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論不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文第1篇

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn) 登記制度 不動(dòng)產(chǎn)登記法

一、引言

不動(dòng)產(chǎn)，包括土地及其定著物，是人類(lèi)財(cái)產(chǎn)中重要的組成部分。不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人按法律規(guī)定向主管機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)書(shū)及有關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)、協(xié)議書(shū)或讓予書(shū)、契證等，要求登載記錄不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利或權(quán)利變動(dòng)的事項(xiàng)，經(jīng)審核后記錄于專(zhuān)門(mén)的薄冊(cè)的法律過(guò)程。

二、我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記立法還存在著許多問(wèn)題

（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)，約有6個(gè)部門(mén)可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門(mén)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，林木權(quán)登記在森林管理部門(mén)，草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門(mén)等。其次，登記機(jī)關(guān)和行政管理部門(mén)結(jié)合在一起，也有很大的弊端，如因登記機(jī)關(guān)分散，既不利于登記機(jī)關(guān)的溝通，又不方便當(dāng)事人的查閱；當(dāng)兩個(gè)或者兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí)，不但會(huì)損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益增加其不合理負(fù)擔(dān)，而且會(huì)擾亂正常的法律和社會(huì)秩序。

（二）登記程序不統(tǒng)一

目前我國(guó)調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)有很多，如《土地管理法》，《城市房地產(chǎn)管理法》，國(guó)家土地局的《土地登記規(guī)則》，建設(shè)部的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等，這些法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的程序規(guī)定都不盡一致。使各登記機(jī)關(guān)各行其是，當(dāng)事人無(wú)從適應(yīng)，嚴(yán)重的損害了登記作為法律行為確認(rèn)的統(tǒng)一性和權(quán)威性。

（三）登記機(jī)關(guān)的責(zé)任機(jī)制不健全

我國(guó)登記機(jī)關(guān)在登記時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)登記錯(cuò)、漏，登記資料遺失，致使有關(guān)當(dāng)事人損失慘重，而登記機(jī)關(guān)實(shí)際承擔(dān)的有關(guān)責(zé)任卻非常有限。這是一種權(quán)利和義務(wù)被嚴(yán)重割裂的畸形現(xiàn)象。如登記機(jī)關(guān)只享有收費(fèi)的權(quán)利，而對(duì)錯(cuò)誤登記的登記機(jī)關(guān)承擔(dān)何種責(zé)任和義務(wù)法律卻沒(méi)有明確規(guī)定，也沒(méi)有規(guī)定具體的賠償事宜，損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，這對(duì)當(dāng)事人而言是極不公平的。

    三、對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法思考

（一）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)采取生效主義

近兩年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火爆，在這種情況下，如果采取登記對(duì)抗主義勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的混亂。如登記只是作為對(duì)抗第三人的要件而不是生效要件，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和當(dāng)事人達(dá)成合意，合同即成立，開(kāi)發(fā)商還可以就同樣的內(nèi)容跟第三人訂立合同，合同也照樣成立，這樣當(dāng)事人的權(quán)益就得不到保證，也就無(wú)法保證交易的正常進(jìn)行。只有登記作為合同成立的生效要件時(shí)，當(dāng)事人之間就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移進(jìn)行登記，合同才能成立，這在最大程度上保護(hù)了買(mǎi)方的合法權(quán)益。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)采取形式審查制

筆者認(rèn)為，特別是在我國(guó)的當(dāng)前公權(quán)力缺乏有效制約的國(guó)情下，實(shí)質(zhì)審查制非常容易導(dǎo)致國(guó)家公權(quán)力對(duì)私權(quán)力侵?jǐn)_和過(guò)度干預(yù)的問(wèn)題。而登記實(shí)行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力，物權(quán)變動(dòng)的法律關(guān)系不明朗，物權(quán)歸屬情況不明晰,從而不利于交易安全。筆者認(rèn)為,形式審查制的這一弊端可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的方法予以解決。

（三）建立預(yù)告登記制度

預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。預(yù)告登記對(duì)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序有重要意義。筆者認(rèn)為，構(gòu)建我國(guó)的預(yù)告登記制度，應(yīng)當(dāng)明確：第一，申請(qǐng)人的資格。預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請(qǐng)或由債權(quán)人或債務(wù)人依合同單獨(dú)申請(qǐng)或根據(jù)法院的裁判提出申請(qǐng)。第二，可經(jīng)預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)范圍應(yīng)當(dāng)細(xì)化，即規(guī)定預(yù)告登記保全請(qǐng)求權(quán)的原因和范圍。第三，預(yù)告登記的效力。明確預(yù)告登記具有物權(quán)登記的效力，不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，也可以對(duì)抗任意第三人。

參考文獻(xiàn)

論不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文第2篇

【關(guān)鍵詞】物權(quán)法抵押登記不動(dòng)產(chǎn)登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營(yíng)有限公司和抵押權(quán)人中國(guó)銀行某市分行辦理了180萬(wàn)元的動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)，其中抵押物一欄填寫(xiě)為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實(shí)上，這批鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)，已建成為鋼結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房。后因該貸款到期無(wú)法償還本息，抵押權(quán)人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復(fù)制了該動(dòng)產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發(fā)的關(guān)于抵押登記的爭(zhēng)論

