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一、推高房價的根本原因分析與干預(yù)政策梳理

我們知道房屋首先是一種消費品，能夠滿足人們的居住需要。但同時房屋也是一種投資品，可以達(dá)到投資者保值、增值的目的。隨著我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展與城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人們對房屋有了更高的要求，從而增加了對房屋的需求，這種需求是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化進(jìn)程的必然結(jié)果，屬于消費性需求。同時，隨著我國居民收入的不斷提高，人們有了投資性需求，而目前我國股票市場投資具有較大的風(fēng)險，因此人們把目光投向了房地產(chǎn)市場。近十年來，房地產(chǎn)市場異?；鸨课輧r格一直在上漲，因此，房地產(chǎn)成為了人們投資的首選。同時我國土地屬國家和集體所有，房地產(chǎn)土地供給需要嚴(yán)格審批，房地產(chǎn)供地的有限性進(jìn)一步推動了房價的上漲。于是，消費性需求與投資性需求的增長，與房地產(chǎn)土地供應(yīng)的有限性共同決定了房價的高漲。因此，降低房價應(yīng)該從引導(dǎo)消費性需求、抑制投資性需求、增加房地產(chǎn)用地供給三個方面展開。

自1998年房地產(chǎn)改革以來，國家的干預(yù)政策可以具體包括以下五個階段：第一階段是2003年6月5日中國人民銀行的《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，此項政策的推出造成房地產(chǎn)開發(fā)商信貸緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大的信貸壓力；同時該《通知》隱含了對住房需求的分類管理，但是由于缺少實施細(xì)則和統(tǒng)一規(guī)定，實施效果較差。第二階段是2005年4月27日國務(wù)院常務(wù)會議提出的“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八項措施”（簡稱“國八條”），這是國務(wù)院實施的以打擊投機(jī)、引導(dǎo)需求、加速供給、完善制度為目標(biāo)的第一次綜合調(diào)控。第三階段是2006年5月17日國務(wù)院常務(wù)會議提出的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施（簡稱“國六條”）“，國六條”的重點在于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，抑制投資性需求，抑制房地產(chǎn)投資與消費的過熱勢頭。第四階段是2009年12月的“國四條”、2010年1月的“國十一條”與2010年4月的“國十條”。其中以“國十條”為代表?！皣畻l”的主要內(nèi)容包括三個層面：一是打擊房屋的投機(jī)、投資性需求，從信貸的角度對投機(jī)性需求進(jìn)行有力的打擊。二是保障住房的有效供給，首先是增加住房的土地供給，其次是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)，再次是加快保障性安居工程建設(shè)?？梢哉f國務(wù)院對房地產(chǎn)價格出了一套組合拳，從供給與需求兩個角度對房價進(jìn)行調(diào)控，旨在抑制房價的過快上漲，使房價合理回歸。第五階段是2013年3月提出的“國五條”。“國五條”的內(nèi)容主要包括：完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等五項內(nèi)容。從以上五次干預(yù)實踐中可以看出，政府通過引導(dǎo)消費性需求、抑制投資性需求、增加土地供給三方面的調(diào)控，意在使房屋價格回落。為得知干預(yù)的效果如何，本文以“國十條”為例，實證檢驗我國房地產(chǎn)干預(yù)政策的效果及實施干預(yù)政策應(yīng)注意的事項。

二、實證檢驗

（一）干預(yù)事件的表示方法

本文中干預(yù)事件采用兩個虛擬變量的方式引入，分別為單位脈沖虛擬變量Mt或單位躍遷虛擬變量Nt來描述。單位脈沖虛擬變量Mt與單位躍遷脈沖虛擬變量Nt形式如下：Mt=1（t=T）0（t屹T）嗓單位脈沖虛擬變量Nt=1（t叟T）0（t約T）嗓單位躍遷虛擬變量其中單位脈沖虛擬變量Mt表示干預(yù)事件的當(dāng)期影響，即干預(yù)事件發(fā)生時立即產(chǎn)生的影響，而單位躍遷虛擬變量Nt表示干預(yù)事件長期的影響，即干預(yù)事件發(fā)生后一直存在的影響。

