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小產(chǎn)權(quán)買賣合同范文第1篇

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室——號(hào)-----平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于XX年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房價(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過___五____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房價(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向------------------------------------區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方： 乙方：

年月　日 年月日

見證人： 年月日

年月日

年月日

小產(chǎn)權(quán)買賣合同范文第2篇

乙方（購房方） 身份證號(hào)碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)城郊管理委員會(huì)流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區(qū)第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價(jià)款出售給乙方。

二、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實(shí)際票據(jù)為準(zhǔn)）

三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證分?jǐn)偣膊糠謸p壞所需維修費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。

五、該層房屋現(xiàn)作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的使用性質(zhì)。

六、房屋竣工驗(yàn)收合格后，甲方應(yīng)以書面或口頭通知乙方辦理交付手續(xù)，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項(xiàng)，如乙方超過約定期限三個(gè)月未繳清房款，甲方有權(quán)處理此房。

七、甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣等配套設(shè)施開戶手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

八、違約責(zé)任

1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，由雙方參照市場及購房款等條件協(xié)商解決，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協(xié)商確定；該套房屋除土建項(xiàng)目費(fèi)用外其他補(bǔ)償款由乙方所得。

九、如遇國家政策變動(dòng)，相關(guān)事項(xiàng)由雙方協(xié)商解決。

十、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的可按下述兩種方式解決。

1、提交安源區(qū)仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向安源區(qū)人民法院。

十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十二、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。

甲 方： 年 月 日

乙 方： 年 月 日

小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣合同范本二

甲方（售房方） 身份證號(hào)碼：

乙方（購房方） 身份證號(hào)碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)城郊管理委員會(huì)流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區(qū)第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價(jià)款出售給乙方。

二、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實(shí)際票據(jù)為準(zhǔn)）

三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證分?jǐn)偣膊糠謸p壞所需維修費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。

五、該層房屋現(xiàn)作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的使用性質(zhì)。

六、房屋竣工驗(yàn)收合格后，甲方應(yīng)以書面或口頭通知乙方辦理交付手續(xù)，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項(xiàng)，如乙方超過約定期限三個(gè)月未繳清房款，甲方有權(quán)處理此房。

七、甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣等配套設(shè)施開戶手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

八、違約責(zé)任

1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，由雙方參照市場及購房款等條件協(xié)商解決，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協(xié)商確定；該套房屋除土建項(xiàng)目費(fèi)用外其他補(bǔ)償款由乙方所得。

九、如遇國家政策變動(dòng)，相關(guān)事項(xiàng)由雙方協(xié)商解決。

十、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的可按下述兩種方式解決。

1、提交安源區(qū)仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向安源區(qū)人民法院。

十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十二、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。

甲 方： 年 月 日

乙 方： 年 月 日

小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣合同范本三

賣方（甲方）____________ 身份證號(hào)碼：____________________

買房（乙方）____________身份證號(hào)碼： ____________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，誠實(shí)守信，協(xié)商一致的前提下訂立本合同，條款如下：

一、甲方自愿將其位于____________________的房屋一套以人民幣_(tái)__拾___萬___仟___佰___拾___元整（￥ _______元）的價(jià)款出售給乙方。

二、房屋的基本情況：

該套房屋建筑面積約____平方米，三室兩廳一廚兩衛(wèi)，位于該棟樓第___層（不含地下室），房屋用途為住房。

三、付款方式：

本合同簽訂，乙方即付給甲方人民幣 元整，余款 作為押金，待過戶手續(xù)辦完后付清。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)益（使用

、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等）隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，乙方需保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用（水電費(fèi)等）本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。

五、本協(xié)議簽訂時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。辦手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用均由乙方全部承擔(dān)，甲方只為乙方提供必要的幫助。