本案中，關(guān)于債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系已無(wú)異議，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于抵押登記的效力問(wèn)題，即抵押權(quán)人是否有權(quán)對(duì)作為抵押物的鋼結(jié)構(gòu)建材進(jìn)行處置。

1、認(rèn)為抵押登記有效的理由

一方認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》和國(guó)家工商行政管理總局《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，工商行政管理部門(mén)可以辦理企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者以“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押的動(dòng)產(chǎn)抵押登記。同時(shí)，《物權(quán)法》對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押實(shí)行“登記對(duì)抗主義”，第一百八十八條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”。另外，《物權(quán)法》第一百八十九條規(guī)定：“企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門(mén)辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。依照第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人”。

本案中，動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)中抵押物分別填寫(xiě)為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權(quán)法》中規(guī)定的“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”范疇，按照《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定，某市工商管理局有權(quán)辦理這些形態(tài)動(dòng)產(chǎn)的抵押登記，因此，抵押登記有效。

2、認(rèn)為抵押登記無(wú)效的理由

另一方認(rèn)為，按照民法的劃分，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分是以物是否能移動(dòng)并且是否因移動(dòng)而損壞其價(jià)值作為標(biāo)準(zhǔn)的。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，鋼結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動(dòng)或者若移動(dòng)則損害其價(jià)值或用途，因此，鋼結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房在性質(zhì)上屬于不動(dòng)產(chǎn)。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”之規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定實(shí)行“登記生效主義”。又據(jù)《物權(quán)法》第十條“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”和第二百四十六條“法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定”之規(guī)定，《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記有明確要求。

本案中，用于抵押登記的鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)，應(yīng)該視同鋼結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房。但是，目前無(wú)論是法律、行政法規(guī)，還是地方性法規(guī)，均未建立不動(dòng)產(chǎn)“統(tǒng)一登記制度”，未明確統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無(wú)權(quán)為已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無(wú)效。

三、關(guān)于我國(guó)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記及抵押登記制度的分析

1、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)已有明確區(qū)分

《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定“本法所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱(chēng)動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物?！绷硗?，民法對(duì)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分也有說(shuō)明，即不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)就會(huì)損害其價(jià)值的物，不動(dòng)產(chǎn)主要指土地及土地上的定著物；動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其價(jià)值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時(shí)就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動(dòng)產(chǎn)”范疇，辦理抵押貸款時(shí)不應(yīng)辦理《動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》，而應(yīng)辦理《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》。

2、《物權(quán)法》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押需要辦理抵押登記

財(cái)產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設(shè)立抵押權(quán)要訂立書(shū)面合同外，還要求對(duì)某些財(cái)產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權(quán)不發(fā)生法律效力。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！币虼?，按照《物權(quán)法》第一百八十條第一款第一項(xiàng)所列“建筑物和其他土地附著物”等財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)，需要辦理抵押登記。

3、目前不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際上依照原有法律法規(guī)辦理

現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)主要包括地產(chǎn)、房產(chǎn)以及林產(chǎn)、水面、灘涂、道路等。由于《物權(quán)法》頒布后，并沒(méi)有法律和行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定，地方性法規(guī)也無(wú)相關(guān)規(guī)定，所以，目前房產(chǎn)、地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的登記和抵押登記，實(shí)際上仍依照《擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》相關(guān)規(guī)定等辦理。另外，部分地區(qū)制定了《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法》等地方性法規(guī)，以對(duì)特定的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記作出規(guī)定。

4、《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》等法規(guī)沖突，導(dǎo)致原法律法規(guī)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記的法律效力存在爭(zhēng)議

《物權(quán)法》頒布后，其第一百七十八條規(guī)定“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”，其第十條規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”。根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”原則，由于《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》及地方性法規(guī)關(guān)于登記和抵押登記的規(guī)定與《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)定產(chǎn)生沖突，自2007年10月1日《物權(quán)法》生效時(shí)，這些法律法規(guī)關(guān)于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規(guī)辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭(zhēng)議。另外，原有法律法規(guī)未能覆蓋的其他不動(dòng)產(chǎn)，如本案中涉及的鋼結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房，面臨登記和抵押登記無(wú)法可依的境地。

四、解決爭(zhēng)端的相關(guān)建議

1、最高人民法院應(yīng)作出司法解釋

最高人民法院應(yīng)及時(shí)對(duì)《物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的條文作出司法解釋?zhuān)姓J(rèn)目前依照原有法律法規(guī)辦理的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力，保證不動(dòng)產(chǎn)登記有法可依。在法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，各地地方性法規(guī)未依照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照原《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記規(guī)定辦理，其效力受法律保護(hù)。

