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房產投資成本范文第1篇

1．項目規(guī)模。首先，投資工程項目的建設規(guī)模的大小，往往關系到國民經濟總量的發(fā)展和比例關系的協調，所以項目的生產規(guī)模，應首先適應國家、地區(qū)、行業(yè)的國民經濟發(fā)展規(guī)劃的需要。其次，市場需求因素，房地產開發(fā)產品最終是要走向市場的，在市場經濟的條件下，項目的規(guī)模必須符合預期的市場供求關系。再次，生產技術和工藝水平因素，項目規(guī)模必須符合社會實際條件，如果技術和工藝跟不上，勞動生產力就會拖后腿，影響項目建設，帶來經濟損失。接著，物資來源與供應水平因素，在確定項目規(guī)模的同時，需要考慮物資供應水平能否達到項目建設的要求。最后，其它因素，包括地質、路網、通信、環(huán)境保護等也會影響到項目規(guī)模的確定。

2．建設項目標準制定。建設項目標準是指建設項目所選用或者需要達到的標準水平。建設項目標準的內容包括項目規(guī)模、總面積、工藝設備、國標類型、配套設施、勞動生產率等。建設標準選定的合理與否，直接決定了其對成本的控制能否到位。在選擇建設項目標準時，應把著適用、經濟、安全、美觀的原則。對于個別特例項目以及高新技術項目，可稍微提高標準。

3．建設項目地點選擇。建設地點選擇包含兩層意思，一方面是指大的區(qū)域的選擇，另一方面是指具置的選擇。在進行區(qū)域選擇的時候，考慮的主要因素有國家的發(fā)展規(guī)劃、與原材料的距離、與工業(yè)區(qū)及生活區(qū)的距離等幾方面。而對具置的選擇，主要考慮的因素則包括：區(qū)位、面積、水文地質氣候條件、拆遷安置情況、交通運輸條件、水、電供應條件、環(huán)境保護條件、生活設施依托條件及施工條件來考慮。

4．生產工藝和平面布置方案的確定。所謂生產工藝，指的是在生產某件產品時所采用的固定的工藝流程和方法。工藝流程指的是原料或半成品成為產品或加工品的過程中所經歷的生產加工手段。一般以先進適用和經濟合理作為評判工藝可行性的依據。平面布置方案設計的主要內容是合理的布置建設用地內的主要及臨時建筑物、道路、材料倉庫，需要根據建設用地的實際情況，同時結合周圍已有的條件，考慮生產工藝流程，盡可能的利用原有建筑以節(jié)約成本，以確定最佳平面布置方案。上等的平面布置方案對于降低工程成本有著巨大的作用。5．設備的選用。在進行設備選型時，必須遵守的基本原則就是要滿足工藝要求。然后，要綜合全面考慮其購買成本及使用成本，盡量選擇低耗高效、易于操作及維護簡便的標準設備。

二、投資決策階段成本管理的主要內容

1．投資估算。在進行擬建項目的前期工作時，計算出這個項目所需全部建設資金大體數額的過程，稱為投資估算。在項目的前期，分析擬建項目是否具有可行性時，主要通過項目建議書及可研報告來實現，而投資估算正是其中分析其經濟合理性的主要依據，意義重大。經批準的投資估算所確定的項目投資額一般為最高限額，到后期的任何階段，均不得超過此限額。所以投資估算須具備一定的準確性，不然的話，不僅會對投資決策造成影響，而且會影響到后面的設計概算、施工圖預算及建造過程中的成本管理工作。