五、甲方保證協(xié)議簽訂后乙方房屋的水電暢通。如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，乙方不得隨意拆除及改變房屋結(jié)構(gòu)，不得隨意更改水電線路，若因乙方原因造成房屋損壞及事故的 ，一切后果由乙方承擔(dān)。

六、本合同經(jīng)甲乙雙方同意后自愿簽訂，任何一方不得擅自變更或解除合同。如有違約，違約方需另外支付對(duì)方房屋總價(jià)10%的違約金。

七、若發(fā)生糾紛，先雙方友好協(xié)商，如協(xié)商不成時(shí)，提交房屋所在地人民法院解決。

七、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。

甲方： 年 月 日

乙方： 年 月 日

小產(chǎn)權(quán)買賣合同范文第3篇

買受人（乙方）身份證號(hào)碼：

房屋買賣合同

賣 方：__________________________________（以下簡稱甲方）

買 方：__________________________________（以下簡稱乙方）

甲乙雙方本著誠實(shí)信用、平等、公平的原則就甲方集資建房 權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓事宜，達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋（建筑面積_________平方米）以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的價(jià)款出售給乙方。（含地下室__號(hào)__平方米）

二、甲乙雙方商定轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣_(tái)____________________元， （大寫）____拾____萬____仟____佰____拾____元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。

三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方， 該房屋應(yīng)有一切權(quán)利和義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

五、出賣的房屋如因政府規(guī)劃行為需拆遷，所得相關(guān)賠償?shù)囊磺?權(quán)利自合同生效日起歸乙方所有。

六、本合同經(jīng)雙方簽章后生效，并對(duì)雙方都具有同等約束力，應(yīng) 嚴(yán)格履行。其權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移時(shí)間追及于甲方與__________________ 簽訂的集資建房協(xié)議之時(shí)。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠 償損失， 支付對(duì)方違約費(fèi)用人民幣_(tái)_______元， 大寫__________元整。

七、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；

八、未盡事宜，雙方愿按國家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭議，雙方 協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方愿向法院申請仲裁。

九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。

甲方（簽名或蓋章）_________________________________

身份證號(hào)：___________________________________________

乙方（簽名或蓋章）_________________________________

身份證號(hào)：___________________________________________

小產(chǎn)權(quán)買賣合同范文第4篇

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；法律政策；小產(chǎn)權(quán)房買賣 

 

引言 

 

房屋產(chǎn)權(quán)本無大小之分，如果從法律上來評(píng)價(jià)小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房就是無產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房并非一個(gè)嚴(yán)格的法律術(shù)語，而是一個(gè)描述性的詞語，是人們用于區(qū)分在國有土地之上建立的房屋和在集體土地上建立的房屋，是一種社會(huì)現(xiàn)象而已。簡要概述之，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，如開發(fā)商在辦理合法的立項(xiàng)開發(fā)手續(xù)、土地出讓手續(xù)等并按規(guī)定上繳國家土地出讓金和使用稅(費(fèi))后，由國家發(fā)放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。大產(chǎn)權(quán)房購買者享有房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房，使用的是集體建設(shè)用地，國家并不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，甚至沒有任何證書而只有當(dāng)事人交易的一紙合同。 

近幾年，隨著商品房價(jià)的大幅漲價(jià)，小產(chǎn)權(quán)房不僅未隨著政府的禁令銷聲匿跡，反有愈演愈烈的趨勢。不少學(xué)者都在呼吁要從法律上賦予小產(chǎn)權(quán)房平等的權(quán)利，但是中央政府卻一直裹足不前，而這種權(quán)利的模糊更使得農(nóng)民與購房者權(quán)益皆無法獲得有效保護(hù)，滋生了大量沖突，無論是各級(jí)政府還是司法實(shí)踐都難以做出折中的妥協(xié)處理策略，而現(xiàn)有的法律政策規(guī)定與法院判決更受到學(xué)者的強(qiáng)烈批判，這就需要我們討論小產(chǎn)權(quán)房究竟可否入市流轉(zhuǎn)?法院應(yīng)如何處理與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的糾紛。 

