一、我國房地產(chǎn)法律體系存在的問題及可資借鑒之處

（一）我國目前房地產(chǎn)法律體系存在三大問題

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律成單行法律法規(guī)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等，也有散見于《民法通則》、《中華人民共和國合同法》中的若干條款，從總體上看較為零散，尚未形成一個完整的體系。

1.國家權(quán)力與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利不匹配

現(xiàn)行房地產(chǎn)管理存在著濃重的行政特色。國家既是土地所有者，又是社會管理機構(gòu)，行政部門制定房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，往往從管理者的角度對有關(guān)的權(quán)利進行規(guī)范，即行政權(quán)力與民事權(quán)利不分，造成國家權(quán)力超出應(yīng)有限度，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利極度萎縮。

2.房地產(chǎn)立法內(nèi)容不全面

一、國外對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控的情況

縱觀世界，為了保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，各國都制定了宏觀調(diào)控政策：日本房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天也是經(jīng)過幾輪發(fā)展和調(diào)整后逐漸形成的：為應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫推出了三大符合市場發(fā)展規(guī)律的改革

措施：一是通過增加國債來投入建設(shè)代價昂貴的公共配套項目，恢復(fù)房地產(chǎn)及其他經(jīng)濟部門的活力和提高房地產(chǎn)的附加價值；二是放寬限制，刺激經(jīng)濟；三是政府調(diào)整了建筑標準以便于房地產(chǎn)項目的開

發(fā)。美國為防止和解決經(jīng)濟過熱和房地產(chǎn)升溫的主要方法是對美元再行加息，進行金融創(chuàng)新和進一步放寬限制。然而2008年隨著次貸危機的爆發(fā)，美國的房地產(chǎn)業(yè)受到了重創(chuàng)。俄羅斯在進入21世紀后，

國家杜馬通過了該國新的《房地產(chǎn)法》。這項法律規(guī)定，從當年4月1日起俄羅斯所有房地產(chǎn)項目都必須在獲得房屋銷售許可后才可以上市銷售，開發(fā)商只有在獲得土地所有權(quán)和建筑許可權(quán)，并持有經(jīng)批

準的房屋建設(shè)方案后，才可與消費者簽定房屋銷售合同。

2012年，市房地產(chǎn)局工會在市房地產(chǎn)局黨委和市建委、市總工會的領(lǐng)導(dǎo)下，堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞年初制定的工作目標，切實履行工會職能，較好地完成了各項工作目標，現(xiàn)將2012年主要工作總結(jié)如下：

一、搭建學(xué)習平臺，提高廣大職工整體素質(zhì)

學(xué)習是解放思想的先導(dǎo)，是搞好工會工作的前提，也是與時俱進的內(nèi)在要求。2012年度，市房地產(chǎn)局工會，根據(jù)市房地產(chǎn)局黨委的統(tǒng)一部署，積極配合局黨委在全局開展各項理論學(xué)習活動。并以開展“創(chuàng)建學(xué)習型組織，爭做學(xué)習型職工”活動為主要內(nèi)容，先后組織學(xué)習黨的十七大、十七屆三中全會、中央和省經(jīng)濟工作會議精神，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，廣泛宣傳新《工會法》、《勞動法》、《勞動合同法》，適時開展了“五五”普法知識競賽，從而引導(dǎo)廣大干部職工自覺學(xué)法、懂法、守法、用法，依法規(guī)范自己的行為和運用法律武器保護自身合法權(quán)益。同時，局工會充分發(fā)揮工會的組織優(yōu)勢和陣地優(yōu)勢，利用不同宣傳形式，創(chuàng)造良好的學(xué)習環(huán)境，不斷加強基層學(xué)習型組織的推動力，提升工會工作的整體水平。通過學(xué)習，全面提升了廣大干部職工的整體素質(zhì)，使廣大干部職工明確肩負的使命和責任，進一步發(fā)揮工會的橋梁和紐帶作用，更好地為房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展服務(wù)。全年共收到各基層工會撰寫科學(xué)發(fā)展觀、工會維權(quán)等學(xué)習體會文章和論文14篇。