2．可行性研究?？尚行匝芯渴侵竿ㄟ^收集擬建項目在技術、經濟、環(huán)境、社會等方面的相關資料，研究其是否具有技術上的先進性和經濟上的合理性以及實施的可行性，并進行方案比較，找出各方案的優(yōu)劣所在，同時分析和預測擬建項目建成后對有關經濟、社會、環(huán)境方面的能夠起到怎樣的促進，并敲定最佳投資方案，供決策者選擇，為投資決策提供依據。無論是新建、改建還是擴建項目都能夠應用可行性研究。未來的情況原本是未知的，但通過準確的可行性研究可以使未知的情況定性甚至定量，減少投資決策時未知的影響因素，幫助決策者作出正確決策，使投資項目的收益得到保證。同時，可行性研究不僅僅可以作為建設項目投資決策的依據，而且在編制設計文件、籌資融資、簽訂合同、政府審批、組織施工、安排進度、竣工驗收及項目后評價時都需要可行性研究作為參考。

3．財務評價。財務評價研究的對象是整個工程項目，研究內容是項目的全部財務收入和支出，根據我國現階段的財務制度和市場行情，分析研究項目的是否具備足夠的盈利和償債能力，從財務角度評價其可行性。由于財務評價只是從投資人的角度來分析項目的效益和風險，所以是微觀層面的經濟評價。財務評價的作用非常廣泛，可以計算出財務的盈利能力供投資人參考，在融資時也可幫助投資人制定決策，是制定資金計劃的主要參考依據，同時還可用于協調企業(yè)與國家利益之間的矛盾。財務評價的程序為：①熟悉建設項目的基本情況，包括項目建設的目的、意義、要求、建設條件和投資環(huán)境，做好市場調查研究和預測、項目技術水平研究和設計方案分析。②收集、整理和計算有關技術經濟基礎數據資料和參數，包括項目投入物和產出物的價格、費率、稅率、匯率、生產負荷及基準收益率等；項目建設期間分年度投資支出額和項目投資總額；項目資金來源方式、數額、利率、償還時間，以及分年還本付息數額；項目生產期間的分年產品成本；項目生產期間的分年產品銷售數量、營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和營業(yè)利潤及其分配數額。③根據基礎財務數據資料編制基本財務報表④運用財務報表的數據與相關參數，計算項目的各財務分析指標值，并進行經濟可行性分析，得出結論。

4．不確定性分析。項目經濟評價中不能缺少了不確定性分析。因為項目的經濟評價是投資決策的主要依據之一，其主要是以項目總投資、建設期、年銷售收入、年經營成本、年利率和設備殘值等已知、確定的指標值為基礎，即使某個指標值是估計或預測的，也認為是可靠、有效的。但實際上，所有這些數據都只是對未來的預測，都有可能發(fā)生變化。人類無論怎樣預測未來，都不可能百分百準確，因此所有的項目，所有的要素都存在一定的不確定性，但是這種不確定性的程度也有區(qū)別，因此在投資決策階段，我們要明確各種不確定性因素對擬建項目未來收益的影響程度，以測算項目承受變化的能力，幫助我們做出正確決策。

不確定性分析的方法有：①盈虧平衡分析，其中的不確定因素為項目投產后的產銷量，目的是計算得出使項目盈利與虧損到達平衡狀態(tài)時的產銷量，并分析產銷量的變化對項目經濟上的影響程度，進而推斷項目的面臨的風險及其承受能力，供決策者參考。②敏感性分析，其目的是找出對項目影響最大的敏感因素，其方法是通過分析對比各不確定性因素變動時，對項目的總體指標數據的影響程度，影響最大的即為目標對象。

房產投資成本范文第2篇

一、房地產開發(fā)成本的組成

房地產開發(fā)成本是指房地產企業(yè)為開發(fā)一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說,大致可分為三部分:

1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發(fā)成本的主體內容,大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發(fā)一個項目前,必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價),以此來進行項目的可行性評估。

2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費,學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質,如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。這類收費項目種類繁多,標準不一,許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行,隨意性很強,標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出,一般占項目總投資的10%～15%。

3.管理費用和籌資成本。房地產開發(fā)與其他行業(yè)相比,有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點,因此,大多數開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好,對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。