2、盡快建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法

我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)管理體制，實(shí)際是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門(mén)規(guī)章意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則較為散亂而且與《物權(quán)法》相沖突，所以，可根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，參考《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》，制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法。同時(shí)，應(yīng)盡快對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)的范圍”、“不能進(jìn)行抵押的不動(dòng)產(chǎn)范圍”、“需要進(jìn)行登記和抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)范圍”作出規(guī)定。如“本法所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)屬于可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動(dòng)產(chǎn)不能進(jìn)行抵押”；“企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)辦理登記?！?、設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，各種不動(dòng)產(chǎn)的登記所屬的機(jī)關(guān)不同，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一，從而引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此，必須設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。由于各行政管理部門(mén)的局限性，可由縣級(jí)以上人民法院（也可法定其他機(jī)關(guān)或設(shè)立新的機(jī)關(guān)）擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，并強(qiáng)化其服務(wù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的司法功能。除指定的統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)外，原有的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，如地方土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)、林業(yè)管理部門(mén)、工商行政管理部門(mén)不再承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記職能。

4、應(yīng)用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記辦法

以往由于不動(dòng)產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一、登記辦法也不統(tǒng)一，從而不利于保護(hù)當(dāng)事人權(quán)利。因此，應(yīng)統(tǒng)一登記的辦法，以科學(xué)、高效的登記程序規(guī)范當(dāng)事人登記行為和登記機(jī)關(guān)的職務(wù)活動(dòng)。其中，對(duì)登記和抵押等的不動(dòng)產(chǎn)范圍、應(yīng)當(dāng)提交的文件、《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容、《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》設(shè)立日期、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的效力、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同變更和《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》內(nèi)容變更辦法、辦理注銷(xiāo)登記的辦法、社會(huì)查閱不動(dòng)產(chǎn)抵押登記證書(shū)的辦法等，要作出明確具體的規(guī)定，避免可能出現(xiàn)的登記失誤、效力爭(zhēng)議和欺詐行為。

5、制發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)

當(dāng)前，我國(guó)由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書(shū)并行的情況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、加重了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)相互的爭(zhēng)執(zhí)。且由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是國(guó)家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書(shū)對(duì)其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)安全的根本功能。故我國(guó)應(yīng)當(dāng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)制度。

【參考文獻(xiàn)】

[1]中華人民共和國(guó)物權(quán)法[EB/OL].國(guó)家法規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù).http：//.

[2]中華人民共和國(guó)擔(dān)保法[EB/OL].國(guó)家法規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù).http：//.

論不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文第3篇

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記　登記機(jī)構(gòu) 登記審查

制定物權(quán)法是為了實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)關(guān)系基本規(guī)則的統(tǒng)一、完善，是落實(shí)新憲法關(guān)于“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”精神的具體措施。物權(quán)法如果沒(méi)有就不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本原則做出規(guī)定，或者規(guī)定得不盡合理和完善，那就不能算是一部好的物權(quán)法，公民、法人及其他合法組織的物權(quán)就不能得到妥善保護(hù)。盡管專(zhuān)家學(xué)者對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度論述頗多，筆者還是不贅淺陋，就物權(quán)法起草當(dāng)中涉及的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，談?wù)勛约旱囊?jiàn)解。

一、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

專(zhuān)家學(xué)者對(duì)于設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有異議，全國(guó)主管房地產(chǎn)權(quán)屬和土地使用權(quán)權(quán)屬的建設(shè)部和國(guó)土資源部對(duì)于統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記的必要性也不能否認(rèn)。但是，目前除了青島、上海、重慶、深圳、大連、廈門(mén)等城市的房屋和土地由同一個(gè)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記外，絕大部分省、市、區(qū)的房屋和土地的登記分別由不同的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。房屋和土地分別由不同的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，其弊端主要有：

1.房產(chǎn)管理部門(mén)和土地資源管理部門(mén)的權(quán)責(zé)不清、效率低下，不但增加了房地產(chǎn)交易的辦事環(huán)節(jié)，且直接導(dǎo)致房地產(chǎn)的權(quán)屬不清、雙重抵押、交易程序復(fù)雜和交易成本增大，使得房地產(chǎn)交易的安全不能完全得到保障，已經(jīng)嚴(yán)重影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境的改善，不利于充分保護(hù)公民、法人和其他組織的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。

2.基層金融機(jī)構(gòu)對(duì)改變目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的呼聲強(qiáng)烈，因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)雙重抵押給銀行的信貸資產(chǎn)帶來(lái)巨大的隱患，甚至在局部地區(qū)影響了金融的安全。

3.分離的登記制度給人民法院的執(zhí)行工作帶來(lái)困境。分離的登記制度極可能導(dǎo)致土地使用權(quán)和其上的房屋所有權(quán)被登記在不同的主體名下，人民法院在執(zhí)行程序中碰到這種情況時(shí)，往往無(wú)所適從。最高人民法院與國(guó)土資源部、建設(shè)部以法發(fā)[2004]5號(hào)文聯(lián)合頒布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第六條規(guī)定：“土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人的，人民法院應(yīng)當(dāng)同時(shí)查封；土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權(quán)或者房屋?！笨梢?jiàn)，人民法院對(duì)于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的房地產(chǎn)的查封、處置等執(zhí)行工作，程序復(fù)雜，執(zhí)行工作的效果堪憂(yōu)，債權(quán)人受償?shù)目赡苄詷O低。對(duì)于出現(xiàn)這種情況，最高人民法院的有關(guān)負(fù)責(zé)人指出：“這種不正常的現(xiàn)象是國(guó)家公權(quán)分權(quán)不盡合理、權(quán)利交叉運(yùn)行造成的，不可能由人民法院在執(zhí)行程序中解決?！?/p>

