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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；規(guī)模經(jīng)濟(jì)；途徑；支撐要素

一、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模（包括各種專業(yè)公司和聯(lián)合公司的規(guī)模）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地資源貯備、開發(fā)建設(shè)、資金、人才規(guī)模。它表明開發(fā)建設(shè)諸要素以及開發(fā)建設(shè)的房屋在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的集中程度。根據(jù)這種集中程度，一般可以把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)，既可用勞動(dòng)力、資金來劃分；也可用其完成的開發(fā)量或正在開發(fā)的數(shù)量劃分；也可用其中兩個(gè)以上的要素同時(shí)作為劃分的標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)要求

1．房地產(chǎn)企業(yè)初始規(guī)模的確定。為了確定房地產(chǎn)企業(yè)的適宜規(guī)模，必須首先確定房地產(chǎn)企業(yè)的起始規(guī)模。起始規(guī)模是經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下的最小開發(fā)建設(shè)規(guī)模，是確定房地產(chǎn)企業(yè)最適宜規(guī)模的基礎(chǔ)。起始規(guī)模應(yīng)保證房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)各環(huán)節(jié)中的人才、資金、資源、設(shè)備等，并使其能夠得到充分利用。起始規(guī)模的合理確定，是決定投資房地產(chǎn)開發(fā)的重要依據(jù)。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最小規(guī)模低于起始規(guī)模時(shí)，不宜投入開發(fā)，而開發(fā)規(guī)模大于起始規(guī)模時(shí)，則應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身?xiàng)l件以及其他條件，按不同的規(guī)模，組成開發(fā)建設(shè)的合理性方案，并選擇最優(yōu)規(guī)模。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性非常強(qiáng)，加上東部與西部差異，城市與縣鎮(zhèn)差異。因此很難準(zhǔn)確確定具體的初始規(guī)模。原則上，在大中型城市，以中型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模較為適當(dāng)；在小型城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模以小型較為適合。

2．企業(yè)最適宜規(guī)模的確定。在某一地建立房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，并非規(guī)模越大、實(shí)力越強(qiáng)就越好。還必須根據(jù)所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況而定。為了確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最適應(yīng)開發(fā)規(guī)模，需要以企業(yè)最適宜規(guī)模為核算評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)最適宜規(guī)模是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)開發(fā)建設(shè)過程，管理組織最為合理，各種生產(chǎn)要素能充分利用，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)效益最好的企業(yè)規(guī)模。如果企業(yè)規(guī)模超過了企業(yè)最適宜規(guī)模的界限，投資和勞動(dòng)力消耗的增加所獲得的經(jīng)濟(jì)效益將呈遞減趨勢(shì)。由于隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，各種社會(huì)化分工合作機(jī)制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標(biāo)的公司、監(jiān)理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業(yè)從人員數(shù)量上考慮，大型企業(yè)人才數(shù)量只需要中型企業(yè)人數(shù)，中型企業(yè)人數(shù)只需要小型企業(yè)人員，沒有必要搞小而全、大而全。

確定企業(yè)最適宜規(guī)模的方法很多，要根據(jù)具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實(shí)質(zhì)是通過消耗類指標(biāo)和效益指標(biāo)的對(duì)比分析，在盈虧平衡的基礎(chǔ)上不同規(guī)模方案進(jìn)行比較，確定企業(yè)最佳開發(fā)建設(shè)規(guī)模。當(dāng)前企業(yè)最適宜規(guī)模應(yīng)當(dāng)以所擁有的資金、土地資源作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。

3．企業(yè)最優(yōu)規(guī)模的選擇。企業(yè)最適宜規(guī)模是計(jì)算企業(yè)規(guī)模的依據(jù)，但并不是選定的企業(yè)實(shí)際規(guī)模。在選擇企業(yè)的實(shí)際規(guī)模時(shí)，要根據(jù)社會(huì)需求量的大小，在企業(yè)起始規(guī)模和最適宜規(guī)模之間，經(jīng)過多方案的對(duì)比分析來確定。比較企業(yè)的不同方案，一般是采取計(jì)算同一年開發(fā)建設(shè)成本與基建投資額之和來進(jìn)行。總費(fèi)用最低的方案為最優(yōu)方案。

三、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)途徑

1．房地產(chǎn)企業(yè)購并是資本集中的有效手段。低價(jià)收購資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張。使購并企業(yè)獲得的資產(chǎn)大大超過購并成本和購并價(jià)格，或超過新建企業(yè)的投資。這在一定程度上刺激了企業(yè)實(shí)施購并的積極性和主動(dòng)性。實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、提高企業(yè)國際競(jìng)爭(zhēng)力的動(dòng)機(jī)。獲取土地等生產(chǎn)要素的動(dòng)機(jī)。企業(yè)購并可能以直接實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，這表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）企業(yè)自身內(nèi)部擴(kuò)張，逐步增擴(kuò)股，增大股本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，并以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。橫向購并是同一產(chǎn)業(yè)中生產(chǎn)同類或存在替代關(guān)系的企業(yè)之間購并，具有直接的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效果；（3）縱向購并中的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。企業(yè)縱向購并的規(guī)模經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)也必須首先具備上述企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的支撐條件，否則，會(huì)陷入規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的誤區(qū)；（4）混合購并中的規(guī)模經(jīng)濟(jì)要獲得混合購并的規(guī)模經(jīng)濟(jì)（范圍經(jīng)濟(jì)）效果，構(gòu)成企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的各種支撐條件也是必不可缺的。

2．房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)也可以在政府統(tǒng)一運(yùn)作下完成。各級(jí)地方政府通過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，完成前期土地的規(guī)模開發(fā)。然后通過土地招投標(biāo)市場(chǎng)，按照規(guī)劃片區(qū)由各開發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)所得的地塊上進(jìn)行組團(tuán)式或居住小區(qū)式開發(fā)。較為成功的實(shí)例就是南京市開發(fā)建設(shè)的“月牙湖小區(qū)”。它由建委、國土、規(guī)劃局等部門按照南京市居民高尚居住區(qū)的規(guī)劃要求，統(tǒng)一進(jìn)行布局，綜合配套，由十幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行組團(tuán)式、居住小區(qū)規(guī)模開發(fā)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

3．企業(yè)戰(zhàn)略同盟。兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了一定的目的、通過一定的方式組成的網(wǎng)絡(luò)式的聯(lián)合體稱為戰(zhàn)略聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡(jiǎn)?霍普羅德和管理學(xué)家羅杰?內(nèi)格爾提出。從20世紀(jì)80年代起，戰(zhàn)略聯(lián)盟在西方和日本企業(yè)界得到迅速發(fā)展。戰(zhàn)略聯(lián)盟是一種關(guān)系松散的企業(yè)組織形式，它不具有傳統(tǒng)企業(yè)那樣明確的層級(jí)和邊界，對(duì)于聯(lián)盟中的各方而言都十分機(jī)動(dòng)靈活。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)踐中，這優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的組織形式具有較高的效率。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性很強(qiáng)，因此戰(zhàn)略聯(lián)盟中的各方可以通過相互間的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)入對(duì)方的地區(qū)市場(chǎng)。這在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)軍外地市場(chǎng)無疑具有十分重大的意義。