 

一、小產(chǎn)權(quán)房的尷尬現(xiàn)狀與司法困境 

 

相比商品房，小產(chǎn)權(quán)房往往沒有繳納土地出讓金等稅費(fèi)，因此價(jià)格便宜得多，這也正是購房者寧愿冒其權(quán)利缺乏法律保護(hù)也要購買的重要原因。但由于小產(chǎn)權(quán)房缺乏法律保護(hù)，在小產(chǎn)權(quán)房買賣發(fā)生糾紛并訴至法院時(shí)，法院無法適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋，通常會(huì)認(rèn)定該買賣合同無效，購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息，而無法獲得房價(jià)上漲帶來的好處。此外，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也無法在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此遇到房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題、乃至房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題成為難尾樓時(shí)，其救濟(jì)途徑就非常有限。同時(shí)，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后難以轉(zhuǎn)讓過戶。 

由于小產(chǎn)權(quán)房權(quán)利本身的不清楚、不充分，小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議的效力處于不確定狀態(tài)，在農(nóng)村土地(房屋)大幅度增值的背景下，許多已出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋。這也使得小產(chǎn)權(quán)房糾紛成為全國性的司法難題。不少法院都受理過“小產(chǎn)權(quán)房”，一般都是判決合同無效、原房主收回房產(chǎn)。比如2004年北京市高級(jí)人民法院的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。同時(shí)，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，要根據(jù)拆遷補(bǔ)償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異對(duì)買受人賠償損失；其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。 

北京宋莊畫家村曾經(jīng)一度以小產(chǎn)權(quán)房聞名全國，但也發(fā)生了不少糾紛。在媒介所普遍關(guān)注的李玉蘭和村民馬海濤的房屋買賣糾紛中，李玉蘭于2002年7月在北京宋莊辛店村與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間、廂房三間以及整個(gè)院落以4.5萬元的價(jià)格賣給了李玉蘭，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊(duì)的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，馬海濤一紙?jiān)V狀將李玉蘭告上法庭，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無效，李玉蘭返還房屋。通州法院經(jīng)審理后認(rèn)為李玉蘭是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責(zé)令他們在判決生效90天內(nèi)騰退房屋；與此同時(shí)，馬海濤要給付李玉蘭夫婦93808元的補(bǔ)償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時(shí)認(rèn)定，造成合同無效的主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，畫家可另行主張賠償。2008年1月，李玉蘭依照北京市第二中級(jí)人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起反訴，要求被告馬海濤按照2004年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)樸償金共計(jì)48萬元。經(jīng)審理，通州法院認(rèn)為，李玉蘭作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)基于出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評(píng)估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人馬海濤賠償買房李玉蘭經(jīng)濟(jì)損失185290元，約占房屋市值的70％。 

法院的判決是否合適筆者暫不評(píng)價(jià)，此案例中各級(jí)法院雖然都普遍認(rèn)定合同無效，但實(shí)際上都傾向于保護(hù)購房者的權(quán)利。比如，北京二中院認(rèn)為造成合同無效的理由在于農(nóng)民反悔，但合同無效是自一開始就無效，農(nóng)民是否反悔并不影響合同的效力。法院一方面不想與政府政策發(fā)生沖突，另一方面又似乎認(rèn)為應(yīng)當(dāng)保護(hù)購房者的權(quán)益，而做出折中的判決。但是該判決明顯存在法律上的漏洞，也有損于法律的統(tǒng)一與權(quán)威。 