二、加強房地產開發(fā)企業(yè)的成本核算策略

1.加強房地產企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設和組織落實。

房地產開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關法規(guī)和制度,還應該結合企業(yè)的實際情況、行業(yè)特點,建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度,加強和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設,使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會計資料的真實、可靠,促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質量的提高。同時,房地產開發(fā)企業(yè)應該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素,在保證成本會計工作質量的前提下,合理地設置會計機構,配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作,大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機地結合起來,形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際,確定分別采用集中和非集中工作方式。

2.確定成本核算對象。

對于建設一個現代的多功能小區(qū),其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際,研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標準、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持“便于核算,利于管理”的原則。一般來說,房地產開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時,應結合開發(fā)工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素,分別做如下處理:一般的開發(fā)項目,應以每一獨立編制的設計概(預)算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象;同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目,如果開竣工時間相近,又由同一施工隊伍施工,可以合并為一個成本核算對象;對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可以結合經濟責任制的需要,按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。比如,大型項目首先要分批分期,在分批開發(fā)的商品房中再按經濟用途和建設標準適當分類,對區(qū)內公共建筑配套設施中屬于營業(yè)性公建設施,應單設成本對象核算,這樣就會形成多個成本核算對象。

3.設立合理的成本核算項目。

正確劃分成本項目,如:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等?？梢钥陀^地反映產品的成本結構,便于分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定:開發(fā)成本屬一級科目,在該科目下企業(yè)應根據自己的經營特點和管理需要,確定成本項目,進行明細核算。成本項目不宜開列太多,對于發(fā)生次數較少的成本費用,特別是單筆發(fā)生的費用,應盡量合并;對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬于合同發(fā)包的,還應該按合同進行明細核算,以便隨時了解工作量進度和付款情況,為工程的竣工決算提供資料。超級秘書網

4.準確的進行成本的歸集、分配與轉結。

對于單一的房地產項目由于成本對象簡單,歸集成本費用就容易得多,通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復雜,成本核算對象比較細化,很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象,就需要采用一定方法和程序進行分配,再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建筑安裝工程費用,其他成本費用則需要按期進行分配,而對于間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算,然后按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如:大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建筑安裝工程費用;土地征用及拆遷補償費日常發(fā)生的成本費用可不按成本對象直接分配,而在此成本明細科目中分細目歸集,每月末按各成本對象的實際占地面積計算比例分攤當期所發(fā)生的費用,在分配時無需按細目分攤,若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用中的現場管理性費用則按各成本對象的建筑面積計算比例分攤。當月發(fā)生的各項成本費用,其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補償費用。對于利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發(fā)生額計算比例分攤;對于預付款項中若屬于預決算范圍的按合同支付的款項,應直接進入成本項目歸集,并及時取得發(fā)票;對于工程決算后欠付的款項應按標準預提,包括應付未付的商品房維修基金等。

房產投資成本范文第3篇

關鍵詞：投資性房地產 會計政策 成本模式計量

理論上講，隨著近年來我國投資性房地產市場價值持續(xù)增長、其賬面凈值顯著低于公允價值現象，采用公允價值計量模式將會給企業(yè)帶來較為豐厚的賬面收益，進而為其獲得資本市場和再融資提供便利的條件。但是實際情況卻是大多數公司仍采用成本模式計量投資性房地產，使用公允價值模式計量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產會計政策的選擇背后的深層原因，還應對有關會計政策及會計政策選擇的動因進行深入的了解。

一、投資性房地產會計政策選擇原因分析

首先，會計計量與報告中的主觀性。會計計量與報告過程是人們主觀地期望以貨幣計量為手段，并用一些特定的方法對會計對象加以反映，以提供與會計管理相關的較為可靠地信息。由于會計計量與報告中存在的主觀性特點，就使得財務人員可能對通過以經濟業(yè)務產生不同的看法，由此產生了企業(yè)會計政策選擇。

