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購(gòu)房相關(guān)法律法規(guī)范文第1篇

房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)及管理

房地產(chǎn)交易特點(diǎn)

房地產(chǎn)交易主要指，房屋及土地供應(yīng)與需求雙方實(shí)施的買(mǎi)賣(mài)交易活動(dòng)，從而將房屋所有權(quán)和土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程。房地產(chǎn)交易包含多種類(lèi)型，不僅包含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，而且涉及租賃。通常房產(chǎn)交易進(jìn)程中是由中介公司帶領(lǐng)客戶查看房源，最終促成交易。房產(chǎn)交易與其他產(chǎn)品相比，流程煩瑣，影響交易因素較多。立足本質(zhì)層面，房產(chǎn)交易主要指房地產(chǎn)交易主體間以房地產(chǎn)特殊產(chǎn)品為交易對(duì)象所從事的市場(chǎng)交易活動(dòng)，擁有較多特征。首先，不發(fā)生物體的空間移動(dòng)。房產(chǎn)交易中，由于房產(chǎn)具有不可流動(dòng)性，不能以實(shí)物形態(tài)進(jìn)入交易場(chǎng)所。因此，房產(chǎn)商品交易，只有所有權(quán)或使用權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)移，并不存在物流形態(tài)；其次，房產(chǎn)價(jià)格隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，處于穩(wěn)步上升趨勢(shì)。房地產(chǎn)交易的管理房地產(chǎn)交易管理，主要指為避免房產(chǎn)交易中的不良行為，政府以法律形式、行政手段等，對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)實(shí)施約束，促使其交易規(guī)范化，對(duì)交易過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，防止出現(xiàn)違法行為，針對(duì)不良違法交易應(yīng)嚴(yán)厲打擊。政府對(duì)房產(chǎn)交易進(jìn)行引導(dǎo)，彰顯其在交易中的監(jiān)督能效。依據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》，對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的規(guī)定，在交易中遵循公平、自由等原則，確保交易行為處于我國(guó)法律紅線內(nèi)。此外，根據(jù)《2019年中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)全書(shū)》指明，房地產(chǎn)交易中，不僅應(yīng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)疫€包含土地使用權(quán)，該制度極大程度地消除了房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋交易過(guò)程中存在風(fēng)險(xiǎn)的房屋

房產(chǎn)交易過(guò)程中，部分房屋的自身特性，致使其買(mǎi)賣(mài)具有一定風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)此類(lèi)房產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)加以規(guī)避，主要包含以下幾種類(lèi)型：1.沒(méi)有房產(chǎn)證的房子。證件齊全、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰，才能明證房主對(duì)房屋享有所有權(quán)，也為證明買(mǎi)房權(quán)力的唯一憑證。若購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，其可能處于抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)狀態(tài)，無(wú)法保障購(gòu)買(mǎi)者的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。2.小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)通常為集體所有土地開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，售價(jià)與商品房相比較低，但根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房未有合法流轉(zhuǎn)空間，禁止對(duì)外銷(xiāo)售，購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋無(wú)法獲取產(chǎn)權(quán)證。3.未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房。此類(lèi)房屋未滿5年禁止上市交易，此類(lèi)房屋交易不受法律保護(hù)。

房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)

與開(kāi)發(fā)商交易中的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，其核心目標(biāo)為獲取更多的利益，實(shí)際開(kāi)發(fā)進(jìn)程中，將核心置于利益層面，對(duì)城市規(guī)劃改造具有一定隨意性，譬如占用綠地等時(shí)有發(fā)生，此類(lèi)行為對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)造成一定影響，不利于城市文明建設(shè)；同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商在實(shí)際開(kāi)發(fā)進(jìn)程中，出于利益考量，未能?chē)?yán)控建筑工程建設(shè)質(zhì)量，導(dǎo)致房產(chǎn)存在一定安全隱患，會(huì)給消費(fèi)者造成較大損失。此外，房地產(chǎn)實(shí)際營(yíng)銷(xiāo)中，為吸引客戶眼球，對(duì)自身房產(chǎn)宣傳真實(shí)性有待深究，若客戶在購(gòu)房中對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)未能正確把控，可能在支付房款之后無(wú)法如期入住，或部分客戶難以獲取相關(guān)的法律證件，不同程度上使消費(fèi)者利益受損。

房地產(chǎn)中介交易風(fēng)險(xiǎn)

一般房地產(chǎn)交易中，主要包含兩種類(lèi)型，即為一手房、二手房交易，其中一手房為消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商間的交易；二手房主要依附于房產(chǎn)中介實(shí)施。房地產(chǎn)中介承擔(dān)的職能較多，不僅包含房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、咨詢，而且涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房屋價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入高峰期，市場(chǎng)上出現(xiàn)大量房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。其中，部分中介不正規(guī)，出于自身利益考量，為吸引更多消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)促成交易，房源實(shí)際信息不真實(shí)，造成買(mǎi)賣(mài)雙方信息缺乏對(duì)稱(chēng)性。房地產(chǎn)中介從賣(mài)方獲取相應(yīng)的房源，將房屋價(jià)格提升，從而獲取相關(guān)利潤(rùn)；房地產(chǎn)中介在房主未授權(quán)情況下，將房屋在網(wǎng)上掛賣(mài)，且私自配取房主鑰匙，帶領(lǐng)購(gòu)買(mǎi)者看房，均易增加房地產(chǎn)交易管理風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)買(mǎi)者缺乏相應(yīng)的法律知識(shí)