同時(shí)，戰(zhàn)略同盟可以克服較大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙方招投標(biāo)大型土地項(xiàng)目資金不足的劣勢(shì)，在大型國有土地招投標(biāo)中避免殘酷競(jìng)爭(zhēng)，哄抬地價(jià)，提高土地投資成本，達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，戰(zhàn)略同盟各方共盈的目的。

四、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的支撐要素

從企業(yè)內(nèi)部來看，構(gòu)成規(guī)模經(jīng)濟(jì)的主要支撐條件是：

1．擁有土地資源的支撐。土地是財(cái)富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產(chǎn)業(yè)的直接開發(fā)和經(jīng)營的對(duì)象，同時(shí)也是各類房屋建筑不可缺的基礎(chǔ)載體。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發(fā)的原始形態(tài)而獨(dú)立存在，可以說土地是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產(chǎn)企業(yè)僅能依據(jù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地性質(zhì)的不同，購得40~70年的土地使用權(quán)（依用地性質(zhì)不同而分），而土地使用權(quán)的一次性周期長達(dá)40~70年，因此，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，必須在其可預(yù)見的預(yù)見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

2．資金支撐。資金是房地產(chǎn)血液，房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的開發(fā)項(xiàng)目，即房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)離不開龐大的資本投入。企業(yè)自身的資本積累、積聚能力，以及進(jìn)行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的重要支撐條件。

3．企業(yè)家能力的支撐。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)規(guī)模以算術(shù)級(jí)數(shù)或幾何級(jí)數(shù)增長時(shí)，特別是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)通過橫向、縱向及混合購并若干企業(yè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模急劇擴(kuò)張時(shí)期，其管理的復(fù)雜程度、組織協(xié)調(diào)工作量會(huì)呈幾何級(jí)數(shù)增加。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理提出更高的要求。

從企業(yè)的外部來看，構(gòu)成規(guī)模經(jīng)濟(jì)主要支撐條件是：

1．政府政策。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)由政府政策高度壟斷性行業(yè)，是一個(gè)受政府政策影響，對(duì)政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴(yán)格控制著房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中最重要的資源——土地。使得它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著絕對(duì)的控制權(quán)，它決定了市場(chǎng)供求關(guān)系平衡位置，決定了價(jià)格走向。作為在政府宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度緊密相關(guān)，政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之一。

2．市場(chǎng)規(guī)模支撐。市場(chǎng)規(guī)模即市場(chǎng)需求量。市場(chǎng)需求量的大小是實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的前提條件。由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的明顯趨勢(shì)。但由于其受市場(chǎng)容量的限制，即受開發(fā)建設(shè)地區(qū)人口因素影響。因此，并非開發(fā)建設(shè)規(guī)模越大越好，隨著規(guī)模的擴(kuò)大會(huì)出現(xiàn)規(guī)模效益遞減情況。筆者根據(jù)多年房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐，提出如下規(guī)模：在中、小型城市（人口規(guī)模：50萬人~100萬人）一般不宜進(jìn)行大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。在大、中型城市（人口規(guī)模：150萬人~300萬人）一般宜進(jìn)行大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。在特大型城市（人口規(guī)模大于500萬人）一般宜進(jìn)行特大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)規(guī)格以居住區(qū)為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業(yè)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)。

上述僅是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言。就各級(jí)地方政府而言，本著經(jīng)營城市考慮，其開發(fā)規(guī)模應(yīng)適當(dāng)?shù)靥岣咭粋€(gè)檔次，以利于城市綜合布局。

3．市場(chǎng)范圍支撐。市場(chǎng)范圍與市場(chǎng)規(guī)模是密切相關(guān)的。市場(chǎng)范圍大，市場(chǎng)規(guī)模也隨之?dāng)U大；反之，市場(chǎng)范圍小，市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)隨之縮小。市場(chǎng)范圍，即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房的銷售范圍，是一個(gè)市場(chǎng)空間概念。由于房地產(chǎn)所特有的地域性強(qiáng)，使用權(quán)得其開發(fā)建設(shè)的商品房一般不會(huì)超出以地級(jí)市、縣級(jí)市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產(chǎn)開發(fā)隨該城市地域的擴(kuò)張，城市化的進(jìn)程而市場(chǎng)范圍擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模無限擴(kuò)大，也會(huì)陷入規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。

此外，由于各城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、社會(huì)發(fā)展、對(duì)外開放程度的不同，因此其房地產(chǎn)市場(chǎng)范圍不盡相同。對(duì)外開放程度越高，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、社會(huì)發(fā)展水平越高，其城市吸引力越強(qiáng)，人口流動(dòng)性越大，人口聚集性越強(qiáng)，市場(chǎng)范圍就越大。

4．產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品差別。規(guī)模經(jīng)濟(jì)并非是適用于所有產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)品的概念。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中，有些商品房的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益十分明顯；有些商品房的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益則不十分明顯，甚至不存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)性。

參考文獻(xiàn)：

1．喬梁．規(guī)模經(jīng)濟(jì)論．對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2000．

2．芮明杰．中國企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇．復(fù)旦大學(xué)出版社，2000．

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)范文第2篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人;誠信

背景介紹

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)的暴力誘發(fā)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)的發(fā)展與繁榮。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也發(fā)揮了越來越重要的地位。然而由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)水平良莠不齊,經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)和專業(yè)水平不高、參差不齊都等原因,導(dǎo)致的部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人欺騙消費(fèi)者、違規(guī)操作的行為屢見不鮮。至今房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這個(gè)職業(yè)還不被廣大消費(fèi)者所認(rèn)同。有些房屋信息中甚至出現(xiàn)了“中介免談”的字樣。人們一時(shí)間在認(rèn)可房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為客戶提供服務(wù)和信息的同時(shí),仍要對(duì)其可靠性、真實(shí)性和價(jià)格性等心存疑慮。

1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信缺失表現(xiàn)

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)客戶誠信缺失表現(xiàn)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)客戶誠信缺失的表現(xiàn)主要有:欺詐消費(fèi)者、設(shè)置合同陷阱、隱瞞真實(shí)信息和對(duì)消費(fèi)者“放鴿子”。這些誠信缺失行為一方面嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的利益;同時(shí)也損害房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人本身的利益。

① 欺詐消費(fèi)者

欺詐行為是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信缺失的表現(xiàn)之一。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)者,部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人常常與“房托”串通共同欺詐消費(fèi)者;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代收傭金時(shí),對(duì)委托人謊稱需要收取額外費(fèi)用,而把收取的費(fèi)用挪為自己使用,還有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人擅自截留或侵吞傭金。

② 設(shè)置合同陷阱

在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中,很多消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的相關(guān)規(guī)定不甚了解。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人常常利用消費(fèi)者的這個(gè)盲點(diǎn),故意在與消費(fèi)者簽訂的合同中設(shè)置一些陷阱條款,誘使消費(fèi)者違約,從而獲得非法利益。如:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人常常在合同中規(guī)定禁止租房者與房主私下聯(lián)系,而又將房主的信息故意泄露給消費(fèi)者,暗示消費(fèi)者與房東可以進(jìn)行聯(lián)系。當(dāng)消費(fèi)者不滿意房子,想要退房時(shí),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就會(huì)以消費(fèi)者違約與房主進(jìn)行聯(lián)系為由,騙取消費(fèi)者的押金。