其次，由于投資性房地產企業(yè)會計事務方面存在的多樣性與復雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經營規(guī)模及經營狀況等條件的不同，為促使會計信息恰當的反映企業(yè)財務狀況、經營成果和現金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準則、制度等目的，留給會計人員進行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進行會計政策的選擇。

二、現階段我國投資性房地產多選擇“成本模式”的原因分析

了解了投資性房地產會計政策選擇原因之后，我們就應全方位、深入的剖析，以確定在新會計準則下為什么投資性房地產企業(yè)多采用成本模式的原因：

（一）成本模式的選擇對稅收更有利

成本模式計量時可以通過計提折舊抵銷的所得稅此時必須繳納。由抵稅效應的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價值模式進行后續(xù)計量的一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額?！边@一政策雖然明確了投資性房產在持有期間公允價值變動不計稅，但卻不能計提折舊抵稅。

（二）公允價值模式一經確定，不得隨意變更

《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產》規(guī)定：“企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更”； “已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式”。可見，企業(yè)一旦采取公允價值模式計量，就很難再調回到原來的成本模式。正是由于計量模式的不可回轉性，使得大部分地產上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產的后續(xù)計量模式，而仍處于觀望態(tài)勢。

（三）公允價值模式的應用不具備完全市場條件

《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產》明確規(guī)定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量?！睖蕜t同時規(guī)定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。不符合上述條件的，不得采用公允價值模式。但是由于相關市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，還很難滿足新準則所規(guī)定的兩個條件。

三、完善投資性房地產會計政策選擇的方向

（一）完善會計準則與政策法規(guī)

新會計準則體系改革的方向是國際會計準則相趨同的會計準則體系。當前，我國市場經濟的現實條件是：資本市場建立時間段、有關經濟的政策與法規(guī)不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會計政策選擇權還需要循序漸進。首先，會計準則的制定應具有較為廣泛的參與性，借此以提升會計政策選擇的民主性與科學性；其次，制定會計準則應具有前瞻性，不應使準則落后于實際的經濟活動管理中；再次，加強會計信息披露的規(guī)范化建設，防止企業(yè)在會計信息披露中的人為操縱和尋租行為。

（二）優(yōu)化企業(yè)內部會計政策選擇中的相關權力

會計政策選擇權的配置必須建立在科學的公司治理結構上。因此,有必要對相關的各方在索取權問題上有更充分的討價還價，優(yōu)化企業(yè)內部不同層次在會計政策選擇中具有的相關權力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會計政策選擇的建議權；董事會由不同的利益相關者代表組成，所以公司董事會理所當然的享有會計政策選擇的決策權；監(jiān)事會有各個締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。

四、結束語

企業(yè)無論采用公允價值計量模式還是成本計量模式都各有利弊:公允價值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現投資性房地產的特性，使企業(yè)賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值。但是公允價值計量模式在應用過程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場環(huán)境,可操作性不強,等等。成本計量模式則沿用了傳統(tǒng)的資產計量方法,會計處理相對比較簡單，也容易理解,不受公允價值變動的影響,使得企業(yè)的資產狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人利用進行利潤操縱。但卻反應不出投資性房地產的市場公允價值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續(xù)計量模式預計將會在很長一段時間內共存,企業(yè)應如何選擇,關鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據企業(yè)的具體情況進行合理的判斷。

參考文獻：

[1]財政部.企業(yè)會計準則應用指南［M］.北京：中國財政經濟出版社，2006

[2]朱蓮美,李高波.投資性房地產后續(xù)計量模式差異及影響分析[J].財會通訊，2007，（06）

房產投資成本范文第4篇

新準則對投資的會計處理進行了重新分類，將原來一個《企業(yè)會計準則——投資》中的內容，分為《企業(yè)會計準則第2號———長期股權投資》和《企業(yè)會計準則第22號———金融工具確認和計量》兩部分。新準則與原投資準則中的長期股權投資相比，主要變化有：