物權(quán)法立法的目的，不外乎通過(guò)保護(hù)物權(quán)來(lái)保護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，保護(hù)交易安全和降低交易成本，從而激發(fā)人民創(chuàng)業(yè)的激情，讓我們社會(huì)創(chuàng)造的財(cái)富如江水一般涌流。經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)的科斯定理給我們的啟示就是，法律保護(hù)權(quán)利的方法，“無(wú)論如何選擇，都應(yīng)當(dāng)以降低交易成本和促進(jìn)效益最大化為準(zhǔn)則。”〔1〕十年前在《房地產(chǎn)管理法》的立法當(dāng)中，對(duì)于城市房地產(chǎn)權(quán)屬的統(tǒng)一登記問(wèn)題，學(xué)者普遍贊成統(tǒng)一登記，但礙于行政機(jī)關(guān)的職能調(diào)整等問(wèn)題，而最終有所妥協(xié)。《房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、土地管理部門(mén)依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門(mén)的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！?nbsp;《房地產(chǎn)管理法》同時(shí)規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。但歷經(jīng)十年，全國(guó)多數(shù)地方均采納房地產(chǎn)權(quán)屬登記的分離式管理模式，實(shí)踐表明，其弊端顯現(xiàn)無(wú)疑，亟待改革。

立法機(jī)關(guān)創(chuàng)制物權(quán)法這樣一部基本民事法律，就是要改革國(guó)家公權(quán)分權(quán)不盡合理、權(quán)利交叉運(yùn)行的現(xiàn)狀，改變目前房地產(chǎn)管理部門(mén)和國(guó)土資源管理部門(mén)的行政權(quán)力格局。建設(shè)行政、國(guó)土資源行政主管部門(mén)出于行政權(quán)力擴(kuò)張的天然行政權(quán)力本性，很難就統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)問(wèn)題達(dá)成共識(shí)。對(duì)于統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)，法學(xué)家梁慧星指出：“有專(zhuān)家說(shuō)，現(xiàn)在的登記機(jī)關(guān)，都是贊成統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的，他們所反對(duì)的就是統(tǒng)一到其他機(jī)關(guān)去。再說(shuō)我們看到上海等大城市已經(jīng)統(tǒng)一了登記機(jī)關(guān)，上海就統(tǒng)一了房屋和土地的登記機(jī)關(guān)。那這一個(gè)省、一個(gè)市都能辦成的事情，我們這樣一個(gè)號(hào)稱(chēng)中央集權(quán)的國(guó)家的中央政府居然辦不了，使人覺(jué)得很可笑?！薄?〕因此，國(guó)家立法機(jī)關(guān)不僅要聽(tīng)取建設(shè)行政、國(guó)土資源行政主管部門(mén)對(duì)于統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)，更要聽(tīng)取廣大老百姓的意見(jiàn)，聽(tīng)取法院、金融機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)。

完全實(shí)現(xiàn)包括城市房地產(chǎn)、農(nóng)村集體土地及村鎮(zhèn)房屋、林地等在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，目前確有相當(dāng)難度。但是，將房屋和土地的權(quán)屬登記加以統(tǒng)一，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，應(yīng)當(dāng)是切實(shí)可行的。因此，對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，國(guó)家立法機(jī)關(guān)聽(tīng)取建設(shè)行政、國(guó)土資源行政主管部門(mén)的意見(jiàn)，不是可不可行的問(wèn)題，而是聽(tīng)取統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的具體操作思路和辦法。物權(quán)法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中的房地產(chǎn)登記制度，有這樣幾種選擇模式：

一是將在市、縣設(shè)立的房產(chǎn)管理部門(mén)和土地資源管理部門(mén)，撤并為“房屋土地資源管理局”，統(tǒng)一城鄉(xiāng)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，這是上海、重慶模式。

二是將城市規(guī)劃范圍內(nèi)的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到房地產(chǎn)管理部門(mén)，而將規(guī)劃區(qū)外集體土地上的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到國(guó)土資源管理部門(mén)。這樣，既避免了房地分管的弊端，同時(shí)又形成在農(nóng)地征收時(shí)的不同政府部門(mén)之間的有效權(quán)力制約，避免了國(guó)土資源管理部門(mén)在經(jīng)營(yíng)城市與耕地保護(hù)上的兩難選擇，有利于國(guó)家實(shí)施下一步征地制度改革。同時(shí)，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和規(guī)劃區(qū)外的房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理，由政府兩個(gè)不同部門(mén)分別進(jìn)行管理，有競(jìng)爭(zhēng)有比較，管理得好的部門(mén)最終可以交由其履行統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職能。

三是將房地產(chǎn)的管理職能與登記機(jī)構(gòu)的職能分離，在市、縣級(jí)政府部門(mén)當(dāng)中設(shè)立獨(dú)立的房地產(chǎn)登記局。借鑒國(guó)家司法考試制度，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)牽頭國(guó)土資源行政主管部門(mén)等有關(guān)部門(mén)，聯(lián)合房地產(chǎn)登記規(guī)則，出臺(tái)統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，研究統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的具體問(wèn)題，條件成熟時(shí)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記。單獨(dú)設(shè)立房地產(chǎn)登記局，其優(yōu)點(diǎn)是和行政管理權(quán)脫鉤，有助于理順政府職能，國(guó)家統(tǒng)一房地產(chǎn)登記制度、登記規(guī)則，首先統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記，為將來(lái)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行準(zhǔn)備。