③ 隱瞞真實(shí)信息

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,消費(fèi)者進(jìn)行的所有活動(dòng)都是與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人息息相關(guān)的,消費(fèi)者關(guān)于房子的信息絕大部分也是來源于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。因此,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供的交易信息對(duì)消費(fèi)者做出的交易決定至關(guān)重要。然而,在實(shí)際交易活動(dòng)中,由于利益的趨勢(shì),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人往往隱瞞一些對(duì)自己不利的信息,導(dǎo)致消費(fèi)者做出錯(cuò)誤的交易行為。

④ 對(duì)消費(fèi)者“放鴿子”

這種一種最不道德的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信缺失行為。一些小房地產(chǎn)中介公司在面臨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)不景氣或者在交易活動(dòng)中出現(xiàn)重大問題時(shí),往往采用這種行為來逃避法律的責(zé)任。先按照正規(guī)途徑獲取消費(fèi)者的傭金,等到正式交易時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人早已逃之夭夭。

1.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)公司誠信缺失表現(xiàn)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)公司誠信缺失表現(xiàn)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無資質(zhì)和在交易中大肆賺取交易差價(jià)兩個(gè)方面。

① 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無資質(zhì)

城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》中第8條和11條明文規(guī)定了從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人員必須持有國家注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證。實(shí)際上,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)很多從業(yè)人員并無相關(guān)的從業(yè)資質(zhì)要求,有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為了獲得這個(gè)職位而向他人借取經(jīng)紀(jì)人資格證書,甚至制作假的經(jīng)紀(jì)人資格證書。這些行為在一定程度上影響了房地產(chǎn)中介公司的發(fā)展水平和行業(yè)信譽(yù)。

② 賺取交易差價(jià)

在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)者,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人常常采用這種手段為自己“額外創(chuàng)收”。比如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在交易過程中利用自己的工作之便欺上瞞下,外向消費(fèi)者收取高額的手續(xù)費(fèi),而又將手續(xù)費(fèi)中的一小部分上交給公司,私自扣留大半部分手續(xù)費(fèi)?；蛘叻康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用公司資源暗地里與消費(fèi)者進(jìn)行交易,在損害房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的前提下,一套房屋經(jīng)過“操作”,消費(fèi)者和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都能獲得一定的經(jīng)濟(jì)利益。

2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信缺失成因分析

2.1 相關(guān)法律法規(guī)不完善

由于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)起步晚,發(fā)展時(shí)間短,且發(fā)展速度又十分迅速,因此在短時(shí)間內(nèi)積累了發(fā)達(dá)國家數(shù)十年間出現(xiàn)的幾乎所有問題。短時(shí)間內(nèi)并不能制定應(yīng)對(duì)所有問題的相關(guān)法律法規(guī),同時(shí),房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的誠信經(jīng)營理念也還沒有深入人心。盡管國家和地方政府制定了一些關(guān)于房地產(chǎn)中介行業(yè)的相關(guān)法規(guī),如《城市房地產(chǎn)法》、《證券法》、《仲裁法》、《拍賣法》《認(rèn)證認(rèn)可條例》、《公證暫行條例》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》等,但這些法律法規(guī)仍不完善,相對(duì)也比較滯后,往往原來出現(xiàn)的問題剛剛制定出解決辦法,又出現(xiàn)了新的誠信問題。同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人許多方面在法律上尚屬于空白,為一些不誠信的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供了可乘之機(jī)。

2.2 消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)

對(duì)于消費(fèi)者來講,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)往往是一次性的。消費(fèi)者進(jìn)行本次房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)后不再選擇下次交易,因此導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以大膽的欺詐消費(fèi)者而不擔(dān)心受到消費(fèi)者的報(bào)復(fù)。而且由于消費(fèi)者自身維權(quán)意識(shí)不強(qiáng),往往在受到欺詐后采取忍氣吞聲,自認(rèn)倒霉的方式,而也不愿通過法律等手段懲罰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。這也助長了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不誠信行為。

另一反面,由于相關(guān)法律的不完善,消費(fèi)者在受到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人欺詐行為后,即使想通過法律途徑解決,也缺少必備的訴訟途徑。現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲罰力度也不夠,這樣就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已較小的懲罰風(fēng)險(xiǎn)去獲得更大的收益。

2.3 政府部門監(jiān)控力度弱

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是一個(gè)新興的中介服務(wù)行業(yè),發(fā)展時(shí)間較短,政府尚未對(duì)其建立一整套完善的監(jiān)控機(jī)制。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)政府監(jiān)控力度不足主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面:

① 政府的監(jiān)管起步晚。中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展不是一開始就受到了政府部門的直接監(jiān)管得,因?yàn)樵缙诘姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)可以說完全是自發(fā)而生的,其行業(yè)準(zhǔn)入制度要求低,行業(yè)管理制度不完善,行業(yè)進(jìn)入非常容易,這也是得對(duì)從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)水平和經(jīng)驗(yàn)要求較低。

② 市場(chǎng)管理的多元化。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的管理部門涉及都規(guī)劃、價(jià)格、國土等多個(gè)部門,也因此產(chǎn)生了多元管理體制,這就造成了實(shí)際市場(chǎng)管理的政出多門,職能不清。

③ 放任不管。由于很多中介服務(wù)機(jī)構(gòu)沒有達(dá)到規(guī)定的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn),他們甚至無場(chǎng)地、無資金、無工商登記、稅務(wù)登記,僅僅是一張桌子、一部電話、一間小棚子就開張營業(yè)。因此,工商、稅務(wù)等部門也不值得管,而城管、街道不知道如何管,導(dǎo)致出現(xiàn)了眾多的黑中介,也就談不上有序管理了。

2.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息不對(duì)稱

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一次性的交易活動(dòng),幾乎不存在重復(fù)博弈現(xiàn)象。因此,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從自身利益出發(fā)進(jìn)行博弈,完全可以以損害部分消費(fèi)者的利益為前提來獲取自身的更大利益。在此過程中,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人往往是通過對(duì)消費(fèi)者虛假信息來進(jìn)行的。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處于交易信息的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位,其掌握的與這宗交易有關(guān)的信息比消費(fèi)者和委托人多得多,哪些是“虛假信息”、“欺騙行為”,他們最清楚,買方或賣方事前并不清楚,“當(dāng)事人的不誠實(shí)行為能被及時(shí)觀察到”的條件顯然不具備。許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就不愿在信用這一塊長期投資,而是選擇另一條捷徑,靠誠信缺失的道路來追求短期的獲利。從經(jīng)濟(jì)角度看,短期內(nèi)放棄信用這個(gè)機(jī)會(huì)成本,收益會(huì)更高。

3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信建設(shè)的主要內(nèi)容

① 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用信息征集制度

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用信息征集是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信體系運(yùn)行的基礎(chǔ)。在信用征集過程中,經(jīng)紀(jì)行業(yè)及從業(yè)人員信息征集是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用信息征集制度的重點(diǎn)。誠信信息的征集制度的重點(diǎn)是消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的信息反饋,政府等各部門得到消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的反饋信息后,通過法律法規(guī)等各種手段,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行必要的誠信公示,并且還要進(jìn)行適當(dāng)?shù)膽土P或獎(jiǎng)勵(lì)。