1.初始計量中的情況多元化。

長期股權投資的初始投資成本分別按企業(yè)合并和非企業(yè)合并兩種情況確定，企業(yè)合并又分為同一控制下的企業(yè)合并和非同一控制下的企業(yè)合并。

2.后續(xù)計量中成本法的適用范圍變化。

下列情況下企業(yè)應運用成本法核算長期股權投資：投資企業(yè)能夠對被投資單位實施控制的長期股權投資；投資企業(yè)對被投資單位不具有共同控制或重大影響，并且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權投資。

新準則既擴大又縮小了成本法適用范圍。說擴大了其適用范圍，是因為新準則要求投資企業(yè)對能夠向被投資單位實施控制（持有50%以上表決權）的長期股權投資采用成本法進行核算，只是在編制合并報表時按權益法進行調整。說縮小了適用范圍，是因為對于投資企業(yè)對被投資單位不具有共同控制或重大影響的長期股權投資，新準則不再像舊準則那樣一律采用成本法，而是區(qū)分是否可以可靠地獲取公允價值，只有對那些在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權投資才采用成本法。

3.計提的減值準備不得轉回。

當長期股權投資的可收回金額低于其賬面價值的，應當將長期股權投資的賬面價值減計至可收回金額，減計的金額確認為長期股權投資減值損失，計入當期損益，同時計提相應的長期股權投資減值準備。長期股權投資減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。

長期股權投資準則的實例處理

興業(yè)公司為一家上市公司，2007年該公司發(fā)生的與投資相關的經濟業(yè)務如下，假設不考慮增值稅以外的其他流轉稅：

1.2007年1月1日，興業(yè)公司以房產和舊設備向振華公司投資（二者屬于同一控制下的兩個公司），占振華公司60%的股權，投資時振華公司所有者權益的賬面價值為14000萬元。投資時興業(yè)公司資本公積為500萬元，盈余公積為200萬元。該房產的賬面原價為8000萬元，已計提累計折舊500萬元，已計提固定資產減值準備200萬元，公允價值為7600萬元。舊設備的原值220萬元，已提折舊20萬元，公允價值200萬元。

2.接上面1，假如2007年1月1日，興業(yè)公司以房產和舊設備向振華公司投資（二者不屬于同一控制的兩個公司），占振華公司60%的股權。其余情況相同。

3.興業(yè)公司2007年4月1日與三和公司的原投資者a公司簽訂協議（興業(yè)公司和三和公司不屬于同一控制下的公司），興業(yè)公司以自產產品（非應稅消費品）和承擔a公司的短期還貸款義務換取a持有的三和公司股權。興業(yè)公司投出存貨的不含稅公允價值為500萬元，增值稅85萬元，賬面成本400萬元，存貨跌價準備為50萬元，承擔歸還貸款義務200萬元，興業(yè)公司占三和公司70%的股權。

4.接上面3，如果興業(yè)公司與三和公司屬于同一控制下的公司，占三和公司70%的股權，投資時三和公司的所有者權益賬面價值為1000萬元。投資時興業(yè)公司資本公積為100萬元，盈余公積為50萬元。其余情況相同。

案例解析：1.興業(yè)公司的會計處理：

借：固定資產清理7500萬元累計折舊520萬元固定資產減值準備200萬元

貸：固定資產8220萬元借：長期股權投資8400萬元（14000×60%）

貸：固定資產清理7500萬元

資本公積900萬元。

注：同一控制下的企業(yè)合并，合并方以支付現金、轉讓非現金資產或承擔債務方式作為合并對價的，應當在合并日按照取得被合并方所有者權益賬面價值的份額（14000×60%）作為長期股權投資的初始投資成本。長期股權投資初始投資成本與支付的現金、轉讓的非現金資產以及所承擔債務賬面價值之間的差額，應當調整資本公積，資本公積不足沖減的，調整留存收益。