二、關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的登記審查

對(duì)于登記機(jī)構(gòu)的登記審查，究竟屬形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，在物權(quán)法起草當(dāng)中亦有不同看法。目前世界上的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，大體上分為三種，即契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制，我國(guó)目前的房地產(chǎn)登記制度介于權(quán)利登記制和托倫斯登記制之間，近似于權(quán)利登記制。我國(guó)目前的國(guó)情與德國(guó)產(chǎn)生權(quán)利登記制的不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)的歷史背景相似，就是社會(huì)信用缺失，個(gè)人和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)其他主體的財(cái)產(chǎn)不夠穩(wěn)定，急需保護(hù)交易安全，強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，增強(qiáng)市場(chǎng)主體和國(guó)家的信用。因此，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，應(yīng)采登記要件主義的權(quán)利登記制。

登記機(jī)構(gòu)的登記審查的性質(zhì)與不動(dòng)產(chǎn)登記制度緊密相關(guān)，契據(jù)登記制對(duì)應(yīng)形式審查，而權(quán)利登記制對(duì)應(yīng)實(shí)質(zhì)審查。因此，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)屬于實(shí)質(zhì)審查。當(dāng)然，類(lèi)似于“以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”當(dāng)中的事實(shí)，不應(yīng)當(dāng)是客觀(guān)事實(shí)，而應(yīng)為“法律事實(shí)”，是一種經(jīng)過(guò)質(zhì)證被法官采信的證據(jù)所表達(dá)的“事實(shí)”。登記機(jī)構(gòu)的實(shí)質(zhì)審查，絕不意味著登記機(jī)構(gòu)對(duì)于所有的登記錯(cuò)誤都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，這種實(shí)質(zhì)審查，只能是盡到作為專(zhuān)家的登記官應(yīng)當(dāng)盡到的審慎、全面、盡職的審查義務(wù)。因此，物權(quán)法出臺(tái)之后，急需制定規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記官職責(zé)、申請(qǐng)登記人權(quán)利義務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)登記法，以規(guī)范申請(qǐng)登記人和登記機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任。

三、關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)賠償

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記過(guò)錯(cuò)，大體有幾種情形：梁慧星教授講到兩種情況，即“一是當(dāng)事人故意所為，與登記機(jī)關(guān)無(wú)關(guān)，那登記機(jī)關(guān)不承擔(dān)責(zé)任；二是登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)，造成了損害，應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。”〔3〕以除此以外，還包括申請(qǐng)當(dāng)事人并非故意但有過(guò)錯(cuò)，登記機(jī)構(gòu)盡到了審查的職責(zé)，仍然出現(xiàn)的登記錯(cuò)誤。

追究登記機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的責(zé)任，有這樣幾個(gè)前提：一是登記機(jī)構(gòu)有過(guò)錯(cuò)，即并不是所有登記錯(cuò)誤都要追究登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任；二是這種過(guò)錯(cuò)給有關(guān)當(dāng)事人造成了損失；三是對(duì)于當(dāng)事人因登記過(guò)錯(cuò)帶來(lái)的損失，登記機(jī)構(gòu)僅按照其過(guò)錯(cuò)的程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，因?yàn)榭赡茉馐軗p失的人自身也有過(guò)錯(cuò)，或者第三人有過(guò)錯(cuò)，共同導(dǎo)致登記錯(cuò)誤并造成損失。

登記機(jī)構(gòu)因?yàn)檫^(guò)錯(cuò)而需要賠償，賠償機(jī)制的建立有幾種選擇：一是國(guó)家賠償，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)造成的損害一般都較大，往往達(dá)幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)甚至更多，全部讓登記機(jī)構(gòu)賠償不盡合理，根據(jù)國(guó)家賠償法的有關(guān)規(guī)定，這個(gè)賠償就有限制。二是登記機(jī)構(gòu)賠償，但登記機(jī)構(gòu)不可能有這個(gè)賠付能力，否則就要向申請(qǐng)登記人收取較高的登記費(fèi)用。因此，需要建立專(zhuān)用賠償基金，從登記機(jī)構(gòu)收取的登記費(fèi)當(dāng)中固定劃撥一定比例納入財(cái)政專(zhuān)戶(hù)管理。同時(shí)，建立登記官的職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度，借助保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的保險(xiǎn)賠償金來(lái)彌補(bǔ)賠償基金的不足。登記官?gòu)氖虏粍?dòng)產(chǎn)登記工作雖然屬于公務(wù)員性質(zhì)，但其工作確屬于專(zhuān)家工作，與醫(yī)師、律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、評(píng)估師等專(zhuān)業(yè)人士的工作有相似之處，只不過(guò)前者為國(guó)家機(jī)關(guān)工作，其工作是為了賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力，后者為自己工作，屬于自由職業(yè)者。專(zhuān)家的侵權(quán)責(zé)任不同于普通侵權(quán)責(zé)任，普通侵權(quán)責(zé)任的歸責(zé)原則是過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，損害多少賠付多少，而專(zhuān)家侵權(quán)責(zé)任的歸責(zé)原則是故意或重大過(guò)失才需承擔(dān)賠償責(zé)任，且其賠償決不應(yīng)當(dāng)是損害多少賠付多少，而應(yīng)當(dāng)有一個(gè)限度，比如其收費(fèi)的多數(shù)倍來(lái)確定賠付限額，不足部分借助于執(zhí)業(yè)（職業(yè)）責(zé)任保險(xiǎn)來(lái)彌補(bǔ)。