購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋的進(jìn)程中，主要將核心置于房屋質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商可靠性層面，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律缺乏掌握，對(duì)周邊未來(lái)規(guī)劃及設(shè)施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地產(chǎn)交易存在的風(fēng)險(xiǎn)，主要包含兩個(gè)核心點(diǎn)，即銷(xiāo)售及交付。風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易風(fēng)險(xiǎn)。此外，需特別注意的是，房屋存在缺陷或未辦理相關(guān)預(yù)售許可證，可能為查封或抵押等房源，所以購(gòu)房者在購(gòu)房之前，應(yīng)積極掌握交易相關(guān)法律知識(shí)，避免增加交易風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

完善房地產(chǎn)法律法規(guī)

完善的法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)交易具有一定的導(dǎo)向，使其交易趨于規(guī)范化。當(dāng)前，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)交易中的法律缺乏完善，導(dǎo)致交易中的風(fēng)險(xiǎn)增加，從而使購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)利益容易受損。因此，國(guó)家及政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)加以重視，針對(duì)房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀，將相關(guān)法律法規(guī)完善，杜絕房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)各類(lèi)不良行為，為廣大群眾提供安全的購(gòu)房環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。宣傳誠(chéng)信理念，倡導(dǎo)誠(chéng)信價(jià)值觀開(kāi)發(fā)商未持有正確的開(kāi)發(fā)建設(shè)理念，是房地產(chǎn)交易存在風(fēng)險(xiǎn)的重要成因，一是，在相關(guān)法律法規(guī)完善的基礎(chǔ)上，政府應(yīng)通過(guò)各類(lèi)媒介加大城市理念宣傳，提升開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信水平。二是，政府應(yīng)積極利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，給予全國(guó)誠(chéng)信度低、違反相關(guān)法律的開(kāi)發(fā)商相關(guān)懲罰，并積極采取正確的引導(dǎo)措施，加強(qiáng)培訓(xùn)及教育，不定期對(duì)此類(lèi)機(jī)構(gòu)嚴(yán)格檢查，對(duì)其各類(lèi)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)管，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境。

建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系

伴隨“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的到來(lái)，各類(lèi)信息技術(shù)被廣泛應(yīng)用于各行各業(yè)中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，應(yīng)加快信息體系建設(shè)，減少交易進(jìn)程中的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。利用信息技術(shù)，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)信息交易平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房源信息共享，可切實(shí)監(jiān)督房地產(chǎn)交易中的各類(lèi)活動(dòng)，針對(duì)違規(guī)操作，及時(shí)給予相關(guān)的調(diào)整，使房地產(chǎn)交易更具可靠性及安全性。同時(shí)，在網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管平臺(tái)上設(shè)定相應(yīng)的反饋模塊，建立消費(fèi)者交流區(qū)，消費(fèi)者可通過(guò)該平臺(tái)進(jìn)行交流，以此實(shí)現(xiàn)信息共享，不斷減少房地產(chǎn)交易中的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，提升消費(fèi)者購(gòu)房的滿意度。以季度為單位，根據(jù)平臺(tái)消費(fèi)者反饋的意見(jiàn)，將其予以整理、匯總，為今后房地產(chǎn)交易工作調(diào)整提供方向。

加大工作人員培訓(xùn)力度

房產(chǎn)中介人員作為房地產(chǎn)交易核心協(xié)調(diào)者，需擁有良好的綜合素養(yǎng)，可及時(shí)準(zhǔn)確地識(shí)別各類(lèi)交易風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)為消費(fèi)者安全購(gòu)房提供參考。房地產(chǎn)中介企業(yè)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際狀況，積極組織工作人員學(xué)習(xí)各類(lèi)法律相關(guān)知識(shí)，增強(qiáng)工作人員的法律觀念，確保在實(shí)際工作中不被利益所誤導(dǎo)。同時(shí)，為進(jìn)一步提升房地產(chǎn)工作人員的專(zhuān)業(yè)性，應(yīng)積極開(kāi)展相關(guān)系統(tǒng)教育考核，并不斷加強(qiáng)工作人員的綜合素養(yǎng)，從源頭遏制交易風(fēng)險(xiǎn)。此外，為使員工樹(shù)立正確的價(jià)值觀及道德觀，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，將其理念滲透于培訓(xùn)中，切實(shí)為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

實(shí)施穩(wěn)健的政府調(diào)控政策

經(jīng)濟(jì)體制主要依附于市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，但與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，交易金額較大，致使房地產(chǎn)波動(dòng)頻次較高。因此，為進(jìn)一步改善房地產(chǎn)交易的規(guī)范性，政府應(yīng)通過(guò)調(diào)控手段，制定完善的調(diào)控策略，避免房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)較大，造成不良影響。實(shí)施調(diào)控時(shí)，應(yīng)注意各地區(qū)的差異性，做到因地制宜。從宏觀層面加強(qiáng)金融監(jiān)管，建立約束房地產(chǎn)投機(jī)的長(zhǎng)效機(jī)制。加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督管理，建立監(jiān)督機(jī)制房地產(chǎn)交易中，針對(duì)其交易環(huán)節(jié)及主體應(yīng)采取相關(guān)管理手段，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管控，形成完善的管理體系，確保政府調(diào)控成效。建立完善的交易全程監(jiān)管機(jī)制，針對(duì)商品房交易，不僅需監(jiān)管預(yù)售許可、銷(xiāo)售公示，而且應(yīng)將房源質(zhì)量予以審核，使其各環(huán)節(jié)趨于規(guī)范化及標(biāo)準(zhǔn)化。