2.借：固定資產清理7500萬元累計折舊520萬元固定資產減值準備200萬元

貸：固定資產8220萬元

借：長期股權投資7800（200+7600）萬元

貸：固定資產清理7500萬元

營業(yè)外收入300萬元。

注：非同一控制下的企業(yè)合并，合并成本為購買方在購買日為取得對被購買方的控制權而付出的資產、發(fā)生或承擔的負債以及發(fā)行的權益性證券的公允價值。企業(yè)合并成本是公允價值與賬面價值的差額，貸記“營業(yè)外收入”，或借記“營業(yè)外支出”等科目。

3.借：長期股權投資785萬元(500+85+200)

貸：短期借款200萬元主營業(yè)務收入500萬元應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）85萬元

借：主營業(yè)務成本350萬元

存貨跌價準備50萬元

貸：庫存商品400萬元。

注：新準則對于存貨，例如庫存商品、材料等稅法上界定的視同銷售，都要按《企業(yè)會計準則第14號——收入》的要求，結轉收入和成本，不再按成本結轉。

4.借：長期股權投資700萬元（1000×70%）資本公積85萬元

貸：短期借款200萬元主營業(yè)務收入500萬元

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）85萬元

借：主營業(yè)務成本350萬元存貨跌價準備50萬元

貸：庫存商品400萬元。

注：同一控制下的企業(yè)合并，按賬面價值計入長期股權投資成本，借貸差額計入“資本公積”或留存收益科目，不像非同一控制下的企業(yè)合并，將差額計入“營業(yè)外收入”或“營業(yè)外支出”科目。

成本法下新長期股權投資準則與稅法差異

《國家稅務總局關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2000〕118號）文件規(guī)定，企業(yè)以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和對外投資兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理。

業(yè)務1中，應納稅所得額=固定資產的應納稅所得額（公允價值7600-賬面價值7300-減值準備200）+設備的應納稅所得額（公允價值200-賬面價值200）=100（萬元）。該筆業(yè)務產生財稅差異100萬元，納稅申報時應做納稅調增100萬元。

業(yè)務2中，應納稅所得額＝7600-7500=100（萬元），會計上的損益為300萬元，產生的財稅差異為固定資產減值準備200萬元。如果資產不計提減值準備，非同一控制下以固定資產或無形資產對外投資，由于采用了公允價值，則不會產生財稅差異。所以，這一點不同于業(yè)務1的財稅差異處理。

房產投資成本范文第5篇

關鍵詞:房產項目;投資費用構成;投資費用全過程控制 ；工程造價全過程控制。

Abstract: a real estate projects of investment costs various content. In the current housing project development competitive situation, real estate projects to the investment costs accurate analysis and formulate the whole process of the investment costs and project cost control scheme is very important.

Key words: real estate projects; Investment costs constitute; Investment cost control process; Project cost control process.

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼：A 文章編號： 一、前言 構成房產項目投資費用的內容繁多。在目前房產項目開發(fā)競爭激烈的情況下，對房產項目的投資費用準確分析，制定合理的全過程投資費用及工程造價控制方案至關重要。房產項目費用及工程造價的全過程控制，是在項目進行中，根據實際情況（如簽約和各種工程合同）變化，不斷進行變更調整，隨時掌握項目的成本變化情況，控制項目投資費用構成及利潤合理調整的重要參考。

二、房產項目的投資費用構成

以河北省某精裝住宅項目為參考，其房產項目開發(fā)成本主要由以下幾部分構成：

三、房產項目投資費用的全過程控制

（一）土地獲得前

在獲取房產項目土地前，要預測土地獲取價格=周圍同類樓盤銷售價格-房產項目投資成本（上述二~十項費用，即不含土地的費用）-合理的凈利潤。

（二）項目開工前控制

1、通過招標選擇優(yōu)秀的方案設計和建筑設計院。通過限定鋼筋含量和混凝土含量等經濟指標進行建筑安裝工程造價的控制。

2、通過招標選擇優(yōu)秀的工程監(jiān)理公司。了解待選的監(jiān)理公司的信譽、人員素質、工作業(yè)績、服務質量、管理辦法、檢驗手段等多方面的情況，擇優(yōu)而定。

