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一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，由于其投資大、回收慢、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作模式具有一定的特殊性。1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)企業(yè)面臨現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金巨大，且所跨時(shí)間較長(zhǎng)，現(xiàn)金流斷流是房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對(duì)的首要問(wèn)題，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作的重要內(nèi)容。（2）房地產(chǎn)企業(yè)還存在銷售風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)的存貨是以不動(dòng)產(chǎn)的形式存在的，其變現(xiàn)能力較差。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)易受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，易造成產(chǎn)品積壓，從而出現(xiàn)變現(xiàn)困難。2.資金管理的特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)企業(yè)在資本結(jié)構(gòu)上表現(xiàn)為債務(wù)資本占了較大比重，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，房地產(chǎn)企業(yè)往往采取債務(wù)融資方式，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模注資，其融資渠道主要是銀行信貸，因而易受到貨幣政策的影響。（2）在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工前，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)采用預(yù)售的方式取得銷售回款，并將其投入到后期的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，使得房地產(chǎn)企業(yè)期末預(yù)收賬款余額巨大，而貨幣資金則相對(duì)較少。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)，是指在財(cái)務(wù)范疇內(nèi)，應(yīng)用財(cái)務(wù)指標(biāo)體系對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效做出評(píng)價(jià)，具體包括，盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力和成長(zhǎng)能力4個(gè)方面的評(píng)價(jià)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建，本文基于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)，選取財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)，并運(yùn)用層次分析法（AHP）對(duì)指標(biāo)賦予權(quán)重。

1.評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取選取財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)，應(yīng)根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)建的一般原則。筆者從盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力、成長(zhǎng)能力4個(gè)方面，選取房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)，在所選取的指標(biāo)中強(qiáng)調(diào)了現(xiàn)金流量、存貨變現(xiàn)、資本結(jié)構(gòu)等因素。（1）盈利能力指標(biāo)。確定了凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率和盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)指標(biāo)。（2）營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)。確定了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)現(xiàn)金回收率指標(biāo)。（3）償債能力指標(biāo)。確定了資產(chǎn)負(fù)債率、速動(dòng)比率和現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率指標(biāo)。（4）成長(zhǎng)能力指標(biāo)。確定了營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率、資本保值增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率指標(biāo)。

2.指標(biāo)權(quán)重的確定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重的確定，應(yīng)建立在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)充分理解的基礎(chǔ)上，需要一定的職業(yè)判斷。因此，筆者運(yùn)用層次分析法確定評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重。（1）向有關(guān)專家發(fā)放權(quán)重調(diào)查問(wèn)卷，進(jìn)而得到判斷矩陣。（2）運(yùn)用AHP專業(yè)軟件ExpertChoice11.0，對(duì)回收的權(quán)重調(diào)查問(wèn)卷逐份進(jìn)行處理。該軟件可自動(dòng)進(jìn)行運(yùn)算和一致性檢驗(yàn)，如果運(yùn)算結(jié)果不能通過(guò)一致性檢驗(yàn)，則需對(duì)判斷矩陣進(jìn)行調(diào)整，直到出現(xiàn)滿意的結(jié)果為止。（3）匯總上述步驟得出的權(quán)重結(jié)果，進(jìn)行加權(quán)平均和歸一化處理，確定最終指標(biāo)權(quán)重。

3.評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的確立根據(jù)以上對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇及指標(biāo)權(quán)重的確定，最終完成了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建。

三、運(yùn)用沃爾評(píng)分法建立財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)模型

沃爾評(píng)分法，是由美國(guó)著名財(cái)務(wù)學(xué)家亞歷山大•沃爾（AlexanderWall）創(chuàng)造的一種評(píng)價(jià)企業(yè)綜合財(cái)務(wù)狀況的分析方法。與其他的財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)方法相比，沃爾評(píng)分法簡(jiǎn)明扼要、便于操作，其評(píng)價(jià)結(jié)果以得分?jǐn)?shù)表示，易于與其他企業(yè)進(jìn)行橫向比較。

