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建筑企業(yè)適用的會計(jì)準(zhǔn)則范文第1篇

(一)《企業(yè)會計(jì)制度》等對土地權(quán)屬制度與核算的規(guī)范《企業(yè)會計(jì)制度》、《小企業(yè)會計(jì)制度》對土地使用權(quán)的核算規(guī)定兩種方法,一是作為固定資產(chǎn)核算,二是作為無形資產(chǎn)核算,作為兩種不同種類資產(chǎn)核算的土地及土地使用權(quán)之間既有聯(lián)系也有區(qū)別。首先,兩者核算的對象都是國有土地,集體土地不屬其核算對象;其次兩者核算的都是土地使用權(quán),因?yàn)椴徽撌莿潛芡恋鼗蚴浅鲎屚恋?其所有權(quán)皆屬國家,企業(yè)擁有的只是使用權(quán)。兩者的區(qū)別,則可按以下原則厘清:一是企業(yè)占用的通過征用、劃撥方式取得的土地使用權(quán)(以下簡稱劃撥土地),土地使用證的“使用權(quán)類型”注明為“劃撥”,在單獨(dú)估價入賬時應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算,明細(xì)科目稱為“土地”,按照其估價進(jìn)行初始確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量,為取得劃撥土地而支付的征地費(fèi)用等計(jì)入占用土地的地上建筑物的購置成本,不計(jì)入土地價值;劃撥土地?zé)o使用年限限制,核算時不計(jì)提折舊;劃撥土地如果需要轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)權(quán)(使用權(quán)),應(yīng)先按規(guī)定向國家交納土地出讓金;劃撥土地在按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金之前,除國家另有專門規(guī)定外,都不得轉(zhuǎn)移過戶。二是企業(yè)通過有償方式即交納出讓金取得的土地使用權(quán),或者從其他土地占有者通過轉(zhuǎn)讓手續(xù)取得的土地使用權(quán)(以下統(tǒng)稱出讓土地),土地使用證“使用權(quán)類型”注明為“出讓”;出讓土地應(yīng)作為無形資產(chǎn)核算,明細(xì)科目稱為“土地使用權(quán)”,按取得時支付的全部成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量;出讓土地取得時應(yīng)由國土部門核定使用權(quán)的截止日,企業(yè)應(yīng)在取得日至截止日的核定年限或剩余年限內(nèi),計(jì)提土地使用權(quán)攤銷(轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨成本的除外,下同);出讓土地可以在原核定用途的范圍內(nèi)直接進(jìn)入市場,自由轉(zhuǎn)讓。

(二)《企業(yè)會計(jì)制度》等對土地出讓的核算規(guī)范《企業(yè)會計(jì)制度》和《小企業(yè)會計(jì)制度》都規(guī)定取得土地使用權(quán)時計(jì)入無形資產(chǎn),待土地開發(fā)利用即建造地上建筑物時再分?jǐn)傆?jì)入在建工程成本。這樣,土地使用權(quán)的價值最終將轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)購置成本并計(jì)提折舊,開始這一規(guī)范曾因地上建筑物折舊年限與土地使用權(quán)規(guī)定使用年限有較大差異而難于操作,為此財(cái)政部專門規(guī)定在預(yù)計(jì)建筑物凈殘值時,應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于地上建筑物的預(yù)計(jì)使用年限的因素,作為凈殘值預(yù)留。但隨后2002年《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則———固定資產(chǎn)》中規(guī)定,固定資產(chǎn)的各組成部分,如果各自具有不同的使用壽命,從而適用不同的折舊率時,應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為固定資產(chǎn)。地上建筑物與其占用的土地適用不同的折舊率,應(yīng)分別確認(rèn)為單項(xiàng)固定資產(chǎn),各自按照其可使用年限計(jì)提折舊。因此,執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)制度》、《小企業(yè)會計(jì)制度》的單位,出讓或受讓的土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)在固定資產(chǎn)的相關(guān)建筑物中單設(shè)明細(xì)項(xiàng)目核算。

二、新準(zhǔn)則下土地使用權(quán)的核算

(一)新準(zhǔn)則下土地使用權(quán)基本規(guī)范《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號———無形資產(chǎn)》,仍沿襲以往規(guī)定將劃撥土地作為固定資產(chǎn)核算,將出讓土地作為無形資產(chǎn)核算的規(guī)定。無形資產(chǎn)準(zhǔn)則沒有直接提到土地使用權(quán)核算,但該準(zhǔn)則應(yīng)用指南中對其規(guī)范如下:(1)企業(yè)取得土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn),但改變其用途、用于出租或增值目的時,應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。(2)在土地上自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時,土地使用權(quán)與地上建筑物應(yīng)分別進(jìn)行攤銷和提取折舊,但土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時,其價值應(yīng)計(jì)入所建造房屋的建筑成本。企業(yè)外購的房屋等支付的價款,應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分?jǐn)?難以分配的,應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)核算。

從上述規(guī)定可知:(1)企業(yè)有償取得的土地使用權(quán)(出讓土地),正常情況應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn),只有在用于出租或自己未使用而用于增值目的時,才應(yīng)從“無形資產(chǎn)”科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目。(2)在土地上自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物,土地使用權(quán)價值無須分?jǐn)偟降厣辖ㄔ煳锏墓こ坛杀局?應(yīng)仍作為無形資產(chǎn)核算,并與地上建筑物分別計(jì)提攤銷和折舊。(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的土地使用權(quán)價值,應(yīng)當(dāng)計(jì)入建造房屋建筑物的成本。(4)企業(yè)外購房屋建筑物,將地上建筑物與土地使用權(quán)合并作價的,應(yīng)當(dāng)將總價款在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配;只有在難于分配的情況下,才能全部作為固定資產(chǎn)核算。

將外購房地產(chǎn)價款在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配,筆者認(rèn)為應(yīng)采用“建筑物先行確認(rèn)法”處理。即按照同類建筑物正常造價加上相關(guān)稅費(fèi),再加上適當(dāng)銷售利潤,作為地上建筑物入賬價值,再以總購入價減去地上建筑物價值后的余額,確認(rèn)為土地使用權(quán)的入賬價值。將總購入價統(tǒng)一確認(rèn)為固定資產(chǎn)原價的方法,容易導(dǎo)致房產(chǎn)稅的稅負(fù)不合理,筆者認(rèn)為應(yīng)避免使用。

(二)新準(zhǔn)則下土地使用權(quán)攤銷對于將土地使用權(quán)的價值轉(zhuǎn)入建筑物的做法,實(shí)踐中也有不少企業(yè)因擔(dān)心加大房產(chǎn)稅稅負(fù)而沒有采用;但如果仍將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)核算,又會導(dǎo)致管理費(fèi)用加大而產(chǎn)品成本減少,致使產(chǎn)品成本計(jì)量不真實(shí)。因?yàn)樾聹?zhǔn)則以前的各類會計(jì)制度,幾乎一致規(guī)定無形資產(chǎn)攤銷金額計(jì)入管理費(fèi)用。有鑒于此,在原制度基礎(chǔ)上堅(jiān)持將土地使用權(quán)作無形資產(chǎn)核算,仍存在較大缺陷。新準(zhǔn)則關(guān)于包括土地使用權(quán)在內(nèi)的無形資產(chǎn)攤銷的規(guī)定,較好地消除了上述缺陷。準(zhǔn)則應(yīng)用指南規(guī)定,無形資產(chǎn)攤銷一般應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用,但某項(xiàng)無形資產(chǎn)包含的經(jīng)濟(jì)利益通過所生產(chǎn)的產(chǎn)品或其他資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的,無形資產(chǎn)的攤銷金額可計(jì)入產(chǎn)品或其他資產(chǎn)成本。將用于直接生產(chǎn)的廠房占用的土地所計(jì)提的攤銷金額直接計(jì)入產(chǎn)品成本,一方面可保證產(chǎn)品成本的完整性,另一方面也避免了計(jì)入廠房原價而增加房產(chǎn)稅的可能性。