二、深化民主管理，發(fā)揮工會組織職能作用

1．扎實抓好事務(wù)公開工作。局工會積極發(fā)揮工會的監(jiān)督作用，認真落實事務(wù)公開，加強民主監(jiān)督管理，指導(dǎo)局屬各單位開展事務(wù)公開工作。要求局屬各單位堅持“政務(wù)公開”制，及時向職工公開黨建、財務(wù)、職評、評先、考核、培訓(xùn)等情況，并設(shè)立意見箱。如產(chǎn)權(quán)市場處在干部選拔、職稱評聘、評先評優(yōu)、重大事項決策、業(yè)務(wù)招待費、職工福利等方面都以處務(wù)會、事務(wù)公開欄等不同形式及時公開，接受廣大干部職工的監(jiān)督，受到廣大干部職工的好評。

2.認真開展民主評議工作。民主測評是密切干群、黨群關(guān)系，深化民主管理的有效形式和重要措施。年初產(chǎn)權(quán)市場管理處、市住房制度改革辦公室在開展民主評議領(lǐng)導(dǎo)干部工作過程中，做的扎實深入，一是內(nèi)容全面，以領(lǐng)導(dǎo)干部的工作實績和廉潔自律為重點，涵蓋德、能、勤、績、廉五個方面。二是覆蓋面廣，所有副科級以上的中層領(lǐng)導(dǎo)干部都必須接受職工的評議，整個評議程序規(guī)范，精心組織，深受職工的好評。

論文關(guān)鍵詞：委托理論；尋租理論：道德風險；逆向選擇：經(jīng)濟適用房

論文提要：隨著房地產(chǎn)市場的日益繁榮，房價居高不下是城鎮(zhèn)居民目前最為關(guān)注的問題，在這樣的條件下，如何解決低收入人群的住房問題，發(fā)揮經(jīng)濟適用房應(yīng)該發(fā)揮的作用，值得深入思考，本文希望從制度經(jīng)濟學(xué)的角度，分析經(jīng)濟適用房在開發(fā)建設(shè)過程中存在的問題，并提出相應(yīng)的解決辦法，為經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)提供更多的建議，

一、經(jīng)濟適用房的產(chǎn)生和發(fā)展

1998年國務(wù)院在《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)》文件中第一次提出了經(jīng)濟適用房的概念。這份文件同時明確提出：要建立和完善以經(jīng)濟適用房為主體的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策，即高收入者購買或租賃市場價格商品住房，中低收入者購買經(jīng)濟適用住房，最低收入者租用政府單位提供的廉租住房。經(jīng)濟適用房由地方政府統(tǒng)一組織建設(shè)，面向中低收入家庭，以解決中低收入家庭住房困難為目的，是一種由政府提供了相關(guān)優(yōu)惠政策的、只獲取微利的普通商品住房。

經(jīng)濟適用房作為我國住房供應(yīng)新體系的重要組成部分，主要是通過某種政策傾斜來擴大住房供給，以解決中低收入家庭住房問題。經(jīng)濟適用住房的作用主要應(yīng)體現(xiàn)在：解決部分中低收入家庭的住房問題；優(yōu)化房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)：平抑商品房價格的不合理上漲；促進居民住房消費i緩解城市舊城改造和房屋拆遷矛盾；促進城郊結(jié)合部等特殊區(qū)域的發(fā)展。

但是，在經(jīng)濟適用房建設(shè)以及銷售的實際操作過程中，它的作用并沒有得到充分發(fā)揮，更重要的是，它并沒有真正滿足老百姓的愿望和要求。目前的現(xiàn)狀是，經(jīng)濟適用房并沒有很好地體現(xiàn)經(jīng)濟和適用的特點，和普通商品房沒有太大的區(qū)別：且真正需要經(jīng)濟適用房的低收入人群并沒有享受到經(jīng)濟適用房應(yīng)給予他們的福利。

一、問題概說

合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人的強制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無效合同不產(chǎn)生法律效力。《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效?！薄睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益?！边@是《民法通則》規(guī)定的有效合同標準。判定一個合同是否具有法律效力，應(yīng)主要依據(jù)上述《民法通則》所規(guī)定的條件，當事人簽訂合同時同時具備上述條件，便確認合同有效。

房屋買賣合同，是指當事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)房屋并支付價金的合同。其中負轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務(wù)的一方當事人稱為房屋出賣人，負給付價金義務(wù)的他方當事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規(guī)定，還應(yīng)當受《城市房地產(chǎn)治理法》、《土地治理法》等的規(guī)范和治理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)治理法》第五十九條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”第六十條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)治理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地治理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地治理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！贝颂幍摹皯?yīng)當”應(yīng)理解為強制性規(guī)范，說明房地產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為成立要件。

實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下幾種：

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。假如出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。