購(gòu)房相關(guān)法律法規(guī)范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)交易 權(quán)屬管理 實(shí)踐研究

1 引言

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)和諧等方面起著極為重要的作用。但是，由于相關(guān)規(guī)章制度和交易管理體系等方面的原因，我國(guó)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理還存在不少缺陷，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃化發(fā)展帶來(lái)極大的影響。包括權(quán)屬登記、房產(chǎn)銷(xiāo)售、房屋租賃、房產(chǎn)評(píng)估、市場(chǎng)管理等等，在管理法規(guī)、政策建設(shè)等方面都明顯滯后。如何規(guī)劃房地產(chǎn)交易行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)屬管理，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵。下面，本文從房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理的實(shí)踐工作出發(fā)，就房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理中的一些問(wèn)題進(jìn)行探討，并提出一些合理化的建議。

2 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理存在的問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)交易管理存在的問(wèn)題

在房地產(chǎn)交易中，質(zhì)量、成本信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象極為嚴(yán)重，極有可能影響房地產(chǎn)交易的公平與公正原則。這種現(xiàn)象，一方面購(gòu)房者可能會(huì)支付過(guò)高的價(jià)格，售房者牟取超常的利潤(rùn)，另一方面可能會(huì)出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向衰落。當(dāng)前，這種信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中已經(jīng)顯現(xiàn)出極大的負(fù)面影響。在房地產(chǎn)交易中，開(kāi)發(fā)商掌握了房地產(chǎn)商品的所有信息，在銷(xiāo)售之前通過(guò)廣告宣傳媒體吹噓自己的樓盤(pán)并一些誘導(dǎo)性信息，再加上當(dāng)前期房交易占據(jù)極大的比例，購(gòu)房者所看到的僅是渲染圖、模型、樣板房和一些描述信息，而不能看到真實(shí)的商品房本身。這種明顯的信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象，根本無(wú)法使消費(fèi)者得到真實(shí)可靠的產(chǎn)品信息，甚至還有故意炒作、夸大效果等現(xiàn)象更造成錯(cuò)誤的誘導(dǎo)。此外，房產(chǎn)中介的存在， 更加深了信息不對(duì)稱(chēng)與房地產(chǎn)交易中的利益沖突，一方面是銷(xiāo)售者與房產(chǎn)中介之間的信息不對(duì)稱(chēng)和利益沖突，另一方面是房產(chǎn)中介與購(gòu)房者之間的信息不對(duì)稱(chēng)和利益沖突，這些沖突更加重了房地產(chǎn)交易管理問(wèn)題。

2.2 房地產(chǎn)權(quán)屬管理存在的問(wèn)題

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬管理的法律依據(jù)主要存在于一些民事法律法規(guī)之中，這些法律法規(guī)并不夠完善，甚至在相關(guān)法律法規(guī)的理解上還不統(tǒng)一。此外，房地產(chǎn)權(quán)屬管理中，權(quán)屬登記、檔案管理等也存在多頭行政、機(jī)構(gòu)復(fù)雜的現(xiàn)象。目前我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記與管理一般由房管部門(mén)市場(chǎng)處、權(quán)屬處登記與管理，在竣工前的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等權(quán)屬管理納入市場(chǎng)行為由市場(chǎng)處管理，竣工后的買(mǎi)賣(mài)、抵押、租賃等則由權(quán)屬管理部門(mén)負(fù)責(zé)，在操作上、管理體制上，極容易造成信息的分散，再加上地域分工的交叉等更造成了權(quán)屬審查方面的嚴(yán)密性與安全性，影響了權(quán)屬管理的權(quán)威與公信能力。此外，權(quán)屬登記的效力不統(tǒng)一問(wèn)題，也是權(quán)屬管理中的一個(gè)重要問(wèn)題，存在對(duì)抗主義、生效主義方面的沖突。

3 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理規(guī)范化策略

3.1 房地產(chǎn)交易管理規(guī)范化策略

在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介、售房者都有著社會(huì)責(zé)任，但在社會(huì)責(zé)任的履行上卻往往因?yàn)閭€(gè)人利益原因而故意忽視自身的社會(huì)責(zé)任，尤其是社會(huì)誠(chéng)信問(wèn)題。當(dāng)前房地產(chǎn)交易中，有消費(fèi)者購(gòu)房交納保證金的制度，如果消費(fèi)者不購(gòu)房退出交易則保證金不返還，但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介、售房者卻沒(méi)有類(lèi)似的約束，難以對(duì)消費(fèi)者的權(quán)益進(jìn)行有效的保護(hù)，應(yīng)當(dāng)也建立起基于售房者的保證金制度，一旦出現(xiàn)誠(chéng)信問(wèn)題可以利用保證金來(lái)賠償消費(fèi)者，建立起公平、公正、公開(kāi)的房地產(chǎn)交易環(huán)境。實(shí)際上，房地產(chǎn)交易存在缺陷是不可避免的，這些僅依靠市場(chǎng)活動(dòng)來(lái)自主建立機(jī)制完全無(wú)法滿足，必須政府來(lái)干預(yù)，如信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題就必須從立法等方面加強(qiáng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，再如房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的混亂問(wèn)題，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理，培育起誠(chéng)實(shí)守信的中介行業(yè)。