上述案例是單個(gè)農(nóng)民將原有農(nóng)村房屋出售后，因?yàn)榉績r(jià)變化或者政府拆遷等一方可能違約。而違約方既可能是售房人，也可能是購房者。法院審理該類案件的焦點(diǎn)在于小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議是否有效這一問題之上。但這類案件還不是爭議更多、也更普遍的小產(chǎn)權(quán)房糾紛。由集體經(jīng)濟(jì)組織修建出售的小產(chǎn)權(quán)存有更多爭議，因?yàn)槠渖婕暗臋?quán)利主體更多，包括集體經(jīng)濟(jì)組織與購房者、農(nóng)民與集體經(jīng)濟(jì)組織、集體經(jīng)濟(jì)組織與地方政府等等之間都可能發(fā)生爭議。不少政府都嚴(yán)格限制小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)已修建的小產(chǎn)權(quán)房甚至進(jìn)行摧毀。比如2001年，王府家庭農(nóng)場二期因“土地占用耕地”而被違法公示，建筑面積約3萬平方米的174棟別墅二期工程被當(dāng)即拆除。在這類案件里面，購房者與地方政府之間、集體經(jīng)濟(jì)組織與地方政府之間都存在異常尖銳的矛盾，各級(jí)法院很難處理這些爭議。 

小產(chǎn)權(quán)買賣合同范文第5篇

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房買賣；法律爭議；建議

1 小產(chǎn)權(quán)房買賣概述

1.1 何謂小產(chǎn)權(quán)房

“小產(chǎn)權(quán)房”指的就是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)開發(fā)的，出售給城鎮(zhèn)居民的商品性房屋。因此，小產(chǎn)權(quán)房不包括農(nóng)民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集體土地上建造用于出租的房屋。①

1.2 小產(chǎn)權(quán)房買賣的特征及法律規(guī)定

從小產(chǎn)權(quán)房的定義可知，只要是不違反禁止性規(guī)定、不違反建設(shè)規(guī)劃在集體建設(shè)用地上建造的房屋，都是可以得到法律保護(hù)的。存在爭議的只是小產(chǎn)權(quán)房向本農(nóng)民集體組織以外的成員出售或轉(zhuǎn)讓的情形下，其交易效力的問題。

1.2.1 小產(chǎn)權(quán)房及其買賣體現(xiàn)出下列特征

1）小產(chǎn)權(quán)房出售主體是農(nóng)民個(gè)人和農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府。一般在宅基地上由農(nóng)民個(gè)人建造的房屋，出售者為農(nóng)民個(gè)人。在建設(shè)用地上由農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府開發(fā)建設(shè)的房屋，由農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府作為出售者。

2）小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)闊o須辦理各種手續(xù)、繳納土地出讓金、各種稅費(fèi)等，因而價(jià)格低廉。

3）小產(chǎn)權(quán)房的購買者無法取得房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書確權(quán)，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)制作的無法律效力的產(chǎn)權(quán)證書，也就是說，其產(chǎn)權(quán)無法得到法律有效保護(hù)。

4）小產(chǎn)權(quán)房的流通受到限制。由于小產(chǎn)權(quán)房無法取得房產(chǎn)證，因此無法進(jìn)行二次交易，也無法辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)，一般只能在原農(nóng)民集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

1.2.2 關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題的現(xiàn)有法律規(guī)定

我國與小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)有關(guān)的法律主要有《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等?！稇椃ā返?0條規(guī)定了農(nóng)村和城市郊區(qū)土地的歸屬，但對(duì)其流轉(zhuǎn)事項(xiàng)未做規(guī)定。按照《物權(quán)法》第151條、第153條規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)適用土地管理法等法律?！锻恋毓芾矸ā返?3條則是明確禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣。

2 小產(chǎn)權(quán)房買賣中存在的現(xiàn)實(shí)突出法律爭議問題

依現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房買賣一旦發(fā)生糾紛，合同應(yīng)被認(rèn)定無效，農(nóng)民可收回房屋。北京宋莊畫家村曾經(jīng)一度以小產(chǎn)權(quán)房聞名全國。