參考文獻(xiàn):

建筑企業(yè)適用的會計(jì)準(zhǔn)則范文第2篇

1.長期資產(chǎn)減值準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回問題

國際會計(jì)準(zhǔn)則IAS36規(guī)定，在符合條件的情況下允許轉(zhuǎn)回已確認(rèn)的減值損失（商譽(yù)除外），并給出了如何判斷資產(chǎn)減值損失不再存在或已減少的標(biāo)準(zhǔn)以及怎樣轉(zhuǎn)回的詳細(xì)規(guī)定。

我國新會計(jì)準(zhǔn)則明確規(guī)定，固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)（不包括存貨、投資性房地產(chǎn)、建造合同資產(chǎn)、生物資產(chǎn)及金融資產(chǎn)等）減值準(zhǔn)備,一經(jīng)確認(rèn)不得轉(zhuǎn)回，只允許在資產(chǎn)處置時再進(jìn)行會計(jì)處理。

資產(chǎn)減值會計(jì)是以決策有用觀為理論基礎(chǔ)，通過提供資產(chǎn)真實(shí)價值，向企業(yè)現(xiàn)實(shí)的和潛在的投資者提供信息，以幫助他們做出正確的決策。資產(chǎn)減值會計(jì)突破了歷史成本計(jì)量模式，以資產(chǎn)價值代替歷史成本計(jì)量，將資產(chǎn)賬面價值大于詼資產(chǎn)可收回金額（或可收回凈值、市價等）的部分確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失或費(fèi)用。從提供資產(chǎn)真實(shí)價值量度的角度，資產(chǎn)減值是應(yīng)該允許恢復(fù)的，國際會計(jì)準(zhǔn)則允許資產(chǎn)減值的恢復(fù)。

2.政府補(bǔ)助問題

比較新會計(jì)準(zhǔn)則中政府補(bǔ)助與國際會計(jì)準(zhǔn)則第20號一政府補(bǔ)助的核算與政府援助的披露，可以看出他們的主要差異在于：

2.1 定義及范圍不同新會計(jì)準(zhǔn)則中政府補(bǔ)助的定義是指企業(yè)從政府無償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，但不包括政府作為企業(yè)所有者投人的資本。國際會計(jì)準(zhǔn)則中政府補(bǔ)助的定義是指政府通過向主體轉(zhuǎn)移資源，以換取主體在過去或未來按照某條件進(jìn)行有關(guān)經(jīng)營活動的援助。新準(zhǔn)則將受助方界定為“企業(yè)”,IAS20將受助方界定為“主體”，即不僅僅限于企業(yè)一方。新準(zhǔn)則將補(bǔ)助的內(nèi)容界定為“貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)”;IAS20認(rèn)為補(bǔ)助的內(nèi)容是“資源”，資源的含義是大于“貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)”的。IAS20中包括政府補(bǔ)助和政府援助，我國新會計(jì)準(zhǔn)則中對政府援助沒有做出規(guī)定。

2.2會計(jì)處理的不同國際會計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定，企業(yè)收到的政府補(bǔ)助分為與資產(chǎn)有關(guān)的政府補(bǔ)助和與收益有關(guān)的政府補(bǔ)助。對與資產(chǎn)有關(guān)的政府補(bǔ)助，列為遞延收益，在資產(chǎn)的使用壽命內(nèi)有系統(tǒng)并合理的確認(rèn)為收益，或者將補(bǔ)助額從資產(chǎn)賬面價值中扣除即通過減少折舊費(fèi)的方式,在應(yīng)計(jì)折舊資產(chǎn)的使用壽命內(nèi)將補(bǔ)助收入確認(rèn)為收益。對與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，對于補(bǔ)償已發(fā)生或未來期間的相關(guān)費(fèi)用或損失的分別在當(dāng)期或未來期間計(jì)人收益或沖減費(fèi)用。我國新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對于政府補(bǔ)助，如果國家有關(guān)文件對其會計(jì)處理作出了規(guī)定，企業(yè)應(yīng)按國家的規(guī)定進(jìn)行處理，國家規(guī)定明確作為資本公積的就作為資本公積;如果國家有關(guān)文件沒有做出會計(jì)處理的規(guī)定，企業(yè)在收到有條件的政府補(bǔ)助后作為負(fù)債處理，符合條件的轉(zhuǎn)人當(dāng)期收人；企業(yè)取得無條件的政府補(bǔ)助應(yīng)作為當(dāng)期收人處理。

3.借款費(fèi)用資本化問題

我國新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定借款費(fèi)用資本化計(jì)算主體不僅是固定資產(chǎn)，經(jīng)長時間購建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到可使用或可銷售狀態(tài)的存貨、投資性房地產(chǎn)也是計(jì)算主體，借款費(fèi)用符合條件必須資本化。

國際會計(jì)準(zhǔn)則第23條規(guī)定，借款費(fèi)用的基本處理方法為費(fèi)用法，即發(fā)生的借款費(fèi)用于費(fèi)用發(fā)生當(dāng)期確認(rèn)為企業(yè)的費(fèi)用直接進(jìn)入損益；資本化為允許選用的方法。

4.租賃的問題

我國新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定對與出租的投資性房屋建筑物，根據(jù)有關(guān)租賃的條件判斷分為經(jīng)營性租賃和融資性租賃，無論會計(jì)采用成本模式或采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

國際會計(jì)準(zhǔn)則第17條特別規(guī)定對包括土地和建筑物的租賃分類時，應(yīng)將兩部分分拆考慮。其中土地的租賃劃分為經(jīng)營性租賃，建筑物租賃根據(jù)具體租賃的條件判斷劃分為經(jīng)營性租賃或融資租賃，如梁兩部分無法可靠分配，則整個租賃劃分為融資租賃，除非兩部分清楚表明為經(jīng)營性租賃。但是按照國際會計(jì)準(zhǔn)則第40條規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)為按照公允價值模式后續(xù)計(jì)量，土地和建筑物兩部份則無需分拆處理。

5.企業(yè)合并問題

我國新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)合并分同一控制下的企業(yè)合并、非同一控制下的企業(yè)合并;在同一控制下，采用權(quán)益集合法合并；非同一控制下，采用購買法合并，用公允價計(jì)量，公允價大于賬面成本的差額計(jì)人當(dāng)期損益；合并成本大于可辯認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值份額的差額，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為商譽(yù)。

國際會計(jì)準(zhǔn)則中的合并既包括一個企業(yè)取得對另外一個企業(yè)控制權(quán)或凈資產(chǎn)的情況，還包括企業(yè)取得對某項(xiàng)業(yè)務(wù)控制權(quán)的情況。關(guān)于“業(yè)務(wù)”國際會計(jì)準(zhǔn)則是這樣定義的：業(yè)務(wù)是向投資者提供回報(bào)，或者直接向保單持有人或參與者按比例提供更低的成本或其他經(jīng)濟(jì)利益為目的的經(jīng)營和管理的一組集合的活動和資產(chǎn)。業(yè)務(wù)一般包括投人，作用于投人的過程，以及產(chǎn)生的用于或?qū)⒁糜诋a(chǎn)生投人的產(chǎn)出。如果在一組被轉(zhuǎn)讓的活動或資產(chǎn)中存在商譽(yù)，應(yīng)將該轉(zhuǎn)讓組看作一個業(yè)務(wù)。在會計(jì)處理方面，國際會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定只能采用購買法，取消了權(quán)益結(jié)合法。