（二）“國十條”對全國房價影響的實證分析

1.變量的選取與單位根檢驗選取變量居民消費價格指數(shù)（cpi）、宏觀景氣指數(shù)（hg）、土地價格指數(shù)（td）、廣義貨幣供給量（M2）、上證綜指（gp），表示次貸危機(jī)事件淤的單位脈沖虛擬變量與單位躍遷虛擬變量與“國十條”提出事件的單位脈沖虛擬變量與單位躍遷虛擬變量作為解釋變量，被解釋變量為房屋的銷售價格指數(shù)（fj）。選擇變量理由如下：居民消費價格指數(shù)的差值即為通貨膨脹，通貨膨脹通過成本效應(yīng)影響房地產(chǎn)的供給，通過收入效應(yīng)、名義利率效應(yīng)影響房地產(chǎn)價格。首先，通貨膨脹會推動諸如建筑原材料、土地價格、工人工資、管理成本等建造成本的上漲，從而推動房地產(chǎn)價格的上漲；其次，通貨膨脹會造成人們的名義收入上升，從而增加對房地產(chǎn)的需求，造成房價上漲；再次，通貨膨脹會造成實際利率降低（名義利率保持不變的情況下），從而促進(jìn)資金流入房地產(chǎn)市場，推高房價。因此，我們預(yù)計通貨膨脹對房價的影響為正。宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)上升，人們的收入增加，會增加房地產(chǎn)業(yè)的需求，房價會上升，相反宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，房地產(chǎn)價格將會下跌，因此預(yù)期宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)對房地產(chǎn)價格具有的影響為正。土地作為房地產(chǎn)的必要構(gòu)成部分，其價格的上漲將會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲，因此選取土地作為房地產(chǎn)價格的解釋變量，其影響預(yù)期為正。廣義貨幣M2增加，人們手上的貨幣量就會增加，人們或者用于消費從而推動居民消費物價指數(shù)上升，通貨膨脹加劇，通貨膨脹的加劇如前所述將會導(dǎo)致房價的上升；如果人們用手上的錢直接投資于房地產(chǎn)行業(yè)，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上升，預(yù)期廣義貨幣的影響為正。選取上證綜指作為解釋變量是因為，當(dāng)股票價格上升時，人們的財富增加，將導(dǎo)致對房地產(chǎn)需求增加，從而推動房價上升。這是股票價格上升的收入效應(yīng)。另外，當(dāng)股票價格上升，會吸引人們把所擁有的資金更多地投資于股票市場，從而減少房地產(chǎn)方面的投資，這是股票價格上升的替代效應(yīng)。股票價格上升的總效應(yīng)要取決于兩種效應(yīng)的加總。這要通過實證的檢驗才能知道。

2.實證模型利用OLS方法，嘗試不同滯后階數(shù)（從零階至五階），綜合考慮變量顯著性及模型整體擬合效果，我們分別分析了不加入“國十條”這一事件的情況與加入“國十條”這一事件的情況，回歸結(jié)果如表2、表3所示。觀察在回歸結(jié)果中引入“國十條”這一事件后的R值、F統(tǒng)計量是否有顯著提高，可以斷定模型中是否應(yīng)該引入“國十條”這一事件變量。如果不引入“國十條”這一事件，回歸結(jié)果如表2所示；引入“國十條”這一事件，回歸結(jié)果如表3所示。從表2、表3的內(nèi)容可以看出，在加入用以表征“國十條”干預(yù)事件短期影響的單位脈沖虛擬變量和長期影響的單位躍遷虛擬變量之后，全國房價的整體擬和效果有了較明顯的提升，這說明“國十條”的提出確實對房價變動產(chǎn)生了一定程度的影響。其影響主要體現(xiàn)在短期對房價具有提升的作用，全國房價受政策影響在2010年4月期間上升了3.56個基點，此結(jié)果在5%的顯著水平上顯著；從而長期看會拉低房價，從2010年4月以來，全國房價出現(xiàn)了漸進(jìn)的下降態(tài)勢，引起房地產(chǎn)價格指數(shù)下降1.05個基點，此結(jié)果在10%的顯著性水平上顯著。同時，從回歸結(jié)果可以看出，居民消費價格指數(shù)、宏觀景氣指數(shù)、廣義貨幣及土地價格如我們所料對房地產(chǎn)價格具有的影響為正，且均在10%的顯著性水平顯著，而上證綜指影響為負(fù)，但不顯著。從以上分析結(jié)果可以看出，“國十條”的提出對房價產(chǎn)生顯著的短期沖擊效應(yīng)，表明市場參與者在短期由于對政策的到來不知所措，急于購房，從而引起房價的上漲。從長期的結(jié)果來看，“國十條”的提出有效地影響了人們的預(yù)期，對于抑制投機(jī)、投資性需求有較強(qiáng)效果，同時國家增加了保障房的建設(shè)，降低了購房者對于商品房的需求，對房價的理性回歸具有較強(qiáng)的作用。