被告于2002年7月在北京宋莊辛店村與原告簽訂了一份買賣合同，原告將正房五間、廂房三間以及整個(gè)院落以4.5萬元的價(jià)格賣給了被告，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊(duì)的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，原告起訴至法院，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無效及返還房屋。通州法院經(jīng)審理后認(rèn)為被告是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決房屋買賣合同無效，責(zé)令被告在判決生效90天內(nèi)騰退房屋；與此同時(shí)，原告要給付被告夫婦93808元的補(bǔ)償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，被告必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時(shí)認(rèn)定，造成合同無效的主要責(zé)任在于原告反悔，被告可另行主張賠償。2008年1月，被告依照北京市第二中級(jí)人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起反訴，要求被告原告按照2004年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金共計(jì)48萬元。經(jīng)審理，通州法院認(rèn)為，被告作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)基于出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評(píng)估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人原告賠償買房被告經(jīng)濟(jì)損失185290元，約占房屋市值的70%。

根據(jù)我國《土地管理法》第43條第1款規(guī)定，使用農(nóng)民集體土地的情形有四種，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)。并且，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅，只允許使用本農(nóng)民集體組織集體所有的土地。因此，宅基地使用權(quán)一般只可以由本農(nóng)民集體組織成員所享有這一點(diǎn)也是上述農(nóng)房買賣案判決的主要理由。②

根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，即購房者必須要經(jīng)過國家規(guī)定的政府部門登記、頒發(fā)證書才依法對(duì)該房屋享有完整的所有權(quán)。另據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條及《土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定，房屋登記部門是縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門。因此，村集體或鄉(xiāng)

政府頒發(fā)的所謂的房屋“產(chǎn)權(quán)證”不具有房屋產(chǎn)權(quán)證的法律效力，小產(chǎn)權(quán)或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上無產(chǎn)權(quán)證書，購房者對(duì)所購房屋的所有權(quán)存在較大的瑕疵。②

可見，現(xiàn)今小產(chǎn)權(quán)房買賣中的法律爭議問題主要集中在集體土地相關(guān)權(quán)利流轉(zhuǎn)問題、小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律效力問題。

3 構(gòu)建小產(chǎn)權(quán)房買賣具體法律制度的相關(guān)建議

筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將小產(chǎn)權(quán)房買賣合法化，但是應(yīng)有一定的限制，從而更好地維護(hù)各方利益，促進(jìn)資源的優(yōu)化配置。

3.1 落實(shí)限購政策

對(duì)已經(jīng)有住房的人進(jìn)行限購，防止人們買房的投機(jī)心理。這樣就能避免有錢人與窮人爭房產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的藍(lán)圖。具體而言，可以設(shè)置一些限制條件，譬如禁止有一套以上住房的人進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的買賣；城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房，必須居住滿10年之后，方可轉(zhuǎn)賣等。

3.2 小產(chǎn)權(quán)房不得損害集體、國家利益

小產(chǎn)權(quán)房必須是在農(nóng)民依法享有的用作建設(shè)用地的土地之上建造而成，決不能侵占耕地，嚴(yán)格掌控18億畝耕地紅線，防止損害集體經(jīng)濟(jì)組織利益與國家利益的現(xiàn)象發(fā)生。

同時(shí)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房必須規(guī)范管理，嚴(yán)格監(jiān)管小產(chǎn)權(quán)房的的登記管理制度，對(duì)其買賣征收一定額度的稅收。

4 結(jié)論

綜上所述，我國房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，“小產(chǎn)權(quán)”房問題折射出一些制度性及深層次的社會(huì)矛盾和利益沖突。小產(chǎn)權(quán)房問題既涉及到集體建設(shè)用地的改革，又關(guān)系到諸多群體的切身利益；既事關(guān)歷史遺留問題，又影響制度發(fā)展趨勢，所以其解決路徑的選擇意義重大。

注釋：

①石星.小產(chǎn)權(quán)房面臨的法律困境及路徑選擇研究：基于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的視角[j].內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2010（4）.