② 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信獎(jiǎng)懲機(jī)制

建立完善的房地產(chǎn)獎(jiǎng)懲機(jī)制是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信建設(shè)的主要部分 。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰的力度不夠,是導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人誠信缺失的重要因素,因此,我們要建立經(jīng)紀(jì)人守信獎(jiǎng)勵(lì)和失信懲罰的機(jī)制,并根據(jù)信用等級(jí)狀況,實(shí)行分類監(jiān)管,依靠對(duì)守信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的獎(jiǎng)勵(lì),帶動(dòng)其他經(jīng)紀(jì)人,讓他們看到實(shí)惠。對(duì)不誠信經(jīng)紀(jì)人實(shí)行淘汰制,依法責(zé)令關(guān)閉或吊銷營業(yè)執(zhí)照的,對(duì)吊銷營業(yè)執(zhí)照負(fù)有清算義務(wù)的投資人在未履行清算義務(wù)的情況下,可限制其對(duì)外投資、公開違法記錄并選擇典型予以公示等。

③ 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用評(píng)價(jià)制度

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的誠信是對(duì)公眾的誠信,是對(duì)社會(huì)的誠信,這種信用不光是一種經(jīng)濟(jì)信用,而且也是一種社會(huì)信用,因此其誠信評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系不僅要考慮其經(jīng)濟(jì)信用狀況,而且要更加側(cè)重于對(duì)其社會(huì)信用狀況的考察。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人本身的考察主要看其市場(chǎng)準(zhǔn)入、經(jīng)營行為和市場(chǎng)退出三方面的信用指標(biāo)。

④ 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用公示制度

政府及市場(chǎng)參與者的信息不對(duì)稱,是造成社會(huì)誠信缺失的重要原因。因此,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信狀況評(píng)價(jià)的結(jié)果應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定及時(shí)向社會(huì)進(jìn)行公示。誠信信息公示一般包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的身份信息公示和違法行為記錄公示。

4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信建設(shè)措施

① 加強(qiáng)政府監(jiān)管力度

一是要實(shí)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。這就要求從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)人員必須按有關(guān)規(guī)定通過統(tǒng)一考試,取得相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格證書,然后才可以在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù),這其中還要通過其所受聘的機(jī)構(gòu)注冊(cè)登記后,才能夠以正當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的身份從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。二是實(shí)行嚴(yán)格的年度審驗(yàn)制度。要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格每年審驗(yàn)一次,要由其服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一審核上報(bào),并及時(shí)的進(jìn)行公示。三是強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的日常行為管理。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的日常行為監(jiān)控,做到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的實(shí)時(shí)跟蹤備案,來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行為。四是加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用信息建設(shè),完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用檔案,為公眾監(jiān)督提供依據(jù),為公眾查詢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用信息提供服務(wù),為公眾對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違法違規(guī)行為提供投訴途徑。

② 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信狀況的數(shù)據(jù)庫

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)領(lǐng)域的信息的嚴(yán)重不對(duì)稱是造成諸多失信現(xiàn)象重要原因。由于具體交易中的信息是很難控制的,但我們可以公開擁有信息主體的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及其經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的以往交易誠信記錄,將其誠信狀況建立統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫,來解決措施信息不對(duì)稱。從而使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的誠信狀況真正成為其參與社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要依據(jù)。并逐步建立和完善房地產(chǎn)交易信息的制度化,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人加以約束。依據(jù)這樣的措施,就可以讓社會(huì)大眾發(fā)揮作用,有效規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人失信行為。

③ 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理

一是要定期對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行培訓(xùn)和教育,規(guī)范人才的引進(jìn)機(jī)制,不斷提高員工的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平,從整體建設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍。二要提高管理水平,建全管理制度,建立公司內(nèi)部的信譽(yù)檔案;建立有效的員工激勵(lì)制度,培養(yǎng)員工的歸屬感和忠誠度。三要建立員工懲戒制度,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人“跑私單”、在多家中介兼職等現(xiàn)象堅(jiān)決予以打擊,并向全社會(huì)公布,其他中介公司不得再次聘用。四要抓好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在參與服務(wù)時(shí),必須以其所屬機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行服務(wù),本著認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度,維護(hù)機(jī)構(gòu)的形象。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)現(xiàn)狀 存在問題 對(duì)策分析

一、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀的行業(yè)環(huán)境分析

據(jù)徐州市國土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2015年底，具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)的徐州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)共計(jì)659家，其中具有A級(jí)資質(zhì)的企業(yè)52家，具有B級(jí)資質(zhì)的企業(yè)69家，具有C級(jí)資質(zhì)的企業(yè)538家。

規(guī)模較大的企業(yè)有連鎖店30家以上，包括鋼運(yùn)房產(chǎn)、大澤置業(yè)、中房網(wǎng)絡(luò)、大業(yè)興房產(chǎn)、中原地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等本地和外地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在徐州市場(chǎng)上形成兩分天下的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

（1）本地企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析。本地企業(yè)按市場(chǎng)占有率大致可分為三個(gè)陣營：第一陣營的包括鋼運(yùn)房產(chǎn)、中房網(wǎng)絡(luò)、大澤置業(yè)與大業(yè)興房產(chǎn)等企業(yè)連鎖店規(guī)模均在50家以上，各自占據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)10%以上的份額；第二陣營的包括琴琴房產(chǎn)、中先地產(chǎn)、博頓房產(chǎn)等企業(yè)連鎖店均在10至50家，市場(chǎng)占有率各約5%左右；第三陣營的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)是指連鎖店在10家以下的經(jīng)紀(jì)企業(yè)群體。

（2）外地企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析。外地企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)主要來自香港中原地產(chǎn)以及美聯(lián)物業(yè)，其二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式、純粹的經(jīng)紀(jì)人管理制度以及標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系在香港市場(chǎng)取得成功的同時(shí)迅速復(fù)制到內(nèi)地，其品牌影響力吸引了不少人才加入，使公司在徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)占據(jù)牢固的市場(chǎng)地位；21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)于2008年登陸徐州，公司在全球范圍內(nèi)的No.1地位所彰顯的品牌號(hào)召力正逐漸吸引眾多加盟商通過特許經(jīng)營的加盟方式形成公司營銷渠道網(wǎng)絡(luò)，可以預(yù)見21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)必將成為未來徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)不可忽視的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

二、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中存在的主要問題

（一）法律、法規(guī)滯后

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》于2010年10月27日經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第65次部常務(wù)會(huì)議審議通過，并經(jīng)國家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部同意予以，自2011年4月1日起施行?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》是我國第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章。徐州國土資源房屋評(píng)估與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，于2005年制定了《徐州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理暫行辦法》。然而，隨著市場(chǎng)發(fā)展變化的不斷推進(jìn)，地方法律法規(guī)在促進(jìn)和規(guī)范徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的同時(shí)，與國家法律規(guī)范相比表現(xiàn)出明顯的滯后性。無論是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的內(nèi)涵，還是其業(yè)務(wù)范圍均早已超過相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不明晰而且與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)自身的發(fā)展嚴(yán)重脫節(jié)；在服務(wù)過程中出現(xiàn)的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產(chǎn)商品內(nèi)在的特殊性和經(jīng)紀(jì)服務(wù)的無形性，使得許多問題在合同法中找不到確切的解決依據(jù)；缺乏明晰的法律法規(guī)對(duì)經(jīng)紀(jì)企業(yè)及行為加以規(guī)范和管理，以切實(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，造成與經(jīng)紀(jì)企業(yè)相關(guān)的法律糾紛屢見媒體的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