    參考文獻(xiàn)：

〔1〕谷春德主編《西方法律思想史》P522，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2004年9月第一版；

論不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文第4篇

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)登記； 制度完善 提升管理

中圖分類(lèi)號(hào)：TU706 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）10-0096-01

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述

1、不動(dòng)產(chǎn)登記的概念及特征

不動(dòng)產(chǎn)是與動(dòng)產(chǎn)相對(duì)稱(chēng)的物的概念。所謂不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律的規(guī)定不可移動(dòng)的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。而在物權(quán)法上，不動(dòng)產(chǎn)登記，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，是指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)掌管的專(zhuān)門(mén)的簿冊(cè)上，并由法律賦予其法律效力的行為。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，目前學(xué)者們眾說(shuō)紛紜。有的學(xué)者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記屬于一種行政行為，它所體現(xiàn)的是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)。干預(yù)的目的旨在明晰各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。也有學(xué)者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記與物權(quán)的意思表示的結(jié)合，構(gòu)成物權(quán)行為。從不動(dòng)產(chǎn)登記包含的內(nèi)容來(lái)看，其包括行政法律關(guān)系和民事法律關(guān)系。因此，筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記既是種行政行為，也更是一種民事行為，是一種物權(quán)公示的方法。這是因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中，民事法律關(guān)系是行政法律關(guān)系產(chǎn)生的前提和基礎(chǔ)，沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更，就不會(huì)有登記行為的產(chǎn)生。不動(dòng)產(chǎn)登記的目的在于完成物權(quán)變動(dòng)，進(jìn)行物權(quán)公示，從而保障交易安全及維護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。

二、構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記制度的理論基礎(chǔ)

登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，被越來(lái)越多的國(guó)家的民法所采納。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記在理論上要么以物權(quán)公示與公信原則為核心，要么以物權(quán)行為理論為核心。理論基礎(chǔ)的不同，導(dǎo)致了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的差異。近代我國(guó)民法大多實(shí)行公示公信制度 ，這對(duì)維護(hù)物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意義。在我國(guó)公示公信原則作為物權(quán)變動(dòng)的基本原則 ，其在物權(quán)法中有著極高的價(jià)值定位。我國(guó)正在逐步建立以公示公信原則為核心的物權(quán)變動(dòng)制度模式.” 我國(guó)《物權(quán)法》在第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”從而正式明確了我國(guó)物權(quán)變動(dòng)以公示公信為原則，不動(dòng)產(chǎn)以登記，動(dòng)產(chǎn)以交付為公示方法。極大的維護(hù)交易的安全和秩序。

三、完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度 全面提升管理

當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在一定問(wèn)題，有必要在今后以下幾個(gè)方面來(lái)不斷完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，全面提升管理。

1、建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律依據(jù)

即中國(guó)只能制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)統(tǒng)一我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)管理體制，實(shí)際是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門(mén)規(guī)章意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則不僅散亂而且效力嚴(yán)重不足，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)多由各部門(mén)和機(jī)關(guān)制定，在內(nèi)容上互相矛盾。所以，必須由立法機(jī)關(guān)制定形式統(tǒng)一、效力足夠的不動(dòng)產(chǎn)登記法。

2、明確不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力

基于保障交易安全和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序的考慮，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法在登記效力上宜采用登記要件主義的基本立場(chǎng)，明確規(guī)定基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，非經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。同時(shí)，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與作為其基礎(chǔ)關(guān)系的交易合同明確區(qū)分，規(guī)定有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易的合同自其依法成立時(shí)起就發(fā)生效力，未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的不影響該合同的效力，但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)。在采納登記要件主義的同時(shí)，區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，規(guī)定對(duì)因繼承、法院判決、公用征收、強(qiáng)制執(zhí)行、取得時(shí)效等非法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，在登記前當(dāng)事人即取得物權(quán)，但非經(jīng)登記，不得處分。

3、設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散且為行政機(jī)關(guān)，多頭執(zhí)政導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿不統(tǒng)一，從而引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。有學(xué)者提出“登記只能由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院管轄，即一級(jí)法院統(tǒng)一管轄，廢止目前實(shí)行的多部門(mén)登記的管轄制度。此制度建立的目的，是為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記地籍資料的統(tǒng)一性。這一觀(guān)點(diǎn)不乏其科學(xué)性，有利于構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體制，使之發(fā)揮強(qiáng)有力的公示作用，并迅速與國(guó)際接軌。

