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編者按：本論文主要從優(yōu)質(zhì)教育與樓盤開發(fā)配套的原由及其現(xiàn)狀分析；優(yōu)質(zhì)教育與樓盤開發(fā)配套的突出問題及改進(jìn)建議等進(jìn)行講述，包括了優(yōu)質(zhì)教育與樓盤開發(fā)配套的原由、優(yōu)質(zhì)教育與樓盤開發(fā)配套的現(xiàn)狀分析、教育地產(chǎn)開發(fā)模式的主要問題、對(duì)優(yōu)質(zhì)教育與樓盤開發(fā)配套的改進(jìn)建議、不能把費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主身上，政府參與配套學(xué)校的建設(shè)等，具體資料請(qǐng)見：

內(nèi)容摘要：近年來(lái)我國(guó)樓盤開發(fā)紛紛尋求與優(yōu)質(zhì)教育的配套開發(fā)，這種模式符合各方面的利益，受到社會(huì)的普遍推崇。但是教育和地產(chǎn)屬于兩個(gè)不同的領(lǐng)域，其目的和規(guī)律都各不相同，因此，需要積極引導(dǎo)和規(guī)范這種合作模式，使樓盤開發(fā)與優(yōu)質(zhì)教育既能相互配合，又能各自獨(dú)立健康的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：優(yōu)質(zhì)教育樓盤開發(fā)教育地產(chǎn)合作模式

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)紛紛尋求與優(yōu)質(zhì)教育的配套開發(fā)，這種優(yōu)質(zhì)教育與樓盤開發(fā)配套的形式被業(yè)界稱之為“名校+名盤”的教育地產(chǎn)模式。樓盤開發(fā)與優(yōu)質(zhì)教育的牽手確實(shí)符合了開發(fā)商、消費(fèi)者和名校幾方面的利益，這種多贏的局面自然造成了教育地產(chǎn)的興旺，因而眾多房地產(chǎn)開發(fā)商都在尋求與優(yōu)質(zhì)學(xué)校的聯(lián)姻。盡管這種合作模式有其積極之處，但教育和地產(chǎn)各有其自身的規(guī)律。地產(chǎn)的頭等大事應(yīng)是建筑質(zhì)量，教育的關(guān)鍵應(yīng)是提高教育教學(xué)質(zhì)量，況且開發(fā)商配套優(yōu)質(zhì)教育的目的是為了銷售樓盤，而名校的公辦性質(zhì)決定了辦學(xué)應(yīng)堅(jiān)持公益性原則，如果這種合作模式不加以規(guī)范和引導(dǎo)，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)愿望與現(xiàn)實(shí)背道而馳的局面。本文主要針對(duì)樓盤開發(fā)與優(yōu)質(zhì)教育合作的教育地產(chǎn)模式，就筆者的一些分析和看法與大家交流。

優(yōu)質(zhì)教育與樓盤開發(fā)配套的原由及其現(xiàn)狀分析

（一）優(yōu)質(zhì)教育與樓盤開發(fā)配套的原由

隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不少購(gòu)房者在買房時(shí)首先考慮的是孩子的教育問題，為了讓孩子有個(gè)理想的學(xué)習(xí)環(huán)境，不惜花重金買房，以方便孩子就近上學(xué)。一些精明的開發(fā)商正是瞄準(zhǔn)了家長(zhǎng)的心態(tài)，大打教育牌，游說(shuō)中小學(xué)名校與其樓盤開發(fā)配套合作。正是這種龐大的市場(chǎng)需求促成了教育與地產(chǎn)的聯(lián)姻，催生了教育地產(chǎn)。

這種“名盤+名?！钡姆康禺a(chǎn)模式，預(yù)示著人們對(duì)居住條件的高層次追求，符合人們心理需求層次逐步提高的實(shí)際。這種模式不僅滿足了購(gòu)房者對(duì)人文居所的愿望，尤其是實(shí)現(xiàn)了業(yè)主家庭子女接受優(yōu)質(zhì)教育的愿望，同時(shí)也滿足了開發(fā)商借此提升樓盤檔次，以賺更多的利潤(rùn)。經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，筆者總結(jié)教育地產(chǎn)模式的目的主要在于：完善樓盤教育配套，方便業(yè)主子女就讀，從而增加樓盤附加值。如果開發(fā)商不考慮教育配套，既不符合政府對(duì)教育配套的要求，也不利于順利銷售樓盤，影響企業(yè)發(fā)展。在重慶，凡是已經(jīng)與名校聯(lián)姻的樓盤一路銷售勢(shì)頭旺盛，主要原因是名校成了樓盤吸引購(gòu)房者的最大賣點(diǎn)。因此，眾多大型房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)不希望借助這種理念開發(fā)樓盤，但是，開發(fā)商投資辦學(xué)也會(huì)遇到學(xué)校在運(yùn)轉(zhuǎn)、生源、收費(fèi)等多方面的問題，需要對(duì)此進(jìn)行全面的反思和專門的研究。