（二）不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)普遍存在

一是無照非法經(jīng)營，“一間房子、一張桌子、一部電話”就可以進(jìn)行房地產(chǎn)買賣和租賃等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；二是給錢就做，有利就做，經(jīng)紀(jì)企業(yè)間相互壓低價(jià)格；三是超業(yè)務(wù)范圍經(jīng)營，個(gè)別經(jīng)紀(jì)企業(yè)通過幫助客戶墊資提前還貸或進(jìn)行資產(chǎn)抵押等從中收取高額利息，“高利貸”服務(wù)變成了經(jīng)紀(jì)公司獲取利潤的生財(cái)之道等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。不規(guī)范服務(wù)和黑經(jīng)紀(jì)的存在使得對(duì)房屋經(jīng)紀(jì)的投訴連續(xù)幾年居高不下，不僅嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益和經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體形象，也造成了守法經(jīng)紀(jì)企業(yè)經(jīng)營成本的提高，市場(chǎng)中甚至出現(xiàn)了“劣幣驅(qū)逐好幣”的“格雷欣現(xiàn)象”。

（三）行業(yè)監(jiān)管問題

在行業(yè)監(jiān)管方面，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時(shí)有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風(fēng)。究其主要原因還是政府重視不夠、立法滯后，監(jiān)管不力。目前，無論是政府房地產(chǎn)主管部門――徐州市國土資源和房地產(chǎn)管理局的直接監(jiān)管，還是由行業(yè)協(xié)會(huì)――徐州市徐州市國土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)進(jìn)行的自律性監(jiān)管，都存在缺乏監(jiān)管力度的問題，監(jiān)管基本上流行形式。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度落實(shí)不到位

從2002年國家開始實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度以來，全國取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)超過40000余人，徐州已有超過4000人取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格。但是，從市場(chǎng)反映的實(shí)際情況來看，徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)從業(yè)人員的素質(zhì)偏低的現(xiàn)象仍然不容樂觀，這與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度的落實(shí)不到位密切相關(guān)。目前來看，由于行業(yè)的快速發(fā)展吸引了大批有志于本行業(yè)的人員取得了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理以及國家級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，所以目前從業(yè)人員的執(zhí)證比例逐步升高，但從從業(yè)人員在持證上崗方面情況來看，比例仍然很低，職業(yè)資格制度落實(shí)不到位的現(xiàn)象十分明顯，這給行業(yè)的監(jiān)管帶來極大的麻煩。

三、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的行業(yè)前景及對(duì)策分析

（一）行業(yè)前景

（1）擁有廣闊的市場(chǎng)空間。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)是完整健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，美國、香港等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的成交量占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的比例占80%以上。進(jìn)入十二五時(shí)期，徐州面臨更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，由剛性需求所引起的二手房市場(chǎng)規(guī)模的日趨擴(kuò)大，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的需求不斷增加，徐州市的房地產(chǎn)業(yè)正處在由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的重要發(fā)展階段，二手房和商品房的交易比例達(dá)到1比0.7到0.8是徐州二手房市場(chǎng)比較協(xié)調(diào)的比例，也是政府部門的一個(gè)工作目標(biāo)。

（2）發(fā)展機(jī)會(huì)巨大，人才和信息是關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)作為以人員和信息為主要資源的服務(wù)行業(yè)，其核心競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在人才和信息的數(shù)量與質(zhì)量上。一方面，較高的人員素質(zhì)，意味較高的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平和較強(qiáng)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面，信息資源是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，缺少信息，企業(yè)就失去了存在的根基。但歸根結(jié)底，人才是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)生存和發(fā)展的根本。目前由于各種因素的影響，徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的人員流動(dòng)率較高，怎樣才能留住人才并提高企業(yè)員工的整體素質(zhì)，是企業(yè)能否把握住機(jī)會(huì)的關(guān)鍵所在。

（二）對(duì)策分析

（1）建立更強(qiáng)有力的資金監(jiān)管機(jī)制保證交易結(jié)算資金的安全。可采取的策略有三：一是在房屋買賣合同簽約完畢后，買賣雙方可以約定自行到銀行開立雙控賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對(duì)資金實(shí)現(xiàn)凍結(jié)，同時(shí)，銀行根據(jù)買賣雙方約定的條件，在買賣雙方一起到銀行情況下，銀行才給予放款，目前已有部分銀行開設(shè)了此項(xiàng)業(yè)務(wù)；二是買賣雙方約定通過其他可靠的第三方進(jìn)行資金監(jiān)管?？捎僧?dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)管理局即設(shè)立了二手房交易資金監(jiān)管的業(yè)務(wù)，只要買賣雙方自愿選擇了房產(chǎn)局對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管，房產(chǎn)局即聯(lián)合銀行對(duì)交易資金的流轉(zhuǎn)予以控制，只有當(dāng)買方取得房屋所有權(quán)證后，才會(huì)將全部購房款支付給賣方，用政府部門的職能對(duì)此予以監(jiān)管。畢竟政府部門的公信力要遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，政府部門也不存在關(guān)門歇業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。又如在發(fā)達(dá)國家，買賣雙方簽訂房屋買賣的合同基本上都是在律師事務(wù)所進(jìn)行或者是委托律師辦理，交易的資金往往也通過律師事務(wù)所流轉(zhuǎn)，由律師監(jiān)管。因?yàn)橄啾容^于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，律師事務(wù)所的設(shè)立、經(jīng)營以及律師本人的執(zhí)業(yè)條件要嚴(yán)格得多，資金流轉(zhuǎn)的安全也更易保障，而買賣雙方也可以采用這種形式；三是對(duì)于房屋的租賃業(yè)務(wù)，出租人在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂委托租賃的合同時(shí)，最好還是保守的采取租金按月支付的方式，壓縮租金在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)停留的時(shí)間，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

（2）從交易合同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)規(guī)范。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（以買賣合同為例）是指購房者與售房者在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。依據(jù)我國《合同法》及業(yè)務(wù)實(shí)踐，下列內(nèi)容在一份房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中是必不可少的：當(dāng)事人的名稱或姓名、住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任、合同生效條款、合同中止、終止或解除條款。然而，目前的徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)往往利用合同信息的不對(duì)稱性特點(diǎn)，進(jìn)行“合同欺詐”，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)受到嚴(yán)重影響。因此，建議取消現(xiàn)狀下各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)各自采用自已訂立合同的現(xiàn)狀，由主管部門統(tǒng)一制定規(guī)范的格式合同，并且統(tǒng)一編號(hào)，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一到徐州市國土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)處集中采購（或無償領(lǐng)?。?。合同從成交價(jià)款、標(biāo)的、中介費(fèi)取得等重要要素等方面進(jìn)行統(tǒng)一，從而從合同上規(guī)避由于信息不對(duì)稱所帶來的行業(yè)交易秩序混亂現(xiàn)象，提高行業(yè)形象，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展提供保證。