4、健全不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型

增設(shè)預(yù)告登記與異議登記制度。我國(guó)立法應(yīng)充分借鑒國(guó)外立法經(jīng)驗(yàn)，大膽引入為多數(shù)國(guó)家實(shí)踐證明行之有效的預(yù)告登記和異議登記制度。預(yù)告登記目的在于保全某種債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)明確預(yù)告登記的法律效果及申請(qǐng)人資格等。異議登記能使登記簿上記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，借以對(duì)真正權(quán)利人提供保護(hù)。然而作為更正登記前的一種臨時(shí)措施，異議登記也具有使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)的消極作用，應(yīng)當(dāng)限制這種消極作用，以保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序的穩(wěn)定。

5、建立登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度

最大限度地減少登記錯(cuò)誤的發(fā)生，使當(dāng)事人的合法權(quán)益免受不當(dāng)損害，我們須從法律上確認(rèn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任，明確登記機(jī)關(guān)因登記錯(cuò)誤、遺失登記資料、違反登記程序、與他人惡意串通等，給當(dāng)事人造成損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)，為確保上述賠償責(zé)任得到落實(shí)，建立相應(yīng)的配套制度，如設(shè)立賠償準(zhǔn)備金制度，規(guī)定損害賠償程序等。

6、制發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)

權(quán)屬證書(shū)即是登記機(jī)關(guān)核發(fā)的記載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的文書(shū)、證件。當(dāng)前，我國(guó)由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書(shū)并行的情況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，加重了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)相互的爭(zhēng)執(zhí)。且由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是國(guó)家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書(shū)對(duì)其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)安全的根本功能。實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)制度。

7、建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理體制

第一，制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法。與物權(quán)法的制定相適應(yīng)，我國(guó)應(yīng)制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，改變現(xiàn)行登記管理體制，對(duì)土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，適用統(tǒng)一的登記法。第二，統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。即設(shè)立獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，統(tǒng)一管轄不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)，以方便當(dāng)事人登記和查詢(xún)。第三，統(tǒng)一登記程序。在不動(dòng)產(chǎn)登記法中規(guī)定統(tǒng)一的登記程序，對(duì)登記申請(qǐng)、申請(qǐng)登記的文件、登記申請(qǐng)的受理以及具體登記規(guī)則均作統(tǒng)一規(guī)定。這對(duì)于提高不動(dòng)產(chǎn)登記效率，降低登記成本都有積極作用。第四，統(tǒng)一權(quán)屬證書(shū)。即由登記機(jī)關(guān)制作、頒發(fā)具有統(tǒng)一格式的權(quán)屬證書(shū)，改變和防止權(quán)屬證書(shū)中的混亂局面，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易安全。

結(jié)語(yǔ)：不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)國(guó)家和社會(huì)最重要的經(jīng)濟(jì)組成部分，是人們賴(lài)以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度 全面提升管理，是不動(dòng)產(chǎn)登記的必何必須路徑，只有這樣，才能規(guī)范我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度發(fā)展，保證不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，維護(hù)交易秩序， 保護(hù)交易安全，降低交易成本， 提高交易效率。促進(jìn)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康，快速向前發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

論不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文第5篇

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn) 登記 責(zé)任

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)概念

（一）不動(dòng)產(chǎn)定義

通過(guò)對(duì)我國(guó)法律體系的解讀，可以發(fā)現(xiàn)，在我國(guó)當(dāng)前的法律條文當(dāng)中并沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行明確的界定，在我國(guó)的民法中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義為：處于自然性質(zhì)或是我國(guó)法律規(guī)定的不可以進(jìn)行移動(dòng)的標(biāo)的物，主要包括土地、房產(chǎn)、植被等附著于土地上不能分離的物體等。簡(jiǎn)單的講就是可以分為土地及土地上的定著物體，或者是建筑物體或是建筑物的附屬物品。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記

不動(dòng)產(chǎn)登記指的是申請(qǐng)人依據(jù)有關(guān)的法律制度及有關(guān)規(guī)定按照既定的程序?qū)⑼恋丶巴恋厣系亩ㄖ矬w，或者是建筑物體或是建筑物的附屬物品等的獲取、喪失以及依法變更的行為告知有關(guān)行政部分，行政部分依法進(jìn)行登記的行為。

二、我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度在在的問(wèn)題

2014年11月24日我國(guó)的國(guó)務(wù)院頒布了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的首個(gè)專(zhuān)門(mén)條例，既《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布實(shí)施，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布及實(shí)施對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)制度建立及完善不講具有非常重要的意義。但由于當(dāng)前我國(guó)缺乏全面的不動(dòng)產(chǎn)法律體系，在眾多的不動(dòng)產(chǎn)制度中還在在著許多的缺陷：

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)缺乏實(shí)效

2015年之前，我國(guó)行政機(jī)構(gòu)在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記時(shí)候常出現(xiàn)劃分重疊以及交叉管理等現(xiàn)象，一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)需要經(jīng)常不同的部門(mén)進(jìn)行審批才能夠登記，造成了不動(dòng)產(chǎn)管理上的紊亂，大大降低了不動(dòng)產(chǎn)登記的效率。

從2015年至今全國(guó)約95%的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一登記，登記機(jī)關(guān)為不動(dòng)產(chǎn)登記局，國(guó)土資源局的下屬，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》雖實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記，但登記內(nèi)容、審批流程仍沒(méi)有變化，登記過(guò)程沒(méi)有實(shí)質(zhì)改進(jìn)。

