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一、房地產(chǎn)公司籌資存在的主要問題

1.房地產(chǎn)貸款利率高，籌資成本昂貴當(dāng)前，我國的銀行體系審批系統(tǒng)相當(dāng)復(fù)雜，需要經(jīng)過許多道流程才能最終獲得貸款的資格，即使獲得了貸款的資格，房地產(chǎn)貸款利率高，成本昂貴也是不爭的事實(shí)。在08年之后，我國的貨幣政策雖然有所松動(dòng)，貸款的利率有下降的趨勢(shì)，但是截止到2013年，一年期貸款基準(zhǔn)利率還是達(dá)到了6.31%，再加上嚴(yán)格的限購、限貸令，使得資金回收期加長，資金更加匱乏，資金占用費(fèi)用增加，實(shí)際上資金成本又增加了，房地產(chǎn)業(yè)的處境更加困難。

2.我國房地產(chǎn)金融體系建設(shè)落后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展雖然帶動(dòng)了房地產(chǎn)金融的發(fā)展，但是房地產(chǎn)金融仍然是不完善的。經(jīng)過多年的摸索和前行，我國房地產(chǎn)金融體系已經(jīng)初步形成，它是以商業(yè)銀行為主導(dǎo)，其他金融機(jī)構(gòu)積極參與的組織體系，以銀行貸款為主，兼有信托、基金等形式的產(chǎn)品系統(tǒng)和以初級(jí)市場為主體，二級(jí)市場在探索的市場體系。我國金融體制本身的市場化程度不高，大量資金并沒有直接進(jìn)入該行業(yè)，是不能分享房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的收益機(jī)會(huì)。由于我國并沒有形成多層次房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)金融市場產(chǎn)品單一，這是不利于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展的。我國金融體系建設(shè)的落后是和我國金融市場的起步較晚有關(guān)，長期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，限制和禁止個(gè)人買房建房，所以我國的房地產(chǎn)金融體系和房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)應(yīng)的也發(fā)展較慢。

二、解決我國房地產(chǎn)籌資問題的策略分析

1.拓展多元化的籌資渠道，豐富公司的籌資方式推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)籌資的證券化加快房地產(chǎn)籌資的證券化步伐，是解決我國房地產(chǎn)籌資過分依賴銀行存款的有效措施。房地籌資的證券化簡而言之就是通過在公開市場發(fā)行股票或者債券，將金額巨大的房地產(chǎn)所需資金分為一些小的資金單位，充分發(fā)揮市場中其他個(gè)人或者機(jī)構(gòu)的投資積極性，籌集到所需資金的一種形式。充分利用民間資本，分散和轉(zhuǎn)移籌資負(fù)擔(dān)。我國的證券化住房抵押貸款，即房地產(chǎn)實(shí)物產(chǎn)權(quán)證券化，將由于住房抵押貸款具有信用風(fēng)險(xiǎn)較小，資產(chǎn)質(zhì)量高等特點(diǎn)而在流通市場上扮演重要角色。實(shí)施房地產(chǎn)籌資的證券化，就必須得建立起獨(dú)立的評(píng)估體系、信用擔(dān)保中間人體系以及全國性的銀行交易系統(tǒng)。我國得加快房地產(chǎn)籌資的證券化步伐，減少過多的行政干預(yù)。

2、大力發(fā)展融資租賃形式的籌資方式融資租賃是指資產(chǎn)擁有者將資產(chǎn)在一定的時(shí)期內(nèi)租賃給承租人使用，定期向承租人收取租金的過程。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和完善的美國等西方國家，融資租賃年平均增長率達(dá)到了30%，成為了僅次于銀行信貸的第二大融資方式。融資租賃的籌資方式在我國可以說有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)樗幌胥y行貸款那樣需要經(jīng)過抵押等繁瑣的程序就能夠獲得較穩(wěn)定的資金補(bǔ)充。從租入房地產(chǎn)的一方來看，它也不需要首先支付高額的首付才能獲得房屋的使用權(quán)，只需要定期支付一定的租金就能使用，大大降低了消費(fèi)的門檻，也就會(huì)增加房地產(chǎn)的銷售量，也可以為外資進(jìn)入我國的房地產(chǎn)打下基礎(chǔ)。在這雙贏的刺激下，融資租賃的發(fā)展必將得到長足的發(fā)展。

3、發(fā)展房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資基金是指在分散投資，降低風(fēng)險(xiǎn)為原則的基礎(chǔ)上，通過發(fā)行受益憑證的方式募集資金，再將募集的資金投資到房地產(chǎn)市場上。它們?cè)谝粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上的投資都是會(huì)有一定的限額的，它們的投資是不會(huì)超過基金凈資產(chǎn)的一定比例。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金可以減輕我國房地產(chǎn)企業(yè)的籌資成本，增加公司的利潤，緩解發(fā)地產(chǎn)公司過分依賴銀行借款而背負(fù)的債務(wù)，推動(dòng)房地產(chǎn)籌資的多元化發(fā)展，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)由于其土地資源的稀有和不可再生性，所以房地產(chǎn)業(yè)的投資是一種很好的保值增值的手段，房地產(chǎn)投資基金由于其穩(wěn)定的投資回報(bào)率能給投資者帶來收益，同時(shí)也能很好的補(bǔ)充房地產(chǎn)業(yè)資金的不足，所以我國應(yīng)該在我國房地產(chǎn)投資現(xiàn)有的發(fā)展水平上學(xué)習(xí)借鑒外國有用和先進(jìn)的做法。

4.健全相關(guān)的政策法規(guī)，完善金融市場體系健全的法律法規(guī)的保障是促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的保證，因此我們當(dāng)前應(yīng)該修改完善相關(guān)法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)金融的地位。同時(shí)用立法的方式來約束和修正房地產(chǎn)公司和金融機(jī)構(gòu)的行為，讓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在公正的法律環(huán)境下運(yùn)行，減少行政干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)的行為，充分利用市場來配置房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展能夠推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的較快發(fā)展，在西方發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)金融系統(tǒng)已經(jīng)相當(dāng)完善。同時(shí)在促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管也是必不可少的，這樣也有助于維護(hù)金融業(yè)的穩(wěn)定，防止房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生而造成經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩。結(jié)束語：外因通過內(nèi)因起作用，內(nèi)因起決定作用。外部環(huán)境的改善對(duì)房地產(chǎn)公司的籌資無疑是重要的，但是房地產(chǎn)公司本身也應(yīng)該有所作為。房地產(chǎn)公司也應(yīng)該通過誠信發(fā)展樹立良好的口碑和提高自己的綜合競爭能力，為籌資打下良好的基礎(chǔ)。

作者：劉義權(quán)黃志強(qiáng)單位：安徽大學(xué)商學(xué)院