（3）嚴(yán)格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定的及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（協(xié)理）執(zhí)業(yè)（職業(yè)）資格程序。目前徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定為A、B、C三級(jí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)至少需要具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人三個(gè)及經(jīng)紀(jì)人協(xié)理四個(gè)以上的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員組成。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的管理及考核，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門可借鑒美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本制度，一是建立嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)牌照管理制度與教育訓(xùn)練制度，規(guī)定經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的每項(xiàng)成交業(yè)務(wù)必須由取得資格的經(jīng)紀(jì)人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)行終身負(fù)責(zé)制，即對(duì)自己的行為終身負(fù)責(zé)，從而為規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛從制度上提供可能；其次，要通過發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，加強(qiáng)行業(yè)自律。一個(gè)行業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)往往是健全該行業(yè)的必需機(jī)構(gòu)。綜觀房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)達(dá)的國家（地區(qū)）的經(jīng)驗(yàn)，要完善房地產(chǎn)中介業(yè)的結(jié)構(gòu)，除了國家立法規(guī)范，行政管理完善之外，很大程度上有賴于行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮其教育及監(jiān)督的功能，以提高行業(yè)整體素質(zhì)、加強(qiáng)行業(yè)自律。北京市雖然也成立了相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會(huì)，但是其目前的發(fā)展?fàn)顩r與有效承擔(dān)社會(huì)賦予的相應(yīng)職能還有一定距離。隨著脫鉤改制工作的開展，今后行業(yè)協(xié)會(huì)要逐步承擔(dān)起原由行政部門承擔(dān)的資質(zhì)評(píng)定，審核和從業(yè)人員教育培訓(xùn)、資格管理等行業(yè)管理工作。政府部門要給協(xié)會(huì)明確的授權(quán)，健全和強(qiáng)化學(xué)會(huì)的機(jī)構(gòu)職能和力量。政府部門除了保留監(jiān)督和最終裁定權(quán)之外，其它所有的事情都應(yīng)交給協(xié)會(huì)來辦。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳文.房地產(chǎn)中介企業(yè)違規(guī)行為規(guī)范研究[D].華中師范大學(xué)， 2011.

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)范文第4篇

關(guān)鍵詞：區(qū)域經(jīng)濟(jì) 規(guī)劃 房地產(chǎn)影響

2009年以來我國先后批復(fù)了《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、《關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》、《關(guān)中－天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》、《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》、《促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃》和《中國圖們江區(qū)域合作開發(fā)規(guī)劃綱要》8個(gè)規(guī)劃，出臺(tái)速度前所未有。隨著區(qū)域規(guī)劃對(duì)地方政府的經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也出現(xiàn)了如火如荼的局面，成為地方發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力。

一、區(qū)域規(guī)劃對(duì)地方房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

區(qū)域規(guī)劃在刺激地方經(jīng)濟(jì)之前，首先激活了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)。目前多數(shù)炒房者紛紛踩著區(qū)域規(guī)劃制訂的時(shí)點(diǎn)，介入相關(guān)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。大到國家級(jí)區(qū)域規(guī)劃，小到新地鐵線路投建方案，都被炒房者視為投資良機(jī)，體現(xiàn)了區(qū)域規(guī)劃對(duì)區(qū)域樓市的明顯帶動(dòng)和提振作用。

（一）區(qū)域規(guī)劃改善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)建設(shè)的同時(shí)也引起了房價(jià)的快速上漲區(qū)域規(guī)劃的影響是長期的。區(qū)域房地產(chǎn)潛在價(jià)值提升，可以吸引外地資金進(jìn)入，加速該區(qū)域開發(fā)。不過，近期部分地區(qū)房價(jià)因區(qū)域規(guī)劃而被過度炒作，這無疑是對(duì)未來發(fā)展的透支，也可能引起政策制訂者的警惕。

2009年11月，國務(wù)院批復(fù)《關(guān)于調(diào)整天津市部分行政區(qū)劃的請(qǐng)示》，同意撤銷天津市塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)現(xiàn)行建制，設(shè)立天津市濱海新區(qū)行政區(qū)。隨后的三個(gè)月，濱海新區(qū)房價(jià)累計(jì)漲幅超過50%：今年1-2月累計(jì)成交11591套，同比增長39.7%。

2010年1月初，《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》頒布，海南房地產(chǎn)和土地價(jià)格不斷攀升。隨后的一個(gè)多月內(nèi)，海南主要城市房價(jià)漲幅超過100%。

（二）區(qū)域規(guī)劃是房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，但不應(yīng)成為短期投資炒作的對(duì)象如果瘋炒一陣房地產(chǎn)，最后造成房地產(chǎn)巨大泡沫的話，區(qū)域振興必將大打折扣。理論上來講，區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃作為一種刺激和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的工具，短期內(nèi)能創(chuàng)造出一個(gè)洼地，吸納各種要素進(jìn)轉(zhuǎn)自省略入并加快流動(dòng)，從而迅速催生資本聚集效應(yīng)。但區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃一旦成了一件人人都在賭運(yùn)氣的標(biāo)的，就非常容易背離實(shí)際，陷于概念性的炒作，由此必定形成一個(gè)巨大的流動(dòng)性漩渦。而房地產(chǎn)作為資本增值和發(fā)展突破的首選項(xiàng)，首當(dāng)其沖會(huì)被拖入。縱觀近些年許多區(qū)域崛起的現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)不連跳幾個(gè)臺(tái)階、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不突飛猛進(jìn)、城市化推進(jìn)節(jié)奏不加快，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一定是不會(huì)有起色的。于是，區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)部門經(jīng)濟(jì)，就直接劃上了等號(hào)。如果不能扭轉(zhuǎn)這種極端錯(cuò)了位的聯(lián)系，后果是很難設(shè)想的。

（三）區(qū)域規(guī)劃成為地方房地產(chǎn)泡沫的直接誘因已經(jīng)看到，一些地區(qū)在剛剛拿到批文之后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)已然如一鍋煮沸的開水，各路資本紛紛殺奔而去，價(jià)格隨即扶搖直上。上一次海南島房地產(chǎn)泡沫破滅，一個(gè)最主要的原因，就是這種錯(cuò)覺造成的。官方給了大量的扶持政策要建設(shè)特區(qū)，結(jié)果那里卻變成了房地產(chǎn)投資樂園，一類大資本在那里倒賣土地，另一類小資金就在炒賣房屋。實(shí)業(yè)沒有做起來，大多數(shù)資本都在鉆投機(jī)取巧的空子。因?yàn)榱鲃?dòng)性漩渦的作用，土地、房屋的價(jià)格受到劇烈攪動(dòng)，變得嚴(yán)重脫離實(shí)際，在缺少真實(shí)性需求支持的情況下，最終摔了個(gè)粉碎。

包括海南等新近拿到規(guī)劃批文的區(qū)域，在迎來又一輪歷史性機(jī)遇的同時(shí)，也再一次被推入到這樣一種威脅面前。雖然17年過去了，"概念性炒作危機(jī)"陰影卻始終沒有走遠(yuǎn)。盡管有人認(rèn)為，眼下的市場(chǎng)已不是當(dāng)年的初級(jí)形態(tài)，以前的悲劇當(dāng)不致重演。但我認(rèn)為，只要有那一紙被鍍上決策印信的規(guī)劃存在，流動(dòng)性漩渦就一定要出現(xiàn)。原因在于，當(dāng)前的中國市場(chǎng)并不缺少流動(dòng)性。在今天，無孔不入的全國乃至于國際資金都在向這些區(qū)域注入，這對(duì)于各個(gè)準(zhǔn)備起步的區(qū)域板塊的撬動(dòng)是很明顯的。

二、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用

房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中所起的作用，不僅包含自身所承載的基本作用，同時(shí)還包括在經(jīng)濟(jì)鏈中帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、聯(lián)結(jié)生產(chǎn)與生活的作用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的作用、影響公共投資和個(gè)人消費(fèi)傾向的作用，以及拉動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善城市生產(chǎn)、生活環(huán)境等方面作用。