6.關(guān)聯(lián)方交易需披露的問題

我國新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在企業(yè)與關(guān)聯(lián)方發(fā)生交易的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在會計(jì)報(bào)表附注中披露關(guān)聯(lián)方關(guān)系的性質(zhì)、交易類型及其交易要素。關(guān)聯(lián)方交易應(yīng)當(dāng)分別關(guān)聯(lián)方,以及交易類型予以披露，類型相同的關(guān)聯(lián)方交易，在不影響會計(jì)報(bào)表閱讀者正確理解的情況下可以合并披露。

國際會計(jì)準(zhǔn)則對關(guān)聯(lián)方交易中的定價提出了幾種方法，如可比不可控價格法、轉(zhuǎn)售價格法、成本加成法等，而我國準(zhǔn)則中對交易定價的問題卻只字未提。這是因?yàn)樵谌粘Ｉ虡I(yè)活動中，因交易的特殊性其定價方法各不相同，交易價格通常由交易各方協(xié)商確定，因此準(zhǔn)則無法說明交易時的定價方法和定價政策，但這卻引起了社會公眾對我國準(zhǔn)則披露要求的廣泛質(zhì)疑。

7.公允價值的運(yùn)用問題

在我國新會計(jì)準(zhǔn)則體系中，公允價值的應(yīng)用、計(jì)量成為此次準(zhǔn)則修改中的一大亮點(diǎn)?？傮w上說，新會計(jì)準(zhǔn)則體系對公允價值的運(yùn)用還是比較謹(jǐn)慎的，其適用范圍比國際會計(jì)準(zhǔn)則中公允價值的適用范圍更窄一些，限制更嚴(yán)一些。

國際會計(jì)準(zhǔn)則比較側(cè)重于公允價值的應(yīng)用，以體現(xiàn)會計(jì)信息的相關(guān)性。例如，在生物資產(chǎn)的準(zhǔn)則中，我國規(guī)定以歷史成本模式進(jìn)行計(jì)量，而國際會計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于生物資產(chǎn)的計(jì)量采用了公允價值模式，并將每期公允價值變動的差額計(jì)人當(dāng)期損益，且規(guī)定，企業(yè)一旦采用公允價值模式計(jì)量，應(yīng)繼續(xù)使用直至處置該生物資產(chǎn)。我國新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的優(yōu)選模式是成本模式，而國際會計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定，投資性房地產(chǎn)初始確認(rèn)后的計(jì)量，首選的是公允價值模式。

8.持有待售非流動資產(chǎn)和終止經(jīng)營問題

在我國新會計(jì)準(zhǔn)則體系中沒有單獨(dú)對應(yīng)的會計(jì)準(zhǔn)則來規(guī)范持有待售非流動資產(chǎn)和終止經(jīng)營問題，只是在固定資產(chǎn)準(zhǔn)則中要求對持有待售的固定資產(chǎn)調(diào)整其凈殘值；財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)準(zhǔn)則要求披露終止經(jīng)營。

國際會計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定對持有非流動資產(chǎn)和處置組的計(jì)量列報(bào)：以賬面價值和公允價值減出售成本兩者兩者中較低者計(jì)量；該類資產(chǎn)不再計(jì)提折舊，在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)列示。

國際會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定對終止經(jīng)營定義為：指分類為持有待售或已處置的企業(yè)組成部分，并且該組成部分代表了一個獨(dú)立的主要業(yè)務(wù)范圍或經(jīng)營地區(qū)，或是處置一個獨(dú)立的主要業(yè)務(wù)范圍或經(jīng)營地區(qū)的單一計(jì)劃中的一部分或是在購買時即打算出售的子公司；并要求對終止經(jīng)營單獨(dú)披露。

建筑企業(yè)適用的會計(jì)準(zhǔn)則范文第3篇

【關(guān)鍵詞】 新會計(jì)準(zhǔn)則； 投資性房地產(chǎn)； 計(jì)量

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱新準(zhǔn)則）是新會計(jì)準(zhǔn)則體系中新增的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露而制定的。

一、關(guān)于投資性房地產(chǎn)的界定

新準(zhǔn)則定義為：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，并能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。具體為已出租的、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，不包括自用和作為存貨核算的房地產(chǎn)。

（一）新準(zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)范圍的劃分標(biāo)志或原則

新準(zhǔn)則未明示，《國際會計(jì)準(zhǔn)則第40號――投資性房地產(chǎn)》（下稱國際會計(jì)準(zhǔn)則）認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其它資產(chǎn)，至于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)過程中使用的房地產(chǎn)（或用于管理目的的房地產(chǎn)），其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不僅歸屬于該項(xiàng)房地產(chǎn)，而且歸屬于在生產(chǎn)或供應(yīng)過程中所使用的其他資產(chǎn)。正因?yàn)檫@一點(diǎn)，因此，將投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)區(qū)分開來。

（二）新準(zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)范圍

具體還應(yīng)包括：

1.為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營過程中為短期銷售而持有的土地。計(jì)劃長期持有或計(jì)劃短期持有是否為劃分或確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的標(biāo)志或條件，新準(zhǔn)則未明確規(guī)定。

2.尚未確定未來用途的土地（如果企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經(jīng)營過程中的短期銷售，則持有的土地應(yīng)視為用于資本增值）。

3.企業(yè)擁有（或企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營租賃下租出的建筑物。

4.準(zhǔn)備在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營租賃下租出的空閑建筑物。

（三）不屬于新準(zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)

具體為：

1.持有的為在正常經(jīng)營過程中銷售或?yàn)殇N售而處于建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)，如為了在不久的將來處置或?yàn)殚_發(fā)和銷售而專門取得的房地產(chǎn)。

2.為第三方在建在開發(fā)的房地產(chǎn)，即新準(zhǔn)則規(guī)定的“企業(yè)代建的房地產(chǎn)，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第15號――建造合同》”。

3.自用房地產(chǎn)，包括持有的將來用于自用的、為將來開發(fā)并隨后作為自用的、職工占用的以及待處置的自用房地產(chǎn)。

4.為將來作為投資性房地產(chǎn)而正在建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)。其在建造或開發(fā)活動完成之前，不適用新準(zhǔn)則；待建造或開發(fā)活動完成時，作為投資性房地產(chǎn)。但對已經(jīng)是投資性房地產(chǎn)、目前正在進(jìn)行改建以為將來繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用的，適用新準(zhǔn)則。

5.閑置地不屬于投資性房地產(chǎn)。

（四）房地產(chǎn)的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的，應(yīng)當(dāng)如何處理

新準(zhǔn)則未予明確，可按照國際會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行判斷處理，即如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則應(yīng)分別計(jì)量核算；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的情況下，才能將該項(xiàng)房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。

（五）企業(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供服務(wù)對是否判斷為投資性房地產(chǎn)的影響

比如，辦公樓的業(yè)主向其承租人提供保安和維修服務(wù)，一家企業(yè)擁有并經(jīng)營一家旅館，其向客人提供的服務(wù)是整個協(xié)議的一個重要組成部分，該辦公樓和旅館能否被視為投資性房地產(chǎn)？新準(zhǔn)則沒有給出明確具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)，可參照國際會計(jì)準(zhǔn)則給出的原則來進(jìn)行判斷，即：企業(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供輔助服務(wù)，如果該服務(wù)在整個協(xié)議中并不是重要的組成部分，則企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)；在另外一些情況下，提供的服務(wù)構(gòu)成相對重要的組成部分，則不視為投資性房地產(chǎn)。以此判斷，前述“辦公樓”視為投資性房地產(chǎn)，“旅館”是自用房地產(chǎn)，不是投資性房地產(chǎn)。

（六）企業(yè)將其擁有的房地產(chǎn)出租給其母公司或另一家子公司使用，涉及單個財(cái)務(wù)報(bào)表和合并財(cái)務(wù)報(bào)表對該房地產(chǎn)不同的列報(bào)方式問題