（二）優(yōu)質(zhì)教育與樓盤開發(fā)配套的現(xiàn)狀分析

樓盤與名?！奥?lián)姻”主要有公辦民助、民辦公助、國(guó)有民辦、國(guó)有民辦公助等不同性質(zhì)，而“聯(lián)姻”的形式也是各不相同，目前主要有這樣幾種形式：開發(fā)商把學(xué)校建在自己的小區(qū)里，開發(fā)商出地出錢興建校舍、購(gòu)買和維護(hù)設(shè)備設(shè)施，而名校則主要出品牌、出師資，負(fù)責(zé)日常教育教學(xué)管理，教學(xué)和人事權(quán)不受開發(fā)商干涉。這種模式對(duì)開發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)和聯(lián)姻學(xué)校的美譽(yù)度、師資力量等要求較高，并且常常是按合約利潤(rùn)分成；力邀名校到樓盤開設(shè)分校，即將小學(xué)、初高中或者某一年級(jí)放在樓盤內(nèi)。這也是開發(fā)商盡義務(wù)為開發(fā)樓盤配套修建學(xué)校，建好學(xué)校后交給當(dāng)?shù)亟逃鞴懿块T，由教育主管部門引入名校教育資源，開發(fā)商不再染指；就近模式，即樓盤建在名校附近以吸引人居。這種模式的教育配套由政府提供，樓盤占據(jù)“與名校比鄰”、“家有芳鄰”的稀缺地段優(yōu)勢(shì)，由于各項(xiàng)設(shè)施配置齊備，且教育收費(fèi)較為便宜，因而受到學(xué)生家長(zhǎng)的一致追捧，這也是筆者最為認(rèn)可的模式；開發(fā)商直接拿錢向名校買業(yè)主子女就讀資格，即樓盤對(duì)學(xué)校經(jīng)費(fèi)支持，學(xué)校對(duì)樓盤教育配套支持。這是一種雙方粗放型的樓盤與名校的聯(lián)動(dòng)模式，業(yè)主的子女可以在指定合作學(xué)校就讀；學(xué)校和開發(fā)商對(duì)現(xiàn)有教育資源進(jìn)行重組；開發(fā)商自建學(xué)校自我經(jīng)營(yíng)，貼名校牌。

這種優(yōu)質(zhì)教育參與樓盤開發(fā)的做法，被認(rèn)為是創(chuàng)造了開發(fā)商、政府、教育界、業(yè)主及子女“多贏”的局面，開發(fā)商通過(guò)教育配套使樓盤易于銷售；政府不用花錢而擁有一流的教育硬件設(shè)施，緩解了教育經(jīng)費(fèi)不足；業(yè)主子女能享受到更多的名校優(yōu)質(zhì)教育資源，為其前途做好了鋪墊；而學(xué)校通過(guò)此舉則可創(chuàng)造利潤(rùn)。因此，以“名盤+名校”的教育地產(chǎn)模式一時(shí)間受到了社會(huì)的廣泛贊譽(yù)。實(shí)際上，房地產(chǎn)商開發(fā)教育地產(chǎn)，凸現(xiàn)居住的人文特征，不僅對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的文化營(yíng)造和品牌價(jià)值提升有較大的推動(dòng)作用，而且建設(shè)學(xué)校也并非概念炒和托市借詞，不少開發(fā)商在學(xué)校建設(shè)上確實(shí)花了許多心思。對(duì)樓盤開發(fā)中的教育配套應(yīng)持積極的肯定態(tài)度，但目前眾多的配套模式也是爭(zhēng)論不斷、褒貶不一，尤其是“名盤+名?！钡哪Ｊ綘?zhēng)論最多，問題最為突出，這就需要我們充分反思優(yōu)質(zhì)教育與樓盤開發(fā)配套的種種問題。

