的土地使用權(quán)

1982年中華人民共和國憲法第10條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。根據(jù)中華人民共和國憲法，土地所有權(quán)的形式只有國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩種，私人（自然人和法人）不能享有土地所有權(quán)，而其他生產(chǎn)資料則分屬國家、集體和私人所有。同時(shí)，“土地管理法”第7條規(guī)定：“國有土地可以依法確定給全民所有制單位或者集體所有制單位使用，國有土地和集體所有的土地可以依法確定給個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理使用土地的義務(wù)?！边@就產(chǎn)生了私人土地使用權(quán)，依照法律公民可以享有土地使用權(quán)。

開發(fā)區(qū)各鎮(zhèn)、機(jī)關(guān)各部門：

為了進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)區(qū)機(jī)關(guān)公務(wù)活動(dòng)，明確職責(zé)，提高效率，促進(jìn)金西開發(fā)，現(xiàn)將開發(fā)區(qū)公務(wù)運(yùn)作有關(guān)程序通知如下：

一、項(xiàng)目工作（包括工業(yè)、商住、公建等）：由經(jīng)發(fā)局全程牽頭協(xié)調(diào)落實(shí)。項(xiàng)目入園，由項(xiàng)目考察組對(duì)擬入園項(xiàng)目的產(chǎn)品市場發(fā)展前景、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度、企業(yè)現(xiàn)狀和實(shí)力、經(jīng)營者的綜合素質(zhì)和誠信度等方面進(jìn)行考察，形成書面考察報(bào)告，并按照省、市、區(qū)有關(guān)政策提出初步意見，提交項(xiàng)目咨詢委員會(huì)論證，論證通過后，提交主任會(huì)議研究確定。與投資方簽訂投資協(xié)議后，協(xié)助做好項(xiàng)目選址、項(xiàng)目審批、工商登記、環(huán)保審批、安全評(píng)估、消防審批、企業(yè)相關(guān)政策兌現(xiàn)等。

二、土地征收、出讓與管理：由國土分局全程牽頭協(xié)調(diào)落實(shí)。做好土地征收政策處理、土地報(bào)批、土地招拍掛方案的制訂和實(shí)施、征地及政策處理款支付方案、土地使用權(quán)證的辦理及相關(guān)政策的處理等工作。在辦理土地使用權(quán)證之前，規(guī)劃建設(shè)局、國土分局負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目用地四至及項(xiàng)目用地面積情況，經(jīng)濟(jì)發(fā)展局負(fù)責(zé)審核合同履行情況，財(cái)政局負(fù)責(zé)審核土地出讓金及各種規(guī)費(fèi)的收繳情況，經(jīng)管委會(huì)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，送主任審批后發(fā)放土地使用權(quán)證。同時(shí)負(fù)責(zé)牽頭協(xié)調(diào)土地征用協(xié)議委托鎮(zhèn)政府簽訂。按征地協(xié)議，規(guī)劃建設(shè)局核實(shí)土地四至，國土分局核實(shí)地類、面積，并計(jì)算征地補(bǔ)償款項(xiàng)后，由財(cái)政局對(duì)征地面積、四至（紅線圖）及征地補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行審查，經(jīng)管委會(huì)分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，送主任審批。財(cái)政局按照主任批示，編制征地補(bǔ)償款清單，將征地款撥付給鎮(zhèn)政府財(cái)政專戶，鎮(zhèn)政府出具收款憑證。并由鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)支付給有關(guān)村經(jīng)濟(jì)合作社。

三、工程規(guī)劃與建設(shè)（包括工業(yè)、商住、公建等）：由規(guī)劃建設(shè)局全程牽頭協(xié)調(diào)落實(shí)。包括工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及審批、工程招投標(biāo)、工程建設(shè)及工程建設(shè)過程中涉及的土地政策處理和無障礙施工、工程管理、工程款支付方案等。

建設(shè)工程按有關(guān)程序，通過招投標(biāo)以后，由法人代表簽訂發(fā)包合同。