（三）“國十條”對城市房價的影響

為了考慮干預(yù)政策對于房地產(chǎn)市場的綜合影響，利用上述模型對北京、上海和廣州三城市進(jìn)行實證分析，用相同的方法進(jìn)一步分析“國十條”干預(yù)事件對各城市住房價格的影響。結(jié)果如表4所示。從對三個城市的回歸可以看出“，國十條”的提出對各地房價的影響短期表現(xiàn)為提升，長期表現(xiàn)為抑制作用，這與“國十條”的提出對全國的影響是一致的，只是對北京、上海的短期影響較顯著，而對廣州的短期影響較不顯著；對北京的長期影響顯著，而對上海、廣州的長期影響不顯著。這在一定程度上說明雖然各城市住房市場對干預(yù)事件的反應(yīng)存在一些差異，但總體的趨勢還是較一致的?！皣畻l”的短期影響表現(xiàn)為人們由于對政策的到來不知所措，急于購房，從而引起房價的上漲，但是從長期來看，“國十條”對于抑制投機(jī)、投資性需求有較強(qiáng)作用，同時加強(qiáng)了保障房的建設(shè)，降低了人們對于商品房的需求，使得房價出現(xiàn)了理性回歸。

三、結(jié)論

自1998年我國進(jìn)行商品房改革以來，我國的房價一直處于上漲的態(tài)勢（除2008年房價出現(xiàn)小幅下跌），尤其是近兩年房價表現(xiàn)為一路高歌猛進(jìn)，這為我國的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與金融安全埋下了隱患。為了抑制房地產(chǎn)泡沫的形成，我國政府出臺了一系列房地產(chǎn)干預(yù)政策，以期抑制房價的過快上漲，使房價合理回歸。但政策效果如何，無從定論。本文即是以我國對房地產(chǎn)市場干預(yù)政策中“國十條”為研究對象，定量研究干預(yù)政策的效果。通過實證分析我們可以看出，“國十條”的提出短期內(nèi)會引起房價的上升，而長期則會引起房價下降。通過對全國與典型城市的回歸分析，我們發(fā)現(xiàn)政策的短期與長期效果表現(xiàn)出一致的趨勢。由此可以得到“國十條”干預(yù)政策的提出對于我國房地產(chǎn)價格的合理回歸起了一定的作用。今后，我們應(yīng)繼續(xù)加大對房地產(chǎn)的干預(yù)力度，抑制房地產(chǎn)泡沫的形成。從以上實證分析可以看出，當(dāng)前的干預(yù)政策是存在一定效果的，因此為了抑制房地產(chǎn)泡沫的生成，國家還要繼續(xù)加大干預(yù)力度，以促進(jìn)我國房價的合理回歸。另外，在實施干預(yù)政策的同時還要注意政策的有效宣傳，避免引起人們的恐慌心理。從回歸的結(jié)果可以看出，人們的恐慌性心理會在短期內(nèi)造成房價的上升，因此政府應(yīng)加大政策的宣傳力度，穩(wěn)定購房者的心理，避免房價的上升。

作者：崔紅宇戴金平單位：天津城建大學(xué)南開大學(xué)