3、通過招標選擇質優(yōu)價廉的工程施工企業(yè)，了解待選的施工企業(yè)資質及資信情況、施工單位人員及管理水平、施工單位資金情況、施工單位機械設備情況。

4、力爭減免相關規(guī)費

（三）項目施工過程中的控制

1、合理控制工期

特別是控制相關節(jié)點工期，如開工、+0.00、銷售開盤節(jié)點、結構封頂、主體結構完成、室外總體完成、項目綜合驗收、交房等。

2、合理控制質量

通過基礎驗收、隱蔽工程驗收、結構封頂驗收、主體結構驗收至過程驗收，將質量問題減少到最小或最少程度，從而減少整治、返工等方面的時間。

3、合理控制工程變更

施工階段的造價控制就是要控制合同價。而合同價的突破，主要在于變更，因此控制合同價必須首先控制變更工程。

4、合理控制撥付工程款

嚴格按合同規(guī)定審核每筆進度付款，從而降低財務費用，達到控制成本的目的。

5、合理控制甲供材料

通過招標形式，對相關甲供材（材料和設備）進行貨比三家。通過甲供材管理辦法，嚴格控制施工單位對甲供材的領用數量，達到控制成本的目的。

6、嚴格做好銷售面積計算

7、力爭減免先關規(guī)費

（四）項目完成后的控制

特別是在工程結算、決算以及審計時，嚴格控制項目總費用，一般力爭不突破項目原有的總預算。

四、工程造價的全過程有效控制

所謂工程造價的全過程有效控制，就是在建設程序的各個階段，采用一定的方法和措施將工程造價的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價限額以內。有效地控制工程造價應體現以下三項原則：

1、以設計階段為重點的建設全過程造價控制。根據經驗數據顯示，設計費用一般只占到建筑安裝工程費的1%，但正是這1%的費用對于工程造價的影響度占到了75%以上。要有效地控制建設工程造價，就應將工程造價管理的重點轉到工程建設前期。

2、實施主動控制。工程造價控制不僅僅要反映投資決策，反映設計、發(fā)包和施工，被動地控制工程造價；更要能動地影響投資決策，影響設計、發(fā)包和施工，主動地控制工程造價。

3、技術與經濟相結合是控制工程造價的最有效地手段。要有效地控制工程造價，應以組織、技術、經濟等多方面采取措施。從組織上采取措施，包括明確項目組織結構，明確造價控制者及其任務；從技術上采取措施，包括重視設計多方案選擇，嚴格審查監(jiān)督初步設計、技術設計、施工圖設計、施工組織設計，深入技術領域研究節(jié)約投資的可能性；從經濟上采取措施，包括動態(tài)地比較造價的計劃值和實際值，嚴格審核各項費用支出，采取對節(jié)約投資的有力獎勵措施等。

五、結束語

房產項目投資費用分析與利潤估算，是房產企業(yè)領導投資決策的依據；項目費用的前期控制，是房產公司領導貼近市場，即使調整的依據；項目費用的過程控制，是房產公司領導考核公司部門和員工的依據；項目費用的最終控制，是房產公司領導綜合評價項目的依據；工程造價的全過程有效控制，是取得較好投資效益的基礎?？傊慨a項目費用的全過程控制的優(yōu)劣，是衡量一個房產公司的成功標志。

參考文獻

[1]王振強。 日本工程造價管理 天津：南開大學出版社，2002

[2]郝建新。 美國工程造價管理 天津：南開大學出版社，2002