3.2 房地產(chǎn)權(quán)屬管理策略

權(quán)屬管理是房地產(chǎn)管理與現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的重要基礎(chǔ)，雖然我國(guó)當(dāng)前涉及權(quán)屬管理方面的法律法規(guī)較多，但卻還沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)屬管理法規(guī)，只是零散的存在于相關(guān)法律法規(guī)之中，使得不少條款出現(xiàn)沖突甚至存在不合理現(xiàn)象。要加強(qiáng)權(quán)屬管理，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)建立起統(tǒng)一的權(quán)屬登記與檔案管理制度，將權(quán)屬登記和檔案管理與行政機(jī)關(guān)職能合為一體，避免多個(gè)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)登記現(xiàn)象，建立統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，建立起統(tǒng)一的登記管理程序和制度。同時(shí)，在權(quán)屬管理上，要加強(qiáng)實(shí)質(zhì)性的審查管理，保證權(quán)屬內(nèi)容關(guān)際權(quán)利相一致，保證權(quán)屬管理的公信力。雖然實(shí)質(zhì)審查會(huì)使權(quán)屬管理程序更為復(fù)雜，并影響工作效率，但卻可以利用公證機(jī)關(guān)來(lái)提升實(shí)質(zhì)性審查能力。同時(shí)，在審查時(shí)除了形式要件外，還有權(quán)源證明的審查，同時(shí)還有實(shí)地勘驗(yàn)等，這些都必須切實(shí)進(jìn)行，才能保證權(quán)屬管理的公信能力，保證當(dāng)事人的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)

[1] 周麗麗.關(guān)于房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理的幾點(diǎn)思考[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2008（11）

購(gòu)房相關(guān)法律法規(guī)范文第3篇

【關(guān)鍵詞】 中小規(guī)模； 房地產(chǎn)企業(yè)； 多元融資

中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)由于受自身特征的限制以及市場(chǎng)環(huán)境的影響，本來(lái)就存在融資難的問(wèn)題，隨著我國(guó)房地產(chǎn)投融資體制和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的不斷變化，融資更日趨艱難，很多企業(yè)因?yàn)橘Y金斷檔而面臨倒閉的窘境。當(dāng)前中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)只能從尋找融資新渠道來(lái)進(jìn)行自救，如何在傳統(tǒng)融資模式下尋找新的融資思路，建立健全多元融資體系，將直接關(guān)乎到企業(yè)的生存與發(fā)展。

一、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資模式

（一）自有資金

自有資金主要來(lái)自于企業(yè)的股東出資、留存收益等等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，具有一定數(shù)量的自有資金是從事房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的先決條件。國(guó)家規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于35%，低于這一規(guī)定不但不能獲得政府對(duì)開(kāi)發(fā)的批準(zhǔn)，也很難得到商業(yè)銀行的貸款。這一規(guī)定對(duì)于國(guó)內(nèi)數(shù)量過(guò)多過(guò)濫、不具備開(kāi)發(fā)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)起到了很好的抑制作用，但普遍資金實(shí)力較弱的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)卻因缺乏資金而無(wú)力進(jìn)行新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。此外，由于國(guó)內(nèi)宏觀政策多番調(diào)控，使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售前的資金占用加大，而銷(xiāo)售資金回籠速度卻變慢，也對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金實(shí)力提出了更高的要求。

（二）定金及預(yù)收款

定金及預(yù)收款是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房資金，以及按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，是伴隨著商品房預(yù)售制度而產(chǎn)生的一種融資方式。自實(shí)行商品房預(yù)售制度以來(lái)，定金及預(yù)收款對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用不亞于銀行貸款，是房地產(chǎn)企業(yè)籌集開(kāi)發(fā)資金的一種重要方式，在房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的環(huán)節(jié)中起到了重要的作用。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范，必將限制甚至取消房屋預(yù)售制度。此時(shí)，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)就很難采用定金及預(yù)收款方式籌集資金，進(jìn)而加劇其融資困境。

（三）銀行貸款

銀行貸款是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以還本付息為條件從外部通過(guò)各商業(yè)銀行或其它金融機(jī)構(gòu)借入開(kāi)發(fā)資金的融資行為，是中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)最主要的傳統(tǒng)融資方式。銀行貸款的好處是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有足夠開(kāi)發(fā)資金時(shí)，可利用抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，確保有充裕的周轉(zhuǎn)資金，然而隨著央行121號(hào)文件等宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)的資信狀況提出了更高的要求，貸款條件的審查也越來(lái)越嚴(yán)格，大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的門(mén)檻，對(duì)于實(shí)力較弱的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)其貸款的艱難程度可想而知。