1、房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長起到了巨大的拉動(dòng)作用，從1997年之后，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率首先呈攀升趨勢(shì)，03年達(dá)到27.7％，隨后批發(fā)零售業(yè)，金融業(yè)，商務(wù)服務(wù)業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)等幾大行業(yè)相繼進(jìn)入了更為快速的發(fā)展時(shí)期，迅速占領(lǐng)了第三產(chǎn)業(yè)的大部分空間，而房地產(chǎn)在宏觀政策的控制下，快速增長的勢(shì)頭相對(duì)放緩，貢獻(xiàn)率隨之回落，但是05年仍達(dá)到了22％以上。所以從近幾年來的貢獻(xiàn)指標(biāo)分析，房地產(chǎn)對(duì)我區(qū)經(jīng)濟(jì)增長起到了極為關(guān)鍵的作用。

2、房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于區(qū)域價(jià)值的提高

各種房屋建筑是城市經(jīng)濟(jì)存在和發(fā)展的主要空間條件，也是一個(gè)城市形象的展現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)可以為城市提供基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施以及各行各業(yè)和居民的用地用房，從而對(duì)城市進(jìn)行綜合開發(fā)利用，這也是房地產(chǎn)業(yè)在旁側(cè)效應(yīng)方面發(fā)揮的重要作用。如北京朝陽區(qū)CBD、燕莎、朝外、亞運(yùn)村等多個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域都是以率先發(fā)展起來的房地產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，而逐漸發(fā)展壯大的。隨著這些區(qū)域的集聚效益不斷發(fā)揮，將吸引更多的企業(yè)和人才，聚集更多的技術(shù)和資金，進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3、對(duì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的影響

經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展是區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的核心內(nèi)容，區(qū)域可持續(xù)發(fā)展首先是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展才能使人類脫離貧困，并解決資源和環(huán)境問題。經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以為環(huán)境保護(hù)和資源開發(fā)提供資金和技術(shù)，是社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的根本前提。宏觀經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)，其發(fā)展水平和發(fā)展趨勢(shì)直接決定房地產(chǎn)投資的發(fā)展方向和投資方式。房地產(chǎn)投資能夠促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的繁榮發(fā)展。

同時(shí)，不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位也在一定程度上決定房地產(chǎn)投資行為，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)、功能。特點(diǎn)和發(fā)展水平都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資方向和投資方式產(chǎn)生影響。當(dāng)不同區(qū)域根據(jù)自身特點(diǎn)和發(fā)展?fàn)顩r確定發(fā)展戰(zhàn)略和城市定位時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)有不同的要求。商業(yè)城市、工業(yè)城市和旅游城市需要不同比重的房地產(chǎn)投資構(gòu)成，在同一城市定位下，發(fā)展階段不同也會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)投資需求比例的不同。只有根據(jù)實(shí)際情況，確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，才能與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。

4、對(duì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的影響

社會(huì)系統(tǒng)是區(qū)域可持續(xù)發(fā)展系統(tǒng)的主體，其中人是生產(chǎn)與消費(fèi)的統(tǒng)一體，是整個(gè)系統(tǒng)主體的核心因素，也是系統(tǒng)中最為積極活躍的因素。在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)投資對(duì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的影響鮮為人知和有所考慮。許多極富文化底蘊(yùn)和民族特色的城市在現(xiàn)代化建設(shè)中忽視了對(duì)人文環(huán)境的建設(shè)，盲目上馬一批不中不西的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，并拆毀大量具有歷史意義和鄉(xiāng)土特色的房地產(chǎn)建筑，城市的民族特色和文化特色逐漸消退，房地產(chǎn)品與周圍的社會(huì)環(huán)境格格不入，城市規(guī)劃呈現(xiàn)短期性。在物業(yè)管理中采用封閉式管理，在注重個(gè)人隱私的同時(shí)卻忽視了開放性，不利于建立正常的鄰里關(guān)系和情感溝通。房地產(chǎn)品作為人類社會(huì)環(huán)境的組成部分和人類文明的具體體現(xiàn)，房地產(chǎn)投資應(yīng)充分尊重和結(jié)合社會(huì)方面的具體要求，才能實(shí)現(xiàn)真正意義上的社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)范文第5篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 保證金 市場(chǎng)監(jiān)管

美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管制度建設(shè)始于20世紀(jì)初，作為該市場(chǎng)監(jiān)管制度重要組成部分的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度是其一大特色。日本在“二戰(zhàn)”后借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)建立了自己的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管制度，也包含房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度。臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管制度建設(shè)起步于20世紀(jì)六七十年代，在學(xué)習(xí)美國和日本經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)進(jìn)行了長時(shí)間的探索和實(shí)踐，到了90年代末才趨于成熟，同樣也設(shè)立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度?，F(xiàn)將它們的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度做些介紹。

一、發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度

1.美國的房地產(chǎn)復(fù)原基金制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金最早出現(xiàn)在美國，稱為“復(fù)原基金”或“恢復(fù)資金”，是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管的有效制度之一。該基金由政府主辦，大約有40個(gè)州要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員交納保證金或加入州設(shè)立的復(fù)原基金，由領(lǐng)照人在申請(qǐng)注冊(cè)時(shí)所繳納的特別規(guī)費(fèi)積累而成，每個(gè)持有牌照者繳納2千～10萬美元，大多數(shù)州在2.5萬～5萬美元的范圍。

當(dāng)持有銷售員牌照或經(jīng)紀(jì)人牌照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的違規(guī)違法行為給客戶造成損失，除會(huì)受到暫?；虻蹁N其牌照的相應(yīng)處罰外，受害人可以牌照持有人或其所屬公司，從而獲得法律判決。但有時(shí)候，由于被告償還能力不足，導(dǎo)致一些判決不能執(zhí)行，這時(shí)可以動(dòng)用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金來償付那些不能執(zhí)行的判決，以保護(hù)社會(huì)公眾的利益。

2.日本的房地產(chǎn)營業(yè)保證金制度。日本借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)設(shè)置了“營業(yè)保證金”（與美國設(shè)置“復(fù)原基金”相同）。1952年日本出臺(tái)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法規(guī)《不動(dòng)產(chǎn)交易法》共八章：第一章總則；第二章許可，即房地產(chǎn)交易從業(yè)人員需申請(qǐng)?jiān)S可的各項(xiàng)事宜的規(guī)定；第三章房地產(chǎn)交易主任，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，該章就經(jīng)紀(jì)人的設(shè)置、考試、執(zhí)照核發(fā)等有詳細(xì)規(guī)定；第四章營業(yè)保證金；第五章業(yè)務(wù)，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)內(nèi)容、訂金金額的限制、損害賠償?shù)念A(yù)定等事項(xiàng)；第六章監(jiān)督；第七章其他細(xì)則；第八章罰則。

日本的法律明確規(guī)定房地產(chǎn)交易人員必須將營業(yè)保證金寄到事務(wù)所附近的信托所，辦妥信托儲(chǔ)備金后，向建設(shè)部長或地方市政府首腦報(bào)告，才準(zhǔn)予正式營業(yè)。其目的也是保護(hù)公眾的利益，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行約束，使社會(huì)公眾在因某一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的不當(dāng)行為導(dǎo)致財(cái)務(wù)損失時(shí)能夠得到賠償。