在包括母公司和本企業(yè)，或另一家子公司和本企業(yè)在內(nèi)的合并財(cái)務(wù)報(bào)表中，該項(xiàng)房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件，從整個集團(tuán)來看其屬于自用房地產(chǎn)，因此合并財(cái)務(wù)報(bào)表不能作為投資性房地產(chǎn)列報(bào)；但從擁有房地產(chǎn)的單個企業(yè)來看，如果符合新準(zhǔn)則的定義，出租人在其單個財(cái)務(wù)報(bào)表中應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

新準(zhǔn)則規(guī)定的確認(rèn)條件是同時滿足“與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的未來經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)”和“投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量”兩個條件。

第一項(xiàng)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，需要企業(yè)在初始確認(rèn)時根據(jù)可取得的證據(jù)對相關(guān)未來經(jīng)濟(jì)利益流入的確定程度作出估計(jì)；第二項(xiàng)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)一般容易滿足，資產(chǎn)購置交易本身已表明了它的成本。

三、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

新準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計(jì)量，即：外購成本包括買價、相關(guān)稅費(fèi)和直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，自建成本包括建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，其他方式取得的投資性房地產(chǎn)成本按照相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定確定。該初始計(jì)量規(guī)定包含了以下內(nèi)容：

一是交易費(fèi)用應(yīng)包括在初始計(jì)量之中。

二是外購取得中“可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出”包括：法律服務(wù)的職業(yè)收費(fèi)，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅和其他交易費(fèi)用等。

三是自建成本的“必要支出”應(yīng)當(dāng)不含投資性房地產(chǎn)的啟動費(fèi)用，建造或開發(fā)過程中浪費(fèi)的材料，人工或其他資源等非正常損失。

四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

新準(zhǔn)則規(guī)定，其后續(xù)支出滿足該準(zhǔn)則規(guī)定的兩個確認(rèn)條件的，計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本，否則計(jì)入當(dāng)期損益。在具體理解和判斷時：

第一，如果超出原先對已有投資性房地產(chǎn)估計(jì)的未來經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，與已確認(rèn)的某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的后續(xù)支出應(yīng)增加投資性房地產(chǎn)的賬面金額，所有其他后續(xù)支出應(yīng)在發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用。

第二，對后續(xù)支出是否進(jìn)行了恰當(dāng)?shù)臅?jì)處理，有賴于對其初始計(jì)量和確認(rèn)時對相關(guān)情況的考慮。比如：在確定某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面金額時，考慮了未來經(jīng)濟(jì)利益的損失，那么為恢復(fù)該資產(chǎn)的預(yù)期未來經(jīng)濟(jì)利益而發(fā)生的后續(xù)支出，就應(yīng)當(dāng)資本化；某項(xiàng)資產(chǎn)的買價反映了企業(yè)為使該資產(chǎn)達(dá)到工作狀態(tài)在未來必須發(fā)生支出的義務(wù)，后續(xù)支出也應(yīng)當(dāng)資本化（如購置需要整修的建筑物，其后續(xù)支出應(yīng)當(dāng)增加其賬面金額）。

五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

新準(zhǔn)則規(guī)定了兩種計(jì)量模式，即“成本模式”和“公允價值模式”。采用“公允價值模式”必須同時滿足“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場”、“企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計(jì)”兩個條件；不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，直接以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，差額計(jì)入損益。另外，“成本模式”可轉(zhuǎn)為“公允價值模式”，但“公允價值模式”不得轉(zhuǎn)為“成本模式”。在具體理解和判斷時：

（一）什么是公允價值

一般認(rèn)為，公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額?！肮浇灰住辈淮嬖谔貏e或特殊關(guān)系，假定是在非關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行的，各方各自獨(dú)立發(fā)生行為?！笆煜で闆r”指自愿的購銷雙方都對投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)和特征、其實(shí)際和潛在的用途以及資產(chǎn)負(fù)債表目的市場狀態(tài)相當(dāng)熟悉。也就是說，公允價值應(yīng)當(dāng)是在資產(chǎn)負(fù)債表日符合公允價值定義的、在市場上可以合理取得的最可能的價格。也就是銷售者能夠合理取得的最好價格，購買者能夠合理取得的最有利的價格。這種估計(jì)不包括在特殊條件或情形下夸大或縮小的估計(jì)價格，如不規(guī)范的融資、售后租回以及與銷售有關(guān)的任何人所給予的特殊對價或讓步等。

（二）如何理解投資性房地產(chǎn)公允價值？其內(nèi)涵和外延如何界定

1.投資性房地產(chǎn)的公允價值是指其在資產(chǎn)負(fù)債表日（而非之前或之后）的市場價值，因?yàn)楣蕛r值的定義實(shí)際上假設(shè)了銷售合同的交易和完成是同步的，沒有任何價格上的差異。同時，投資性房地產(chǎn)的公允價值不反映為提高或改善房地產(chǎn)而發(fā)生的未來資本性支出，也不反映由未來資本性支出所產(chǎn)生的相關(guān)未來利益。

2.企業(yè)確定的公允價值不應(yīng)扣除企業(yè)在銷售或其他處置過程中可能發(fā)生的交易費(fèi)用。

3.公允價值通常是在同一地點(diǎn)和相同條件的活躍市場對相似的房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格以及相似的租賃和其它合同所確定的現(xiàn)時價格。對建筑物而言，其相似性是指所處地理位置和環(huán)境相同、性質(zhì)相同以及結(jié)構(gòu)類型、新舊程度、可使用狀況相同或相近；對于土地使用權(quán)而言，其相似性是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境、可使用狀況相同或相近的土地。企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意分辨和識別該房地產(chǎn)在性質(zhì)、地理位置或狀況方面的差異，或與房地產(chǎn)有關(guān)的租賃和其它合同條款方面的差異。

4.公允價值有別于使用價值。公允價值既反映了“市場參與者”的知識和估計(jì)，也反映了與市場參與者相關(guān)的各種因素；使用價值反映了“企業(yè)”的知識和估計(jì)，也反映了只針對于“特定企業(yè)”的各種“特定實(shí)體”因素，這些因素一般不適用于其它企業(yè)。一般認(rèn)為，公允價值不包括、不反映：（1）將不同地理位置的房地產(chǎn)進(jìn)行組合所產(chǎn)生的附加值；（2）投資性房地產(chǎn)與其它資產(chǎn)之間的協(xié)同作用；（3）針對于目前企業(yè)或業(yè)主的法定權(quán)利或法律約束；（4）針對于目前業(yè)主的稅收利益或稅收負(fù)擔(dān)。

5.在確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，應(yīng)避免重復(fù)計(jì)算已在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)確認(rèn)的資產(chǎn)或負(fù)債。如電梯或空調(diào)等設(shè)備一般包括在建筑物即投資性房地產(chǎn)之中，而不單獨(dú)作為非投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)予以確認(rèn)；又如某一間辦公室與配置的家具一同出租，辦公室的公允價值包括家具的公允價值（其租金收益是涵蓋了所配置家具的收益），亦即企業(yè)不應(yīng)將家具作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)確認(rèn)；再如，投資性房地產(chǎn)的公允價值不包括預(yù)付的或應(yīng)計(jì)的經(jīng)營租賃收益（因?yàn)槠髽I(yè)已將其確認(rèn)為一項(xiàng)單獨(dú)的負(fù)債或資產(chǎn)）。

（三）在實(shí)務(wù)操作中如何取得投資性房地產(chǎn)的公允價值

一是委托專業(yè)的評估估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估估價。投資性房地產(chǎn)的公允價值依賴于具獨(dú)立資格的評估師所作評估的程度，具備獨(dú)立資格的評估師應(yīng)具有國家認(rèn)可的相關(guān)專業(yè)資格，并具有對所評估的投資性房地產(chǎn)的地理位置和種類方面的近期經(jīng)驗(yàn)，要求評估機(jī)構(gòu)和估價人員掌握豐富的房地產(chǎn)交易市場資料和扎實(shí)的估價理論知識。