二、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系的構(gòu)建

（一）房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金是指通過(guò)發(fā)行基金單位或是份額籌集資金，由專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng)，為了基金持有人的利益，以組合資產(chǎn)的方式進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)的一種信托基金制度。央行121號(hào)文件等宏觀調(diào)控政策的頒布，房地產(chǎn)信貸緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始重視房地產(chǎn)投資信托基金，希望將其作為新的融資渠道。但由于國(guó)內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)的缺失，還無(wú)法設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，于是房地產(chǎn)企業(yè)與信托投資公司合作，開(kāi)展了“準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金”業(yè)務(wù)――房地產(chǎn)信托計(jì)劃。而實(shí)際上目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托幾乎全是貸款，并不是真正意義的房地產(chǎn)投資信托基金。近幾年，由于國(guó)內(nèi)金融體系的不完善和國(guó)家宏觀政策的持續(xù)調(diào)控，以銀行貸款為主導(dǎo)的傳統(tǒng)融資模式已無(wú)法滿足中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需資金，在這樣一個(gè)資金缺乏的背景下，真正意義的房地產(chǎn)投資信托基金適時(shí)發(fā)展能夠進(jìn)一步拓寬中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，緩解其資金需求壓力，分散傳統(tǒng)融資模式所積聚的融資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。此外，近期國(guó)內(nèi)物價(jià)上漲過(guò)快，房地產(chǎn)投資信托基金適時(shí)發(fā)展還將有利于匯集社會(huì)上閑散的、靈活的、短期的貨幣資金轉(zhuǎn)變成長(zhǎng)期的資本投資，對(duì)于抑制流動(dòng)性過(guò)剩起到一定作用，有助于緩和通脹。雖然當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金與國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資信托基金仍有一定的差距，但隨著基金管理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的豐富積累，及國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的逐步成熟，房地產(chǎn)投資信托基金勢(shì)必成為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系中的主要融資渠道之一。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是指通過(guò)發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專(zhuān)業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，專(zhuān)門(mén)投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。由于國(guó)內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)不健全、約束太多，目前大部分房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)起成立的，無(wú)論從規(guī)模還是水平上來(lái)說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用都非常有限，算不上真正意義的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，只是一些類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)信貸緊縮，對(duì)于以銀行貸款為融資主渠道的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稍微運(yùn)作不善就可能陷入資金周轉(zhuǎn)困境。若中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)能獲得產(chǎn)業(yè)投資基金的投資，不僅能拓寬企業(yè)的融資渠道，提供發(fā)展所需的長(zhǎng)期資金，還能有效破解中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的融資困境。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金在外部管理約束、完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、增加企業(yè)價(jià)值、提升企業(yè)信用、分散和降低整體風(fēng)險(xiǎn)等方面的力度，也比以銀行貸款為主導(dǎo)的傳統(tǒng)融資模式更加明顯。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然嘗試采用產(chǎn)業(yè)投資基金運(yùn)作模式進(jìn)行融資，但在與有中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的結(jié)合之間卻出現(xiàn)了一些問(wèn)題，與國(guó)外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金相比仍存在差距。因此，我國(guó)應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家，尤其是美國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的成熟經(jīng)驗(yàn)，消除阻礙房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展的法律體制等方面的瓶頸，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金成為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系中的一員。

（三）房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是指當(dāng)事人雙方約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等合作開(kāi)發(fā)土地、建筑房屋，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益，于房屋建成后按合同約定比例分取房屋和土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。隨著房地產(chǎn)業(yè)資金門(mén)檻的不斷提高和土地監(jiān)管政策的日益嚴(yán)格，有些中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)有土地但因資金實(shí)力不強(qiáng)，籌錢(qián)無(wú)門(mén)而無(wú)力開(kāi)發(fā)，或者雖有資金但卻拿不到土地項(xiàng)目的現(xiàn)象普遍存在，同時(shí)，市場(chǎng)上可供中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)選擇的融資方式較少，因而通過(guò)選擇合適的合作伙伴，采取“小小聯(lián)合”或“中小聯(lián)合”的合作開(kāi)發(fā)方式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不僅能很好地解決中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)資金問(wèn)題，而且能夠有效降低其投資風(fēng)險(xiǎn)?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)不失為一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)、可操作性強(qiáng)的融資渠道。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與外界的經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系，通過(guò)促使一家或幾家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，緩解企業(yè)自身資金壓力、擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)諸要素的使用效率，進(jìn)而有效地提高中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)收益，分散和轉(zhuǎn)移企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系的建議

（一）傳統(tǒng)融資與新興融資優(yōu)化組合

傳統(tǒng)融資模式由于政策瓶頸等原因，已不能完全解決當(dāng)前中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境，但長(zhǎng)久以來(lái)，傳統(tǒng)融資模式在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上一直占據(jù)主導(dǎo)地位，即使不斷探尋新的融資渠道，其融資能力仍不能低估。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合分析各種融資渠道的可操作性，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)力規(guī)模、發(fā)展?fàn)顩r和融資能力，依據(jù)其所處的不同融資階、不同生命周期階段或所持有的不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將傳統(tǒng)融資和新興融資相互結(jié)合，確定合理的融資優(yōu)化組合，從而形成有效的多元化融資體系。例如，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)主要經(jīng)歷準(zhǔn)備、生產(chǎn)和銷(xiāo)售三個(gè)融資階段，企業(yè)應(yīng)在充分考慮各個(gè)階段所面臨風(fēng)險(xiǎn)的前提下，依據(jù)自身實(shí)際情況來(lái)選擇每個(gè)階段適合自己的融資組合。其中，主要面臨資金壓力的是準(zhǔn)備階段和生產(chǎn)階段。準(zhǔn)備階段中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨投資估算不足，融資規(guī)模不夠的風(fēng)險(xiǎn)。該階段融資期限較長(zhǎng)，數(shù)額較大，受政策規(guī)定自有資金須達(dá)到35%以上才可獲得銀行貸款的限制。為了保證資金流的暢通，此階段融資的首選是補(bǔ)充自有資金。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可在此階段選擇自有資金+房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商聯(lián)盟合作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。生產(chǎn)階段中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨建設(shè)項(xiàng)目拖延、原材料價(jià)格上漲等風(fēng)險(xiǎn)。這就要求開(kāi)發(fā)商融資進(jìn)度盡可能與開(kāi)發(fā)進(jìn)度配合，既要滿足工程需要，又不能因過(guò)度融資導(dǎo)致過(guò)高的資金成本。在該階段，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可選擇房地產(chǎn)投資信托基金+銀行貸款+定金及預(yù)收款、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金+銀行貸款+定金及預(yù)收款等融資組合，既獲得基金前端融資，又有銀行后端資金支持，實(shí)現(xiàn)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的多元融資。