3.臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)營業(yè)保證金制度。標(biāo)志著臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)進(jìn)入了法制化監(jiān)管階段的《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱“條例”）于1998年1月由臺(tái)灣地區(qū)立法機(jī)構(gòu)正式通過。為保障當(dāng)事人合法權(quán)益，“條例”規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開業(yè)前應(yīng)繳存營業(yè)保證金，目的是建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的信用機(jī)制。

“條例”規(guī)定營業(yè)保證金繳納義務(wù)人為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，企業(yè)應(yīng)依據(jù)主管部門規(guī)定繳存營業(yè)保證金，統(tǒng)一繳存到房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)業(yè)同業(yè)公會(huì)或代銷經(jīng)紀(jì)業(yè)同業(yè)公會(huì)統(tǒng)一指定的金融機(jī)構(gòu)營業(yè)保證基金專戶上。同業(yè)公會(huì)設(shè)立營業(yè)保證金管理委員會(huì)，基金利息用于健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度。營業(yè)保證金繳存以后，發(fā)生房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)合并、變更的，其已繳存的保證金不受影響，其權(quán)利隨之轉(zhuǎn)移，不需要重新繳納。申請(qǐng)退出的企業(yè)，自核準(zhǔn)注銷營業(yè)之日起滿一年后，可以申請(qǐng)退還其營業(yè)保證金本金。受損害人取得對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)行名義、經(jīng)仲裁成立或經(jīng)基金管理委員會(huì)決議支付后，可以在該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)繳存的營業(yè)保證金及提供擔(dān)?？傤~內(nèi)，向同業(yè)公會(huì)請(qǐng)求代為賠償。

二、國外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國的啟示

美國、日本和中國臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)范，消費(fèi)者的利益得到保證，這得益于它們都有一套較為完善而有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管制度，其中的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度起到了重要的保障性作用。筆者認(rèn)為我國應(yīng)充分認(rèn)識(shí)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度的意義，學(xué)習(xí)和借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)、盡快建立起具有中國特色的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度，為我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

1.我國建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度的意義。建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度的意義在于如下三個(gè)方面：(1)強(qiáng)化政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)管能力，提高政府的公信力。目前，我國還沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金，若出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人員故意或無意（由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)過程十分復(fù)雜，有時(shí)會(huì)因考慮不周全的細(xì)節(jié)而出現(xiàn)過錯(cuò)）導(dǎo)致客戶損失，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)老板卷款藏匿的惡性事件，客戶的損失無法獲得賠償，此時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)管部門卻束手無策，已有的其他市場(chǎng)監(jiān)管手段無力應(yīng)對(duì)，公眾自然會(huì)質(zhì)疑政府的監(jiān)管能力和公信力。若監(jiān)管部門掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金這個(gè)強(qiáng)有力的監(jiān)管手段，這時(shí)就可以動(dòng)用保證金，彌補(bǔ)客戶全部或部分損失，這樣就強(qiáng)化了政府的市場(chǎng)監(jiān)管能力，提高了政府的公信力。(2)強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的信用能力，促進(jìn)全行業(yè)的誠信建設(shè)。一方面，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金作為擔(dān)保以保障房地產(chǎn)交易安全和消費(fèi)者的權(quán)益不受損害，以實(shí)際行動(dòng)樹立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)“誠實(shí)信用”的良好“行業(yè)形象”，強(qiáng)化了整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的信用能力；另一方面，保證金增加了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員“失信”的成本；保證金又是行業(yè)全體成員共同繳納累積而成的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保金，一旦某一機(jī)構(gòu)或人員的行為給客戶造成損失而支付保證金賠償時(shí)，就會(huì)影響到整個(gè)行業(yè)的利益和形象，必然會(huì)遭到行業(yè)成員的一致譴責(zé)，因而每個(gè)成員在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)過程中必須小心行事，這有利于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的誠信建設(shè)。(3)強(qiáng)化消費(fèi)者的維權(quán)積極性，提高媒體對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)督的實(shí)效性。當(dāng)消費(fèi)者的利益受到損害時(shí)，如果擔(dān)心“贏了官司仍不一定能獲得賠償”，他們則不會(huì)非常強(qiáng)烈地要求賠償，只會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)失去信任而不再消費(fèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，這個(gè)行業(yè)就會(huì)逐漸萎縮甚至消失。若有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金做擔(dān)保，消費(fèi)者的利益在任何情況下都能得到保護(hù)，他們就有積極性到監(jiān)管部門投訴或到法院違規(guī)違法操作的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員，維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益，這樣消費(fèi)者會(huì)逐步建立起對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的信任。另外，媒體往往熱心曝光違規(guī)違法操作者，幫助消費(fèi)者維護(hù)合法權(quán)益，但只有在有保證金作擔(dān)保的情況下，才能真正為消費(fèi)者挽回?fù)p失，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的輿論監(jiān)督才能起到實(shí)際效果。

2.我國建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度的設(shè)想。筆者對(duì)我國建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度有如下設(shè)想和建議，供有關(guān)部門參考：(1)盡快立法確立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金法律制度。由國務(wù)院制定并頒布《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理?xiàng)l例》，在“條例”中規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金的基本原則；由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度的實(shí)施細(xì)則。由法律法規(guī)規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金的繳存、管理、性質(zhì)、用途等具體辦法。(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金的繳存與管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金由“機(jī)構(gòu)保證金”和“個(gè)人保證金”兩部分組成，其繳存義務(wù)人為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（包括分支機(jī)構(gòu)）和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，其管理者（主辦者）為政府行業(yè)主管部門。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其各分支機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，必須按管理者規(guī)定的數(shù)額把“機(jī)構(gòu)保證金”存入指定的銀行賬戶，方可取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或分支機(jī)構(gòu)備案證明書；取得《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證》和取得《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證》的人員，必須按管理者規(guī)定的數(shù)額把“個(gè)人保證金” 存入指定的銀行賬戶，方可取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理注冊(cè)證書。政府行業(yè)主管部門設(shè)立經(jīng)紀(jì)保證金管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)保證金的具體管理工作，管委會(huì)由政府行政管理人員、資深房地產(chǎn)專家、資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人組成。(3)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金的性質(zhì)與用途。保證金的性質(zhì)有二點(diǎn)：一是保證金獨(dú)立于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員之外，與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人員的財(cái)產(chǎn)與債務(wù)完全脫離，因而具有相對(duì)獨(dú)立性；二是保證金可以購買國債、定期存款（不能購買股票等高風(fēng)險(xiǎn)投資），利息用于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)研究、教育及健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度，因而具有公益性質(zhì)。保證金的用途是：本金?？钣糜谙M(fèi)者損害賠償，即受害者獲得法院判決、仲裁機(jī)構(gòu)裁決或保證金管理委員會(huì)裁定后，從該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員繳存的保證金所提供擔(dān)保的總金額內(nèi)支付賠償。另外，申請(qǐng)退出的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人員，自核準(zhǔn)注銷營業(yè)、執(zhí)業(yè)（或從業(yè)）之日起滿三個(gè)月，且未出現(xiàn)過賠償事件或賠償金額未超過所繳存的保證金本金者，可申請(qǐng)退還其所繳保證金的全部本金或剩余本金。

參考文獻(xiàn):

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[2](美)查爾斯?J?雅各布斯:房地產(chǎn)概論[M]．北京：電子工業(yè)出版社，2007