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房地產(chǎn)開發(fā)的過程一般可分成三個階段：地產(chǎn)開發(fā)、施工營建和物業(yè)營銷。地產(chǎn)開發(fā)也稱前期開發(fā)，主要是取得土地以及拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)過程一般情況下從用地開始。沒有項目用地，房地產(chǎn)開發(fā)就無從談起。用于商品流通的房屋，其土地使用權(quán)不論是劃撥取的還是以出讓方式取得，開發(fā)用地都必須執(zhí)行我國《城市規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，必須符合國家土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)工程規(guī)劃的要求。依法取得開發(fā)項目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，是保證房地產(chǎn)開發(fā)合法、有效地前提條件。因此，可以毫不夸張的說：規(guī)劃許可是房地產(chǎn)開發(fā)的生命線。從操作層面分析，房地產(chǎn)開發(fā)獲得上述兩證的過程，其實是必須獲得一系列許可的整個過程。

第一，開發(fā)商要獲得商品房計劃立項許可。開發(fā)商要制作開發(fā)項目的預(yù)可行性分析報告和可行性研究報告，上報國家計劃管理部門，并獲得許可（即批準(zhǔn)）批文；

第二，在開發(fā)項目獲得計劃立項許可后，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)申請規(guī)劃選址的許可。未通過選址許可的建設(shè)用地的前置審查，不能申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。選址許可實際是先行審定土地使用條件和規(guī)劃參數(shù)。為此，開發(fā)商在申請時要報送開發(fā)項目的詳細(xì)規(guī)劃。

第三，開發(fā)商在向規(guī)劃部門申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的同時，還要獲得建設(shè)用地所涉市政建設(shè)各部門的許可，完成開發(fā)用地必須配套的用電、用水、排污、交通、通訊、郵電、商業(yè)、教育等方面的容量和設(shè)施工作。即，開發(fā)商在申請用地或是受讓土地的同時，須征詢有關(guān)市政、公用設(shè)施主管部門的意見，分別獲得各部門的配套許可。

第四，開發(fā)商憑規(guī)劃選址許可文件申請用地規(guī)劃許可證時，要申報建筑設(shè)計方案和有關(guān)部門許可的文件。即，申報的開發(fā)項目，還必須符合建筑物的性質(zhì)、用途、間距、日照、高度、容積率、覆蓋率、綠化率、消防通道等規(guī)劃管理的技術(shù)規(guī)定。符合要求的，才能獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

第五，開發(fā)商憑《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向政府土地管理部門申辦用地手續(xù)，并辦理土地使用批準(zhǔn)證書或土地使用權(quán)證書。（注：屬于出讓土地，須按規(guī)定繳納了土地使用出讓金之后，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。）

第六，已獲得土地使用權(quán)證書的開發(fā)商可持經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑初步設(shè)計和有關(guān)市政、公用部門的許可文件去建設(shè)行政主管部門申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。只有獲得該許可證的項目，方可申請辦理施工許可證，實施開工建設(shè)。

上述一系列政府部門的許可，其實質(zhì)是行政管理和行政許可的具體行政行為。開發(fā)商有權(quán)依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，對行政機關(guān)及其機關(guān)工作人員的不當(dāng)行為，提出意見，申請復(fù)議，以至提起行政訴訟，以維護自己的合法權(quán)益。