（二）完善房地產(chǎn)金融政策與相關(guān)法律法規(guī)

目前中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等最明顯的障礙是缺乏完善的房地產(chǎn)金融政策及相關(guān)法律法規(guī)。因此，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)應(yīng)針對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，為不同融資渠道設(shè)計(jì)與之配套的法律法規(guī)，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)金融政策，細(xì)化基金的融資規(guī)模、財(cái)務(wù)審核、資產(chǎn)運(yùn)作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法則等方面的規(guī)定，為基金運(yùn)作提供規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化的流程，保證基金在運(yùn)作中完全按照市場(chǎng)規(guī)則參與競(jìng)爭(zhēng)。此外，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等之所以能夠快速發(fā)展，除了獲得政府的支持外，合理的稅收體制也是多元融資規(guī)范發(fā)展的關(guān)鍵。因此，可參照國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的相關(guān)稅法體制，制定專(zhuān)門(mén)針對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的減免稅收政策及法律法規(guī)，為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。只有這樣，才能使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系從開(kāi)始就以規(guī)范的形態(tài)發(fā)展。

（三）建立多層次監(jiān)管體系

國(guó)內(nèi)目前的準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金、類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金主要涉及房地產(chǎn)業(yè)、信托業(yè)和基金業(yè)，這三個(gè)行業(yè)分別由住建部、銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)管理，還有國(guó)資委對(duì)大項(xiàng)目的國(guó)有房地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行監(jiān)督?？梢?jiàn)，如果沒(méi)有明確的監(jiān)管體系，勢(shì)必政出多門(mén)。建立多層次監(jiān)管體系是對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的運(yùn)作不僅需要基金自身的監(jiān)管，而且還需要外部監(jiān)管。這種外部監(jiān)管不僅僅需要政府通過(guò)法律法規(guī)進(jìn)行宏觀監(jiān)管，同時(shí)還需要設(shè)立相關(guān)的行業(yè)組織通過(guò)行業(yè)自律作為輔助監(jiān)管，并聯(lián)同社會(huì)輿論一起監(jiān)督基金管理機(jī)構(gòu)的合法運(yùn)作。

（四）增強(qiáng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)管理人才的培養(yǎng)

房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的引入，不僅豐富了中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道使之多元化，同時(shí)還是一種新經(jīng)營(yíng)管理理念的升華。由于基金的運(yùn)作不同于其他一般的投資行為，需要大批基金專(zhuān)業(yè)管理人才參與基金的經(jīng)營(yíng)管理和運(yùn)作，他們既要有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又要有經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析研究能力，還要具備大量的房地產(chǎn)和金融法律的知識(shí)，熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域各個(gè)方面的相關(guān)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。因此，增強(qiáng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)管理人才培養(yǎng)對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的規(guī)范發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，也是對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系可持續(xù)發(fā)展的重要保障。

中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)構(gòu)建多元化融資體系，優(yōu)化組合傳統(tǒng)融資與新興融資渠道，以取得良性發(fā)展，使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)走出當(dāng)前的融資困境。

【參考文獻(xiàn)】

購(gòu)房相關(guān)法律法規(guī)范文第4篇

引言；我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，房?jī)r(jià)高居不下普通百姓購(gòu)房壓力增大；房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要因素。本文就國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理提出了自己的觀點(diǎn)。

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過(guò)后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，到目前為止，雖然銷(xiāo)售量有所萎縮，但價(jià)格依然保持堅(jiān)挺。在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)發(fā)展，提高地方財(cái)政收入、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。在我國(guó)，因其特殊的國(guó)情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題不僅僅只是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，同時(shí)承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事。近幾年。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問(wèn)題，超過(guò)了以往任何一個(gè)時(shí)期。然而從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況來(lái)看。收效甚微，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問(wèn)題仍未得到徹底解決和糾正，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問(wèn)題越升級(jí)的現(xiàn)象。可見(jiàn)雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實(shí)踐我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問(wèn)題和難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度，在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循，但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理存在許多誤解，這就使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相對(duì)薄弱，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的隨意性變大，同時(shí)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱，致使會(huì)計(jì)信息失真秩序混亂，會(huì)計(jì)監(jiān)督流于形式，單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會(huì)計(jì)工作，擾亂單位會(huì)計(jì)工作。其次，法人內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)作用不明顯，在實(shí)際工作中，董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化，往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次，法律意識(shí)薄弱，部分人員法律意識(shí)薄弱，有法不依，投機(jī)取巧，執(zhí)法不嚴(yán)，姑息將就，拉人情給面子的現(xiàn)象普遍，管理松弛，造成了一系列經(jīng)濟(jì)犯罪。企業(yè)經(jīng)營(yíng)層以及普通員工的素質(zhì)不高，人力資源政策不健全。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題