二是自行確定。在企業(yè)自行確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，應(yīng)當(dāng)考慮自身的專業(yè)水平和能力；同時應(yīng)當(dāng)審視和披露所采用的方法及重要假設(shè)、房地產(chǎn)的性質(zhì)和缺乏可比的市場數(shù)據(jù)、公允價值的確定是取得了市場證據(jù)還是更多地依賴于其它因素等。

（四）新準(zhǔn)則規(guī)定“公允價值模式”不得轉(zhuǎn)為“成本模式”

也就是說，如果企業(yè)原先按公允價值計(jì)量某一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，即使可比的市場交易變得不經(jīng)常發(fā)生或市場價格變得不易取得，在該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處于變?yōu)樽杂没蚱髽I(yè)為以后在正常經(jīng)營過程中銷售而開始開發(fā)之前，企業(yè)仍應(yīng)按公允價值對其計(jì)量。

六、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

新準(zhǔn)則規(guī)定的轉(zhuǎn)換條件易于理解，但未規(guī)定其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的條件。因此，需要注意的是：原作為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)為銷售而開始開發(fā)房地產(chǎn)，從而證明其用途發(fā)生了變化，企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成存貨；相應(yīng)地，如果企業(yè)決定處置某項(xiàng)不需進(jìn)一步開發(fā)的投資性房地產(chǎn)，在終止確認(rèn)（從資產(chǎn)負(fù)債表中消除）之前，應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)而不應(yīng)作為存貨進(jìn)行會計(jì)處理。類似地，如果企業(yè)為在將來繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用而開始對某項(xiàng)現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建，改建期間企業(yè)應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，而不應(yīng)將其重新劃歸為自用房地產(chǎn)。

新準(zhǔn)則規(guī)定，在“成本模式”下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。也就是說，在企業(yè)采用“成本模式”的情況下，投資性房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)和存貨之間的相互轉(zhuǎn)換不應(yīng)改變所轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的賬面金額，也不改變該項(xiàng)房地產(chǎn)計(jì)量或披露的成本。至于在“公允價值模式”下的轉(zhuǎn)換，均以轉(zhuǎn)換當(dāng)日其公允價值作為入賬價值，但其公允價值與原賬面價值的差額的處理規(guī)定則有所不同，即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的，差額（借差或貸差）均計(jì)入當(dāng)期損益；自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，借方差額（即公允價值小于原賬面價值）計(jì)入當(dāng)期損益（體現(xiàn)了“穩(wěn)健原則”），貸方差額（即公允價值大于原賬面價值）計(jì)入所有者權(quán)益（應(yīng)當(dāng)是計(jì)入“資本公積”科目）。

七、投資性房地產(chǎn)的處置

新準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置或永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，處置凈額計(jì)入當(dāng)期損益。

結(jié)合《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號――收入》，處置投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的應(yīng)收對價，初始應(yīng)按公允價值確認(rèn)。如果投資性房地產(chǎn)的付款額延期支付，則收到的對價初始應(yīng)按與現(xiàn)金價格相等的金額予以確認(rèn)。對價的名義金額和與現(xiàn)金價格相等的金額之間的差額，應(yīng)在合同或協(xié)議期內(nèi)采用實(shí)際利率法進(jìn)行攤銷，計(jì)入當(dāng)期損益。

【主要參考文獻(xiàn)】

建筑企業(yè)適用的會計(jì)準(zhǔn)則范文第4篇

關(guān)鍵詞：公允價值　計(jì)量模式　問題及建議。

與以前的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則相比，新準(zhǔn)則體系在內(nèi)容和形式上實(shí)現(xiàn)了較大創(chuàng)新。在基本準(zhǔn)則中除了歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值和現(xiàn)值等已有計(jì)量屬性外，特別增加并強(qiáng)調(diào)了“公允價值”計(jì)量屬性，明確規(guī)定“在公允價值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在交易公平中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量；并在企業(yè)合并、投資性房地產(chǎn)、生物資產(chǎn)、股份支付、債務(wù)重組、非貨幣易、金融工具確認(rèn)和計(jì)量等準(zhǔn)則中采用了公允價值的概念或計(jì)量方法。”

一、具有中國特色的“公允價值”的內(nèi)涵

美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會(FASB)于2006年9月正式的美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則第157號(SFAS N0.157)――公允價值計(jì)量，將公允價值定義為：“報(bào)告實(shí)體所在市場的參與者之間(between market participants)進(jìn)行的有序交易(in an orderlytransaction)中出售一項(xiàng)資產(chǎn)所收到的價格(be received to sell an assel)或轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所支出(paid Io transfer a liability)的價格。國際會計(jì)準(zhǔn)則理事會(LASB)的國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則(Internatianal Financial Reporting Standards，IFRSs)對公允價值的定義為：公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~。我國于1998年的《債務(wù)重組》中，首次采用公允價值計(jì)量。2001年1月修訂的前債務(wù)重組、非貨幣易等準(zhǔn)則中有公允價值的運(yùn)用，但同年財(cái)政部又取消了公允價值在上述準(zhǔn)則中的應(yīng)用。2004年7月又回到了采用公允價值的軌道，特別是2006年2月15日我國新頒布的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則在資產(chǎn)減值、企業(yè)合并、生物資產(chǎn)、石油天然氣開采、投資性房地產(chǎn)、企業(yè)年金等具體準(zhǔn)則中運(yùn)用公允價值。

新準(zhǔn)則符合國際趨同的基本要求，但仍體現(xiàn)出中國特色。與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相比，我國新準(zhǔn)則體系在確定公允價值的應(yīng)用范圍時，嚴(yán)格規(guī)范了運(yùn)用公允價值的前提條件。即公允價值能夠可靠計(jì)量。

二、新會計(jì)準(zhǔn)則的公允價值計(jì)量模式及其影響

(一)投資性房地產(chǎn)的公允價值計(jì)量及其影響。《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》中規(guī)范的投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。該準(zhǔn)則為企業(yè)的投資性房地產(chǎn)提供了成本模式與公允價值模式兩種可選擇的計(jì)量模式。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；在有確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的。企業(yè)可以采用公允價值計(jì)量模式。采用公允價值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過“公允價值變動損益”對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響，而不再單獨(dú)計(jì)提。受此影響，目前在房地產(chǎn)價格處于持續(xù)上漲的背景下，擁有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用權(quán)的商業(yè)、房地產(chǎn)類企業(yè)，會受到利好的影響。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業(yè)的存貨核算的，其計(jì)價基礎(chǔ)仍采用成本模式，并不受公允價值升值的影響。該類企業(yè)即使為了適用公允價值計(jì)量模式，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準(zhǔn)則實(shí)施的第1年，其公允價值超過賬面成本的部分也只能調(diào)整期初的股東權(quán)益，而不會影響當(dāng)年的利潤。所以。預(yù)計(jì)2007年房地產(chǎn)行業(yè)會因新會計(jì)準(zhǔn)則的變化而出現(xiàn)大面積業(yè)績上升的說法，是沒有理論依據(jù)的。當(dāng)然，如果2007年期間或之后，房地產(chǎn)行情仍保持大牛市的話，因新會計(jì)準(zhǔn)則給該行業(yè)帶來的利好還會逐漸顯露出來。