1.沃爾評(píng)分法的基本思路（1）確定指標(biāo)和權(quán)重。選定流動(dòng)比率、產(chǎn)權(quán)比率、固定資產(chǎn)比率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和自有資金周轉(zhuǎn)率作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，并以百分制的形式分別賦予各指標(biāo)權(quán)重。（2）計(jì)算各指標(biāo)評(píng)分。以行業(yè)平均值作為各財(cái)務(wù)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值，然后，將企業(yè)實(shí)際值與標(biāo)準(zhǔn)值相比，得出相對(duì)比率，繼而將該相對(duì)比率與對(duì)應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重相乘，得出該指標(biāo)的得分。（3）求出財(cái)務(wù)績(jī)效綜合得分。將各指標(biāo)的評(píng)分加總，最終得出綜合財(cái)務(wù)績(jī)效的得分。

2.對(duì)沃爾評(píng)分法的改進(jìn)雖然沃爾評(píng)分法在實(shí)踐中被廣泛應(yīng)用，但是仍存在著一定的局限：一是沃爾評(píng)分法對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)及其權(quán)重的確定具有較強(qiáng)的主觀性；二是其評(píng)分計(jì)算方法未考慮個(gè)別嚴(yán)重異常的指標(biāo)會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效綜合得分的影響。鑒于此，在本文的研究中，有必要對(duì)沃爾評(píng)分法進(jìn)行一定的調(diào)整。（1）評(píng)價(jià)指標(biāo)和權(quán)重的調(diào)整。以上文建立的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系作為調(diào)整后的評(píng)價(jià)指標(biāo)和權(quán)重，從而更符合房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)。（2）計(jì)算方法和技術(shù)的調(diào)整。針對(duì)因某一指標(biāo)嚴(yán)重異常而造成總評(píng)分不合邏輯這一缺陷，改進(jìn)的辦法是，給各指標(biāo)的得分分別設(shè)定上限值（標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分值的1.5倍）和下限值（標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分值的0.5倍）；同時(shí)，采用評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)值與調(diào)整分之和作為綜合得分。若綜合得分介于上限得分和下限得分之間，則取綜合得分為最終得分。否則，則取上限得分或下限得分作為最終得分。具體計(jì)算過(guò)程為：綜合得分＝標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分值+調(diào)整分，調(diào)整分＝（實(shí)際比率－標(biāo)準(zhǔn)比率）÷每分比率，每分比率＝（行業(yè)最優(yōu)比率－標(biāo)準(zhǔn)比率）÷（最高評(píng)分－標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分值）。

3.評(píng)價(jià)模型的建立經(jīng)過(guò)上述調(diào)整，可使沃爾評(píng)分法得到較大程度的改進(jìn)，使得評(píng)價(jià)結(jié)果更客觀合理。因此，本文以改進(jìn)后的沃爾評(píng)分法作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)的評(píng)價(jià)模型。運(yùn)用該評(píng)價(jià)模型可逐一算出各二級(jí)指標(biāo)的最終得分，進(jìn)而可求出相對(duì)應(yīng)的一級(jí)指標(biāo)得分∑Zi（i=1,2,3,4），最終算出綜合財(cái)務(wù)績(jī)效得分Z=∑Zi。改進(jìn)后的沃爾評(píng)分法使得綜合財(cái)務(wù)績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)總得分為100分，上限得分為150分，下限得分為50分。若得分在100～150分之間，則表示該企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效高于行業(yè)平均水平，且得分越接近150分，表明該企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效越好；若得分在50～100分之間，則表示該企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效低于行業(yè)平均水平，且得分越接近50分，表明該企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效越差。

四、結(jié)論與建議

1.結(jié)論對(duì)企業(yè)績(jī)效的評(píng)價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。筆者的研究著眼于財(cái)務(wù)的視角，根據(jù)沃爾評(píng)分法，構(gòu)建了一個(gè)較為完整的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并以萬(wàn)科地產(chǎn)為對(duì)象，對(duì)構(gòu)建的評(píng)價(jià)模型進(jìn)行了實(shí)證分析。

2.建議筆者提出了幾點(diǎn)關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)的建議，以期為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供借鑒。

（1）由于財(cái)務(wù)指標(biāo)有時(shí)并不能完全客觀地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，因此，在實(shí)踐應(yīng)用中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的評(píng)價(jià)，要適當(dāng)?shù)亟Y(jié)合非財(cái)務(wù)指標(biāo)的使用，以非財(cái)務(wù)指標(biāo)作為財(cái)務(wù)指標(biāo)的重要補(bǔ)充。

（2）由于各財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)方法的關(guān)注角度不同，因而評(píng)價(jià)結(jié)果也會(huì)有所差異。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況和評(píng)價(jià)目標(biāo)，選擇適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)方法。

作者：陳超周朔單位：大連大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院