優(yōu)質(zhì)教育與樓盤開發(fā)配套的突出問題及改進(jìn)建議

（一）教育地產(chǎn)開發(fā)模式的主要問題

從開發(fā)商來(lái)看，爭(zhēng)取教育配套的真正目的并不在教育，意在提升樓盤的附加值和檔次。盡管眾多開發(fā)商搞教育配套并非托市借詞，但小區(qū)里需要接受中小學(xué)教育的孩子數(shù)量有限，多年以后業(yè)主們會(huì)逐漸脫離這個(gè)教育體系，到時(shí)生源從哪里來(lái)？有些小規(guī)模的樓盤也搞教育配套，資金與生源問題就更加突出。甚至個(gè)別開發(fā)商為了讓房子好賣，隨意許諾建學(xué)校，到時(shí)學(xué)校沒建成，引發(fā)業(yè)主和開發(fā)商產(chǎn)生矛盾。有的開發(fā)商學(xué)校沒辦好，小區(qū)里的孩子都盡量到其它學(xué)校上學(xué)，這顯然也影響了開發(fā)商房子的銷售。此外目前許多配套學(xué)校的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，收費(fèi)的問題尤為突出。

從業(yè)主來(lái)看，出于對(duì)孩子教育的考慮，普遍看好有優(yōu)質(zhì)教育參與的樓盤，如果有兩個(gè)類似的樓盤，學(xué)校的因素就舉足輕重。許多樓盤不只是關(guān)注房子本身，同時(shí)關(guān)注人文居住、教育環(huán)境等因素，這對(duì)于業(yè)主非常有益。但是，現(xiàn)實(shí)中“名盤+名?！钡呐涮讓W(xué)校收費(fèi)過(guò)高，作為大多數(shù)工薪階層的業(yè)主來(lái)講承受不起，只能“望名校而興嘆”。

從優(yōu)質(zhì)學(xué)校來(lái)看，名校的心態(tài)最樂觀，把辦學(xué)當(dāng)成是品牌輸出，既不用花錢投入，又有一定生源，學(xué)校的風(fēng)險(xiǎn)很小。但是，學(xué)校品牌是幾代人努力和長(zhǎng)期積淀的結(jié)果，還離不開優(yōu)秀生源的保障，僅靠移植名校的品牌，教育質(zhì)量難有保障，因?yàn)楹⒆拥某砷L(zhǎng)，除了學(xué)校的條件和氛圍之外，與孩子自身的智力、接受能力和家庭教育等也不無(wú)關(guān)系。用教育帶動(dòng)地產(chǎn)，以地產(chǎn)張揚(yáng)教育，有助于社區(qū)的文化建設(shè)，但必須充分注意的是，“名?！痹緦儆谌袼械墓步逃Y源，參與樓盤開發(fā)而贏得經(jīng)濟(jì)利益，有悖于公辦學(xué)校的公益性原則，“名盤”的業(yè)主靠金錢擁有“名校”資源，這就存在不公平之嫌，因此許多地方政府不再審批“名盤+名校”的合作模式。

（二）對(duì)優(yōu)質(zhì)教育與樓盤開發(fā)配套的改進(jìn)建議

從以上分析可知，對(duì)教育地產(chǎn)概念需要理性看待，樓盤開發(fā)沒有教育配套不行，但地產(chǎn)與教育各有其自身的規(guī)律，決不是孩子只要進(jìn)了這種“名盤名?！?，就一定能考上名牌大學(xué)，就一定能成大器，這需要改進(jìn)我們對(duì)該問題的諸多認(rèn)識(shí)。首先，政府要關(guān)注或參與樓盤開發(fā)規(guī)劃。雖然開發(fā)商有義務(wù)配套建學(xué)校，但教育畢竟主要屬于社會(huì)公共物品，樓盤配套的義務(wù)教育也應(yīng)由政府來(lái)負(fù)擔(dān)，不能把費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主身上，政府參與配套學(xué)校的建設(shè)，可以更有效地規(guī)劃學(xué)校，有助于學(xué)校的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。其次，開發(fā)商無(wú)論是否允許與名校合作，都必須要有配套學(xué)校，作為對(duì)“名盤+名?！钡母倪M(jìn)方式，所建配套學(xué)校必須考慮校址、規(guī)模、生源和教學(xué)質(zhì)量等問題，而且應(yīng)主要采用義務(wù)教育就近入學(xué)方式，這也比較符合學(xué)生公平發(fā)展的原則，把樓盤建在學(xué)校（包括名校）附近是一種值得稱道的模式，能夠在樓盤附近扶持一所薄弱學(xué)校更應(yīng)該鼓勵(lì)，單獨(dú)建一所學(xué)校則需要慎重。再次，名校雖即使不與“名盤”合辦分?；蚺c房地產(chǎn)開發(fā)商合作辦學(xué)，還是應(yīng)該關(guān)注樓盤開發(fā)中的教育配套問題，既可以為政府提供建議，也可以用公共資源的優(yōu)質(zhì)教育去扶持其它薄弱學(xué)校，還可以在政策限度內(nèi)幫助解決業(yè)主子女的教育問題。