(二)金融工具的公允價值計(jì)量及其影響。根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第22號――金融工具確認(rèn)和計(jì)量》規(guī)定，以公允價值計(jì)量的金融工具主要包括交易性金融資產(chǎn)和金融負(fù)債，例如企業(yè)為充分利用閑置資金、以賺取差價為目的從二級市場購人的股票、債券、基金等；再如，企業(yè)不作為有效套期工具的衍生工具，如遠(yuǎn)期合同、期貨合同、互換和期權(quán)等。此外，企業(yè)可以基于風(fēng)險(xiǎn)管理需要或?yàn)橄鹑谫Y廣：或金融負(fù)債在會計(jì)確認(rèn)和計(jì)量方面存在不一致情況等，直接指定某些金融資產(chǎn)或金融負(fù)債以公允價值計(jì)量。這些被列為公允價值計(jì)量的金融工具，其報(bào)告價值即為市場價值，且其變動直接計(jì)人當(dāng)期損益。這也意味著，如果企業(yè)能夠較好地把握市場行情和動向，其業(yè)績即會隨“公允價值變動損益”增加而提升；相反，如果企業(yè)的投資策略與市場行情相左，其當(dāng)期利潤就會因此受損。所以，公允價值計(jì)量屬性可以被認(rèn)為是一把“雙刃劍”，與老準(zhǔn)則采用“只報(bào)憂不報(bào)喜”，從而使金融工具報(bào)告價值經(jīng)常被低估有很大不同。

(三)其他業(yè)務(wù)的公允價值計(jì)量反其影響。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在新會計(jì)準(zhǔn)則體系中，目前已頒布的38個具體準(zhǔn)則中至少有17個不同程度地運(yùn)用了公允價值計(jì)量屬性。對企業(yè)影響較大的事項(xiàng)除前文分析過的兩項(xiàng)外，還有非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組和非共同控制下的企業(yè)合并等交易或事項(xiàng)。新會計(jì)準(zhǔn)則之所以對這些交易或事項(xiàng)采用公允價值計(jì)量模式，主要是出于實(shí)質(zhì)重于形式的原則。例如，對于企業(yè)間具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的非貨幣性資產(chǎn)交換，采用公允價值計(jì)量換出和換人的資產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上是確認(rèn)企業(yè)非貨幣性資產(chǎn)的“售出”與“購入”，“售出”資產(chǎn)的公允價與賬面價之差即為企業(yè)實(shí)現(xiàn)的收益。而同類業(yè)務(wù)在老會計(jì)準(zhǔn)則下只能按賬面成本計(jì)價，不能將公允價值與賬面價值之間的差異確認(rèn)為企業(yè)損益；類似如企業(yè)在債務(wù)重組中用以清償債務(wù)的非貨幣資產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值，則高出的部分連同獲得的債務(wù)豁免，可以增加當(dāng)期利潤；在非共同控制下的企業(yè)合并中，購買方付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債的公允價值與其賬面價值的差額，體現(xiàn)在企業(yè)當(dāng)期損益中。這些交易事項(xiàng)中對公允價值計(jì)量模式的采用，克服了因采用成本計(jì)價模式而對企業(yè)資產(chǎn)價值的低估的缺陷，從而可以真實(shí)地反映企業(yè)的資產(chǎn)價值及經(jīng)營業(yè)績。

三、我國運(yùn)用公允價值計(jì)量模式存在的主要問題

公允價值模式有歷史成本模式無法比擬的許多優(yōu)點(diǎn)，其中最突出的足它極大地增強(qiáng)了會計(jì)信息的相關(guān)性，能夠增加信息使用者的決策有用性，更加適合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。但要采用公允價值計(jì)量的時候，為了達(dá)到與初衷相一致的目的，我們

必須盡可能地預(yù)測公允價值將會產(chǎn)生的問題和面臨的困難。公允價值存在以下幾方面的缺陷。

(一)公允價值缺乏可靠性。在某些情況下，會計(jì)主體的管理層或內(nèi)部人員具有某些資產(chǎn)或負(fù)債更為詳細(xì)的信息，而這些信息表明市場交易價格偏離了這些資產(chǎn)或負(fù)債的真正價值，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為不能因此而不應(yīng)用市場上實(shí)際發(fā)生的交易價格。電不能因此而改變某些資產(chǎn)或負(fù)債的初始確認(rèn)價值而重新計(jì)量。如果以不同主體的主觀價值判斷代替市場的價值。會計(jì)信息的可靠性就難以保證；況且不同會計(jì)主體擁有的信息千差萬別，難以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，得出的信息缺乏可比性。

(二)公允價值缺乏可操作性。如何客觀地計(jì)量公允價值，是解決公允價值可操作性問題的關(guān)鍵。獲取公允價值有3個層次：市價、類似項(xiàng)目市價、估值。與這3個層次相對應(yīng)的公允價值計(jì)量的一般有3種方法：1，市價法。就是引用該計(jì)量項(xiàng)目的市場價格作為公允價值，但如果市場價格失靈，該方法就不適用了；2，類似項(xiàng)目法。當(dāng)找不到所計(jì)量項(xiàng)目的市場價格時，使用所計(jì)量項(xiàng)目類似項(xiàng)目的市場價格作為其公允價值，這也會遇到和市價法相同的問題；3，估價技術(shù)法。是公允價值計(jì)量中難度最大的一種方法，對其可操作性的爭議也最多，最終我們又同到了公允價值缺乏可靠性的驗(yàn)證上來。所以，影響公允價值推廣的根本因素就是未來事項(xiàng)的不確定性以及由此不得不采用的估值技術(shù)引發(fā)的操作性差的問題。

(三)公允價值產(chǎn)生的客觀環(huán)境不健全。我國的交易市場特別是產(chǎn)權(quán)交易市場還不規(guī)范；中介機(jī)構(gòu)公信度低；市場執(zhí)法、管理不嚴(yán)；會計(jì)人員的職業(yè)判斷能力尚需提高。

四、在我國運(yùn)用公允價值的對策和建議

(一)針對目前公允價值缺少可操作性的現(xiàn)狀，我國迫切需要制定公允價值內(nèi)部控制規(guī)范，完善公允價值的取得程序和審核程序，杜絕公允價值取得的隨意性。

(二)在沒有市場交易價格時，通過評估方式是取得資產(chǎn)公允價值的有效途徑，因此規(guī)范資產(chǎn)評估市場，明確評估責(zé)任是改進(jìn)公允價值的重要環(huán)節(jié)。

建筑企業(yè)適用的會計(jì)準(zhǔn)則范文第5篇

關(guān)鍵詞：建造合同準(zhǔn)則；存在問題

中圖分類號：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）05-00-02

企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則作為一種商業(yè)會計(jì)語言，在國際經(jīng)濟(jì)舞臺上發(fā)揮著重要的作用。為融入世界經(jīng)濟(jì)體，提供具有可比性的會計(jì)信息，我國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系正向國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則趨同的方向發(fā)展。為進(jìn)一步規(guī)范建造合同的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露，財(cái)政部自2006年2月對原準(zhǔn)則進(jìn)行修訂，了《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第15號—建造合同》(CAS15，以下簡稱新準(zhǔn)則)，自2007年1月1日起首先在上市公司執(zhí)行，并鼓勵其他企業(yè)提前執(zhí)行。新準(zhǔn)則的實(shí)施，對規(guī)范和完善會計(jì)核算及信息披露，尤其對企業(yè)提升經(jīng)營管理水平，提高盈利能力水平具有深遠(yuǎn)的意義。但是在具體執(zhí)行中，因?yàn)樾聹?zhǔn)則自身的不足、國內(nèi)建筑市場尚待規(guī)范及施工企業(yè)現(xiàn)有管理水平所限，仍面臨諸多問題。

一、建造合同準(zhǔn)則存在的不足之處

1.未對訂立合同中發(fā)生的費(fèi)用資本化做明確規(guī)定

建造合同準(zhǔn)則未就訂立合同中發(fā)生的費(fèi)用是否資本化進(jìn)行明確規(guī)定。2007年11月財(cái)政部在印發(fā)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則解釋第1號》的通知第(三)條進(jìn)行了解釋補(bǔ)充：“企業(yè)(建筑承包商)為訂立合同發(fā)生的差旅費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)等，能夠單獨(dú)區(qū)分和可靠計(jì)量且合同很可能訂立的，應(yīng)當(dāng)予以歸集，待取得合同時計(jì)入合同成本；未滿足上述條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。”筆者認(rèn)為，企業(yè)在訂立建造合同過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，只要符合費(fèi)用資本化條件的，應(yīng)進(jìn)行資本化處理。但是費(fèi)用歸集時間超過一個會計(jì)年度以后，建造合同才簽訂的，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。

