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為加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，根據(jù)中央、省、市區(qū)改造棚戶區(qū)工作的總體要求，以改善民生，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展為目的，堅(jiān)持以民為本，著力解善棚戶區(qū)居民生活條件，提高城區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量，全面加快建設(shè)步伐，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)辦號(hào)）、建保號(hào)《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》和江西省辦公廳《關(guān)于加快我省城市棚戶區(qū)（危舊住宅區(qū)）改造的實(shí)施意見(jiàn)》、《市年城市棚戶區(qū)改造工作方案》等文件精神，結(jié)合我社區(qū)實(shí)際，特制訂本棚戶區(qū)（危舊住宅區(qū)）改造（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“棚改”）的實(shí)施方案。

一、棚戶區(qū)現(xiàn)狀

社區(qū)前身為國(guó)營(yíng)第八五九廠生活區(qū)，該廠原為一家軍工企業(yè)，三線建設(shè)單位，于年破產(chǎn)后成立社區(qū)管委會(huì)，移交給昌江區(qū)西郊街道管理，該生活區(qū)共有34棟平房、2棟單身宿舍、1棟農(nóng)民工宿舍（四合院）和4棟老樓房均為上世紀(jì)六七十年代建筑的簡(jiǎn)易房，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易，人均居住面積小，居住條件惡劣，基礎(chǔ)設(shè)施不全，道路狹窄，治安消防隱患大，衛(wèi)生環(huán)境臟、亂、差。

二、改造的基本原則

（一）政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作

“棚改”工作政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，將“棚改”工作與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)相結(jié)合，積極拓展融資渠道，吸引社會(huì)資金融入棚戶區(qū)改造工作。

（二）突出重點(diǎn)、成片改造

“棚改”重點(diǎn)為：不符合城市整體規(guī)劃，人居環(huán)境差，安全隱患大，影響市容市貌和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展急需改造的地塊，棚戶區(qū)改造做到連片開(kāi)發(fā)，改造一片成型一片。

（三）統(tǒng)一規(guī)劃、綜合配套

棚戶區(qū)改造力求做到統(tǒng)一規(guī)劃，合理設(shè)計(jì)，綜合配套，分步實(shí)施，道路、給排水、供氣、供電、通訊、有線電視、綠化照明等基礎(chǔ)設(shè)施同步建設(shè)。

（四）封閉運(yùn)作、政策扶持

“棚改”項(xiàng)目的土地和資金全部實(shí)行封閉運(yùn)作，專(zhuān)門(mén)用于項(xiàng)目建設(shè)，制訂針對(duì)性強(qiáng)的扶持政策，化解“棚改”的資金壓力，積極向中央、省、市爭(zhēng)取優(yōu)惠政策構(gòu)建良好的政策環(huán)境。

（五）以人為本、妥善安置

嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)建設(shè)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，按照城市總體規(guī)劃的要求，將棚戶區(qū)改造成房屋優(yōu)良、結(jié)構(gòu)合理、功能齊全的新型住宅區(qū)，嚴(yán)禁違法拆遷、野蠻拆遷，依法妥善補(bǔ)償和就近安置拆遷戶。

（六）依法運(yùn)作、公平、公開(kāi)、公正

嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)和相關(guān)政策，堅(jiān)持公開(kāi)透明，陽(yáng)光操作，妥善解決好各方面問(wèn)題，保持社會(huì)穩(wěn)定。

三、運(yùn)作方式

由項(xiàng)目部牽頭，引進(jìn)有實(shí)力的企業(yè)組織實(shí)施房屋拆遷，先由項(xiàng)目部在社區(qū)內(nèi)找塊空地，然后設(shè)施好圖紙，確定擬拆遷對(duì)象，并簽訂好拆遷協(xié)議，交好超補(bǔ)償面積房款，房屋建好后，拆遷戶搬進(jìn)新居，再在拆遷后的空地上新建，直至棚戶區(qū)改造完畢。

四、總體目標(biāo)

棚戶區(qū)拆遷、改造上的總體目標(biāo)是：在年底前基本完成1.48萬(wàn)平方米的棚戶區(qū)拆遷任務(wù)，從現(xiàn)在起，利用3年時(shí)間完成3.6萬(wàn)平方米左右的棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)任務(wù)。