近幾年來(lái)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡。抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對(duì)于我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不到位。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)一些問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上和長(zhǎng)期的規(guī)劃上還不是很清晰．甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)．導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清．短期的政策手段和中長(zhǎng)期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動(dòng)而出現(xiàn)上下波動(dòng)，不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行。同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來(lái)可趁之機(jī)，干擾市場(chǎng)秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說(shuō)明。再者，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的位置，忙于具體的事務(wù)管理和救火中，缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃，事后調(diào)控居多，造成“一放就亂。一放就漲．越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。

1．相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

從世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的先決條件。在我國(guó)。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但是在我國(guó)目前還沒(méi)有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來(lái)越多。其次，我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理．很大一部分文件都是以國(guó)務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國(guó)家部委辦的名義的，如國(guó)11條、新國(guó)四條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)．特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

2．機(jī)制不完善，管理流于形式

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過(guò)了多個(gè)年頭。房地產(chǎn)成為我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過(guò)場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭(zhēng)議。實(shí)施細(xì)則在制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位．導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過(guò)渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來(lái)源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢(qián)交易．導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無(wú)真正打破，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來(lái)越大，國(guó)家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政．協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議

1．完善相關(guān)法律法規(guī)體系

法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗(yàn)的積累。當(dāng)前。實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)．建立起具有中國(guó)特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理化和合法化。首先，應(yīng)以法律來(lái)有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免影響更大的擾亂。同時(shí)以法律切實(shí)保障我國(guó)房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性．使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

2．建立健全管理機(jī)制．

購(gòu)房相關(guān)法律法規(guī)范文第5篇

此次次貸危機(jī)給美國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了巨大了的損失，要使我們不重蹈美國(guó)的復(fù)轍，我們必須了解次貸危機(jī)及其產(chǎn)生的后果。這撣我們才能有的放矢，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融的穩(wěn)定做好充分的準(zhǔn)備。

首先，我們應(yīng)該了解何謂次貸危機(jī)。所謂次貸危機(jī)即次級(jí)貸款抵押市場(chǎng)危機(jī)是由于美國(guó)給那些信用低的客戶以住房貸款，由于住房貸款有住房作為抵押，所以一直以來(lái)沒(méi)有被金融機(jī)構(gòu)重視到其隱含的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，此次次貸危機(jī)緣于美國(guó)樓市的高增長(zhǎng)及后來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展時(shí)期，各方資金紛紛流入樓市，而信貸機(jī)構(gòu)并沒(méi)有充分考慮到其中的風(fēng)險(xiǎn)，為低信用的購(gòu)房者放出大量的次級(jí)抵押貸款。以至今日房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，所抵押的房產(chǎn)其價(jià)值根本無(wú)法抵債，便產(chǎn)生大量的呆壞賬，此時(shí)這些風(fēng)險(xiǎn)僅僅集中于本國(guó)的銀行業(yè)。而一些國(guó)際投資基金或金融機(jī)構(gòu)對(duì)其次級(jí)抵押貸款的投資或買(mǎi)斷，將使風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到全球整個(gè)金融市場(chǎng)。這也許就是本次危機(jī)對(duì)全球股市所產(chǎn)生的沖擊的一個(gè)原因。

再次，此次次貸危機(jī)為美國(guó)金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)大量的呆壞賬，這將直接導(dǎo)致其流動(dòng)性的嚴(yán)重缺失。流動(dòng)性的缺失又將對(duì)本國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的沖擊。

第四，由于次貸危機(jī)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)的巨大損失，歐美各國(guó)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)紛紛裁員以降低成本，這將導(dǎo)致失業(yè)人口的增加，雖然數(shù)字不時(shí)很大，但足以說(shuō)明此次危機(jī)帶來(lái)的影響之巨大、牽扯面之廣。

第五，本次次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。據(jù)美國(guó)金融統(tǒng)計(jì)中國(guó)銀行，中國(guó)工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、招商銀行和中信銀行等六家銀行在此次危機(jī)中的直接損失大約49億元人民幣。由于中美兩國(guó)經(jīng)濟(jì)往來(lái)密切，經(jīng)花旗銀行測(cè)算，美國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩1％，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將放緩1.3％。雖然此次危機(jī)給中國(guó)帶來(lái)的直接損失并不大，但當(dāng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)受挫，也將使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨較大損失。

次貸危機(jī)對(duì)我們的啟示

此次次貸危機(jī)所產(chǎn)生的影響與潛在的影響使得我們必須給予足夠的重視，我們要做的不是危機(jī)爆發(fā)后才對(duì)銀行進(jìn)行救助，而應(yīng)該事前做好準(zhǔn)備以防止危機(jī)的產(chǎn)生。