2.每期確認(rèn)的合同收入與工程結(jié)算不同步，形成工程結(jié)算差

建造合同準(zhǔn)則對合同收入按完工進(jìn)度在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)，而工程結(jié)算則按業(yè)主簽認(rèn)的結(jié)算單時間確認(rèn)，兩者往往不同步甚至形成巨大工程結(jié)算差。對于在資產(chǎn)負(fù)債表日存貨項(xiàng)下列示的已完工未結(jié)算款，實(shí)質(zhì)意義是未經(jīng)業(yè)主簽認(rèn)的應(yīng)收賬款，但其風(fēng)險(xiǎn)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于應(yīng)收賬款，一旦業(yè)主不予簽認(rèn)，則會導(dǎo)致企業(yè)高估收益和資產(chǎn)，將會對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生重大影響，建造合同準(zhǔn)則對此沒有明確是否計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。筆者認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)本著謹(jǐn)慎性原則，對已完工未結(jié)算款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。

3.資產(chǎn)減值準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回的核算方法不符合一貫性原則

建造合同準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)將預(yù)計(jì)合同損失確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。在財(cái)政部的會計(jì)準(zhǔn)則附錄的“1471存貨跌價準(zhǔn)備”科目第二條：“企業(yè)(建造承包商)建造合同執(zhí)行中預(yù)計(jì)總成本超過合同總收入的，應(yīng)按其差額，借記‘資產(chǎn)減值損失’科目，貸記本科目。合同完工時，借記本科目，貸記‘主營業(yè)務(wù)成本’科目?！惫P者認(rèn)為，按此種方式核算，計(jì)提與轉(zhuǎn)回的途徑不一致，不符合會計(jì)核算的一貫性原則。當(dāng)減值準(zhǔn)備在以后年度轉(zhuǎn)回時，毛利率為零，不能真實(shí)反映項(xiàng)目的毛利率水平，不利于信息的披露和報(bào)表使用者的決策。

4.會計(jì)附注信息披露不夠全面

建造合同準(zhǔn)則規(guī)定在附注中披露：“關(guān)于建造合同總金額、采用完工進(jìn)度的方法；累計(jì)發(fā)生成本和確認(rèn)毛利(或虧損)情況；辦理結(jié)算價款金額以及當(dāng)期預(yù)計(jì)損失的原因和金額。”并沒有對項(xiàng)目的應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款及已完工未結(jié)算款項(xiàng)等相關(guān)的債權(quán)債務(wù)信息進(jìn)行反映。筆者認(rèn)為，會計(jì)附注信息披露不夠全面，不利于報(bào)表使用者和投資者更全面的了解建造合同信息。

二、施工企業(yè)在執(zhí)行建造合同準(zhǔn)則時存在的問題

1.建筑市場環(huán)境不夠規(guī)范，影響預(yù)計(jì)合同總收入和總成本的預(yù)測

目前我國建筑市場雖然競爭比較充分，但建設(shè)管理程序普遍存在不規(guī)范的情況。項(xiàng)目招標(biāo)時，施工圖紙達(dá)不到設(shè)計(jì)深度，在實(shí)際施工時，方案和圖紙變化較大，從而產(chǎn)生大量的變更和索賠事項(xiàng)且數(shù)額龐大，業(yè)主對變更、索賠批復(fù)手續(xù)復(fù)雜且嚴(yán)重滯后。對于政府投資項(xiàng)目更是如此，一些建設(shè)單位為了回避自身的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任甚至要等到政府審計(jì)完畢后才能最終決定變更、索賠額度，這一時間跨度往往長達(dá)兩三年，致使企業(yè)無法及時、準(zhǔn)確的按準(zhǔn)則要求預(yù)計(jì)合同總收入和總成本，在不同年度項(xiàng)目毛利率水平波動較大，財(cái)務(wù)信息往往反映先虧后盈，大虧大盈的現(xiàn)象，與企業(yè)的實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營狀況嚴(yán)重背離，無法在項(xiàng)目實(shí)施過程中合理反映經(jīng)營成果，尤其對上市公司來說，可能會誤導(dǎo)投資者的決策。

2.施工企業(yè)在預(yù)計(jì)總成本和確認(rèn)完工百分比方面存在較多不確定因素

施工企業(yè)對預(yù)計(jì)總成本和確認(rèn)完工百分比方面存在較多的不確定因素。首先建造合同工期一般較長，合同總成本受市場材料價格、勞動力價格、國家政策及自然環(huán)境等因素的波動影響很大，這對企業(yè)把握市場和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的能力和管理水平提出了很高的要求，而施工企業(yè)的現(xiàn)有管理水平參差不齊，很難取得合理、可靠的數(shù)據(jù)和支持性資料。第二，按照準(zhǔn)則規(guī)定，采用確認(rèn)完工百分比確認(rèn)完工程度。以最常用的實(shí)際成本比例法為例，其準(zhǔn)確性基于預(yù)計(jì)合同總成本的預(yù)測和實(shí)際成本的歸集。但是，成本投入與完工程度并不是一種嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系，采用此方法往往導(dǎo)致完工程度出現(xiàn)偏差。例如生產(chǎn)要素價格變動、地質(zhì)氣候等因素增加的費(fèi)用及施工工序的價值投入不均衡等因素，與完工進(jìn)度關(guān)系并不大，卻會引起完工百分比較大的變動。第三，按期及時完整的歸集實(shí)際成本，科學(xué)合理預(yù)測合同總成本有賴于企業(yè)自身管理制度和管理水平，基于項(xiàng)目管理者追求的利益和目標(biāo)不同，可能對預(yù)計(jì)合同總成本和完工百分比進(jìn)行人為地調(diào)節(jié)，以達(dá)到調(diào)節(jié)利潤和收入的目的。

3.已完工未結(jié)算款較大存在一定風(fēng)險(xiǎn)

建造合同實(shí)施過程中，因?yàn)楣こ探Y(jié)算滯后形成巨額的已完工未結(jié)算款，占企業(yè)的資產(chǎn)總額和營業(yè)收入的比重較大，并長期占用了企業(yè)的資金和資源，直接導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，產(chǎn)生大量應(yīng)付賬款不能按合同履約，對企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營甚至信譽(yù)產(chǎn)生不利影響。有的施工企業(yè)為達(dá)到在資產(chǎn)負(fù)債表日少提壞賬準(zhǔn)備，調(diào)增利潤的目的，有意拖延工程結(jié)算的批復(fù)，甚至不辦理入賬手續(xù)。因此已完工未結(jié)算款較大對施工企業(yè)本身和投資者的決策均存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

4.營業(yè)收入和施工產(chǎn)值存在較大差異

從理論上講，建造合同中確認(rèn)的合同收入與施工產(chǎn)值應(yīng)基本一致，在合理的幅度內(nèi)波動不應(yīng)偏離太多。出現(xiàn)差異較大的原因主要有：一、施工企業(yè)在實(shí)際成本歸集時將沒有形成工程實(shí)體的材料計(jì)入了成本，造成完工百分比偏大，虛增了當(dāng)期的合同收入，而實(shí)際現(xiàn)場并沒有形成產(chǎn)值；二、企業(yè)對外分包工程結(jié)算滯后，大量分包成本沒有計(jì)入完工成本，造成完工百分比偏小，而施工現(xiàn)場統(tǒng)計(jì)了分包工程形成的產(chǎn)值；三、建造合同的預(yù)計(jì)總成本調(diào)整不及時，造成確認(rèn)的收入與現(xiàn)場統(tǒng)計(jì)形成差異。