申辦房地產(chǎn)的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》，房屋部分登記、抵押、交易等的到原住建局下屬的房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)辦理，土地部分登記、抵押、交易等的到原國(guó)土局下屬的土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理，最后由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)出具《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》、《不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》，產(chǎn)權(quán)信息在原房屋管理部門(mén)、與土地部門(mén)管理的內(nèi)部整合。

（二）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息不能及時(shí)公開(kāi)

公民的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)公民來(lái)講是重要的財(cái)富體現(xiàn)形式，然后我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息并沒(méi)能做到及時(shí)的公開(kāi)。我國(guó)的司法機(jī)關(guān)在進(jìn)行案件的調(diào)查與取證的過(guò)程中，往往需要查詢(xún)案件當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)信息，然后我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)通常要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)擁有人的不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行必要的保密，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)持有人的合法權(quán)益。所以往往登記機(jī)關(guān)在執(zhí)行保密職能的時(shí)候使司法機(jī)關(guān)的案件陷于僵局，造成公民的合法權(quán)益難以保障。

（三）法律責(zé)任范圍不明晰

我國(guó)公民在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候，由于不登記機(jī)構(gòu)而造成的信息錯(cuò)誤給公民的合法權(quán)益造成影響的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)該如何界定其責(zé)任。不動(dòng)產(chǎn)登記人如果在登記時(shí)通過(guò)造假等手段騙取行政登記，因而造成他人的合法權(quán)益受損的情況應(yīng)當(dāng)如何界定造假者的責(zé)任。上述的情形我國(guó)當(dāng)前的法律中均未提出的責(zé)任劃定。

四、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

（一）從程序上實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一

針對(duì)目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)重疊現(xiàn)象，我國(guó)的學(xué)術(shù)界主要分為兩類(lèi)機(jī)制，第一類(lèi)主要認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由法院對(duì)公民的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記。此類(lèi)較少被運(yùn)用。第二類(lèi)主要認(rèn)為政府機(jī)構(gòu)可以設(shè)置專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對(duì)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。此種學(xué)說(shuō)目前具有較高的可行性。相關(guān)部門(mén)應(yīng)提出諸如：人員整合，業(yè)務(wù)整合，信息整合的對(duì)策，目的在于促進(jìn)部門(mén)真正做到準(zhǔn)確、高效、便民。

（二）及時(shí)公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)登記信息

在我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行規(guī)定的法律條文中沒(méi)未對(duì)公民的不動(dòng)產(chǎn)信息是否公開(kāi)進(jìn)行明確規(guī)定，雖然在我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記原則中有體現(xiàn)需要對(duì)登記信息進(jìn)行公示、公信兩條原則，然后這些原則并沒(méi)有體現(xiàn)在具體的法律條文中，因此在執(zhí)行的過(guò)程中就出現(xiàn)了偏差的現(xiàn)象，給我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)查詢(xún)?cè)斐闪俗璧K，因此，為了體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的公示及公信原則，同時(shí)為了方便不動(dòng)產(chǎn)信息的查詢(xún)，應(yīng)該將這兩條原則以法律條文的形式進(jìn)行規(guī)定，改變把不動(dòng)產(chǎn)登記信息當(dāng)作“政府信息”而不予公開(kāi)的現(xiàn)象。

（三）明確法律責(zé)任

不動(dòng)產(chǎn)登記中給公民造成的損失可以分為兩種一為人身權(quán)損害，二為財(cái)產(chǎn)權(quán)損害。法律責(zé)任認(rèn)定的前提是在登記中造成的損失由于工作人員或第三方造成的。他們承擔(dān)法律責(zé)任的模式大致有兩種：第一，依據(jù)未實(shí)行國(guó)家賠償?shù)耐袀愃狗?，因登記錯(cuò)誤、登記遺漏或虛假登記而利益受損的權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)先向有過(guò)失或過(guò)錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作人或者登記承辦人請(qǐng)求賠償。第二，在其他實(shí)施國(guó)家賠償制度國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)作為國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，因?yàn)槠涞怯浶袨椴划?dāng)而利益受損者，可以直接向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)請(qǐng)求賠償。在我國(guó)，由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)屬于國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)，因此當(dāng)錯(cuò)誤登記發(fā)生時(shí)，受損的當(dāng)事人應(yīng)通過(guò)訴訟來(lái)得到賠償，這就要求登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任必須要進(jìn)行明確。？

五、總結(jié)

不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)登記制度與我國(guó)每個(gè)公民都息息相關(guān)，構(gòu)建完整的不動(dòng)產(chǎn)管理登記體系將對(duì)我國(guó)公民的不動(dòng)產(chǎn)提供強(qiáng)有力的安全保障，同時(shí)也可以有效促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)為的穩(wěn)健發(fā)展。根據(jù)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，首先需要統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，避免造成交叉管理現(xiàn)象的存在。其次需要公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)登記信息，提高政府機(jī)關(guān)行政效率，為公民提供安全可靠的不動(dòng)產(chǎn)信息查詢(xún)。最后，明確法律責(zé)任，為居民的不動(dòng)產(chǎn)提供安全、合法的保障。

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