第一，美國(guó)次貸危機(jī)直接起源于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫。美國(guó)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)引發(fā)次貸危機(jī)，何況我國(guó)的新興市場(chǎng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)行為尤為嚴(yán)重，使得樓市不斷飆升，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著越來(lái)越大的泡沫。泡沫的產(chǎn)生緣至于投機(jī)者沒(méi)有得到有效的規(guī)制，現(xiàn)有的規(guī)制對(duì)他們投機(jī)帶來(lái)的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其將獲得的利益。長(zhǎng)此以往，也許數(shù)年后等到泡沫破滅的時(shí)候，受害的講是廣大有房貸的市民。由于我國(guó)抗危機(jī)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)不如美國(guó)，因此危機(jī)的爆發(fā)不論在我國(guó)經(jīng)濟(jì)上還是在社會(huì)穩(wěn)定上所產(chǎn)生的影響程度都將是無(wú)法預(yù)測(cè)的。因此我們不論是出于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展還是出于防止類(lèi)似危機(jī)在我國(guó)爆發(fā)的目的，我們都應(yīng)該防止房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大泡沫的產(chǎn)生。

第二，由于我國(guó)貸款主要來(lái)自商業(yè)銀行，我們應(yīng)加強(qiáng)商業(yè)銀行對(duì)住房貸款申請(qǐng)者信用和還貸能力的審核。建立信用評(píng)審機(jī)制并非一朝一夕的問(wèn)題，在我國(guó)個(gè)人消費(fèi)信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)還處于初級(jí)階段、個(gè)人信用的數(shù)據(jù)儲(chǔ)備還不完善的情況下，信貸機(jī)構(gòu)應(yīng)在此基礎(chǔ)上更加注重貸款者的還貸能力的審核。而在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中占有很大比例，銀行業(yè)也必然想從中分享利益。這就需要盡量避免商業(yè)銀行或信貸機(jī)構(gòu)因?yàn)槔娴尿?qū)使而放松借款者的資格標(biāo)準(zhǔn)，或?qū)ζ溆锌赡芴摷俚男畔⒉贿M(jìn)行必要的審核。甚至有職員為了業(yè)績(jī)的提高，幫助那些條件不合格的申請(qǐng)者偽造信息或想辦法規(guī)避銀行現(xiàn)行的規(guī)制。這就要求金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)職員職業(yè)操守的培養(yǎng)，從前臺(tái)開(kāi)始培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)。與此同時(shí)，我國(guó)應(yīng)該建立個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度，給商業(yè)銀行評(píng)價(jià)消費(fèi)者信用提供一個(gè)合理的依據(jù)。

第二，增強(qiáng)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。銀行的本質(zhì)是風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)，要減少危機(jī)對(duì)銀行本身的沖擊就必然要求銀行有抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。而有效的金融創(chuàng)新已被證明不僅能為銀行帶來(lái)直接的收益，也能為銀行化解風(fēng)險(xiǎn)提供更多、更有效的工具。目前我國(guó)商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化還不成熟，放貸風(fēng)險(xiǎn)基本集中于銀行本身，銀行應(yīng)該積極開(kāi)拓新的金融產(chǎn)品以到達(dá)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的目的。

第四，完善監(jiān)管體系。銀行經(jīng)營(yíng)應(yīng)保持其安全性、流動(dòng)性，之后才是盈利性。由于銀行本身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的高負(fù)債比例，容易使股東或管理者從事高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)。為了，保障廣大債權(quán)所有者的利益，必須對(duì)銀行進(jìn)行有效的監(jiān)管，使其從事業(yè)務(wù)體現(xiàn)了利益相關(guān)者的利益。外部監(jiān)管應(yīng)該與銀行內(nèi)部監(jiān)管部門(mén)同心協(xié)力，對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行有效監(jiān)管。外部監(jiān)管體系的完善，包括相關(guān)法律法規(guī)的健全和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的建立，相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該對(duì)銀行的高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行有效的約束，而監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該依照相關(guān)法律法規(guī)對(duì)銀行的違法違規(guī)行為給予應(yīng)有的懲罰。外部監(jiān)管應(yīng)該引導(dǎo)銀行業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行，從而維護(hù)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。內(nèi)部監(jiān)管部門(mén)應(yīng)對(duì)本行的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)進(jìn)行客觀的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，從根本上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制。

第五，培養(yǎng)住房貸款居民的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。不可避免的是有些居民對(duì)自己以后的還貸能力沒(méi)有進(jìn)行有效的估計(jì)，為以后的無(wú)力償債埋下了隱患。在這方面就要求銀行職員應(yīng)該讓消費(fèi)者充分了解其中的風(fēng)險(xiǎn)，幫助其分析各種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的可能性。

第六，完善我國(guó)證券市場(chǎng)。房地產(chǎn)上市公司市值占我國(guó)證券市場(chǎng)很大一部分比重。其股價(jià)波動(dòng)很大程度影響著整個(gè)證券市場(chǎng)的穩(wěn)定與否。房?jī)r(jià)的飛速增長(zhǎng)，將間接拉大了二級(jí)市場(chǎng)與一級(jí)市場(chǎng)中獲得房地產(chǎn)公司股票價(jià)格之間的差距。而這大大增加了二級(jí)市場(chǎng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)。

總之，為了預(yù)防類(lèi)似危機(jī)在我國(guó)爆發(fā)，我們應(yīng)該在各個(gè)層面做好充分的準(zhǔn)備，確保金融市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。