5.施工企業(yè)執(zhí)行建造合同準(zhǔn)則存在一定阻力

在執(zhí)行建造合同準(zhǔn)則過程中，有的企業(yè)沒有意識到其重要性。首先主管領(lǐng)導(dǎo)把關(guān)注的重心放在工程施工和履約方面，認(rèn)為花費(fèi)大量的精力放在測算工作上不符合成本效益原則，因此不關(guān)注建造合同準(zhǔn)則的執(zhí)行工作；第二、關(guān)鍵管理人員對建造合同準(zhǔn)則的內(nèi)容和實(shí)質(zhì)意義沒有很好的理解和掌握，直接影響了建造合同準(zhǔn)則的貫徹執(zhí)行。第三、執(zhí)行建造合同準(zhǔn)則需要工程、經(jīng)營、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門及項(xiàng)目一起參與配合，勢必會增加相關(guān)部門的工作量，因此遭到個別部門排斥，不能很好的配合財(cái)務(wù)部門執(zhí)行，影響了建造合同的實(shí)施效果。

三、為施工企業(yè)準(zhǔn)確執(zhí)行建造合同準(zhǔn)則提出的幾點(diǎn)建議

1.完善國家相關(guān)的法律法規(guī)，為建筑市場營造公平、規(guī)范的競爭環(huán)境

我國建造合同準(zhǔn)則已與國際會計(jì)準(zhǔn)則走向趨同，但由于國內(nèi)建筑市場環(huán)境與國際市場仍存在很大差距，嚴(yán)重影響了建造合同準(zhǔn)則的執(zhí)行效果。因此規(guī)范國內(nèi)建筑市場環(huán)境勢在必行，國家應(yīng)通過完善相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范建筑市場，加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督的力度，為建筑單位相關(guān)各方提供一個公平、規(guī)范的競爭平臺，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)建筑市場與準(zhǔn)則的同步，逐步完成向國際市場接軌的進(jìn)程。

2.完善建造合同準(zhǔn)則

鑒于我國建筑市場現(xiàn)狀和施工企業(yè)管理水平在短期內(nèi)不能改善，建造合同準(zhǔn)則應(yīng)對有些條款進(jìn)行補(bǔ)充和完善，使建造合同準(zhǔn)則更具適用性。首先建議明確訂立合同發(fā)生的費(fèi)用資本化的確認(rèn)條件，減少人為調(diào)整因素，更符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。第二，建議對已完工未結(jié)算款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，更符合謹(jǐn)慎性原則。第三，建議合同預(yù)計(jì)損失原渠道轉(zhuǎn)回，更符合會計(jì)核算的一貫性原則，利于信息的披露和使用。第四、完善信息披露內(nèi)容，增加債權(quán)債務(wù)等信息的披露，讓報(bào)表使用者和投資人更全面了解的建造合同相關(guān)信息。

3.提高企業(yè)管理水平

我國施工企業(yè)應(yīng)建立健全內(nèi)部控制制度，保證建造合同準(zhǔn)則的執(zhí)行和合理應(yīng)用。首先施工企業(yè)的主管領(lǐng)導(dǎo)和管理人員要加強(qiáng)對建造合同準(zhǔn)則的認(rèn)識和理解，能夠?qū)⒔ㄔ旌贤从车男畔⒆鳛橹匾臎Q策依據(jù)。第二，建立配套的管理制度，明確部門分工，強(qiáng)化準(zhǔn)則的流程管理。如：規(guī)范建造合同的會計(jì)核算基礎(chǔ)工作，建立健全內(nèi)部控制制度，明確預(yù)計(jì)總收入和總成本的編制、復(fù)核程序等。第三，加強(qiáng)建造合同源頭管理和過程的風(fēng)險(xiǎn)控制。在合同簽訂前，對合同條款進(jìn)行全面評估，避免不利或不明確條款帶來的風(fēng)險(xiǎn)；在合同實(shí)施過程中，對因變更設(shè)計(jì)、不可控因素造成工程造價的變化及時向業(yè)主單位辦理簽認(rèn)手續(xù)，為財(cái)務(wù)及時、準(zhǔn)確地計(jì)算合同收入，真實(shí)反映施工企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績提供可靠數(shù)據(jù)。第四，細(xì)化成本核算對象。按專業(yè)或單位工程設(shè)置成本核算對象，將分部分項(xiàng)工程的預(yù)算與實(shí)際成本及結(jié)算價款之間進(jìn)行對比，為企業(yè)管理提供更為詳細(xì)的數(shù)據(jù)信息，使企業(yè)經(jīng)營管理工作有的方矢。第五，確定合理的營業(yè)收入與施工產(chǎn)值差異率，按月進(jìn)行對比分析，對于超過預(yù)定差異的情況，要查找原因及時修正，嚴(yán)格執(zhí)行建造合同準(zhǔn)則，為提高會計(jì)信息質(zhì)量打下良好基礎(chǔ)。

4.施工企業(yè)應(yīng)改善管理人員知識結(jié)構(gòu)

執(zhí)行建造合同準(zhǔn)則對施工企業(yè)的管理人員提出了較高的要求，造價管理、專業(yè)技術(shù)、財(cái)務(wù)及相關(guān)人員要突破專業(yè)和部門壁壘，在建造合同準(zhǔn)則的框架下熟悉彼此相關(guān)的知識。實(shí)現(xiàn)用同一體系的術(shù)語、概念直接對話，加強(qiáng)部門溝通，實(shí)現(xiàn)信息共享。首先造價管理人員應(yīng)充分了解施工過程中有關(guān)業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計(jì)和內(nèi)部施工管理要求以及市場信息；具備編制工程預(yù)算和對定額、施工圖紙、單價分析的能力，按準(zhǔn)則要求和制度程序編制和調(diào)整預(yù)計(jì)總收入與總成本；第二，財(cái)務(wù)人員應(yīng)熟悉施工工序和工程結(jié)構(gòu)；合理設(shè)置成本對象和歸集成本；正確計(jì)算完工百分比，確認(rèn)合同收入和合同費(fèi)用；能對預(yù)計(jì)總收入和總成本編制不合理的情況進(jìn)行識別和判斷，具備較強(qiáng)的專業(yè)判斷和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力；第三，專業(yè)技術(shù)人員要及時將施工組織方案的變化調(diào)整及材料物資的價格信息等情況告知經(jīng)營人員，配合經(jīng)營人員編制調(diào)整預(yù)計(jì)總收入與總成本。經(jīng)營部門及時將調(diào)整和結(jié)算資料交給財(cái)務(wù)部門辦理入賬手續(xù)。財(cái)務(wù)人員要將建造合同最終分析結(jié)果和發(fā)現(xiàn)的問題反饋給造價管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，及時對存在問題予以糾正，形成管理流程的良性循環(huán)。

本文通過對建造合同準(zhǔn)則的不足之處進(jìn)行分析，重點(diǎn)闡述了施工企業(yè)在執(zhí)行建造合同準(zhǔn)則中存在的問題，通過對影響建造合同準(zhǔn)則執(zhí)行的兩大因素，即建筑市場環(huán)境和施工企業(yè)自身管理方面，提出了完善和改進(jìn)建議，以實(shí)現(xiàn)建造合同準(zhǔn)則在施工企業(yè)中真正的貫徹執(zhí)行，為企業(yè)及財(cái)務(wù)報(bào)告使用者提供真實(shí)可靠、內(nèi)容完整的會計(jì)信息，促使施工企業(yè)建立健全內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化自身管理，提高盈利能力。通過以上分析，希望對我國建造合同準(zhǔn)則的完善和施工企業(yè)對建造合同準(zhǔn)則更好的執(zhí)行發(fā)揮一定的借鑒作用。

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