五、改造實(shí)施的任務(wù)

社區(qū)現(xiàn)存的棚戶區(qū)面積為1.48萬(wàn)平方米，改造完成后將建成3.6萬(wàn)平方米（含保留建筑面積），以多層為主的生活小區(qū)，改造投資約為億元。其中小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資約為2000萬(wàn)元。供電設(shè)施投資約為120萬(wàn)元，供氣設(shè)施投資約為780萬(wàn)元，供水設(shè)施投資約為78萬(wàn)元，道路設(shè)施投資約為120萬(wàn)元，社區(qū)用房、物業(yè)管理用房、小區(qū)綠化等投資200萬(wàn)元。

六、實(shí)施計(jì)劃

（一）年度完成2.3萬(wàn)平方米的安置房建設(shè)任務(wù)，年完成0.7萬(wàn)平方米拆遷任務(wù)。

（二）年度完成0.78萬(wàn)平方米的拆遷任務(wù)。

（三）年度完成1.3萬(wàn)平方米的建設(shè)任務(wù)。

七、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

（一）棚戶區(qū)改造新建住房以中小戶型為主。建筑面積原則上應(yīng)在70平方米至90平方米以?xún)?nèi)。

（二）新建安置房為毛坯房，由拆遷戶自主裝修。

（三）棚戶區(qū)改造新建小區(qū)按照規(guī)劃要求，確?；A(chǔ)配套設(shè)施齊全。建設(shè)物業(yè)用房，保證供電、供氣、供水、排水，搞好硬化、綠化、亮化，做到物業(yè)管理規(guī)范，道路暢通，環(huán)境整潔。

（四）建筑節(jié)能符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%，并由有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

（五）配建物業(yè)管理公共經(jīng)營(yíng)性用房。

棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)，按規(guī)定配建物業(yè)管理公共經(jīng)營(yíng)性用房，以其經(jīng)營(yíng)收入專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼本小區(qū)物業(yè)管理開(kāi)支。

八、資金籌措與需要的優(yōu)惠政策

（一）資金籌措

1、中央、省、市棚戶區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金；

2、政府減免各項(xiàng)建筑規(guī)費(fèi)。

（二）需要的優(yōu)惠政策

1、對(duì)棚戶區(qū)改造，通過(guò)出讓方式取得的土地收益，實(shí)行封閉運(yùn)作，全部用于棚戶區(qū)改造。

2、免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，服務(wù)性收費(fèi)減半征收。

3、棚戶區(qū)居民因拆遷而回遷的住戶，原房產(chǎn)證載明的面積部分，在辦理新證時(shí)，免征契稅。原住房已繳房屋維修基金部分，可免繳房屋維修基金。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造償還原拆遷面積房屋部分，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，暫不征收交營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

5、新建安置小區(qū)有線電視和供水、供電、供氣、排水、通訊、道路等市政公用設(shè)施，由各相關(guān)單位出資配套建設(shè)，并適當(dāng)減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)。

6、凡是國(guó)家出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)方面的優(yōu)惠政策全部適用于本棚戶區(qū)改造。

九、拆遷補(bǔ)償安置辦法

本棚戶區(qū)改造的拆遷補(bǔ)償可采取兩種方式進(jìn)行。一是實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；二是實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

（一）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償辦法

1、私有產(chǎn)權(quán)的住宅房屋拆遷補(bǔ)償按原面積（指房屋所有權(quán)證注明的建筑面積）。其中：選擇多層樓房頂層和底層的（如第一層為車(chē)庫(kù)的，則以第二層為底層），原面積部分不結(jié)算樓層差價(jià)款，基它樓層按我市經(jīng)濟(jì)適用房樓層補(bǔ)差標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。拆遷房屋面積小，如回遷時(shí)需要擴(kuò)大面積的，超出面積15m2以?xún)?nèi)，按我市同期經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)，超出面積15m2以上，按商品房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)。

2、非住宅房屋拆遷補(bǔ)償，補(bǔ)拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證注明非住宅用途，按房屋所有權(quán)證注明面積實(shí)行貨幣補(bǔ)償，即按原房屋的評(píng)估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。

3、對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證注明使用性質(zhì)為住宅，實(shí)際用于非住宅的房屋，拆遷時(shí)，非住宅必須同時(shí)具備持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅證明和正在連續(xù)營(yíng)業(yè)2年以上三個(gè)基本條件，可按非住宅對(duì)待。

4、被拆遷人回遷面積小于拆遷面積，剩余房屋面積按評(píng)估價(jià)格給予以貨幣補(bǔ)償。

5、對(duì)于棚戶區(qū)改造涉及的特困戶、低保戶，在民政部門(mén)確認(rèn)并出具相關(guān)手續(xù)后，有產(chǎn)權(quán)證的房屋，按原面積實(shí)行“拆一還一”，達(dá)不到36平方米的由開(kāi)發(fā)企業(yè)補(bǔ)到36平方米。如回遷時(shí)需要擴(kuò)大面積的，超出面積15m2以?xún)?nèi)，按我市同期經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)，超出面積15m2以?xún)?nèi)，按商品房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)。

6、實(shí)行回遷安置的，按簽訂拆遷協(xié)議的先后順序選擇房屋，同時(shí)簽訂的則實(shí)行抽簽確定。

（二）貨幣補(bǔ)償辦法

1、選擇貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w戶，必須出具房屋產(chǎn)權(quán)證照，其拆遷補(bǔ)償金額按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償。

2、對(duì)于房屋所有權(quán)證注明使用性質(zhì)為住宅，實(shí)際用于商業(yè)的房屋，具備營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅證明和正在營(yíng)業(yè)且連續(xù)2年以上三個(gè)基本條件，可按非住宅房屋的評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償。

3、對(duì)于沒(méi)有房屋所有權(quán)證的房屋，但經(jīng)社區(qū)同意搭建的按300元/平方米予以補(bǔ)助。

4、違章建筑原則上不予補(bǔ)償。

十、動(dòng)遷方式

由政府確定棚戶區(qū)改造地塊并編制控制性詳細(xì)計(jì)劃，由委托開(kāi)發(fā)公司申請(qǐng)開(kāi)發(fā)改造。在政府動(dòng)遷管理部門(mén)的指導(dǎo)下，開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)辦理拆遷手續(xù)，委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)改造地塊的房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果出來(lái)后，由開(kāi)發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行拆遷。

十一、相關(guān)規(guī)定

1、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施分期建設(shè)，由市政府審定批準(zhǔn)。

2、開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房屋買(mǎi)受人（包括以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式回遷安置戶）出具《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

3、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目竣工過(guò)后，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行綜合驗(yàn)收。對(duì)開(kāi)發(fā)商品房的應(yīng)執(zhí)行商品房預(yù)售許可證。

4、改造的小區(qū)，嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，因特殊情況需要調(diào)整或變更的，須經(jīng)市政府批準(zhǔn)。

5、按期拆遷的住宅房屋，由拆遷人對(duì)被拆遷人按每戶200元標(biāo)準(zhǔn)付給一次性搬遷補(bǔ)助費(fèi)，未按期搬遷的，減少50%搬遷補(bǔ)助費(fèi)，實(shí)行回遷安置的，由拆遷人按每戶每月每平方米200元的標(biāo)準(zhǔn)付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。由于拆遷人原因致使不能按時(shí)回遷的，自逾期之日起加倍發(fā)給臨時(shí)搬家費(fèi)。

6、拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷方式、過(guò)渡期限等原因達(dá)不成協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)依法做出行政裁決，對(duì)達(dá)到裁決限定的搬遷期限，被拆遷人拒不履行搬遷義務(wù)的，由拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷或申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

7、由于被拆遷人不履行搬遷義務(wù)被強(qiáng)制執(zhí)行的，所發(fā)生的強(qiáng)制執(zhí)行等一切費(fèi)用由被拆遷人自行承擔(dān)。當(dāng)事人有權(quán)依法向法院起訴拆遷安置補(bǔ)償訴訟，但訴訟期間不影響強(qiáng)制執(zhí)行。